片區(qū)城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃

羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新

專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃

2011.12.28目錄1、項(xiàng)目概況2、規(guī)劃研究3、規(guī)劃方案4、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)5、學(xué)位論證6、交通專(zhuān)項(xiàng)研究1.1項(xiàng)目位置1、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)中心地段，屬于翠竹街道辦轄區(qū)，法定圖則【大頭嶺片區(qū)】范圍內(nèi)。更新單元地塊距離羅湖東門(mén)商業(yè)中心約800米，地理位置十分優(yōu)越。

1.2地塊周邊道路地鐵龍崗線(xiàn)翠竹站1、項(xiàng)目概況東南：愛(ài)國(guó)路西南：文錦中路西北：東門(mén)北路東北：華麗路1.3地塊周邊情況雅園立交新王朝酒店螺嶺小學(xué)羅湖區(qū)委怡景花園萬(wàn)科俊園教育新村翠園中學(xué)（高中部）木頭龍三角地城建翠竹小學(xué)1、項(xiàng)目概況1.4現(xiàn)狀土地利用·用地性質(zhì)：五種

·項(xiàng)目拆遷用地范圍：8.32公頃

0.62公頃7.70公頃1、項(xiàng)目概況·現(xiàn)狀建筑面積：17.38萬(wàn)平方米1.5現(xiàn)狀建筑1.80萬(wàn)m215.58萬(wàn)m2更新模式：全部拆除重建方式?！そㄖ?-8層70棟，80年初建成、樓齡27年，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、質(zhì)量差。·拆遷戶(hù)1341戶(hù)，現(xiàn)狀人口共5838人，其中：戶(hù)籍3900人，常住非戶(hù)籍718人，暫住1220人。1、項(xiàng)目概況1.6地塊確權(quán)

現(xiàn)狀11個(gè)地塊：木頭龍5塊、三角地：6塊，其中：8個(gè)地塊為國(guó)有已出讓用地，2個(gè)地塊為國(guó)有未出讓用地，用地權(quán)屬明確。1、項(xiàng)目概況1.7現(xiàn)狀問(wèn)題1、地處羅湖中心城區(qū)要地，建筑面貌破舊，與羅湖區(qū)打造區(qū)域性國(guó)際消費(fèi)中心的發(fā)展目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，有必要進(jìn)行城市更新。2、地塊現(xiàn)狀多為特區(qū)成立初期所建的多層住宅，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低質(zhì)量差，未能充分發(fā)掘城市空間資源價(jià)值。3、現(xiàn)狀單一居住功能已不適應(yīng)現(xiàn)代化集約用地、復(fù)合功能開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。4、市政配套設(shè)施不完善，部分設(shè)施老舊過(guò)時(shí)，迫切需要更新?lián)Q代。

1、項(xiàng)目概況2、規(guī)劃研究羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)圖《羅湖區(qū)“十二五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》提出：建設(shè)“國(guó)際消費(fèi)中心”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。具體措施：打造“4城1小鎮(zhèn)”。木頭龍片區(qū)位于羅湖區(qū)核心位置，是通過(guò)城市更新，提高土地利用效率、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升城市功能、完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的大好機(jī)會(huì)。2.1上位規(guī)劃2.2法定圖則

深圳市羅湖03-01號(hào)片區(qū)【大頭嶺地區(qū)】法定圖則，本項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地和配套設(shè)施用地。深圳市羅湖03-01號(hào)片區(qū)【大頭嶺地區(qū)】法定圖則2、規(guī)劃研究2.2法定圖則深圳市羅湖03-01號(hào)片區(qū)【大頭嶺地區(qū)】法定圖則，本項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地和配套設(shè)施用地。2、規(guī)劃研究配套公共設(shè)施8項(xiàng):

(現(xiàn)狀保留）1）9班幼兒園2）體育活動(dòng)場(chǎng)地（籃球場(chǎng)）3）公共廁所4）居委會(huì)5）雨水泵房6）郵電支局7）文化活動(dòng)室、8）垃圾收集站9）老人活動(dòng)站2.3發(fā)展目標(biāo)·以軌道交通建設(shè)為契機(jī)，以營(yíng)造宜居環(huán)境為核心；·建設(shè)特色鮮明、配套設(shè)施齊全、空間環(huán)境宜人；·充滿(mǎn)活力與獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化復(fù)合型功能住區(qū)為發(fā)展目標(biāo)。2、規(guī)劃研究2.4城市更新模式在城市整體發(fā)展要求下，本項(xiàng)目采取全面改造的更新模式，對(duì)地塊內(nèi)現(xiàn)狀建筑全部拆除，進(jìn)行整體重新規(guī)劃建設(shè)。

2.5產(chǎn)業(yè)提升

·以居住功能為主，以多元業(yè)態(tài)混合的商業(yè)中心為輔；

·兼有餐飲服務(wù)、購(gòu)物休閑等城市功能。

2、規(guī)劃研究3、規(guī)劃方案1棟46層超高層塔式住宅1棟34層政府保障性住房2棟46層超高層公寓，6棟33層的高層住宅，3棟26層的高層住宅，1棟3層公建配套，1棟6層（郎朗音樂(lè)世界）以及1到5層商業(yè)裙房，

3.1項(xiàng)目構(gòu)成共計(jì)13棟高層、超高層建筑及其裙房、2棟低層多層建筑共同組成本項(xiàng)目地面以上的建筑。3.2功能布局回遷區(qū)：6棟可售區(qū)商品房：6棟政府保障房：1棟公建配套：12班幼兒園文化設(shè)施：郎朗音樂(lè)世界3、規(guī)劃方案3.3空間開(kāi)發(fā)策略東高西低，強(qiáng)邊活心；南北通透，立體花園；地上地下，完善配套；雙圈布局，和諧社區(qū)。3、規(guī)劃方案3.4建筑退線(xiàn)根據(jù)《深標(biāo)》：1）商業(yè)裙房及多層建筑后退6米，2）騎樓后退2米，3）高層超高層退次要朝向后退10米，4）西側(cè)支路裙房及高層建筑局部后退3米。3、規(guī)劃方案3.5開(kāi)放空間公共開(kāi)放空間：881+649+2362=3892平方米，占建設(shè)用地的6%，特點(diǎn)：1、與羅湖區(qū)社區(qū)綠道無(wú)縫銜接；2、與低碳出行交通方式銜接；3、有利于快速疏散商業(yè)人流銜接；4、為創(chuàng)建和諧社區(qū)提供活動(dòng)場(chǎng)地。3、規(guī)劃方案3.6慢行系統(tǒng)與地鐵站接駁配建自行車(chē)庫(kù)60位標(biāo)準(zhǔn)與地鐵站接駁配建地下人行通道為改善地下商業(yè)人流配建愛(ài)國(guó)路地下人行通道3、規(guī)劃方案1、西側(cè)新開(kāi)支路為慢行流線(xiàn)，將有效疏解中小學(xué)、幼兒園公共配套設(shè)施集中人流。2、慢行系統(tǒng)將本項(xiàng)目3處公共開(kāi)放空間緊密聯(lián)系起來(lái)。3、慢行體系將綠色出行交通方式落實(shí)到位。將地鐵站、公交站、自行車(chē)道、社區(qū)綠道、休閑購(gòu)物有機(jī)聯(lián)系起來(lái)。4、配建慢行交通設(shè)施3個(gè)3.7公共配套設(shè)施規(guī)劃方案包括10個(gè)公共配套項(xiàng)目，其中幼兒園單獨(dú)占地3361.90平方米。3、規(guī)劃方案名稱(chēng)建筑面積（平方米）12班幼兒園（㎡）3250社區(qū)健康服務(wù)中心（㎡）500居委會(huì)（㎡）500郵政支局（㎡）1500雨水泵站（㎡）200老人活動(dòng)中心（㎡）600公廁（㎡）100垃圾收集站（㎡）100居住小區(qū)級(jí)文化室（㎡）1500社區(qū)體育活動(dòng)中心（㎡）910合計(jì)9160公共配套設(shè)施一覽表：3.8日照間距符合規(guī)范要求1）更新范圍內(nèi)住宅日照大寒日大于1小時(shí)。2）本項(xiàng)目對(duì)華麗路北側(cè)住宅樓日照無(wú)影響。3）本項(xiàng)目對(duì)教育新村日照無(wú)影響。4）本項(xiàng)目對(duì)翠竹小學(xué)教學(xué)樓日照無(wú)影響。5）三角地塊建筑對(duì)翠園中學(xué)教學(xué)樓無(wú)影響。

3、規(guī)劃方案3.9地下空間利用地下空間退建設(shè)用地線(xiàn)：3米西側(cè)考慮現(xiàn)狀安全因素：后退5米功能布局：滿(mǎn)鋪2層、局部3層。地下一層：沿華麗路集中商業(yè)2.4萬(wàn)平方米；南側(cè)：業(yè)主停車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房公共充電站1100平方米，三角地塊：設(shè)備地下2-3層，業(yè)主停車(chē)庫(kù)配建停車(chē)位：3382個(gè)公共停車(chē)位：493個(gè)地下停車(chē)庫(kù)：7個(gè)雙向出入口車(chē)位計(jì)算：?jiǎn)卧阶≌浣?biāo)準(zhǔn)：0.9車(chē)位/100㎡；大型商業(yè)（公交發(fā)達(dá)地區(qū)）：0.5車(chē)位/100㎡3、規(guī)劃方案項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)量拆遷用地面積（㎡）83233.76建設(shè)用地面積（㎡）70597.24計(jì)容積率建筑面積（㎡）511450其中住宅（㎡）359670（含保障性住房50590㎡，含物業(yè)管理用房350㎡）商務(wù)公寓（㎡）46800地上商業(yè)（㎡）95820公共配套設(shè)施9160其中12班幼兒園（㎡）3250（獨(dú)立占地3361.9㎡）社區(qū)健康服務(wù)中心（㎡）500居委會(huì)（㎡）500郵政支局（㎡）1500雨水泵站（㎡）200老人活動(dòng)中心（㎡）600公廁（㎡）100垃圾收集點(diǎn)（㎡）100居住小區(qū)級(jí)文化室（㎡）1500社區(qū)體育活動(dòng)中心（㎡）910容積率7.24地下商業(yè)（㎡）24280建筑限高（m）150綠化覆蓋率（％）30%綠地率（％）26%規(guī)劃居住人口（人）11497停車(chē)位（個(gè)）3875其中配建停車(chē)位3382公共停車(chē)位4933.10開(kāi)發(fā)強(qiáng)度項(xiàng)目總指標(biāo)拆建比：17.38×1.3×2.26=51.153、規(guī)劃方案深規(guī)土[2010]673號(hào)：物管用房配置：總建筑面積0.2%，最少1處50M2，最大1處300M2

。木頭龍地塊數(shù)量拆遷用地面積（㎡）77026.84建設(shè)用地面積（㎡）66215.04計(jì)容積率建筑面積（㎡）487950其中住宅（㎡）337270（含保障性住房50590㎡，物管房300㎡）商務(wù)公寓（㎡）46800地上商業(yè)（㎡）94720公共配套設(shè)施9160其中12班幼兒園（㎡）3250社區(qū)健康服務(wù)中心（㎡）500居委會(huì)（㎡）500郵政支局（㎡）1500雨水泵站（㎡）200老人活動(dòng)中心（㎡）800公廁（㎡）100垃圾收集點(diǎn)（㎡）100居住小區(qū)級(jí)文化室（㎡）1500社區(qū)體育活動(dòng)中心（㎡）910容積率7.37地下商業(yè)（㎡）24280地塊計(jì)算容積率：商住功能疊加后6.82。3、規(guī)劃方案3.10開(kāi)發(fā)強(qiáng)度木頭龍三地塊合并指標(biāo)三角地塊捆綁項(xiàng)目：政策扶持上浮0.55，6.82+0.55=7.37R=3.19R=7.90R=0.97R=5.36各地塊容積率3、規(guī)劃方案3.10開(kāi)發(fā)強(qiáng)度3.11保障性住房按照《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定（2010.12.30》本項(xiàng)目保障房配建量計(jì)算：項(xiàng)目住宅總建筑面積X（12+3）%=337270X（12+3）%（三角地塊建筑面積不計(jì)入）=50590（平方米）本項(xiàng)目已落實(shí)配建50590平方米保障性住宅，能滿(mǎn)足政府對(duì)保障房配建15%要求。

3、規(guī)劃方案4、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)4.1捆綁項(xiàng)目：教育新村三角地塊·教育新村更新未納入，成歷史遺留問(wèn)題，多次信訪(fǎng)，為維穩(wěn)，規(guī)土委指示，作為捆綁項(xiàng)目，納入木頭龍片區(qū)一起更新。·編研中心方案要求：文錦中路北側(cè)15米寬綠化帶1824.72，建設(shè)用地4382.20，建筑退線(xiàn)：北15米、西南15米、東南12米容積率：5.5，日照間距：教學(xué)樓冬至日不小于2小時(shí)?！がF(xiàn)狀情況：拆遷用地：6206.92平方米；現(xiàn)狀建筑面積：18000平方米；現(xiàn)狀容積率：2.9·責(zé)任承諾：二地塊為同一個(gè)城市更新項(xiàng)目，由同一開(kāi)發(fā)主體組織同時(shí)實(shí)施拆除重建等一系列更新計(jì)劃。三角地塊數(shù)量拆遷用地面積（㎡）6206.92建設(shè)用地面積（㎡）4382.2計(jì)容積率建筑面積（㎡）23500其中住宅（㎡）22400商業(yè)（㎡）1100容積率5.36建筑限高（m）100綠化率（％）≥30%規(guī)劃居住人口（人）704停車(chē)位（個(gè)）198技術(shù)指標(biāo)：受地形、地貌、建筑退線(xiàn)、日照間距等要求影響，更新建筑體量：最大值23500平方米，100米高，僅能完成本地塊的還遷面積，需要木頭龍片區(qū)作出利益援助,否則無(wú)法完成更新任務(wù)。4、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)4.1捆綁項(xiàng)目：教育新村三角地塊為保證不遮擋北側(cè)翠園中學(xué)日照，高層塔樓平面呈斜角布置。本項(xiàng)目將拆除重建用地的15%（共計(jì)1.26公頃），提供給城市作為基礎(chǔ)設(shè)施、及城市公益性項(xiàng)目用地使用。新增道路5928.13道路拓寬1641.53道路綠化1824.72道路綠化3242.144、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)4.2用地貢獻(xiàn)率拆遷范圍：8.32公頃建設(shè)用地：7.06公頃本項(xiàng)目將拆除重建用地的15%（共計(jì)1.26公頃），提供給城市作為基礎(chǔ)設(shè)施、及城市公益性項(xiàng)目用地使用。4、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)4.2用地貢獻(xiàn)率4.3產(chǎn)業(yè)提升為配合羅湖區(qū)打造“國(guó)際消費(fèi)中心”，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，本項(xiàng)目將新增11.90萬(wàn)平方米（其中地下面積為2.43萬(wàn)平方米）商業(yè)建筑面積，創(chuàng)造6000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。4、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)郎朗音樂(lè)世界郎朗與安藤忠雄蒞臨深圳益田集團(tuán)2011年度新聞發(fā)布會(huì)在項(xiàng)目土地資源緊缺情況下，為響應(yīng)市政府“文化立市”號(hào)召，打造“鋼琴之都”和“設(shè)計(jì)之都”，益田集團(tuán)力邀世界級(jí)建筑大師安藤忠雄設(shè)計(jì)“郎朗音樂(lè)世界”，將為深圳市樹(shù)立起一座具有文化價(jià)值的豐碑。4、項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)4.4文化立市，打造“郎朗音樂(lè)世界”5、學(xué)位論證5.1義務(wù)教育階段新增學(xué)位需求預(yù)測(cè)本項(xiàng)目新增商品房面積84110平方米，新增政府保障房面積50590平方米；新增居住戶(hù)數(shù)1347戶(hù),新增居住人口4311人。按《深標(biāo)》規(guī)定計(jì)算:新增小學(xué)學(xué)位需求為：250(學(xué)位)新增初中學(xué)位需求為：100（學(xué)位）根據(jù)羅湖區(qū)教育局意見(jiàn)，在本項(xiàng)目建設(shè)完成后，周邊學(xué)校能夠?yàn)樵摫卷?xiàng)目提供足夠?qū)W位，滿(mǎn)足本項(xiàng)目新增學(xué)位要求。5.2木頭龍片區(qū)義務(wù)教育階段現(xiàn)狀木頭龍小區(qū)周邊500米服務(wù)半徑范圍內(nèi)小學(xué)情況序號(hào)小學(xué)名稱(chēng)招生規(guī)模（班）級(jí)別占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）在校學(xué)生（人）1翠竹小學(xué)（2校區(qū)）50省級(jí)153401581926632螺嶺小學(xué)（2校區(qū)）58省級(jí)244982511230663怡景小學(xué)13市級(jí)82662005650合計(jì)

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6379羅湖區(qū)義務(wù)階段現(xiàn)狀實(shí)行是”劃片區(qū)就近入學(xué)“的政策，無(wú)法完全滿(mǎn)足學(xué)位的片區(qū)將適度調(diào)劑到周邊片區(qū)上學(xué)。由于本片區(qū)翠竹小學(xué)（1部、2部）為優(yōu)質(zhì)學(xué)位，所以學(xué)校學(xué)位相對(duì)緊張?，F(xiàn)狀：9班幼兒園小學(xué)：劃片區(qū)翠竹小學(xué)（1、2部）初中：劃片區(qū)文錦中學(xué)5、學(xué)位論證5.3周邊片區(qū)義務(wù)教育設(shè)施規(guī)劃

已公示的羅湖區(qū)法定圖則，影響涉及到木頭龍片區(qū)周邊的5個(gè)片區(qū)（大頭嶺、水貝、東門(mén)、中興路、黃貝嶺）。這5個(gè)片區(qū)共計(jì)6.53平方公里范圍內(nèi)按規(guī)劃人口20.5萬(wàn)計(jì)，法定圖則共配套落實(shí)了16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模（24班）小學(xué)用地?；灸軌驖M(mǎn)足規(guī)劃周期內(nèi)規(guī)劃人口配套需求，值得特別關(guān)注是：(小學(xué)）（1）根據(jù)羅湖區(qū)教育局提供資料：未來(lái)2-3年內(nèi)，怡景小學(xué)（現(xiàn)狀13班）還有擴(kuò)大招生（18班規(guī)模）的潛力可挖。（2）位于本片區(qū)西南側(cè)650米，將與湖貝村更新規(guī)劃一起捆綁新建一所用地10700平方米（24班）的湖貝小學(xué)；（3）位于本片區(qū)西側(cè)750米，將與曬布更新規(guī)劃一起捆綁新建一所用地6120平方米（24班）的曬布小學(xué)。

24班湖貝小學(xué)10-02地塊10700M2

24班曬布小學(xué)07-07地塊6125M2

5、學(xué)位論證：5.3周邊片區(qū)義務(wù)教育設(shè)施規(guī)劃（初中）木頭龍小區(qū)周邊1000米服務(wù)半徑范圍內(nèi)初中情況序號(hào)中學(xué)名稱(chēng)招生規(guī)模（班）級(jí)別占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）在校學(xué)生（人）1翠園中學(xué)（初中部）44市級(jí)338001648024192文錦中學(xué)36省級(jí)296463000020003深圳中學(xué)（初中部）40省級(jí)26602

21004明珠中學(xué)（初中部）10市級(jí)200005000