某購物中心項目可行性研究報告

杭州吳山廣場購物中心項目可行性研究報告第一部分項目概述一、項目概況太平洋購物中心地處吳山廣場商圈核心區(qū)塊，是一座集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運(yùn)動健身為一體的綜合性多功能特大型超級SHOPPINGMALL商業(yè)航母。太平洋購物中心西臨延安路，東臨定安路，南為惠民路，北為紅門局路。項目占地面積25,604㎡（容積率分別為2.0，3.0，4.96），總建筑面積約107,768㎡，由東樓、西樓和北樓建筑群組成，并形成一個互為連通的整體。建筑高度24米，建筑層數(shù)地上共5層，地下2層（其中地下一層為商場，地下二層為停車庫和設(shè)備用房）。為加快建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，杭州市近期出臺了以延安路為軸，貫穿武林、湖濱、吳山三個商圈，組成“一線三圈”特色商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。因此，太平洋購物中心作為杭州“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的重點扶植產(chǎn)業(yè)，“聚集吳山商圈人氣、提升吳山商圈氛圍”的重點工程，倍受市、區(qū)兩級政府和媒體及業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。圍如下：①西樓的全部（地上1至5層），約26,800㎡；②東樓的1至2層的大部分（除去沿定安路長約120米、進(jìn)深約16米的1樓，及沿定安路長約136米，進(jìn)深約20米的2樓浙聯(lián)房產(chǎn)自留部分），約14,351㎡；③東、西、北樓地下一層的全部，約23,314㎡；④東、西、北樓地下二層的大部分，約10,103㎡；⑤內(nèi)街，約3,116㎡。上述房產(chǎn)合計約77,684㎡，因是在建項目，還未進(jìn)行實際面積測量。3、說明=1\*GB3①本項目東樓地上一、二層部分房產(chǎn)和三層整層房產(chǎn)屬浙聯(lián)房產(chǎn)；東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局；其余均屬環(huán)球公司協(xié)議內(nèi)資產(chǎn)。上述建筑面積以房管部門最終測繪確認(rèn)為準(zhǔn)。雙方已達(dá)成共識，并將上述剩余部分面積轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。②交房時的具體裝修配套標(biāo)準(zhǔn)，在框架協(xié)議中已明確，包括中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、新風(fēng)系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、強(qiáng)弱電和智能系統(tǒng)、管道系統(tǒng)等等，并且浙聯(lián)房產(chǎn)將完成物業(yè)的內(nèi)部一次和外立面裝修。浙聯(lián)房產(chǎn)保證該物業(yè)通過規(guī)劃驗收。=3\*GB3③機(jī)動車停車庫因?qū)痈咻^高，當(dāng)時設(shè)計中已有考慮可增設(shè)機(jī)械移動式停車庫，停車泊位可增至約450輛，該物業(yè)周邊開放式公共停車位及申報建設(shè)的立體停車位，共約600—700個。=4\*GB3④西樓第五層因?qū)痈咻^高（設(shè)計為5.8m），適合經(jīng)營高檔娛樂場所。目前已有多家洽談意向部分收購。4、投資總預(yù)算及項目進(jìn)展情況①投資總預(yù)算根據(jù)環(huán)球公司測算，本項目總投資初步匡算約11.65億元。②項目進(jìn)展情況目前，項目室內(nèi)二次裝修正抓緊進(jìn)行；商場業(yè)態(tài)定位策劃已基本定局，招商引資工作正緊鑼密鼓開展，各項工作進(jìn)展順利。環(huán)球公司已在杭州注冊成立了“杭州太平洋百貨中心有限公司”，由該公司負(fù)責(zé)整個太平洋購物中心的資本運(yùn)作、對外招商和物業(yè)經(jīng)營。第二部分項目優(yōu)勢分析一、百貨業(yè)在杭州還有比較大的成長空間眾所周知，目前杭州的大型百貨公司數(shù)量較少，且主要是集中在武林廣場周邊的四家（杭大、百大、銀泰、連卡佛）和吳山商圈的解百商廈共五家，大家錯位經(jīng)營，相安無事。而且近幾年來，各家公司的銷售額每年均以20%左右的增長速度遞增，這在國內(nèi)其它城市是不可想象的。相比而言，臨近的城市如寧波和南京，大型百貨公司都在十家以上，銷售增長率就比較緩慢。又比如上海，百貨公司有100多家，競爭相當(dāng)激烈，經(jīng)營得好的百貨公司的銷售額也只是每年小幅增長（增長率為個位數(shù)）。《杭州市商業(yè)網(wǎng)點2003-2021年發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要》顯示，至2002年年底，杭州市區(qū)實現(xiàn)社會消費(fèi)零售總額426.36億元；到“十五”末期，杭州市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到1,680億元，平均每年遞增10%，人均達(dá)到5,000美元；到2021年，杭州市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到460萬，而且主要增加在城市南面區(qū)塊；2002年杭州市共接待海外游客、國內(nèi)游客分別為106萬人次和2,652萬人次，旅游產(chǎn)業(yè)增加115億元。因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消費(fèi)能力是非常強(qiáng)大的，購買力非常旺盛；另一方面也說明杭州的商貿(mào)流通業(yè)包括百貨業(yè)還有比較大的增長空間！二、商圈優(yōu)勢吳山商圈作為一個正在逐步興起的商圈，但已漸成氣候，且在不斷升溫之中。吳山商圈經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已逐步形成以商貿(mào)為主、商務(wù)為輔的集商務(wù)、餐館、休閑、娛樂、大型娛樂、專業(yè)市場為一體的全市最大綜合商貿(mào)區(qū)，人流集聚，市場活力強(qiáng)勁，人文歷史豐富，公共交通流暢。吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司，涌金廣場家樂福大型超市，清波商廈常年房產(chǎn)展示廳，吳山花鳥城專業(yè)市場，河坊街仿古游玩及餐飲一條街，耀江廣場、涌金廣場、吳山名樓、清波商廈等高檔寫字樓物業(yè)，以及上海浦東發(fā)展銀行，中信實業(yè)銀行等。據(jù)了解，位于涌金廣場的家樂福，2004年的銷售額為2.4億元，為家樂福超市在中國業(yè)績成長最快的單店之一，日前家樂福再擴(kuò)面4,000㎡。位于涌金廣場的第2層和第3層定位為流行前線廣場，目前正處于火熱招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即將于近期開業(yè)。吳山商圈是杭州最有特色的集旅游、休閑、購物、商務(wù)、餐飲、住宿等的綜合性商圈。同時，吳山商圈臨近湖濱商業(yè)特色街區(qū)，湖濱商業(yè)街區(qū)是目前杭州市政府正在打造的最高檔、最時尚、最有品位、定位為杭州城市客廳的國際名品購物街區(qū)。吳山商圈及太平洋購物中心能夠受到極大的輻射、影響及帶動作用。三、交通優(yōu)勢杭州太平洋購物中心，地理位置處在城市鬧市中心，距離吳山廣場僅200米，距著名的西子湖畔300米，距杭州火車站800米，緊臨杭州市南北交通樞紐中河高架上下匝口。杭州市地鐵1號線已于2021年6月通過國務(wù)院批準(zhǔn)，將于2021年底動工建設(shè)，2021年建成通車。地鐵1號線路從城東九堡開始，將沿延安路和西湖大道運(yùn)行，其吳山廣場站在本購物中心門口設(shè)有出入口，下個?？空臼腔疖囌?，并穿越錢塘江，將濱江高新園區(qū)、錢江新城、蕭山、富陽等周邊地區(qū)及車站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來，極大地促進(jìn)錢江兩岸的商貿(mào)人員互動，將進(jìn)一步帶動吳山商圈的人氣，提升本項目的商業(yè)價值。四、規(guī)模優(yōu)勢本項目占地面積25,604㎡，總建筑面積10多萬平方米，最大商業(yè)層面23,314㎡，且建筑結(jié)構(gòu)合理，設(shè)計現(xiàn)代，是目前杭州市乃至整個浙江省單體體量最大的商業(yè)項目之一。五、商業(yè)模式優(yōu)勢太平洋購物中心定位為SHOPPINGMALL，SHOPPINGMALL在國外是一種已經(jīng)被實踐證明的非常成功的商業(yè)模式。太平洋購物中心其商業(yè)模式和經(jīng)營理念上已經(jīng)與國際商業(yè)經(jīng)營模式接軌。SHOPPINGMALL購物中心在美國已經(jīng)風(fēng)行了近30年的時間，MALL一般是很大的建筑，在一個屋頂下有很多商店。多數(shù)MALL里包括兩個或更多的大型百貨店，它們被稱為“錨店”，意味這些店像錨一樣固定，支撐起整個商業(yè)城。在錨店連接起來的步行街上，有很多小的各式各樣的零售商店，它們依靠錨店來吸引客流。參照國外的經(jīng)驗，SHOPPINGMALL一般建造在交通比較方便、居住人口相對密集的近郊區(qū)，一方面有人氣的支撐，一方面租金也比較便宜。但中國目前正處于大規(guī)模的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村人口向城市大量地聚集，而國外一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，正處于城市人口向郊區(qū)分散的過程中。因此根據(jù)中國目前的國情，在這樣一個交通方便、商業(yè)相對成熟的商圈里建造類似SHOPPINGMALL的大型購物中心是符合中國發(fā)展的實際情況的。目前在中國運(yùn)作成功的SHOPPINGMALL中，就有我省寧波市的天一廣場。它是一個位于市中心極繁華地段的MALL，占地約20萬平方米，有百貨區(qū)、超市區(qū)、娛樂區(qū)、酒店區(qū)、數(shù)碼區(qū)、家電區(qū)、精品區(qū)、男裝區(qū)、中心廣場、水幕電影等等?，F(xiàn)有太平洋精品百貨、樂購超市、數(shù)碼廣場、蘇寧電器、新石浦飯店、麗池大浴場、新彩虹夜總會，以及各種珠寶、服飾、通訊、咖啡等店鋪，是一處真正集購物、餐飲、休閑、娛樂和旅游功能的大型購物中心。就杭州商業(yè)市場總體而言，純百貨經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)發(fā)展已日趨顯示疲態(tài)，而大型綜合類高商業(yè)物業(yè)將會逐步興起，杭州還沒有類似的大型購物中心。因此像這種類似SHOPPINGMALL的項目還是非常有前景的。六、定位優(yōu)勢本項目定位于類似SHOPPINGMALL的大型購物中心，以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專賣店等購物為輔的經(jīng)營格局。按照環(huán)球公司的布局定位，百貨擬占40%的面積，30%的面積以店中店的形式引進(jìn)一些國際品牌，另30%則是體育、健身、娛樂等休閑配套設(shè)施。與上城區(qū)體育局共同聯(lián)建的華東地區(qū)最大的室內(nèi)田徑場、游泳池等健身中心，其一流的體育設(shè)施和“全民健身運(yùn)動”的健康理念，將給太平洋購物中心的商業(yè)營運(yùn)，帶來無限的人流和商機(jī)。同時，本項目的定位充分考慮了商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，因而有效避免了由分割產(chǎn)權(quán)銷售帶來的經(jīng)營困難問題，降低了經(jīng)營者之間不必要的內(nèi)部競爭，從整體上增強(qiáng)了本項目與周邊其他項目之間的競爭力。據(jù)悉，上城區(qū)政府已要求今年年底區(qū)文化體育局名下所有的物業(yè)應(yīng)投入使用，并可以全部租用。本項目也可向體育局統(tǒng)租后再出租給其他經(jīng)營者經(jīng)營。七、政府大力支持上城區(qū)政府給吳山商圈的定位是“旅游休閑商務(wù)區(qū)，打造杭州ABD”，希望在此區(qū)域大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，并明確提出以太平洋購物中心為核心的吳山商圈要對整個上城區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)起到一個集聚、輻射和帶動作用。在最近草擬的上城區(qū)“十一·五”規(guī)劃中，明確提出太平洋購物中心要成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚地、帶動周邊商貿(mào)發(fā)展的領(lǐng)頭羊！在《2021杭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)（上海）招商引資推薦說明會推薦項目》書中，杭州太平洋購物中心項目列于被推薦的60個項目中的首位。第三部分業(yè)態(tài)定位、營銷策略及項目運(yùn)作方式本項目的目標(biāo)是要建成延安南路吳山商圈集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運(yùn)動健身為一體的綜合性多功能特大型品牌商城。一、業(yè)態(tài)定位建設(shè)環(huán)球公司已經(jīng)對購物中心各樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)作了較為深入的研究，并進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃，基本是可行的。借鑒國內(nèi)外SHOPPINGMALL的商業(yè)特征，圍繞著購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂等。我們認(rèn)為首先應(yīng)確定百貨店（在東樓1至2樓），擬考慮引進(jìn)國外品牌百貨公司，打造太平洋購物中心精品百貨；也可以面向上海和港澳招商，這是整個購物中心定位的核心。然后確定在西樓地上一至四層可考慮設(shè)綜合區(qū)和精品店，西樓五層，考慮建造娛樂城，經(jīng)營各種餐飲、娛樂項目，如KTV、桑拿、足浴等。二、營銷策略在專業(yè)顧問團(tuán)隊的協(xié)助下，考慮到百貨店、主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特點，先確定，再全面招商。在招商過程中，百貨店和主力店要提前招商，其它隨后進(jìn)行。現(xiàn)已有幾家單位意向代理招商、帶押金方式代理招商，也有帶押金方式全包招商，具體方式正在研究之中。整合各種資源，充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢，利用多種宣傳手段，對太平洋購物中心的招商、經(jīng)營管理全過程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳；同時，結(jié)合各個推廣階段的特色，制定有針對性的點式密集宣傳。三、項目運(yùn)作方式本項目運(yùn)作擬采取資本運(yùn)作和后續(xù)經(jīng)營相結(jié)合的方式。資本運(yùn)作從現(xiàn)在開始，力爭在2021年3月底前完成；后續(xù)經(jīng)營力爭在2021年中起步。第四部分財務(wù)及投資計劃本案開發(fā)階段投入資金現(xiàn)值因開發(fā)階段不同可分為開發(fā)建設(shè)階段及營運(yùn)階段，并針對投資建設(shè)階段所需花費(fèi)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)估，以下各項費(fèi)用均2021年的幣值為基準(zhǔn)，本案預(yù)定于2021年年中開幕。一、基本假設(shè)：（一）開發(fā)后階段（開幕營運(yùn)階段）約十年。（二）開發(fā)個案所涉及之層面眾多，各項財務(wù)預(yù)測仍有變量，故假設(shè)之營業(yè)收入、成本及費(fèi)用等預(yù)估，將以影響各項財務(wù)預(yù)測較小之范圍為基礎(chǔ)。（三）各項假設(shè)之?dāng)?shù)據(jù)，將依據(jù)政府單位之統(tǒng)計資料及現(xiàn)行市場實際行情為主，并考量未來物價水準(zhǔn)及各項主要計劃之營運(yùn)情形，而以高成本、低收入為原則所訂定。（四）假設(shè)土地增值幅度與物價上漲率及市場利率相等。（五）假設(shè)營業(yè)空間閑置比率每年約為1%。（六）假設(shè)折舊為50年直線攤銷，折舊比率每年約為6%。二、開發(fā)前階段（取得土地及開發(fā)許可）：開發(fā)前土地費(fèi)用支出為722,364,160元，折合樓面價約為9,300元/㎡。三、開發(fā)階段（建設(shè)施工期）假設(shè)，如表4-2-1所示：（一）開發(fā)工程之主體建筑成本約估計每平方米1,400元。（二）建設(shè)他項費(fèi)用：·公共設(shè)施及各項工程費(fèi)用：4,000,000元。·建筑設(shè)計費(fèi)用：10,857,000元?！そㄖb修費(fèi)用：約占主體建筑成本之28%?！そㄖO(shè)備費(fèi)用：約占主體建筑成本之32%?！す芾砑捌渌M(fèi)用：約占總建筑成本之5%。（三）主體建筑之平均建設(shè)單價約為每平方米5,700元。表4-2-1 建設(shè)階段各項成本估算表試算項目建筑面積（㎡）建設(shè)成本單價（元/㎡）與主體建筑成本之比例（%）金額（元）主體建筑費(fèi)用77,6841,40040108,757,600建筑裝修費(fèi)用－－1,86028144,492,240建筑設(shè)備費(fèi)用－－1,50032116,526,000公共設(shè)施及各項工程費(fèi)用－－400－－4,000,000管理及其他費(fèi)用5.00%(占總建筑成本之比例)58,263,000建筑設(shè)計費(fèi)用0.93%(占總建筑成本之比例)10,857,000合計5,700——442,895,840土地受讓金——9,300——722,364,160總計77,68415,000——1,165,260,000四、開發(fā)后階段（營運(yùn)時期）；（一）營業(yè)收入部份：·本案主要收入以商場租金收益、停車場收費(fèi)收益和物業(yè)管理費(fèi)為主要收入項目。·本案的商場營業(yè)部分，除地下一層外，設(shè)定以完全承租為主?！ど虉鲎饨鹗杖耄罕景敢虻靥幱诤贾萆虡I(yè)中心，租金按每平方米180～250元/月不等計算，并將依據(jù)所承租之樓層及營業(yè)項目不同，給予不同的租金額度，如表4-2-2所示。表4-2-2 商場租金收入估算表試算項目承租面積（㎡）百分比（%）單位租金（元/㎡·月）金額（元/㎡·月）東1F商業(yè)使用二7,00015.82101,470,000東2F商業(yè)使用三7,35116.61651,212,915西1F商業(yè)使用四5,35212.12401,284,480西2F商業(yè)使用五5,15211.6180927,360西3F商業(yè)使用六5,43212.3180977,760西4F商業(yè)使用七5,43212.3150814,800西5F商業(yè)使用八5,43212.3135733,320內(nèi)街商業(yè)使用九3,1167.0180560,340總計44,2671008,280,975(元/月)99,371,700(元/年)平均單位租金：187.1（元/㎡·月）·B2停車場收費(fèi)收入，如表4-2-4所示表4-2-4 停車收入估算表（B2停車場面積10,103㎡）試算項目單位數(shù)量(個)收費(fèi)價格(元/時)成費(fèi)時數(shù)(時)達(dá)成率(%)金額(元/日)金額(元/年)機(jī)動車4505.00126016,2005,913,000合計16,2005,913,000·商場物業(yè)管理收入，如表4-2-4所示試算項目營業(yè)面積（㎡）收費(fèi)價格（元/月·㎡）金額（元/月）金額（元/年）物業(yè)管理費(fèi)64,46510644,6507,735,800合計644,6507,735,800·出讓物業(yè)收入如表4-2-5試算項目出讓面積（㎡）出讓價格（元）金額（元）B123,31420,000466,280,000房產(chǎn)營業(yè)稅按差額價5.5%計算繳納6,411,350合計459,868,650說明：原轉(zhuǎn)讓價格為15,000元/㎡，現(xiàn)市場出讓價格為20,000元/㎡。（二）營運(yùn)管理部分，如表4-2-5所示：·廣告預(yù)算費(fèi)用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之7%?！と耸滦姓鳂I(yè)費(fèi)用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之12%。·活動企劃費(fèi)用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之5%?！ふ叟f費(fèi)用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之6%。·建物及景觀設(shè)施維護(hù)費(fèi)用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之4%。·水、電、清潔等雜項費(fèi)用：約占當(dāng)年總營業(yè)收入之3%?！けｋU費(fèi)用、保全費(fèi)用：未計五、資金融資：（一）土地融資部分：·無土地融資貸款（土地所有人為該開發(fā)者所持有）。（二）建設(shè)融資部分：將購物中心開發(fā)之土地作為擔(dān)保質(zhì)押物，以目前金融機(jī)構(gòu)核貸情況，建設(shè)融資貸款可貸得直接建設(shè)成本成數(shù)約為五成，對于本案融資額度為總營建成本25.7%，借貸之年利率約為6%，因與一般銷售住宅不同，能在建筑完成后可將賣出之部分先償還銀行貸款，故預(yù)估借貸年限假設(shè)為5年，于購物中心營運(yùn)之第一年末開始償還。表4-2-6 營運(yùn)管理支出估算表試算項目總營業(yè)收入(元/年)占當(dāng)年總營業(yè)收入之比例(%)金額(元/年)廣告預(yù)算費(fèi)用113,020,500（第一年）77,911,435人事行政作業(yè)費(fèi)用1213,562,460活動企劃費(fèi)費(fèi)用55,651,052折舊費(fèi)用66,781,230建物及景觀設(shè)施維護(hù)費(fèi)用44,520,820水、電、清潔等雜項費(fèi)用33,390,615合計41,817,585試算項目保險（全）面積（㎡）保費(fèi)單價（元/㎡·月）金額（元/㎡）保險費(fèi)用未計未計未計保全費(fèi)用未計未計未計總計41,817,585說明：第一年后總營業(yè)收益按每年5%遞增。六、各項稅負(fù)：（一）房產(chǎn)營業(yè)稅：依照土地稅法實際計算。（二）所得稅：以33%計算。七、自有資金部分：一、開發(fā)時期投入資金：(一)、土地自有資金部分：無自有資金考慮。(二)、它項投入資金部分：無自有資金考慮。二、建設(shè)時期投入資金：(一)、建設(shè)自有資金部分：建設(shè)自有資金占總建設(shè)成本52.7%，估算約為334,188,435元。(二)、其它項投入資金部分：建筑設(shè)計費(fèi)用及建設(shè)時期管理費(fèi)用,占總建設(shè)成本47.3%，約為300,000,000元。第五部分 投資回報結(jié)果分析一、成本（支出部份）估算：對于成本面估算部分包括：土地成本部份、建設(shè)成本部份、開幕后之商場管理費(fèi)用等三個部分，詳細(xì)內(nèi)容如表4-3-1所示：表4-3-1 成本支出估算表成本支出項目金額（元）成本︵支出部分︶面估算土地土地成本722,364,160建設(shè)建設(shè)成本369,775,840管理銷售費(fèi)用58,263,000建筑設(shè)計費(fèi)用10,857,000公共設(shè)施及各項工程費(fèi)用4,000,000商場管理費(fèi)用（開幕第一年）廣告預(yù)算費(fèi)用7,911,435人事行政作業(yè)費(fèi)用13,562,460活動企劃費(fèi)費(fèi)用5,651,052設(shè)備器材維護(hù)及更新費(fèi)用6,781,230建物及景觀設(shè)施維護(hù)費(fèi)用4,520,820水、電、氣等雜項費(fèi)用3,390,615保險、全費(fèi)用——合計1,207,077,585二、收益面估算：對于收益部分則包括：商店租金收入、商場物業(yè)管理收入、停車收入三個部分，詳細(xì)內(nèi)容如表4-3-2所示：表4-3-2 營運(yùn)收益估算表收益項目金額（元）收益部分商店租金99,371,700物業(yè)管理收益7,735,800商場買斷收益（地下一層）459,868,650商場租戶保證金利息未計汽車停車收入5,913,000合計(第一年總收益額)5,728,89,150說明：第一年末實際總收益為：—1,207,077,585＋572,889,150＝－634,188,435元（投入資金）。三、貸款部分及各項稅務(wù)支出部份估算：對于貸款部分則包括：建設(shè)貸款部分；稅務(wù)部分則包括所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅二個部分，均先以第一年來表示，詳細(xì)內(nèi)容如表4-3-3所示：表4-3-3 貸款稅賦估算表項目金額（元）貸款部分利息（土地）——償債支出（土地）——利息（建設(shè)）18,000,000償債支出（建設(shè)）50,000,000稅費(fèi)部分所得稅33%房產(chǎn)營業(yè)稅（B1出售）6,411,350依據(jù)上述結(jié)果進(jìn)行估算，進(jìn)行財務(wù)評估之運(yùn)算，假設(shè)投資者自有資金機(jī)會成本為15%推估，其資金成本率（折現(xiàn)率）10.74%折現(xiàn)加以計算，并以資金成本代替要求報酬率，資金成本率之計算方式如下：資金成本率=（總借款金額×借款利率+自有資金×機(jī)會成本率）/（借款金額＋自有資金金額）=（300,000,000×6%＋334,188,435×15%）÷（300,000,000＋334,188,435）=10.74%將最后各年度計算如附錄二所示，并得知其稅后現(xiàn)金流量及累積現(xiàn)金流量，結(jié)果如圖4-