商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào)2003-02-182023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting2目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting3商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting4全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況1997~2001年全國(guó)GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國(guó)民的可支配收入和提高國(guó)民的市場(chǎng)購(gòu)買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。過(guò)去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來(lái)五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。國(guó)家通過(guò)轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較有利。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting5上海GDP增長(zhǎng)狀況分析1998~2001年上海GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。6新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)重大變化供應(yīng)總量國(guó)家將通過(guò)土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開(kāi)發(fā)，減少生地供應(yīng)。土地利用計(jì)劃要公開(kāi)透明價(jià)格總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營(yíng)打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國(guó)家土地政策:從2002年7月1日起，各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting7未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting8有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)模化專業(yè)化縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開(kāi)發(fā)商可以在全國(guó)1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開(kāi)發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開(kāi)發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開(kāi)發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)模化、專業(yè)化才能有更多的開(kāi)發(fā)能力和獲得更多的開(kāi)發(fā)資金、獲取新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開(kāi)發(fā)公司2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting9土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將更趨向市場(chǎng)化。新開(kāi)發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；瑢I(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒(méi)有實(shí)力的地方開(kāi)發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬(wàn)以上的大地塊均落入萬(wàn)科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來(lái)獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化速度相關(guān)3、土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求10土地市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。需求者國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開(kāi)放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開(kāi)、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開(kāi)、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場(chǎng)秩序加入WTO對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開(kāi)、透明，規(guī)范2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting11我國(guó)加入WTO在給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)三大機(jī)會(huì)的同時(shí)，也帶來(lái)了四大威脅1、外商的加大投資將使對(duì)寫(xiě)字樓、工業(yè)用房和高檔住宅的需求增長(zhǎng)。2、入世帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和部分建筑用進(jìn)口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費(fèi)層次更加分明。3、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。三大機(jī)會(huì)1、入世帶來(lái)的政策透明性和中國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高利潤(rùn)必將吸引國(guó)外大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入，國(guó)內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。2、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫(xiě)字樓市場(chǎng)，憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成威脅。3、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化。4、房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰。四大威脅2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting12加入WTO后，中國(guó)將在過(guò)渡期內(nèi)，逐漸取消進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)壁壘資料來(lái)源：WTO協(xié)議2000200120022003

20042006年允許建筑設(shè)計(jì)、工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)允許設(shè)立獨(dú)資企業(yè)準(zhǔn)許外商進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫(xiě)字樓外商不許獨(dú)資收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權(quán)建筑設(shè)計(jì)服務(wù)（CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán)建筑及相關(guān)工程服務(wù)（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以獨(dú)資2005外商可以獨(dú)資在中國(guó)建設(shè)、改造和經(jīng)營(yíng)飯店和餐館設(shè)施2006市場(chǎng)開(kāi)放度2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting13房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性我國(guó)的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是7到8年為一個(gè)周期；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。而新的國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國(guó)對(duì)我國(guó)鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。北京地區(qū)由于對(duì)奧運(yùn)概念和入世概念的過(guò)度挖掘，使市場(chǎng)面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。政策敏感性房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持7%的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的大量短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開(kāi)發(fā)失控，無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)政策的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting14周期性：我國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（1979-1991）、過(guò)熱（1991-1993）和調(diào)整（1993-1997）后，1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。1999年以來(lái)雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入2001年后有所調(diào)整。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在國(guó)家“加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會(huì)有所增加。過(guò)熱期復(fù)蘇期調(diào)整期1987-2001年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢(shì)基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長(zhǎng)期、繁榮期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。

2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting15全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況分析

單位:億元全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長(zhǎng)狀況:1997-2000年全國(guó)房地產(chǎn)每年銷售額增長(zhǎng)分別是33.05%、2.54%、49.21%，從增長(zhǎng)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢(shì)頭,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于一個(gè)上升通道,從銷售額分析:已經(jīng)占到全國(guó)GDP的5%左右,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進(jìn)入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)，有必要適時(shí)地根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。通過(guò)1999年的調(diào)整，2000年又出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，從經(jīng)濟(jì)周期分析，房地產(chǎn)業(yè)還有3—5年的增長(zhǎng)期。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting16我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢(shì)企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，西部地區(qū)不僅開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨整合和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展時(shí)期,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),要定位好進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)、相關(guān)的復(fù)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時(shí)處于有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting17全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專家分析：我國(guó)未來(lái)5-10年，90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國(guó)的房地產(chǎn)公司有50000多家，平均每個(gè)公司的資產(chǎn)不足2000萬(wàn)元，具有一級(jí)資質(zhì)的不足1.44%,平均開(kāi)發(fā)量不到10000平方米,經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、成本高、效益差、無(wú)充足的資本支持。預(yù)計(jì)5年后會(huì)剩下2000家左右，形成100個(gè)左右經(jīng)營(yíng)收入在100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的大企業(yè)。由此分析,目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高，行業(yè)未來(lái)發(fā)展將會(huì)有一個(gè)大規(guī)模行業(yè)整合和淘汰的過(guò)程。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting18從發(fā)展走向成熟，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展將形成以下五大趨勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面處于整體劣勢(shì)，生存空間收到嚴(yán)重?cái)D壓。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、低租金公寓等面向不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價(jià)格將穩(wěn)中有升。二級(jí)市場(chǎng)的不斷發(fā)展將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來(lái)越大的作用。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動(dòng)作用。規(guī)模化品牌化供給多元化價(jià)格趨勢(shì)住宅二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting19規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)先進(jìn)的物業(yè)管理模式營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念雄厚的資金實(shí)力外資公司優(yōu)勢(shì)是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力否走聯(lián)合之路擴(kuò)大融資渠道更新經(jīng)營(yíng)理念政府背景優(yōu)勢(shì)天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)本土公司優(yōu)勢(shì)是否仍舊明顯面對(duì)外資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，本土房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力以迎接挑戰(zhàn)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting20房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營(yíng)模式的變化隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力單獨(dú)的項(xiàng)目公司無(wú)法從品牌資源、資金實(shí)力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢(shì)，凝聚分散資源，提煉集團(tuán)終極勢(shì)能，并以聯(lián)合營(yíng)銷推廣模式抗衡強(qiáng)敵，才不會(huì)在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式變更單一注重功能開(kāi)發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結(jié)合重新塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting21房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論1.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過(guò)度的階段。2.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關(guān)聯(lián)性、政策性、地域性3.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)集中度低4.商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來(lái)快速增長(zhǎng)5.中國(guó)居民住宅市場(chǎng)容量巨大，發(fā)展前景看好。購(gòu)買方分析表明，個(gè)人消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)需求的主體，購(gòu)房目的是為了改善住房條件6.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向是規(guī)模化、品牌化7.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)債較高，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，商品房空置率開(kāi)始加大2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting22上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)消費(fèi)GDP拉動(dòng)2002年90年代初1.4％7％不足一百萬(wàn)平方米1800萬(wàn)平方米不足10億700億上海房地產(chǎn)增加值占GDP的比重已由1991年的1.4％上升至2001年的6.4％，10年間增加了5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2002年底將達(dá)7％，增速明顯高于同期GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要加速器2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting23我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)狀況1997~2000年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率分別為32.55%、13.41%、38.03%單位：萬(wàn)平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積的大幅度增長(zhǎng)，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來(lái)幾年將會(huì)吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應(yīng)抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)公司的快速發(fā)展。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting24房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無(wú)明顯增長(zhǎng)，比例呈下降趨勢(shì)；商業(yè)用房的投資額近年來(lái)保持20%左右的增長(zhǎng)速度住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來(lái)有所下降，安居工程比例逐漸上升。

辦公樓市場(chǎng)供給的地區(qū)差異加大，辦公樓的供需主要集中在北京、上海和廣州這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。商業(yè)用房的供求矛盾開(kāi)始表現(xiàn)。由于近年來(lái)消費(fèi)疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting25顧客消費(fèi)習(xí)慣的變化對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響分析購(gòu)物中心的服務(wù)形態(tài)會(huì)越來(lái)越多元化，包含吃、喝、玩、樂(lè)等綜合需求。它不僅要滿足人們物質(zhì)需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購(gòu)物中心演化到生活中心再演化到精神樂(lè)園。把文化做成特色從物質(zhì)演化到精神發(fā)展連鎖超市和購(gòu)物中心要強(qiáng)調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個(gè)城市的購(gòu)物中心應(yīng)具有自己的獨(dú)特性，有了獨(dú)特性才不容易被替代，才能保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。精神樂(lè)園生活中心購(gòu)物中心連鎖超市顧客一站式購(gòu)物和集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的消費(fèi)習(xí)慣的變化為連鎖超市和購(gòu)物中心的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)基本需求吃喝玩樂(lè)生活精神樂(lè)園2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting26我國(guó)零售商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大1993年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1.2萬(wàn)億元人民幣，到2000年，這一指標(biāo)增長(zhǎng)為3.4萬(wàn)億元，7年間增長(zhǎng)了2.2萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)20.87％，扣除物價(jià)上漲因素，年均增長(zhǎng)率為10.58％。2001年，由于國(guó)家采取以擴(kuò)大內(nèi)需為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方針，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)商品銷售保持了較快增長(zhǎng)速度。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595.2億元，比上年增長(zhǎng)10.1％。按照這種發(fā)展速度，在未來(lái)三年中，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額還將有1萬(wàn)億元以上的增量。如此廣闊的市場(chǎng)，為我國(guó)零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，商業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一般為15％左右，而我國(guó)目前僅為8.3％，說(shuō)明我國(guó)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?/p>

年均增長(zhǎng)率10.58％我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額趨勢(shì)單位：萬(wàn)億元人民幣2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting27住宅郊區(qū)化的變化趨勢(shì)對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響

城市的過(guò)度及無(wú)序發(fā)展，會(huì)產(chǎn)生一系列的社會(huì)問(wèn)題，即所謂的“城市病”。交通擁擠、住房緊張、社會(huì)秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴(yán)重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。在此背景下，以富裕人群為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠(yuǎn)郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市“空心化”的現(xiàn)象。伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購(gòu)物中心(SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購(gòu)物、娛樂(lè)等實(shí)現(xiàn)一定程度的就地平衡。中國(guó)的大都市目前的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展,這就為城鄉(xiāng)結(jié)合部的超級(jí)市場(chǎng)和購(gòu)物中心的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì).

東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過(guò)研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購(gòu)物、娛樂(lè)、生活、工作和休閑的需要。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting28設(shè)計(jì)技術(shù)系統(tǒng)材料技術(shù)系統(tǒng)建筑技術(shù)系統(tǒng)大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標(biāo)準(zhǔn)化部件，實(shí)行建筑材料質(zhì)量認(rèn)證，禁用“三無(wú)”建材。產(chǎn)品逐漸實(shí)現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實(shí)心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開(kāi)間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。不斷改進(jìn)現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進(jìn)和采用國(guó)外先進(jìn)的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強(qiáng)制執(zhí)行健全的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目管理、模板計(jì)算與配件、工材與機(jī)械的管理。堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中。

構(gòu)造技術(shù)系統(tǒng)—發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)

2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting29目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting30抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)巨大的市場(chǎng)空間外資進(jìn)入的機(jī)遇較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國(guó)之冠，提升企業(yè)影響力開(kāi)辟東灘外的戰(zhàn)略活動(dòng)空間東灘之外的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)演東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗東灘公司在東灘做什么商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)和盈利模式商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和盈利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較促成公司知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的形成商業(yè)房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資源移植進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting31對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進(jìn)行積極的生態(tài)資源保護(hù)和利用探索后發(fā)展中國(guó)家的生態(tài)跨越之路探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設(shè)模式東灘開(kāi)發(fā)意義重大對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng)建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問(wèn)題發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲的經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重，東灘成功開(kāi)發(fā)將推動(dòng)滬崇蘇跨江橋隧建設(shè)，打通長(zhǎng)三角地區(qū)的沿海大通道對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)東灘是上海實(shí)現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來(lái)生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實(shí)驗(yàn)基地東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng)

應(yīng)該在東灘外進(jìn)行類似開(kāi)發(fā)的預(yù)演，積累經(jīng)驗(yàn)資源2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting32發(fā)展理念產(chǎn)業(yè)發(fā)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域配套政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在東灘干什么建設(shè)提供市政設(shè)施東灘開(kāi)發(fā)與國(guó)內(nèi)其它區(qū)域開(kāi)發(fā)不同，在上海市政建設(shè)投融資體系和投資導(dǎo)向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設(shè)施，以提升已擁有土地的價(jià)值！提供部分公共設(shè)施東灘公司可引進(jìn)外部資金建設(shè)部分盈利型公共設(shè)施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不能盈利的公共設(shè)施項(xiàng)目，才能進(jìn)一步提升土地價(jià)值！建設(shè)維護(hù)生態(tài)設(shè)施應(yīng)對(duì)生態(tài)主題，進(jìn)行積極的生態(tài)資源保護(hù)，必然需要相應(yīng)的生態(tài)保護(hù)設(shè)施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護(hù)設(shè)施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來(lái)提升土地價(jià)值！建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開(kāi)發(fā)主要利益來(lái)源。東灘公司應(yīng)建設(shè)盈利較好、地價(jià)帶動(dòng)效應(yīng)較大的主要商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，引進(jìn)資金建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，以帶動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值！市政和公共設(shè)施在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，一般都是由政府投資、主導(dǎo)建設(shè)，其投資本身不以盈利為目的。東灘開(kāi)發(fā)中的市政和公共設(shè)施建設(shè)在東灘之外不具有普遍的意義！生態(tài)設(shè)施應(yīng)東灘開(kāi)發(fā)的生態(tài)主題選擇而產(chǎn)生，在東灘之外的其他項(xiàng)目同樣也不具有普遍性！無(wú)論東灘內(nèi)外，商業(yè)設(shè)施建設(shè)都以盈利為目標(biāo)，其關(guān)鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！東灘開(kāi)發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預(yù)演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才具有普遍的商業(yè)價(jià)值2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting33東灘開(kāi)發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價(jià)值、通過(guò)多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權(quán)收益內(nèi)外土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)免租開(kāi)發(fā)、賬面盈利自行開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目獲利土地轉(zhuǎn)讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式確定需求確定主題聚合資源滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標(biāo)人流。商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是通過(guò)提高人流聚集程度和人流的有效需求來(lái)提升商業(yè)設(shè)施本身的房產(chǎn)價(jià)值和其所在地的地產(chǎn)價(jià)值來(lái)獲取盈利！地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開(kāi)發(fā)的主要利益來(lái)源；而商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的“點(diǎn)金之筆”2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting34東灘公司進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，其根本目的在于將東灘84平方公里的土地開(kāi)發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺(tái)！在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招商引資，以有效的管理、服務(wù)支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！建設(shè)提供市政設(shè)施提供部分公共設(shè)施建設(shè)維護(hù)生態(tài)設(shè)施建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持金融服務(wù)支持物業(yè)管理服務(wù)物流服務(wù)支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益導(dǎo)致地價(jià)提升東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平臺(tái)，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting35商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程與東灘開(kāi)發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎(chǔ)上確定需求和商業(yè)主題！進(jìn)行投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷和商業(yè)管理！引進(jìn)多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)統(tǒng)一的管理、服務(wù)使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！確定需求和商業(yè)主題投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)出售出租零售經(jīng)營(yíng)者入駐地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持財(cái)務(wù)管理支持物業(yè)管理支持租戶統(tǒng)一管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營(yíng)效益導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)提升商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)，與東灘開(kāi)發(fā)建立區(qū)域平臺(tái)相似，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)具有直接效用2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting36商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)效益有著直接和相當(dāng)大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論是寫(xiě)字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過(guò)出售獲取收益！或者隨行就市，通過(guò)租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營(yíng)者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)值，獲取管理、經(jīng)營(yíng)投入所帶來(lái)的升值效益！東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開(kāi)發(fā)有著極其相似之處2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting37東灘開(kāi)發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣需要整合價(jià)值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的搭建！平臺(tái)搭建的效率和效益的關(guān)鍵在于：東灘公司是否具有一個(gè)具有自適應(yīng)更新和完善的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)！投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理知識(shí)管理平臺(tái)（硬件平臺(tái)、建設(shè)方法、平臺(tái)資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司東灘開(kāi)發(fā)總體策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)建設(shè)招商引資區(qū)域管理東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都需要東灘公司成為一個(gè)知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，以支持區(qū)域平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)搭建。進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將促成知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建立2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting38東灘開(kāi)發(fā)無(wú)疑將要建設(shè)大量的商業(yè)設(shè)施，引進(jìn)多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營(yíng)商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人才！我們不應(yīng)該“臨時(shí)抱佛腳”，也不應(yīng)拘泥于東灘目前無(wú)法與各種品牌經(jīng)營(yíng)商展開(kāi)實(shí)質(zhì)性合作的現(xiàn)實(shí)！而應(yīng)該跳出東灘，在東灘之外，進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進(jìn)了解和默契，有計(jì)劃地開(kāi)展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)，能在東灘進(jìn)行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的東灘“畫(huà)龍點(diǎn)睛”！提升東灘地產(chǎn)價(jià)值，加快東灘開(kāi)發(fā)步伐！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識(shí)平臺(tái)東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快東灘開(kāi)發(fā)東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，向東灘復(fù)制，快速“點(diǎn)金”2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting39東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動(dòng)，先在東灘外進(jìn)行預(yù)演！東灘公司在東灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。其中商業(yè)設(shè)施是提升地價(jià)和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價(jià)值，可以進(jìn)行商業(yè)性開(kāi)發(fā)預(yù)演！東灘開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域平臺(tái)，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)有直接效用，可避免不必要的“彎路”！東灘開(kāi)發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開(kāi)發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程獲取知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)！進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，后者將對(duì)東灘大規(guī)模開(kāi)發(fā)提供必要和強(qiáng)有力的支持！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的商業(yè)模式可在時(shí)機(jī)成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以“點(diǎn)睛之筆”提升東灘地產(chǎn)價(jià)值！123456進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)成功進(jìn)行東灘開(kāi)發(fā)意義重大2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting40抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)巨大的市場(chǎng)空間外資進(jìn)入的機(jī)遇較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國(guó)之冠，提升企業(yè)影響力開(kāi)辟東灘外的戰(zhàn)略活動(dòng)空間東灘之外的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)演東灘開(kāi)發(fā)意義重大，不容失敗東灘公司在東灘做什么商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位東灘開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)和盈利模式商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和盈利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別促成的知識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資源移植進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting412001年我國(guó)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595.2億元，比上年增長(zhǎng)10.1％，按照這種發(fā)展速度，在未來(lái)三年中，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額還將有1萬(wàn)億元以上的增量。如此廣闊的市場(chǎng)，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達(dá)國(guó)家中，商業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一般為15％左右，而我國(guó)目前僅為8.3％，說(shuō)明我國(guó)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮笪覈?guó)零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，但在分布上相對(duì)集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。近些年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營(yíng)店、便利店、購(gòu)物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心為未來(lái)趨勢(shì)，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國(guó)零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮筚?gòu)物中心為零售業(yè)態(tài)升級(jí)的方向我國(guó)缺乏滿足購(gòu)物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì)！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)空間巨大2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting421999到2001年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺(tái)企業(yè)。2001年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會(huì)零售總額的1.8%。加入WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開(kāi)放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門(mén)店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)考慮，一般不愿意直接購(gòu)置從事商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，而是采取租賃形式，可提供10-25乃至更長(zhǎng)時(shí)間的租賃擔(dān)保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以租賃擔(dān)保合同融資，并協(xié)助確定所開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！零售業(yè)對(duì)外資開(kāi)放的時(shí)間表確定外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國(guó)市場(chǎng)的外資零售巨頭結(jié)盟，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：外資零售業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的機(jī)遇2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting43我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting44較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘這樣實(shí)力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)者較少，目前還沒(méi)有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購(gòu)物中心為例，介入打造全新中國(guó)Mall的公司不過(guò)20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸過(guò)來(lái)！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷“洗牌”過(guò)程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過(guò)程，多達(dá)90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險(xiǎn)，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力較弱2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting45我國(guó)零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國(guó)零售業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)、外資零售業(yè)開(kāi)放的絕好時(shí)機(jī)，進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開(kāi)闊的戰(zhàn)略活動(dòng)空間！我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競(jìng)爭(zhēng)階段，必然面臨殘酷的洗牌過(guò)程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)暇他顧。商業(yè)房地產(chǎn)作為一個(gè)全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒(méi)有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！東灘公司以先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國(guó)之冠的機(jī)會(huì)！東灘進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開(kāi)行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)！123進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開(kāi)辟新的戰(zhàn)略活動(dòng)空間2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting46目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting47東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)5年內(nèi)做強(qiáng)做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；東灘公司在未來(lái)不僅要成為一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的強(qiáng)者，還要在綜合服務(wù)領(lǐng)域、金融業(yè)等領(lǐng)域進(jìn)行多元化的擴(kuò)張，成為一個(gè)跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人；東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的核心是建立一個(gè)商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，利用市場(chǎng)需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力的核心競(jìng)爭(zhēng)力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價(jià)值鏈資源成功制造商圈。 綜合：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)+相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)+金融業(yè)務(wù) 開(kāi)發(fā)：區(qū)域開(kāi)發(fā)+商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)：商業(yè)物業(yè)+其他 服務(wù)：房地產(chǎn)服務(wù)+金融服務(wù) 平臺(tái)：商業(yè)零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting48房地產(chǎn)企業(yè)“做強(qiáng)做大”的標(biāo)桿研究

總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到50億元；房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到30億元；凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到10%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)；公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國(guó)所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為今天在房地產(chǎn)業(yè)“做強(qiáng)”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢(shì)突出2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting49總資產(chǎn)50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30億元凈資產(chǎn)收益率10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品牌2001年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是26.6億元（該指標(biāo)相對(duì)更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考）萬(wàn)科2001年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為45億元，萬(wàn)達(dá)2001年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為50億元2001年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為9.9%；萬(wàn)科2001年的凈資產(chǎn)收益率為12%；作為市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國(guó)10個(gè)城市；萬(wàn)達(dá)2001年已將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó)12個(gè)城市萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠(chéng)度。2001年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是48.13億元萬(wàn)科2001年的總資產(chǎn)為65億元，萬(wàn)達(dá)2001年的總資產(chǎn)為100億元五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting50東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)體系效益目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務(wù)的計(jì)劃收益情況進(jìn)行測(cè)算修正后得出。成成長(zhǎng)目標(biāo)效效益目標(biāo)管管理目標(biāo)成長(zhǎng)目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)狀分析提出的東灘在未來(lái)五年內(nèi)應(yīng)該加強(qiáng)的關(guān)鍵點(diǎn)。戰(zhàn)略目標(biāo)制定的出發(fā)點(diǎn)東灘商業(yè)房地產(chǎn)在2007年應(yīng)該達(dá)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting51東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)—效益目標(biāo)年凈資產(chǎn)收益率年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿），2001年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到50億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到30億元，凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到10%?？紤]到過(guò)去5年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率15%、銷售收入平均增長(zhǎng)25%的速度，到2007年全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到120億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到50億元。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting52中國(guó)38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting53中國(guó)38家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析如下（續(xù)）2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting54東灘的戰(zhàn)略目標(biāo)—成長(zhǎng)目標(biāo)樹(shù)立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；確立全國(guó)一流的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；積累區(qū)域開(kāi)發(fā)的管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；形成商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價(jià)值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和資源集成的綜合能力；探索適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)張所必需的模式，具備走出上海，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張的整體開(kāi)發(fā)能力；為東灘開(kāi)發(fā)培養(yǎng)對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)有深刻理解的人才；2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting55東灘的戰(zhàn)略目標(biāo)—管理目標(biāo)形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力建立知識(shí)經(jīng)營(yíng)和知識(shí)管理的學(xué)習(xí)型組織機(jī)制完善組織結(jié)構(gòu)和管理流程健全的考核和激勵(lì)制度形成充滿活力的企業(yè)文化系統(tǒng)的人力資源管理體系有較強(qiáng)的專業(yè)和管理人才的儲(chǔ)備2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting56目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting57今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)作出選擇，過(guò)去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個(gè)十年。企業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實(shí)施。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting58在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個(gè)問(wèn)題第一個(gè)問(wèn)題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價(jià)值在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉(zhuǎn)移。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進(jìn)入一個(gè)游戲。第二個(gè)問(wèn)題是： 如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運(yùn)營(yíng)，企業(yè)都必須明確自身如何參與競(jìng)爭(zhēng)，如何將自身定位在一個(gè)更有利的位置。 任何一個(gè)行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因?yàn)樗麄冊(cè)O(shè)法使自己站在更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的位置上。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting59房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強(qiáng)的吸引力對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，什么是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問(wèn)題。歷史上，除了那些大震蕩的時(shí)期之外這個(gè)行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢(qián)，甚至可以獲得不可思議的利潤(rùn)。對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)而言這個(gè)行業(yè)在未來(lái)真正獲利的主要是原因是存在需求。一系列的外部力量造就了一個(gè)非常好的購(gòu)買環(huán)境。我們有巨量的從產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而產(chǎn)生了大量對(duì)辦公樓宇的需求；我們需要大量的零售空間的擴(kuò)展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升；大中型城市大量的人口流動(dòng)和人口結(jié)構(gòu)的變化，人群工作和購(gòu)物場(chǎng)所的變化產(chǎn)生了大量對(duì)具有新特征的商業(yè)建筑的需求；新的建筑產(chǎn)品和技術(shù)使得舊的商業(yè)建筑越來(lái)越失去吸引力；租戶在尋找更能創(chuàng)造新的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物的舒適感覺(jué)的地方。為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情？2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting60傳說(shuō)還能持續(xù)多久任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都不可能維持長(zhǎng)期的高利潤(rùn)，參與者的增加必然會(huì)帶來(lái)產(chǎn)能的過(guò)剩，產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)必然越來(lái)越低。然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個(gè)利潤(rùn)分配機(jī)制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。今天還是很少企業(yè)認(rèn)真去想和認(rèn)真去做這件事。

新進(jìn)入者供應(yīng)商行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者購(gòu)買者替代品新的ShoppingMall,新的寫(xiě)字樓，翻修的商業(yè)建筑。承租戶、商戶金融投資者等新的行業(yè)進(jìn)入者將侵蝕價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的利潤(rùn)租戶和投資者越來(lái)越專業(yè)，他們?cè)谶x擇更有吸引力的項(xiàng)目的同時(shí)也在使得項(xiàng)目的利潤(rùn)空間下降。他們更清楚自己要的是什么，也面對(duì)更多的選擇，并且更會(huì)討價(jià)還價(jià)。中間商在中間也越來(lái)越成熟和專業(yè)，他們的討價(jià)還價(jià)能力也更強(qiáng)。每一方都希望在其中獲得更多的利潤(rùn)。從這些方面來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)力結(jié)構(gòu)發(fā)生的很大變化。如果說(shuō)從整體的需求上升來(lái)說(shuō)整個(gè)行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，租戶、投資者和供應(yīng)商的能力都越來(lái)越強(qiáng)，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。

2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting61選對(duì)了行業(yè)是否意味著財(cái)富一種說(shuō)法是今天產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，我們不要進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)可能有所下降，但是平均利潤(rùn)之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤(rùn)之下。因此，選對(duì)了行業(yè)并不意味著財(cái)富，關(guān)鍵的如何應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化，將自己放在一個(gè)可持續(xù)的優(yōu)勢(shì)地位，從而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是許多公司必須走的道路。過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒(méi)有戰(zhàn)略，有人認(rèn)為；房地產(chǎn)就是一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目組成的，項(xiàng)目是無(wú)法預(yù)測(cè)的，所以房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是無(wú)用的。這些公司是完全的機(jī)會(huì)主義者，什么生意賺錢(qián)他們就做什么。他們從不在乎自己會(huì)選擇什么樣的項(xiàng)目來(lái)做，從不在乎自己下一個(gè)做的事是從沒(méi)有做過(guò)的。這樣的做法在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中是行不通的。如果企業(yè)總是在下一個(gè)項(xiàng)目中扮演新手他就不可能獲得好的收益。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting62房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，橫向和縱向上都有極大地空間。房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體和一個(gè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。它覆蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都連接著一個(gè)產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和從根本上不同的特點(diǎn)。我們應(yīng)該理解這些產(chǎn)業(yè)的吸引力、它們?cè)谝院畏N方式競(jìng)爭(zhēng)以及它們未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，橫向和縱向上都有極大地空間。很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項(xiàng)目都想做，從住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等等。另一方面，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理、工程管理、中介2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting63關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)上。投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)具有縱向集成的趨勢(shì)，也就是在縱向上做得越來(lái)越多。因?yàn)樵谝粋€(gè)有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。特別是對(duì)一個(gè)成長(zhǎng)的生意來(lái)說(shuō)面對(duì)產(chǎn)能不足，人們更愿意去集成更多的環(huán)節(jié)以保證自己能將事情做得更好。但是事實(shí)上是將各個(gè)環(huán)節(jié)看作是一個(gè)行業(yè)的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個(gè)企業(yè)很難同時(shí)在開(kāi)發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

每一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對(duì)各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎(chǔ)上明確自身的發(fā)展定位問(wèn)題。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting64商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標(biāo)行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)定位從戰(zhàn)略的角度來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。前者是從融資、土地獲取、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤(rùn)；差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。因此，如果企業(yè)能夠設(shè)計(jì)創(chuàng)造出新的項(xiàng)目理念使得每個(gè)平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)--差異化真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。價(jià)值鏈環(huán)節(jié)利潤(rùn)空間下降土地獲得建筑、建材戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿開(kāi)發(fā)概念營(yíng)銷策劃價(jià)值提升最大的環(huán)節(jié)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting65東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來(lái)一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)范圍。在任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍很廣，并且盡力涉足不同的項(xiàng)目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項(xiàng)目、地域、客戶。在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路—FOCUS!培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤(rùn)的收益。是什么使得你能夠造出與眾不同的購(gòu)物中心。有的企業(yè)用模仿的方式，但是在今天產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)在轉(zhuǎn)變和形成的過(guò)程中模仿可能會(huì)加速死亡。商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對(duì)地位，并進(jìn)而決定了運(yùn)營(yíng)者在多大程度上具有對(duì)各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting66投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，快速判斷其可行性。選擇出可能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。簽署合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting67投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理1、與項(xiàng)目投資相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)，商業(yè)環(huán)境2、整個(gè)城市的人口分布特點(diǎn)，人流流動(dòng)特點(diǎn)，主要的人流匯聚點(diǎn)和商業(yè)圈特點(diǎn)分析。3、該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場(chǎng)所檔次和數(shù)量4、該區(qū)域的文化特點(diǎn)：居住建筑物特點(diǎn)的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習(xí)慣。5、該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，體育休閑場(chǎng)所分布，醫(yī)療教育設(shè)施，供電供水供氣情況6、污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素。7、可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周圍自然或人工的景觀分布。8、周邊地區(qū)的主要商業(yè)場(chǎng)所，人口分布情況和購(gòu)買力特點(diǎn)，在建的商業(yè)場(chǎng)館規(guī)模和定位。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting68規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理確定建筑定位和對(duì)應(yīng)的檔次，完成項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)并通過(guò)主管單位審批，進(jìn)入工程施工階段需要明確的主要內(nèi)容：總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術(shù)、新材料的使用，建筑總體風(fēng)格，單體建筑的立面風(fēng)格要求，建筑組團(tuán)過(guò)渡風(fēng)格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車位設(shè)計(jì)等2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting69工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙，采用招標(biāo)等方式確定項(xiàng)目施工單位。簽訂工程施工合同劃清責(zé)任權(quán)利關(guān)系。配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。配置項(xiàng)目管理人員保證項(xiàng)目期間問(wèn)題的迅速解決和工程的按計(jì)劃實(shí)施，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting70市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理營(yíng)銷階段設(shè)計(jì)市場(chǎng)宣傳模式媒體合作計(jì)劃品牌定位信息獲取和反饋競(jìng)爭(zhēng)者分析具體需要確定針對(duì)目標(biāo)用戶的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷階段的劃分及判斷依據(jù)，對(duì)應(yīng)的針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的宣傳方式媒體的定位分析，媒體的選擇策略營(yíng)銷中的應(yīng)急手段2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting71商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理商鋪管理：整體經(jīng)營(yíng)分析、根據(jù)調(diào)查分析進(jìn)行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念和商圈整體發(fā)展的意識(shí)。營(yíng)銷管理：結(jié)合市場(chǎng)銷售時(shí)機(jī)變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)行動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要開(kāi)展多種形式的宣傳推廣，促進(jìn)商圈的繁榮財(cái)務(wù)管理：整體運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流管理，必須的財(cái)務(wù)規(guī)章制度建設(shè)物業(yè)管理：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting72商業(yè)房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵商業(yè)房地產(chǎn)商承租戶、購(gòu)買者社會(huì)需求結(jié)構(gòu)和變化趨勢(shì)商圈結(jié)構(gòu)、相互關(guān)系分析通過(guò)順應(yīng)、引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)需求來(lái)吸引商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點(diǎn)分析商圈具有潛在的盈利性制造人流和消費(fèi)流規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求順應(yīng)市場(chǎng)需求引導(dǎo)市場(chǎng)需求需求管理消費(fèi)者2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting73把握需求，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標(biāo)人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點(diǎn)引入適合白領(lǐng)需求特點(diǎn)的“BOBOS”——布波族的文化概念把握需求適合布波文化的美國(guó)后街生活風(fēng)格設(shè)計(jì)中檔價(jià)格小戶型定位需求載體案例2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting74上海市商圈分析研究消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、業(yè)務(wù)、生活。研究對(duì)象消費(fèi)出行交通量

研究首先將交通小區(qū)間的消費(fèi)出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。商圈空間分布及其特征分析其次對(duì)各小區(qū)吸引消費(fèi)出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結(jié)論構(gòu)建上海市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式。

商業(yè)吸引區(qū)等級(jí)序列分布/商業(yè)設(shè)施在商業(yè)中心區(qū)分布模式/商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布（1）上海商業(yè)空間布局至1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級(jí)序列明確、空間分布不均和強(qiáng)中心線型結(jié)構(gòu)的特征。并且有多級(jí)商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢(shì)。（2）一級(jí)商業(yè)中心（市級(jí)商業(yè)中心）南京東路，二級(jí)商業(yè)中心（準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心）四川北路，三級(jí)商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場(chǎng)、淮海中路，四級(jí)商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場(chǎng)、國(guó)際展覽中心、上海電視臺(tái)、豫園、楊浦體育場(chǎng)、虹口體育場(chǎng)、和平公園、徐家匯、五角場(chǎng)構(gòu)成等級(jí)結(jié)構(gòu)清晰的四級(jí)商業(yè)體系。（3）靜安寺、人民廣場(chǎng)、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴(yán)重，獨(dú)立吸引范圍狹小，商圈爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)劇烈。（4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級(jí)商業(yè)中心。（5）上海市存在東、西區(qū)社會(huì)空間分異，導(dǎo)致商業(yè)購(gòu)物行為的空間個(gè)性特性，對(duì)商業(yè)設(shè)施規(guī)模、交通設(shè)施布局產(chǎn)生影響。而且這一社會(huì)空間分異有強(qiáng)化趨勢(shì)。分析結(jié)果研究地域設(shè)定為上海市區(qū)及近郊，包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)各區(qū)，及內(nèi)環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實(shí)體范圍。研究地域設(shè)定2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting75商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)我國(guó)零售業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店購(gòu)物中心專賣店專業(yè)店便利店大型綜合超市超級(jí)市場(chǎng)我國(guó)零售業(yè)態(tài)購(gòu)物中心大（外部環(huán)境）多（行業(yè)業(yè)態(tài)）明確（經(jīng)營(yíng)主題）統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理模式地區(qū)型購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心鄰近型購(gòu)物中心商業(yè)房地產(chǎn)商必須對(duì)所服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)有深入的理解和把握2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting76連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的價(jià)值傳輸鏈條商業(yè)房地產(chǎn)商商戶消費(fèi)者產(chǎn)業(yè)價(jià)值客戶價(jià)值投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理價(jià)值承諾價(jià)值實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)2023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting77房地產(chǎn)價(jià)值鏈中的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié)—三個(gè)策劃一個(gè)管理商業(yè)房地產(chǎn)商只有從滿足客戶價(jià)值中獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值商業(yè)管理投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值增值的金三角客戶價(jià)值企業(yè)利潤(rùn)客戶價(jià)值利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)122023/3/1上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copy