安丘房地產(chǎn)市場調研報告20150818綜述

安丘市房地產(chǎn)市場調研報告第一部分：項目開發(fā)宏觀背景研析第二部分：城市競品市場項目梳理第三部分：安丘樓市格局特點研析第四部分：附件：競品項目個案梳理報告目錄項目開發(fā)宏觀背景研析Part1安丘位于膠濟軸經(jīng)濟發(fā)展軸線上，地理位置極其優(yōu)越城市概況安丘市位于位于山東半島城市圈的中部、濰坊市南部東與高密市、昌邑市以濰河為界，西接臨朐縣，南隔渠河與沂水縣、諸城市毗鄰，北連坊子區(qū)、昌樂縣。距青島110公里，距省會濟南200公里。安丘位于兩大經(jīng)濟發(fā)展軸線上，膠濟軸（濟南—淄博—濰坊—青島）、沿海軸（日照—青島—威?！獰熍_）交通區(qū)位；連貫南北的G206穿插而過；青銀高速、濰萊高速聯(lián)通內外；膠濟鐵路穿城而過，與外部對接將更加便捷；安丘共1760㎞，94萬人，其中市區(qū)26萬人。到2010年，城市規(guī)劃區(qū)面積為305㎞，城市建成區(qū)面積為75㎞。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通為安丘市房地產(chǎn)市場快速的發(fā)展提供了有力的機會，其中26萬市區(qū)人口更是成為置業(yè)的潛在基礎安丘歷史悠久，文化底蘊豐厚。2100多年來，安丘一直作為一個縣級行政區(qū)域，延續(xù)著物華天寶、先賢輩出、人文薈萃的歷史。安丘民俗文化底蘊豐厚，木版年畫、剪紙、泥塑、刺繡、書法、戲劇、舞蹈、曲藝等代代相傳，歷久不衰。該市把民俗文化與生態(tài)優(yōu)勢深度融合，規(guī)劃“一區(qū)三線”旅游布局，打造100平方公里生態(tài)旅游區(qū)，發(fā)展以城頂山、五龍山為代表的山區(qū)生態(tài)觀光線，以庵上石坊、公冶長書院為代表的歷史文化旅游線。豐厚的歷史文化結合現(xiàn)代生態(tài)，為城市人文環(huán)境增添了一筆濃墨色彩，這將成為安丘市打造人文宜居社區(qū)的基礎。城市文化安丘人口增長相對平穩(wěn)，外來人口較少，農業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉移為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力保障。數(shù)據(jù)來源：安丘市統(tǒng)計年鑒2011年至2014年整體上安丘市總人口緩慢增長，截止到2014年總人口達到94萬，其中城區(qū)人口不足30萬。根據(jù)2014年濰坊市各縣區(qū)人口統(tǒng)計情況來看：安丘市人口總數(shù)占整個濰坊市的11%，在濰坊各縣市（除濰坊市）中排名第三。注：濰坊市包括奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、寒亭區(qū)和坊子區(qū)。城市人口環(huán)境安丘總體規(guī)劃中將汶河納入到城市的中心區(qū)，使之成為聯(lián)系新老城區(qū)的紐帶和城市的核心，突顯了汶河對未來安丘城市發(fā)展的重要性。城市結構：大汶河將新老城區(qū)一分為二，城市缺乏必要的連接。水資源方面：大汶河不僅安丘的城市河流，而且是城市水源地，美化濱水景觀的同時，也是保護城市的水源。城市規(guī)劃安丘城市空間結構規(guī)劃及發(fā)展將圍繞“北展南優(yōu)東西控制”來進行。在安丘市城市總體規(guī)劃（2001—2020）中，安丘市城區(qū)分為九個功能區(qū)，其中市北新區(qū)四個、老城區(qū)五個。市北政務區(qū)老城區(qū)新城區(qū)現(xiàn)有市場格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個板塊，呈“集群式”發(fā)展，城市規(guī)劃思路清晰呈現(xiàn)一軸兩翼發(fā)展格局城市規(guī)劃1.城市發(fā)展：老城區(qū)作為安丘市城市發(fā)展的起點，開始向北、向東發(fā)展；2.發(fā)展軌跡：老城區(qū)——新城區(qū)——市北政務區(qū)一軸兩翼，以大汶河為軸心。3.區(qū)域現(xiàn)狀：目前老城區(qū)城市正在大力進行城市拆遷改造。2012年至2014年安丘市GDP年均增長率保持在10%左右的水平，在所有縣市中處于中等水平。2014年達到地區(qū)生產(chǎn)總值約270.15億元。

安丘市全社會固定資產(chǎn)投資按照年均約20%的速度平穩(wěn)發(fā)展，2014年已達到235億元。城市經(jīng)濟安丘是山東重要的交通樞紐和農業(yè)基地，是山東半島經(jīng)濟圈和濰坊城市群經(jīng)濟圈中的中心城市之一，具有獨有的經(jīng)濟優(yōu)勢。三大產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，二三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加2014年安丘市三次產(chǎn)業(yè)比重由上年的18.5：45.6：35.9調整為17.8：44.6：37.6，由上表可見，三產(chǎn)結構變化較為穩(wěn)定，同時第二產(chǎn)業(yè)在安丘的支柱形象基本未變，第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加；安丘市2011年-2014年，三產(chǎn)比重的變化，反映出安丘市經(jīng)濟結構的調整優(yōu)化和經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭。第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基礎保障。城市經(jīng)濟人均收入支出情況根據(jù)2011年至2014年統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析：安丘市2014年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26100元，增長10.5%;農民人均純收入13575元，增長11.9%，基數(shù)和增速均高于同等城市水平。人均可支配收入水平的拔升為房地產(chǎn)置業(yè)打下了基礎。城市經(jīng)濟商品房市場根據(jù)2013年和2014年安丘市商品房成交情況分析來看，2014年較2013年成交出現(xiàn)一定幅度上漲，同時62萬平米的成交量也較同等城市處于領先水平。綜合分析來看，安丘市房地產(chǎn)市場雖處于初級發(fā)展階段，但市場較為活躍、市場參與度較高，市場前景預期向好。數(shù)據(jù)來源：開發(fā)單位官方提供（商品房成交包含地下室成交套數(shù)和面積）老城區(qū)板塊新城區(qū)板塊市北政務區(qū)板塊優(yōu)勢地段優(yōu)勢無可比擬，成熟的配套，繁華的商業(yè)，便捷的交通，使其成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域教育及醫(yī)療配套齊全配套相對成熟，交通便捷道路寬敞，環(huán)境較好土地成片出讓，樓盤規(guī)模較老城區(qū)大城市發(fā)展戰(zhàn)略向北擴進，規(guī)劃成為未來的市中心土地供應充足，未來發(fā)展空間大工業(yè)聚集區(qū)，產(chǎn)業(yè)人口密度大，為房地產(chǎn)提供客戶支撐緊靠汶河，自然資源優(yōu)勢明顯劣勢設施陳舊，環(huán)境擁擠建筑密度較高教育配套偏弱基本無綜合商業(yè)配套配套不完善未來發(fā)展舊村改造沿街商業(yè)升級換代綜合治理市政配套泰華城帶動周邊商業(yè)配套的完善以河為界，城市向東、向北發(fā)展趨勢只要政府能夠切實推進規(guī)劃的實施，市北商務區(qū)板塊將會興起老城區(qū)板塊：多為舊村改造項目；老城區(qū)依托城市完善的生活配套，居住價值無與倫比。新城區(qū)板塊：基礎市政建設跟不上開發(fā)節(jié)奏。隨著城市建設的步伐逐步加快，新城區(qū)的土地即將開發(fā)殆盡；市北政務區(qū)：尚處于初級建設規(guī)劃階段，目前幾條城市主干道正在向北推進，已經(jīng)有一些開發(fā)商開始關注河北地塊。房地產(chǎn)市場城市競品市場項目梳理Part3項目周邊競品樓盤分布大華名都本案世貿尚水名邸青云新城項目名稱位置體量規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏主力戶型價格優(yōu)惠措施月均去化項目分析青云新城安丘市昌安路與商場路交匯處建筑面積127萬㎡；綜合體項目現(xiàn)為首期發(fā)售，在售房源為3棟多層和12棟洋房產(chǎn)品88-143㎡，其中洋房產(chǎn)品主力面積約為92-143平米高層3500元/平方米；多層4300元/平方米目前可享受小團購優(yōu)惠活動近半年月均去化約30-40套項目為綜合體規(guī)劃，其中豪豐江山一品安丘市四馬路與金融街交匯處建筑面積850000平方米；含多層、小高層、高層項目約分為三期銷售，現(xiàn)為一期剩余房源銷售期83-130㎡，其中洋房區(qū)產(chǎn)品主力戶型為125平米左右高層3200元/平方米多層4200元/平方米特價房總價優(yōu)惠約5萬；低首付1萬起；和組團砍價及相親活動近半年月均去化約10套左右項目雖然規(guī)劃較好，但在入市時機和營銷策略選擇稍顯滯后，后期壓力較大汶水綠洲永安路西側建筑面積304656平方米，涵蓋多層和高層產(chǎn)品項目約分三期銷售，現(xiàn)為項目二期高層部分銷售面積覆蓋86-127平米3700元/平米項目現(xiàn)可享受首付分期活動近半年月均去化不足10套項目定位中高端但在實際銷售過程中逐步拉低自身形象，項目溢價率較低競品項目信息梳理項目名稱位置體量規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏主力戶型價格優(yōu)惠措施月均去化項目分析青云國際城安丘市汶河與206國道交匯處南150米路西建筑面積：500000平方米項目在售房源為一期高層和洋房剩余房源以及二期多層產(chǎn)品80-260㎡，其中主力產(chǎn)品面積約為102-142小高層3600元/㎡，多層4400元/㎡電梯多層5100元\㎡多層購房送中央空調，價格在3萬左右項目近期月均去化約為10-20套左右本案為該片區(qū)明星項目，憑借景建品牌項目售價較周邊競品稍高，但受產(chǎn)品制約，近期去化情況并不樂觀青云潤景官莊鎮(zhèn)泰華城以北50米（王五里社區(qū)）510000㎡包含多層、小高層和高層產(chǎn)品項目預計分四期開發(fā)，現(xiàn)為項目首期認籌期88-160平米，以舒適性三房為主預計開盤均價約4700元/平米交5萬抵6.5萬自2015年1月份至今月均認籌約20-30組項目規(guī)臺地式規(guī)劃較為高端，以多層洋房產(chǎn)品入市的營銷切入點較為穩(wěn)妥世茂尚水名邸206國道與世貿大道交匯處東100米500000㎡，涵蓋綜合商業(yè)、商務寫字樓、多層、小高層和高層產(chǎn)品項目預計分四期開發(fā)，首期啟動區(qū)為8層電梯洋房首期推售產(chǎn)品已126平米三室房源為主預計開盤均價約4700元/平米目前無營銷優(yōu)惠尚未正式入市項目占據(jù)優(yōu)質自然景觀，產(chǎn)品規(guī)劃較為豐富，營銷中心裝飾較為高端競品項目信息梳理項目名稱位置體量規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏主力戶型價格優(yōu)惠措施月均去化項目分析汶水花園淮安路汶河廣場西600米路南項目規(guī)劃約30000平米，僅分別為一棟小高層和高層規(guī)劃項目已經(jīng)進入尾盤階段84-142平米，其中115-126平米占比較大銷售均價約為3200元/平米目前可享受團購減免180元/平米優(yōu)惠月均去化不足5套因項目體量較小，推廣力度較小，造成項目銷售周期較長且無溢價部分出現(xiàn)龍耀錦都濰徐路與沿河路交匯處總建筑面積276200㎡，涵蓋高層、小高層、洋房和別墅產(chǎn)品項目現(xiàn)為二期銷售階段，但目前在售房源涵蓋部分一期剩余房源88-220平米，其中高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間約為88-102平米多層3800元/平方米；高層3200元/平方米目前可享受交一萬抵兩萬再送一萬元裝修基金的活動近期月均去化約10套左右項目因前期定位和后期資金問題，市場口碑稍差，目前正在盡力改善，但效果見效較慢水岸陽光安丘市濰徐北路1號（橋北頭汶河北側）建筑面積：240000平方米;含住宅、電梯洋房、別墅現(xiàn)為項目一期銷售階段，但二期洋房接受預約90-128㎡小高層3200元/㎡，多層3800元/㎡一期首付3萬；二期1萬抵2萬近期月均去化不足5套項目品質尚可，但所處區(qū)域認可度與項目定位形成一定反差，推廣引導不足競品項目信息梳理項目名稱位置體量規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏主力戶型價格優(yōu)惠措施月均去化項目分析天源新都丘市商場路與206國道交叉處建筑面積：120000平方米項目現(xiàn)為一期銷售100㎡的兩室；130平米的三室現(xiàn)時均價3700元/㎡購房無優(yōu)惠措施月均去化不足10套項目處于城市發(fā)展的核心地段，配套資源優(yōu)厚，但其“小本經(jīng)營”的理念制約了項目銷售大華名都建設路與學府街交匯處建筑面積：240000平方米目前項目為二期銷售，涵蓋多層、小高層和高層，但高層產(chǎn)品剩余量較大90-160㎡小高層3200元/㎡，多層3800元/㎡買高層送地磚和太陽能，老帶新送三年物業(yè)費月均去化不足10套項目處于新城區(qū)，周邊行政配套尚可但生活配套不足，后期的大體量規(guī)劃尚需開發(fā)新的客戶資源水韻華庭一馬路北首與汶河廣場交匯處項目規(guī)劃約30000平米，僅分別為一棟小高層和高層規(guī)劃項目已經(jīng)進入尾盤階段73-132平米現(xiàn)時均價3500元/㎡團購優(yōu)惠180元/平米，送家電月均去化不足5套項目體量較小，且處于尾盤階段，基本靠自然去化競品項目信息梳理項目名稱位置體量規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏主力戶型價格優(yōu)惠措施月均去化項目分析名門世家昌安路與和平路交匯處西北角（新汽車站北鄰）項目為多層加小高層和商務樓規(guī)劃項目處于二期洋房銷售中86-130平米，主力面積為86-107平米均價約4600元/平米暫無月均去化不足10套項目處于城市核心發(fā)展防線的南側，周邊配套尚可，但缺乏核心資源支撐其價格大華中央城安丘市長安路與永安路交匯處總建筑面積約800000平方米，涵蓋高層、小高層和多層產(chǎn)品項目處于一期尾盤銷售期，現(xiàn)項目接受二期預約89-170平米，二期房源以87-170平米為主多層均價約4300元/平米一萬抵兩萬近期月均去化約10-20套項目體量較大，在一起尚剩余較大體量房源的情況下，開發(fā)單位對二期開發(fā)顯得不夠自信恒信三合春城安丘市濰徐路與永安路交匯處東北角總建筑面積約480000平方米，產(chǎn)品線較為豐富項目現(xiàn)為一期尾盤階段，預計二期將在下半年推出71-135平米多層4100元/平米，高層3600元/平米首付分期活動近期月均去化不足10套項目處于城市核心生活區(qū)，憑借優(yōu)質地段和部分小簡裝贏得了部分客戶競品項目信息梳理安丘樓市格局特點研析Part3市場有超過11個總建面接近或超過30萬方的項目啟動，安丘進入大盤時代。區(qū)域樓盤規(guī)模（總建面/萬㎡）產(chǎn)品規(guī)劃狀態(tài)市北行政區(qū)大華名都28洋房、多層、高層在售新城區(qū)龍耀錦都27.6別墅、多層、小高層、高層、商務樓在售水岸陽光24別墅、多層、小高層、高層在售汶水綠洲40洋房、多層、高層在售大華中央城30多層、高層在售青云國際城120多層、高層在售青云新城48多層、小高層、高層、綜合商業(yè)等在售青云潤景51多層、小高層、高層在售豪豐江山一景80多層、小高層、高層在售世貿尚水名邸50多層、小高層、高層、綜合商業(yè)、寫字樓待售天源新都12小高層、高層在售老城區(qū)浮來春花園30多層、小高層、高層在售恒信三合春城48多層、小高層、高層、在售汶水花園3小高層、高層在售水韻華庭3小高層、高層在售名門世家26多層、小高層、高層在售大盤市場大盤開發(fā)模式——大盤一般走“低開平走”模式，配套跟進、產(chǎn)品升級、最后賣成熟社區(qū)。青云新城低價走量配套跟進產(chǎn)品升級大社區(qū)氛圍一期開盤，以市場需求旺盛的多層產(chǎn)品和價值稍低的三棟小高層高低搭配入市安丘也不例外，以青云新城為例闡述。商業(yè)招商、物業(yè)入駐以及教育配套的相繼跟進的開發(fā)模式及時推出資源較優(yōu)、舒適度較高且市場迎合度較高的舒適性大戶型產(chǎn)品商住搭配開發(fā)、相互促進，結合代建政府配套工程，最終達到快銷的目的大盤市場市場主流——安丘仍然是多層時代，置業(yè)者置業(yè)首選多層，多層情結短期內不會消失。多層、洋房產(chǎn)品區(qū)域樓盤規(guī)模（總建面/萬㎡）產(chǎn)品規(guī)劃狀態(tài)市北行政區(qū)大華名都28洋房、多層、高層在售新城區(qū)龍耀錦都27.6別墅、多層、小高層、高層、商務樓在售水岸陽光24別墅、多層、小高層、高層在售汶水綠洲40洋房、多層、高層在售大華中央城30多層、高層在售青云國際城120多層、高層在售青云新城48多層、小高層、高層、綜合商業(yè)等在售青云潤景51多層、小高層、高層在售豪豐江山一景80多層、小高層、高層在售世貿尚水名邸50多層、小高層、高層、綜合商業(yè)、寫字樓待售老城區(qū)浮來春花園30多層、小高層、高層在售恒信三合春城48多層、小高層、高層、在售名門世家26多層、小高層、高層在售多層價格：區(qū)間在3000～5700元/㎡，主流均價在4300元/㎡，高品質均價4700元/㎡以代表樓盤舉例：最低價市北區(qū)：大華名都，均價3600元/

㎡，最低價約3000元起最高價新城區(qū)：青云國際城，均價4700元/㎡，電梯洋房均價5100元/㎡，最高價約5700元/㎡均價4500元/㎡，大部分核心地段樓盤均價水平多層、洋房產(chǎn)品多層洋房產(chǎn)品現(xiàn)狀——青云御景園和青云國際城多層產(chǎn)品代表目前多層的最高品質，市場認可度極高。1、腰線、空調格柵、屋頂?shù)葮嫾脑煨?，色彩的搭配，品質感突出；2、建筑風格和品質完美融合，品牌口碑皆得到極高的認可；3、小品、綠植和建筑的搭配，稍加點綴，不需要大面積的景觀造型，也起到讓人眼前一亮的作用；多層、洋房產(chǎn)品產(chǎn)品面積——多層、洋房產(chǎn)品市場覆蓋度高，但市場純電梯洋房占優(yōu)率稍低，其中產(chǎn)品面積約為100-280平米以代表樓盤舉例：在售洋房青云郡1、電梯洋房，英倫風2、128-281平米3、躍層、復式、退臺、帶院多層、洋房產(chǎn)品別墅規(guī)劃在售或待售——目前新規(guī)劃有別墅/類別墅產(chǎn)品的項目有青云國際城、龍耀錦都，產(chǎn)品有突破。龍耀錦都：4棟獨棟別墅龍耀錦都青云國際城青云國際城：地中海風格聯(lián)排別墅政策導向——政府啟動“百棟高層”計劃，高層是市場未來導向，但市場需要時間逐漸適應。政策層面1、政府從集約化城市土地利用，現(xiàn)代化安丘城市形象層面出發(fā)，“百棟高層”計劃出臺，新建小區(qū)原則上以高層規(guī)劃為主，多層的審批難度極大。2、但在實際操作中，大部分新建小區(qū)規(guī)劃，都盡量規(guī)劃多層，以降低市場風險為主。市場發(fā)展規(guī)律1、城鎮(zhèn)化過程中，高層建筑是必然的過程，也是主力方向，但這一過程會很漫長2、小縣城的城市化過程，需要有從多層到高層的漫長過度時間，切不能以大城市的經(jīng)驗來做完全參考3、濰坊市區(qū)城市化多年，多層仍然是置業(yè)首選，可見多層置業(yè)習慣在小縣城的“頑固”程度會更高，切忌不能漠視這點小高層、高層產(chǎn)品去化和價格——市場對高層接受程度并不高，一般去化速度較慢；高層均價普遍比多層便宜300-1000元元/平米，即3300元/平米，高品質均價去到3700元/平米。以代表樓盤舉例：最高價新城區(qū)：天源華府高層均價3800元/平米均價3300元/平米，大部分核心地段樓盤均價水平，如大華中央城、浮來春花園等小高層、高層產(chǎn)品最低價市北行政區(qū)：龍耀錦都高層均價2800元/平米起市場競爭分析：大盤+現(xiàn)房時代、競爭激烈，去庫存壓力較大目前城市在售項目約20個，同時體量在20萬平米以上的項目多達12個，且多為準現(xiàn)房銷售，市場競爭較為激烈。在未來潛在供應項目中，像世貿世茂尚水名邸等項目的入市將是片區(qū)市場的競爭愈加激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計目前市場在售、待售項目規(guī)劃體量約500萬平米，其中剩余待售約350萬平米，按照2014年商品房銷售面積62.5萬平米（含地下室面積）估算，現(xiàn)有庫存需要5.6年完成整體去化。開發(fā)企業(yè)分析：景建-青云及華夏-大華系列引領市場市場，外來開發(fā)企業(yè)不被信任安丘市場多為本地開發(fā)企業(yè)把持，其中景建-青云及華夏-大華兩大系列占據(jù)市場絕大份額，本地小開發(fā)企業(yè)和外來開發(fā)企業(yè)占市場去化份額較小，尤其是外來企業(yè)因有前嫌不被信任。產(chǎn)品分析：物業(yè)類型豐富、剛需和改善兩極分化產(chǎn)品類型較為全面，涵蓋別墅、洋房、普通多層、小高層、高層等各種類型，主要以多層和17-26層高層產(chǎn)品為主，純電梯洋房及別墅產(chǎn)品片區(qū)市場供應相對較小。市場主力供給需求面積約為100平米左右的經(jīng)濟型產(chǎn)品和舒適性120-140平米產(chǎn)品戶型。產(chǎn)品建筑風格主要以歐式為主。價格分析：地段、品牌、產(chǎn)品主導價格，近兩年市場幾無漲幅城市高層產(chǎn)品均價為3000-3600元/平米；多層及洋房產(chǎn)品均價約3800-4500元/平米左右。產(chǎn)品價格近兩年市場成交均價基本保持原有水平，甚至部分樓盤出現(xiàn)降價銷售的情況（如，龍耀錦都）。城市市場總結：去化分析：高層觀望、多層走俏，普遍周期較長、現(xiàn)房成為主題現(xiàn)象在售項目中多為2013年入市產(chǎn)品，各項目銷售周期均較長，多為現(xiàn)房銷售，且市場多層關注度較高、高層鮮有人問津，價格和品牌成為去化的主導因數(shù)；市場去化較好的產(chǎn)品多為100平米左右的經(jīng)濟型產(chǎn)品，其次為120-140平米的舒適型產(chǎn)品。客群分析：剛需主導、改善型置業(yè)占比趨高，區(qū)域性明顯安丘房地產(chǎn)市場雖然仍以剛需置業(yè)為主，但改善性置業(yè)占比正逐步趨高，較同等城市比例高出不少，且區(qū)域性明顯。由地緣緯度來看：新城核心區(qū)項目客群主要來源于老城區(qū)及地緣性改善和類改善客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)較少；老城區(qū)項目客群主要為地緣性置業(yè)，包含少部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)；汶河北岸及行政區(qū)項目客群主要來源于地緣性置業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)，城區(qū)置業(yè)占比較小。營銷分析：自銷居多、營銷代理暫弱，營銷水平稍低市場在售項目多為自銷，營銷代理較少，且被濰坊聯(lián)邦壟斷，但其營銷水平稍顯落后，甚至低于青云系列產(chǎn)品開發(fā)單位自銷水平，這也是名企自銷的原因之一。市場營銷手段較為單一（如：幾萬抵幾萬）、市場雖在模仿二三線城市的一些推廣及案場活動策，但整體活動策略仍保持在一個較低的水平；市場個別項目推出了樣板房體驗式營銷，但僅作為一點在做樣子并未形成體驗式營銷體系。附件：競品項目個案梳理Part4項目名稱：龍耀錦都項目地址：濰徐路與沿河路交匯處物業(yè)類型：多層、小高層、高層項目占地：84588㎡建筑面積：276200㎡容積率：2.4開盤時間：2014年10月1日8/27#已開盤預計開盤均價：多層3800元/平方米高層3200元/平方米交房標準：毛坯綠化率：30%車位：約1200個停車位開發(fā)商：濰坊詠龍置業(yè)有限公司策劃代理：自銷競品項目研究_戶型配比及去化在售高層8#24#27#戶型面積范圍預售套數(shù)銷售率兩室兩廳一衛(wèi)8858約55%兩室兩廳一衛(wèi)9522約50%兩室兩廳一衛(wèi)10258約40%兩室兩廳一衛(wèi)11452約40%三室兩廳一衛(wèi)11552約70%三室兩廳一衛(wèi)11736約45%合計

88-117

特性歸結：從本案供給去化來看，本案在售高層產(chǎn)品面積區(qū)間較為集中，且主要以經(jīng)濟型房源為主，整體去化率約50%，但考慮到其長達兩年的銷售周期來看，整體去化率較低。由上表可見，去化相對較好的為剛需型產(chǎn)品，這也與本案所處的區(qū)位和客群較為吻合，可見本案甚至本片區(qū)置業(yè)者對小面積產(chǎn)品更為親睞。其多層產(chǎn)品雖然規(guī)劃尚可，但受區(qū)域認知度和負面信息營銷去化情況較差。核心賣點：性價比、準現(xiàn)房、歐式風情、區(qū)域潛力營銷動態(tài)：項目現(xiàn)售房源為一二期剩余房源，均為準現(xiàn)房銷售，其中8/21/24/27號樓在售高層均價3250元/㎡，起價2898元/㎡，戶型區(qū)間為88-102㎡。11號樓普通多層房源均價3800元/㎡，商鋪起價6588元/㎡起。5/6/7號樓電梯多層洋房均價4200元/㎡。項目三房產(chǎn)品去化尚可，兩房產(chǎn)品去化苦難；且高層剩余房源多為樓層較高部分，當?shù)貙Ω邔赢a(chǎn)品還存在較大的抗性，其重要原因為樓層差價導致（層差為50元/平米）。項目目前可享受交一萬抵兩萬再送一萬元裝修基金的活動?？腿悍治觯褐饕獮榈鼐壭钥蛻?，約占70%，城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比較小。綜合點評：本案體量較大、產(chǎn)品線較為豐富，開發(fā)周期較長，前期因區(qū)域認可度較低，產(chǎn)品去化速度較慢，導致開發(fā)單位資金鏈出現(xiàn)緊張，最終導致施工出現(xiàn)停緩的狀況、開發(fā)企業(yè)前期開發(fā)口碑受到質疑、去化出現(xiàn)停滯的狀況。后期開發(fā)單位采取以價換量的策略，加大優(yōu)惠力度并努力追趕施工進度，采取準現(xiàn)房的銷售模式并配合營銷活動，取得了一定的成績，但仍未扭轉長期停工帶來的影響，近期月均成交約10套左右。受地段及推廣策略影響本案客群均為汶河北岸居民或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買，汶河南岸客群幾乎沒有涉及，由此看出安丘當?shù)貙︺牒颖卑兜木幼》諊J可度較低，此現(xiàn)象將為我案住宅產(chǎn)品去化重點參考。競品項目研究_項目解析龍耀錦都活動背景圖片龍耀錦都交房及價格預期告知信息項目名稱：青云新城項目地址：安丘市昌安路與商場路交匯處物業(yè)類型：綜合體項目占地：866666.0平米建筑面積：1270000.0平米容積率：1.54開盤時間：2015年7月24日9號樓已加推預計開盤均價：高層3500元/平方米

多層4300元/平方米交房標準：毛坯綠化率：30%車位：約5100個停車位開發(fā)商：濰坊新大置業(yè)有限公司策劃代理：自銷競品項目研究_戶型配比及去化在售多層1、2、3、5、6、7、8、9、11、12、15、18#戶型面積范圍預售套數(shù)銷售率兩室兩廳一衛(wèi)92100約60%兩室兩廳一衛(wèi)10370約45%三室兩廳一衛(wèi)12670約60%三室兩廳一衛(wèi)14370約70%高層25、26、27#戶型面積范圍預售套數(shù)銷售率兩室兩廳一衛(wèi)88102約70%兩室兩廳一衛(wèi)9551約55%三室兩廳一衛(wèi)115102約65%三室兩廳一衛(wèi)12051約70%特性歸結：由目前本案在售產(chǎn)品來看，產(chǎn)品面積線范圍較廣，結合高層和多層產(chǎn)品來看產(chǎn)品面積覆蓋較為豐富，目前多層整體去化率約60%左右，高層整體去化約65%左右。整體來看多層產(chǎn)品受總價影響去化稍慢，高層產(chǎn)品受多層洋房產(chǎn)品對比參照整體去化稍好。多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品相互搭配銷售，合理利用價格差差異化銷售的模式值得我案后期參考學習。核心賣點：景建品牌、項目品質、綜合體配套、區(qū)域發(fā)展?jié)摿I銷動態(tài)：項目目前在售房源主要為一期多層和回遷區(qū)剩余3棟高層產(chǎn)品，產(chǎn)品面積涵蓋88-143平米，多層房源為1/2/3/5/6/8/9號樓，11-18號樓，均價約4300元/平米，其中1/4層均價約4200元/平米、2/3層均價約4600元/平米、5層約3700元/平米（贈送部分閣樓）。高層房源為25、26、27號樓高層房源均價3500元/㎡。同時墨熙鼓巷商業(yè)街正在招商中。客群分析：主要為城區(qū)置業(yè)客戶，其中青云老業(yè)主占據(jù)一定比例綜合點評：本案作為城市配套和開發(fā)綜合規(guī)劃的大型綜合體項目，占地1300余畝，建筑面積127萬㎡，涵蓋青云山文化廣場、五大場館（演藝中心館、博物館、文化館、圖書館、城市展覽館）、文化產(chǎn)業(yè)園、市民健康中心、5000席位體育場、明德學校、15班幼兒園、生態(tài)宜居園、墨熙鼓巷及情景公園式購物中心。本案憑借景建品牌以及開發(fā)商與政府的優(yōu)勢合作關系，全盤規(guī)劃，在產(chǎn)品品質、品牌口碑和政府撐腰的多重保證下，取得了較好的去化效果。除上述原因外本案的成功還離不開以下3因數(shù)：1、小步快跑式營銷模式，積極靈活應對市場需求（及時加推大面積產(chǎn)品9#樓）2、青云老業(yè)主的積極維護，多盤聯(lián)動老業(yè)主的二次置業(yè)以及老帶新為本案成功增添了保障，同時也延續(xù)了口碑效應。3、多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品的價格杠桿合理運用，營銷人員對置業(yè)者的合理引導和逼定。競品項目研究_項目解析126平米，三室兩廳一衛(wèi)此戶型較為方正，布局基本合理，但北廳的規(guī)劃雖然確保了臥室的采光需求，卻在觀景和采光方面呈現(xiàn)出較大的弱勢126平米，三室兩廳兩衛(wèi)此戶型較為方正，布局較為合理，雙眼臺及飄窗的規(guī)劃凸顯了產(chǎn)品的舒適性，同時雙衛(wèi)的設計也增添了主人的隱私性，但公衛(wèi)的入戶門設計略顯尷尬項目名稱：豪豐江山一品項目地址：安丘市四馬路與金融街交匯處物業(yè)類型：多層小高層高層項目占地：400000平方米建筑面積：850000平方米容積率：1.74開盤時間：2013年開盤均價：高層3200元/平方米

多層4200元/平方米交房標準：毛坯綠化率：40%開發(fā)商：山東豪豐置業(yè)有限公司策劃代理：自銷競品項目研究_戶型配比及去化在售高層28、30#戶型面積范圍預售套數(shù)銷售率兩室兩廳一衛(wèi)8336約60%三室兩廳一衛(wèi)11636約70%三室兩廳一衛(wèi)123/12436約50%三室兩廳一衛(wèi)13036約60%多層22#戶型面積范圍預售套數(shù)銷售率三室兩廳一衛(wèi)12524約70%兩室兩廳一衛(wèi)7512約50%特性歸結：由目前本案在售產(chǎn)品來看，產(chǎn)品面積線范圍較廣，結合高層和多層產(chǎn)品來看產(chǎn)品面積覆蓋較為豐富，目前多層整體去化率約60%左右，高層整體去化約65%左右，但考慮到其長達兩年的銷售周期去化情況較慢。同時高層產(chǎn)品剩余部分多為高層部分，可見其銷售策略稍顯不夠靈活。核心賣點：性價比、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、綜合配套營銷動態(tài)：本案在售產(chǎn)品為一期剩余房源，其中房源較多的為22號樓多層產(chǎn)品在售均價4000元/㎡，房源面積75-130㎡。28/30號樓兩棟高層在售均價3200元/㎡。售樓處現(xiàn)以特價房配合案場活動的方式加大促銷力度，實現(xiàn)資金回籠。售樓處現(xiàn)主要活動有：特價房源（總價優(yōu)惠約5萬）、低首付（首付1萬起）和組團砍價以及相親活動等?？腿悍治觯褐饕獮榈鼐壭灾脴I(yè)，涵蓋少部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)綜合點評：本案作為豪豐置在安丘開發(fā)的第二個項目，項目處于城市核心發(fā)展區(qū)且定位為中高端，但其所處片區(qū)大盤林立、競爭較為激烈，且其在交通配套和自然景觀資源上處于劣勢；加之其入市時機與大華中央城和青云國際城基本重合，最終導致其去化緩慢，2013年開盤至今，一期仍有較多剩余房源。近期雖然頻頻舉辦案場活動以及加大優(yōu)惠力度，以求達到最大化去庫存的目的，但效果仍不理想。細究其原因約為以下幾點：1、項目前期定位未完全理清市場需求同時與競品產(chǎn)品同質化嚴重；2、營銷策略未避開競品鋒芒，及時合理調整策略；3、由于前期資金周轉苦難市面出現(xiàn)部分頂賬房銷售，沖擊了案場銷售同時拉低了項目口碑。競品項目研究_項目解析30#樓高層產(chǎn)品一梯兩戶產(chǎn)品戶型，其中124平米戶型布局較為傳統(tǒng)，但其充分保證了三個臥室均朝陽的布局；123平米雖然僅有兩個臥室及客廳朝陽，但其布局更合乎現(xiàn)代居住要求；124平米123平米項目名稱：汶水綠洲項目地址：永安路西側物業(yè)類型：住宅商業(yè)項目占地：101552平方米建筑面積：304656平方米容積率：3開盤時間：2013年3月9日現(xiàn)時均價：3700元/平米綠化率：30%

車位：1：1開發(fā)商：濰坊戈雷祥安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理：濰坊聯(lián)邦競品項目研究_戶型配比去化在在售剩余房源（2、3、4、5#樓）戶型面積范圍預售套數(shù)預約銷售兩室兩廳8692約65%兩室兩廳9792約50%三室兩廳11792約70%三室兩廳12792約60%特性歸結：由上表可見，本案主要以經(jīng)濟型產(chǎn)品戶型為主，面積覆蓋86-127平米，由于銷售周期較長（以上4棟房源2013年就開始接受預約），項目目前去化成果尚可，但月均去化較為緩慢，目前剩余房源多為樓層較高部分，受樓層差價影響置業(yè)者接受度較低。核心賣點：性價比、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、準現(xiàn)房、交通配套營銷動態(tài)：本案在售產(chǎn)品為一期剩余房源，和二期2、3、4、5#房源剩余房源，其產(chǎn)品面積涵蓋86-127平米，項目均價約為3300元/平米，最低價約2900元/平米，樓層差價約20-30元不等?？腿悍治觯褐饕獮榈鼐壭灾脴I(yè)，涵蓋部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)綜合點評：本案作為安丘城市東拓的核心片區(qū)先鋒軍，與大華中央城、青云國際城、豪豐江山一品共同組成了城市東拓的第一線，但其以小高層和高層產(chǎn)品入市的策略在區(qū)域競爭中落盡下風，最終造就了本案形象的全面落后，由中高端定位變成了中低端銷售的事實?；厥卓磥肀景傅南猎驊獮橐韵聨c：1、啟動區(qū)產(chǎn)品選擇造成了項目形象下滑；2、項目營銷推廣策略與產(chǎn)品結合度較低，一味的以價格戰(zhàn)主導銷售；3、在激烈的區(qū)域市場競爭中未能及時發(fā)掘擴散本案的優(yōu)勢。綜合以上分析應作為我案后期操盤參考。競品項目研究_項目解析項目名稱：青云潤景項目地址：官莊鎮(zhèn)泰華城以北50米（王五里社區(qū)）物業(yè)類型：多層、小高層、高層項目占地：197513㎡建筑面積：510000㎡容積率：2.5開盤時間：2015年4月（出價格）開盤均價：4700元/平方米交房標準：毛坯綠化率：39%車位：3854個停車位（1:1.2）車位價格：7.5萬/個開發(fā)商：山東中沃置業(yè)股份有限公司

競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：一期入市產(chǎn)品為多層帶電梯洋房，規(guī)劃總共27棟6層多層，一樓送小院，六樓送閣樓。戶型面88-160㎡，其中2015年1月份推出小區(qū)內景觀最好的樓座1-4號樓對外公開認籌，4月份出價格，預計10月份開盤。據(jù)調研數(shù)據(jù)顯示，一期認籌時間較長（截止目前8個月），認籌率較高（截止目前約82%），但因認籌金可退，銷售情況還要等開盤后再做定論。戶型面積范圍（㎡）預售套數(shù)認籌套數(shù)剩余套數(shù)認籌率兩室兩廳一衛(wèi)88-914839981.25%三室兩廳一衛(wèi)107-12872621086.11%三室兩廳兩衛(wèi)140-1602417770.83%合計88-1601441182681.94%一期多層帶電梯產(chǎn)品88-91平米兩室兩廳一衛(wèi)戶型此戶型布局合理，南北通透，廚衛(wèi)全明，客廳開間4.2米，主臥開間3.6米，次臥開間2.8米，就產(chǎn)品而言并無大的缺陷，但針對客群來說，此戶型有些尷尬，面積數(shù)過大，剛需客戶無法承受，房間數(shù)較少，生活功能上無法滿足改善型客群的需求。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢122-128平米三室兩廳兩一戶型此戶型布局合理，南北通透，廚衛(wèi)全明，客廳開間4.2米，主臥開間3.6米，次臥開間3.5米，主要生活區(qū)域都在南向，符合改善性客戶需求。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢140-160平米三室兩廳兩衛(wèi)戶型此戶型布局合理，南北通透，廚衛(wèi)全明，客廳開間4.5米，主臥開間3.6米，次臥開間3.4米，雙衛(wèi)生間提升了置業(yè)者的生活舒適度，符合改善性客戶需求。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢核心賣點：城區(qū)核心地段、花園洋房產(chǎn)品缺稀、碧桂園物業(yè)服務營銷動態(tài)：項目開發(fā)商為接地氣，案名定為青云潤景。據(jù)悉曾有外地開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路，致使當?shù)乩习傩諏ν獾亻_發(fā)商有抵觸心理，對本土開發(fā)商開發(fā)的“青云”系列的樓盤有著絕對的忠誠度?，F(xiàn)對外推廣采用電視廣告及硬廣為主?？腿悍治觯喊睬鸶纳瓶腿杭巴饬魅丝诨剜l(xiāng)置業(yè)客群綜合點評：青云潤景占地302畝，規(guī)劃建設總建筑面積為62萬平方米。地上總建筑面積為51萬平方米，其中商業(yè)面積達9萬平方米，建筑密度為29%；容積率為2.5；綠化率為39%；樓間距為多層27-28米、高層60米，真正達到1:1.5的遮陰系數(shù)；整個青云潤景社區(qū)內地面不設停車位，車庫儲藏室全部設計半地下，達到1:1.2的停車位奠定了本項目高端樓盤的基礎。一期入市產(chǎn)品屬于當前市場缺稀的高端改善型產(chǎn)品，就開發(fā)商推盤手法來看，對安丘的房地產(chǎn)市場有一定的深入了解，能根據(jù)市場上的格局變化調整自己的入市產(chǎn)品及位置，先期拿最優(yōu)質的位置最優(yōu)質的產(chǎn)品迅速占領市場輿論口碑。近期優(yōu)惠活動：交5萬抵6.5萬競品項目研究_項目解析項目名稱：尚水名邸項目地址：

206國道與世貿大道交匯處東100米物業(yè)類型：多層、小高層、高層項目占地：㎡建筑面積：500000㎡容積率：

開盤時間：預計2015年10月底11月初（出價格）開盤均價：4700元/平方米待定開發(fā)商：安丘潮商置業(yè)有限公司代理公司：濟南聯(lián)策房地產(chǎn)咨詢有限公司2015年8月13日-項目實地圍擋及營銷中心裝修情況營銷中心內裝中，預計8月底正式入駐2015年8月13日-項目實地圍擋及營銷中心裝修情況營銷中心內裝中，預計8月底正式入駐126平米三室兩廳兩衛(wèi)戶型此戶型為整個一期的主力戶型。布局合理，南北通透，廚衛(wèi)全明。10.8米大面寬設計，主次臥及起居室都在南向，126平米做到三室兩廳兩衛(wèi)戶型，得房率高。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢核心賣點：汶河資源、安丘一中營銷動態(tài)：項目營銷中心內裝中，預計8月底完工，營銷中心對外開放?，F(xiàn)咨詢熱線無人接聽，臨時營銷中心在工程辦公樓的三層，無任何物料。競品項目研究_項目解析項目名稱：汶水花園項目地址：淮安路汶河廣場西600米路南物業(yè)類型：小高層、高層項目占地：6713㎡建筑面積：29000㎡容積率：4.1開盤時間：2012年12月1日開盤均價：3200元/平方米交房標準：毛坯綠化率：30%車位：193個停車位車位價格：6萬/個物業(yè)費：1元/平米/月開發(fā)商：濰坊華廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：項目僅兩棟，南邊為17層，小高層，兩個單元，別為一梯兩戶跟一梯三戶；北邊為26層兩個單元，都是兩梯三戶產(chǎn)品，共涉及6個戶型，面積區(qū)間為84㎡-142㎡，為純剛需產(chǎn)品。2014年項目就已經(jīng)交付，如今現(xiàn)房銷售。從去化上分析，市場對高層的接受度存在一定抗性。戶型面積范圍（㎡）預售套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率兩室兩廳一衛(wèi)84-8960421870%三室兩廳一衛(wèi)115-126120912975.83%三室兩廳兩62%合計84-1422321646870.69%1-2號樓產(chǎn)品配比及去化88平米兩室兩廳一衛(wèi)戶型此戶型位于南邊樓座的中間戶，共34套。整體戶型方正，但南北通透性較差，衛(wèi)生間為暗間，餐廳設計狹小且不符合生活習慣，次臥室窗戶緊靠廚房窗子，容易引起油煙倒灌，居住舒適度會受到影響。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢117平米兩室兩廳一衛(wèi)戶型此戶型位于南邊樓座的東山西山，共34套。整體戶型方正，南北通透，充分利用南北山墻的優(yōu)勢，客廳及衛(wèi)生間都有窗戶，成為全明戶型。戶型設計不足之處是衛(wèi)生間門直沖主臥室門，入戶門位置居中，門口空間浪費面積較大。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢142平米三室兩廳兩衛(wèi)戶型此戶型位于北邊樓座的東山，共26套。整體戶型方正，南北通透，主次臥及起居室都在南向，廚衛(wèi)全明戶型。戶型設計不足之處是入戶門走道狹長，空間浪費面積較大。精品戶型研究_戶型優(yōu)劣勢核心賣點：汶河資源、本土開發(fā)商、現(xiàn)房銷售營銷動態(tài)：項目現(xiàn)售房源為現(xiàn)房銷售，現(xiàn)跟水韻華府項目在一起以單位團購為噱頭，進行尾盤推售活動?？腿悍治觯旱鼐壭暂^強，周邊置業(yè)客群及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客群綜合點評：本案體量較小，小區(qū)規(guī)模不大，樓間距相對較小，為解決采光問題，一層為地上的儲藏室，儲藏室價格較高：約地上2800元/㎡，負一層地下室2200元/㎡，負二層1800元/㎡。優(yōu)惠活動：團購每平米優(yōu)惠180元。競品項目研究_項目解析2023/3/2水岸陽光項目名稱：水岸陽光項目地址：安丘市濰徐北路1號（橋北頭汶河北側）物業(yè)類型：住宅、電梯洋房、別墅項目占地：156畝建筑面積：240000平方米容積率：1.89開盤時間：2014年7月現(xiàn)時均價：小高層3200元/㎡，多層3800元/㎡綠化率：31%

車位：1：1開發(fā)商：五洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理：自銷69競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：本項目戶型較為簡單，90㎡的兩室兩廳，從100平米到130平米的三室兩廳戶型，戶型設計較為單一。而從去化情況來看，100㎡左右的小三室戶型銷售情況較好，去化均在64%上下，而其他戶型去化較差。在售剩余房源（11—16#、20—23#、30#樓）

戶型面積范圍（約）預售套數(shù)（約）已售套數(shù)（約）未售套數(shù)（約）預售面積（約）已售面積（約）未售面積（約）銷售率（約）占比（約）兩室兩廳90548464860720414015%11%三室兩廳10055253055002475302545%12%三室兩廳12072205086402400624028%15%三室兩廳1262408016030240100802016033%50%三室兩廳12855253070403200384045%12%核心賣點：靠近汶河和汶河廣場，環(huán)境好；小區(qū)自帶幼兒園；一期已經(jīng)交房，現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品特點：多層1樓帶小院。ArtDeco建筑風格，建筑體態(tài)以清新亮麗現(xiàn)代風格為基調。項目靠近汶河，環(huán)境較好，物業(yè)類型齊全。營銷動態(tài)：項目整體規(guī)模較大，一期已經(jīng)交房，處于尾房去化階段，首付3萬；二期1萬抵2萬，整體去化較差，月去化在10套左右?？腿悍治觯焊鶕?jù)項目定位及產(chǎn)品定位，該項目置業(yè)者70%為周邊剛需客群，20%市區(qū)客戶，10%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。綜合點評：項目處于河的北面，縣城內客戶的接受度較差；周邊環(huán)境比較好，部分客群在購房置業(yè)時也會考慮，但是由于本身銷售以及銷售道具配置問題導致客戶對本項目的印象很差，可以作為水岸菁華反面教材的一個項目。競品項目研究_項目解析戶型優(yōu)劣勢分析南北通透，動靜分明，但戶型不方正，且客廳不向陽。戶型優(yōu)劣勢分析南北通透，動靜分明，戶型方正，但陽臺不在客廳，部分客戶排斥。2023/3/2曼哈頓3期天源新都項目名稱：天源新都項目地址：丘市商場路與206國道交叉處物業(yè)類型：小高層高層項目占地：建筑面積：120000平方米容積率：2.3開盤時間：2014年5月現(xiàn)時均價：3700元/㎡綠化率：35%

車位：地下停車位700個開發(fā)商：世紀天源策劃代理：自銷75競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：本項目在售戶型較為簡單，100㎡的兩室兩廳，130平米的三室兩廳戶型，戶型設計較為單一。價格層差較小，35元\㎡左右；而從去化情況來看，100㎡左右的兩室戶型去化較難，130㎡的改善型去化在60%以上。在售剩余房源（5#、6#、7#、8#）

戶型面積范圍（約）預售套數(shù)（約）已售套數(shù)（約）未售套數(shù)（約）預售面積（約）已售面積（約）未售面積（約）銷售率（約）占比（約）兩室兩廳100186401461860040001460021%33%三室兩廳13037224013248360312001716064%67%核心賣點：位于東部新城核心地段，客戶誠意度較高；商業(yè)配套發(fā)達，生活氛圍較好；一期、二期已經(jīng)交房，現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品特點：以高層和小高層為主，130㎡改善型居多。營銷動態(tài)：去年5月份開盤，目前在售樓棟5#、6#、7#、8#，90㎡兩室去化較差，130㎡三室去化良好；購房無優(yōu)惠措施，日均來訪5組左右，月均去化25套左右?？腿悍治觯焊鶕?jù)項目定位及產(chǎn)品定位，該項目置業(yè)者60%為周邊個體戶，20%市區(qū)客戶，20%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。綜合點評：售本案位置處于開發(fā)區(qū)絕佳地段，周邊環(huán)境較好；商業(yè)發(fā)達，生活氛圍成熟；市場認可度很高。競品項目研究_項目解析戶型優(yōu)劣勢分析南北通透，動靜分明，但戶型不方正，且客廳不向陽。戶型優(yōu)劣勢分析戶型方正，但南北不通透，且為2室2廳，客戶接受度差。2023/3/2青云國際城項目名稱：青云國際城項目地址：安丘市汶河與206國道交匯處南150米路西物業(yè)類型：住宅、電梯洋房項目占地：400畝建筑面積：500000平方米容積率：1.89開盤時間：2013年6月現(xiàn)時均價：小高層3600元/㎡，多層4400元/㎡電梯多層5100元\㎡車位：開發(fā)商：濰坊新大置業(yè)策劃代理：自銷81競品項目研究_戶型配比及去化在售剩余房源

戶型面積范圍（約）預售套數(shù)（約）已售套數(shù)（約）未售套數(shù)（約）預售面積（約）已售面積（約）未售面積（約）銷售率（約）占比（約）兩室兩廳10072254772002500470035%11%兩室兩廳10260204061202040408033%9%三室兩廳11672502283525800255269%11%三室兩廳121144100441742412100532470%22%三室兩廳12814480641843210240819255%22%三室兩廳14260303085204260426050%9%三室兩廳1709630661632051001122031%15%國際城一期高層現(xiàn)房均價3600元/㎡，戶型面積為80-135㎡，在售樓棟為37/38/39/50號樓。一期多層洋房均價5100元/㎡，戶型面積為140-260㎡，在售樓棟為12/13/15/16/17/20號樓。二期多層1/5號樓房源均價4400元/㎡，加推多層6/8/10號樓，均價4500元/㎡，在售樓棟為1/5/6/8/10號樓。核心賣點：環(huán)境和品質。園林規(guī)劃：不論是外部汶河景觀以及內部景觀綠化，可以說在安丘都是首屈一指的。營銷動態(tài)：項目整體規(guī)模較大，小高層去化良好，去化60%以上，多層和電梯洋房價格較高，去化較差，多層購房送中央空調，價格在3萬左右?？腿悍治觯焊鶕?jù)項目定位及產(chǎn)品定位，該項目置業(yè)者70%為周邊剛需客群，20%市區(qū)客戶，10%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。綜合點評：整個小區(qū)品質非常好，售樓處裝修上檔次，內部有游泳池、健身房、棋牌室等，小區(qū)的景觀和建筑品質，讓客戶不由自主的感覺小區(qū)的高大上。置業(yè)顧問人數(shù)不多，專業(yè)性一般。高層已經(jīng)交房，戶型和產(chǎn)品品質較高，配套成熟度較差。競品項目研究_項目解析戶型優(yōu)劣勢分析南北通透，戶型方正，但是入戶門對著廁所戶型優(yōu)劣勢分析南北通透，但戶型不方正，且客廳不向陽。戶型優(yōu)劣勢分析南北通透，但是170左右的大戶型卻只做了3室2023/3/2大華名都項目名稱：大華名都項目地址：建設路與學府街交匯處物業(yè)類型：住宅、多層項目占地：建筑面積：240000平方米容積率：1.8開盤時間：2014年7月現(xiàn)時均價：小高層3200元/㎡，多層3800元/㎡綠化率：30%

車位：1：1開發(fā)商：華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理：安佳房產(chǎn)策劃銷售有限公司88競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：多層和電梯洋房基本去化完畢，目前重點推售3棟18層高層，90㎡的兩室去化較差，買高層送地磚和太陽能。在售剩余房源（11—16#、20—23#、30#樓）

戶型面積范圍（約）預售套數(shù)（約）已售套數(shù)（約）未售套數(shù)（約）預售面積（約）已售面積（約）未售面積（約）銷售率（約）占比（約）兩室兩廳90108505897204500522046%12%三室兩廳9566402662703800247060%7%三室兩廳11035420015438940220001694056%40%三室兩廳14028816012840320224001792056%33%四室兩廳160662046105603200736030%7%核心賣點：靠近汶河和汶河廣場，環(huán)境好；小區(qū)自帶機關幼兒園；一期已經(jīng)交房。產(chǎn)品特點：項目靠近汶河，環(huán)境較好，物業(yè)類型齊全。營銷動態(tài)：項目整體規(guī)模較大，目前在售為二期，多層、3棟小高層和3棟高層，多層和小高層基本去化完畢，目前主推高層，買高層送地磚和太陽能，老帶新送三年物業(yè)費?？腿悍治觯涸擁椖恐脴I(yè)者70%為周邊工作人員，30%市區(qū)客戶以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。綜合點評：除了外部環(huán)境良好外，小區(qū)本身沒有特別的亮點；由于周邊事業(yè)單位比較多，團購做的比較成功；一期已經(jīng)交房，配套成熟度較差。競品項目研究_項目解析項目名稱：水韻華庭項目地址：一馬路北首與汶河廣場交匯處物業(yè)類型：住宅項目占地：6450平方米建筑面積：30000平方米容積率：4.70開盤時間：2012年12月1日現(xiàn)時均價：3500元/平米綠化率：35%

車位：252個開發(fā)商：濰坊新大置業(yè)有限公司策劃代理：自銷91競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：本項目戶從73平米到132平米，戶型比較齊全。從去化情況來看，處于尾盤銷售期，106平米以上戶型銷售情況較好，去化均在96%上下，而73—91平米的兩房去化較差。在售剩余房源

戶型面積范圍（約）預售套數(shù)（約）已售套數(shù)（約）未售套數(shù)（約）預售面積（約）已售面積（約）未售面積（約）銷售率（約）占比（約）兩室一廳73104881675926424116885%17%兩室一廳78104842081126552156081%17%兩室兩廳9168363261883276291253%11%三室兩廳1062082008220482120084897%33%三室兩廳11668680788878880100%11%三室兩廳13268680897689760100%11%合計73-132620544766080454316648888%100%核心賣點：與汶河濕地公園相鄰，安丘當?shù)仄放崎_發(fā)商，環(huán)境優(yōu)越，配套較齊全園林規(guī)劃：小區(qū)景觀規(guī)劃較好，高樓層可享受汶河濕地公園的景觀資源。產(chǎn)品特點：項目體量較小，一樓儲藏室設計避免了底樓難去化問題且儲藏室定價為2700元/㎡。營銷動態(tài)：項目屬尾盤期，整體去化較好，1號樓價格區(qū)間在3078元/平米——3268元/平米，2號樓以北鄰近汶河景觀帶價格每平米要超出320元，項目目前剩余房源以兩房為主，團購活動折合每平米優(yōu)惠180元針對兩房采取購房送家電三件套（冰箱、洗衣機、熱水器）。客群分析：根據(jù)項目定位及產(chǎn)品定位，該項目置業(yè)者多為當?shù)貏傂杩腿?，地緣性客戶為主。綜合點評：項目體量很小，總量620套，2012年開盤銷售至今，去化速度很慢，而且售樓處裝修較差，置業(yè)顧問專業(yè)能力較弱，項目處于尾盤現(xiàn)房銷售，剩余房源都是高樓層及小兩居設計，戶型設計較差，配套齊全，交房標準為毛坯。競品項目研究_項目解析戶型優(yōu)劣勢分析客廳較小，南北并不通透，兩臥室朝陽，帶觀景陽臺。戶型優(yōu)劣勢分析戶型方正，入戶直通餐廳客廳，空間感較大，客廳和臥室朝陽戶型優(yōu)劣勢分析入戶門沖洗手間，入戶空間感覺差，廚房狹長，較大的觀景陽臺觀景陽臺。戶型優(yōu)劣勢分析入戶空間感較好，客廳臥室朝陽，客廳窗戶太小，采光及觀景效果差。2023/3/2項目名稱：名門世家項目地址：昌安路與和平路交匯處西北角（新汽車站北鄰）物業(yè)類型：多層為主少量高層項目占地：123畝建筑面積：260000平方米容積率：3.17開盤時間：2012年現(xiàn)時均價：4600元/平米綠化率：40%

車位：地下車庫開發(fā)商：濰坊順大置業(yè)有限公司策劃代理：浩華地產(chǎn)98競品項目研究_戶型配比及去化特性歸結：本項目戶從86平米到130平米，戶型比較齊全。從去化情況來看，130平米戶型銷售情況較差，而86—107平米去化較好。在售剩余房源（5#、6#、16#、17#樓）

戶型面積范圍（約）預售套數(shù)（約）已售套數(shù)（約）未售套數(shù)（約）預售面積（約）已售面積（約）未售面積（約）銷售率（約）占比（約）三室一廳8630181225801548103260%23%三室兩廳96302282880211276873%23%三室兩廳107302463210256864280%23%三室兩廳13040162452002080312040%31%合計86-1301308050109818308267362%100%核心賣點：汽車站北鄰，泰華商業(yè)街以