某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

資料范本資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載東莞市石某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告地點(diǎn)：__________________時(shí)間：__________________說(shuō)明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過(guò)談判，協(xié)商而共同承認(rèn)，共同遵守的責(zé)任與義務(wù)，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時(shí)請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi)容世聯(lián)咨字[2003]-GW06號(hào)關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告東莞市四方集團(tuán)有限公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司對(duì)東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司投資決策時(shí)參考。我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合近十年來(lái)我們的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周?chē)嚓P(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目的實(shí)際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過(guò)我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建議。謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2002年6月20日目錄

TOC\o"1-3"

一、報(bào)告摘要

5

1.1開(kāi)發(fā)企業(yè)

5

1.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介

5

1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

5

1.4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議

6

二、項(xiàng)目概況

6

2.1項(xiàng)目綜述

6

2.1.1項(xiàng)目位置

6

2.2項(xiàng)目用地

7

2.2.1用地面積

7

2.2.2地塊形狀

8

2.2.3地塊現(xiàn)狀

8

2.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

9

2.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r

9

2.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介

9

2.3.2項(xiàng)目法律手續(xù)

10

三、項(xiàng)目投資環(huán)境

11

3.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析

11

3.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境

11

3.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境

14

3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

17

3.2.1石龍鎮(zhèn)概況

17

3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)

18

3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃

21

四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

22

4.1市場(chǎng)總體特征

22

4.2市場(chǎng)供給分析

24

4.2.1住宅供給

24

4.2.2商業(yè)供給

27

4.3市場(chǎng)需求分析

31

4.3.1住宅需求

31

4.3.2商業(yè)需求

32

五、項(xiàng)目發(fā)展定位

32

5.1項(xiàng)目SWOT分析

32

5.2發(fā)展戰(zhàn)略

33

5.3形象定位

33

5.4產(chǎn)品定位

34

5.5戶(hù)型定位

35

5.6客戶(hù)定位

35

六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃

36

6.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明

36

6.2施工進(jìn)度表

37

七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃

37

7.1項(xiàng)目總投資估算

37

7.2資金籌措計(jì)劃

39

7.3項(xiàng)目投資計(jì)劃

40

八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析

40

8.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算

40

8.1.1銷(xiāo)售收入

40

8.1.2銷(xiāo)售回款計(jì)劃

41

8.1.3銷(xiāo)售利潤(rùn)

41

8.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

41

8.3項(xiàng)目不確定性分析

42

九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議

43

十、附表附表1：施工進(jìn)度表附表2：項(xiàng)目總投資估算表附表3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表附表4：投資計(jì)劃表附表5：項(xiàng)目銷(xiāo)售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項(xiàng)目損益表附表8：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表9：貸款償還期測(cè)算表附表10：敏感性分析表十一、附件

一、報(bào)告摘要1.1開(kāi)發(fā)企業(yè)東莞市四方集團(tuán)有限公司是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資本人民幣5,500萬(wàn)元。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線(xiàn)面積54,253.84平方米，用地建筑紅線(xiàn)面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷(xiāo)售率：95%；商業(yè)銷(xiāo)售率：100%）稅后利潤(rùn)：54,114,992元成本利潤(rùn)率：25.55%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀(guān)資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。二、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目綜述2.1.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項(xiàng)目圖2：四至—東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至—南臨金沙灣花園圖4：四至—西臨金沙灣公園圖5：四至—北臨金沙灣公園2.2項(xiàng)目用地2.2.1用地面積用地紅線(xiàn)面積54,253.84平方米，用地建筑紅線(xiàn)面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線(xiàn)圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。東北角現(xiàn)有一臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：2.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介東莞市四方集團(tuán)有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊(cè)號(hào)：4419002012369；編號(hào)：NO0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號(hào)；法定代表人：彭柏銘；注冊(cè)資本：5,500萬(wàn)元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬(wàn)元）；企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營(yíng)范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含國(guó)家專(zhuān)控專(zhuān)營(yíng)項(xiàng)目）；（涉及許可證的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。營(yíng)業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。四方集團(tuán)各股東審時(shí)度勢(shì)，決定走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購(gòu)買(mǎi)大批土地用來(lái)開(kāi)發(fā)社會(huì)所需項(xiàng)目。四方集團(tuán)的土地儲(chǔ)備情況：西湖商住用地5269平方米；石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；石龍黃洲新二中對(duì)面8460平方米；茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠(chǎng)房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。2.3.2項(xiàng)目法律手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，目前項(xiàng)目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書(shū)》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。三、項(xiàng)目投資環(huán)境3.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析3.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境(1)2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長(zhǎng)2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長(zhǎng)9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長(zhǎng)7.3%。(2)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。在2002年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線(xiàn)，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線(xiàn)聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2003年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán)整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國(guó)土資源部就“清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理2003年6月5日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。3.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP及增長(zhǎng)2002年?yáng)|莞市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值672.3億元，比上年增長(zhǎng)18.4%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），固定資產(chǎn)投資總額190.1億元，增長(zhǎng)51.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225億元，增長(zhǎng)14.7%；地方財(cái)政收入55.3億元，增長(zhǎng)42.9%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1,902.4億元，比年初增長(zhǎng)21.5%，占全國(guó)的1.04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲(chǔ)蓄存款余額1001.7億元，增長(zhǎng)25.3%，占全國(guó)的1.15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，增長(zhǎng)3.7%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長(zhǎng)6.2%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2002年三大產(chǎn)業(yè)比例達(dá)到4.8:55.2:40。房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）東莞商品房施工和竣工面積2001年竣工面積達(dá)到114.8萬(wàn)平方米，主要原因是1999年市場(chǎng)的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開(kāi)工面積有所增長(zhǎng)，以后的三年內(nèi)增量會(huì)有所增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定投資比例比較表東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個(gè)百分點(diǎn)。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，從1998年開(kāi)始，投資增長(zhǎng)率維持在5%以上，其中2001年增長(zhǎng)率達(dá)到32%。預(yù)計(jì)在1-2年內(nèi)，投資增長(zhǎng)率將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。（3）商品房銷(xiāo)售面積和空置面積（2）東莞商品房銷(xiāo)售面積和空置率從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積來(lái)看，除了在1998年受外銷(xiāo)市場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)，2001年達(dá)70萬(wàn)平方米。隨著市政建設(shè)的全面鋪開(kāi)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的需求還會(huì)擴(kuò)大.空置面積在不斷擴(kuò)大，但是銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)大于竣工面積的增長(zhǎng)率，說(shuō)明東莞的消費(fèi)需求增長(zhǎng)速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢(shì)。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門(mén)，一直以來(lái)城區(qū)的優(yōu)勢(shì)都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門(mén)市場(chǎng)保持原來(lái)水平的同時(shí)，2001年城區(qū)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷(xiāo)售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境3.2.1石龍鎮(zhèn)概況石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積12.8平方公里，其中陸地面積10.36平方公里。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個(gè)部分，呈“工”字形。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱(chēng)廣東四大名鎮(zhèn)。至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?3.26萬(wàn)人（戶(hù)籍人口與外來(lái)人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺(tái)同胞2萬(wàn)多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車(chē)程約20分鐘；距莞深高速公路約5.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)（1）GDP與社會(huì)商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，GDP年增長(zhǎng)率為27.77％，社會(huì)商品零售總額年均遞增率為7.61％，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力逐步提高。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟?jì)）。2002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額43億元，人均儲(chǔ)蓄存款約3.2萬(wàn)元。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額2001~2002年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。（3）利用外資額利用外資額從2000年開(kāi)始迅速增長(zhǎng)。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬(wàn)元、125,658萬(wàn)元、114,529萬(wàn)元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.06：52.3：47.7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢(shì)，說(shuō)明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠(chǎng)200多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶(hù)石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá)10億港元；日本美能達(dá)生產(chǎn)復(fù)印機(jī)、激光打印機(jī)，年產(chǎn)量達(dá)50萬(wàn)臺(tái)；北大方正，三協(xié)精機(jī)，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3.26萬(wàn)，外來(lái)人口與戶(hù)籍人口的比例接近1：1。外來(lái)人口增長(zhǎng)快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠(chǎng)里從事技術(shù)流水線(xiàn)工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。全鎮(zhèn)將近80％的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門(mén)、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團(tuán)老城組團(tuán)——占地2.5K㎡，規(guī)劃5.75萬(wàn)人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)——占地4.1K㎡，規(guī)劃5.47萬(wàn)人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團(tuán)——占地3.1K㎡，規(guī)劃3.28萬(wàn)人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)——占地0.7K㎡，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線(xiàn)鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍(lán)帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀(guān)資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.1市場(chǎng)總體特征發(fā)展歷程在20世紀(jì)90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚末形成，1993、1994年隨著全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開(kāi)始大量出讓?zhuān)姸嗟氖姓こ添?xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出；90年代中后期隨著宏觀(guān)調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)突然升溫。發(fā)展階段由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖單位:美元總體特征石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場(chǎng)化程度低。開(kāi)發(fā)主體以本地開(kāi)發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占有壟斷地位。本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)一般是開(kāi)發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場(chǎng)（香港怡高、深圳愛(ài)地時(shí)代）。老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主要集中在新城區(qū)。老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷(xiāo)售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。寫(xiě)字樓市場(chǎng)以自建自用為主，市場(chǎng)需求不旺4.2市場(chǎng)供給分析4.2.1住宅供給（1）區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價(jià)格區(qū)間1000-1800元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無(wú)新項(xiàng)目，價(jià)格1000-1600元/㎡新城區(qū)——近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價(jià)格區(qū)間：普通住宅1200-2700元/㎡，別墅3000-10558元/㎡（2）主要住宅樓盤(pán)目前市場(chǎng)上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場(chǎng)三個(gè)新樓盤(pán)，除此之外其它樓盤(pán)均為早期住宅樓，設(shè)計(jì)理念較落后，市場(chǎng)價(jià)格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶(hù)群中有較大比例來(lái)自石龍鎮(zhèn)。（3）未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在未來(lái)2~3年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下新的供給：（4）市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋結(jié)論：4.2.2商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街（2）主要大型商業(yè)物業(yè)（3）未來(lái)商業(yè)供給（4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析結(jié)論：老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿(mǎn)足日常生活消費(fèi)，住宅底層街鋪大量存在，同時(shí)，近年出現(xiàn)大華廣場(chǎng)、富昇百貨等大型商業(yè)。西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場(chǎng)、五金電子批發(fā)市場(chǎng)以及金沙灣購(gòu)物廣場(chǎng)等。新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷(xiāo)售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場(chǎng)、龍城路等生意清淡。主要購(gòu)物行為在本地完成，區(qū)域外購(gòu)物比例較低。餐飲業(yè)不發(fā)達(dá)，餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所較少。在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識(shí)強(qiáng)。集中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合性商場(chǎng)易被消費(fèi)者認(rèn)同。4.3市場(chǎng)需求分析4.3.1住宅需求客戶(hù)——本地消化為主，中高檔客戶(hù)集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素——居住環(huán)境、價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理戶(hù)型面積要求——以3房、4房（110~150㎡）為主，2房：80~90㎡，復(fù)式：160~220㎡（3房、4房），疊拼：160~300㎡可承受價(jià)位——單價(jià)：2500元/㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/㎡以下；總價(jià)：平面住宅35萬(wàn)元以下復(fù)式30~50萬(wàn)元疊拼50~100萬(wàn)元獨(dú)立別墅300萬(wàn)元以下喜歡的樓盤(pán)規(guī)模——中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理小區(qū)配套需求——會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育、商業(yè)距工作地的時(shí)間——30分鐘以?xún)?nèi)4.3.2商業(yè)需求購(gòu)買(mǎi)商鋪對(duì)外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者購(gòu)買(mǎi)或求租商鋪用于自營(yíng)的個(gè)體商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或求租大面積商鋪用于經(jīng)營(yíng)的大型商家五、項(xiàng)目發(fā)展定位5.1項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：項(xiàng)目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開(kāi)發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)突出裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷W（劣勢(shì)）：項(xiàng)目土地成本較高項(xiàng)目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制目前周邊生活配套設(shè)施不足O（機(jī)會(huì)）：石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速石龍鎮(zhèn)人均存款3.2萬(wàn)元，市場(chǎng)需求具備增長(zhǎng)條件新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展前景看好石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷(xiāo)售快T（威脅）：石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購(gòu)買(mǎi)不足石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)是屬封閉型，需求以本地人為主石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長(zhǎng)慢，市場(chǎng)難以產(chǎn)生突變周邊延續(xù)開(kāi)發(fā)中大規(guī)模樓盤(pán)，中高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈單一產(chǎn)品的年消化量較低毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶(hù)新城區(qū)商業(yè)面積供給較多5.2發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品、泛客戶(hù)定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——最大限度利用公園和東江景觀(guān)，以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)形成本地頂級(jí)江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2——走差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢(shì)，提高素質(zhì)以提高性?xún)r(jià)比戰(zhàn)略3——控制單一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量,通過(guò)豐富產(chǎn)品類(lèi)型降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制商業(yè)供給,以街鋪形式開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略4——本地中高檔客戶(hù)的泛定位5.3形象定位項(xiàng)目形象定位——代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級(jí)低密度江景園林社區(qū)5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)不僅可以避免開(kāi)發(fā)單一產(chǎn)品市場(chǎng)容量有限和量大銷(xiāo)售周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會(huì)所圖10：開(kāi)發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀(guān)沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪5.5戶(hù)型定位結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目的戶(hù)型面積如下：住宅總計(jì)有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復(fù)式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價(jià)值和景觀(guān)資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場(chǎng)需求；商業(yè)以街鋪形式開(kāi)發(fā)，進(jìn)深15米，臨街面寬初步確定為3~6米，適合投資經(jīng)營(yíng)。5.6客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃6.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明建設(shè)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間以同類(lèi)建筑工程平均合理開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。本項(xiàng)目總建筑面積69626平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期6個(gè)月，施工期18個(gè)月，建設(shè)期共2年。建設(shè)期的安排根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。確定建設(shè)期為：前期工作從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開(kāi)始，至2005年6月工程全部竣工。銷(xiāo)售期根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目的一般銷(xiāo)售期確定，本項(xiàng)目銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)為1.5年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開(kāi)始，至2005年12月底結(jié)束。6.2施工進(jìn)度表詳見(jiàn)附表1：《施工進(jìn)度表》。七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃7.1項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算表1、土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項(xiàng)目土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。3、建筑安裝工程費(fèi)參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見(jiàn)附表3：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》。4、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第2、3項(xiàng)之和的5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按第2、3項(xiàng)之和的3%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。6、銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的1.5%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項(xiàng)目向貸款8000萬(wàn)元，期限為2年，貸款年利率按5.49%計(jì)，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（具體分析詳見(jiàn)7.2資金籌措計(jì)劃以及附表9：《貸款償還期測(cè)算表》）。8、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價(jià)的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（0.2%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（0.6%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（0.2%）等在建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。9、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為人民幣211,816,962元。7.2資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷(xiāo)售回款。根據(jù)2003年6月5日中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣2.1億元，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬(wàn)元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資源來(lái)源與運(yùn)用分析（詳見(jiàn)附表8：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》），本項(xiàng)目可申請(qǐng)8,000萬(wàn)元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬(wàn)元，貸款期為1.5年（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬(wàn)元，貸款期為1.5年（2004年1月~2005年6月）。1、自有資金：6,500萬(wàn)元。2、銀行融資：8,000萬(wàn)元。3、本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期內(nèi)（1.5年）的銷(xiāo)售回款：2004年第3、4季度：1.52億元；2005年：1.51億元；2006年：640萬(wàn)元。7.3項(xiàng)目投資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表4：《投資計(jì)劃表》。八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析8.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算8.1.1銷(xiāo)售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷(xiāo)售價(jià)格按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定。根據(jù)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷(xiāo)售期（1.5年）內(nèi)銷(xiāo)售率可達(dá)到95%；多層住宅的銷(xiāo)售率可達(dá)到95%。商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開(kāi)發(fā)，建筑面積和銷(xiāo)售價(jià)格按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定。根據(jù)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街鋪在銷(xiāo)售期（1.5年）內(nèi)銷(xiāo)售率可達(dá)到100%。銷(xiāo)售收入根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可售建筑面積的市場(chǎng)價(jià)值為321,854,091元，按住宅銷(xiāo)售率為95%，商業(yè)銷(xiāo)售率為100%計(jì)，項(xiàng)目在銷(xiāo)售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入為309,548,886元。其余未售部分及不可售的會(huì)所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。8.1.2銷(xiāo)售回款計(jì)劃根據(jù)擬定的銷(xiāo)售期和銷(xiāo)售率測(cè)算銷(xiāo)售回款額。詳見(jiàn)附表5：《項(xiàng)目銷(xiāo)售回款表》。8.1.3銷(xiāo)售利潤(rùn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的測(cè)算分析，項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為54,114,992元，成本利潤(rùn)率為25.55%。詳見(jiàn)附表7：《項(xiàng)目損益表》。8.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考