某地住宅市場分析報(bào)告

成都年上年住市場報(bào)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2004年1月1日—2005年630日。統(tǒng)計(jì)范圍：成都市三環(huán)路以內(nèi)統(tǒng)計(jì)方法：根據(jù)公開開盤項(xiàng)目銷售部的樓書、現(xiàn)場說辭、銷控表、廣告、報(bào)刊、相關(guān)網(wǎng)站、電話采訪。分類說明：文中對區(qū)域的分界是以以下標(biāo)準(zhǔn)劃分的。環(huán)行區(qū)域：內(nèi)環(huán)線內(nèi)是指成都市府南河以內(nèi)、西體路－三洞橋街－西安路－琴臺路一線以東的部分；內(nèi)～一環(huán)是指成都市一環(huán)路以內(nèi)、除去內(nèi)環(huán)線內(nèi)的部分；一～二環(huán)是指成都市二環(huán)路以內(nèi)、除去一環(huán)路以內(nèi)的部分；二～三環(huán)是指成都市三環(huán)路以內(nèi)除去二環(huán)路以內(nèi)的部分；方位區(qū)域：城中同環(huán)行區(qū)域；城東是指西至內(nèi)環(huán)、北至府青路一線、南至府南河的城區(qū)部分；城南是指北至內(nèi)環(huán)線、西至高升橋—紅牌樓一線、東至府南河的城區(qū)部分；城西是指東至內(nèi)環(huán)、北至西大街—營門口一線、南至高升橋—紅牌樓一線的城區(qū)部分；城北是指南至內(nèi)環(huán)、東至府青路一線、西至西大街—營門口一線的城區(qū)部分；主城區(qū)是指全市三環(huán)路以內(nèi)的部分。數(shù)據(jù)說明：文中來源于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)和房管局的數(shù)據(jù)除特別說明外，其余皆是

中原收集整理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。樓盤統(tǒng)計(jì)數(shù)量依據(jù)成都五大報(bào)刊上刊登開盤數(shù)量為準(zhǔn)。一、城市概況（一）地理特征成都市是四川省的省會、國務(wù)院首批公布的全國24個(gè)歷史文化名城之一，全國15個(gè)副省級城市之一，是中國西南地區(qū)重要中心城市國務(wù)院確定的西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。成都平原介于東經(jīng)102度54分至104度分和北緯30度05分至度26分之間于四川省中部北與德陽市南與內(nèi)江市毗鄰面與眉山地區(qū)相連，西南與雅安地區(qū)、西北與阿壩藏族自治州接壤。全市東西長里，南北寬公里12390平方公里40.127.6％32.3％。成都市西部以丘陵山地為主拔大多在1000～3000米之間部主要由平原地和部分低山丘陵組成，海拔一般在750米左右。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。成都市地處川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的傳說。成都是我國的歷史文化名城，是國務(wù)院確定的西南地區(qū)科技，商貿(mào)，金融中心和交通，信息樞紐。國道主干線“五縱七橫”中的一縱一橫（二連浩特至河口，上海至拉薩）交匯于此，使成都處于承東啟西，南聯(lián)北通的樞紐位置，決定了成都在西部大開發(fā)中具有重要的戰(zhàn)略地位。成都市城區(qū)位置圖示（二）地理區(qū)劃成都市位于四川省中部，全市總面積12390方公里，東西長192公里，南北寬

166公里。下轄10區(qū)4市6縣：10區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)4市（都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市6縣（金堂縣、雙流縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣）（三）城市規(guī)劃概況按照《成都市城市總體規(guī)(2003—2020)將形成以主城區(qū)為主的1個(gè)特大型城市堰4個(gè)中等城市和個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)的發(fā)展格局。主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點(diǎn)發(fā)展，依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等六個(gè)區(qū)市縣，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。在公布的主城區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃圖上，成都市將逐漸形成以城市核心區(qū)域?yàn)橹鞯纳虡I(yè)中心，同時(shí)形成北站商貿(mào)中心，在城北三環(huán)路外外環(huán)路內(nèi)形成北部行政中心……區(qū)域商業(yè)、行政中心。按照規(guī)劃2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積平方公里的“中心城區(qū)”以及包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積平方公里的”都市區(qū)著成都將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉(zhuǎn)變。交通規(guī)劃2004年成都市的一環(huán)路改造已經(jīng)基本完成環(huán)路改造已經(jīng)蓄勢待發(fā)環(huán)外環(huán)的建成通車，天府隧道的建成通車，同時(shí)建成的還有東城根街下穿隧道和紅星路下

穿隧道，火車北站的改造、衣冠廟立交橋的改造和另外幾個(gè)城市道路跨橋的建成通車，已經(jīng)使成都市的交通大為改觀，市區(qū)通行暢通、快捷。作為東西、南北大道交匯處的天府廣場的改造已經(jīng)進(jìn)入基礎(chǔ)施工的階段。城市交通及道路系統(tǒng)的完善，公共交通網(wǎng)絡(luò)的改善，城市快速路系統(tǒng)的形成，將擴(kuò)大人們居住和出行的范圍，加快城市郊區(qū)化的步伐。三環(huán)路的建成通車，二三環(huán)之間以及三環(huán)兩側(cè)的土地價(jià)值顯著提升；人民南路南延線、光華大道西延線的建城通車及北新干線的規(guī)劃建設(shè)；改造一條路，激活一大片，對所輻射的區(qū)域?qū)a(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。環(huán)境整治成都市交通規(guī)劃的沙河整治工程已經(jīng)全面結(jié)束，整治區(qū)域達(dá)方公里，總投入達(dá)27億元，建設(shè)長22.22公里、寬50-200米的沿河園林景觀綠化走廊，使沙河流域成為成都市最具人文特色的現(xiàn)代都市區(qū)。（四）發(fā)展前景1、面臨機(jī)遇可能成為西部開發(fā)的領(lǐng)頭羊成都市作為西部地區(qū)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)中心，有條件成為西部開發(fā)的領(lǐng)頭羊。外資投入有望快速增長國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略市擴(kuò)大開放和引進(jìn)外資將是一次難得的機(jī)遇?？平坍a(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大成都可以利用良好的科技教育基礎(chǔ)，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度有望加快

非國有經(jīng)濟(jì)得到更多發(fā)展機(jī)會，對調(diào)整所有制結(jié)構(gòu)大有好處。2、面臨考驗(yàn)在西部有若干中心城市與成都構(gòu)成競爭城市優(yōu)勢發(fā)展目標(biāo)重慶直轄市三中心”科技)通)、“一基地”(現(xiàn)代化工業(yè)基地)昆明旅游業(yè)利用“昆交會”和發(fā)展旅游業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大在國內(nèi)外的影響西安科技實(shí)力，歷史、文化名城西部商貿(mào)中心、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地蘭州絲綢之路省市共建蘭州商貿(mào)中心成都市支柱產(chǎn)業(yè)不明顯，拳頭產(chǎn)品不突出目前成都市食品、醫(yī)藥、機(jī)械、電子信息四大支柱產(chǎn)業(yè)，其年增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重低于國際公認(rèn)的支柱產(chǎn)業(yè)起碼應(yīng)達(dá)到的水平。成都市中心城區(qū)綜合服務(wù)功能不強(qiáng)由于成都市是大城市帶大郊區(qū)，城市化總體水平較低，中心城區(qū)規(guī)模偏小，沒有形成較強(qiáng)的中心商務(wù)區(qū)，制約了成都市綜合服務(wù)功能的發(fā)揮，將影響成都作為大型中心城市輻射帶動區(qū)域發(fā)展的作用發(fā)揮。（五）宏觀市場分析1、成都市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀1.1宏觀經(jīng)濟(jì)近年來，成都市GDP和人均GDP均保持了快速增長勢頭。成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值

年均增11.30%百分點(diǎn)年全市生產(chǎn)總值比上年增13.6%，保持了快速的增長勢頭。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒1.2居民消費(fèi)水平成都市商品消費(fèi)能力名列國內(nèi)大中城市前列年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額875.28億元，比去年同期增長13.5%，市民消費(fèi)能力保持了穩(wěn)定快速的增長勢頭。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒城市居民收入及消費(fèi)力穩(wěn)步增長,但增長勢頭放緩成都市的社會零售品銷售總額及城鎮(zhèn)居民的可支配收入保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期趨勢來看，成都的整體消費(fèi)力及購買力的發(fā)展良好。2、金融環(huán)境成都金融機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)有力的資金支持成都市金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額保持了持續(xù)較快的增長速度，平均增長率均超過17%，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持。指標(biāo)金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元）金融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元）1999年1636.71283.12000年1890.41487.12001年2257.11762.02002年2635.62181.82003年3240．82587．92004年3771.52859.9

數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒2.1國內(nèi)貸款持續(xù)下降，自籌資金呈上升趨勢自2002年開始，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，年較上年下降10.51%，由于目前各種資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)投資致開發(fā)商的融資渠道更為多樣開發(fā)商自籌資金及其他資金呈上升趨勢增長14.1%30.6%結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著變化，開發(fā)商對銀行貸款的依賴正在減少，對依靠企業(yè)自籌資金和購房者預(yù)付款進(jìn)行開發(fā)的程度在加重。指標(biāo)資金來源合億元）國內(nèi)貸款（億元）內(nèi)貸款占所有資金比%）1999年140.6427.0719.252000年188.9030.7816.292001年240.8939.8916.562002年292．3763．2321.632003年383．2168．2417.812004年396.555.4813.99數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源;成都市統(tǒng)計(jì)年鑒資料來源：成都市房管局2.2外資銀行對成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用成都目前是西部地區(qū)擁有外資銀行最多的城市，外資銀行的進(jìn)駐，對房地產(chǎn)業(yè)

融資渠道的拓寬及金融機(jī)構(gòu)市場競爭的進(jìn)一步規(guī)范都將起到比較好的促進(jìn)作用。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)行業(yè)初步定型，高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到突出發(fā)展，確立了電子信息、食品、醫(yī)藥和機(jī)械四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高新區(qū)成為全省發(fā)展電子信息"一號工程"的主要載體。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各行業(yè)齊頭并進(jìn)。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各主要行業(yè)商業(yè)貿(mào)易、交通郵電、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、社會服務(wù)業(yè)均呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，最突出的表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重明顯上升。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒2000-2004數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒2000-2004二、成都市住宅市場概述（一）歷年的總供應(yīng)量成都市三環(huán)以內(nèi)住宅供應(yīng)呈下降趨勢。由于三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地的急劇減少，三環(huán)外的住宅開發(fā)已經(jīng)成為成都市住宅供應(yīng)的潛在增長熱點(diǎn)，成為未來成都市住宅供應(yīng)的主流區(qū)域。由于三環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)的不斷減少，導(dǎo)致其價(jià)格存在上漲空間。（二）成都市住宅價(jià)格水平2005年第二季度成都市區(qū)房屋銷售均價(jià)為元/平米，同比2005年一季度上漲9.38%，同比去年同期上漲了25.30%；總的來說保持了穩(wěn)定的增長趨勢成都市住宅價(jià)格在2004年出現(xiàn)一個(gè)峰值以后，漲幅有所回落，在2季度總體均價(jià)才略微超過2004年3季度價(jià)格水平。

從長遠(yuǎn)看，住宅銷售價(jià)格將維持一個(gè)穩(wěn)中小幅上漲的趨勢；（三）成都市住宅市場供需比變化近幾年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，呈供需兩旺的局面，整體來看，供應(yīng)略大于需求，但供需基本平衡；2004年住宅市場發(fā)展異常迅速商紛紛將手中儲備土地進(jìn)行開發(fā)年第二季度供應(yīng)量出現(xiàn)較大漲幅；國家為了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段不斷加強(qiáng)，購房者觀望情緒有所增加，呈現(xiàn)供大于求的局面；據(jù)2005年春季房交會調(diào)查顯示宅需求市場購買目的絕大多數(shù)是為了自用真實(shí)需求為主著宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的梳理場發(fā)展必然更為健康，供應(yīng)市場將更為理性，需求市場將進(jìn)一步發(fā)展，供需也會呈現(xiàn)平衡發(fā)展；三、區(qū)域供應(yīng)分析（一）住宅物業(yè)供應(yīng)趨勢分析2004以來，成都市住宅市場異?；鸨?，三環(huán)內(nèi)總供應(yīng)體量為平米。由線性圖來看，2004第三季度至第一季度供應(yīng)量出現(xiàn)整體下降趨勢，這是由于此時(shí)間段內(nèi)供應(yīng)量以三環(huán)外為主，不在本次報(bào)告的統(tǒng)計(jì)范圍；2005年上半年供應(yīng)量較去年同期下降了40.88%于三環(huán)內(nèi)可開發(fā)的土地逐漸減少，住宅開發(fā)趨勢往三環(huán)外移；2005年第一季度供應(yīng)量最低，47.24萬平米，主要是受傳統(tǒng)春節(jié)影響，供應(yīng)市場平淡所致；2005年第二季度較2005年第一季度供應(yīng)體量出現(xiàn)大幅攀升，漲幅為；

主要是由于2005年春季房交會推動商多選擇在房交會期間推出新的物業(yè)擴(kuò)大市場影響，促進(jìn)銷售；住宅市場依然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭；在宏觀調(diào)控政策下，開發(fā)商依然對成都房地產(chǎn)市場保持著足夠信心，看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展；（二）區(qū)域供應(yīng)趨勢分析從供應(yīng)趨勢來看，城西整體供應(yīng)較其他區(qū)域平穩(wěn)，同時(shí)也是市區(qū)供應(yīng)體量最大的區(qū)域，供應(yīng)量為萬方米，占總供應(yīng)量的；城西由于金沙光華等片區(qū)的快速發(fā)展，以及城西的居住環(huán)境在市民心中良好的印象等因素，推動了城西房產(chǎn)開發(fā)急劇升溫；城南由于房產(chǎn)開發(fā)漸趨飽和，時(shí)間上呈在供應(yīng)斷檔現(xiàn)象，總供應(yīng)量較城西、城東均少；城東由于片區(qū)供應(yīng)特征明顯別時(shí)間段供應(yīng)量較為集中上半年供應(yīng)量為平方米，占總供應(yīng)量的主要是由于個(gè)別大盤的上市供應(yīng)；城東的舊城改造較城南、城西晚，但目前城東改造步伐加快，各種配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了區(qū)域居住環(huán)境，城東的房產(chǎn)發(fā)展空間較大；城中供應(yīng)最少供應(yīng)不穩(wěn)定年上半年無供應(yīng)下半年供應(yīng)體量激增至42.71萬平米，占城中總供應(yīng)量76.53%。城中住宅開發(fā)基本飽和，可開發(fā)的土地稀少，物業(yè)供應(yīng)主要由舊城改造產(chǎn)生；城北供應(yīng)量與城中相差無幾上半年供應(yīng)量較大主要受萬科金色家園體量較大的拉動作用。受城北物流中心的影響，大大降低了城北整體居住環(huán)境，加上規(guī)劃的限制，城北住宅供應(yīng)量一直遠(yuǎn)低于其他區(qū)域；但新改造完成的沙河絕大部分位于城北區(qū)域提升了沙河沿線的人居環(huán)境沿線的房產(chǎn)開發(fā)也隨之加快；

（三）各環(huán)線供應(yīng)趨勢分析從供應(yīng)趨勢來看，二至三環(huán)較其他環(huán)線供應(yīng)平穩(wěn)，且供應(yīng)體量較大，供應(yīng)體量為355.22萬平方米供應(yīng)體量的63.76%二環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)得日益減少且地價(jià)不斷上漲，而二至三環(huán)開發(fā)相對較晚，土地可供應(yīng)量較大且地價(jià)相對較低，以及環(huán)線的城市配套設(shè)施得到了較快的完善，市民對該環(huán)線的認(rèn)同感逐步提高，供應(yīng)量迅速增加；一環(huán)內(nèi)其是內(nèi)環(huán)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)基本飽和供應(yīng)土地稀缺產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)較少，供應(yīng)量分別為55.81萬平方米和38.91萬平方米；（四）各建筑類型供應(yīng)趨勢分析小高層供應(yīng)較為集中，供應(yīng)總量為平米，占總供應(yīng)體量的，隨著土地地價(jià)的上漲，以及規(guī)劃條件的限制，小高層的開發(fā)已成為三環(huán)內(nèi)住宅開發(fā)的主流趨勢；多層供應(yīng)量僅次于小高層，為萬方米，占供應(yīng)總量的年下半年多層住宅供應(yīng)量為35.03萬平方米，較年上半年下降了，當(dāng)時(shí)小高層作為較新的物業(yè)形態(tài)，吸引了較多市民的購買熱情，順應(yīng)這個(gè)潮流，開發(fā)物業(yè)多以小高層為主，對多層形成了較大的沖擊。隨著小高層居住中缺點(diǎn)的暴露，部分市民選擇回歸居住舒適度相對較高的多層，年上半年供應(yīng)量回升到萬平米，較2004年下半年上漲了47.67%；由于三環(huán)內(nèi)多層的可供應(yīng)量減少，刺激了三環(huán)外的多層住宅開發(fā)急劇增加；高層住宅可供應(yīng)量占到一定比例，達(dá)平米，占供應(yīng)總量的。主要分布在一環(huán)內(nèi)等地價(jià)昂貴的區(qū)域；

（五）各環(huán)線各種建筑形態(tài)區(qū)域供應(yīng)趨勢分析內(nèi)環(huán)~一環(huán)供應(yīng)建筑形態(tài)以高層和小高層為主且供應(yīng)總量不大是由于一環(huán)內(nèi)地價(jià)昂貴以及土地規(guī)劃的限制；二環(huán)~三環(huán)供應(yīng)集中在多層和小高層，尤其是多層在二三環(huán)供應(yīng)體量劇增，并首次超過小高層供應(yīng)量，多出9.03%。三環(huán)以及三環(huán)外供應(yīng)主流是多層；低層物業(yè)在三環(huán)內(nèi)數(shù)量極少，僅為兩萬平米。主要在風(fēng)景優(yōu)美、有濃厚歷史文化底蘊(yùn)的浣花片區(qū)市區(qū)內(nèi)諸歷史文化區(qū)域開發(fā)的飽和交通條件的改善，別墅開發(fā)郊區(qū)化已成為必然的趨勢。四、供應(yīng)價(jià)格分析（一）供應(yīng)價(jià)格走勢分析2004年到2005年上半年成都房價(jià)漲幅最大的時(shí)期出現(xiàn)在年3季度幅度為17.58%要由于部分高檔樓盤的推出使得該季度房價(jià)上漲較大后房價(jià)出現(xiàn)正常回落，在年尾的時(shí)候價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)定，漲幅接近。05年一季度房價(jià)出現(xiàn)略微的下跌勢頭，跌幅為，是由于此間供應(yīng)的物業(yè)檔次變化出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性波動。05年春季房交會的召開才使得成都房價(jià)漲幅增加。2004年一季度到2005年2季度，成都市市區(qū)住宅價(jià)格的平均漲幅為×（1+P2）×（1+P3）×（1+P4）×（1+P5－1=6.08%（二）區(qū)域供應(yīng)價(jià)格趨勢分析1、城中供應(yīng)價(jià)格趨勢分析城中房價(jià)在4250元/平米正負(fù)200元之間波動，價(jià)格相對平穩(wěn)，升漲空間不大。主要由于城中住宅房產(chǎn)開發(fā)的水平相對成熟，受區(qū)域環(huán)境的限制，居住環(huán)境改善的

空間較小，所以在今后一定時(shí)期內(nèi)城中住宅的價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)定在該價(jià)格水平上。2、城東供應(yīng)價(jià)格趨勢分析由于外銷項(xiàng)目粼江峰閣的推出，使得城東房價(jià)在年3季度達(dá)到一個(gè)峰值，價(jià)格為4500元/平米，從04年一季度到04年季度城東房價(jià)出現(xiàn)了較大漲幅，漲幅接近，過了該時(shí)間段城東房價(jià)回落到正常水平，售價(jià)保持在/平米左右。3、城南供應(yīng)價(jià)格趨勢分析受區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展影響，城南房價(jià)在成都市各區(qū)域中一直出于領(lǐng)先水平，有時(shí)甚至超過寸土寸金的城中。2004年一季度城南房價(jià)就達(dá)到了4000元平米這之后的一年內(nèi)南房產(chǎn)推出較少，房價(jià)也有小幅下降，最大下降幅度僅為。至到二季度由于春季房交會的召開?；▓@官秀城等知名項(xiàng)目的推出才使城南房價(jià)上升到元/平米以上，上漲幅度達(dá)到18.89%。4、城西供應(yīng)價(jià)格趨勢分析城西房價(jià)從04年一季度接近3000元/平米上漲到年2季度的4078/平米，漲幅達(dá)到4成以上，城西的房產(chǎn)供應(yīng)和房價(jià)是成都市各區(qū)域中最為穩(wěn)定的，其原因在于城西不僅擁有浣花溪、杜甫草堂等自然資源，而且優(yōu)品道、成都花園的項(xiàng)目的建成提升該區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)水平。房價(jià)分布出現(xiàn)了明顯的分化沙片區(qū)由于受規(guī)劃條件的限制價(jià)維持在元/平米左右，其他區(qū)域則穩(wěn)定在3600元/平米上下。5、城北供應(yīng)價(jià)格趨勢分析

城北是成都市傳統(tǒng)的物流中心和商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)的荷花池、五塊石等大型商貿(mào)中心，使得該區(qū)域內(nèi)住宅房產(chǎn)處于較低的水平。2004年一季度城北房價(jià)僅為3000元/平米左右隨著住宅需求的不斷增加及萬科等知名開發(fā)商的入住使得該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)逐漸提升年二季度房屋價(jià)格上漲為3600元/平米，漲幅近2成。（三）環(huán)線供應(yīng)價(jià)格趨勢分析從環(huán)線價(jià)格的分布來看，各環(huán)域內(nèi)房屋銷售價(jià)格均保持了平穩(wěn)的增長趨勢。內(nèi)環(huán)內(nèi)房價(jià)位居成都各區(qū)域房價(jià)之首，2004房價(jià)已達(dá)到4000元/平米以上，此后一直穩(wěn)步上漲年二季度時(shí)漲幅接近10%中可供土地的逐漸減少以及成熟的房產(chǎn)開發(fā)水平是城中房價(jià)穩(wěn)步上升的主要原因。內(nèi)~一環(huán)內(nèi)房價(jià)是各環(huán)域中房價(jià)漲幅最快的區(qū)域幅為，年二季度時(shí)房價(jià)已超過內(nèi)環(huán)價(jià)格，主要由于黌門公館、西府花園等高品質(zhì)樓盤的推出促使了該區(qū)域房價(jià)繼續(xù)走高。從2004年到2005年上半年一~二環(huán)間房價(jià)波動較大，主要由于年三季度粼江峰閣精裝外銷房的推出使得該區(qū)域房價(jià)上漲了房價(jià)又逐漸回落到該區(qū)域的正常水平。2004剛開始二~三環(huán)房價(jià)不足元平米，但經(jīng)過一年半的增長房價(jià)已上升到了3900元/平米以上由于二~三環(huán)之間隨著交通等設(shè)施的不斷完善以及土地供應(yīng)的原因使得該區(qū)域已逐步成為成都房產(chǎn)開發(fā)的主流區(qū)域。五、需求市場分析（一）銷售情況分析

1、銷售趨勢分析從住宅物業(yè)各時(shí)間段銷售情況來看體銷售情況較好整體銷售集中在80%以上第一季度新開樓盤銷售也在左右是成都市住宅市場需求旺盛春季房交會購房者問卷調(diào)查顯示求市場中投資比例較小，約占樣本量的10%，真實(shí)需求推動了住宅物業(yè)的銷售；2005年第二季度新開樓盤銷售率較低，在以上；受宏觀調(diào)控的影響，購房者觀望情緒增加，以及樓盤面市時(shí)間較短，也是其銷售率較低的重要原因；總的來看，隨著成都市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，人民生活水平的提高，隨之改善居住的需求也不斷提升；房屋開發(fā)品質(zhì)的提升，也促進(jìn)了房屋銷售；2、各區(qū)域銷售情況分析各區(qū)域整體銷售情況較為良好；城東伴隨著居住環(huán)境的迅速提升，房產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)較高，購房者對區(qū)域的認(rèn)同感急劇提升，2005春季房交會購房者問卷調(diào)查顯示，購房者首選區(qū)域中城東已與城西、城南并駕齊驅(qū)；以及城東房產(chǎn)價(jià)格較城南、城西低，性價(jià)比優(yōu)勢明顯；這些因素推動了城東住宅的銷售年第二季度，城東銷售率已在80%以上，城東住宅市場發(fā)展?jié)摿薮?；城北由于新開住宅供應(yīng)較少城北作為物流中心來人口較多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對于區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高住宅的消化能力較強(qiáng)；城北住宅價(jià)格是市區(qū)中價(jià)格最低的區(qū)域；2004年上半年銷售率在90%以上；年上半年銷售率在左右；作為物業(yè)投資性較強(qiáng)的城中住宅銷售也也較為理想上年銷售率較2004年下半年略低，也在60%以上；但在宏觀調(diào)控影響下，與城南、城西住宅均受到一定影響下半年均出現(xiàn)一定下滑得注意的是片區(qū)供應(yīng)集中，

且量較大，市場消化進(jìn)度受到一定影響；3、各環(huán)線銷售情況分析一環(huán)至二環(huán)住宅的銷售率整體較高，銷售較弱的2005年第二季度的銷售率已達(dá)50%以上方面由于該環(huán)線內(nèi)建筑品質(zhì)較高套設(shè)施較二環(huán)外完善一方面由于市民對環(huán)線的認(rèn)同感極高，與一環(huán)內(nèi)相比普遍性價(jià)比更高；二環(huán)至三環(huán)的銷售情況較好，2004年的銷售率均在以上，2005年銷售較弱，但也接近50%要是由于該環(huán)線對于希望在市區(qū)購房的購房者來說擇面更廣，性價(jià)比更高，且配套設(shè)施日益完善；但由于舊城改造，二環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量較大，環(huán)線內(nèi)配套更完善，以及住宅郊區(qū)化逐步被廣大購房者接受，這些因素分散了購房人群；一環(huán)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，城市環(huán)境良好，推動了環(huán)線住宅銷售，內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售率均在60%以上，2004年下半年銷售率在80%以上；4、不同建筑類型銷售情分析隨著市區(qū)多層住宅可供應(yīng)量的日漸減少，而市場對多層住宅需求旺盛，目前市區(qū)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，城市過去各主城區(qū)多層住宅的銷售率大多在80%左右由于市民對區(qū)域的認(rèn)同感還較低商多修建市場接受度更高的多層住宅；城西多層住宅主要集中于金沙保護(hù)片區(qū)，由于高昂的地價(jià)，目前片區(qū)內(nèi)多層住宅主要為中高檔類的城市townhouse物業(yè)，由于售價(jià)較高，目標(biāo)客戶群較窄，以及片區(qū)內(nèi)可供選擇面相對較廣，影響到了銷售進(jìn)度；市區(qū)地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，以及房屋建造成本增加，市區(qū)小高層住宅逐漸成為供應(yīng)主流，購房者隨著市場的發(fā)展，也逐漸接受，整體銷售情況均較好；值得關(guān)注的是

城北、城東片區(qū)供應(yīng)特征明顯，小高層住宅的銷售率均在90%以上，主要是由于沙河改造的完成，大大提升了城北、城東沙河沿線的居住環(huán)境，以及部分片區(qū)改造的深入，開發(fā)商對區(qū)域的關(guān)注度也增加，開發(fā)成熟度不斷提升；高層住宅供應(yīng)量較少，所處板塊環(huán)境大多較好，目前開發(fā)檔次普遍較高，推動了物業(yè)銷售；高層住宅主要分布在二環(huán)路以內(nèi)環(huán)線內(nèi)各種配套較好環(huán)境也較好，是其銷售的重要外部因素，銷售情況較好，一環(huán)內(nèi)銷售率在80%，一環(huán)至二環(huán)的銷售略低也在70%左右；小高層住宅各環(huán)線均有分布，由于市區(qū)小高層住宅已成為住宅供應(yīng)主流，購房者可選擇性較小，以及小高層住宅開發(fā)日趨成熟，對其的接受度也逐步提升，銷售率主要集中在80%左右；市區(qū)土地單價(jià)的攀升，使得多層住宅逐漸向三環(huán)以外轉(zhuǎn)移，二至三環(huán)部分區(qū)域也有相當(dāng)分布，以至二環(huán)供應(yīng)量極少，也使其銷售率最高，100%，二至三環(huán)多層住宅開始向中高檔花園洋房轉(zhuǎn)變，其銷售率也在80%以上，市區(qū)多層住宅整體銷售情況良好；5、各價(jià)格段銷售情分析5.1各價(jià)格段區(qū)域銷售情況分析隨著城東居住條件的改變，城東住宅被越來越多購房者接受，房屋開發(fā)品質(zhì)不斷提升，高檔居住物業(yè)的開發(fā)量也較大，各種檔次的住宅銷售均有不俗表現(xiàn)；城南住宅開發(fā)成熟度較高開發(fā)住宅主要為電梯公寓檔次普遍較高，部分高檔物業(yè)聚居區(qū)的售價(jià)主要在4000元/㎡以上；

城西由于各片區(qū)發(fā)展不平衡，價(jià)格段分布較廣，目前開發(fā)較為集中的區(qū)域?yàn)榻鹕彻馊A片區(qū)，且開發(fā)檔次較高，受規(guī)劃限制的金沙片區(qū)主要為高檔花園洋房，光華片區(qū)則向中高檔電梯公寓靠攏，由于區(qū)域開發(fā)較早，整體成熟度較高，市民對區(qū)域接受度較高，銷售情況較好，4500元/㎡以下的住宅銷售率均在左右；城北由于受物流中心的影響，市民接受度有限，開發(fā)檔次較其他區(qū)域低，價(jià)格分布在4000元/㎡以下，隨著城市改造的推進(jìn)，居住環(huán)境也有較大程度改善，區(qū)域內(nèi)居民對新增供應(yīng)的消化力較強(qiáng)率在70%以上/㎡以上的中低檔住宅銷售率在90%以上；5.2各價(jià)格段環(huán)線銷售分析三環(huán)內(nèi)住宅銷售主要集中在3501-4500這一價(jià)格段著生活水平的提高，人們對住宅的品質(zhì)要求不斷提高，各環(huán)線3501-4500㎡的中高檔住宅的銷售情況較好；內(nèi)環(huán)住宅主要為中高檔住宅三大商圈均位于內(nèi)環(huán)內(nèi)良好的商業(yè)氛圍，物業(yè)投資空間較大，雖然價(jià)格較高，但銷售率較好，元/㎡以上的高檔住宅銷售率在82.5%；4500元/㎡以下的中高檔住宅銷售率均在以上；內(nèi)環(huán)、內(nèi)環(huán)~一環(huán)、一環(huán)~二環(huán)除4501-5000一價(jià)格段外，其余各價(jià)格段銷售率均達(dá)到70%以上，說明二環(huán)內(nèi)仍是市民心中傳統(tǒng)的居住區(qū)域。2001—2500這一價(jià)格段僅在二~三環(huán)區(qū)域有銷售，主要是由于隨著房價(jià)的不斷上漲，二環(huán)內(nèi)難覓2500以下的住宅，2005以下的住宅僅在二三環(huán)和郊區(qū)有供應(yīng)，但低價(jià)住宅有很大的市場需求2001~2500格段的住宅銷售率為二~三環(huán)線內(nèi)最暢銷的物業(yè)，銷售率達(dá)到90.12%，居各價(jià)格段之首。

二環(huán)至三環(huán)由于各區(qū)域開發(fā)檔次的不同，價(jià)格分布較為廣泛，從2001-5001以上元/㎡均有分布；2001-3000元/㎡的低檔住宅，由于價(jià)格較低，價(jià)格競爭優(yōu)勢明顯售率也較高到80以上著環(huán)線開發(fā)檔次和品質(zhì)的提升高檔住宅占據(jù)了環(huán)線市場供應(yīng)主流，也取得了較高的銷售率；2004-2005年成都住宅市場保持供銷兩旺的局面，一度出現(xiàn)需求大于供給的局面。但是在這部分需求當(dāng)中，有兩個(gè)特點(diǎn)：第一，投資型的需求比重較低；第二，由于追漲心理造成的被動需求導(dǎo)致一部分市民提前購房，使得需求非理性的增長；5.3各價(jià)格段不同建筑形態(tài)銷售分析多層住宅一直以來是市場供應(yīng)的主流，銷售價(jià)格兩極分化嚴(yán)重，元/平米以下的多層住宅銷售情況較好，銷售率一般在80%以上，多層住宅從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的普通多層到追求品味的花園洋房都是購房者選擇的對象，但元/平米以上的高檔多層項(xiàng)目在別墅項(xiàng)目的強(qiáng)有力競爭下，銷售情況不容樂觀。低價(jià)位的小高層項(xiàng)目供應(yīng)較少，其供應(yīng)主要集中在中檔和中高檔物業(yè)，總體銷售情況較好，但不及多層住宅，對同價(jià)位的多層、高層項(xiàng)目有較大的競爭性。高層住宅主要集中在中高檔物業(yè)較高甚至達(dá)到元/平米以上，銷售率主要集中在70%左右，這些高端高層物業(yè)多集中在一環(huán)線附近，配套成熟，居住環(huán)境得天獨(dú)厚此也受到了市場的接納中海•格林威治城江峰閣。6、商品房購買對象分析數(shù)據(jù)來源;成都市房管局隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)融合度的上升，外來人口不斷增加，外來人口已成為在建商品房

購買量的第一位1月外地人在成都市區(qū)購買商品房面積萬㎡，占交易量的48.7%。住宅交易中，外地人購買面積萬㎡，所占比重為。成都經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步改善，外來購房者仍將是成都購房的生力軍；這主要是由于成都投資環(huán)境改善，城市凝聚力逐步加強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，居住環(huán)境較好；生活成本較低等因素吸引了周邊地區(qū)購房者的不斷進(jìn)入；六、發(fā)展趨勢預(yù)測（一）政策對成都房地產(chǎn)市場的影響市區(qū)內(nèi)住宅的供應(yīng)與需求在年一、二季度呈增長