x湖花園項(xiàng)目營銷策劃方案

x湖花園(huāyuán)工程(gōngchéng)營銷(yínɡxiāo)籌劃(chóuhuà)方案(fāngàn)1.工程分析1.1本工程(gōngchéng)目前(mùqián)面臨的市場難題供給(gōngjǐ)量超過(chāoguò)市場需求量，近10萬㎡的市場供給(gōngjǐ)量，面對22萬人口的市場，有可能碰到供大于求的現(xiàn)實(shí)情況，本工程1.9萬㎡商鋪，必須盡可能擴(kuò)大客戶量，盡可能考慮買家的支付能力；價格提升有難度。工程必須有一個滿意的價格，才能收到預(yù)期的效益。當(dāng)前市民的心理承受價格不高〔住宅均價1400元/平方米，商鋪4500元/平方米已為上限〕，觀念的扭轉(zhuǎn)需要有到位的策略才能實(shí)現(xiàn)；住宅的價格〔小戶型公寓〕將超過本市所有住宅樓盤價格，價格提升的速度及幅度將受到市場價格敏感度高的制約，在操作上難以把握；二層商鋪面臨買家認(rèn)同度的風(fēng)險，尤其是二層商鋪，面積大，銷售難度大。本市為三級市場，商戶嚴(yán)重缺乏，工程招商尚有一定難度。1.2本工程存在的市場時機(jī)市場存在著“真正意義的精品物業(yè)〞的市場空缺，優(yōu)質(zhì)住宅及優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)與概念模糊，市民向往高質(zhì)量的生活環(huán)境及居住、休閑空間，只要引導(dǎo)得當(dāng)，存在很大的市場時機(jī)；本市中心商業(yè)區(qū)的可開發(fā)土地資源日漸枯竭，房地產(chǎn)價值呈攀升趨勢。隨著城市化進(jìn)程的加速，市區(qū)人口逐步增多，本工程的商住價值將逐漸呈現(xiàn)，為買家所認(rèn)同；本市缺乏投資型的商鋪。本工程作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有時機(jī)引發(fā)投資風(fēng)暴；本工程以市場補(bǔ)缺者的角度，對工程做出了切合市場實(shí)際的開展定位。點(diǎn)評：工程所處位置的區(qū)位優(yōu)勢及商機(jī)被廣泛認(rèn)可，是價格的有力支撐點(diǎn)，因此在營銷策略上要求新、快、準(zhǔn)，推廣造勢大，并注意威脅因素，把握時機(jī)因素，就可到達(dá)理想的開發(fā)目的。2.工程(gōngchéng)定位(dìngwèi)2.1總體(zǒngtǐ)定位市中心黃金(huánɡjīnjīn)商圈珍藏版商住綜合精品物業(yè)2.2形象(xíngxiàng)定位欽州黃金商圈最具價值的旺業(yè)福地剖析: 工程地處欽州日益繁華的黃金商業(yè)走廊核心---子材大道地帶，坐擁第一商圈、黃金商圈、欽州灣新商圈的多重輻射，人氣、商氣、財氣在此高度聚集，會聚萬千商機(jī)與財富。絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強(qiáng)的車流、人流，本工程區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無限，是投資興業(yè)的最正確選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。2.3住宅部份定位2.3.1市場定位專為城市精英傾力打造——一城市活力一族專屬精品社區(qū)依據(jù)：具有投資概念的房地產(chǎn)產(chǎn)品。工程地段優(yōu)越，與同區(qū)域的物業(yè)相比實(shí)用，適合宜商宜居宜投資，形成工程核心競爭力；目前(mùqián)市場缺乏這類宜商宜居宜投資的產(chǎn)品；根據(jù)市場調(diào)查研究(yánjiū)結(jié)果說明(shuōmíng)：市場消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)趨勢中較為暢銷的是在市中心區(qū)域規(guī)劃建設(shè)(jiànshè)的實(shí)用戶型，市場空間較大；欽州缺欠以城市(chéngshì)活力一族為目標(biāo)消費(fèi)的精品物業(yè)。潛在客戶來源分析主力目標(biāo)群年齡在26—40歲，包括本地人和外來人口。文化素養(yǎng)高，大專以上學(xué)歷，事業(yè)剛剛起步或小有起色，有豐厚收入，但積蓄不多。有自己獨(dú)特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。房子總價要在其承受范圍內(nèi)，不需要太大的空間，不想花費(fèi)太多金錢供養(yǎng)房子。次目標(biāo)客戶群職業(yè)不限，收入高，積蓄豐厚，投資觀念強(qiáng)，希望擁有升值潛力大的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)手，但物業(yè)總價不宜過高，市中心的實(shí)用戶型是其首選。目標(biāo)客戶群的主要職業(yè)——白領(lǐng)：金融、通信、IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)——公務(wù)員——生意人首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂(yúlè)、休閑廣場黃金(huánɡjīnjīn)商圈最具“可去性〞的大型餐飲、娛樂(yúlè)、休閑廣場依據(jù)(yījù)：價值規(guī)律(jiàzhíguīlǜ)由于餐飲、娛樂、休閑的投資回報率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動態(tài)向的可能性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會受到具有一定資金實(shí)力和區(qū)域影響力的商戶青睞，符合價值規(guī)律的根本要求。行業(yè)趨勢本市建造購物中心、Shoppingmall、百貨店等日趨劇烈，重復(fù)定位現(xiàn)象日益嚴(yán)重，要迎合市場追捧和響應(yīng)，必須尋找新的業(yè)態(tài)及定位，本案定位餐飲、娛樂、休閑于一體，符合行業(yè)開展趨勢。市場需求欽州作為一個以吃聞名的沿海城市，目前尚無一個集餐飲、娛樂、休閑于一體的消費(fèi)場所，市場需求空白點(diǎn)巨大，投入運(yùn)營后，必將成為市民、旅游觀光者消費(fèi)的新基地。為提升工程商業(yè)價值，營造經(jīng)營環(huán)境，本案對商鋪部份進(jìn)行如下功能定位：區(qū)域功能分布備注A區(qū)一、二樓餐欽A棟部份三樓以上KTV包箱、娛樂、旅業(yè)用房B區(qū)一樓藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等B棟部份二樓超市C區(qū)一樓美容美發(fā)、按摩、足浴等C棟部份二樓美容院、健身館、休閑俱樂部D區(qū)一樓餐欽D棟部份二樓情調(diào)酒吧、咖啡廳說明(shuōmíng):本工程(gōngchéng)業(yè)態(tài)組合(zǔhé)，是根據(jù)工程(gōngchéng)定位進(jìn)行(jìnxíng)，并結(jié)合商業(yè)街最正確業(yè)態(tài)進(jìn)行搭配的；B區(qū)配超市，主要是吸引人流，增強(qiáng)工程人氣，營造工程紅紅火火，人潮涌動，熱鬧氣氛。投資型買家；經(jīng)濟(jì)較興旺地區(qū)的客商，如南寧、浙江、廣東、福建等地的客商；本地客戶：經(jīng)營飲食、休閑娛樂行業(yè)的客戶；欲投資餐飲、娛樂、超市業(yè)的本地或外地商家和個人；欽州市郊縣如靈山、浦北一帶的生意人。本工程作為大型餐飲、娛樂、休閑時尚廣場，將輻射整個欽州市。定位為中等檔次偏上的消費(fèi)，主要面向廣闊的中等消費(fèi)群體。另外，隨著欽州市三娘灣、七十二涇、欽州港等旅游區(qū)的開發(fā)，會有大量的異地旅游群體至本工程進(jìn)行消費(fèi)。3.價格(jiàgé)定位3.1定價(dìngjià)策略本工程(gōngchéng)的根本(gēnběn)定價(dìngjià)標(biāo)準(zhǔn)以市場定價法結(jié)合本錢定價、心理定價、目標(biāo)利潤定價、朝向定價、口彩等，得出本工程各棟物業(yè)平均價格住宅均價：1350元/㎡；商鋪均價：2500~12000元/㎡；具體價格表另行制定。3.2價格策略低開高走樓盤的定價雖然有一個均價，但如何到達(dá)這個均價是一種藝術(shù)，開價是一種藝術(shù)，總價是一種藝術(shù)，總的來說是做到“低開高走〞。分批調(diào)價樓盤如何分批影響是否有尾貨單位剩余，上面所說低開高走的原那么就是具體由分批調(diào)價表達(dá)，并決定每一批的總銷售面積，可銷售單位。折扣調(diào)價折扣影響去貨速度及資金回流速度，影響最終收入，例如資金壓力大的話可以提高一次性付款的折扣及吸納更多現(xiàn)金；如果去貨速度慢可考慮提高折扣而不需要調(diào)整定價，以免帶來不好的印象。故此折扣可用做調(diào)整資金流速及總體收入。4.工程營銷策略4.1經(jīng)營方案(fāngàn)及策略總體(zǒngtǐ)來說，本工程(gōngchéng)的經(jīng)營思想要在產(chǎn)品(chǎnpǐn)突破的根底(gēndǐ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營要共同支撐起“欽州市黃金商圈最具“可去性〞的餐飲、娛樂、休閑新基地〞的商業(yè)定位。整體經(jīng)營策略圍繞工程的經(jīng)營主題進(jìn)行——?dú)J州市黃金商圈“最具可去性〞的餐飲、娛樂、休閑新基地。具體經(jīng)營策略如下：純銷售即直接向市場推售商鋪，位置好的商鋪直接銷售應(yīng)該不成問題。租售結(jié)合租售結(jié)合指的是通過租賃來帶動物業(yè)的銷售。具體方式為：出租和銷售同時進(jìn)行，未售出的商鋪以出租的方式讓商家經(jīng)營，到時帶租約出售，以此吸引投資的買家。這種策略主要針對位置差難銷售的商鋪，視當(dāng)時的市場情況而定。“三免〞政策在一定時間的限制內(nèi)，免除商家的租金、稅金、管理費(fèi)，以迅速租售，招徠人氣。4.2銷售策略局部單位低價入市，造成市場轟動，帶動該物業(yè)其余單位的銷售，最終完成全部工程市場銷售；單位面積(miànjī)適當(dāng)分割較小部份，減少總價，降低消費(fèi)者投資門坎；在招商(zhāoshānɡ)先行的根底(gēndǐ)上進(jìn)行相對難銷單位的銷售，提高投資(tóuzī)者的投資信心，切實(shí)推進(jìn)銷售；本地、異地招商(zhāoshānɡ)同時進(jìn)行，擴(kuò)大工程的銷售區(qū)域。4.3營銷推廣時機(jī)綜合而言，本工程最正確銷售時機(jī)選擇在:春節(jié)至5月,故要求建筑進(jìn)度跟上，更需加強(qiáng)促銷力度與擬訂正確的價格策略。4.4促銷策略可依市場現(xiàn)狀及銷售進(jìn)度有策略地采取以下方式進(jìn)行促銷：針對投資者實(shí)行“十年返租回報〞投資方案客戶購置本工程商鋪或小戶型公寓，公司與購置客戶簽訂十年返租合同，年回報率8%，前三年公司在業(yè)主簽約后一次性將三年租金返給業(yè)主，后七年逐年支付，十年后業(yè)主收回。案例分析：如A棟一樓018號鋪〔提供六成10年按揭〕面積〔㎡〕50售價〔萬元〕5511000元/㎡返租價〔萬元〕68.7513750元/㎡〔補(bǔ)差價2650元/㎡，總價13.75萬元〕首期〔元〕27.5568.75×40%月供〔元/㎡〕470668.75×60%×114.23一次性返還〔萬元〕16.50前三年，按8%回報率計后七年返還〔萬元〕38.50每年按8%回報率返，返5.5萬元/年第十年即收回投資本錢〔萬元〕55一次性返還＋后七年返還后六十年租金收益〔萬元〕10830元/㎡計，不包括租金及地價增值收益凈收益預(yù)計〔萬元〕78.98凈收益=十年返租回報+后60年收益—首期—10年月供。針對以上投資(tóuzī)分析，那么(nàme)推出以下投資(tóuzī)理由：地處子材黃金商圈核心(héxīn)地帶，開展(kāizhǎn)前景無限；收益穩(wěn)定，年年坐享8%的租金回報；簽約即包租10年；低價位入市，增值空間大，坐擁明湖花園商鋪“原始股〞；辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費(fèi)享受政府特別優(yōu)惠政策；零風(fēng)險投資、五年后可原價回購。推出輕松付首期，比方“首期僅付二成〞等。具體操作為：四成首付，客戶只需要付二成首付給開發(fā)商，即可簽定購房合同，首付20%的剩余局部由開發(fā)商墊付，客戶只要在一年內(nèi)分三次交給開發(fā)商即可，其余60%向銀行貸款。如價值為10萬元的一套商鋪，按規(guī)定應(yīng)首付4萬元才能收鋪，而現(xiàn)在只需交2萬元即可，剩下2萬在一年內(nèi)分三次交開發(fā)就可以了。本策略優(yōu)勢：1、延長了業(yè)主提供首付款的支付(zhīfù)時間，使其可以用該局部(júbù)款額對商鋪進(jìn)行裝修(zhuāngxiū)、購置家具等，或作為生意的流動資金，賺到更多的錢，同時也可在廣告里宣傳“省錢就是(jiùshì)賺錢〞；2、對公司而言，幾乎沒有任何(rènhé)損失，外表看只是每個客戶壓了兩萬余元，損失了點(diǎn)銀行利息。但是卻用一點(diǎn)微小代價啟動了整個市場，及時回籠了資金，為公司下一步開展奠定根底。并且可在推出該策略之前暗中對價格進(jìn)行提高，不但彌補(bǔ)了損失的利息，并且最后還會產(chǎn)生贏余；3、制造社會熱點(diǎn)，讓媒體自愿為該活動義務(wù)宣傳，同時提升公司品牌認(rèn)知度。5.工程招商策略本工程在明確了商業(yè)部份的產(chǎn)品定位、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)分布等內(nèi)容之后，應(yīng)盡快開展招商工作，引進(jìn)具有影響力、號召力的品牌、名牌商戶進(jìn)駐，以增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者的信心，確保工程在短時間內(nèi)能迅速銷售完畢，從而到達(dá)確保工程能滿場開業(yè)。5.1招商原那么為了到達(dá)以上招商目的，本工程招商將按“三優(yōu)一帶〞的原那么進(jìn)行，即：“三優(yōu)〞——優(yōu)先引進(jìn)大型餐飲、娛樂商家、超市；——優(yōu)先引進(jìn)餐飲(cānyǐn)、娛樂品牌商戶、專賣商戶、特色商戶；——優(yōu)先(yōuxiān)引進(jìn)極具人氣的特色餐飲、娛樂商戶“一帶(yīdài)〞——帶動(dàidòng)各級散戶，滿場開業(yè)經(jīng)營5.2招商(zhāoshānɡ)范圍招商區(qū)域范圍為了提升工程的市場競爭力，營造利銷的營銷范圍，本工程的招商范圍應(yīng)該在欽州、南寧、靈山、浦北、防城、欽州各區(qū)縣城鎮(zhèn)以及興旺地區(qū)來進(jìn)行。5.2.2招商經(jīng)營范圍本工程的招商范圍應(yīng)根據(jù)工程確定的功能分布定位來進(jìn)行。5.2.3綜合評述為了使知名大型商戶進(jìn)駐本工程，必須做好調(diào)查及游說工作，能使其對欽州市場、本工程擁有良好的開展前景充滿信心，覺得能獲得豐厚的收益，本案認(rèn)為，這是招商工作的關(guān)鍵，也是有利促進(jìn)銷售工作的重要砝碼。5.3招商方式結(jié)合本工程特征及市場最為成功的招商方式，本案建議采用以下形式進(jìn)行：加盟店由經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)，經(jīng)營者獲得該品牌的使用權(quán)，貨源由品牌商戶以價格折扣提供，經(jīng)營者將貨品買斷，經(jīng)營風(fēng)險由經(jīng)營者承當(dāng)。特點(diǎn)：經(jīng)營者前期需支付加盟費(fèi)用，同時又要支付購置貨品的資金，更要承當(dāng)貨品能否適銷對路帶來的風(fēng)險。所以，這種方式一般品牌不宜采用，但知名度特高、在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對其他商戶有很大吸引力的著名品牌完全可以采用，如麥當(dāng)勞、肯德基等。保底(bǎodǐ)分成經(jīng)營者與商戶制定一個(yīɡè)合理的分成比例，確定最低的營業(yè)額度作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營業(yè)額度不作分成，將商鋪給予商戶使用。特點(diǎn)(tèdiǎn)：能減輕商戶在租金上的壓力，但商戶必須充分了解欽州市場情況(qíngkuàng)，能夠獲利。合作(hézuò)分成就是經(jīng)營者從營業(yè)額中提取一部份作為回報，提取額度根據(jù)各行業(yè)確定，經(jīng)營者跟商戶共同承當(dāng)市場風(fēng)險，共同分享利潤。特點(diǎn)：風(fēng)險雙方共擔(dān)，商戶消除了對市場的顧慮，經(jīng)營者也可根據(jù)商戶的品牌及在當(dāng)?shù)厥軞g送程度，選擇合作對象。純租金經(jīng)營者直接將商鋪?zhàn)饨o商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營擔(dān)當(dāng)風(fēng)險，此法經(jīng)營者無任何風(fēng)險，但缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的形象。綜上所述，建議在具體操作上，可將以上招商方式組合使用，依具體商戶靈活運(yùn)用。5.4招商方案部署根據(jù)目前工程的實(shí)際情況，本工程招商將按以下步驟進(jìn)行：第一階段：初步接洽〔11月下旬~2022年01月中旬〕目的(mùdì)與一、二家主力商戶達(dá)成(dáchéng)合作，以其翻開市場(shìchǎng)；目標(biāo)(mùbiāo)力爭(lìzhēng)與兩家主力店簽訂合同；過程首先對工程相關(guān)信息進(jìn)行整理，并準(zhǔn)備相關(guān)招商數(shù)據(jù)，尋找并聯(lián)系招商目標(biāo)客戶，安排商戶到欽州市進(jìn)行實(shí)地考察，明確主力店進(jìn)駐意向，力爭與兩家知名品牌商戶簽訂意向書。第二階段：借勢行動〔2022年01月下旬~02月〕目的借主力店的入駐，進(jìn)行強(qiáng)勢宣傳；目標(biāo)招商率達(dá)3成，吸引投資者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購登記；過程跟進(jìn)并落實(shí)客戶，以較優(yōu)惠的條件吸引主力店加盟進(jìn)駐，并利用其簽約加盟為賣點(diǎn)加以推廣宣傳，配以各強(qiáng)勢媒體加以大力炒作和廣告攻勢，把招商工作推向高潮，在市場掀起波浪，塑造工程知名度，吸引大量的投資者到本工程進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，同時聽取客戶意見，為公開出售做準(zhǔn)備。第三階段：銷售跟進(jìn)〔2022年03月~06月〕目的繼續(xù)配合工程進(jìn)行銷售內(nèi)部認(rèn)購；目標(biāo)招商率達(dá)5成；過程繼續(xù)招商，加強(qiáng)工程的宣傳推廣，以促進(jìn)公開出售時銷售成功，一炮而紅。第四階段(jiēduàn)：持續(xù)(chíxù)招商〔2022年07月~——〕目的(mùdì)為銷售(xiāoshòu)助人氣，爭取銷售完畢，開業(yè)經(jīng)營；目標(biāo)(mùbiāo)開業(yè)時招商率達(dá)9成；過程為銷售創(chuàng)造一個持續(xù)旺銷的環(huán)境，并引導(dǎo)游離商戶，發(fā)動其早日進(jìn)場，并要求已簽約商戶進(jìn)場裝修，同時做好開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。6.營銷主題及思路6.1住宅營銷主題明湖花園——城市活力一族專屬精品社區(qū)核心宣傳理念：明湖花園——為城市精英建造最滿意的房子品質(zhì)優(yōu)良，引領(lǐng)欽州城市生活新潮流；住明湖花園——尊貴、時尚、桔祥幸福的象征；實(shí)用、美觀、鞏固一體化；住宅綜合效勞，優(yōu)質(zhì)生活，完美表達(dá)。6.2商鋪營銷主題明湖花園——首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂、休閑廣場——鉆石地段(dìduàn)，投資首選核心(héxīn)宣傳理念：欽州黃金商圈中心區(qū)核心地段，鉆石樓盤，絕版(juébǎn)金鋪；雙層景觀(jǐnɡɡuān)式休閑廣場，欽州市最正確(zhèngquè)餐飲、娛樂、休閑消費(fèi)基地；投資升值潛力巨大，一鋪養(yǎng)三代；全新圍合式街鋪概念打造，70年不落后的餐飲、娛樂、休閑廣場；2萬元，即可擁有市中心區(qū)旺鋪；欽州市全街鋪式餐飲、娛樂、休閑廣場即將橫空出世。6.3營銷總體思路以絕版地理位置為中心，產(chǎn)品創(chuàng)新為根底、以投資概念為重點(diǎn)，整合工程核心賣點(diǎn)，進(jìn)行強(qiáng)烈概念炒作，突出訴求工程的唯一性及投資升值潛力，創(chuàng)造市場、引導(dǎo)消費(fèi)。其中：住宅——穩(wěn)步提升，同時注重出貨的速度商鋪——快速出貨，同時注重價格的提升以絕版地理位置為中心——市民以市中心物業(yè)的強(qiáng)烈認(rèn)同度〔無論住宅或商鋪〕決定了在營銷推廣過程中始終要堅持此中心。產(chǎn)品創(chuàng)新為根底——是以后進(jìn)行概念炒作的根底，脫離產(chǎn)品創(chuàng)新，概念炒作成無源之水；投資概念為重點(diǎn)——巨大的投資升值潛力，是本工程商鋪推廣給予消費(fèi)者的美好預(yù)期，投資概念是促進(jìn)商鋪銷售、解決本工程難點(diǎn)的有效手段。6.4銷售策略控制遵循(zūnxún)營銷總體思路，在“穩(wěn)〞、“快〞的根底(gēndǐ)上，根據(jù)市場情況靈活(línɡhuó)調(diào)整，表達(dá)(biǎodá)快速(kuàisù)應(yīng)變能力，努力向上拓展利潤空間。總體原那么：住宅——穩(wěn)步提升；商鋪——快速出貨7.營銷推廣方案7.1營銷時間控制7.2推廣階段劃分推廣階段劃分起止時間形象導(dǎo)入期2021.12.1~2022.2.28試探出售期2022.3.1~2022.4.30銷售擴(kuò)張期2022.5.1~2022.6.30強(qiáng)勢銷售期2022.7.1~2022.8.30銷售持銷期2022.9.1~2022.10.30銷售清盤期2022.11.1~2022.12.1注：以上時間安排依工程實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整，總的原那么是盡量提前。7.3推盤順序及原那么－－住宅先行、虛實(shí)結(jié)合、搭配銷售、聯(lián)動促進(jìn)由于本案(běnàn)以住宅報建，關(guān)注程度高，因此先推兩棟住宅，迅速會聚(huìjù)人氣，擴(kuò)大公眾傳播廣度(guǎngdù)及力度，且可利用頂峰(dǐngfēng)期的宣傳推廣，為首期商鋪積聚銷售(xiāoshòu)能量。由于一、二層商鋪可進(jìn)行實(shí)物銷售，將住宅期房作整體考慮，搭配推售，虛實(shí)結(jié)合，既可用實(shí)物帶動期貨，又可用期貨概念促進(jìn)實(shí)物，而且在上下價貨量上也有充足的選擇余地，在宣傳上更能表達(dá)工程商業(yè)概念，到達(dá)事半功倍的效果。推盤組合第一組合：住宅D棟16套、小戶型A棟位置較差部份75套商鋪D區(qū)一層及A區(qū)劣勢鋪位第二組合：商鋪D區(qū)二層及一層剩余商鋪，商鋪A區(qū)優(yōu)勢局部小戶型A棟位置較好部份100套第三組合：住宅C棟48套、B棟20套B區(qū)二層及C區(qū)一層中性鋪位第四組合：B區(qū)一層及C區(qū)未開售鋪位7.4推盤節(jié)奏安排試探出售期：2022年3月1日—4月30日推出第一組合，住宅開盤，商鋪內(nèi)部認(rèn)購，推出“輕松付首期〞；目的(mùdì)：以住宅的熱銷(rèxiāo)制造整個工程(gōngchéng)的開門紅態(tài)勢，創(chuàng)造(chuàngzào)第一批業(yè)主；通過(tōngguò)市場反響探測商鋪的定價合理性，為下期住宅及商鋪銷售打下根底；銷售擴(kuò)張期：5月1日—6月30日第二組合商鋪公開出售，住宅加推第二組合商鋪推出“返租回報〞投資方案，繼續(xù)實(shí)行“輕松付首期〞；目的：維持住宅的熱銷，價格作合理提升，銷售率達(dá)80%以上。以全新的經(jīng)營理念、投資理念引導(dǎo)消費(fèi)，吸引買家，制造商鋪的熱銷效應(yīng)，第二組合商鋪銷售率達(dá)80%以上；強(qiáng)勢銷售期：7月1日—8月30日：住宅推出B、C棟，公開出售；第三組合商鋪，公開出售；第三組合商鋪隆重推出創(chuàng)業(yè)投資方案－－“零租金經(jīng)營〞，〔視銷售情況而定〕，再掀市場熱點(diǎn)。目的：以最好的單元吸引買家，以最高的價格實(shí)現(xiàn)銷售，住宅全部售完；實(shí)現(xiàn)第三組合商鋪銷售80%以上；如第二組合商鋪銷售理想，那么不推行“零租金經(jīng)營〞，繼續(xù)以“返租〞、“輕松付首期〞形式銷售，如銷售情況一般，那么強(qiáng)力推出此方案，吸引投資者，促進(jìn)銷售。銷售持續(xù)期：9月1日—10月30日商鋪推出第四組合；目的：以第一、二、三組合商鋪的熱銷帶動第三組合商鋪的銷售；如第三組合(zǔhé)實(shí)行“零租金(zūjīn)經(jīng)營，那么(nàme)本期延續(xù)(yánxù)，如第三組合不實(shí)行，那么(nàme)本期繼續(xù)實(shí)行“返租〞、“輕松付首期〞，銷售率達(dá)870%以上即算理想。銷售清盤期：11月11日—12月1日以多樣及優(yōu)惠的促銷措施，配合豐富的公關(guān)活動，促成工程清盤工作以快速、高效進(jìn)行，將一、二、三、四組合所剩尾盤徹底售完。7.5各階段推廣執(zhí)行方案推廣策略：推出工程的整體形象，主要起到告知“明湖花園〞工程形象和開始招商的信息，開始炒作工程主題、規(guī)模，讓消費(fèi)者初步了解本工程的主張。推廣媒介：戶外廣告、工地圍墻、軟文、售樓部的展示推廣活動：對聯(lián)有獎?wù)骷顒?、售樓中心開放參觀周、合作商家進(jìn)駐儀式；推廣方案：〔待定〕推廣策略：本階段主要是在前面形象導(dǎo)入期的根底上，繼續(xù)招商，采取高強(qiáng)度高密度的投入，軟、硬推廣形式相結(jié)合，開展特色營銷活動，在明湖花園形象的帶動下，全方位介紹工程的幾大優(yōu)勢，并且注重銷售信息、活動信息、招商信息、促售信息的宣傳，創(chuàng)造一種旺銷、商家搶灘進(jìn)駐的氣氛。推廣媒介：選擇DM、?欽州晚報?、電視為宣傳主要工具，但也適度考慮其它媒介的覆蓋面，主要是起到立體的宣傳作用。推廣活動：欽州市首屆房地產(chǎn)與投資論壇推廣方案：〔待定〕推廣(tuīguǎng)策略：本周主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)規(guī)劃及銷售現(xiàn)場的描述(miáoshù)以及促售信息、招商信息進(jìn)行炒作。推廣(tuīguǎng)媒介：銷售(xiāoshòu)現(xiàn)場、?欽州晚報(wǎnbào)?、銷售物料、宣傳海報；推廣活動：開盤儀式暨對聯(lián)征集活動頒獎典禮；推廣方案：〔待定〕推廣策略：本階段主要強(qiáng)化工程的社會知名度和銷售業(yè)績，并可采用消費(fèi)者、商家、記者、行內(nèi)人士等的視角來不斷地強(qiáng)化工程的規(guī)劃、投資潛力、促銷信息等方面的節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢，力爭營造濃烈的銷售氣氛，以便在開盤期余溫未消根底上，銷售其它單位。推廣媒介：以?欽州晚報?、樓書、海報為襯托氣氛的主要媒體，電視為形象宣傳的主要工具。推廣活動：“走向明湖花園〞現(xiàn)場有獎知識問答、明湖花園業(yè)主聯(lián)誼推廣方案：〔待定〕推廣策略：本階段繼續(xù)消化一期推出的單位，對旺銷進(jìn)行大力宣傳，同時加大招商力度；借助促銷信息、工程進(jìn)度、商家的進(jìn)駐等新聞事件為題材，以描述工程的品質(zhì)形象和投資潛力來增強(qiáng)購置信心。推廣媒介：報紙、電視宣傳、消費(fèi)者的口碑推廣活動：“星光熠熠，明湖花園繽紛之夜，美食show〞推廣方案：〔待定〕6、銷售清盤期〔推廣(tuīguǎng)策略：采用多種銷售策略，推出特價單元促銷，力爭(lìzhēng)全部銷售完畢。推廣(tuīguǎng)媒介：銷售(xiāoshòu)現(xiàn)場、?欽州晚報(wǎnbào)?、海報等；推廣方案：〔待定〕8.開盤時機(jī)8.1開盤時間建議本工程的開盤時間為：第一次開盤：