建筑物維修工程成本與策略分析

建筑物維修工程成本與策略分析建筑物維修項(xiàng)目本錢與策略分析

一、建筑物維修項(xiàng)目本錢分析的價(jià)值

建筑物在生命周期的設(shè)計(jì)與營(yíng)造階段，多注重機(jī)能、本錢、美觀、進(jìn)度與質(zhì)量等方面的問題，而經(jīng)常忽略后續(xù)營(yíng)運(yùn)維護(hù)階段中維護(hù)經(jīng)濟(jì)性的規(guī)劃或管制，最終產(chǎn)生龐大的后期營(yíng)運(yùn)維護(hù)本錢。由于政府財(cái)政更為合理化開展，補(bǔ)助公共建筑預(yù)算也會(huì)相應(yīng)地減少，這些建筑的維護(hù)規(guī)劃難度日益升高，短絀的預(yù)算、維護(hù)預(yù)測(cè)模型的不足，加上對(duì)預(yù)防規(guī)劃與策略的漠視，直接導(dǎo)致近期公共建筑加速劣化與公共平安危害等重大管理問題，需要各界的重視。以大學(xué)校園建筑為例，其可劃分為行政、教學(xué)、運(yùn)動(dòng)休息及住宿等板塊。其中，學(xué)生教學(xué)樓是提供學(xué)生學(xué)習(xí)以及學(xué)生課外活動(dòng)交流的主要場(chǎng)所之一，且為學(xué)校建筑中使用時(shí)間最長(zhǎng)、最頻繁的硬件設(shè)施，是學(xué)校建筑維護(hù)管理對(duì)象的研究重點(diǎn)，如何將既有教學(xué)樓進(jìn)行妥善維護(hù)以發(fā)揮其效用，是學(xué)校建筑面臨的重要課題。

本研究針對(duì)某教學(xué)樓為研究對(duì)象，探討該教學(xué)樓的組成構(gòu)件及營(yíng)運(yùn)維護(hù)管理特性，并以生命周期本錢統(tǒng)計(jì)分析來(lái)達(dá)成下列目的：第一，探討大學(xué)教學(xué)樓建筑的生命周期本錢比例，以反應(yīng)至生命周期階段的設(shè)計(jì)、施工和經(jīng)營(yíng)維護(hù)管理；第二，借助教學(xué)樓構(gòu)件維修金額比率、周期及趨勢(shì)，了解其特性與維修維護(hù)的重點(diǎn)工程；第三，擬定關(guān)鍵維護(hù)維修工程的維護(hù)管理策略。

二、建筑物生命周期本錢

〔一〕生命周期本錢的定義

生命周期本錢的推算，是建筑物求取經(jīng)濟(jì)壽命的重要參考指標(biāo)，其目的是使建筑物能以最適度的投資獲得最有利的經(jīng)營(yíng)功效。因此，所謂生命周期本錢可以定義為：為了選出節(jié)約能源的最正確辦法，由系統(tǒng)篩選出最有效的辦法。

〔二〕生命周期本錢工程

公共建設(shè)生命周期本錢工程根本可以分為：1.取得本錢，指購(gòu)置行為、行政組織、項(xiàng)目施工、設(shè)備裝設(shè)、教育、改變方案、交通。2.營(yíng)運(yùn)本錢，指人事、運(yùn)用、消費(fèi)、廢棄物處理、生產(chǎn)損失、其余區(qū)域維護(hù)。3.維護(hù)本錢〔定期〕，指設(shè)備壽命、預(yù)防維護(hù)、修理費(fèi)用、直接人事本錢。4.維護(hù)本錢〔不定期〕，指設(shè)備壽命、不預(yù)期故障、平均修理費(fèi)用、每年區(qū)域費(fèi)用。5.替換或報(bào)銷。

三、建筑物個(gè)案生命周期本錢分析――以某大學(xué)為例

本研究針對(duì)某大學(xué)化學(xué)館1980～2022年的各階段生命周期的歷史資料整理統(tǒng)計(jì)的方式，搭配合理的若推估構(gòu)建單一大學(xué)實(shí)驗(yàn)型教學(xué)建筑物完整生命周期本錢的深入探討；經(jīng)由個(gè)案分析建立完整的生命周期本錢分析數(shù)據(jù)，找出以往維修制度下的維修更新費(fèi)用趨勢(shì)。案例具體發(fā)現(xiàn)如下。

第一，個(gè)案生命周期本錢分析顯示，規(guī)劃階段本錢假設(shè)依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)推算為0.12%較所有國(guó)外研究低一半以上；營(yíng)運(yùn)維護(hù)階段約占整個(gè)生命周期本錢3/4，不考慮人事費(fèi)用的負(fù)擔(dān)外，屬水電費(fèi)占整個(gè)生命周期本錢48.21%最高，相較于國(guó)外研究30.8%高出一半以上，平均每年每人負(fù)擔(dān)水電費(fèi)達(dá)8，429元，每年每平方公尺為1074元，需要有方案地投入經(jīng)費(fèi)，進(jìn)行規(guī)劃及維護(hù)維修更新，檢討節(jié)能設(shè)計(jì)及水電設(shè)備定期維護(hù)檢修的必要性，以達(dá)節(jié)能之效。

第二，依據(jù)案例特性歸納實(shí)驗(yàn)教學(xué)建筑物的維修問題類型，提出各類維修更新本錢趨勢(shì)?，F(xiàn)行制度下每年大型維修更新費(fèi)用為235元/m2，加上緊急性小型維修費(fèi)用后每年為303元/m2，平均每年維修更新費(fèi)用占興建費(fèi)用的2.69%。

第三，從案例房齡5年為區(qū)間統(tǒng)計(jì)，屋齡6～10年間維修費(fèi)用13，567，308元最高〔占總維修費(fèi)31%〕，屋齡26～30年間7，736，672元次之〔占總維修費(fèi)17%〕，再次之為26～30年間4，432，576元〔占總維修費(fèi)10%〕；建筑軀體除了興建6～10年間因設(shè)計(jì)不當(dāng)及施工不良造成支出頂峰外，于屋齡21～30年間經(jīng)費(fèi)分布平均且以隔局變動(dòng)為主，建筑設(shè)備以屋齡26～30年更新設(shè)備為最高，初期增購(gòu)設(shè)備需求次之。

第四，依案例各維修分類支出本錢統(tǒng)計(jì)，以建筑軀體占58%為最高，建筑設(shè)備占32%次之，實(shí)驗(yàn)性教學(xué)設(shè)備僅占10%，造成建筑軀體經(jīng)費(fèi)最高的主因是設(shè)計(jì)不當(dāng)修改及格局變動(dòng)整修。其次是建筑設(shè)備未進(jìn)行定期維護(hù)，壞了才修為經(jīng)費(fèi)支出略低的情形。第三是建筑外部影響建筑價(jià)值、電氣容量檢討及給排水衛(wèi)生設(shè)備的改進(jìn)將影響建筑物實(shí)際使用機(jī)能，應(yīng)更特別注意管理。

第五，案例實(shí)際維修更新費(fèi)僅占整個(gè)生命周期本錢的24.67%，搭配配置變動(dòng)情形、使用情況及維修更新費(fèi)用做一分析，非屬常態(tài)性維護(hù)及機(jī)能老化更新修理的工程占其47%。其中，又以設(shè)計(jì)不當(dāng)〔17%〕、使用變更〔11%〕及新增教學(xué)設(shè)備〔8%〕為主要內(nèi)容，實(shí)際影響維修費(fèi)用反映除了門窗材質(zhì)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤外，實(shí)驗(yàn)方案畫變動(dòng)更新頻繁，加上因人員增加、研究方案擴(kuò)充，造成使用需求大幅度且隨意的變更平面配置、未有定時(shí)保養(yǎng)維護(hù)的機(jī)制等問題。綜觀個(gè)案實(shí)際維修更新輕忽定期維護(hù)保養(yǎng)，且未經(jīng)整體檢討進(jìn)行整修等，為導(dǎo)致建筑物加速老化且不堪使用的要因。

四、總結(jié)與討論

本研究以生命周期本錢的觀點(diǎn)，探討某大學(xué)化學(xué)樓維護(hù)本錢與策略，借助歷史資料對(duì)生命周期本錢進(jìn)行分析，以及營(yíng)運(yùn)階段維護(hù)本錢的趨勢(shì)、周期與維護(hù)關(guān)鍵工程。最后本文得到如下結(jié)論，并嘗試建構(gòu)維護(hù)本錢預(yù)測(cè)模型：

第一，維護(hù)維修的趨勢(shì)、周期與關(guān)鍵工程分析。分析結(jié)果證明，營(yíng)運(yùn)維護(hù)在生命周期階段中占重要的比例，該階段的維護(hù)本錢趨勢(shì)及周期分析結(jié)果，維修頂峰期約發(fā)生在房齡15～20年間，約每5年有大型維修情形出現(xiàn)。研究倡議完善的維護(hù)方案計(jì)劃以5年為評(píng)估基準(zhǔn)，以配合維修周期性的變化事前做好管控。學(xué)生宿舍的關(guān)鍵維修工程為機(jī)械設(shè)備、建筑裝修和電氣三大項(xiàng)。倡議催促規(guī)劃設(shè)計(jì)階段檢核設(shè)計(jì)及材質(zhì)的選用，施工階段質(zhì)量的加強(qiáng)考核，以及營(yíng)運(yùn)維護(hù)階段重點(diǎn)維修工程的審核，以反應(yīng)至生命周期各階段管理。

第二，維護(hù)本錢分析與非例行維修本錢預(yù)測(cè)模型。由歷史維修資料歸納分析后，依照本錢特性及分布狀況分為例行性維護(hù)、非例行性維修及需求增加三個(gè)本錢要素。本研究提出非例行維修本錢預(yù)測(cè)模型，采用多年的統(tǒng)計(jì)平均數(shù)據(jù)與馬可夫鏈應(yīng)用預(yù)測(cè)模式推估維護(hù)本錢，改善傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)法那么，防止發(fā)生預(yù)算缺乏而延遲維護(hù)。

第三，維護(hù)管理策略。在實(shí)踐中，通過對(duì)維護(hù)維修累計(jì)次數(shù)、金額分析，針對(duì)A/C/E所提出的維