甕安縣房地產市場運行報告

甕安縣房地產市場運行報告

2017年，在縣委、縣政府的正確領導下，在省州業(yè)務部門的指導下，甕安縣房地產管理局按照“融貴陽、連成渝、入長江、接珠三角”的戰(zhàn)略構想，推動“工業(yè)大發(fā)展、城鄉(xiāng)大統(tǒng)籌、農業(yè)大聚變、文旅大融合、環(huán)境大提升”五大跨越，大力實施“脫貧攻堅、基礎設施、民生改善、改革創(chuàng)新、社會治理”五大精準行動，堅持以經濟建設為中心，以全縣人民“安居樂業(yè)”為己任，突出體制創(chuàng)新和機制創(chuàng)新，強化房地產行政管理職能和服務效應，大力推進房地產各項工作協(xié)調發(fā)展。一年來，全局職工以“兩學一做”學習教育為契機，以優(yōu)異成績迎接黨的十九大為動力，緊盯工作目標，齊心協(xié)力，保證了各項工作任務目標的實現(xiàn)，為推動甕安縣經濟、社會又好又快發(fā)展起到了積極作用。一主要指標完成情況實現(xiàn)房地產開發(fā)投入22.10億元，完成州、縣下達任務數(shù)18億元的122.80%。商品房銷售4996套（間）50.45萬平方米（住房3950套41.11萬平方米、非住房1046間9.34萬平方米），占縣下達銷售50萬平方米任務的100.9%。——房屋抵押權登記共2586件，抵押面積46.86萬平方米，抵押金額13.11億元。辦理二手房交易517宗5.85萬平方米，實現(xiàn)交易金額1.14億元。辦理商品房預售2宗，建筑總面積11.36萬平方米，預售總面積10.08萬平方米（商品房預售許可7月以后劃轉到縣行政審批局）。完成房屋安全鑒定14宗。其中：私房11宗，公房3宗。成立7個住宅小區(qū)業(yè)主委員會（2個小區(qū)業(yè)委會換屆選舉），全縣成立住宅小區(qū)業(yè)主委員會達26個，占應成立小區(qū)業(yè)委會的100%。完成7家物業(yè)服務合同備案，共協(xié)調小區(qū)矛盾50次，回復信訪事項6件，與23家物業(yè)服務企業(yè)簽訂了2017年《甕安縣物業(yè)管理小區(qū)工作目標責任狀》。辦理12家房地產開發(fā)企業(yè)資質申報、3家房地產開發(fā)企業(yè)資質變更審核申報、2家房地產中介機構備案登記。完成19家房地產開發(fā)企業(yè)項目手冊的建立，一企一檔，實施企業(yè)開發(fā)全過程的監(jiān)督與跟蹤管理工作。住房價格受多種因素推動，甕安縣商品房價格處于平穩(wěn)態(tài)勢，全年商品住房均價3135元/平方米（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均數(shù)）。完善存量房網(wǎng)簽和交易資金監(jiān)管制度，辦理二手房過戶手續(xù)512宗，面積53760平方米，實現(xiàn)交易金額1.075億元。完成歸集住宅（含商業(yè)）維修資金1165萬元。募集35萬元扶貧資金，對天文鎮(zhèn)天文社區(qū)實施小康駐村“脫殼”幫扶和甕水辦事處鼓樓社區(qū)實施精準扶貧幫扶。成功舉辦為期5天的甕安縣第三屆“文明甕安·和諧人居”2017年秋季房交會，17家房地產企業(yè)攜21個盤參展?；就瓿僧Y安縣房票安置平臺系統(tǒng)的安裝使用，進一步完善《甕安縣房屋征收房票安置辦法（試行）》和《甕安縣房源房票資金結算細則》。二2017年市場運行基本情況（一）商品房剛性需求量較上年持平，但總量同比略有減少2017年商品房銷售4996套（間）50.45萬平方米（住房3950套41.11萬平方米、非住房1046間9.34萬平方米），占縣下達銷售50萬平方米任務的100.9%。同比2016年全年銷售總量和銷售面積都略有減少。具體原因：一是全縣城鎮(zhèn)化建設步伐加快，招商引資力度加大，新修建商品房在總量上符合全縣居民的剛性需求量，但呈現(xiàn)飽和態(tài)勢；二是因2014年、2015年全縣商品房開發(fā)力度大，加之生態(tài)移民工程力度加大，對全縣商品房銷售產生了一定抑制作用；三是2017年的商品房價格走勢較上年有所下降，反映出市場購房力度不足。（二）新開發(fā)建設商品房面積、二手房（存量房）過戶交易同比均呈正相關辦理商品房預售2宗，建筑總面積11.36萬平方米，預售總面積10.08萬平方米（商品房預售許可7月以后劃轉到縣行政審批局）。2017年辦理二手房（存量房）交易517宗5.85萬平方米，實現(xiàn)交易金額1.14億元。2016年二手房（存量房）交易共辦結484宗，總面積為5.32萬平方米，總交易金額為8709.22萬元，其中住房面積5.10萬平方米，非住房面積0.22萬平方米。2015年二手房（存量房）交易為363宗，交易總面積為3.76萬平方米，成交金額為6594.63萬元（該交易金額為申報價格，無可比性），其中住房交易面積為3.50萬平方米，非住房面積為0.26萬平方米。同比增長分別為33.33%、41.49%、32.07%、45.71%、750.00%。（三）商品住房均價有所上升，但幅度不大甕安縣2016年1～12月商品住房銷售均價見圖1。圖1甕安縣2016年1～12月商品住房銷售均價甕安縣2017年1～12月商品住房銷售均價見圖2。圖2甕安縣2017年1～12月商品住房銷售均價從圖1和圖2數(shù)據(jù)可以看出，2016年1～12月的商品住房均價為2600～3200元/平方米，2017年1～12月商品住房銷售均價在2700～3200元/平方米，因受到消費市場因素對價格的影響，甕安縣商品房建設符合消費者對商品房剛性需求，購買力有所增長，致使2017年商品住房均價同比2016年有所上升，但幅度不大，在可控范圍之內。（四）房地產開發(fā)投資情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，甕安縣房地產開發(fā)完成投資22.1億元，同比增長22.8%。其中，商品住房投資12.52億元，商業(yè)營業(yè)用房投資2.98億元，其他用房投資0.6億元（見表1）。表1甕安縣房地產開發(fā)投資完成情況統(tǒng)計單位：億元指標名稱數(shù)量房地產開發(fā)投資完成額22.1其中：商品住房17.52商業(yè)營業(yè)用房3.98辦公樓—其他用房0.6表1甕安縣房地產開發(fā)投資完成情況統(tǒng)計（五）商品房開發(fā)建設及銷售情況2017年，甕安縣商品房施工面積為106.6萬平方米，其中商品住房施工面積74.62萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房施工面積31.98萬平方米。商品房新開工面積72.42萬平方米，其中，商品住房新開工面積50.70萬平方米。商品房建設方面，商品房竣工面積59.97萬平方米；商品房銷售面積為50.45萬平方米，其中商品住房銷售面積41.11萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9.34萬平方米。待售商品房方面，商品房待售面積65.10萬平方米，其中商品住房待售面積17.62萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積47.46萬平方米（見表2）。表2商品房開發(fā)建設及銷售情況統(tǒng)計單位：萬平方米指標名稱數(shù)量商品房施工面積106.6其中：商品住房施工面積74.62辦公樓施工面積—商業(yè)營業(yè)用房施工面積31.98商品房新開工面積72.42其中：商品住房新開工面積50.70辦公樓新開工面積—商業(yè)營業(yè)用房新開工面積21.72商品房竣工面積59.97其中：商品住房竣工面積47.96辦公樓竣工面積—商業(yè)營業(yè)用房竣工面積12.01商品房銷售面積50.45其中：商品住房銷售面積41.11辦公樓銷售面積—商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9.34商品房待售面積65.10其中：商品住房待售面積17.62辦公樓待售面積—商業(yè)營業(yè)用房待售面積47.46表2商品房開發(fā)建設及銷售情況統(tǒng)計（六）新建商品房銷售價格甕安縣商品房價格處于平穩(wěn)態(tài)勢，全年商品住房均價3135元/平方米（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均數(shù)），縣城商品住房均價3213元/平方米。商品房租賃情況：商品住房租賃價格為6.5～10.5元/（月·平方米）；商業(yè)營業(yè)用房租賃價格為15～260元/（月·平方米）；辦公樓租賃價格為15～25元/（月·平方米）；其他商品房租賃價格為6.5元/（月·平方米）。（七）二手房交易情況辦理二手房交易517宗5.85萬平方米，實現(xiàn)交易金額1.14億元。（八）住房保障情況嚴格按國家針對保障住房的政策施行，已落實購買商品住房來解決保障對象的基本居住條件，每平方米補助500元，最高補助60平方米（每套補助30000.00元）。（1）達到交付使用條件時支付補助資金（每套30000.00元）的50%；（2）達到交付使用條件之日起6個月內支付補助資金（每套30000.00元）的30%；（3）剩余部分6個月內支付補助資金（每套30000.00元）的20%。（九）存在的主要問題一是甕安縣大力發(fā)展城市綜合建設，房地產管理局抽調參與建設人員較多，一定程度上影響了業(yè)務工作的正常開展；二是部分房地產開發(fā)項目因屬同一宗地分期開發(fā)建設，也不能進行綜合驗收，影響了整個項目的建設進度；三是由于不動產登記權屬職責職能劃轉，部分工作銜接不便；四是部分項目交付未按程序辦理，交房時和交房后糾紛較多。三當前甕安縣房地產市場運行形勢評判近幾年，受房地產政策影響，堅持調控不放松，堅決抑制投資投機需求，支持合理的自住和改善性需求，致使房地產開發(fā)企業(yè)新建工程速度明顯放緩，而購房者的投機性投資方向也發(fā)生了變化，以滿足自住住房的標準購置，但值得肯定的是，全縣房地產市場在積極調整中運行，住房均價總體趨于理性。第一，市場購買力整體回暖，購房者購房趨于理性。在國家宏觀調控背景下，全國房地產市場都處于起伏不定的狀態(tài)。但甕安縣的全縣城鎮(zhèn)建設步伐加快，招商引資力度加大，居民可支配收入有所增長，使市場總體實際購買力有所增長，因此，大多購房戶理性選擇投資方向，排除投機性投資，以滿足合理自住與改善生活為目標，導致全縣住宅銷售情況比較樂觀。第二，市場逐步向買方市場轉變。一方面，開發(fā)企業(yè)在戶型結構、房價定位方面正逐步與市場需求接軌；另一方面，開發(fā)企業(yè)更多地通過售樓廣告和增加售樓服務吸引客戶群，并采取多種打折促銷手段，這些跡象表明房地產市場正向買方市場轉變。總之，甕安縣房地產整體市場是理性、健康、穩(wěn)定發(fā)展的，是一個良性的房地產市場，為了更好地維護這個市場，應加強調整，繼續(xù)在調整中運行，并且這種調整與國家宏觀調控目標必須保持一致性。四2018年房地產市場預測綜合2017年的房地產市場運行情況來看，整體市場將趨于理性，房價趨于平穩(wěn)，上漲幅度非常有限。市場供求關系、國家調控政策不斷完善，買方市場的理性選擇將逐漸形成并占據(jù)重要地位，2018年市場預測如下。（一）去投資化的限購、限貸不可能本質上出現(xiàn)松動近幾年來，房地產市場繼續(xù)貫徹“有保有壓”原則，通過提高二套房利率及首付比例、限制三套以上貸款等措施，差別化信貸將成為抑制投資投機需求的重要手段，對合理自住和改善性需求將起到一定的保護作用。但2017年后，因受國家房地產政策關于減少二套房首付比例的影響，2018年的房地產市場在政策層面的“微調”與堅持房地產調控不動搖的“雙重標準”同時執(zhí)行，使可供銷售商品房總量保持相對平穩(wěn)，同時市場有效購買力也相對放緩。（二）城鎮(zhèn)化建設將助推全縣房地產市場持續(xù)回升甕安縣舊城改造區(qū)域位于傳統(tǒng)商業(yè)中心，土地利用面積有限，樓盤開發(fā)趨向高層化、大盤化、精品化和人性化，樓盤附加值不斷提升。城鎮(zhèn)化的進一步推進，將助推房地產市場持續(xù)回升與回暖，這有可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)較小幅度上漲的現(xiàn)象。（三）新建商品房開發(fā)、投資增幅有限受前幾年新開工建設面積比較大，特別是2013年全縣商品房預售總面積遠遠大于以往預售總面積的影響，甕安縣從土地出讓計劃、2013年和2014年已立項項目考慮，2015年已開工并預售總面積58.15萬平方米，2016年已開工并預售總面積63.03萬平方米，面積同比增長8.4%。2017年已開工并預售總面積50.45萬平方米，面積同比下降19.96%，預計2017年新開工預售總面積不會有大幅度變化。五2018年工作展望與計劃甕安縣房地產管理局根據(jù)實際工作情況，按照“發(fā)展要有新思路，改革要有新突破，開放要有新局面，各項工作要有新舉措”的總體要求，積極探索甕安縣房地產行業(yè)管理工作的新路子、新方法。在服從全縣中心工作的前提下，為推動甕安縣房地產又好又快、更好更快發(fā)展，2018年甕安縣房地產管理局主要工作思路如下。（1）改善房地產業(yè)的投資環(huán)境，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。（2）著力推進國有土地上房屋征收房票安置工作，緩解甕安縣城鎮(zhèn)化建設進程中資金壓力和減小資金缺口。（3）繼續(xù)搞好房屋安全檢查工作。（4）繼續(xù)加大對房地產市場監(jiān)管、巡查力度，加強對《房地產開發(fā)項目手冊》、房地產開發(fā)企業(yè)資質的管理，切實整治房地產交易市場和中介服務機構的違法違規(guī)行為，確保甕安縣房地產市場的健康和諧有序發(fā)展。（5）認真宣傳、貫徹落實《貴州省物業(yè)管理條例》《甕安縣商品房交付使用管理暫行辦法》《甕安縣住宅小區(qū)管理暫行辦法