物業(yè)工程部工作流程

工程管理部制度與工作流程服務(wù)用語、禮儀行為規(guī)范1、當(dāng)班人員在班前4小時不得吃蔥、蒜等異味食品。2、維修人員須使用的服務(wù)用語：您好；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了；有問題請您隨時與我們公司聯(lián)系。3、維修人員儀表應(yīng)保持整潔，穿著干凈的工作服，皮鞋光亮干凈，工牌按規(guī)定佩帶在左胸兜蓋上沿，攜帶必備的工具，工具應(yīng)裝工具箱內(nèi)隨身攜帶。4、到達(dá)住戶室外后按一下門鈴，然后退一步站在與門鈴可視鏡頭相對應(yīng)的位置讓業(yè)主確認(rèn)身份，靜候住戶開門。5、住戶開門后，首先以禮貌用語向住戶說明來意：“您好，我是物業(yè)維修人員，接到您的報修，前來修理，現(xiàn)在可以進(jìn)門維修嗎？”同時主動向住戶出示工單，待住戶許可，穿上工作鞋套后再進(jìn)入戶內(nèi)。6、維修前需再次向客戶核實報修內(nèi)容與維修費(fèi)用，客戶認(rèn)可后開始維修。7、如維修內(nèi)容需破壞檢查口、墻磚、地磚或需拆卸較多配件或住戶有指定要求，應(yīng)在維修部位的相應(yīng)地面鋪工作臺布，將工具與備件放在上面，以免亂放工具配件或維修廢料破壞住戶室內(nèi)裝飾裝修或造成臟亂不潔。8、維修完畢后應(yīng)對維修部位進(jìn)行試用檢查，并請住戶親自驗收，在維修工單上簽字確認(rèn)。住戶對維修結(jié)果表示認(rèn)可，維修人員清理現(xiàn)場，將工具、材料收好，工作臺布折疊收好，將廢棄料收拾干凈帶出，對維修污染、拆卸的地面、墻面等給予清潔恢復(fù)，最后方可禮貌離開。9、出門后應(yīng)將工作鞋套脫下收好。10、當(dāng)工作量較大、技術(shù)難度較高、備料不全或因其他客觀原因無法立即修復(fù)的情況，向上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報，并與時通知客服部做好客戶解釋工作。11、業(yè)主因?qū)Ψ?wù)有意見而表現(xiàn)煩躁時，耐心聽客戶把話說完，適當(dāng)解釋，以禮相待，不講傷感情的話，更不得使用不文明用語，盡快返回工程部向上級領(lǐng)導(dǎo)或部門經(jīng)理匯報，不得與客戶發(fā)生任何沖突。12、對客戶提出的各項詢問，在職責(zé)范圍內(nèi)的，給予合理解答，不屬于本崗位解釋范圍的問題，婉轉(zhuǎn)回答，如“我回去請示一下我們領(lǐng)導(dǎo)，盡快給您答復(fù)”等，不允許說“不知道”、“不屬于我管”、“沒有”、“不懂”等忌語，不得用動作代替語言。13、入戶工作不得吸煙、喝水或接受其他物品，更嚴(yán)禁向住戶索要物品。14、維修工作中應(yīng)集中精神完成工作，不要與住戶閑談無關(guān)的話題。值班制度班前禁止飲酒，保證當(dāng)值期間頭腦清醒；按時上下班，做到不遲到、不早退，上班期間儀容儀表應(yīng)整齊；遵守勞動紀(jì)律，當(dāng)值期間不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事情，例如：看非專業(yè)書籍雜志、睡覺、飲酒、串崗脫崗等；高效保質(zhì)的完成報修工作和領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作任務(wù)；相關(guān)責(zé)任人須認(rèn)真做好轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的巡查工作，做好相關(guān)記錄且字跡應(yīng)清晰、整潔；當(dāng)值期間應(yīng)做好責(zé)任機(jī)房衛(wèi)生，機(jī)房內(nèi)不得有亂搭、亂掛現(xiàn)象；當(dāng)值期間遇有上級領(lǐng)導(dǎo)檢查工作，接待應(yīng)熱情禮貌，做好出入登記；嚴(yán)格遵守并執(zhí)行各項操作規(guī)程和安全生產(chǎn)制度，不違章操作，確保人身設(shè)備安全；交班人員在交班時除應(yīng)將鑰匙、工具、儀表等交接清楚外，還須將當(dāng)值期間的工作情況詳細(xì)記錄在交接班日志上交接班時應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到記錄不明不交接。交接班制度接班人應(yīng)提前15分鐘到崗，并穿戴好勞動保護(hù)用品；交接班時認(rèn)真交接工具與物品，交接各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄。交班人員必須按要求項目認(rèn)真、準(zhǔn)確、真實填寫交接記錄，記錄本保持干凈、整齊、無缺頁、缺項。接班人應(yīng)向交班人詢問查看公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行與操作情況；按要求交接班后，要履行簽字手續(xù)，接班人員如發(fā)現(xiàn)有違章和故障與不符合規(guī)定時有權(quán)拒絕接班、簽字。并立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，解決問題，再進(jìn)行交接班工作。若接班人員沒到崗，或有飲酒現(xiàn)象、精神疲憊時，交班人員拒絕交班并與時報告主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理制度設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生每周至少做一次，不得以任何理由推遲；設(shè)備機(jī)房在做衛(wèi)生時其順序為：從上到下、從里往外；設(shè)備機(jī)房的門窗、設(shè)備、管道、地面、照明燈罩等必須做到衛(wèi)生整潔，檢查標(biāo)準(zhǔn)為門窗、地面無污漬，設(shè)備、管道等無塵土；設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生環(huán)境應(yīng)整潔，無煙頭、紙屑等雜物，專用維修工具應(yīng)存放在指定位置并碼放整齊；電氣控制箱（柜）表面儀表與操作元件的衛(wèi)生由該機(jī)房責(zé)任人負(fù)責(zé)，但嚴(yán)禁使用濕布進(jìn)行擦拭；電氣控制箱（柜）內(nèi)部電氣元件的除塵工作應(yīng)由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，每季度至少一次，但機(jī)房衛(wèi)生責(zé)任人有責(zé)任督促專業(yè)主管按期安排此項工作，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、記錄實施情況；水箱、管道等非電氣設(shè)備的連接緊固部件，做完衛(wèi)生后必須采取擦油措施，以防止緊固部件生銹；做完衛(wèi)生后應(yīng)將清潔工具擺放在隱蔽位置，不得隨意亂放，門窗應(yīng)鎖好。工具管理制度1、維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是部門公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，部門公用工具由主管領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管。維修部庫管員對所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。2、個人使用工具管理（1）維修部員工正式上崗時，由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后，在庫管員處領(lǐng)取一套個人使用工具。維修部員工個人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。庫管員應(yīng)對員工所領(lǐng)工具記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。（2）個人使用工具使用注意事項；——不準(zhǔn)亂打亂撬；——用力應(yīng)適度；——測量不同的參數(shù)時注意正確換擋（萬用表）；——注意工具的作用條件（如額定電壓或承載能力等）——用后擦試干凈工具。（3）維修部員工使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。（4）維修部員工使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后到庫管員處以舊換新，庫管員應(yīng)做好登記。（5）員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具全部退還給維修部，對于丟失或人為損壞的工具通知公司財務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的欠款。維修部組長必須將員工退還的個人使用工具進(jìn)行記錄，并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用的工具。（6）維修部主管每月定期檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補(bǔ)齊。（7）對于換下來的個人使用工具每半年由庫管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后申報公司主管經(jīng)理審批。審批后由各維修部主管負(fù)責(zé)報廢處理。3、公用工具管理（1）各專業(yè)技術(shù)員工借用公用工具或各組之間借用公用工具都應(yīng)在組長處借用；維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后方可借用。組長必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。（2）專業(yè)組公用工具使用注意事項；——便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4（2）條款：——大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應(yīng)每個月進(jìn)行一次保養(yǎng)；對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；調(diào)整皮帶，對于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損過新裝時的1/2則應(yīng)更換；檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；檢查或整修接線頭；調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；清潔外表，必要時涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。（3）公用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。（4）公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價賠償。專業(yè)組公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（500元以上）經(jīng)維修部主管確認(rèn)，主管經(jīng)理批準(zhǔn)后可以以舊換新。對于500元以下的公用工具須先由組長填寫《報廢工具登記表》經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后上報公司審批。（5）專業(yè)組組長工作調(diào)遷、辭工或被解雇時，由維修部主管會同庫管員一起對組長所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究組長的責(zé)任。（6）維修部主管每月定期對每個分部門的公用工具進(jìn)行檢查，對于缺少的或人為損壞的，將責(zé)令組長負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊。（7）對于換下來的公用工具每半年由庫管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后上報公司審批。審批后由維修部主管負(fù)責(zé)報廢處理。（8）對于專業(yè)組公用工具中的計量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢查后合格的方可使用，否則應(yīng)重新申購。6、維修部通訊用對講機(jī)管理按《警用器械管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》相關(guān)條款執(zhí)行。7、庫管員每月定期應(yīng)將所保管的工具進(jìn)行一次盤點(diǎn)并進(jìn)行登記，對于需要補(bǔ)充的工具應(yīng)建議各維修部主管盡快申購。維修材料管理規(guī)定物資采購由項目部統(tǒng)一安排，專人負(fù)責(zé)采購。設(shè)備設(shè)施負(fù)責(zé)人，根據(jù)保養(yǎng)內(nèi)容和計劃安排提請維修材料使用名稱、數(shù)量、規(guī)格型號于每月25日前報主管核準(zhǔn)。主管、調(diào)度根據(jù)材料庫存狀況與設(shè)備設(shè)施維保情況，填寫《物料采購計劃申請表》；與每月28日前報工程經(jīng)理審批。調(diào)度指派專人隊新采購的物資進(jìn)行驗證，發(fā)現(xiàn)問題與時提出意見并向部門經(jīng)理報告要求采購部門做更換處理。工程部經(jīng)理每月全面檢查部門維保材料使用情況發(fā)現(xiàn)問題與時組織專業(yè)主管進(jìn)行分析調(diào)整并向項目經(jīng)理報告本部門收支情況。維修責(zé)任人負(fù)責(zé)根據(jù)維修工作內(nèi)容填寫《領(lǐng)料單》或《維修工具/材料借用表》，經(jīng)維修主管簽字確認(rèn)后可到倉庫領(lǐng)取所需材料。遇有緊急維修工作時可先到倉庫辦理借用，事后3個工作日內(nèi)按規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并向工程主管報告說明原因。工程主管公共設(shè)備設(shè)施維修材料支出情況的檢查監(jiān)督與特約維修服務(wù)材料支出的成本回收工作核查。工程主管每月28日前將維修材料使用支出與成本回收情況分別匯總報工程部經(jīng)理審核。工程部文檔管理規(guī)定1、工程部文檔管理員應(yīng)將工程部各種文件、資料、樣本、圖紙、計劃、單證、運(yùn)行表格等應(yīng)分類保管。做好分類標(biāo)識，碼放整齊。2、工程主管應(yīng)將收集整理好的工程竣工資料、圖紙、運(yùn)行表格與其它證件單據(jù)交與工程部文檔管理員。3、資料物品保管由文檔管理員進(jìn)行統(tǒng)計、支配、盤點(diǎn)。4、圖紙與相關(guān)文件由專業(yè)主管在登記借閱，并于當(dāng)日歸還。5、其他部門借閱文檔資料需由工程部經(jīng)理或主管同意。并做好登記當(dāng)日歸還。6、緊急情況如需查閱資料，可先借閱，隨后補(bǔ)辦正常手續(xù)。7、借閱資料需愛護(hù)，不得在資料上做標(biāo)記或涂改。8、文檔管理員要將資料物品擺放整齊，保持室內(nèi)清潔，做到安全整潔。強(qiáng)、弱電設(shè)備巡查維護(hù)制度小區(qū)內(nèi)強(qiáng)、弱電設(shè)備檢查維護(hù)工作，由工程部強(qiáng)電負(fù)責(zé)人主持維修電工進(jìn)行，對設(shè)備的檢查工作應(yīng)認(rèn)真、細(xì)致，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障隱患與時報告上級，盡快組織處理，確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；強(qiáng)、弱電設(shè)備設(shè)施如室內(nèi)中監(jiān)控主機(jī)與配電箱；室外配電柜；強(qiáng)弱電管井；強(qiáng)弱電豎井等，應(yīng)每月進(jìn)行巡視、檢查，并進(jìn)行記錄；公共區(qū)域的照明電源箱與照明燈具應(yīng)每周進(jìn)行巡視檢查，并應(yīng)做好記錄；強(qiáng)、弱電設(shè)備檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由強(qiáng)電負(fù)責(zé)人填寫維修任務(wù)單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指派技術(shù)工人進(jìn)行維修；強(qiáng)、弱電設(shè)備須停電檢修時，強(qiáng)電負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫停電通知單，影響正常使用的應(yīng)由工程部經(jīng)理審批，客務(wù)部辦理客戶聯(lián)絡(luò)手續(xù)后，方可進(jìn)行停電檢修工作；強(qiáng)、弱電設(shè)備計劃維修工作，由強(qiáng)電專業(yè)主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務(wù)單程序；強(qiáng)、弱電設(shè)備急修項目，執(zhí)行“內(nèi)部維修單”，由當(dāng)班維修電工進(jìn)行，接到“內(nèi)部維修單”后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能排除故障，須停機(jī)檢修時，報工程部主管、經(jīng)理組織力量搶修。設(shè)備維修完畢后，應(yīng)經(jīng)過必須的電氣實驗和設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)，確認(rèn)無誤后，方可投入正式運(yùn)轉(zhuǎn)；對故障檢修后電氣設(shè)備，應(yīng)增加巡視檢查次數(shù)，并考核運(yùn)行的技術(shù)性能，填寫巡視檢查記錄。給、排水系統(tǒng)巡查維護(hù)制度小區(qū)內(nèi)給、排水系統(tǒng)檢查維護(hù)工作，由工程部主管主持維修水工進(jìn)行，對設(shè)備設(shè)施的檢查工作應(yīng)認(rèn)真、細(xì)致，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障隱患與時報告上級，盡快組織處理，確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；給、排水設(shè)備設(shè)施如室外給排水管線、各閥門井、污水井、雨水井等，應(yīng)每月進(jìn)行巡視、檢查，并進(jìn)行記錄；給、排水設(shè)備設(shè)施檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部主管填寫維修任務(wù)單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指派技術(shù)工人進(jìn)行維修；給、排水系統(tǒng)須停水檢修時，工程部主管應(yīng)填寫停水通知單，影響正常使用的應(yīng)由工程部經(jīng)理審批，客務(wù)部辦理客戶聯(lián)絡(luò)手續(xù)后，方可進(jìn)行停水檢修工作；給、排水設(shè)備設(shè)施計劃維修工作，由工程部主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務(wù)單程序；給、排水設(shè)備設(shè)施急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當(dāng)班維修水工進(jìn)行，接到“維修報修單”后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能排除故障，須停水檢修時，報工程部經(jīng)理組織力量搶修。設(shè)備維修完畢后，應(yīng)經(jīng)過必須的檢測調(diào)試，確認(rèn)無誤后，方可投入正式運(yùn)行。對設(shè)備設(shè)施故障點(diǎn)檢修后，應(yīng)增加巡視檢查次數(shù)，保證設(shè)備正常運(yùn)行。公共設(shè)施巡查維護(hù)制度小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施檢查維護(hù)工作，由工程部主管主持綜合維修工進(jìn)行，對設(shè)施的檢查工作應(yīng)認(rèn)真、細(xì)致，發(fā)現(xiàn)隱患與時報告上級，盡快組織處理，確保設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)；公共設(shè)施如園區(qū)道路、圍墻、圍欄、景觀等土建設(shè)施與園區(qū)裝飾品，應(yīng)每月進(jìn)行巡視、檢查，并進(jìn)行記錄；公共設(shè)施檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部主管填寫維修任務(wù)單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指派技術(shù)工人進(jìn)行維修；公共設(shè)施須斷路檢修或影響業(yè)主正常生活的，應(yīng)由工程部經(jīng)理審批，工程部主管填寫內(nèi)部聯(lián)系單通知各部門，客務(wù)部辦理客戶聯(lián)絡(luò)手續(xù)后，方可進(jìn)行檢修工作；公共設(shè)施計劃維修工作，由工程主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務(wù)單程序；公共設(shè)施急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當(dāng)班維修工進(jìn)行，接到“維修報修單”后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能與時修復(fù)的故障，報工程部經(jīng)理組織力量搶修。設(shè)施維修完畢后，應(yīng)經(jīng)過必須的檢測調(diào)試，確認(rèn)無誤后，方可投入正式運(yùn)行。對設(shè)備設(shè)施故障點(diǎn)檢修后，應(yīng)增加巡視檢查次數(shù)，保證設(shè)施正常運(yùn)行。設(shè)備間防火制度所有本室工作人員必須熟悉消防器材的安放位置與使用方法。站內(nèi)禁止存放易燃、易爆等危險品。室內(nèi)禁止明火作業(yè)，如工作需要使用噴燈時須提出用火申請，經(jīng)保安部批準(zhǔn)，采取必要防火措施，并在指定時間與地點(diǎn)安排專業(yè)人員監(jiān)護(hù)作業(yè)，操作完畢后，必須檢查現(xiàn)場，確認(rèn)無誤方可離開。室內(nèi)禁止吸煙。定期清掃變壓器、開關(guān)柜，加強(qiáng)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患與時解決，值班人員應(yīng)熟悉報警方法與預(yù)案。火災(zāi)報警電話：119遵守各項防火制度并請專職消防員每年對站內(nèi)工作人員進(jìn)行對各種消防器材使用的示范培訓(xùn)。對于重點(diǎn)防火設(shè)備，各種消防器材配置要科學(xué)合理。變電室配置：定期對消防器材進(jìn)行檢查，失效、過期的與時更換，使其時刻處于良好狀態(tài)。員工培訓(xùn)管理規(guī)定工程管理部應(yīng)根據(jù)一年的工作安排與人員情況制定全年的培訓(xùn)計劃。每月根據(jù)當(dāng)月工作安排與實際情況調(diào)整全年的培訓(xùn)計劃制定月度培訓(xùn)計劃。每月按照月度培訓(xùn)計劃所制定的時間與培訓(xùn)內(nèi)容對員工進(jìn)行培訓(xùn)，并做好相關(guān)記錄。員工應(yīng)牢記掌握培訓(xùn)內(nèi)容，每次培訓(xùn)后應(yīng)在《培訓(xùn)記錄表》上簽字。新入職員工首先由行政辦公室與工程部共同對公司概況、員工行為規(guī)范、在管項目基本情況與管理處各項行政管理制度的培訓(xùn)，其次由工程部對在管項目整體設(shè)備設(shè)施情況、工程部各項規(guī)章制度、各種工作流程進(jìn)行培訓(xùn)。并在試用期滿時對以上培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行考核，合格后轉(zhuǎn)正。已入職員工加強(qiáng)對員工行為規(guī)范、工程部各項規(guī)章制度、各種工作流程、園區(qū)設(shè)備設(shè)施驗收與維修中經(jīng)常發(fā)生的問題進(jìn)行培訓(xùn)。工程部安排不定期的對所培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行考核。緊急事故處理預(yù)案一、燃?xì)庑孤短幚砹鞒蹋菏覂?nèi)燃?xì)庑孤短幚砹鞒蹋汗こ坦芾聿拷拥娇蛻舴?wù)部通知后，工程管理部應(yīng)立即安排工程技術(shù)人員在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。如戶內(nèi)沒人應(yīng)答應(yīng)立即通知工程管理部負(fù)責(zé)人，并查看周圍情況，等待指令。進(jìn)入現(xiàn)場時應(yīng)關(guān)閉對講機(jī)、手機(jī)電話，不要使用門鈴，查明情況報工程管理部負(fù)責(zé)人。工程管理部負(fù)責(zé)人根據(jù)具體情況與時聯(lián)系當(dāng)?shù)厝細(xì)饩S修站到場檢查處理。在燃?xì)鈸屝奕藛T長時間未到達(dá)事故現(xiàn)場時，物業(yè)工程技術(shù)人員應(yīng)立即關(guān)閉室內(nèi)燃?xì)忾y門，并將門窗打開通風(fēng)。不可開關(guān)室內(nèi)電器設(shè)備與燈具等。工程技術(shù)人員應(yīng)在現(xiàn)場積極配合燃?xì)鈸屝奕藛T檢查修復(fù)。控制事態(tài)后，報工程管理部負(fù)責(zé)人事故處理情況。如事態(tài)無法控制，則立即疏散業(yè)主到安全地點(diǎn)。立即上報管理處主任現(xiàn)場情況后，通知客戶服務(wù)部、行政辦公室、安全消防部。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。室外燃?xì)庑孤短幚砹鞒蹋汗こ坦芾聿拷拥酵ㄖ螅こ坦芾聿繎?yīng)立即安排工程技術(shù)人員在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查看。立即上報管理處主任現(xiàn)場情況后，與時通知燃?xì)饩S修站和客戶服務(wù)部、行政辦公室、安全消防部。進(jìn)入現(xiàn)場時應(yīng)關(guān)閉對講機(jī)、手機(jī)電話，現(xiàn)場不可開關(guān)電器設(shè)備。檢查危險區(qū)內(nèi)有無用電器設(shè)備與其它危險品，與時報管理處主任。檢查危險區(qū)附近消火栓是否正常。聽從管理處安排，疏散業(yè)主到安全地點(diǎn)并配合維持秩序。二、電力故障處理流程停電后工程管理部應(yīng)立即安排電工在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。如是物業(yè)管轄范圍外發(fā)生的事故，與時報工程管理部負(fù)責(zé)人，通知管理處主任、客戶服務(wù)部、行政辦公室、安全消防部與供電部門。工程管理部積極配合供電局搶修人員檢查修復(fù)，并維持現(xiàn)場秩序。如是物業(yè)管轄范圍內(nèi)發(fā)生的事故，查明停電原因，與時報工程管理部負(fù)責(zé)人，安排人員搶修。對非故障區(qū)域恢復(fù)送電，減少影響范圍，并將情況通知客服部以便對客戶做出解釋。在對故障點(diǎn)進(jìn)行維修，與帶電部分保持安全距離，并使用安全用具維修，執(zhí)行《工作監(jiān)護(hù)制度》。當(dāng)需要大面積停電維修時，與時通知管理處主任，并將情況通知客戶服務(wù)部以便對客戶做出解釋，進(jìn)行修理工作，故障排除后與客戶服務(wù)部確定合閘送電時間，到時間后合閘送電。如不能與時送電時，工程維修人員將視情況投入備用電源或接臨時線，保證業(yè)主最低生活需求，并通知客戶服務(wù)部。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。三、緊急事故停水處理流程工程管理部接到報修后，在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場判明情況。如是物業(yè)管轄范圍外發(fā)生的事故，與時報工程管理部負(fù)責(zé)人，通知管理處主任、客戶服務(wù)部、行政辦公室、安全消防部與自來水公司。工程管理部積極配合自來水公司搶修人員檢查修復(fù)，并維持現(xiàn)場秩序。如是物業(yè)管轄范圍內(nèi)發(fā)生的事故，查明停水原因，與時報工程管理部負(fù)責(zé)人，安排人員搶修。如出現(xiàn)爆管、管路壓斷、供水泵故障、水箱無水等無法立即處理的情況時，必需立即關(guān)閉最近點(diǎn)的控制閥門，查明停水原因維修。關(guān)斷閥門后，判明影響范圍、戶數(shù)并確定搶修方案與修復(fù)時間，通知管理處主任、客戶服務(wù)部。如屬于疑難問題，不能與時通水的，應(yīng)馬上通知管理處主任、客戶服務(wù)部、行政辦公室、安全消防、行政辦公室采取措施，保證客戶的正常生活用水。將停水范圍與故障情況通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部聯(lián)系業(yè)主以得到諒解和業(yè)主的配合。事故排除后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部通知業(yè)主通水時間以避免不必要的損失。以上環(huán)節(jié)確認(rèn)無誤后開閘通水，同時仔細(xì)檢查停水范圍內(nèi)有無異常情況，有無漏水點(diǎn)，確保正常。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。四、雨季搶險處理流程雨季工程管理部接到客服部或其他部門急報雨水倒灌等事故時，工程管理部應(yīng)安排人員在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。如戶內(nèi)沒人應(yīng)答，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)部聯(lián)系業(yè)主。如果污水泵不能正常啟動，應(yīng)立即投入柴油機(jī)泵、潛水泵等搶險物品，安排人員搶險，并請保安部配合搶險。與時對污水泵與時維修，維修時應(yīng)注意安全，切繼電源，以防止水浸漏電傷人。對水災(zāi)影響較大造成一定損失的要通知客戶服務(wù)部進(jìn)行拍照存檔，以便事后分析事故原因和賠償事宜。知匯環(huán)境維護(hù)部對水災(zāi)影響的區(qū)域進(jìn)行清潔。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。五、水浸（跑、冒、漏）突發(fā)事件處理流程工程管理部接到客服部或業(yè)主急報有跑、冒、漏時，應(yīng)安排人員在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。如戶內(nèi)沒人應(yīng)答，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)部聯(lián)系業(yè)主說明情況。工程技術(shù)人員接到工程管理部負(fù)責(zé)人通知后，立即關(guān)閉戶外的分路供水閥門。如戶內(nèi)有人，工程技術(shù)人員應(yīng)立即查明事故原因，根據(jù)具體情況關(guān)閉業(yè)主家中的供水總閥門或支路閥門，控制事故范圍，搶修設(shè)備。觀察現(xiàn)場附近的電氣，如有浸水應(yīng)立即切繼電源，以防漏電傷人。知會環(huán)境維護(hù)部對水災(zāi)影響的區(qū)域進(jìn)行清潔。知會客戶服務(wù)部出面協(xié)調(diào)，對水災(zāi)影響較大造成一定損失的要進(jìn)行拍照存檔，以便事后分析事故原因和賠償事宜。事故處理完畢后工程技術(shù)人員要調(diào)試室內(nèi)各設(shè)備系統(tǒng)，恢復(fù)正常運(yùn)行。事后詳細(xì)記錄，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（工程、客服、管理處）。六、火災(zāi)搶險處理流程立即組織工程技術(shù)人員迅速趕往現(xiàn)場，聽從現(xiàn)場總指揮的調(diào)遣。水工檢查供水設(shè)備設(shè)施（室外消火栓與水泵房、中水站等）正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證水源供應(yīng)充足。3、電工切斷火災(zāi)區(qū)域內(nèi)的電器設(shè)備電源，保證水泵房、中水站等消防設(shè)施用電。4、如危險區(qū)域內(nèi)有燃?xì)庠O(shè)備（燃?xì)庹{(diào)壓箱等）時應(yīng)立刻報現(xiàn)場總指揮與管理處負(fù)責(zé)人，通知燃?xì)饩S修站關(guān)閉危險區(qū)域內(nèi)燃?xì)夤?yīng)。5、其他人員聽從現(xiàn)場總指揮的調(diào)遣參加滅火、維持秩序等工作。6、火災(zāi)消除后，安排人員與時清理現(xiàn)場，檢查設(shè)備設(shè)施損失情況，對造成損害、損失的情況做好相應(yīng)的紀(jì)錄，與時上報管理處。配合市政相關(guān)部門恢復(fù)水、電、氣供應(yīng)。七、其它搶險救災(zāi)處理流程工程技術(shù)人員在園區(qū)內(nèi)如發(fā)現(xiàn)打架斗毆、盜竊、危重病人、交通事故等緊急事件應(yīng)立即通知工程管理部負(fù)責(zé)人或管理處主任。服從管理處具體安排，維持秩序并保證公共設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。八、電梯故障困人處理程序物業(yè)公司員工發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行中出現(xiàn)停電、滑梯、困人等緊急事件立即通知中控室值機(jī)人員；中控值機(jī)人員發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行中出現(xiàn)停電、滑梯、困人等緊急事件或接到求助報警時，立即通知、電梯維保人員、強(qiáng)電專業(yè)人員保安人員救援被困乘客；乘客被困期間，中控室值機(jī)人員要保持與被困乘客的通訊，告知被困人員救援行動正在進(jìn)行中，請耐心等待，同時了解梯內(nèi)人員健康狀況，穩(wěn)定乘客的情緒，避免乘客做出過激的舉動。電梯維保公司維修人員與工程部強(qiáng)電技工必須在接報10分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場解救被困人員，救困的具體步驟：首先確定轎廂所在位置與與廳門的距離，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況進(jìn)行解救；如轎廂基本處于廳門所在位置，電梯維保人員、工程部強(qiáng)電技工可從上一層進(jìn)入轎頂，手動打開轎廂與廳門解救被困人員；如轎廂遠(yuǎn)離廳門，則應(yīng)先停電后手動盤車至廳門位置并按第2)條方法解救被困人員；停電前首先確定被困人員數(shù)量，告知被困人員停電原因、停電時間與停電期間轎廂內(nèi)無照明等情況，請耐心等待切勿扒門或推安全窗；電梯維保人員、工程部強(qiáng)電技工根據(jù)被困人員數(shù)量確定盤車方向，具體方法見電梯故障盤車程序。如果工程部無能力解除故障，或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的客人，而電梯技工又不能于短時間內(nèi)排除故障，則應(yīng)視情況考慮向公安部門求助（消防局、110等，并應(yīng)詳細(xì)說明求助的原因和情況）。監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報時間、電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行的時間，并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。業(yè)主房屋自用部位與設(shè)施設(shè)備報修(保修期外)流程圖住戶報修住戶報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人工程部主管、調(diào)度安排人員維修工程部主管、調(diào)度安排人員維修維修人員接《維修單》維修人員接《維修單》準(zhǔn)備工具、材料準(zhǔn)備工具、材料維修工到達(dá)現(xiàn)場維修工到達(dá)現(xiàn)場實施維修 實施維修請住戶試用、檢查請住戶試用、檢查不認(rèn)可認(rèn)可不認(rèn)可認(rèn)可業(yè)主簽字付費(fèi)業(yè)主簽字付費(fèi)返回客服部返回客服部回訪回訪不合格合格不合格合格維修單歸檔維修單歸檔結(jié)束結(jié)束業(yè)主房屋自用部位與設(shè)施設(shè)備報修(保修期外)流程1、住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。2、客戶代表負(fù)責(zé)接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)詳細(xì)詢問報修內(nèi)容，并區(qū)分報修內(nèi)容是自用部位還是共用部位、是在保修期內(nèi)還是在保修期外，根據(jù)報修內(nèi)容與時告知住戶應(yīng)支付的維修費(fèi)用。（2）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)填寫《報修記錄表》，并將記錄內(nèi)容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內(nèi)容、維修費(fèi)用、預(yù)約維修時等）填入《維修單》（一式三聯(lián)）?？蛻舸砹⒓磳ⅰ毒S修單》（三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作：（1）一般6情況下，工程部主管應(yīng)與時派相應(yīng)工種的維修人員前去維修，人員安排有困難的，須與客服主管溝通與時與業(yè)主以電話方式約定維修時間，并記錄在《維修單》上，對于水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、晚上停電等緊急情況，須保證維修人員在15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。查明情況應(yīng)與時處理，保證業(yè)主正常生活，并報上級領(lǐng)導(dǎo)。（2）報修內(nèi)容復(fù)雜或住戶敘述不清的，工程部主管派維修人員到現(xiàn)場詢問、檢查，然后再進(jìn)行維修；報修內(nèi)容簡單或住戶敘述清楚的，工程部主管派維修人員直接到現(xiàn)場維修。（3）報修內(nèi)容屬于《維修項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項目，住戶要求盡快前去維修的，維修人員應(yīng)在接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具、材料、《維修單》（三聯(lián)）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)維修現(xiàn)場，住戶另有預(yù)約時間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時間，提前5分鐘帶齊工具、材料、《維修單》（三聯(lián)）、《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》到達(dá)維修現(xiàn)場。（4）報修內(nèi)容不屬于《維修項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項目，工程部主管在接單后一般情況下15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場對維修的可行性和維修費(fèi)用進(jìn)行評審，24小時內(nèi)與客服主管溝通并與時回復(fù)住戶是否可以維修，征得住戶對維修費(fèi)用的認(rèn)可與同意維修后，再按上述時效和要求安排維修人員前往維修。4、維修人員接《維修單》，根據(jù)報修內(nèi)容或檢查結(jié)果領(lǐng)用工具和材料，并填寫《工具領(lǐng)用登記表》。5、維修人員到達(dá)現(xiàn)場后：（1）維修人員應(yīng)輕按門鈴或輕敲門，在有應(yīng)答時，應(yīng)使用標(biāo)準(zhǔn)語言：“我是工程部的維修工，這是我的工作卡和您的《維修單》?！?、“我可以進(jìn)來維修嗎？”。在住戶確認(rèn)無誤和同意后，換上一次性鞋套進(jìn)入住戶家中。（2）維修人員在維修前應(yīng)對報修內(nèi)容進(jìn)行對比確認(rèn)，并在《維修單》上填寫實際的維修情況，并向住戶解釋清楚。（3）維修人員應(yīng)向住戶出示《維修項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，住戶同意后開始維修；如住戶不同意維修，應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報修，并在《維修單》備注欄注明原因，與時返回工程部向主管說明情況。（4）如果維修材料是住戶提供的，維修人員應(yīng)對材料質(zhì)量進(jìn)行驗證，并將驗證結(jié)果填寫在《維修單》備注欄內(nèi)。對于驗證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動提示住戶使用不當(dāng)材料的后果，但應(yīng)尊重住戶的選擇。（5）維修人員在客戶家里工作時，嚴(yán)禁收受小費(fèi)、抽煙、喝茶、打私人電話、談與工作無關(guān)的事。若因工作需要須即時與工程部或相關(guān)部門聯(lián)系的，使用電話前須事先征得客戶同意，并表示感謝。7、維修工作應(yīng)與時、準(zhǔn)確、保質(zhì)、保量的完成，完成后應(yīng)清理現(xiàn)場。8、維修工作完成后，維修人員應(yīng)按《維修項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》在《維修單》上注明應(yīng)收的各項費(fèi)用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在《維修單》上簽名認(rèn)可，同時請住戶到物業(yè)交費(fèi)，或應(yīng)住戶要求將住戶支付的維修費(fèi)用交到物業(yè)前臺。維修人員隨即在《維修單》上簽字，將第三聯(lián)留給住戶；不認(rèn)可的，繼續(xù)維修，直到住戶認(rèn)可。9、返回工程部，向主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》上簽字。第一聯(lián)與所收維修費(fèi)上交客服部客戶代表和財務(wù)人員，第二聯(lián)交給工程部主管。10、客服部另行安排客戶代表通過打電話或到住戶家現(xiàn)場查驗的方式回訪，并將回訪結(jié)果記錄。（1）工程質(zhì)量不合格的，工程部主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務(wù)。（2）工程質(zhì)量合格的，維修人員將《維修單》第二聯(lián)交給工程部檔案員備案。業(yè)主房屋自用部位與設(shè)施設(shè)備報修(保修期內(nèi))流程圖住戶報修住戶報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管通知開發(fā)商或施工單位施工單位維修施工單位維修三方驗收三方驗收不合格合格不合格合格維修單歸檔維修單歸檔結(jié)束結(jié)束業(yè)主房屋自用部位與設(shè)施設(shè)備報修(保修期內(nèi))流程1、住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。2、客戶代表負(fù)責(zé)接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)區(qū)分報修內(nèi)容是自用部位還是共用部位、是在保修期內(nèi)還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)填寫《報修記錄表》，并將記錄內(nèi)容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內(nèi)容等）填入《維修單》（一式三聯(lián)）?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管在接到報修后立即將報修內(nèi)容通知開發(fā)商或施工單位，并要求其與時領(lǐng)取《維修單》、進(jìn)場維修。（1）施工單位在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內(nèi)前來維修的，工程部主管將《維修單》交給施工單位并讓其在《維修單領(lǐng)取登記表》上簽字，同時為其辦理進(jìn)場維修手續(xù)和證件。（2）施工單位未在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內(nèi)前來維修的，工程部主管再次進(jìn)行電話或書面催促并上報部門經(jīng)理，部門經(jīng)理當(dāng)即進(jìn)行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經(jīng)理，并派工程部維修人員前往維修。（3）項目部經(jīng)理提請開發(fā)商協(xié)助，要求開發(fā)商將此項維修的費(fèi)用從施工單位工程質(zhì)量保證金中扣除。4、施工單位須按物業(yè)公司項目部的要求完成維修任務(wù)。5、維修任務(wù)完成后，工程部、住戶、施工單位三方驗收，并將維修內(nèi)容與驗收結(jié)果填寫在《維修單》相應(yīng)欄目上，合格的，三方簽字，不合格的，責(zé)令其返修，直至合格。房屋共用部位與公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備報修(保修期外)流程圖報修報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人是是影響程度影響程度工程部主管分析是否影響正常運(yùn)作影響程度影響程度工程部主管分析是否影響正常運(yùn)作輕微嚴(yán)重通知客戶服務(wù)部工程部主管安排人員維修選擇合適的時間維修通知客戶服務(wù)部工程部主管安排人員維修選擇合適的時間維修維修人員接維修單通知客戶服務(wù)部維修人員接維修單通知客戶服務(wù)部通知可能受影響的住戶準(zhǔn)備必要的工具、材料通知可能受影響的住戶準(zhǔn)備必要的工具、材料維修人員到達(dá)現(xiàn)場維修人員到達(dá)現(xiàn)場實施維修實施維修返回工程部返回工程部檢查檢查不合格合格不合格合格維修單歸檔結(jié)束維修單歸檔結(jié)束房屋共用部位與公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備報修(保修期外)流程1、住戶報修；工程部維修人員、客服部客戶代表巡檢發(fā)現(xiàn)問題后報修。2、客戶代表負(fù)責(zé)接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)區(qū)分報修內(nèi)容是自用部位還是共用部位、是在保修期內(nèi)還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)填寫《報修記錄表》,并將記錄內(nèi)容（包括：報修時間、報修內(nèi)容、報修人姓名等）填入《維修單》（一式二聯(lián)）?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（二聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容或現(xiàn)場查驗分析是否影響正常運(yùn)作。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務(wù)部。（2）影響程度嚴(yán)重的，應(yīng)選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務(wù)部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。4、工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作：派相應(yīng)工種的維修人員前去維修。5、維修人員應(yīng)在接單后20分鐘內(nèi)帶齊工具、材料、《維修單》（二聯(lián)）到達(dá)維修現(xiàn)場。6、維修人員根據(jù)報修內(nèi)容或查驗結(jié)果領(lǐng)用工具和材料，并填寫《工具領(lǐng)用登記表》。7、維修人員到達(dá)維修現(xiàn)場，須文明維修，維修完畢后須清理現(xiàn)場。8、維修任務(wù)完成后，維修人員回到到工程部，填好相應(yīng)欄目的《維修單》（二聯(lián)），并向工程部主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》（二聯(lián)）上簽字。9、工程部主管另行安排維修人員檢查，并將檢查結(jié)果填寫在《維修單》（二聯(lián)）相應(yīng)欄目上，合格的，檢查人簽字，不合格的，檢查人上報其主管，主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務(wù)，直至合格。房屋共用部位與公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備報修(保修期內(nèi))流程報修報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管分析是否影響正常運(yùn)作影響程度影響程度是是工程部主管分析是否影響正常運(yùn)作影響程度影響程度輕微嚴(yán)重通知客戶服務(wù)部施工單位維修選擇合適的時間維修通知客戶服務(wù)部施工單位維修選擇合適的時間維修二方驗收通知客戶服務(wù)部二方驗收通知客戶服務(wù)部不合格合格通知可能受影響的住戶不合格合格通知可能受影響的住戶維修單歸檔維修單歸檔結(jié)束結(jié)束房屋共用部位與公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備報修(保修期內(nèi))流程1、住戶報修；工程部維修人員巡檢發(fā)現(xiàn)問題后報修。2、客戶代表負(fù)責(zé)接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)區(qū)分報修內(nèi)容是自用部位還是共用部位、是在保修期內(nèi)還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應(yīng)填寫《報修記錄表》，并將記錄內(nèi)容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內(nèi)容等）填入《維修單》（一式二聯(lián)）?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（二聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管在接到報修后立即將報修內(nèi)容通知開發(fā)商或施工單位，并要求其與時領(lǐng)取《維修單》進(jìn)場維修。（1）施工單位在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內(nèi)前來維修的，工程部主管將維修單交給施工單位并讓其在《維修單領(lǐng)取登記表》上簽字，同時為其為其辦理進(jìn)場維修手續(xù)和證件。（2）施工單位未在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內(nèi)前來維修的，工程部主管再次進(jìn)行電話或書面催促并上報部門經(jīng)理，工程部經(jīng)理當(dāng)即進(jìn)行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經(jīng)理，并派工程部維修人員前往維修。（3）項目部主管經(jīng)理提請開發(fā)商協(xié)助，要求開發(fā)商將此項維修的費(fèi)用從施工單位工程質(zhì)量保證金中扣除。4、工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容或現(xiàn)場查驗分析是否影響正常運(yùn)作。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務(wù)部。（2）影響程度嚴(yán)重的，應(yīng)選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務(wù)部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。5、施工單位須按物業(yè)公司項目部的要求完成維修任務(wù)。6、維修任務(wù)完成后，工程部、施工單位二方驗收，并將維修內(nèi)容與驗收結(jié)果填寫在《維修單》（二聯(lián)）相應(yīng)欄目上，合格的，二方簽字，不合格的，責(zé)令其返修，直至合格。7、《維修單》第一聯(lián)交給客服部；《維修單》第二聯(lián)交給工程部檔案員。給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定（1）每年的12月15日之前，由維修部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。（2）制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：——給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；——給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；——合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：——維修保養(yǎng)項目與內(nèi)容；——備品、備件計劃；——具體實施維修保養(yǎng)的時間；——預(yù)計費(fèi)用。2、水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。3、小區(qū)內(nèi)主供水管爆裂、主供水管上閘閥拆換、以與控制柜內(nèi)變頻器等的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。4、水泵機(jī)組維修養(yǎng)護(hù)。水泵房管理員每年4月、10月份應(yīng)對小區(qū)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。（1）電動機(jī)維修保養(yǎng)：——用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0．5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；——檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；——檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；——清潔電動機(jī)外殼；——檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。（2）水泵維修保養(yǎng)：——檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；——轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；——檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；——清潔水泵外表；——如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。（3）檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。（4）檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。（2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。（3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。（4）交流接觸器維修保養(yǎng)：——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面與四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；——清潔鐵芯上的油污與臟物；——檢查復(fù)位調(diào)簧情況；——擰緊所有緊固件。（5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：——用5mV搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0．5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；——外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；——檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。（7）自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：——用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；——自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；——檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。（8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。（9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：——檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；——檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。（10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：——檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；——檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；——偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)（1）閘閥維修保養(yǎng)：——檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；——檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；——對閘閥閥桿加黃油潤滑；——對銹蝕嚴(yán)重的閘閥應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。（2）止回閥維修保養(yǎng)：——檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； ——檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；——檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。（3）浮球閥維修保養(yǎng)：——檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；——檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；——檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。（4）液位控制器維修保養(yǎng)：——檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；——清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；——檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；——緊固所有螺母。7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)（1）用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。（3）檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。8、給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）（1）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。（2）檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。（3）檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。（4）檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由維修部主管填寫相關(guān)申請表，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由維修部主管盡快補(bǔ)充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出報告，并上報公司。11、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地進(jìn)行記錄，整理成冊后交維修部存檔，保存期為長期。12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由維修部主管填寫停水申請表，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、巡視監(jiān)控（1）水泵房管理員應(yīng)每兩個小時巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機(jī)房、水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以與道路上沙井、雨水井。（2）巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：——水泵房有無異常聲響或大的振動；——電機(jī)、控制柜有無異常氣味；——電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；——電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；——水池、水箱水位是否正常；——閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；——主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識是否清晰；——止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；——臨時接駁用水情況；——雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。（3）水泵房管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)與時采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)與時詳細(xì)地匯報給維修部水泵房組長或主管，請求協(xié)助解決。整改時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。2、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理（1）主供水管爆裂的處置：——立即關(guān)閉相關(guān)聯(lián)的主供水管上的閘閥；——如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房；——立即通知客戶服務(wù)部與維修部主管。維修部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修；客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；——在維修部水泵房組長或維修部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；——供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水泵房管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；——確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。（2）水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。（3）水泵房發(fā)生水浸時的處置：——視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；——堵住漏水源；——如果漏水較大，應(yīng)立即通知維修部主管，同時盡力阻滯進(jìn)水；——漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；——排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；——確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。3、水泵房管理（1）非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入水泵房。（2）水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。（3）水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。（4）每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。（5）水泵房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。（6）水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，水泵房管理員不得私自配鑰匙。4、交接班要求（1）接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班。（2）接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在相關(guān)記錄上簽名。（3）有下列情況之一者不準(zhǔn)交班：——上一班運(yùn)行情況未交代清楚；——記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；——水泵房不干凈；——接班人未到崗；——事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。5、水泵房管理員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運(yùn)行頻率）與運(yùn)行狀況完整、規(guī)范的進(jìn)行記錄，于每月的3日前由水泵房組長將上一月的記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為二年。供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、安全操作注意事項（1）操作高壓設(shè)備設(shè)施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用高壓絕緣操作桿。（2）操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。（3）嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時，需具備如下條件：——有監(jiān)護(hù)人；——工作場地空間足夠，光線足夠；——所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等)；——工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。（4）自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強(qiáng)行送電，必要時允許試送電一次。（5）電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。（6）變配電房拉、合閘時，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。2、供配電設(shè)備設(shè)施操作（1）配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：——拉開各低壓出線開關(guān)；——拉開低壓總開關(guān)；——拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。（2）自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)：——拉開發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)；——關(guān)掉發(fā)電機(jī)控制電源。（3）配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：——合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；——合上低壓總開關(guān)；——合上各低壓出線開關(guān)。（4）自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：——合上發(fā)電機(jī)控制電源；——合上發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)。（5）在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下：——拉開高、低壓兩側(cè)電源；——驗電，確認(rèn)無電；——兩側(cè)分別掛三相短路接地線；——高安全圍攔，掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)識牌于高、低壓開關(guān)處。（6）在配電柜開關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)如下：——拉開開關(guān)、有明顯的開路點(diǎn)；——驗電，確認(rèn)無電；——掛三相短路接地線；——設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm以下者）；——掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處；——站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、巡視監(jiān)控（1）變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。（2）變配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)的時間進(jìn)行記錄。（3）巡視內(nèi)容：——變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫(85℃)；——有無異常響聲或氣味；——各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；——三相電壓是否在額定值的±10％范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行；——各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；——接地線有無銹蝕或松動；——各種臨時用電接駁情況；——各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；——安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；——按時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，與時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。（4）對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)與時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應(yīng)與時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。2、異常情況處置（1）觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救：——拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；——用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；——用干燥的衣服或絕緣材料墊住，將觸電者脫離電源；——防止觸電者在斷電后跌倒，造成二次受傷；——如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化；——如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并與時送進(jìn)醫(yī)院；——如果觸電者的呼吸、脈博與心跳都已停止，此時不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對其進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。（2）配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置：——判斷跳閘原因（短路或過載）；——查清楚負(fù)載種類與分布情況；——對可疑處逐個檢查，確認(rèn)故障部位或報告組長/主管，請求支援解決；——如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。（3）變配電房發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。（4）變配電房發(fā)生水浸時的處置：——視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；——堵住漏水源；——如果漏水較大，．應(yīng)立即通知維修部主管，同時盡力阻滯進(jìn)水；——漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；——排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）；——確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開機(jī)試運(yùn)行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。3、變配電室管理（1）非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)維修部主管，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。（2）機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險物品。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。（3）每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。（4）機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。（5）對機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。4、交接班要求（1）接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。（2）接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在記錄上簽名。（3）有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：——上一班運(yùn)行情況未交代清楚；——記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；——機(jī)房不干凈；——接班人未到崗；——事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。5、當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）與運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地進(jìn)行記錄。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為兩年。供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定（1）每年的12月15日前，由維修部主管組織變配電室組長/值班電工一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。（2）《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：——供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；——供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；——合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：——維修保養(yǎng)項目與內(nèi)容；——備品、備件計劃；——具體實施維修保養(yǎng)的時間；——預(yù)計費(fèi)用。2、對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。3、高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔與部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)。4、變壓器維修保養(yǎng)（1）外委維修保養(yǎng)：每年定期委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果進(jìn)行記錄。（2）外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)：——測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30％—50％時，應(yīng)作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應(yīng)對變壓器線圈進(jìn)行處理(外委完成)；——清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；——擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；——變壓器油位處于批示器下限時，應(yīng)補(bǔ)同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；——檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。5、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年定期委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督并進(jìn)行記錄。6、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。（1）刀開關(guān)維修保養(yǎng)：——檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；——檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；——檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或整修處理；——用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ，則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。（2）熔斷器維修保養(yǎng)：——新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；——檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。（3）交流接觸器維修保養(yǎng)：——清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面與四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；——清潔鐵芯表面的油污與臟物；——擰緊所有緊固件。（4）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：——用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；——外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。（5）電容器維修保養(yǎng)：——清理冷卻風(fēng)道與外殼灰塵，使電容器散熱良好；——檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；——檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；——檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15％或電容缺相，如是則更換電容。（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；——檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。（7）斷路器(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)：——用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理；——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；——斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；——在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；——各傳動機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；——檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；——檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；——檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；——檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。（8）二次回路維修保養(yǎng)：——號碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號碼管；——接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。（9）主回路維修保養(yǎng)：——標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；——接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；——母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。7、供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，經(jīng)維修部主管審核、主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。8、對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由維修部主管盡快補(bǔ)充至計劃中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出報告，并上報公司。9、變電室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地進(jìn)行記錄，變配電室組長應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為長期。10、停電管理。供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時，應(yīng)由維修部主管填寫相關(guān)申請表，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部提前24小時通知有關(guān)住戶。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時內(nèi)向有關(guān)住戶作出解釋。弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、維修員進(jìn)住戶家進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時，應(yīng)遵守《住戶家庭安裝／維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的條款。2、維修員注意事項（1）應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理與功能方框圖。（2）應(yīng)注意安全操作：——確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36V時)，應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施；——確保維修設(shè)施的安全：測量某焊點(diǎn)電壓時切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。（3）必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。3、基本維修方法（1）觀察法：——有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；——有無異常的聲音；——觀察圖象效果。（2）靜態(tài)測量法：——短路電阻測量法；——電流測量判斷法；——電壓測量判斷法。4、天線系統(tǒng)維修-放大器：——檢查輸入、輸出插頭是否松馳、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；——檢查輸入信號，如相差太大則應(yīng)通知廣播站解決；——如果輸入信號滿足要求，調(diào)整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達(dá)到要求則應(yīng)通知廣播站拆修放大器。（2）分配器：——檢查輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；——檢查分配器輸入、輸出信號強(qiáng)弱，如果輸出信號比輸入信號少，則應(yīng)更換分配器。（3）分接盒：——檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；——檢查分接盒輸入、輸出信號強(qiáng)弱，如果輸出信號比輸入信號少，則應(yīng)更換分接盒。（4）插座：——檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松馳，如是則應(yīng)整改插座，整改達(dá)不到要求的應(yīng)更換；——檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號少，則應(yīng)更換插座。5、電話線維修（1）檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發(fā)霉斷火，如是則應(yīng)重接接頭。（2）檢查電話線有無斷線，如有則應(yīng)更換一根電話線。（3）檢查電話線有無短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線。6、樓層防盜對講機(jī)維修（1）室內(nèi)聽不到鈴聲：——檢查主機(jī)按鈕開關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開關(guān)；——檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好，如接觸不行則應(yīng)整修處理；——通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路，直至故障排除。（2）不能對講：——檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；——檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；——檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路，重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。（3）不能開樓下大閘門：——檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤滑油；——檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；——檢查分機(jī)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。（4）主機(jī)無電源：——檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；——檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。7、可視對講機(jī)維修（1）無圖象、聲音，但開鎖正常：——調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口機(jī)的圖象信號連接線是否接牢，則由應(yīng)重新接好；——如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)電路板，包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。（2）通話無聲音：——檢查聽筒與室內(nèi)機(jī)的接線是否牢固，否則應(yīng)重新接好；——調(diào)節(jié)音量電位器，如揚(yáng)聲器里有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路正常，此時應(yīng)檢查門機(jī)上的麥克風(fēng)，如麥克風(fēng)損壞則應(yīng)更換同規(guī)格麥克風(fēng)；——調(diào)節(jié)音量電位器，如揚(yáng)聲器里什么聲音都沒有，則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路有問題，室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應(yīng)逐級進(jìn)行檢查直至故障排除。（3）不能開大閘門：按本規(guī)程5、（3）條款執(zhí)行。8、維修工作結(jié)束后，維修員應(yīng)與時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。9、向住戶試驗維修后的效果，試驗應(yīng)不少于3次，并向住戶說明使用中應(yīng)注意的事項，如住戶有不滿意的地方(合理的要求)，維修員應(yīng)與時進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。10、一切正常后請住戶在維修單上簽名確認(rèn)。如住戶對此次維修收費(fèi)有異議，維修員應(yīng)根據(jù)相關(guān)收費(fèi)規(guī)定向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。11、維修員回到維修部后，應(yīng)與時填寫好