張家港酒店策劃報告完整稿

第31頁共36頁目錄市場篇張家港簡介地理位置港口經(jīng)濟城市發(fā)展趨向市場篇總結(jié)項目篇項目介紹現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析SWOT分析定位篇項目總體定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位產(chǎn)品建議篇項目產(chǎn)品建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議市場推廣篇推廣思路執(zhí)行部分公關(guān)策劃部分銷售篇銷售策略投資分析運營分析銷售計劃建議市場篇1、張家港簡介城市性質(zhì)。張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。城市定位。長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。“一城”指張家港作為高度城市化地區(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個張家港就是一個城市?！半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬，其中城市人口142萬人（含外來人口80萬），城市化水平84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。2、地理位置張家港市位于中國“黃金水道”——長江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機場98公里，上海浦東機場150公里，南京祿口機場200公里。全市總面積999平方公里，人口85萬。由于其獨特的地理位置和成熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)，面對上海經(jīng)濟圈和海外出口經(jīng)濟的工業(yè)建設(shè)，使其成為了一個新興的港口工業(yè)城市。3、港口經(jīng)濟張家港市境內(nèi)有長江沿線得天獨厚的天然國際商港--張家港港，長江岸線達60多公里，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線達33公里。張家港港深,水貼岸、不凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)?，F(xiàn)有萬噸級以上泊位33個，2004年完成貨物吞吐量6397.8萬噸，其中集裝箱運量32.8萬標(biāo)箱,分別增長41.8%和32.6%。同世界上140多個國家和地區(qū)有貨運往來，我國最重要的出口港之一。2004年，批辦三資企業(yè)200家，注冊外資13.2億美元，比上年增長11.3％，到帳外資6.4億美元，增長6.4％，其中到帳外資驗資數(shù)2.88億美元。張家港保稅區(qū)、省級開發(fā)區(qū)、揚子江化學(xué)工業(yè)園和揚子江冶金工業(yè)園注冊外資、到帳外資分別占全市的51.6％和53.8％，3個鎮(zhèn)注冊外資超１億美元，2個鎮(zhèn)實現(xiàn)了翻番。全市當(dāng)年共批辦投資超千萬美元項目82只，注冊外資11.5億美元，分別增長61%和44.1%。出口超千萬美元企業(yè)達到40家，江蘇國泰國際集團出口連續(xù)四年位居全省級外貿(mào)集團首位。外經(jīng)合作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè)境外投資總額居全省縣（市）首位。從這些數(shù)據(jù)中可以看到張家港經(jīng)濟發(fā)展的步伐，這個良好的大環(huán)境是為各個行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了酒店行業(yè)的長足發(fā)展。4、城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團突出購物公園建設(shè)；城東組團加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽湖建設(shè)全面展開；城北組團嚴(yán)格控制。整個城市都是朝著建設(shè)成為長江三角洲一個富有特色和競爭實力的港口工業(yè)城市，一個富有內(nèi)涵和獨特個性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。5、市場篇總結(jié)社會娛樂消費比重逐步加大，社會消費支出將迅猛增大。隨著各項商務(wù)活動的開展，城市對各項商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，有極大的需求。同時商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會快速發(fā)展。城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)展。經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，促進了企業(yè)的商貿(mào)往來，導(dǎo)致企業(yè)的各類商務(wù)人士對商務(wù)性酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營造了一個持續(xù)上升的大環(huán)境。本項目為產(chǎn)權(quán)式酒店，進入此市場的時機恰到好處。項目篇1、項目介紹項目地理位置酒店位于張家港市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心——暨陽路，座落在全國模范小區(qū)——東渡花園，緊靠張揚公路、長途車站、港城車站、滬寧高速，交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰張家港保稅區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、韓國工業(yè)園、歐洲精紡城等工業(yè)園區(qū)，三區(qū)六園環(huán)繞四周。產(chǎn)品概論項目位置：張家港市暨陽中路8號發(fā)展商： 張家港萊福士大酒店有限公司設(shè)計單位： 上海愛建建筑設(shè)計院施工單位：上海國豪企業(yè)發(fā)展有限公司酒店管理公司：香港萊福仕酒店管理（集團）有限公司占地面積：3082.8平米總建筑面積：13358.01平米容積率：4.33建筑層高：9層總高度：48米周邊環(huán)境和配套區(qū)域建筑形態(tài)：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。綠化狀況：沙洲公園、園林廣場、張家港公園，道路綠化基本以車道綠化隔離帶為主。道路狀況：東西向主干道：暨陽路、沙洲路，雙向兩車道南北向主干道：人民路、長安路、港城大道，雙向四車道道路交通都是張家港地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場、集市、影院、娛樂場所）商場：國際購物中心、第一人民商場、商業(yè)大廈、第三人民商廈、新風(fēng)商廈醫(yī)院：：張家港市康樂醫(yī)院，張家港市老年?？漆t(yī)院，張家港第一人民醫(yī)院，張家港市中醫(yī)院，河西路120號：張家港市婦幼保健所學(xué)校：機關(guān)幼兒園（暨陽中路）、東渡藝術(shù)幼兒園（暨陽中路東渡花園內(nèi)）城北小學(xué)（海關(guān)路）、暨陽實驗小學(xué)（云盤路）、云盤小學(xué)（暨陽中路）、市實驗小學(xué)（陳家場路）張家港市特殊教育學(xué)校（沙洲東路247號）梁豐高中、張家港高中影院：大戲院（暨陽中路）世紀(jì)天華影城（步行街）娛樂場所：多個酒吧及娛樂總會集中于（沙洲中路西段），步行街購物娛樂中心小結(jié)：從地理位置看：項目所在位置優(yōu)越，鬧中取靜；十分適合酒店的經(jīng)營；從周邊配套看：項目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價值較高；從產(chǎn)品本身看：商務(wù)娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求。2、現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析2005年第一季度張家港市酒店行業(yè)經(jīng)營情況（單位：萬元）第一季度經(jīng)歷元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等中國傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場呈現(xiàn)了較好的趨勢，但進入三月后餐飲開始逐步下滑，相反客房市場隨著商務(wù)活動的增加將呈上升趨勢，張家港市客房收入及平均房價較去年同期都有一定上升，第一季度平均房價上升了40元/間.天，主要原因是因為國貿(mào)、馨苑度假村、沙洲賓館等高星級酒店改造后的房價提升，拉動了張家港市整體平均房價的提升。沙洲賓館（四星）景海大酒店（三星）從上面的表格中我們不難發(fā)現(xiàn)：酒店的營業(yè)收入穩(wěn)步增長，酒店的客源的穩(wěn)定增長，證明市場對酒店的需求空間增大；餐飲娛樂的消費支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好4、SWOT分析根據(jù)以上市場場信息、經(jīng)經(jīng)濟等以及及所處的環(huán)環(huán)境和時代代特點中，我我們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地地塊（現(xiàn)有有項目）以以下優(yōu)勢，劣劣勢，機會會點和威脅脅點；S優(yōu)勢分析整個經(jīng)濟業(yè)態(tài)態(tài)多元化，貿(mào)貿(mào)易頻繁，經(jīng)經(jīng)濟繁榮穩(wěn)穩(wěn)定，經(jīng)濟濟發(fā)展的大大環(huán)境整體體局勢良好好；本項目的周邊邊環(huán)境和周周邊設(shè)施完完備，土地地價值高，是是高端產(chǎn)品品的基礎(chǔ)保保障；港口城市，經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)性性強，城市市進入快速速發(fā)展期，商商業(yè)，服務(wù)務(wù)業(yè)和港口口貿(mào)易的快快速增長帶帶動酒店的的整體需求求；張家港城市發(fā)發(fā)展的趨向向是汽車經(jīng)經(jīng)濟時代，為為高端投資資產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店這個產(chǎn)品品提供了長長期發(fā)展的的土壤。工業(yè)經(jīng)濟的迅迅猛發(fā)展，促促進企業(yè)的的商貿(mào)頻繁繁，對酒店店的需求在在不斷上升升；張家港的大環(huán)環(huán)境除了重重視經(jīng)濟的的發(fā)展還注注重文化的的發(fā)展，為為企業(yè)提供供良好的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境的的同時，提提供了人才才和社會氛氛圍資源，促進商貿(mào)的活活躍，企業(yè)業(yè)商貿(mào)的活活躍，也就就影響著對對酒店需求求的增加；；良好的經(jīng)營管管理公司作作為運營支支撐；產(chǎn)品是其市場場的首例產(chǎn)產(chǎn)品。W劣勢分析項目的規(guī)模不不夠大，推推廣資源的的成本增加加；周邊環(huán)境還不不夠優(yōu)越。C.配套設(shè)設(shè)施有待進進一步完善善。O機會分析工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)發(fā)展，企企業(yè)對商務(wù)務(wù)酒店需求求增加，給給酒店行業(yè)業(yè)一個長足足的發(fā)展空空間；周邊城市的發(fā)發(fā)展，帶動動張家港當(dāng)當(dāng)?shù)叵M群群體的投資資意識；張家港改革開開發(fā)的勢頭頭良好，促促進了經(jīng)濟濟大環(huán)境的的穩(wěn)步發(fā)展展，有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，也有利利于酒店行行業(yè)朝著更更好的方向向發(fā)展；T威脅分析產(chǎn)權(quán)式酒店銷銷售在張家家港還是首首例，大眾眾的接受程程度還不確確定；市場的接受度度不能確定定；房產(chǎn)大勢的影影響是否輻輻射到張家家港的投資資產(chǎn)品，影影響程度的的大小還不不確定；定位篇1、項目定位位根據(jù)前二章的的描述，我我司認(rèn)為下下列定位是是較為適合合的：為張家港商務(wù)務(wù)人士服務(wù)務(wù)面對江浙投資資精英集餐飲、休閑閑、娛樂、商商務(wù)、服務(wù)務(wù)、住宿多多功能為一一體的精裝修、四星星級、產(chǎn)權(quán)權(quán)式豪華酒酒店2、客戶定位位綜合前面的分分析我們可以推斷斷出我們的的消費群體體為以下幾幾類人群，其其消費習(xí)慣慣，心里，結(jié)結(jié)構(gòu)如下張家港國家公公務(wù)員年齡在25-445歲之間，有有一定的經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)，有有投資意向向和觀念，還還沒有找到到很好的投投資渠道，沒沒有多余時時間管理自自己的物業(yè)業(yè)，圖方便便和省心的的投資方式式；所占比比例較大——估計在30%左右張家港收入較較高的職員員年齡在25-445歲之間，有有一定的經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)，有有投資意向向和觀念，還還沒有找到到很好的投投資渠道，沒沒有多余時時間管理自自己的物業(yè)業(yè)，圖方便便和省心的的投資方式式；和公務(wù)務(wù)員很雷同同，所占比比例不大，15%左右。張家港投資客客年齡在25-445左右，是是比較成熟熟的投資客客，注重回回報，理性性消費群體體；比例在15%左右外地投資客來自溫州，江江陰等地的的30-445左右，相相當(dāng)成熟的的投資客，把把投資的眼眼光從一線線城市放到到了二三線線城市中，看看中回報，很很理性的消消費群體，對對于產(chǎn)權(quán)式式酒店不陌陌生。所占占比例在30%左右針對上面我們們所分析的的目標(biāo)人群群，我們將將根據(jù)其消消費習(xí)慣、消消費心理消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)執(zhí)行相應(yīng)的的媒體推廣廣計劃，舉舉行公關(guān)活活動。主要消費群體體圖表如下下：少量購買群體少量購買群體中等購買群體基本購買群體張家港收入較高職員張家港公務(wù)員當(dāng)?shù)?、溫州、江陰等投資客圖一：少量購買群體少量購買群體中端購買群體基本購買群體年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式（如：）30-45左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。并注重投資數(shù)據(jù)。圖二：我們特別對張張家港本地地市場和客客戶進行研研究，對他他們的投資資渠道進行行了簡單比比較：普通消費群體體的投資渠渠道表：產(chǎn)權(quán)式酒店回回報股票投資古董投資基金投資銀行定期存款款自營企業(yè)回報率8%年回報市場波動嚴(yán)重重，大市趨趨于熊市，虧虧多贏少不確定少3%不確定風(fēng)險指數(shù)低高高中低高專業(yè)要求專業(yè)要求低具備一定的財財務(wù)分析能能力，同時時有很好的的心理素質(zhì)質(zhì)對于古董有一一定的專業(yè)業(yè)知識管理形式委托管理，或或者委托管管理自我管理或者者委托管理理自我管理自我管理產(chǎn)權(quán)式酒店回回報股票投資古董投資基金投資銀行定期存款款自營企業(yè)資金要求15-20萬萬10萬以上即即可10萬以上10萬以上不定20萬以上適合人群有一定閑散資資金，有很多經(jīng)歷對對關(guān)注上市市公司的發(fā)發(fā)展；古董專業(yè)人士士；對宏觀經(jīng)濟和和政策有相相當(dāng)?shù)牧私饨?；具備相?dāng)?shù)墓芄芾斫?jīng)驗，不希望投入太太多的精力力，理素質(zhì)好充足時間；具有充裕的時時間；具有充足的時時間資金量不是十十分充足心理素質(zhì)好有一定的專業(yè)業(yè)知識資金十分充足足人脈資源源充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行房產(chǎn)經(jīng)濟，經(jīng)經(jīng)濟房產(chǎn)不不論是從GDP的占有比比例來說還還是房產(chǎn)具具有不可移移動的特性性來說，它它具備投資資渠道的身身份往往比比股票，債債券來得穩(wěn)穩(wěn)定。同時時張家港周周邊的城市市，上海、杭杭州等地的的投資意識識已經(jīng)發(fā)生生了一定的的變化，正所謂“眾利相權(quán)權(quán)，擇其重重”在股票市市場，古董董市場，基基金，證券券市場的相相互比較下下，我們可可以看到產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店給我們帶帶來的利益益是最為豐豐盛的。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)不不再只是一一個固定資資產(chǎn)的身份份，它將在在張家港人人心中成為為另一個財財富的象征征，同時又又是一個財財富累計的的渠道。從上面的表格格比較中，我我們也不難難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店的投資是是最為省心心，同時具具有較高回回報的投資資渠道。是是理性的投投資選擇。2、產(chǎn)品定位位產(chǎn)品規(guī)劃總建筑面積在在1.6萬平方米米；140套商務(wù)務(wù)酒店；配有現(xiàn)代化設(shè)設(shè)施的3個大小會會議室、多多功能廳；；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)風(fēng)格獨特，是是歐式建筑筑藝術(shù)與現(xiàn)現(xiàn)代氣息的的完美結(jié)合合。酒店現(xiàn)有各類類套房、高高級商務(wù)間間及標(biāo)準(zhǔn)間間在內(nèi)的各各類；擁有中西餐廳廳、宴會廳廳、風(fēng)味廳廳等用餐點點；多功能廳是舉舉辦新聞發(fā)發(fā)布會、產(chǎn)產(chǎn)品展示會會及各類培培訓(xùn)會議等等各類商務(wù)務(wù)會議的理理想場所。酒店還設(shè)有VVIP會所，它它將成為張張家港社交交的中心。產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品總體設(shè)計計：集餐飲飲、休閑、娛娛樂、商務(wù)務(wù)、服務(wù)、住住宿多功能能為一體，主主要滿足張張家港商務(wù)務(wù)人士需求求的綜合性性酒店。餐飲系列：推出中餐餐和西餐相相配合的餐餐飲，滿足商務(wù)務(wù)人士的高高品位，還還將把餐飲飲文化進行行傳播，把把餐飲消費費和文化消消費相結(jié)合合；休閑、娛樂功功能：咖啡廳：：為商務(wù)人人士一個比比較愜意的的休息環(huán)境境，還能夠夠在休閑中中進行一個個基礎(chǔ)的商商務(wù)聯(lián)絡(luò)，KTTV娛樂：提提供輕松的的娛樂環(huán)境境，緩解商商務(wù)人士的的工作疲勞勞，達到其其輕松工作作和娛樂的的效果；商務(wù)、服務(wù)功功能；我們在8樓設(shè)設(shè)置專業(yè)的的商務(wù)大廳廳，其是集集會議，恰恰談，演講講多功能為為一體的商商務(wù)中心；；配合商務(wù)務(wù)人士高效效工作；設(shè)立票務(wù)中心心、租車、復(fù)復(fù)印等系列列的商務(wù)配配套服務(wù)；；住宿功能：房間的劃劃分按照個個人對臥室室空間的合合理要求進進行劃分；；內(nèi)部的裝裝修精致幽幽雅，把住住宅的舒適適感充分體體現(xiàn)，滿足足商務(wù)人士士對家歸屬屬感的要求求；以上的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計都將是是主要以商商務(wù)人士也也就是最終終的消費者者為出發(fā)點點，以滿足足他們的需需求為目標(biāo)標(biāo)，根據(jù)這這類消費群群體的消費費特點進行行設(shè)計，提提高各項服服務(wù)質(zhì)量，利利于后期的的經(jīng)營，也也利于提升升整體物業(yè)業(yè)的品質(zhì)。在提提升酒店的的整體贏利利能力后，其其物業(yè)的整整體價值提提升，物業(yè)業(yè)快速增值值就水到渠渠成。3、價格定位位價格依據(jù)周邊沒有雷同同產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品單位面積小，可可以拉高單單價，總價價沒有太大大的影響，投投資門檻不不高以新產(chǎn)品，高高定位的產(chǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)在在市場中，那那么其價格格也將會是是一個到定定位的產(chǎn)品品，它符合合中國消費費者的消費費心理。產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺缺性恰好可可以反映出出其定價本項目不建議議把單方成成本作為一一個價格定定價的要素素考慮，因因為其含有有的技術(shù)含含量和創(chuàng)意意含量高，風(fēng)風(fēng)險系數(shù)不不能和單純純的住宅項項目類比，所所以把利潤潤目標(biāo)作為為一個價格格定位的重重要要素1）運營回報報方法:現(xiàn)有市場的租租金調(diào)查（數(shù)數(shù)據(jù)來源—銷售部）4星級酒店的的租金情況況在260--280元上下，同同時其入住住率控制在在60%-—70%之間見表格月收益天租金天數(shù)入住率運營成本利潤額3179.222603650.60.3338149..8總價（萬）首付4成（萬萬）還款數(shù)額（萬萬）月還款凈收益10萬的貸款款月還款數(shù)數(shù)額38.9315.57119323.3577892679.1155001147假定條件：首首付4成天租金260元（銷售售部提供）;入住率0.6：根據(jù)市市場測算;運營成本0.33：根據(jù)酒酒店管理行業(yè)的的行規(guī)測算算具體計算如下下：月收益=天租租金260元*天數(shù)365*入住率0.6*（1-運營成本0.33）凈收益：除去去貸款后，個個人的期望望值凈收益：投資資者每月除除去貸款后后所得的資資金（預(yù)計計）還款總數(shù)額==月還款26799.15//10萬月貸款款還款數(shù)*10萬總價=首付部部分+還款總數(shù)數(shù)額故此定價在338.966萬元單價價在7000元左右。2）類比方式式定價法周邊的普通住住宅的房價價在40000-50000元不等，綜綜合本項目目的裝修，建建筑體，本本項目是以以酒店方式式劃分，室室內(nèi)面積的的在50左右，綜綜合內(nèi)部的的配套服務(wù)務(wù)等故此其其價位應(yīng)在在：6000左右右根據(jù)以上二種種定價方式式，同時考考慮到市場場的因素，我司建議該項項目的定價價應(yīng)為65500元——7000元第四章產(chǎn)品品建議1、產(chǎn)品規(guī)劃劃房間劃分1）房間的面面積在40-660之間（建建筑面積），保保證低總價價的控制2）房型規(guī)正正動線部分以后內(nèi)部的動動線明確，每每層的服務(wù)務(wù)設(shè)施的房房間都放在在最中心的的位置，保保證其便利利性。其他配套設(shè)施施的建議會所：具有商商務(wù)功能餐飲：保證客客房餐飲的的同時希望望能夠達到到對外營業(yè)業(yè)的功能特特征；娛樂設(shè)施：有有一層到兩兩層的面積積能夠滿足足客人常規(guī)規(guī)娛樂比如如：KTV，棋牌等等娛樂功能能商務(wù)功能部分分：會議中中心，會議議洽談室，商商務(wù)會所，娛娛樂休閑廳廳等智能化系統(tǒng)會會給產(chǎn)品加加分，提高高商務(wù)的等等級。2、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議外墻：貼面面蘑菇石、條條形磚；外墻建筑風(fēng)格格：歐式風(fēng)風(fēng)格，復(fù)古古典雅為主主；大堂：大理理石地面門：電子感應(yīng)應(yīng)門鎖窗：亞鋁高級級型材（表表面氟炭處處理），中中空玻璃室內(nèi)裝潢標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：四星水槽及龍頭：TOTTO全套衛(wèi)生生潔具天關(guān)及插座：國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)超豪華型型衛(wèi)生： TOTO全套衛(wèi)生生潔具空調(diào)：江陰雙雙良集團，120萬卡中央央空調(diào)用電：10000KVAA集中供電加160KKW發(fā)電機組組電梯：三臺三三菱點電梯梯建議價格范圍圍：10000-15000元/平方米第五章市場場推廣篇1、推廣思路路推廣原則準(zhǔn)確性：在推推廣過程中中，要把握握住主要的的客戶群體體的信息接接受來源，做做到信息傳傳播途徑的的準(zhǔn)確性，避避免宣傳浪浪費，無效效傳播。、廣泛性：這里里說到的廣廣泛性和上上面的準(zhǔn)確確性并不矛矛盾，主要要是指傳播播途徑的多多樣化，各各種媒介平平臺的有效效結(jié)合；創(chuàng)意性：在整整個傳播中中，形象策策劃具有創(chuàng)創(chuàng)意，在市市場中形成成良好的口口碑，形象象推廣切實實到位。時效性：此原原則是非常常關(guān)鍵的環(huán)環(huán)節(jié)，我們們在銷售中中嚴(yán)格按照照劃分了階階段，那么么在推廣中中需要配合合銷售的各各個階段進進行推廣宣宣傳，在什什么樣的階階段提出怎怎樣的口號號，獲得怎怎樣的市場場反映是相相當(dāng)關(guān)鍵的的，所以要要精確把握握市場的時時效性引導(dǎo)性：整整個推廣過過程中，嚴(yán)嚴(yán)格按照AIDA進行；首首先在前期期的操作就就是要引起起注意atteentioon；吸引大大眾的視線線，引起興興趣，這要要求做到照照準(zhǔn)消費群群體的關(guān)注注點inteerestt；然后是是引起欲望望desiire，產(chǎn)生對對產(chǎn)品的購購買欲望；；落實到購購買actiion行動中。推廣主題根據(jù)對對項目的分分析，得出出以下幾點點項目最大大的特性，從從這幾個特特性展開進進行推廣宣宣傳，以達達到我們所所要得到的的要求。稀缺性：強調(diào)調(diào)產(chǎn)品是地地區(qū)的首例例產(chǎn)權(quán)式酒酒店廣告語表表現(xiàn)：風(fēng)靡了——東京、紐紐約、上海海、香港、精裝修，四四星級產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店獻獻世張家港港。投資性：：產(chǎn)品是最最合適的投投資產(chǎn)品（見見上面的表表格可以得得知，各種種投資渠道道中，此中中產(chǎn)品的投投資性強，風(fēng)風(fēng)險?。V告語表表現(xiàn)：選擇timees贏家——8%，8%，8%固定回報報，贏家選選擇。未來性：：產(chǎn)品的合合理性和未未來城市的的發(fā)展趨勢勢，市場的的需求中可可以看出其其產(chǎn)品將會會迎來其穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展的的增長期廣告語表表現(xiàn)：電腦升級級，游戲升升級，比不過資資產(chǎn)升級的的魅力！TTimess贏家，精精裝修，四四星級產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店——資產(chǎn)升級級，毋容置置疑。功能性：：強調(diào)產(chǎn)品品是可售的的產(chǎn)權(quán)式酒酒店廣告語表表現(xiàn)：品質(zhì)成就就經(jīng)典；專業(yè)成就就贏家TIMEES贏家——精裝修產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店，集餐飲飲、休閑娛娛樂、商務(wù)務(wù)、住宅為為一體的商商務(wù)酒店。推廣流程客戶積累累階段——導(dǎo)入期——“機會篇”不可復(fù)制制的產(chǎn)權(quán)式式酒店銷售售直接銷售階段段——強銷期——“行動篇”搶占先機機，實惠大大禮（本階階段是結(jié)合合了SP活動進行行的）把投資放放到首位，作作為純粹的的金融工具具進行推廣廣。后期銷售階段段——持續(xù)期——“行動篇2”對尾盤的的銷售，把把最好位置置的樓盤留留到最后，以以奢侈品樓樓盤（在裝裝修上，門門牌號碼等等上下功夫夫）維護期——“品牌牌維護期”在這個階階段要對產(chǎn)產(chǎn)品的品牌牌進行加強強維護。執(zhí)行部分廣告總體策略略（AIDAA）引起關(guān)注，引引起興趣，引引起欲望，實實施行動廣告的階段性性劃分導(dǎo)入期（９月月—１０月中中旬）：培培養(yǎng)購買欲欲望期；必必須具有一一定的煽動動力，可以以以幾個主主題入手：：稀缺性、功功能性、未未來性和投投資性，根根據(jù)我們的的分析，特特別強調(diào)投投資性，把把廣告的廣廣泛性和針針對性結(jié)合合在一起。舉舉行新聞發(fā)發(fā)布會，以以達到引起起購買者興興趣的目的的。方法：，以活活動為中心心，軟性媒媒體為主，硬硬性廣告為為輔強銷期（１００月底—1２月）：：這是一個個決定成敗敗的時期，銷銷售到了最最為關(guān)鍵的的時候。我我們?yōu)榕浜虾箱N售，將將以硬性廣廣告為主刺刺激消費者者的購買欲欲望并落實實到實際行行動中。廣廣告在其中中的就是要要教會客戶戶用專業(yè)的的經(jīng)營思路路來判斷本本項目，用用我們的思思路思考問問題，同時時肯定當(dāng)?shù)氐厥袌龅木呔哂邢嗤锻顿Y功能的的多種投資資渠道，并并加以比較較，用數(shù)據(jù)據(jù)說明問題題；同時一一定程度的的促銷活動動的宣傳讓讓目標(biāo)人群群產(chǎn)生緊迫迫感。施加加外來的壓壓力（促銷銷活動策劃劃：詳見公公關(guān)活動內(nèi)內(nèi)容）方法：，以開開盤、促銷銷為中心，硬硬性媒體為為主，軟性性廣告為輔輔持續(xù)期（1２２月—06年2月）：在在這個階段段，我們需需要做到的的是，讓已已經(jīng)購買的的客戶感覺覺到物有所所值，沒有有購買的潛潛在客戶行行動起來。方法：，以軟軟性報道為為中心，硬硬性媒體為為主，軟性性廣告為輔輔收盤期（066年2月到06年3月）：此此階段的推推廣在于能能夠堅定投投資者的信信心，利于于后期的經(jīng)經(jīng)營順利進進行。對于于開發(fā)商口口碑的建造造有利。方法：，以軟軟性報道為為中心，硬硬性媒體為為主，軟性性廣告為輔輔媒體策略：前期以公關(guān)活活動為中心心，軟文推推廣為主，硬硬廣告為輔輔，逐步深深入，將此此案在保持持良好口碑碑的情況下下快速且推推向市場。針對目標(biāo)市場場-張家港，溫溫州，江陰陰等地的接接受信息的的習(xí)慣，用用大眾媒體體唱主角的的形式進行行媒體推廣廣。通過大大量的分析析做出以下下媒體選擇擇：媒體選擇..根據(jù)媒體資源源的分析中中，我們選選擇的媒體體集中在TOP3前的媒體體報紙紙：揚子晚晚報、張家家港日報；；電視媒體：張張家港電視視劇頻道、張張家港房產(chǎn)產(chǎn)專欄；戶外媒體：步步行街戶外外廣告；案案場戶外廣廣告揚子晚報夾報報DM；張家港媒體推推廣表（詳詳見附件1）軟性新聞主題題從研究產(chǎn)權(quán)式式酒店現(xiàn)身身張家港為為引子展開開，“第一”的概念要打打響，以第第一的噱頭頭展開；從從產(chǎn)品的稀稀缺性和產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)，和投資資概念入手手?！谜撟C的的形式進行行軟文報道道根據(jù)我們的銷銷售現(xiàn)場為為一個宣傳傳基礎(chǔ)展開開，如：開開盤活動的的人氣，現(xiàn)現(xiàn)場包裝風(fēng)風(fēng)格等為話話題展開；；高貴是整整個宣傳的的基調(diào)。以促銷活動為為主題：比比如媒體人人員親身體體驗，“第一個”免費入住住酒店人的的感覺；或或者是第一一個購買人人的思想活活動等為話話題展開。或者單刀直入入，就酒店店論酒店的的形式展開開，或者管管理公司的的管理經(jīng)驗驗，行為指指導(dǎo)，管理理理論和思思路進行研研究和討論論，最后推推出酒店，排排除讀者疑疑慮。最后一個主題題是最為直直接的形式式，用第三三者的視覺覺看到現(xiàn)有有的投資市市場。引導(dǎo)導(dǎo)投資者用用我們的思思路進行思思考，把酒酒店的運營營和投資分分析完善。把把購買酒店店作為正確確選擇的論論點進行剖剖析，并展展開話題。堅持用第三者者的語言去去描述，增增加軟文真真實性和可可靠性。把把話題深入入，在對銷銷售贏利為為基礎(chǔ)獲得得良好的口口碑。投放頻率及規(guī)規(guī)模關(guān)于投放頻率率和規(guī)模的的研究，我我們需要分分幾個階段段展開，和和前面說到到的廣告總總體策劃相相關(guān)導(dǎo)入期：覆蓋蓋面廣為重重點強銷期：針對對性強為重重點，針對對效果評判判出最佳媒媒體通路，進進行推廣；；持續(xù)期：形象象廣告，但但是產(chǎn)生費費用較低的的廣告為重重點（樓盤盤外墻的巨巨幅廣告）維護期：同持持續(xù)期，做做結(jié)束動作作，但是同同時對于口口碑的塑造造要注意，這這個環(huán)節(jié)往往往會影響響下次樓盤盤的操作。3公關(guān)活動策策劃活動一：新聞聞發(fā)布會（引引起注意）時間：20005年8月底地點：張家港港最好酒店店的會議室室人員：市府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、各主主要媒體記記者、萊福福士大酒店店主要人員員主題：“創(chuàng)富富新天地”——“萊福士大大酒店”新聞發(fā)布布會目的：通過前前段時期的的媒體導(dǎo)入入，張家港港受眾對產(chǎn)產(chǎn)品有了一一定的了解解，此次活活動的是為為了強化受受眾對此產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)同同感；同時時積累一定定的目標(biāo)客客戶群。內(nèi)容：邀請市市府領(lǐng)導(dǎo)和和市委主管管經(jīng)濟的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)；講解“張家港港市第一個個純投資性性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店”。其包含“國外外的先進的的發(fā)展理念念”“張家港人人的投資觀觀念”“創(chuàng)富新天天地的啟示示”等論言。注意點：利用用市府的影影響力來對對我們的主主要目標(biāo)客客戶群之一一——機關(guān)干部部人員進行行媒體宣傳傳，同時對對全市的受受眾更了解解此產(chǎn)品?；顒佣喝R福福士集團經(jīng)經(jīng)營講解會會（引起興興趣）時間：20005年9月初地點：張家港港最好酒店店的多功能能廳人員：萊福士士經(jīng)營管理理團隊、產(chǎn)產(chǎn)品受眾、媒媒體記者主題：“萊萊福士大酒酒店”經(jīng)營講解解會——真真的誠誠實經(jīng)營者者目的：通過經(jīng)經(jīng)營講解會會，使我們們的受眾更更加了解我我們的投資資產(chǎn)品，更更加相信此此項目是真真真的“誠實”項目。同同時積累一一定的目標(biāo)標(biāo)客戶群。內(nèi)容：邀請對對本項目有有興趣的目目標(biāo)消費群群體；并同同時邀請媒媒體報道。講解“萊福士士大酒店”未來經(jīng)營營狀況和投投資價值。其包含“國際際經(jīng)營團隊隊”“良好的投投資前景”“創(chuàng)富新天天地的未來來的實際數(shù)數(shù)據(jù)”等論言。注意點：利用用對酒店經(jīng)經(jīng)營的講解解來打消目目標(biāo)消費群群體的投資資顧慮，用用數(shù)據(jù)說話話，用事實實說話，以以此來打動動目標(biāo)消費費群體?；顒尤簳T員優(yōu)惠行動動（引起欲欲望）時間：20005年9月初地點：張家港港案場人員：目標(biāo)消消費群體主題：會員優(yōu)優(yōu)惠和預(yù)繳繳定金目的：通過此此項活動，判判斷出市場場對此產(chǎn)品品的接受程程度，以此此來調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品的各項項策略：同同時也對項項目的銷售售有一個預(yù)預(yù)知。內(nèi)容：前來預(yù)預(yù)訂的前10名客戶可可在正式簽簽約時優(yōu)惠惠2萬元（定定金1萬元）并并同時得到到會員金卡卡一張。前來預(yù)訂的前前20名客戶可可在正式簽簽約時優(yōu)惠惠1萬元（定定金1萬元）并并同時得到到會員銀卡卡一張。注意點：前期期的推廣要要排除產(chǎn)品品的懷疑，在在宣傳時特特別注意避避免“cheaap”的感覺。活動四：開盤盤活動（實實際購買）時間：20005年9月中地點：張家港港案場人員：目標(biāo)消消費群體、張張家港房產(chǎn)產(chǎn)節(jié)目主持持人、文化化、經(jīng)濟界界名人主題：開盤及及促銷活動動目的：通過此此項活動，達達到客戶快快速購買，完完成強銷任任務(wù)內(nèi)容：前來簽簽約的前3名客戶可可得賽歐轎轎車一輛（8.2萬元）。前來簽約的前前20名客戶可可得賽歐首首期轎車一一輛（2萬元）注意點：前期期的推廣要要排除產(chǎn)品品的懷疑，在在宣傳時特特別注意避避免“cheaap”的感覺?；顒游澹焊鞯氐卣箷诹落N售售篇1、銷售策略略快速銷售：在在市場上造造成轟動效效應(yīng)；集中性銷售：：整個銷售售過程把去去化量集中中在強銷期期；針對性銷售：：鎖定消費費群體，有有針對性地地進行銷售售；品牌維護：在在銷售的過過程中注重重產(chǎn)品的品品質(zhì)感。2、投資分析析一、首付四成成的購買方方式總價首付4成月按揭（100年）回報率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)產(chǎn)總值(增長20%))350000014000002408.77280002333-75.377-2713..324200000400000016000002752.88320002667-86.133-3100..684800000總價首付4成月按揭（100年）回報率9%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)產(chǎn)總值(增長20%))350000014000002408.77280002625216.37786.884200000400000016000002753.88320003000247.28899.224800000二、首付5成成的購買方方式總價首付5成月按揭（100年）回報率8%月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)產(chǎn)總值(增長20%))350000017500002008280002333326117194200000400000020000002295320002667372133934800000總價首付5成月按揭（100年）回報率9%月收益月凈收益3凈收入3年后資產(chǎn)總總值(增長20%))350000017500002008315002625617222194200000400000020000002295360003000705253934800000根據(jù)上面的表表格分析中中，可以看看到只有在在首付5成的情況況下才能出出現(xiàn)客戶每每月獲得凈凈收益，具具體收益金金額如上。為為了達到更更好去化目目的，建議議用3年9%的投資回回報給予客客戶回報，以以。。。。。。。。如果購買總價價為35萬的房子子，其首付付5成，按照10年貸款，沒沒有按揭費費用為2008元，按照8%的固定回回報回饋給給購買者，您您將獲得月月回報2333元，每月月凈收益為為326元，3年總凈收收益為117119元；保守守估計產(chǎn)品品的增值，3年后產(chǎn)品品價值為42萬整。你你在3年將獲得得純利潤8.17719元。81719==4200000-33500000+111719表中資產(chǎn)增長長20%：理由為，張張家港經(jīng)濟濟的持續(xù)發(fā)發(fā)展，土地地資產(chǎn)的增增值加上酒酒店經(jīng)營在在一定時期期后其運營營狀況正常常情況都優(yōu)優(yōu)于開始運運營的頭兩兩年。良好的經(jīng)營狀狀況是投資資的保障，以以下是在萊萊福士酒店店良好經(jīng)營營和管理下下的運營分分析3、經(jīng)營分析析表計算總價天租金入住率經(jīng)營總收入經(jīng)營總利潤投資客回報