我國(guó)房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)的理論和實(shí)踐問(wèn)題討論

我國(guó)房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)的理論和實(shí)踐問(wèn)題討論

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控一直面臨著兩難或多難選擇。世界上有不存在約束條件的選擇嗎？世界上有不存在任何風(fēng)險(xiǎn)、不需要支付任何成本的政策選擇嗎？既然答案肯定，那么，明確問(wèn)題的性質(zhì)，針對(duì)主要傾向，抓住主要矛盾，采取相應(yīng)措施才能取得事半功倍效果。也就是說(shuō)，大道理要管中道理，中道理要管小道理，而不是相反。一中國(guó)房地產(chǎn)及其產(chǎn)品定性1.住房是最終消費(fèi)品，還是投資品？買房是消費(fèi)，還是投資？若兩者兼而有之，何者居主體地位？2.房?jī)r(jià)是民生問(wèn)題，還是資本市場(chǎng)問(wèn)題？若兩者兼而有之，何者為主？3.房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是虛擬經(jīng)濟(jì)？?jī)烧呷艏娑兄握呔佑谑孜唬?.房?jī)r(jià)若是民生問(wèn)題，它又是個(gè)什么樣的民生問(wèn)題？是準(zhǔn)備買房、而購(gòu)房預(yù)期又與支付能力不相匹配的人的民生，包括不包括已經(jīng)買了房的人的民生，包括不包括即使房?jī)r(jià)下降50%也還是買不起房的人的民生？高舉民生旗幟，是否就可以違背常識(shí)，超越社會(huì)主義初級(jí)階段而所向披靡？5.房地產(chǎn)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、保增長(zhǎng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善民生的共同平臺(tái)、重要節(jié)點(diǎn)，還是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱（如果真有所謂過(guò)熱）、通貨膨脹、產(chǎn)能過(guò)剩、資產(chǎn)泡沫的推手？6.股市、房市在中國(guó)是完全相通的嗎？用資本市場(chǎng)的藥方醫(yī)治房市之病將會(huì)有何種效果？在居民高儲(chǔ)蓄、投資渠道狹窄的背景下，居民投資性買房是否也是一種理性選擇？7.房地產(chǎn)泡沫成為我國(guó)金融安全主要威脅的概率有多大？房地產(chǎn)占地會(huì)對(duì)我國(guó)糧食安全形成威脅嗎？8.我國(guó)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)較大比重是否具有階段性和必然性？住房消費(fèi)具有擠出效應(yīng)，在收入約束下，哪一種消費(fèi)不具有擠出效應(yīng)？9.房地產(chǎn)投資不直接增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，但是沒(méi)有房地產(chǎn)提供的工作生活場(chǎng)所，高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和科技攻關(guān)能夠順利進(jìn)行嗎？10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是階級(jí)敵人（人民公敵），還是社會(huì)分工的一個(gè)階層？城市政府是執(zhí)政黨的重要基礎(chǔ)，還是都是腐敗分子，在被打倒之列？二我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)11.住房改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件是大大改善了，還是小有改善，還是沒(méi)有改善，甚至惡化了？如何評(píng)價(jià)我國(guó)住房市場(chǎng)化改革？應(yīng)否進(jìn)行所謂第二次房改？12.房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是否是住房改革的必然結(jié)果？13.房?jī)r(jià)高低的判斷依據(jù)何在？14.我國(guó)有過(guò)完善的市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)機(jī)制嗎？我國(guó)有過(guò)所謂合理的房?jī)r(jià)嗎？我國(guó)房?jī)r(jià)高或低，房?jī)r(jià)是否合理，誰(shuí)說(shuō)了算？是政府，學(xué)者，還是市場(chǎng)？或者以什么為判斷的依據(jù)？15.房地產(chǎn)價(jià)格上漲是市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格形成價(jià)格的機(jī)制，還是資產(chǎn)泡沫的形成？16.發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比、租售比參數(shù)能夠直接作為判斷中國(guó)房?jī)r(jià)高低的依據(jù)嗎？17.在社會(huì)主義初級(jí)階段，我國(guó)住房市場(chǎng)的主要矛盾是什么？中國(guó)住房的供求關(guān)系能夠在短期內(nèi)得到根本改觀嗎？我國(guó)房地產(chǎn)基本態(tài)勢(shì)會(huì)因某一政策的出臺(tái)而有根本改觀嗎？18.住房建設(shè)周期一般在兩年以上，分析我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)，用同比、環(huán)比數(shù)據(jù)能說(shuō)明多少政策問(wèn)題？制定房地產(chǎn)政策是否應(yīng)該更多地重視長(zhǎng)期走勢(shì)，重視數(shù)年累積的數(shù)據(jù)？19.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)主要傾向是市場(chǎng)化過(guò)度，還是行政干預(yù)過(guò)度？20.我國(guó)房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期走勢(shì)，還是短期效應(yīng)？我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲根本原因是投機(jī)炒作，還是開(kāi)發(fā)商暴利，還是政府政策逆向調(diào)控的結(jié)果？關(guān)緊“兩個(gè)閘門”，抑制住房有效供給增加，能夠抑制房?jī)r(jià)快速上漲嗎？21.抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本措施，是增加有效供給，還是抑制需求？?jī)烧呒娑┲?，何者?yīng)是第一位的？?jī)H僅增加保障房供給，能夠抑制商品住房?jī)r(jià)格的快速上漲嗎？三房地產(chǎn)政策目標(biāo)和調(diào)控方向22.我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)是單一目標(biāo)，還是多目標(biāo)、一個(gè)目標(biāo)群？各種不同目標(biāo)之間，如何避免效力相互抵消？應(yīng)如何銜接與過(guò)度？23.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的應(yīng)急工具，還是應(yīng)該保持相對(duì)穩(wěn)定？24.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和住房保障政策三者重疊、相異之處何在？25.房地產(chǎn)新政目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還是要把房?jī)r(jià)降下來(lái)？還是防過(guò)熱、防通脹、防過(guò)剩？26.改革開(kāi)放前，我國(guó)曾有“投機(jī)倒把罪”，現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域又對(duì)“投機(jī)”一詞進(jìn)行一邊倒地討伐。投機(jī)性購(gòu)房是百害而無(wú)一利嗎？投機(jī)性購(gòu)房存在的前提是什么？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投機(jī)行為能夠根除干凈嗎？投機(jī)性購(gòu)房的最大危險(xiǎn)是源于個(gè)人的炒作，還是來(lái)自于銀行和金融機(jī)構(gòu)的參與？投資性購(gòu)房應(yīng)該鼓勵(lì)，還是應(yīng)該限制？征收物業(yè)稅能抑制投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)嗎？27.加息、加稅、增加首付，或能抑制即時(shí)的購(gòu)房需求、控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但能夠減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)嗎？28.房地產(chǎn)新政的目標(biāo)是抑制住房需求，降低房?jī)r(jià)，但另一方面，降低房?jī)r(jià)又將刺激需求，反過(guò)來(lái)又推升房?jī)r(jià)，政策的合力將如何？從長(zhǎng)期來(lái)看，住房需求是行政手段抑制得住的嗎？29.房?jī)r(jià)高了，要求政府加大調(diào)控，房?jī)r(jià)低了，冀希政府救市，反映的是一種什么樣的國(guó)民心態(tài)？30.高房?jī)r(jià)應(yīng)是調(diào)控政策的基點(diǎn)和目標(biāo)嗎？房?jī)r(jià)時(shí)時(shí)都在變化，調(diào)控政策能夠隨之變化密集出臺(tái)嗎？在和平發(fā)展時(shí)期，一種商品通過(guò)控制價(jià)格達(dá)到增加有效供給、實(shí)現(xiàn)更高水平供求平衡，有成功的先例嗎？四住房保障31.85%的人買不起房是事實(shí)，但一個(gè)國(guó)家在何種發(fā)展階段才能讓大多數(shù)買得起房？歐盟、日本沒(méi)有達(dá)到，美國(guó)讓窮人買房還鬧出個(gè)次貸危機(jī)。如果大多數(shù)人買得起房，我國(guó)有那么多房可買嗎？房?jī)r(jià)下降50%，能保證大多數(shù)人買得起房嗎？一個(gè)住著二、三百平方米的部級(jí)干部自稱買不起房，一個(gè)去年剛買下住房的家庭，今年也不再買得起住房，85%的人買不起房，是否也包括上述群體？32.讓大多數(shù)人有房住，背后的含義是什么？現(xiàn)在大多數(shù)人沒(méi)有房住嗎？那么，我國(guó)的這個(gè)大多數(shù)人現(xiàn)在住在哪里呢？33.在社會(huì)主義初級(jí)階段，我國(guó)合理的住房保障范圍、標(biāo)準(zhǔn)如何確定？應(yīng)否更加體現(xiàn)公平？我國(guó)目前的住房保障對(duì)象應(yīng)是大多數(shù)人（中低收入），還是只能是少數(shù)貧困群體？34.我國(guó)住房保障體系建設(shè)是否應(yīng)該各地、各市同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，步伐是否應(yīng)該整齊劃一？35.住房保障在社會(huì)保障體系中應(yīng)處何種地位？合理的保障房建設(shè)規(guī)模應(yīng)如何確定？36.我國(guó)保障住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何與不斷提高的城市現(xiàn)代化水平和居住水平相適應(yīng)？37.我國(guó)住房保障體系建設(shè)應(yīng)否包含住房產(chǎn)權(quán)保障？是否應(yīng)該包括收入較高而暫時(shí)沒(méi)有自有住房的家庭？38.住房保障是住房改革的一個(gè)有機(jī)部分，還是應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)之舉？房?jī)r(jià)低了就可以不要建設(shè)保障住房了嗎？大量建設(shè)保障房能降低商品房?jī)r(jià)嗎？五房地產(chǎn)供地政策土地是財(cái)富之母，是資本、資產(chǎn)，也是社會(huì)再分配重要的中介和杠桿。城市土地是最優(yōu)質(zhì)、數(shù)量最大、升值潛力最大的國(guó)有資產(chǎn)。39.土地財(cái)政等于土地腐敗嗎？40.土地財(cái)政是與民爭(zhēng)利之說(shuō)背后的含義是什么？是政府與人民的根本利益的對(duì)立，還是社會(huì)再分配的一種形式？這里的“民”是指誰(shuí)？?jī)H指拆遷戶、商品房購(gòu)買者、開(kāi)發(fā)商，還是指全體市民和整體農(nóng)民？是部分階層的即期利益還是全體國(guó)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益？41.有沒(méi)有其他收入可以取代目前的土地財(cái)政？土地財(cái)政一無(wú)是處嗎？土地出讓金一次征收70年也是一無(wú)是處嗎？42.發(fā)揮土地社會(huì)再分配杠桿和中介作用，除了土地財(cái)政之外還有更好的途徑嗎？43.城市土地為什么升值？城市土地級(jí)差地租應(yīng)該歸誰(shuí)？土地財(cái)政在改善公共產(chǎn)品供給上發(fā)揮了何種作用？如何更好地使用土地財(cái)政收入？44.地方政府對(duì)土地財(cái)政高度依賴的根源何在？要改變之需要什么樣的體制前提條件？45.滿足政策性建房用地是房地產(chǎn)用地政策的全部嗎？中高端商品房用地就不應(yīng)該得到滿足嗎？46.地王頻出的根本原因何在？土地招拍掛是市場(chǎng)配置土地資源的基本形式，還是推高地價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?？降低稀缺的土地資源價(jià)格會(huì)有高效率的土地配置嗎？47.我國(guó)消滅了地主，但如何防止因過(guò)高的拆遷補(bǔ)償而產(chǎn)生新的“房主”？48.我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房究竟有多大數(shù)量？小產(chǎn)權(quán)房存在的根據(jù)何在？小產(chǎn)權(quán)一律違法嗎？49.針