揚州市土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展研究

揚州市土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展研究

土地市場既有與其他市場一樣的共性，即受市場經(jīng)濟規(guī)律的支配，又有其特殊性，是一種壟斷的競爭市場，深受政府調(diào)控的影響。在土地市場中，政府既是參與者又是管理者，因此，研究土地市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展對政府的宏觀決策具有重要意義。一2011年揚州市土地市場發(fā)展的狀況和特征2009年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的開始之年，2010年是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控之年，而2011年是調(diào)控政策進一步升級和加深的一年。2011年1～9月份全國多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量下降，交易價格松動。在這種宏觀環(huán)境背景下，揚州市1～9月份土地市場開始向理性的合理狀態(tài)回歸，土地供應(yīng)總量稍有下降，土地出讓總成交量減少，出讓綜合成交價格有所上升而溢價率下降。（一）土地供應(yīng)1.供地總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)2011年1～9月份，土地供應(yīng)總量18490.89畝，與去年同期相比減少11.58%，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地2601.63畝，占供地總量的14.07%，同比增長21.61%；住宅用地5458.71畝，占供地總量的29.52%，同比減少14.51%；工礦倉儲用地8782.42畝，占供地總量的47.5%，同比減少13.54%；公共管理與公共服務(wù)用地499.34畝，占供地總量的2.7%，同比減少42.8%，交通運輸及其他用地1128.98畝，占供地總量的6.11%，同比增長80.15%；其他用地19.81畝，占供地總量的0.11%（如圖1和圖2所示）。從圖1可以看出，土地供應(yīng)總量2011年1～9月份較2010年同期少，除商業(yè)服務(wù)業(yè)和交通運輸用地供應(yīng)量比2010年同期有增長外，其他各類用地同比減少。從圖2可以看出，2011年1～9月份在土地供應(yīng)總量中，供應(yīng)量最大的是工礦倉儲用地，其次是住宅用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，三類用地的供應(yīng)比例總和超過90%。圖12011年1～9月份土地供應(yīng)量同比變化圖22011年1～9月份土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)2.土地供應(yīng)時序和區(qū)域分布2011年1～9月份，土地供應(yīng)并無規(guī)律可言。一季度供應(yīng)較多，二季度相對最少，三季度相對較多（如圖3所示）。在1～9月份土地供應(yīng)總量中，市直最多，其次是儀征、江都和高郵（如圖4所示）。圖32011年1～9月份各月土地供應(yīng)量圖42011年1～9月份各縣（市、區(qū)）土地供應(yīng)總量（二）土地出讓成交1.土地出讓成交量全市土地出讓成交量同比下降。2011年1～9月份，全市土地出讓成交量為15551.31畝，同比下降11.84%；其中商業(yè)和住宅用地出讓成交6763.39畝，同比下降9.89%；工業(yè)用地出讓成交8787.91畝，同比下降13.28%（如圖5所示）。圖52011年1～9月份土地出讓成交同比變化2.土地出讓成交價格2011年1～9月，全市土地出讓成交綜合價格為86.37萬元/畝，同比上升36.18%；其中商業(yè)和住宅用地出讓成交平均價格183.54萬元/畝，同比上升39.1%；工業(yè)用地出讓成交平均價格11.58萬元/畝，同比下降8.59%（如圖6所示）。圖62011年1～9月份土地出讓價格同比變化二影響揚州市土地市場發(fā)展的因素分析土地市場與其他市場一樣，受市場供求關(guān)系的影響，而土地市場的供求關(guān)系，又和房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，土地市場的“需”來自于房地產(chǎn)市場供給方的“求”。房地產(chǎn)市場狀況良好，土地市場就會形勢大好；房地產(chǎn)市場低迷，土地市場隨之冷清。除此之外，土地市場還受政府宏觀政策的影響，宏觀政策一方面可以調(diào)控房地產(chǎn)市場，最終調(diào)控土地市場；另一方面，土地供給也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，因為政府是土地市場供求關(guān)系中的供方，供給土地的數(shù)量和類型由政府決定。地方政府作為土地的經(jīng)營者，一般會根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求供給相應(yīng)的土地數(shù)量，而中央政府作為市場的調(diào)控者，會將土地的供給作為一種調(diào)控手段。因此，對于土地市場這種壟斷性的競爭市場而言，市場因素和政策因素相互交叉影響。（一）房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控奠定了揚州市土地市場的基調(diào)自2009年12月份本輪調(diào)控政策實施以來，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟手段，到限購、限價等行政指令性手段，從局部限制到全國范圍一刀切，調(diào)控手段逐漸增多、調(diào)控政策持續(xù)升級。一系列調(diào)控政策的出臺，一方面使開發(fā)商對房地產(chǎn)價格和銷量的預期下降，開發(fā)商拿地變得理性；另一方面，開發(fā)商拿地資金成本增加、資金鏈緊張。1～9月全國133個城市共推出土地19386宗，累計供應(yīng)量87446萬平方米，同比增加13%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）5722宗，累計供應(yīng)量30580萬平方米，同比減少12%；累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。在這種持續(xù)的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)需求逐步回歸理性的環(huán)境下，全市土地供應(yīng)量和土地成交量同比都有所降低。（二）土地利用總體規(guī)劃的“真空期”和用地審批周期延長，影響全市土地供應(yīng)揚州上一輪土地利用總體規(guī)劃是以1996年為基期年，2010年為規(guī)劃目標年，規(guī)劃期為1997～2010年。至2011年，上一輪規(guī)劃已經(jīng)到期，需要以新的土地利用總體規(guī)劃作為用地報批的依據(jù)。而揚州市新一輪土地利用總體規(guī)劃（2006～2020年）正在等待國務(wù)院的審批，由此出現(xiàn)了土地利用總體規(guī)劃的“真空期”。從2011年起，國務(wù)院上收22個城市的建設(shè)用地審批權(quán)，揚州是其中之一，按照“新增城市的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收須報國務(wù)院批準”的規(guī)定，用地審批的周期明顯延長。土地利用總體規(guī)劃的“真空期”和用地指標審批周期延長是影響全市2011年1～9月份供地量較同期少的重要原因。由此從另一方面也可以看出，中央政府可以通過增加或者減少各地的土地供應(yīng)，來調(diào)控房地產(chǎn)市場。（三）揚州的城市特質(zhì)造就全市土地市場特點在這輪調(diào)控中，截止到10月份，揚州還不是限購城市，但揚州位于已限購區(qū)域中心城市（南京、蘇州、無錫等地）周邊，外地人購房比例較高。同時，揚州是國務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城之一，獲“全國最佳人居環(huán)境獎”和“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”，同時也是全國森林城市，全國文明城市和全國生態(tài)城市正在創(chuàng)建當中，每年“煙花三月國際經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)”和“世界運河名城博覽會”的舉辦讓揚州這座城市受到越來越多的關(guān)注?！熬?lián)P州”、“創(chuàng)新?lián)P州”的建設(shè)讓揚州城市變得更加秀美、更有活力、更適合人居。揚州的這些特質(zhì)讓揚州的土地市場較之于其他城市具有更明顯的特點。1～9月份，雖然土地出讓成交量下降，但在全國土地市場邁進底價或低價時代之時，全市房地產(chǎn)用地的綜合成交價格卻有一定程度的上漲，且土地拍賣市場中無一流標現(xiàn)象。當然，地價也具有一定的滯后性，當前的地價水平并不完全是當前房價的反映。三未來一段時期全市土地市場的發(fā)展態(tài)勢未來一段時間，土地市場的發(fā)展態(tài)勢取決于經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，取決于國家宏觀調(diào)控政策的實施力度和房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況。2011年四季度國內(nèi)貨幣和信用擴張趨勢雖然仍在緊縮周期，但依然維持在高位運行，可能到2012年才有望轉(zhuǎn)為穩(wěn)健；地方政府維持高地價動機仍然會非常強烈；開發(fā)商逐利動機2011年有所調(diào)整，2012年有可能會進入相對困難的年份，所以捂盤惜售等情況會有所緩和；其他行業(yè)資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的動機已經(jīng)進入觀望期，2012年可能會開始下降；投機者的投機需求已經(jīng)開始減弱；自住購房者的剛性需求現(xiàn)在已經(jīng)在進入觀望期；保障性住房建設(shè)進度2011年已經(jīng)開始逐步落實，2012年會加速；各種調(diào)控房地產(chǎn)措施的執(zhí)行力度，2011年效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，2012年的執(zhí)行力度可能會繼續(xù)保持。因此，2011年四季度至2012年，中央政府如果繼續(xù)執(zhí)行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國土地市場繼續(xù)得到調(diào)整并逐步形成新的市場均衡，供應(yīng)量和成交量會有所下降，但不會有很大的降幅，保持在一個相對穩(wěn)定的水平。就揚州而言，下一階段土地市場會出現(xiàn)以下發(fā)展態(tài)勢。（一）2011年四季度土地供應(yīng)會出現(xiàn)一個小高峰從土地供應(yīng)節(jié)奏看，一般一季度為供地的低谷，二季度土地供應(yīng)開始增加，三、四季度則達到土地供應(yīng)的高峰。2011年1～9月份，由于供地周期和審批時間相對延長等問題，揚州市的土地供應(yīng)計劃沒能按期完成，預計到第四季度，會出現(xiàn)土地供應(yīng)的一個放量過程，但就成交而言，由于受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)經(jīng)營性用地的成交量會有所下降，成交價格會稍有下降，向理性的合理區(qū)間回歸；而工業(yè)用地及其他用地，盡管宏觀經(jīng)濟形勢并不是非常樂觀，但由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響較小，且一至三季度上報的用地項目逐步批準，工業(yè)用地的成交量會有一個比較大的增幅。（二）2012年土地市場供應(yīng)充足，經(jīng)營性用地成交量預期下降房價高，是因為地價高，是因為土地供應(yīng)量不足，是因為實行了土地招拍掛制度，這一直是房地產(chǎn)商高房價的借口。為了避免成為開發(fā)商高房價的借口，國土資源部在2011年4月份新聞發(fā)布會上明確提出：適當擴大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時要繼續(xù)完善招拍掛制度。因此，預計在未來一段時間，商品房用地供應(yīng)計劃會有明顯增長，土地招拍掛制度也將會進一步改進，土地成交不一定是價高者得。盡管未來一段時間土地供應(yīng)量會有所增加，但如果國家繼續(xù)實施嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控制度，土地市場中房地產(chǎn)開發(fā)商的需求會降低，供大于求，成交量取決于需求，因此未來一段時間經(jīng)營性用地的成交量會下降。同時，成交價格由于受不以價高者拿地和開發(fā)商趨于理性的影響，成交綜合價格可能會有所下降。（三）保障房用地供應(yīng)量增加2011年，我國要開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來5年，我國計劃新建保障性住房3600萬套。全國2011年上半年僅完成全年供地計劃的26%，這意味著，未來一段時間全國保障房用地土地供應(yīng)量將持續(xù)增加，保障性住房及中低價位商品房土地供應(yīng)將繼續(xù)保持70%以上。因此，今后一段時間保障房用地的供應(yīng)量和成交量將增加。四對調(diào)控揚州市土地市場發(fā)展的建議地方政府既是土地市場的參與者、管理者，又是調(diào)控土地市場的執(zhí)行者，未來一段時間，針對房地產(chǎn)市場狀況和全市土地市場發(fā)展特點，政府如何既做好一名合格的市場管理者，又做好一位理性的經(jīng)營者，特提出以下建議。（一）制定科學合理的土地供給計劃未來一段時間，政府應(yīng)實施以需求為主的供需雙向調(diào)控，要在分析全市城市化水平、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況等基礎(chǔ)上，確定土地需求的數(shù)量、時序，編制科學的土地供應(yīng)計劃，在不同的時期投放不同的土地數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，達到宏觀調(diào)控總量的目的，從而既保障經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能切實保護好有限的土地資源。（二）提倡“限房價，競地價”的供地方式地價是影響房價的成本因素，但不是決定性因素，影響房價的決定性因素仍然是市場的供求狀況，盡管房地產(chǎn)市場的供求狀況受國家宏觀調(diào)控政策的影響，供大于求，價格下跌；供不應(yīng)求，價格上漲。土地的需求來源于房地產(chǎn)開發(fā)，地價的高低取決于開發(fā)商對房價的預期。房價太高，老百姓無法承受；房價低，成交的地價低，政府的土地經(jīng)營收入會有所下降，在這當中，地方政府如何平衡好作為公眾服務(wù)者和土地經(jīng)營者的關(guān)系至關(guān)重要，“限房價，競地價”也許是土地市場中一種不錯的供地方式。政府可以根據(jù)全市的經(jīng)濟社會發(fā)展水平、人民的收入水平、建設(shè)成本、周邊地區(qū)的房價等因素確定一個老百姓能接受的合理房價，在競拍土地時規(guī)定建成后的房價水平，以此為基礎(chǔ)來競拍地價。這樣，一方面可以保障老百姓買得起房，另一方面也可以保證政府收益，當然，開發(fā)商也可以得到合理利潤，從而最終達到“三贏”的目標。（三）盤活存量國有土地的供給來源主要有兩個途徑：一類是通過土地征用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等手段將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笸ㄟ^土地市場進行交易，視為新增用地；另一類是原來就為國有土地，通過拆遷、置換等手段將土地包裝后重新上市。利用增量土地牽涉土地征用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等指標限制問題，而利用存量土地不存在這些問題，但開發(fā)拆遷成本較之于增量土地高，相比之下，地方政府更愿意利用增量土地。但城市規(guī)模的擴大，不一定就是外延的發(fā)展，在現(xiàn)階段，更應(yīng)當注重內(nèi)涵的挖掘。利用城市新增用地，盡管城市外延擴大了，但城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通等一系列配套都需要同步跟進，還面臨著用地指標、保護耕地紅線等的壓力；而利用存量土地，不僅可以節(jié)約集約用地，還可以共享基礎(chǔ)設(shè)施，將城市建設(shè)得更為精致。揚州市城市土地的利用率、單位土地平均投資強度、單位土地面積GDP和蘇南相比仍有一定的差距。因此，要將增量土地和存量土地納入供地計劃，同時遵循“先存量，后增量”的原則，盡量盤活存量土地，防止一味擴大城市規(guī)模，引起建設(shè)和管理資金增加、財政負擔加重、土地資源