房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)本錢管理探討

中圖分類號：F275文獻辨認(rèn)碼：A文章編號：1001-828X〔2022〕009-000-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢的概念

房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。包括：征地、安置等的土地征用及拆遷補償費用，地質(zhì)勘探、測繪以及規(guī)劃、設(shè)計等前期項目費用，與房屋開發(fā)相關(guān)的道路、照明、綠化等建造的根底設(shè)施費用，施工過程中的建筑安裝項目費用，消防等的公共配套設(shè)施建設(shè)費用，各種管理、銷售等的開發(fā)間接費用。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢管理存在的問題

〔一〕不足系統(tǒng)全面的本錢管理意識

房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期長，投入資金大，工程類型多樣，波及的因素多，導(dǎo)致了本錢構(gòu)成比擬復(fù)雜，從而在進行本錢控制的時候難度高、不確定性大、不可控因素多。如土地本錢受國家相關(guān)政策影響、資金本錢受國家金融政策影響、建筑原材料價格隨市場的變化而波動、消費市場的變化以及企業(yè)經(jīng)營管理水平參差不齊等都會影響到企業(yè)本錢。當(dāng)前我國大局部房地產(chǎn)企業(yè)采用的本錢管理辦法是在預(yù)算價格的根底上進行事后結(jié)算，未能真正理解全過程、全本錢的管理思想，造成企業(yè)資源的極大浪費。財務(wù)人員僅僅根據(jù)合同控制開發(fā)本錢，疏于本錢控制。

〔二〕不足合理、健全的本錢控制系統(tǒng)

目前我國大局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期規(guī)劃和計劃設(shè)計階段的本錢控制意識較為單薄，施工時往往也只重視控制施工過程中建筑安裝本錢即主體項目工程本錢，而不重視控制各種設(shè)備的費用以及一些從屬項目工程的本錢。目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未系統(tǒng)地制定標(biāo)準(zhǔn)性的本錢控制及管理制度，雖然有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)設(shè)置了獨自的本錢管理部或項目造價預(yù)決算部等職能部門，但只是在事后對項目造價進行核算，沒有發(fā)揮對房地產(chǎn)工程開發(fā)前和開發(fā)過程中的本錢控制功能；即使有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了標(biāo)準(zhǔn)的本錢預(yù)算和本錢控制制度，但這些制度往往形同虛設(shè)并沒有得到有效的實施。

〔三〕不足有“綜合能力〞的本錢管理人員

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的精細化管理，本錢管理崗位逐漸別離出來，需要有“綜合能力〞的本錢管理人員，此類人員要了解房地產(chǎn)工程開發(fā)的全部流程，既要掌握財務(wù)知識、又要懂得設(shè)計、項目管理以及房產(chǎn)銷售等方面的知識。但在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中還比擬不足具備了這種“綜合能力〞的本錢管理人員。

三、目標(biāo)本錢管理在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)全過程分為工程定位、規(guī)劃、設(shè)計、項目招標(biāo)、施工、項目結(jié)算和后評估階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)本錢管理就是對以上各個階段目標(biāo)本錢的組成因素進行全面管理。

〔一〕工程定位、規(guī)劃階段

房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢上下和利潤多寡與其定位息息相關(guān)。一旦工程的定位確定下來，就要對工程本錢進行預(yù)算。因此，工程定位、規(guī)劃階段的管理關(guān)鍵點是評估工程的經(jīng)濟性，確立工程的盈利目標(biāo)，制定開展方案，完成目標(biāo)本錢的測算。通過目標(biāo)本錢的測算，決策層可以更好的進行決策，反向推算發(fā)售價，預(yù)計利潤等；財務(wù)部門可以盡早分析現(xiàn)金流，做好融資準(zhǔn)備。

規(guī)劃階段是需要對工程如何開發(fā)，怎么開發(fā)進行調(diào)研和可行性分析，這直接決定項目造價的多寡，以及工程資金的分配情況。在該階段，應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，進行充沛的調(diào)查研究和分析，形成一份完備的可行性研究報告，由經(jīng)驗豐盛的技術(shù)部工作人員在此根底上對費用進行測算，制定明確的本錢控制目標(biāo)、確立相關(guān)的措施以及經(jīng)濟性評價的辦法，從而做出相應(yīng)的投資決策。

〔二〕計劃設(shè)計階段

投資決策完成后，下一個階段就是控制設(shè)計本錢。此階段的管理關(guān)鍵點是計劃的設(shè)計是否合乎定位要求，同時應(yīng)盡量選取市場技術(shù)成熟的做法，保證開發(fā)期和控制本錢。在做初步設(shè)計的預(yù)算時，充沛地從施工技術(shù)上和經(jīng)濟上考慮對開發(fā)工程的影響，在此根底上對工程的設(shè)計進行公開招標(biāo)，組織有經(jīng)驗的專家對投標(biāo)單位的標(biāo)書進行綜合評審，在保證開發(fā)工程項目質(zhì)量的前提下，從當(dāng)選出最優(yōu)的投標(biāo)計劃。主要由設(shè)計部門掌握設(shè)計的經(jīng)濟性，本錢部門根據(jù)類似的歷史數(shù)據(jù)及經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前市場預(yù)期確定目標(biāo)本錢。

〔三〕施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計階段是房地產(chǎn)工程開發(fā)的關(guān)鍵階段，如何設(shè)計施工圖直接影響項目造價的上下，不合理的施工圖設(shè)計會加大工程施工的難度，進而會導(dǎo)致工程的開發(fā)本錢的增加，在后續(xù)施工的過程中，發(fā)現(xiàn)問題進行變更時，往往難度很大，而且也會直接增加工程開發(fā)本錢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從工程設(shè)計階段開始，企業(yè)的前期部、項目部、營銷部、財務(wù)部、本錢部、采購部等多個職能部門在規(guī)劃、設(shè)計、工程銷售的各種費用方面就應(yīng)達成一致，并讓委托設(shè)計單位明確工程的品質(zhì)和目標(biāo)本錢，在分析工程的經(jīng)濟性和技術(shù)性的根底上，通過比照多個計劃，運用行業(yè)內(nèi)相似工程的本錢資料進行本錢測算，優(yōu)化施工圖設(shè)計計劃，選擇投資回報率較高的施工圖設(shè)計計劃作為依據(jù)。施工圖設(shè)計階段控制工程開發(fā)本錢，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)本錢管理的關(guān)鍵所在。

〔四〕招標(biāo)、合同簽訂階段

施工圖設(shè)計階段完成后，就進入了項目招標(biāo)及合同簽訂階段，該階段是目標(biāo)本錢的執(zhí)行階段。采取項目招投標(biāo)方式可以通過競爭擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，在確保工程施工質(zhì)量的同時，有利于降低工程的造價，從而控制工程的本錢，是實現(xiàn)目標(biāo)本錢管理的根底。一般情況下，合同簽訂的條款就是招標(biāo)文件上的條款，因此招標(biāo)與簽訂合同階段的管理關(guān)鍵點在于成立招標(biāo)小組，嚴(yán)格按照設(shè)計規(guī)劃完成招標(biāo)方案的編制、招標(biāo)文件的制定、發(fā)放、答疑、收標(biāo)、評標(biāo)、確定中標(biāo)單位、合同的簽訂等流程。簽訂合同時，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律參謀對合同條款進行審核，保證合同按期執(zhí)行，有效預(yù)防施工糾紛的發(fā)生，減少或防止施工索賠事件的發(fā)生，從而降低工程本錢。合同變更要嚴(yán)格遵守合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，以提高合同履約率。另外，如在招標(biāo)階段發(fā)現(xiàn)設(shè)計的施工圖中存在問題，應(yīng)在預(yù)定的目標(biāo)本錢不增加的前提下，及時修改施工圖設(shè)計計劃，減少工程施工時由于設(shè)計變更而增加的工作量以及施工費用?！参濉呈┕るA段

施工階段是施工企業(yè)按施工合同和施工圖紙進行施工、將項目設(shè)計意圖最終實現(xiàn)并建成房地產(chǎn)開發(fā)工程實物產(chǎn)品的階段。在這個階段，由于工程施工工藝繁瑣，施工過程周期較長，項目材料及項目設(shè)備價格波動較大，項目現(xiàn)場控制及調(diào)度等管理協(xié)調(diào)水平因素都會對項目造價成生重大影響。因此，在施工階段要對目標(biāo)本錢的動態(tài)變化進行重點監(jiān)督和控制，實時掌握最新的本錢狀態(tài)，讓公司決策層分明本錢調(diào)整的原因、內(nèi)容、增減的幅度、產(chǎn)生的影響等。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢管理部門應(yīng)實時監(jiān)控合同履行及工程項目進度，做好工程項目款的支付等本錢管理工作，細化工程本錢費用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)本錢費用差別時，由項目部進行工程變更簽證的管理，做到事前審批和事后確認(rèn)以確保目標(biāo)本錢的實現(xiàn)。

〔六〕結(jié)算與后評估階段

該階段的管理關(guān)鍵點是及時結(jié)算以及編寫后評估報告。施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的項目，經(jīng)驗收合格，并合乎合同要求之后，就要向發(fā)包方進行最后的價款結(jié)算。項目造價的合理確定是項目造價管理的重要環(huán)節(jié)，在確定項目造價時，堅持以現(xiàn)行的項目造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，認(rèn)真核實每一項項目變更是否真正實施，實事求是。工程項目結(jié)算過程中，應(yīng)根據(jù)合同以及補充協(xié)議、招標(biāo)文件、施工竣工圖等資料，核對工程施工設(shè)計圖以及相應(yīng)的工程變更后的情況與施工方提供的施工竣工圖是否相符，施工竣工圖與實際竣工項目情況是否相符，結(jié)算方式與招投標(biāo)要求的方式是否一致，項目量的計算是否合理，材料人工等的計價根底是否正確。

在竣工決算階段應(yīng)以財務(wù)本錢管理部門、預(yù)算審計部門為主。在竣工后的一定期限內(nèi)，應(yīng)分析各本錢科目費用和變更簽證等本錢數(shù)據(jù)，完成審計工作，同時考核和分析本錢費用指標(biāo)的完成情況，編寫詳細的后評估報告，作為歷史數(shù)據(jù)存檔，供新的開發(fā)工程測算、設(shè)計計劃改良參考。

四、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)本錢管理相關(guān)優(yōu)化措施

〔一〕建立企業(yè)本錢數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，將手工的本錢記錄工作轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)信息化管理，這樣可以實時地跟蹤各種費用的發(fā)生情況，便于及時地進行控制調(diào)整，不至于在項目決算時才發(fā)現(xiàn)不合理的費用，導(dǎo)致本錢的增加，從而降低財務(wù)風(fēng)險，最大化地發(fā)揮本錢控制的職能。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢數(shù)據(jù)庫要包含工程開發(fā)的財務(wù)數(shù)據(jù)、工程的數(shù)據(jù)、合同信息、還有各種指標(biāo)數(shù)據(jù)以及歷史數(shù)據(jù)，各部門可以根據(jù)權(quán)限隨時進行查詢共享這些信息，管理層可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和當(dāng)前工程的需求制定工程開發(fā)計劃，并及時的了解工程的動態(tài)，控制好工程的本錢。

〔二〕抓住設(shè)計階段

長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視控制施工階段的本錢，把主要精力放在建安費用的審核及項目款的結(jié)算方式的選擇上，不重視房地產(chǎn)工程設(shè)計階段的本錢控制，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計外表，計劃設(shè)計階段影響本錢的可能性為25%-65%，而施工圖設(shè)計階段影響本錢的可能性為10%-30%，可以看出控制好設(shè)計階段的本錢是有效的完成預(yù)定目標(biāo)本錢的關(guān)鍵點所在。因此，在設(shè)計階段就應(yīng)該根據(jù)已有投資預(yù)算配合設(shè)計任務(wù)書的需求，在保證到達所有的需求的根底上，盡可能的降低本錢，嚴(yán)格控制計劃設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，做好限額設(shè)計，保證預(yù)定目標(biāo)本錢的落實。

〔三〕重視項目合同變更管理與施工現(xiàn)場控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)施工組織機構(gòu)，完善本錢控制流程。在建設(shè)過程中，要注意合同變更對預(yù)定目標(biāo)本錢的影響，及時進行處理。第一，由于簽訂合同以后，本錢管理部門已經(jīng)將合同金額按照本錢科目進行拆分。當(dāng)合同變更后，在保證不改變預(yù)定目標(biāo)本錢的情況下，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的變更情況，細化變更的合同金額，及時的調(diào)整付款情況，確保預(yù)定目標(biāo)本錢的落實。第二，隨著工程的開發(fā)，由于工程的工期長，往往中途會出現(xiàn)各種問題，應(yīng)根據(jù)預(yù)定目標(biāo)本錢及時對施工中出現(xiàn)的較大誤差進行調(diào)整。如果工程施工出現(xiàn)了變更情況，應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的規(guī)章制度進行處理，并做好項目簽證。此外，不同的計價辦法會導(dǎo)致工程項目費用的不同，因此應(yīng)通過測算，選擇適合的計價辦法。

〔四〕設(shè)置合理的組織機構(gòu)，提高施工組織執(zhí)行力

房地產(chǎn)工程目標(biāo)本錢管理過程中，應(yīng)該實行工程經(jīng)理責(zé)任制。工程經(jīng)理在其授權(quán)范圍內(nèi)指揮房地產(chǎn)工程的開發(fā)建設(shè)，在工程開發(fā)過程中工程經(jīng)理應(yīng)通過科學(xué)的管理辦法建立和完善適合自身需要的資源庫，以利于對工程的人員、資金、材料、設(shè)備等進行組織調(diào)配，提高資源的利用率。此外，工程經(jīng)理還能在工程規(guī)劃和施工的過程中，對整體項目進行系統(tǒng)性的細化，使得各承包商明確自己的項目要求和驗收指標(biāo)，按規(guī)范完成所承包的工作，減少各承包商之間項目銜接的復(fù)雜度，有效地降低工程開發(fā)的本錢，從而確保工程開發(fā)預(yù)定目標(biāo)本錢的落