房地產(chǎn)用地市場回顧及展望

2012年房地產(chǎn)用地市場回顧及2013年展望

一2012年房地產(chǎn)用地市場概況2012年，房地產(chǎn)用地市場交易量比上年有較大幅度下降，且呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性特征和地域性特征，土地成交金額也相應(yīng)下降。全年地價運行較為平穩(wěn)，地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。住宅用地保持低位運行，高價地遠少于往年。已供土地開工建設(shè)速度加快，可望及時形成房屋供應(yīng)。（一）房地產(chǎn)用地市場交易量下降2012年房地產(chǎn)用地市場交易量下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2012年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降19.5%（見表1）。表12012年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積住房用地方面。國土資源部年初公布2012年全國住房用地計劃供應(yīng)17.26萬公頃，與2011年全國住房用地計劃實際落實量（13.59萬公頃）相比，增加27.0%。計劃供應(yīng)保障性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應(yīng)計劃的29.1%，超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際落實量（4.81萬公頃）。8月，根據(jù)上半年住房用地供需和已供土地開發(fā)利用情況，對年初確定的住房用地供應(yīng)計劃進行了調(diào)整，其中20個地區(qū)計劃量減少，5個地區(qū)計劃量增加。調(diào)整后的住房用地供應(yīng)計劃全國合計總量為15.93萬公頃，其中，保障性安居工程計劃用地為4.76萬公頃。根據(jù)國土資源部12月公布的數(shù)據(jù)，截至11月底，住宅用地供應(yīng)9.14萬公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個百分點。已供土地開發(fā)建設(shè)速度加快，可望及時形成房屋供應(yīng)。截至11月底，全國未竣工房地產(chǎn)用地46.87萬公頃，其中在建33.46萬公頃，與年初相比增加了30.6%，未開工13.41萬公頃，減少了40.0%；全國住宅用地中在建面積26.16萬公頃，增加了30.4%，未開工面積10.05萬公頃，減少了42.4%。保障性安居工程落地任務(wù)10月底即提前完成，落實率超過100%。（二）房地產(chǎn)用地交易呈現(xiàn)季節(jié)性波動從土地交易的時間分布看，2012年土地市場波動較大。1～4月，土地成交量逐月下降；5、6月份有所回升，但7月份又迅速下降；8月份交易量猛增，9、10月復(fù)歸于平淡；進入11月后，交易趨于活躍，成交量有所擴大（見圖1）。地價也出現(xiàn)上升勢頭。從全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積各月環(huán)比數(shù)據(jù)來看，最低是7月份，為-64%；最高為8月份，達223%（見圖2）。從同比數(shù)據(jù)來看，2012年4月份之前全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積與2011年相比迅速下降，4月末同比增速為-19.3%；5、6、7月份下降幅度有所減緩，但未能扭轉(zhuǎn)增速下滑的趨勢，7月末達到全年最低點-24.3%；8月份以后以回升為主，至11月份同比下滑14.8%；但12月份再次下滑，全年同比下降19.5%（見圖3）。圖12012年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積圖22012年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積環(huán)比增速圖32012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增速（三）房地產(chǎn)用地交易存在地域性差異2012年，土地市場依然呈現(xiàn)區(qū)域性市場的特征，不同區(qū)域、不同城市土地市場呈現(xiàn)出一定差異。從區(qū)域看，中西部土地成交量較2011年同比下降9%，幅度相對不大；環(huán)渤海、東北、長三角、珠三角等區(qū)域均出現(xiàn)大幅度下降，其中東北地區(qū)降幅將近50%。11月后，部分地區(qū)住宅用地市場開始回升，從四季度數(shù)據(jù)看，珠三角地區(qū)住宅用地成交1417萬平方米，同比增長50%，回升較快；中西部地區(qū)四季度同比增長11%，也出現(xiàn)明顯回升；但其他地區(qū)依然是同比下降狀態(tài)。就土地交易的城市分布而言，全國300個主要城市各類用地共成交近12億平方米，與2011年相比成交量下降14.6%；其中住宅用地成交3.8億平方米，與2011年相比成交量下降23.1%。一、二線城市成交量年內(nèi)增幅較大，尤其是北京、上海等熱點城市下半年以來熱度提高；重點二線城市成交活躍，但三、四線城市市場明顯清淡。2012年全年住宅用地成交面積前20名城市中，僅有上海屬于一線城市，南通、徐州、鹽城和常州四市為三、四線城市，其余15個城市均為二線城市。居首位的重慶市成交面積超過2000萬平方米，武漢和沈陽也都在1000萬平方米以上（見圖4）。圖42012年全國住宅用地成交面積前20城市（四）房地產(chǎn)用地成交價款下降，地價基本穩(wěn)定1.房地產(chǎn)用地成交價款低于上年2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地成交價款累計7410億元，同比下降16.7%（見圖5）。圖52012年各月土地成交價款2.全年地價小幅上漲全國主要監(jiān)測城市綜合地價季度環(huán)比增速持續(xù)回升；季度同比增速由降轉(zhuǎn)升，全年增幅處于歷史低位。第四季度末，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅地價同比增長率分別為2.61%、3.34%、2.26%，地價同比增速開始加快，較上一季度分別上升0.84、0.19和1.23個百分點，是繼2011年底增速連續(xù)五個季度回調(diào)以來的首次由降轉(zhuǎn)升，但地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。表22012年全國主要監(jiān)測城市分類、分季度地價3.住宅地價低位運行住宅用地基本保持平穩(wěn)，高價地遠少于往年，整體仍在低位運行。表32012年全國住宅用地成交總額前10名排行表42012年全國住宅用地單價前10名排行二影響2012年房地產(chǎn)用地市場的政策因素分析2012年，國土資源部按照國務(wù)院統(tǒng)一部署，堅持房地產(chǎn)用地市場管理和調(diào)控方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松，強調(diào)要執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，均衡供地，穩(wěn)定地價，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場。針對各地的土地市場情況，積極推行了多項政策措施（見表5）。表52012年房地產(chǎn)用地調(diào)控政策措施一覽續(xù)表總體來看，房地產(chǎn)用地市場的管理調(diào)控取得了比較好的效果：一是提前完成了保障性安居工程的落地任務(wù)。10月底以前，包括新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團在內(nèi)的全國30個省（區(qū)、市，不含西藏），中央下達的保障性住房所需用地都得到提前落實。二是基本穩(wěn)定住以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。到11月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量為13.34萬公頃，同比減少8%；中間包括住宅用地供應(yīng)9.14萬公頃，同比減少15.3%。三是保持了地價基本穩(wěn)定。前三季度，住宅地價基本穩(wěn)定，環(huán)比增長率分別為-0.04%、0.13%、0.92%，同比增長率分別為3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持續(xù)放緩，環(huán)比增速雖逐季略有回升，但主要監(jiān)測城市多在1%以內(nèi)，漲幅不大；四是已供土地開發(fā)建設(shè)加快，正在加速轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。截至11月底，全國還沒有完成竣工的房地產(chǎn)用地共有46.87萬公頃，其中33.46萬公頃處于建設(shè)之中，比年初增加了30.6%，13.41萬公頃尚未開工，減少了40.0%；住宅用地方面，全國未開工面積10.05萬公頃，降低了42.4%，在建面積26.16萬公頃，增加了30.4%。三影響2012房地產(chǎn)用地交易的經(jīng)濟因素分析（一）宏觀經(jīng)濟形勢及其影響分析當(dāng)前，中國仍處于城鎮(zhèn)化、信息化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程中，經(jīng)濟有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長。但從另一方面來看，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜。國際金融危機以來，世界經(jīng)濟正在經(jīng)歷一個相對放緩、自我調(diào)整的過程，我國外需受到國際金融危機的持續(xù)影響盡顯疲弱。而國內(nèi)經(jīng)濟趨穩(wěn)的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固，儲蓄率過高、消費率偏低的結(jié)構(gòu)不平衡問題仍比較突出。在國際國內(nèi)多重結(jié)構(gòu)性、周期性因素的共同作用下，我國經(jīng)濟潛在增長水平可能會有一個階段性放緩的過程。2012年，我國宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，年中在“穩(wěn)增長”政策作用下，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，四季度增速企穩(wěn)回升。經(jīng)國家統(tǒng)計局初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價格計算，比上年增長7.8%；分季度看，一季度同比增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，四季度增長7.9%。由于外貿(mào)形勢復(fù)雜嚴峻，2012年進出口增速比上年回落16.3個百分點，僅比上年增長6.2%。促進投資依然是“穩(wěn)增長”的重要手段。在多種政策措施作用下，實現(xiàn)全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，比上年名義增長20.6%（扣除價格因素實際增長19.3%）。雖然增速比上年回落3.4個百分點，但基本保持穩(wěn)定增長，沒有出現(xiàn)大的波動。與投資需要相適應(yīng)，土地供應(yīng)穩(wěn)中有增。2012年國有建設(shè)用地供應(yīng)69.04萬公頃，同比增加17.5%，保持了自2008年以來的連續(xù)增長趨勢；但由于需求制約，增速較2011年回落19.7個百分點。2012年全國土地出讓面積和合同成交價款分別為32.28萬公頃和2.69萬億元，同比分別減少3.3%和14.7%，而2011年二者同比增幅均在15%左右。由此可見，2012年房地產(chǎn)用地市場呈現(xiàn)“前低后高”態(tài)勢，交易量比上年有所下降，與宏觀經(jīng)濟走勢是一致的。（二）金融因素影響分析2012年，中國人民銀行繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持合理的市場流動性，引導(dǎo)貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)合理增長，爭取實現(xiàn)經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定和風(fēng)險防范三者的平衡。12月末，廣義貨幣（M2）余額97.42萬億元，比上年末增長13.8%，增速比上年末加快0.2個百分點；12月末，人民幣貸款余額62.99萬億元，人民幣存款余額91.74萬億元。全年新增人民幣貸款8.20萬億元，比上年多增7320億元；新增人民幣存款10.81萬億元，比上年多增1.17萬億元。全年來看，銀行體系流動性較為充裕。保持流動性寬松的同時，為了促進宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長，年內(nèi)央行兩次下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率、兩次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，而且6月8日的降息為時隔三年半以來的第一次。盡管這些調(diào)整幅度并不太大，但是改變了人們對經(jīng)濟增長的預(yù)期，也調(diào)動了各地建設(shè)投資的積極性，促進了全社會固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定、增長。寬松的金融環(huán)境下，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其他企業(yè)的資金重新進入土地市場，提升了土地市場的交易熱度。另外，國土資源部、證監(jiān)會和銀監(jiān)會繼續(xù)加強聯(lián)動，在新開發(fā)項目貸款的發(fā)放上，銀監(jiān)會對于涉嫌炒地行為和土地閑置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行限制；而在其再融資、上市或?qū)徟卮筚Y產(chǎn)重組時，證監(jiān)會則予以限制。從金融角度對穩(wěn)定地價、防異常交易、處置閑置土地和打擊囤地炒地進行的具有針對性的調(diào)控，促進了土地市場的平穩(wěn)運行。（三）房地產(chǎn)市場影響分析伴隨著國民經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，我國城鎮(zhèn)化仍處于快速推進階段。2012年末，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_到52.57%，比上年末提高1.30個百分點。國民經(jīng)濟的增長和城鎮(zhèn)化水平的提高為房地產(chǎn)業(yè)增長提供了基礎(chǔ)性支持。出于國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控及促進房價合理回歸的需要，2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向，在支持自住性需求的同時，嚴格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機性需求。這樣，房地產(chǎn)業(yè)運行于復(fù)雜的經(jīng)濟、政策環(huán)境之下，對土地市場產(chǎn)生多種影響。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，弱化了對土地的需求2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比上年回落11.9個百分點；其中住宅投資增長11.4%，回落18.9個百分點（見圖6）。圖6全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速2.商品房銷售增速回落、待售面積增加，抑制土地需求房屋新開工面積177334萬平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新開工面積下降11.2%。全國商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增速比上年回落2.6個百分點；其中住宅銷售面積增長2.0%，回落1.4個百分點。全國商品房銷售額64456億元，增長10.0%，增速比上年回落1.1個百分點；其中住宅銷售額增長10.9%，加快1.7個百分點。全國商品房待售面積36460萬平方米，增長27.0%，增速比上年回落6.1個百分點。3.待開發(fā)土地面積持續(xù)擴大，抑制土地需求從2012年數(shù)據(jù)來看，待開發(fā)土地面積基數(shù)較高，而且年內(nèi)在持續(xù)增長；與2011年同期相比，1～11月份累計多出2880.9萬平方米。尤其在年初時，與2011年同期相比竟高出42%，這也可以部分解釋前半年多個地方土地流拍的現(xiàn)象（見表6）。表62012年、2011年待開發(fā)土地面積對比4.房地產(chǎn)開發(fā)由三、四線城市向一、二線城市回歸，導(dǎo)致土地交易呈現(xiàn)地域性差異2010年房地產(chǎn)限購調(diào)控開始之后，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向三、四線城市；但由于三、四線城市潛在需求有限，房地產(chǎn)庫存在短期內(nèi)即日益飽和，面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險。再加上2012年后期一、二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升的形勢，開發(fā)企業(yè)又將注意力轉(zhuǎn)向一、二線城市，使得一、二線城市土地交易量年內(nèi)增幅明顯，三、四線城市則降幅有所擴大。只是北京、廣州等一線城市土地供應(yīng)量不足，才導(dǎo)致出現(xiàn)多數(shù)二線城市土地成交放量的現(xiàn)象。四2013年房地產(chǎn)用地市場展望（一）2013年房地產(chǎn)用地市場宏觀經(jīng)濟背景根據(jù)2012年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，經(jīng)濟工作總基調(diào)仍是“穩(wěn)中求進”。2013年，要以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益為中心，加強和改善宏觀調(diào)控，積極擴大內(nèi)需，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整力度，增強經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生活力和動力。雖然可能由于換屆效應(yīng)，各地投資熱度增大，但鑒于當(dāng)前的國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境以及轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的要求，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持7.5%左右較低增長率的可能性較大。貨幣政策穩(wěn)健取向不變，新增貨幣供應(yīng)量和貸款相比2012年將有所增長，新增房地產(chǎn)貸款繼續(xù)上升，對房地產(chǎn)業(yè)的利好仍將持續(xù)。城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟體制改革等中長期政策的繼續(xù)推進，將為國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供持續(xù)動力。（二）2013年房地產(chǎn)用地市場政策背景按照中央經(jīng)濟工作會議要求，2013年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，調(diào)控政策仍保持從緊，限購政策短期沒有退出的可能，保障房建設(shè)和土地供應(yīng)仍是中央增加供給、緩解房價上漲預(yù)期的重要手段。另外，如果房價繼續(xù)上漲，仍有出臺更嚴厲措施的可能性。土地政策方面。國