寶龍如皋CBD項(xiàng)目可研報(bào)告容積率20-

如皋CBD工程可研報(bào)告北區(qū)營銷管理部2021年04月15日城市概況2010年全市主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)GDP（億元）430人均GDP（元）34464總?cè)丝?萬人)140.72（2009年）常住人口(萬人)124.65（2009年）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）19800農(nóng)民人均純收入（元）8680社會消費(fèi)品零售總額（億元）175三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)9.3:56.7:34如城鎮(zhèn)總面積（平方公里）159.69（2009年）其中市區(qū)如城鎮(zhèn)面積（平方公里）66.25（2009年）建成區(qū)面積25（2009年）如城鎮(zhèn)常住人口(萬人)20.47（2009年）城市化率46%（2009年）城市發(fā)展方向往南及東南結(jié)論：選址城市、選址區(qū)域符合工程選址條件東延南拓工程意向用地工程用地市政府★結(jié)論：選址城市、選址區(qū)域符合工程選址條件城南新區(qū)新長途汽車站〔在建〕中央商務(wù)區(qū)，2.3平方公里如皋科技城〔軟件園〔32平方公里、高新技術(shù)及新興產(chǎn)業(yè)〕惠政路〔三三四省道〕如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北區(qū)〔25平方公里、輪胎汽配、電子電力、光機(jī)電等產(chǎn)業(yè)〕老城區(qū)城市周邊交通結(jié)論：如皋市緊靠大上海，蘇通大橋的通車，使如皋到上海的車程縮短到90分鐘，使如皋能更快的融入大上海都市圈，未來開展?jié)摿Υ蟠笤鰪?qiáng)。資料來源：資料收集2如皋市東距上海150公里，西距南京200公里；新長、寧啟鐵路和寧通、沿海高速雙雙從如皋境內(nèi)交匯而過；再加上如皋港、新老204國道以及蘇通大橋的通車，導(dǎo)入上海經(jīng)濟(jì)圈能力增強(qiáng)。城市主干道結(jié)論：城區(qū)內(nèi)主干道道路狀況良好，各主干道與工程地塊之間通達(dá)性及便利性較好，工程地塊東側(cè)與貫穿南北的城市開展軸海陽路主干道接壤。資料來源：現(xiàn)場調(diào)查工程意向用地南北向主干道：花市路海陽路〔與地塊接壤〕萬壽路益壽路東西向主干道：中山路〔現(xiàn)有商圈〕仁壽路寧海路福壽路惠政路〔與地塊臨近〕益壽路海陽路萬壽路中山路寧海路福壽路惠政路（三三四省道）仁壽路花市路項(xiàng)目用地★市政府城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)論：工程臨近市政府，與核心商圈距離在3KM左右，目前工程周邊缺乏大型商業(yè)綜合體工程。各主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)概況各類百貨名稱建筑規(guī)模開業(yè)與否文峰大世界6萬（百貨）+2萬酒店已開業(yè)金茂國際（沃爾瑪）11萬（含酒店式公寓、商業(yè)街、百貨等）年底開業(yè)各大專業(yè)店名稱建筑規(guī)模開業(yè)與否文峰電器大世界0.88萬已開業(yè)國美電器0.6萬已開業(yè)各大型超市名稱建筑規(guī)模開業(yè)與否大潤發(fā)商業(yè)廣場約7萬（含酒店）已開業(yè)西歐國際廣場（樂天瑪特）3.8萬已開業(yè)農(nóng)工商超市0.2萬已開業(yè)新世界服飾超市0.8萬已開業(yè)華地服飾市場1.8萬已開業(yè)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查，政府介紹市政府★工程用地大潤發(fā)商業(yè)廣場文峰大世界〔百貨〕西歐國際廣場〔樂天瑪特〕金茂國際〔在建〕〔沃爾瑪〕農(nóng)工商超市文峰電器大世界國美電器新世界服飾超市家樂福〔意向〕華地服飾市場城市酒店概況星級酒店概況酒店名稱酒店級別酒店規(guī)模光華國際大酒店號稱五星，但沒掛牌284間客房，總建5.45萬金鼎大酒店五星，金陵酒店管理總建5萬（含公寓），在建佩爾斯酒店三星以餐飲為主，42間客房大潤發(fā)潤宏酒店沒星級131間文峰大世界酒店沒星級總建約2萬數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查結(jié)論：考慮可規(guī)劃星級酒店旅游業(yè)開展加快，去年實(shí)現(xiàn)旅游總收入32億元，在建五星酒店一家，光華國際大酒店頂多四星標(biāo)準(zhǔn)，掛牌三星級酒店一家，酒店市場缺乏品牌星級酒店。益壽路海陽路萬壽路中山路寧海路福壽路惠政路（三三四省道）仁壽路花市路項(xiàng)目用地★市政府光華國際大酒店大潤發(fā)潤宏酒店金鼎大酒店〔在建〕文峰城市酒店佩爾斯酒店城市房地產(chǎn)市場概況2007年2008年2009年2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額/開工面積12.20億元13.09億元14.85億元/156萬平方米168萬平方米全市商品房屋施工面積————256.06萬平米318.06萬平米全市商品房屋竣工面積————106萬平米116萬平米全市商品房屋銷售面積36.4627.5960.78萬平米/20.17億元（5200套）——萬平米/億元結(jié)論：2021年后，房地產(chǎn)市場總體容量逐步擴(kuò)大，客源根本以本地客源為主。數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)3公里商圈人口結(jié)論：選址工程商圈人口根本符合選址標(biāo)準(zhǔn)1.0公里商圈人口常住人口6萬2.0公里商圈人口常住人口12萬3.0公里商圈人口常住人口20萬數(shù)據(jù)來源：政府提供、統(tǒng)計(jì)公告查詢益壽路海陽路萬壽路中山路寧海路福壽路惠政路（三三四省道）仁壽路花市路項(xiàng)目用地★市政府3公里1公里2公里地塊周邊住宅價格結(jié)論：城市房價逐漸上升，主城區(qū)房價已突破5000元/㎡大關(guān)。地塊周邊區(qū)域住宅均價為6000元左右，符合工程選址區(qū)域房價標(biāo)準(zhǔn)。御龍灣將成為本地塊直接的競爭對手。5公里范圍內(nèi)房價項(xiàng)目名稱產(chǎn)品/建筑類型市調(diào)時刻點(diǎn)(4月20日)均價（元/平）龍游御境四期高層6200金鼎名城花園洋房、小高層、高層小高層、高層5000；花園洋房6600御龍灣30萬平22幢小高層、高層預(yù)計(jì)下半年開盤都市華庭多層、小高層5300匯景名豪多層、高層6300金茂國際小高層、高層5900荷蘭小鎮(zhèn)多層、小高層5300金九華府小高層、高層5000萬豪臻品小高層、高層、酒店公寓5200數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)查益壽路海陽路萬壽路中山路寧海路福壽路惠政路（三三四省道）仁壽路花市路項(xiàng)目用地★市政府龍游御境金鼎名城都市華庭匯景名豪金茂國際荷蘭小鎮(zhèn)萬豪臻品金九華府御龍灣地塊周邊商鋪價格結(jié)論：區(qū)域內(nèi)在售商鋪約元/平，尚無商業(yè)步行街供給。3公里范圍內(nèi)房價項(xiàng)目名稱產(chǎn)品/建筑類型市調(diào)時刻點(diǎn)(4月20日)均價（元/平）金茂國際沿中山路底商，一帶二，160-200平米，一層層高4.2米，2層層高3.6米。1.5-1.6萬，總價200萬-300萬/套。（預(yù)計(jì)）中央景程底商，200平米，一帶二，一層層高4.5米2萬（預(yù)計(jì)）龍游御境底商(50-300平)1.6萬-1.8萬（預(yù)計(jì)）大潤發(fā)外租區(qū)商鋪主力分割面積（40-100平）3萬，租金約4元/平米/天萬豪臻品底商，一層/一帶二，20-150平米，1層層高4.45米，2層層高3米1.85萬水繪曦園底商，一層，50-150，一層層高3.8米1.8萬數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)查益壽路海陽路萬壽路中山路寧海路福壽路惠政路（三三四省道）仁壽路花市路項(xiàng)目用地★市政府萬豪臻品商鋪龍游御境沿街商鋪金茂國際商鋪中央景程商鋪大潤發(fā)潤宏酒店水繪曦園商鋪圃園新路中央大道〔城南西路府西路海陽南路緯二路緯三路經(jīng)二路經(jīng)三鹿地塊位置東至城市主干道海陽南路，南至城南西路（中央大道），西至府西路，北至圃園新路。用地性質(zhì)商業(yè)、住宅用地用地面積300畝（暫測）商住用地比例1:1容積率2.0建筑高度-建筑密度-規(guī)劃內(nèi)容商業(yè)、住宅其他限制條件（限高退線等）大型購物中心和五星級酒店不得分割銷售超市進(jìn)駐意向-拆遷情況（拆遷量、補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)等）地塊內(nèi)部現(xiàn)主要為農(nóng)田和農(nóng)村用房，少量企業(yè)用房，涉及一定量的拆遷，總拆遷量尚不確定地塊概況地塊報(bào)價單位地價：120萬/畝〔凈地〕樓面地價：900元/平米〔按容積率3計(jì)算〕總地價：3.71億元數(shù)據(jù)來源：工程會議紀(jì)要結(jié)論：選址工程地塊形狀規(guī)那么，周邊擁有城市主干道及次主干道，地塊內(nèi)部現(xiàn)為農(nóng)田和農(nóng)村用房，整體地塊條件根本符合工程選址要求，但地塊內(nèi)部規(guī)劃道路將影響MALL的擺放。地塊周邊道路情況有無隔離帶道路級別/寬度東有雙向八車道南有雙向八車道（規(guī)劃中）西無雙向二車道（規(guī)劃中）北無雙向四車道（規(guī)劃中）413米524米南苑中路(東向)中央大道〔城南西路中央大道(西向)中央大道(東向)海陽南路(南向)海陽南路(北向)H-08H-13H-17H-10H-15H-20H-11H-16H-22地塊概況地塊原控規(guī)指標(biāo)：H-08、H-10、H-11、H-17、H-20、H-22為商業(yè)混合用地；H-13、H-15、H-16為中央公園綠化用地，與會議紀(jì)要確定的地塊性質(zhì)不吻合。地塊東南側(cè)實(shí)景實(shí)景說明：南苑中路(東向)中央大道〔城南西路海陽南路中央大道(西向)中央大道(東向)海陽南路(南向)海陽南路(北向)地塊東北側(cè)實(shí)景實(shí)景說明：公園南路(北向)公園南路(南向)圃園新路海陽南路圃園新路(東向)圃園新路(西偏南向)海陽南路(北偏西向)海陽南路(南向)地塊內(nèi)部實(shí)景實(shí)景說明：圃園新路海陽南路中央大道〔城南西路府西路地塊內(nèi)西向農(nóng)村道路地塊內(nèi)南向農(nóng)村道路地塊內(nèi)北向農(nóng)村道路地塊內(nèi)農(nóng)田現(xiàn)狀地塊鳥瞰實(shí)景實(shí)景說明：牡丹江中路(東向)牡丹江中路(西向)江海南路(南向)江海南路(北向)從市政府大樓遠(yuǎn)拍地塊鳥瞰圖★工程用地市政府市政府東南側(cè)、地塊東北側(cè)現(xiàn)狀從市政府大樓遠(yuǎn)拍地塊鳥瞰圖地塊總結(jié)地塊周邊環(huán)境評價：地塊選址條件評價：地塊綜合評價：地塊臨近市政府及公檢法等政府行政機(jī)關(guān)辦公區(qū)域；地塊位于政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的商務(wù)核心區(qū)內(nèi)，同時緊鄰東南側(cè)的總規(guī)劃面積32平方公里的省級開發(fā)區(qū)如皋科技城〔軟件園〕地塊處于城市開展的主要方向之一南部區(qū)域；地塊周邊商業(yè)現(xiàn)狀主要以沿街底商形式為主，業(yè)態(tài)以生活配套為主，周邊有一定成熟及新建住宅區(qū)，有一定的商業(yè)開展根底;地塊位置屬于如皋重點(diǎn)規(guī)劃打造的商務(wù)核心區(qū)域，為地塊未來開展提供了有力支持；地塊東面、南面臨近城市主干道海陽南路和中央大道；地塊整體較為平整，內(nèi)部現(xiàn)為農(nóng)田及村落等的拆遷建筑。地塊位于城市南部，屬新城與老城交界區(qū)；地塊周邊現(xiàn)有居住人口比較少，目前及未來主要來客方向以老城區(qū)及城南新區(qū)為主；地塊周邊道路為新建道路，路況較好；地塊內(nèi)部被四條規(guī)劃道路分割成9塊，給規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來一定的難度。地塊下一步需重點(diǎn)落實(shí)的問題：地塊控規(guī)指標(biāo)需按會議紀(jì)要進(jìn)行調(diào)整；地塊內(nèi)部道路調(diào)整的可能性；大型超市及百貨招商的進(jìn)一步推進(jìn)落實(shí)；國際四星級酒店招商的進(jìn)一步推進(jìn)落實(shí)。地塊初步定位定位依據(jù)：主題定位：如皋首座真正意義上的現(xiàn)代城市綜合體、大規(guī)模高檔居住社區(qū)。產(chǎn)品配比建議：總用地面積容積率商住比例產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）面積占比備注300畝2.0商業(yè)150畝生活方式中心512.5%開放式商業(yè)步行接1.54%酒店25%四星住宅底商12.5%酒店式公寓（SOHO）10.526%裝修商業(yè)總計(jì)2050%住宅150畝18F住宅1230%6F花園洋房615%3F聯(lián)排25%住宅總計(jì)2050%合計(jì)40100%地塊所處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃中的商務(wù)核心區(qū)；同時地塊緊鄰省級開發(fā)區(qū)如皋科技城〔軟件園〕和政府行政辦公集中區(qū)域，宜依托規(guī)劃優(yōu)勢將工程打造成區(qū)域商業(yè)地標(biāo)，確立工程整體的高端定位，并帶動住宅類物業(yè)同步開發(fā)。建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代或簡歐風(fēng)格。地塊可研項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）建造單價（元/㎡）建造總價（萬元）室內(nèi)游樂園105,00050,000室內(nèi)水上樂園25,00010,000五星級度假酒店512,00060,000主題酒店310,00030,000行政公寓94,50040,500OUTLETS53,50017,500漁人碼頭63,50021,000酒店式公寓204,50090,000度假別墅284,500126,000商業(yè)地下室104,00040,000合計(jì)98485,000土地本錢：3.71億元前期費(fèi)用：0.62億元紅線外市政大配套：0.8億元建造本錢：室外綠化及附屬工程：0.80億元營銷管理本錢：1.02億元財(cái)務(wù)費(fèi)用：0.29億元產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）建造單價（元/㎡）建造總價（億元）生活方式中心522001.1商業(yè)步行街1.521500.32底商121600.22酒店式公寓10.530003.15四星酒店270001.418F住宅1216501.986F花園洋房620301.223F聯(lián)排別墅221000.42商業(yè)地下室1.7535000.61住宅地下室5.0438001.92合

計(jì)46.7912.34總結(jié)：上述本錢合計(jì)：19.58億元，即工程總投資需19.58元。工程投入測算地塊可研工程收入測算產(chǎn)品類型建筑面積（萬㎡）銷售率銷售單價（萬元/㎡）銷售額（億元）生活方式中心5---商業(yè)步行接1.5100%1.62.4底商1100%1.81.8酒店式公寓10.5100%0.656.83四星酒店2---18F住宅12100%0.607.26F花園洋房6100%0.663.963F聯(lián)排2100%12其他(地下室)6.79---合

計(jì)46.7924.19工程凈現(xiàn)金流:工程總收入-工程總投入-各項(xiàng)稅費(fèi)=0.31億元〔含營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅〕：4.30億元工程各項(xiàng)稅費(fèi)測算地塊可研時間節(jié)點(diǎn)合計(jì)2011年2012年2013年2014年支付工程款情況(146,293)(15,637)(91,680)(38,976)0支付土地款情況(37,080)(37,080)000支付其他費(fèi)用情況(10,181)(313)(5,389)(4,479)0銀行融資情況18,000

18,000000銷售回款情況241,850

0118,525123,3250支付營業(yè)稅及附加(13,459)0(6,596)(6,863)0支付土地增值稅(14,641)0(2,371)(2,467)(9,804)支付企業(yè)所得稅(14,897)0(4,445)(4,625)(5,828)支付銀行貸款本息(20,892)000(20,892)當(dāng)期資金盈余情況2,407(35,029)8,04465,915(36,523)累計(jì)資金盈余情況

(35,029)(26,985)38,9302,407工程現(xiàn)金流量表工程總建筑面積40萬平米〔不含地下建筑面積〕，其中銷售面積33萬平米，持有面積7