揚州市土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展研究

揚州市土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展研究

土地市場既有與其他市場一樣的共性，即受市場經濟規(guī)律的支配，又有其特殊性，是一種壟斷的競爭市場，深受政府調控的影響。在土地市場中，政府既是參與者又是管理者，因此，研究土地市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展對政府的宏觀決策具有重要意義。一2011年揚州市土地市場發(fā)展的狀況和特征2009年是本輪房地產調控的開始之年，2010年是中國房地產市場的調控之年，而2011年是調控政策進一步升級和加深的一年。2011年1～9月份全國多數(shù)城市房地產成交量下降，交易價格松動。在這種宏觀環(huán)境背景下，揚州市1～9月份土地市場開始向理性的合理狀態(tài)回歸，土地供應總量稍有下降，土地出讓總成交量減少，出讓綜合成交價格有所上升而溢價率下降。（一）土地供應1.供地總量及供應結構2011年1～9月份，土地供應總量18490.89畝，與去年同期相比減少11.58%，其中商業(yè)服務業(yè)用地2601.63畝，占供地總量的14.07%，同比增長21.61%；住宅用地5458.71畝，占供地總量的29.52%，同比減少14.51%；工礦倉儲用地8782.42畝，占供地總量的47.5%，同比減少13.54%；公共管理與公共服務用地499.34畝，占供地總量的2.7%，同比減少42.8%，交通運輸及其他用地1128.98畝，占供地總量的6.11%，同比增長80.15%；其他用地19.81畝，占供地總量的0.11%（如圖1和圖2所示）。從圖1可以看出，土地供應總量2011年1～9月份較2010年同期少，除商業(yè)服務業(yè)和交通運輸用地供應量比2010年同期有增長外，其他各類用地同比減少。從圖2可以看出，2011年1～9月份在土地供應總量中，供應量最大的是工礦倉儲用地，其次是住宅用地和商業(yè)服務業(yè)用地，三類用地的供應比例總和超過90%。圖12011年1～9月份土地供應量同比變化圖22011年1～9月份土地供應結構2.土地供應時序和區(qū)域分布2011年1～9月份，土地供應并無規(guī)律可言。一季度供應較多，二季度相對最少，三季度相對較多（如圖3所示）。在1～9月份土地供應總量中，市直最多，其次是儀征、江都和高郵（如圖4所示）。圖32011年1～9月份各月土地供應量圖42011年1～9月份各縣（市、區(qū)）土地供應總量（二）土地出讓成交1.土地出讓成交量全市土地出讓成交量同比下降。2011年1～9月份，全市土地出讓成交量為15551.31畝，同比下降11.84%；其中商業(yè)和住宅用地出讓成交6763.39畝，同比下降9.89%；工業(yè)用地出讓成交8787.91畝，同比下降13.28%（如圖5所示）。圖52011年1～9月份土地出讓成交同比變化2.土地出讓成交價格2011年1～9月，全市土地出讓成交綜合價格為86.37萬元/畝，同比上升36.18%；其中商業(yè)和住宅用地出讓成交平均價格183.54萬元/畝，同比上升39.1%；工業(yè)用地出讓成交平均價格11.58萬元/畝，同比下降8.59%（如圖6所示）。圖62011年1～9月份土地出讓價格同比變化二影響揚州市土地市場發(fā)展的因素分析土地市場與其他市場一樣，受市場供求關系的影響，而土地市場的供求關系，又和房地產市場息息相關，土地市場的“需”來自于房地產市場供給方的“求”。房地產市場狀況良好，土地市場就會形勢大好；房地產市場低迷，土地市場隨之冷清。除此之外，土地市場還受政府宏觀政策的影響，宏觀政策一方面可以調控房地產市場，最終調控土地市場；另一方面，土地供給也是政府調控房地產市場的重要手段，因為政府是土地市場供求關系中的供方，供給土地的數(shù)量和類型由政府決定。地方政府作為土地的經營者，一般會根據(jù)房地產市場的需求供給相應的土地數(shù)量，而中央政府作為市場的調控者，會將土地的供給作為一種調控手段。因此，對于土地市場這種壟斷性的競爭市場而言，市場因素和政策因素相互交叉影響。（一）房地產宏觀政策調控奠定了揚州市土地市場的基調自2009年12月份本輪調控政策實施以來，從利率、稅收、信貸等經濟手段，到限購、限價等行政指令性手段，從局部限制到全國范圍一刀切，調控手段逐漸增多、調控政策持續(xù)升級。一系列調控政策的出臺，一方面使開發(fā)商對房地產價格和銷量的預期下降，開發(fā)商拿地變得理性；另一方面，開發(fā)商拿地資金成本增加、資金鏈緊張。1～9月全國133個城市共推出土地19386宗，累計供應量87446萬平方米，同比增加13%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）5722宗，累計供應量30580萬平方米，同比減少12%；累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。在這種持續(xù)的宏觀調控政策和房地產需求逐步回歸理性的環(huán)境下，全市土地供應量和土地成交量同比都有所降低。（二）土地利用總體規(guī)劃的“真空期”和用地審批周期延長，影響全市土地供應揚州上一輪土地利用總體規(guī)劃是以1996年為基期年，2010年為規(guī)劃目標年，規(guī)劃期為1997～2010年。至2011年，上一輪規(guī)劃已經到期，需要以新的土地利用總體規(guī)劃作為用地報批的依據(jù)。而揚州市新一輪土地利用總體規(guī)劃（2006～2020年）正在等待國務院的審批，由此出現(xiàn)了土地利用總體規(guī)劃的“真空期”。從2011年起，國務院上收22個城市的建設用地審批權，揚州是其中之一，按照“新增城市的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍內農用地轉用和土地征收須報國務院批準”的規(guī)定，用地審批的周期明顯延長。土地利用總體規(guī)劃的“真空期”和用地指標審批周期延長是影響全市2011年1～9月份供地量較同期少的重要原因。由此從另一方面也可以看出，中央政府可以通過增加或者減少各地的土地供應，來調控房地產市場。（三）揚州的城市特質造就全市土地市場特點在這輪調控中，截止到10月份，揚州還不是限購城市，但揚州位于已限購區(qū)域中心城市（南京、蘇州、無錫等地）周邊，外地人購房比例較高。同時，揚州是國務院首批公布的24座歷史文化名城之一，獲“全國最佳人居環(huán)境獎”和“聯(lián)合國人居環(huán)境獎”，同時也是全國森林城市，全國文明城市和全國生態(tài)城市正在創(chuàng)建當中，每年“煙花三月國際經貿旅游節(jié)”和“世界運河名城博覽會”的舉辦讓揚州這座城市受到越來越多的關注。“精致?lián)P州”、“創(chuàng)新?lián)P州”的建設讓揚州城市變得更加秀美、更有活力、更適合人居。揚州的這些特質讓揚州的土地市場較之于其他城市具有更明顯的特點。1～9月份，雖然土地出讓成交量下降，但在全國土地市場邁進底價或低價時代之時，全市房地產用地的綜合成交價格卻有一定程度的上漲，且土地拍賣市場中無一流標現(xiàn)象。當然，地價也具有一定的滯后性，當前的地價水平并不完全是當前房價的反映。三未來一段時期全市土地市場的發(fā)展態(tài)勢未來一段時間，土地市場的發(fā)展態(tài)勢取決于經濟社會發(fā)展形勢，取決于國家宏觀調控政策的實施力度和房地產市場的發(fā)展狀況。2011年四季度國內貨幣和信用擴張趨勢雖然仍在緊縮周期，但依然維持在高位運行，可能到2012年才有望轉為穩(wěn)健；地方政府維持高地價動機仍然會非常強烈；開發(fā)商逐利動機2011年有所調整，2012年有可能會進入相對困難的年份，所以捂盤惜售等情況會有所緩和；其他行業(yè)資金進入房地產行業(yè)的動機已經進入觀望期，2012年可能會開始下降；投機者的投機需求已經開始減弱；自住購房者的剛性需求現(xiàn)在已經在進入觀望期；保障性住房建設進度2011年已經開始逐步落實，2012年會加速；各種調控房地產措施的執(zhí)行力度，2011年效果已經開始顯現(xiàn)，2012年的執(zhí)行力度可能會繼續(xù)保持。因此，2011年四季度至2012年，中央政府如果繼續(xù)執(zhí)行嚴格的房地產調控政策，全國土地市場繼續(xù)得到調整并逐步形成新的市場均衡，供應量和成交量會有所下降，但不會有很大的降幅，保持在一個相對穩(wěn)定的水平。就揚州而言，下一階段土地市場會出現(xiàn)以下發(fā)展態(tài)勢。（一）2011年四季度土地供應會出現(xiàn)一個小高峰從土地供應節(jié)奏看，一般一季度為供地的低谷，二季度土地供應開始增加，三、四季度則達到土地供應的高峰。2011年1～9月份，由于供地周期和審批時間相對延長等問題，揚州市的土地供應計劃沒能按期完成，預計到第四季度，會出現(xiàn)土地供應的一個放量過程，但就成交而言，由于受宏觀調控政策影響，房地產經營性用地的成交量會有所下降，成交價格會稍有下降，向理性的合理區(qū)間回歸；而工業(yè)用地及其他用地，盡管宏觀經濟形勢并不是非常樂觀，但由于受房地產調控政策的影響較小，且一至三季度上報的用地項目逐步批準，工業(yè)用地的成交量會有一個比較大的增幅。（二）2012年土地市場供應充足，經營性用地成交量預期下降房價高，是因為地價高，是因為土地供應量不足，是因為實行了土地招拍掛制度，這一直是房地產商高房價的借口。為了避免成為開發(fā)商高房價的借口，國土資源部在2011年4月份新聞發(fā)布會上明確提出：適當擴大增加普通商品住宅用地的供應量，加大對閑置房地產用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時要繼續(xù)完善招拍掛制度。因此，預計在未來一段時間，商品房用地供應計劃會有明顯增長，土地招拍掛制度也將會進一步改進，土地成交不一定是價高者得。盡管未來一段時間土地供應量會有所增加，但如果國家繼續(xù)實施嚴格的房地產調控制度，土地市場中房地產開發(fā)商的需求會降低，供大于求，成交量取決于需求，因此未來一段時間經營性用地的成交量會下降。同時，成交價格由于受不以價高者拿地和開發(fā)商趨于理性的影響，成交綜合價格可能會有所下降。（三）保障房用地供應量增加2011年，我國要開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來5年，我國計劃新建保障性住房3600萬套。全國2011年上半年僅完成全年供地計劃的26%，這意味著，未來一段時間全國保障房用地土地供應量將持續(xù)增加，保障性住房及中低價位商品房土地供應將繼續(xù)保持70%以上。因此，今后一段時間保障房用地的供應量和成交量將增加。四對調控揚州市土地市場發(fā)展的建議地方政府既是土地市場的參與者、管理者，又是調控土地市場的執(zhí)行者，未來一段時間，針對房地產市場狀況和全市土地市場發(fā)展特點，政府如何既做好一名合格的市場管理者，又做好一位理性的經營者，特提出以下建議。（一）制定科學合理的土地供給計劃未來一段時間，政府應實施以需求為主的供需雙向調控，要在分析全市城市化水平、經濟發(fā)展水平、房地產市場發(fā)展狀況等基礎上，確定土地需求的數(shù)量、時序，編制科學的土地供應計劃，在不同的時期投放不同的土地數(shù)量及其結構，達到宏觀調控總量的目的，從而既保障經濟建設發(fā)展用地的需求，又能切實保護好有限的土地資源。（二）提倡“限房價，競地價”的供地方式地價是影響房價的成本因素，但不是決定性因素，影響房價的決定性因素仍然是市場的供求狀況，盡管房地產市場的供求狀況受國家宏觀調控政策的影響，供大于求，價格下跌；供不應求，價格上漲。土地的需求來源于房地產開發(fā)，地價的高低取決于開發(fā)商對房價的預期。房價太高，老百姓無法承受；房價低，成交的地價低，政府的土地經營收入會有所下降，在這當中，地方政府如何平衡好作為公眾服務者和土地經營者的關系至關重要，“限房價，競地價”也許是土地市場中一種不錯的供地方式。政府可以根據(jù)全市的經濟社會發(fā)展水平、人民的收入水平、建設成本、周邊地區(qū)的房價等因素確定一個老百姓能接受的合理房價，在競拍土地時規(guī)定建成后的房價水平，以此為基礎來競拍地價。這樣，一方面可以保障老百姓買得起房，另一方面也可以保證政府收益，當然，開發(fā)商也可以得到合理利潤，從而最終達到“三贏”的目標。（三）盤活存量國有土地的供給來源主要有兩個途徑：一類是通過土地征用、農用地轉用等手段將集體土地轉變?yōu)閲型恋睾笸ㄟ^土地市場進行交易，視為新增用地；另一類是原來就為國有土地，通過拆遷、置換等手段將土地包裝后重新上市。利用增量土地牽涉土地征用、農用地轉用等指標限制問題，而利用存量土地不存在這些問題，但開發(fā)拆遷成本較之于增量土地高，相比之下，地方政府更愿意利用增量土地。但城市規(guī)模的擴大，不一定就是外延的發(fā)展，在現(xiàn)階段，更應當注重內涵的挖掘。利用城市新增用地，盡管城市外延擴大了，但城市基礎設施、道路交通等一系列配套都需要同步跟進，還面臨著用地指標、保護耕地紅線等的壓力；而利用存量土地，不僅可以節(jié)約集約用地，還可以共享基礎設施，將城市建設得更為精致。揚州市城市土地的利用率、單位土地平均投資強度、單位土地面積GDP和蘇南相比仍有一定的差距。因此，要將增量土地和存量土地納入供地計劃，同時遵循“先存量，后增量”的原則，盡量盤活存量土地，防止一味擴大城市規(guī)模，引起建設和管理資金增加、財政負擔加重、土地資源