標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)卓越運(yùn)營(yíng)管理模式

1房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)卓越運(yùn)營(yíng)管理模式

--從龍湖，萬(wàn)科，中海標(biāo)桿模式談房企運(yùn)營(yíng)管理中國(guó)房市說(shuō)到底是政策市，房市的剛性需求投資需求并存◆

9月土地市場(chǎng)交易活躍，成交總價(jià)普遍較高，成交總價(jià)TOP10中，第十名成交金額超過(guò)20億元。從城市分布來(lái)看，高價(jià)地塊主要分布在一線城市，二線城市僅有蘇州和重慶。從樓面地價(jià)來(lái)看，總價(jià)較高地塊樓面地價(jià)相對(duì)較高，表明高價(jià)地塊以“質(zhì)”取勝◆

住宅用地成交量連續(xù)8個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1-9月累計(jì)成交量首超去年同期水平。10重點(diǎn)城市中，除了廣州、重慶、深圳之外，其他7個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過(guò)去年同期水平。四季度是土地供應(yīng)的傳統(tǒng)旺季，隨著新一輪供地高峰的到來(lái)，住宅用地供應(yīng)量將會(huì)進(jìn)一步增加◆

北京“搶地”大戰(zhàn)又起萬(wàn)科加速布局北京。9月北京住宅用地平均溢價(jià)水平129%，創(chuàng)下1年來(lái)新高。隨著住宅市場(chǎng)銷售火爆，北京住宅用地溢價(jià)水平一直呈上升趨勢(shì)。萬(wàn)科加速北京戰(zhàn)略布局，本月斥資50億，連拿房山2宗地◆

上海地價(jià)飆升，流拍地塊榮登“地王”。9月上海土地市場(chǎng)交易活躍，地價(jià)飆升，住宅用地掛牌價(jià)和成交價(jià)創(chuàng)下歷史新高。中海地產(chǎn)以70.06億的價(jià)格拿下長(zhǎng)風(fēng)6B（B6）、7C地塊，折合樓面地價(jià)22409元/平方米。長(zhǎng)風(fēng)地塊在去年以14000元/平方米的價(jià)格掛牌，遭遇流拍◆

重慶住宅用地交易“井噴”保利地產(chǎn)連拿4宗地。9月重慶住宅用地交易火爆，成交量位居全國(guó)各大城市之首。繼拿下鴻恩寺“地王”之后，保利加快重慶布局，本月拿下4宗住宅用地一線城市風(fēng)險(xiǎn)加大，次級(jí)城市相對(duì)穩(wěn)定東部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)充分、供應(yīng)偏緊，價(jià)格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，供應(yīng)也相對(duì)充足，價(jià)格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量。2009年9月中國(guó)主要城市土地市場(chǎng)交易情況供應(yīng)情況9月土地供應(yīng)止跌反彈，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地913宗，環(huán)比增加10%，同比增加74%；推出土地面積4314萬(wàn)平方米，環(huán)比增加6%，同比增加97%。其中，推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）355宗，環(huán)比增加17%，同比增加94%；推出土地面積2380萬(wàn)平方米，環(huán)比增加30%，同比增加146%。1-9月累計(jì)供應(yīng)量首超去年同期水平。成交情況9月土地市場(chǎng)交易活躍，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地650宗，環(huán)比增加3%，同比增加169%；成交土地面積2854萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20%，同比增加97%。其中，住宅用地成交298宗，環(huán)比增加11%，同比增加247%；成交土地面積1784萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6%，同比猛增269%。住宅用地成交量連續(xù)8個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-9月累計(jì)成交量首超去年同期水平。土地拍賣9月一線城市交易活躍，沒(méi)有地塊流拍，流拍地塊仍然集中在二三線城市。本月流拍住宅用地13宗，流拍率6%。成交價(jià)格9月住宅用地樓面價(jià)格大幅上漲。本月住宅用地平均樓面地價(jià)為2691元/平方米，環(huán)比上漲37%。土地政策9月國(guó)土部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》直指囤地?！锻ㄖ芬环矫婺軌蛎迦珖?guó)建設(shè)用地使用情況，另一方面對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地產(chǎn)生一定影響。9月土地市場(chǎng)交易活躍，“地王”頻現(xiàn)，成交價(jià)格大幅上漲，中海、萬(wàn)科等大鱷加快土地市場(chǎng)布局，增加一線城市土地儲(chǔ)備。一線城市風(fēng)險(xiǎn)加大，次級(jí)城市相對(duì)穩(wěn)定東部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)充分、供應(yīng)偏緊，價(jià)格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，供應(yīng)也相對(duì)充足，價(jià)格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量。從大蕭條的經(jīng)驗(yàn)看，全球性經(jīng)濟(jì)低迷的全面恢復(fù)尚待時(shí)日全球性數(shù)量型放松貨幣政策導(dǎo)致通貨膨脹不可避免，帶來(lái)房市投資性需求全球主要經(jīng)濟(jì)體連續(xù)宣布實(shí)施數(shù)量型放松貨幣政策，中國(guó)即將被全球主要經(jīng)濟(jì)體數(shù)量型放松貨幣政策包圍，這在全球近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史上是從未有過(guò)的局面。1、世界銀行調(diào)高09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)呼吁中國(guó)政府年內(nèi)不要再出臺(tái)新的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，再刺激的話，只會(huì)把資產(chǎn)價(jià)格泡沫連同油價(jià)泡沫再刺激起來(lái)，那樣世界人民都要扛不住了。大家都需要給經(jīng)濟(jì)自然調(diào)整和修養(yǎng)生息的時(shí)間。2、最近幾月的新增貸款超萬(wàn)億。3、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題一直是內(nèi)需問(wèn)題，內(nèi)需問(wèn)題背后？高通脹、高投資、高增長(zhǎng)、高出口、高失業(yè)率長(zhǎng)期利好，短期看政策。短期調(diào)控走向長(zhǎng)期調(diào)控。房地產(chǎn)品牌企業(yè)市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升一線城市進(jìn)入難度加大，品牌企業(yè)會(huì)逐步加大二三線城市的進(jìn)入，引導(dǎo)投資需求。土地供給項(xiàng)目融資產(chǎn)品營(yíng)銷國(guó)家土地管理的日趨嚴(yán)格和土地公開(kāi)招標(biāo)政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成本的上升和資金需求的增加央行房地產(chǎn)貸款政策日趨嚴(yán)格和可能改變的預(yù)售政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難和資金鏈的更加緊張市場(chǎng)有效供給的增加和消費(fèi)者的日趨成熟，要求提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，從戰(zhàn)略到營(yíng)銷上都必須有明確的定位，不再可能僅僅憑“概念”進(jìn)行營(yíng)銷市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)的實(shí)力和管理能力要求越來(lái)越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放棄“機(jī)會(huì)主義”，從以資源為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以能力為基礎(chǔ)的競(jìng)爭(zhēng)，全面提升企業(yè)管理水平，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化將促使行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整合，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰居安思危？房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)略略導(dǎo)向的的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型型房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略企業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)力力說(shuō)重新新界定。。企業(yè)必必須在價(jià)價(jià)值鏈環(huán)環(huán)節(jié)形成成差異化化，形成成相對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，，即重視視職能戰(zhàn)戰(zhàn)略打造造；研發(fā)戰(zhàn)略略成本戰(zhàn)略略合作伙伴伴（供方方資源））戰(zhàn)略客戶關(guān)系系管理戰(zhàn)戰(zhàn)略（品品牌戰(zhàn)略略、營(yíng)銷銷戰(zhàn)略））歷經(jīng)了2019年的金融融危機(jī)和和宏觀調(diào)調(diào)控之后后，許多多企業(yè)開(kāi)開(kāi)始或重重視或反反思其運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略。如如果說(shuō)2019年的淡市市給了房房地產(chǎn)企企業(yè)充分分認(rèn)識(shí)了了自己的的機(jī)會(huì)的的話，09年的牛市市則恰恰恰給了中中國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理變革革的最佳佳機(jī)會(huì)。。房地產(chǎn)企企業(yè)必須須把握行行業(yè)發(fā)展展節(jié)奏快快速成長(zhǎng)長(zhǎng)，否則則將被邊邊緣化。。思考：業(yè)業(yè)務(wù)價(jià)值值鏈上，，我們的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力是是什么？？？房地產(chǎn)行行業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不外外乎資源源的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)與專業(yè)業(yè)能力的的競(jìng)爭(zhēng)，，我們的的優(yōu)勢(shì)在在于資源源端還是是在客戶戶端？02年：專業(yè)集成05年：企業(yè)職能戰(zhàn)略規(guī)劃06年：合作伙伴管理07年：品牌管理06年：流程管理07年：組織管控08年：第二次流程優(yōu)化09年：知識(shí)管理04年：知識(shí)管理07年：品牌管理03年：品牌管理07年：流程管理/質(zhì)量管理08年：客戶關(guān)系管理04年：品牌管理05年：客戶關(guān)系管理06年：流程管理/質(zhì)量管理07年：客戶導(dǎo)向流程管理品牌房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)都在不不遺余力力的打造造其專業(yè)業(yè)能力選擇最合合適自己己的戰(zhàn)略略方向，，構(gòu)建自自己的核核心能力力體系，，通過(guò)運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系支撐核核心能力力的建設(shè)設(shè)，是基基本的管管理邏輯輯3從戰(zhàn)略到到核心能能力的打打造12運(yùn)營(yíng)體系系對(duì)戰(zhàn)略略的支撐撐標(biāo)桿企業(yè)業(yè)給我們們帶來(lái)的的思考能力建設(shè)設(shè)與行動(dòng)動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略略戰(zhàn)略思路路與目標(biāo)標(biāo)體系價(jià)值取向向愿景公司戰(zhàn)略略體系是是一個(gè)復(fù)復(fù)雜的體體系，而而最核心心的就是是基于戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和戰(zhàn)略略思想回回答“在哪里競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、如如何競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和何時(shí)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？？”這三個(gè)問(wèn)問(wèn)題戰(zhàn)略就是是一種選選擇，一一種取舍舍，在哪哪里競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)容易選選擇，但但如何競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)卻是是需要時(shí)時(shí)間和資資源的投投入才能能積淀的的戰(zhàn)略、核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力與運(yùn)運(yùn)營(yíng)流程程產(chǎn)品研發(fā)發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略略合作伙伴伴管理戰(zhàn)戰(zhàn)略……品牌戰(zhàn)略略建立各職職能戰(zhàn)略略體系：：規(guī)劃、、流程與與制度能力建設(shè)設(shè)與行動(dòng)動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略略戰(zhàn)略思路路與目標(biāo)標(biāo)體系價(jià)值取向向愿景職能戰(zhàn)略略規(guī)劃形形成企業(yè)業(yè)的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，清晰晰的職能能戰(zhàn)略才才能使各各部門(mén)形形成合力力。規(guī)劃核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，并通通過(guò)清晰晰的職能能戰(zhàn)略實(shí)實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力專注高性性價(jià)比住住宅開(kāi)發(fā)發(fā)，在保保證產(chǎn)品品的高品品質(zhì)的情情況下價(jià)價(jià)格具備備優(yōu)勢(shì)。。全國(guó)統(tǒng)一一品牌，，保證公公司品牌牌與項(xiàng)目目品牌的的一致性性，打造造國(guó)企一一流地產(chǎn)產(chǎn)品牌以成本為為導(dǎo)向的的經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)模效益益提升企企業(yè)成本本（土地地、建造造投資等等）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力逐步走向向以客戶戶為中心心的企業(yè)業(yè)管理模模式××地產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)愿景××地產(chǎn)將努努力成為為上海及及目標(biāo)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)中領(lǐng)先先的品牌牌企業(yè)，，穩(wěn)固“××地產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)”成為上海海市著名名商標(biāo)地地位產(chǎn)品研發(fā)發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略略合作伙伴伴管理戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌與客客戶關(guān)系系管理戰(zhàn)戰(zhàn)略投融資戰(zhàn)戰(zhàn)略示例例重新思考考和提升升戰(zhàn)略性性指標(biāo)管管理土地開(kāi)發(fā)成本投資回報(bào)率現(xiàn)金流CRM戰(zhàn)略性指標(biāo)財(cái)務(wù)性指標(biāo)成本管理研發(fā)管理財(cái)務(wù)性指指標(biāo)保證證公司的的短期盈盈利能力力。戰(zhàn)略略性指標(biāo)標(biāo)保證公公司的長(zhǎng)長(zhǎng)期盈利利能力，，戰(zhàn)略性性指標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的同同時(shí)也形形成了企企業(yè)的核核心能力力，從而而保持和和增強(qiáng)了了企業(yè)的的長(zhǎng)期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，也形形成了穩(wěn)穩(wěn)定的長(zhǎng)長(zhǎng)期利潤(rùn)潤(rùn)來(lái)源。。當(dāng)前的房房地產(chǎn)外外圍形勢(shì)勢(shì)，促使使房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)加加強(qiáng)對(duì)戰(zhàn)戰(zhàn)略性指指標(biāo)的打打造，提提升企業(yè)業(yè)的管理理能力，，加強(qiáng)企企業(yè)長(zhǎng)期期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。關(guān)注形成成有效的的職能戰(zhàn)戰(zhàn)略體系系關(guān)注快速速盈利能能力龍湖的戰(zhàn)戰(zhàn)略主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國(guó)基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；示例例區(qū)域布局局：帕爾爾迪擴(kuò)張張模式－－立足重重慶，布布局全國(guó)國(guó)由北向南南從沿海海經(jīng)濟(jì)圈圈中心城城市輻射射周邊城城市群用10年左右的的時(shí)間完完成全國(guó)國(guó)基本布布局2019年進(jìn)入天天津,完成環(huán)渤渤海區(qū)域域中心城城市布局局,2009年進(jìn)入上上海、南南京基本本完成長(zhǎng)長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域中心心城市布布局，2019年、2019年從中心心城市向向板塊內(nèi)內(nèi)其他重重要城市市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2019年2019年2009年2019年業(yè)態(tài)布局局：在每每一個(gè)城城市成為為新鴻基基（不做做首置產(chǎn)產(chǎn)品，只只做再改改和豪宅宅客戶））在每一一個(gè)進(jìn)進(jìn)入的的城市市成為為NO.1或NO.2集中于于中高高端市市場(chǎng),在城市市內(nèi)進(jìn)進(jìn)行多多業(yè)態(tài)態(tài)布局局可售物物業(yè)數(shù)數(shù)量維維持在在高水水平并并快速速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)(尤其是是城市市化的的前期期和中中期)適時(shí)發(fā)發(fā)展具具高升升值潛潛力的的地標(biāo)標(biāo)性投投資物物業(yè)，，讓讓公司司也受受益于于自己己的物物業(yè)增增值城市內(nèi)內(nèi)業(yè)態(tài)態(tài)平衡衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展進(jìn)一步步擴(kuò)展展業(yè)態(tài)態(tài)在同一一城市市內(nèi)不不同業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品有有不同同的市市場(chǎng)周周期，，多業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)開(kāi)發(fā)可可使地地區(qū)公公司在在不同同業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品品間平平衡收收入，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定的發(fā)發(fā)展，，使每每一個(gè)個(gè)進(jìn)入入的城城市都都能成成為穩(wěn)穩(wěn)固的的根據(jù)據(jù)地。。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購(gòu)物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫(xiě)字樓：

龍湖國(guó)際，北部超高層寫(xiě)字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域聚聚焦，，城市市占比比優(yōu)于于區(qū)域域規(guī)模模運(yùn)用業(yè)業(yè)態(tài)與與區(qū)域域的雙雙重平平衡實(shí)實(shí)現(xiàn)持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，，分散散產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)不均均衡和和區(qū)域域周期期不金金衡帶帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在少于于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手城市市布點(diǎn)點(diǎn)的情情況下下運(yùn)用用多業(yè)業(yè)態(tài)布布局實(shí)實(shí)現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)先規(guī)規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)態(tài)雙重重平衡衡發(fā)展展風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)區(qū)域聚聚焦的的多業(yè)業(yè)態(tài)布布局單一城城市占占比優(yōu)優(yōu)于區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)模增增長(zhǎng)在城市市領(lǐng)先先與新新城市市進(jìn)入入產(chǎn)生生沖突突時(shí),城市領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)先于于新城城市進(jìn)進(jìn)入商業(yè)物物業(yè)成成為關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)持有型型商業(yè)業(yè)整體體發(fā)展展原則則：選擇性性保留留租金金價(jià)值值高或或者租租金增增長(zhǎng)快快的商商業(yè)物物業(yè)。。商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目選選擇原原則：：組織織能力力、現(xiàn)現(xiàn)金流流量、、開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)奏奏和團(tuán)團(tuán)隊(duì)迅迅速取取得成成功新公司司一年年內(nèi)謹(jǐn)謹(jǐn)慎選選擇持持有型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)面積積比例例超過(guò)過(guò)30%的單個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目；新公司司一年年后兩兩年內(nèi)內(nèi)，可可適當(dāng)當(dāng)選擇擇在商商業(yè)物物業(yè)面面積在在60%以內(nèi)的的單個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)仙姑姑，最最好立立足于于選擇擇能在在本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流流平衡衡的項(xiàng)項(xiàng)目；；新公司司三年年后可可以拿拿純商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。。增長(zhǎng)階階梯龍湖集集分權(quán)權(quán)的管管控模模式從戰(zhàn)略略到核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力最佳體體驗(yàn)：：圍繞繞客戶戶的最最佳體體驗(yàn)來(lái)來(lái)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品品和服服務(wù)以以達(dá)成成溢價(jià)價(jià)。效率提提升：：圍繞繞快速速?gòu)?fù)制制產(chǎn)品品模塊塊與服服務(wù)和和優(yōu)化化流程程來(lái)加加快開(kāi)開(kāi)發(fā)速速度。。商業(yè)增增值：：圍繞繞商業(yè)業(yè)資源源管理理和氛氛圍營(yíng)營(yíng)造來(lái)來(lái)提升升商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)和地地段價(jià)價(jià)值使命為客戶戶提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品和服服務(wù)并并影響響他們們的行行為。。在此此過(guò)程程中，，成為為卓越越的企企業(yè)并并創(chuàng)造造機(jī)會(huì)會(huì)。產(chǎn)品研研發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伙伴管管理戰(zhàn)戰(zhàn)略客戶關(guān)關(guān)系管管理戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌管管理戰(zhàn)戰(zhàn)略示例例最佳體體驗(yàn)示例例最佳體體驗(yàn)舉舉措實(shí)實(shí)例示例例效率提提升示例例效率提提升舉舉措實(shí)實(shí)例示例例商業(yè)增增值示例例商業(yè)增增值舉舉措實(shí)實(shí)例示例例集中把把握高高端客客戶的的關(guān)注注重點(diǎn)點(diǎn)，滿滿足其其需求求：內(nèi)外界界面分分明，，項(xiàng)目目與周周邊環(huán)環(huán)境形形成巨巨大反反差：：入口，，眼前前一亮亮通往項(xiàng)項(xiàng)目的的路，，已有有改變變，還還未明明顯售樓處處，趣趣意盎盎然樣板間間，親親和溫溫馨沒(méi)有植植物生生長(zhǎng)期期，營(yíng)營(yíng)造出出超乎乎客戶戶期望望的生生活環(huán)環(huán)境?。閿?shù)不不多的的硬質(zhì)質(zhì)鋪裝裝更多采采用大大量的的軟景景有生命命的園園林，，比建建筑本本身更更能打打動(dòng)人人！花盛香香醍花盛香香醍滟瀾山山香醍漫漫步精細(xì)化化的綠綠化理理念，，小尺度度上注注重植植物層層次的的搭配配！全程不同節(jié)節(jié)點(diǎn)關(guān)注客客戶感受入口外秩序序化種植雪雪松輔以低低矮的花灌灌木突出禮禮儀性與歸歸屬感入口內(nèi)部秩秩序化的銀銀杏簡(jiǎn)潔大大氣限定出出導(dǎo)向性強(qiáng)強(qiáng)烈的空間間院墻外的植植被景觀漸漸趨自然緩緩和客戶的的心態(tài)水景的加入入成為秩序序與自然的的過(guò)渡宅間近人尺尺度的灌木木花卉給客客戶心理上上的減壓入戶的處理理溫馨、私私密使客戶戶最限度放放松自我兒童戲水場(chǎng)場(chǎng)景供來(lái)訪客戶戶小孩游戲戲分不清稻草草人還是園園丁通過(guò)示范區(qū)區(qū)、售樓處處和樣板間間展示出客客戶未來(lái)的的生活場(chǎng)景景，通過(guò)體體驗(yàn)營(yíng)銷感感染客戶真實(shí)的生活活化的冰箱箱生活中水池池場(chǎng)景調(diào)味品真實(shí)實(shí)呈現(xiàn)生活中的兒兒童桌Angle女兒房相框里的留留言馬桶插座高高度的考慮慮書(shū)房一角整齊的鞋套套入門(mén)換鞋套套處配飾可可直接茶飲飲至上而下的的對(duì)細(xì)節(jié)關(guān)關(guān)注停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)識(shí)的與園林林渾然一體體煙灰缸和垃垃圾桶精致的樹(shù)根根處理維護(hù)中的大大樹(shù)露臺(tái)的燒烤烤場(chǎng)景保潔對(duì)園林林細(xì)節(jié)的維維護(hù)萬(wàn)科的戰(zhàn)略略（2019年）主要思路策略區(qū)域布局聚焦城市圈第一:萬(wàn)科必須加大已進(jìn)區(qū)域公司對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)量第二：萬(wàn)科必須加快新區(qū)域的進(jìn)入步伐，這樣才能在未來(lái)增加每個(gè)公司對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。第三：對(duì)非核心區(qū)域采取“利潤(rùn)淘汰”機(jī)制。業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品定位集約化細(xì)分價(jià)值第一步：按目前客戶細(xì)分模型對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)研分析；第二步：按支付意愿與購(gòu)買(mǎi)能力建立消費(fèi)者行為模式第三步：建立中國(guó)消費(fèi)者生命周期下特定的客戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)品（項(xiàng)目）標(biāo)準(zhǔn)化，市場(chǎng)機(jī)會(huì)，土地投資回報(bào)率，客戶滿意建立客戶細(xì)分基礎(chǔ)上的解決方案產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新第一：萬(wàn)科的產(chǎn)品創(chuàng)新是要通過(guò)以細(xì)分客戶價(jià)值為中心的產(chǎn)品線設(shè)計(jì),從而建立客戶終身鎖定模式！第二：在差異化的前提下建立起萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系第三：推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示例萬(wàn)科未來(lái)十十年的區(qū)域域擴(kuò)張結(jié)構(gòu)構(gòu)路線利潤(rùn)第二層面（（增長(zhǎng)業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域）杭州、蘇州州、常州等等長(zhǎng)三角城城市群珠海、江門(mén)門(mén)、肇慶、、長(zhǎng)沙、福福州等珠三三角城市群群大連、青島島、唐山、、保定、石石家莊等環(huán)環(huán)渤海城市市圈第三層面（（種子業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域）沿長(zhǎng)江城市市圈、沿隴隴海鐵路城城市圈、哈哈長(zhǎng)沈大城城市圈、沿沿京廣鐵路路城市圈、、濟(jì)青煙威威城市圈、、成渝沿線線城市圈、、沿南昆鐵鐵路城市圈圈第一層面（（現(xiàn)金流動(dòng)動(dòng)業(yè)務(wù)區(qū)域域）長(zhǎng)三角：上上海、南京京、無(wú)錫、、南昌、昆昆山珠三角：深深圳、廣州州、東莞、、佛山、中中山201920192009萬(wàn)科核心能能力客戶細(xì)分第二層面：：四個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)第三層面：：五個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)職業(yè)新銳（（２０％））望子成龍家家庭（２５５％）成功家庭（（２０％））幸福晚年家家庭（１５５％）務(wù)實(shí)家庭（（２０％））第一層面：：三個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)綜合性價(jià)家家庭（６６６％）職業(yè)新銳（（２５％））成功家庭（（９％）2019(需求旺盛期期)2019(需求飽合期期)2009(需求理性期期)萬(wàn)科核心能能力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場(chǎng)成熟程程度利潤(rùn)萬(wàn)科的核心心能力集中中在對(duì)客戶戶的理解和和客戶服務(wù)務(wù)萬(wàn)科的持續(xù)續(xù)優(yōu)勢(shì)對(duì)客戶的理理解更加精精細(xì)化集約約化產(chǎn)品增值從核心能力力提出的組組織要求:基于能力體體系建設(shè)新新的管理控控制體制總部職能區(qū)域職能一線職能客戶價(jià)值精精細(xì)化產(chǎn)品增值能能力精細(xì)化戰(zhàn)略略管理商業(yè)化品牌牌建設(shè)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)術(shù)創(chuàng)新資源分配與與整合共享品牌資資源標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系系列本地化市場(chǎng)場(chǎng)定位集約化項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)人力資源貯貯備系統(tǒng)體現(xiàn)客戶價(jià)價(jià)值差異化化提高資源利利用基于統(tǒng)一模模式的擴(kuò)張張本地化資源源配置速度化投資資回報(bào)縮短運(yùn)行周周期提高投資回回報(bào)核心能力規(guī)規(guī)劃轉(zhuǎn)換成成職能戰(zhàn)略略，化成對(duì)對(duì)組織的要要求企劃部：強(qiáng)強(qiáng)化集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理職職能（戰(zhàn)略略實(shí)施跟蹤蹤檢查）市場(chǎng)營(yíng)銷部部：強(qiáng)化客客戶價(jià)值增增值、品牌牌管理職能能；規(guī)劃設(shè)計(jì)部部：強(qiáng)化產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、系列列化；強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新新和住宅消消費(fèi)新概念念上的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)能力；工程管理部部：強(qiáng)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化研究究和發(fā)展；；人力資源部部：公司管管理變革；；企業(yè)文化化培養(yǎng)；強(qiáng)強(qiáng)化人力資資源儲(chǔ)備和和培養(yǎng)；強(qiáng)強(qiáng)調(diào)對(duì)重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域的績(jī)績(jī)效考核評(píng)評(píng)估。戰(zhàn)略：企劃劃部品牌：市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷部客戶：市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷部產(chǎn)品：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)部和和工程管理理部文化：人力力資源部客戶價(jià)值精精細(xì)化產(chǎn)品增值能能力示例思考：我們們基于運(yùn)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃劃的核心能能力是什么么？產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管管理戰(zhàn)略投融融資資管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略品牌牌與與客客戶戶關(guān)系系戰(zhàn)戰(zhàn)略略產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略？？某公公司司對(duì)對(duì)精精品品戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的詮詮釋釋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化只只是是一一種種戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇成本本管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略？？示例例成本本管管理理的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略思思維維：：物物業(yè)業(yè)？？客客服服？？營(yíng)營(yíng)銷銷？？客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向？？成本本管管理理的的意意識(shí)識(shí)。。通過(guò)過(guò)大大規(guī)規(guī)模模戰(zhàn)戰(zhàn)略略采采購(gòu)購(gòu)降降低低成成本本只只適適合合于于大大型型企企業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段降降低低成成本本或或者者通通過(guò)過(guò)產(chǎn)產(chǎn)品品溢溢價(jià)價(jià)降降低低相相對(duì)對(duì)成成本本則則對(duì)對(duì)大大部部分分企企業(yè)業(yè)適適用用成本本戰(zhàn)戰(zhàn)略略里里最最關(guān)關(guān)鍵鍵是是要要有有綜綜合合成成本本的的概概念念“二二次次規(guī)規(guī)劃劃””是是指指萬(wàn)萬(wàn)通通地地產(chǎn)產(chǎn)已已開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完完成成的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，根根據(jù)據(jù)居居住住需需求求的的變變化化與與時(shí)時(shí)代代發(fā)發(fā)展展的的要要求求，，由由公公司司出出資資對(duì)對(duì)已已開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完完成成的的物物業(yè)業(yè)再再次次進(jìn)進(jìn)行行““免免費(fèi)費(fèi)升升級(jí)級(jí)””，，提提升升萬(wàn)萬(wàn)通通地地產(chǎn)產(chǎn)的的物物業(yè)業(yè)品品質(zhì)質(zhì)，，讓讓物物業(yè)業(yè)保保值值增增值值，，更更超超值值地地回回報(bào)報(bào)老老客客戶戶。?！岸未我?guī)規(guī)劃劃””的的具具體體做做法法一一是是根根據(jù)據(jù)客客戶戶滿滿意意度度調(diào)調(diào)查查與與客客戶戶提提出出的的意意見(jiàn)見(jiàn)、、建建議議，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)第第三三方方規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司提提出出方方案案，，在在已已知知消消費(fèi)費(fèi)需需求求、、客客戶戶偏偏好好的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上進(jìn)進(jìn)行行““規(guī)規(guī)劃劃升升級(jí)級(jí)””，，規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)容容將將更更加加關(guān)關(guān)注注社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境、、住住宅宅安安全全、、健健康康及及使使用用的的便便利利。。二二是是對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目因因分分期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)造造成成的的一一些些臨臨時(shí)時(shí)性性設(shè)設(shè)施施重重新新規(guī)規(guī)劃劃，，不不僅僅滿滿足足功功能能需需求求還還要要滿滿足足審審美美需需求求。。““二二次次規(guī)規(guī)劃劃””的的總總目目標(biāo)標(biāo)是是提提升升客客戶戶在在產(chǎn)產(chǎn)品品使使用用中中的的舒舒適適感感、、安安全全感感和和尊尊貴貴感感。。萬(wàn)通通地地產(chǎn)產(chǎn)二二次次規(guī)規(guī)劃劃行行動(dòng)動(dòng)嚴(yán)格格控控制制成成本本，，材材料料盡盡量量選選普普通通的的材材料料。。同緯緯度度選選擇擇植植物物，，根根據(jù)據(jù)地地區(qū)區(qū)特特征征、、自自然然環(huán)環(huán)境境、、植植物物種種類類甚甚至至當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳说牡钠煤眠x選擇擇，，保保證證成成活活易易打打理理，，節(jié)節(jié)約約成成本本。。自建建苗苗圃圃基基地地，，解解決決植植物物成成活活率率的的難難題題，，快快速速更更換換，，同同時(shí)時(shí)節(jié)節(jié)約約成成本本。。合作作伙伙伴伴管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略？？將將來(lái)來(lái)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是是供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈之之間間的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，未未來(lái)來(lái)對(duì)對(duì)合合作作伙伙伴伴的的選選擇擇和和管管理理將將日日趨趨重重要要1、我我們們現(xiàn)現(xiàn)有有的的合合作作伙伙伴伴（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院、、總總包包分分包包商商、、材材料料供供應(yīng)應(yīng)商商等等））的的管管理理模模式式？？2、我我們們招招投投標(biāo)標(biāo)的的依依據(jù)據(jù)是是什什么么？？3、將來(lái)我們的的合作伙伴應(yīng)應(yīng)該具備怎么么樣的條件？？4、需要怎樣的的管理實(shí)施流流程做支撐？？中海最低價(jià)中中標(biāo)原則VS萬(wàn)科的戰(zhàn)略合合作伙伴上下游通吃還還是專業(yè)化？？廣東五虎與與萬(wàn)科中海龍龍湖等的專業(yè)業(yè)化？基于價(jià)值貢獻(xiàn)獻(xiàn)度的分級(jí)管管理體系萬(wàn)科合作伙伴伴發(fā)展計(jì)劃分享管理實(shí)踐踐1234承諾企業(yè)責(zé)任任業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)合研發(fā)流程優(yōu)化5發(fā)展計(jì)劃伙伴評(píng)價(jià)萬(wàn)科評(píng)價(jià)雙方合作關(guān)系應(yīng)注重互動(dòng)性萬(wàn)科評(píng)價(jià)伙伴以日常合作體驗(yàn)為基礎(chǔ)形成理性判斷。二者匹配狀態(tài)為深化戰(zhàn)略合合作關(guān)系，繼繼客戶、員工工第三方滿意意度調(diào)查之后后，07年首次進(jìn)行集集團(tuán)范圍內(nèi)的的第三方合作作伙伴關(guān)系調(diào)調(diào)查。重在評(píng)估，包包括日常工作表現(xiàn)現(xiàn)和企業(yè)綜合評(píng)價(jià)價(jià)兩個(gè)部分。1、項(xiàng)目品牌如如何在宣傳過(guò)過(guò)程中體現(xiàn)企企業(yè)品牌？2、產(chǎn)品的品牌牌一致性是什什么？3、品牌管理的的架構(gòu)該如何何打造？4、需要怎樣的的品牌管理實(shí)實(shí)施流程做支支撐？品牌戰(zhàn)略是企企業(yè)走向差異異化的必由之之路萬(wàn)科物業(yè)情景洋房、螞螞蟻工房萬(wàn)科地產(chǎn)優(yōu)詩(shī)美地、朗朗潤(rùn)園企業(yè)品牌類別品牌連鎖項(xiàng)目品牌牌產(chǎn)品品牌附屬品牌企業(yè)家品牌有品牌的企業(yè)業(yè)和沒(méi)有品牌牌的企業(yè)區(qū)別別在哪里？沒(méi)有品牌的企企業(yè)賣出的只是：：產(chǎn)品＋現(xiàn)金收收益有品牌的企業(yè)業(yè)賣出的是：產(chǎn)品＋現(xiàn)金收收益＋附加值＋客戶戶忠誠(chéng)Vs3從戰(zhàn)略到核心心能力的打造造12運(yùn)營(yíng)體系對(duì)戰(zhàn)戰(zhàn)略的支撐標(biāo)桿企業(yè)給我我們帶來(lái)的思思考戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必必須有精細(xì)化化的運(yùn)營(yíng)體系系支撐項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理注重對(duì)客戶的的研究；注重前期定位位設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化合作伙伴管理理客戶服務(wù)萬(wàn)科注重對(duì)客戶的的研究；注重前期項(xiàng)目目策劃精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體體系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷突出客戶服務(wù)龍湖注重規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)注重施工建造造過(guò)程成本管理理物業(yè)服務(wù)中海注重對(duì)客戶的的研究產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)研究物業(yè)服務(wù)綠城項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理理2019年以后，在學(xué)學(xué)習(xí)帕爾迪的的基礎(chǔ)上，萬(wàn)萬(wàn)科構(gòu)建了以以客戶為中心心的運(yùn)營(yíng)管理理體系客戶細(xì)分城市地圖七對(duì)眼眼睛設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化6+2步法參觀通通道工地開(kāi)開(kāi)放日日產(chǎn)品定定位七七步法法：1、客戶戶細(xì)分分2、土地地掃描描/土地屬屬性研研究3、土地地與目目標(biāo)客客戶匹匹配+競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手研研究4、項(xiàng)目目初步步定位位5、產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)測(cè)試試6、需求求價(jià)值值排序序7、面向向客戶戶的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)流流程8U體系萬(wàn)科客客戶細(xì)細(xì)分體體系社會(huì)標(biāo)標(biāo)志品味體體現(xiàn)社交娛娛樂(lè)照顧老老人孩子成成長(zhǎng)工作場(chǎng)場(chǎng)所獨(dú)立空空間生活保保障棲身居居住家庭生生命周周期家庭收收入房屋價(jià)價(jià)值彰顯地地位的的成功功家庭庭注重自自我享享受的的社會(huì)會(huì)新銳銳關(guān)心健健康的的老齡齡化家家庭注重家家庭的的望子子成龍龍家庭庭價(jià)格敏敏感的的務(wù)實(shí)實(shí)家庭庭為客戶戶在哪哪里拿拿地?土地屬屬性評(píng)評(píng)估客戶需需求清清單化化案例:天津社社會(huì)新新銳土土地屬屬性需需求清清單所在區(qū)區(qū)域是是傳統(tǒng)統(tǒng)意義義上好好的區(qū)區(qū)域所在區(qū)區(qū)域文文化氛氛圍濃濃厚所在區(qū)區(qū)域被被普遍遍認(rèn)為為是高高檔區(qū)區(qū)域所在區(qū)區(qū)域是是具有有發(fā)掘掘潛力力的新新興區(qū)區(qū)域靠近XXX等歷史史文化化區(qū)域域區(qū)域意意義靠近寫(xiě)寫(xiě)字樓樓,金融機(jī)機(jī)構(gòu)集集中的的區(qū)域域靠近繁繁華商商業(yè)區(qū)區(qū)可選擇擇的交交通工工具比比較多多方便的的交通通路線線周邊道道路好好,交通順順暢出行道道路兩兩邊景景觀好好靠近地地鐵/城鐵站站區(qū)域內(nèi)內(nèi)涵交通設(shè)設(shè)施生活設(shè)設(shè)施靠近比比較好好的醫(yī)醫(yī)院靠近大大超市市、購(gòu)購(gòu)物中中心、、餐飲飲等生生活設(shè)設(shè)施靠近大大學(xué)等等高等等教育育院校?？拷吒哔|(zhì)量量的小小學(xué)或或中學(xué)學(xué)學(xué)校?？拷珗@、、綠化化帶等等人工工景觀觀靠近運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)館等等比較較好的的健身身、休休閑設(shè)設(shè)施風(fēng)水比比較好好靠近山山、水水、運(yùn)運(yùn)河等等自然然風(fēng)景景物教育設(shè)設(shè)施休閑設(shè)設(shè)施自然環(huán)環(huán)境為客戶戶在哪哪里拿拿地?---城市地地圖城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場(chǎng)劃分重點(diǎn)片區(qū)選擇片區(qū)定位分析劃分組團(tuán)確定人群組團(tuán)發(fā)展排序公司總體發(fā)展戰(zhàn)略土地資源分析哪里的的土地地合適適誰(shuí)？？哪里有有地，，哪塊塊最好好？城市地地圖工工作流流程為目標(biāo)標(biāo)客戶戶選擇擇最佳佳土地地產(chǎn)品定定位七七步法法----如何把把普通通人變變成大大師？？沈陽(yáng)新榆土地評(píng)價(jià)與定位區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域Yes所在區(qū)域文化氛圍濃厚Yes所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域Yes所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域YesYes靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域Yes靠近繁華商業(yè)區(qū)Yes可選擇的交通工具比較多Yes方便的公交路線YesYes交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢YesYes出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院YesYes靠近大超市,購(gòu)物中心,餐飲等生活設(shè)施Yes教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校Yes靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校YesYes休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀Yes靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施Yes自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物Yes社會(huì)新新銳No.3健康養(yǎng)養(yǎng)老No.1望子成成龍No.2富貴之之家X務(wù)實(shí)之之家X27－34歲小兩口有0－11歲孩子的望子成龍家庭45－50歲的老兩口家庭，“年輕的老人”XXX★●XXXX→★XXX★X→●XX產(chǎn)品定定位七七步法法----如何把把普通通人變變成大大師？？案例：：沈陽(yáng)陽(yáng)新榆榆公館館項(xiàng)目目定位位分析已已成交交客戶戶，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目定定位驗(yàn)驗(yàn)證。。其它40%望子成龍20%健康養(yǎng)老40%成交客戶其它30％社會(huì)新銳70%到訪客戶萬(wàn)科的的每個(gè)個(gè)項(xiàng)目目從前前期拿拿地到到施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)階階段，，有七七個(gè)專專業(yè)進(jìn)進(jìn)行過(guò)過(guò)程控控制，，用萬(wàn)萬(wàn)科的的語(yǔ)言言說(shuō)就就是：：“七雙眼眼睛”做項(xiàng)目目。即即：對(duì)對(duì)于建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，，從方方案、、戶型型、材材料選選擇、、目標(biāo)標(biāo)成本本和物物業(yè)管管理方方式等等均由由前期期人員員、研研發(fā)人人員、、銷售售人員員、物物業(yè)管管理人人員、、工程程技術(shù)術(shù)人員員、采采購(gòu)管管理人人員和和成本本管理理人員員七類類專業(yè)業(yè)人員員通過(guò)過(guò)會(huì)議議或評(píng)評(píng)審形形式達(dá)達(dá)成一一致意意見(jiàn)。。7對(duì)眼睛睛做設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)前前期投資分分析實(shí)施方方案施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目基基礎(chǔ)資資料宗地自自然條條件宗地社社會(huì)條條件競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的可可行行性性分分析析規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)草草案案規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的初初步步概概念念規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)草草案案項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作控控制制性性計(jì)計(jì)劃劃《項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)指指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)書(shū)》形成成的的過(guò)過(guò)程程文文件件概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書(shū)書(shū)重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的審審核核意意見(jiàn)見(jiàn)*概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)說(shuō)明明綜合合經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)及及產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙《項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)指指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)書(shū)》項(xiàng)目目概概況況及及用用地地分分析析開(kāi)發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃與與項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總總體體計(jì)計(jì)劃劃市場(chǎng)場(chǎng)定定位位和和產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議成本本控控制制因因素素與與工工程程管管理理意意見(jiàn)見(jiàn)概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)研研究究結(jié)結(jié)論論項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)綜綜合合分分析析注：：帶帶*號(hào)號(hào)的的文文件件必必須須報(bào)報(bào)集集團(tuán)團(tuán)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部審審批批。。設(shè)計(jì)計(jì)成成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化設(shè)計(jì)計(jì)前前期期投資資分分析析實(shí)施施方方案案施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)*實(shí)施施方方案案形形成成的的過(guò)過(guò)程程文文件件規(guī)劃劃方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書(shū)書(shū)景觀觀方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書(shū)書(shū)重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的評(píng)審審結(jié)論意意見(jiàn)（詳規(guī)及及方案））報(bào)建的的政府批批復(fù)意見(jiàn)見(jiàn)物業(yè)管理理模式的的建議與與結(jié)論銷售包裝裝的建議議和要求求設(shè)計(jì)說(shuō)明明及綜合合技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)說(shuō)明明綜合技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)附錄表格格實(shí)施方案案圖紙實(shí)施方案案圖紙目目錄實(shí)施方案案圖紙深深度要求求相關(guān)部門(mén)門(mén)在本階階段的工工作成果果工程管理理部在本本階段的的工作成成果-《工程甲供供物料表表》成本管理理部在本本階段的的工作成成果-《成本測(cè)算算書(shū)》施圖設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)項(xiàng)目名稱稱、建設(shè)設(shè)地點(diǎn)設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)、批準(zhǔn)準(zhǔn)問(wèn)號(hào)項(xiàng)目概況況項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)間要要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)成果要要求現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)要求附件施工圖設(shè)設(shè)計(jì)單位位招標(biāo)文文件施工圖設(shè)設(shè)計(jì)投標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)書(shū)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)單位位中標(biāo)通通知書(shū)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)單位位合作承承諾書(shū)重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)審查文文件施工圖條條件圖會(huì)會(huì)審記錄錄基礎(chǔ)施工工圖會(huì)審審記錄全套土建建施工圖圖會(huì)審記記錄注：帶*號(hào)的文文件必須須報(bào)集團(tuán)團(tuán)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)部審審批。萬(wàn)科新里里程參觀觀通道包包裝參觀通道道與工地地開(kāi)放日日萬(wàn)科假日日風(fēng)景塔塔吊廣告告參觀通道道與工地地開(kāi)放日日UnitIntegration是單元一一體化的的英文解解釋，U8又稱之為為UnitIntegrationof8，在萬(wàn)科科金域西西嶺全面面家居解解決方案案中，U8是住宅8大創(chuàng)新體體系的簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱。代代表了在在“萬(wàn)科全面面家居解解決方案案”集團(tuán)系列列品牌中中一個(gè)專專屬于成成都的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系系和集成成化創(chuàng)新新模式，，U8成為目前前成都萬(wàn)萬(wàn)科新住住宅高品品質(zhì)居住住解決的的最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。率先在成成都實(shí)施施的8U體系萬(wàn)科西嶺嶺全面家家居U8創(chuàng)新體系系組成部部分U1公共空間間區(qū)域（（星級(jí)感感受）U2玄關(guān)空間間區(qū)域（（趣味玄玄關(guān)）U3廳房空間間系統(tǒng)（（（神奇奇）U4廚房空間間系統(tǒng)（（愉快））U5衛(wèi)浴空間間系統(tǒng)（（享受））U6收納空間間系統(tǒng)（（功能強(qiáng)強(qiáng)大）U7家政空間間系統(tǒng)（（創(chuàng)意））U8家居智能能化系統(tǒng)統(tǒng)（人性性化）萬(wàn)科客戶戶服務(wù)萬(wàn)科通過(guò)過(guò)總結(jié)帕帕爾迪的的客戶溝溝通7步法，結(jié)結(jié)合萬(wàn)科科現(xiàn)狀和和客戶需需求，提提出了萬(wàn)萬(wàn)科6+2服務(wù)法加加強(qiáng)客戶戶體驗(yàn)萬(wàn)科服務(wù)6+21帕爾迪做法3客戶體驗(yàn)2萬(wàn)科現(xiàn)狀帕爾迪七七步法1、售前客戶接待2、框架落成參觀3、成品參觀4、交付3個(gè)月后質(zhì)量檢查5、交付11個(gè)月后質(zhì)量檢查6、交付23個(gè)月后質(zhì)量檢查7、交付35個(gè)月后質(zhì)量檢查售前需求溝通售后-入伙前，，品質(zhì)、使使用方式式溝通入伙后，客客戶體驗(yàn)溝通全過(guò)程溝通通主動(dòng)服務(wù)第一步：溫溫馨牽手客戶觸點(diǎn):看樓客戶典型心心態(tài)投資價(jià)值最最大化：錢(qián)錢(qián)要花的值值降低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：廣納納信息，謹(jǐn)謹(jǐn)慎決策，，防止受騙騙和發(fā)展商相相比，心理理上占主動(dòng)動(dòng)客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)預(yù)算支出（（單價(jià)，面面積和總價(jià)價(jià)）房屋特性（（戶型、朝朝向、樓層層、得房率率等）房屋質(zhì)量（（含裝修質(zhì)質(zhì)量）小區(qū)規(guī)劃（（容積率、、綠化等））配套設(shè)施（（商業(yè)、教教育、交通通、銀行、、醫(yī)療等））物業(yè)管理服服務(wù)（安全全、社區(qū)文文化氛圍等等）地理位置保值和增值值潛力客觀條件和和不確定因因素（空氣氣、噪音等等）開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信信、實(shí)力和和品牌（三三證齊全））銷售服務(wù)（（熱情、專專業(yè)、用心心）第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容:陽(yáng)光購(gòu)樓，，提醒風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明詳細(xì)告知樓樓盤(pán)信息和和特點(diǎn)提醒項(xiàng)目周周邊風(fēng)險(xiǎn)做好參謀第二步：喜喜結(jié)連理客戶觸點(diǎn):比較、落實(shí)實(shí)、簽約客戶典型心心態(tài)心態(tài)轉(zhuǎn)為被被動(dòng)：有無(wú)無(wú)助感，易易焦慮、急急噪防止合同風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)房子和裝修修是否可能能貨不對(duì)板板合同條款是是否體現(xiàn)了了業(yè)主的合合法利益貸款的申請(qǐng)請(qǐng)和審批邊邊界房產(chǎn)證的辦辦理簽約手續(xù)便便捷認(rèn)籌方式的的公平合理理性定金數(shù)量和和退定條件件貸款銀行服服務(wù)（含銀銀行的選擇擇）貸款保險(xiǎn)服服務(wù)律師的服務(wù)務(wù)態(tài)度和專專業(yè)能力銷售人員服服務(wù)態(tài)度第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容:明確條款，，信息透明明工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明告知合同條條款降低業(yè)主無(wú)無(wú)助感方便業(yè)主辦辦理相關(guān)手手續(xù)告知業(yè)主與與萬(wàn)科的溝溝通渠道第三步:親密接觸客戶觸點(diǎn):等待客戶典型心心態(tài)憧憬未來(lái)的的美好生活活忐忑不安客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)是否按期交交樓工程質(zhì)量（（毛坯和精精裝）此前業(yè)主遇遇到什么問(wèn)問(wèn)題樓房建設(shè)進(jìn)進(jìn)展區(qū)域內(nèi)的樓樓市變化樓盤(pán)以及開(kāi)開(kāi)發(fā)商口碑碑考慮裝修設(shè)設(shè)計(jì)家具、電器器的購(gòu)買(mǎi)計(jì)計(jì)劃收樓程序了解驗(yàn)房的的專業(yè)方法法入住的費(fèi)用用搬家計(jì)劃第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容:工地開(kāi)放，，進(jìn)展通報(bào)報(bào)工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)進(jìn)展的溝通通規(guī)劃設(shè)計(jì)變變更通報(bào)工地開(kāi)放日日第四步:恭迎喬遷客戶觸點(diǎn):交付、裝修修、搬遷客戶典型心心態(tài)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)與交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一致，排排除隱患裝扮個(gè)性化化家庭客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)告知驗(yàn)房的的專業(yè)方法法和注意事事項(xiàng)發(fā)展商告知知水電、門(mén)門(mén)窗的使用用工程質(zhì)量（（毛坯和精精裝）需要裝修方方面的信息息和幫助裝飾材料的的購(gòu)買(mǎi)收樓過(guò)程應(yīng)應(yīng)該喜悅?cè)胱『蟮氖帐召M(fèi)情況說(shuō)說(shuō)明有問(wèn)題通過(guò)過(guò)何種渠道道和方式解解決我的鄰居是是誰(shuí)？質(zhì)量問(wèn)題多多長(zhǎng)時(shí)間解解決第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容:裝扮家庭、、恭賀喬遷遷工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明指引業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)樓收費(fèi)情況說(shuō)說(shuō)明便捷的入伙伙手續(xù)裝修指引第五步:噓寒問(wèn)暖客戶觸點(diǎn):居住客戶典型心心態(tài)我被持續(xù)關(guān)關(guān)注鄰里關(guān)系、、與發(fā)展商商和物業(yè)公公司的關(guān)系系客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)我的鄰居是是誰(shuí)以后有問(wèn)題題我向誰(shuí)反反映發(fā)展商會(huì)象象以前那樣樣關(guān)注我嗎嗎物業(yè)的收費(fèi)費(fèi)與繳費(fèi)我的活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所社區(qū)有哪些些活動(dòng)核心內(nèi)容:居住3個(gè)月后的居居住訪問(wèn)第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明詢問(wèn)業(yè)主需需要解決的的問(wèn)題主動(dòng)檢查房房屋質(zhì)量征詢對(duì)產(chǎn)品品和服務(wù)的的建議和意意見(jiàn)第六步:承擔(dān)責(zé)任客戶觸點(diǎn):居住客戶典型心心態(tài)如果被關(guān)注注,感到驚心社區(qū)活動(dòng)居住氛圍客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)居住的舒適適性物業(yè)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量市政配套和和小區(qū)配套套發(fā)展商會(huì)象象以前那樣樣關(guān)注我嗎嗎?我的活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所社區(qū)有哪些些活動(dòng)核心內(nèi)容:居住一年后后的質(zhì)量檢檢查第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明檢查五金配配件的完好好性檢查排水設(shè)設(shè)施通暢檢查門(mén)窗的的五金配件件檢查電氣和和燃?xì)庠O(shè)備備的安全性性+1一路同行客戶觸點(diǎn):全過(guò)程客戶典型心心態(tài)及時(shí)有效解解決我的問(wèn)問(wèn)題安全感客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)我的問(wèn)題被被重視始終言而有有信我被尊重面對(duì)問(wèn)題，，解決問(wèn)題題及時(shí)處理處理結(jié)果令令我滿意核心內(nèi)容:持續(xù)收集反反饋業(yè)主信信息,解決客戶投投訴第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行

+2四年之約+2四年之約客戶觸點(diǎn):居住客戶典型心心態(tài)如果你能做做到對(duì)我是是奢望客戶關(guān)注焦焦點(diǎn)小區(qū)的設(shè)備備老化圍墻的涂料料開(kāi)始褪色色,脫落我們的小區(qū)區(qū)沒(méi)有寬帶帶配套不完善善綠地需要改改造了安防設(shè)施需需要更新了了核心內(nèi)容:交付4年后項(xiàng)目改改造工作要點(diǎn)說(shuō)說(shuō)明:對(duì)公共部位位和設(shè)施進(jìn)進(jìn)行改善一線結(jié)合具具體項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)展工作第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問(wèn)暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化化戰(zhàn)略背后后的邏輯成熟產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品保持萬(wàn)科產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位位創(chuàng)新產(chǎn)品的的基礎(chǔ)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品的源頭保證集團(tuán)規(guī)規(guī)模擴(kuò)張的的核心龍湖的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理體系系從區(qū)域性公公司向全國(guó)國(guó)性公司的的跨越“區(qū)域聚集戰(zhàn)戰(zhàn)略”立體融如新新城市，在在同一區(qū)域運(yùn)用用系統(tǒng)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)提供多元化化產(chǎn)品“產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略”：在同一區(qū)域域掌握不同同業(yè)態(tài)與產(chǎn)產(chǎn)品習(xí)性，，以高層公寓、花園園洋房、別別墅、購(gòu)物物中心并舉舉為核心“產(chǎn)品差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略”：提供與眾不同同的中高檔與與高品質(zhì)服務(wù)務(wù)為戰(zhàn)略中心2019年-2019年2019年-2019年第一階段單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目目串聯(lián)1第二階段單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目目并聯(lián)22019年-2019年第三階段多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目目并聯(lián)32019-2019年第四階段異地?cái)U(kuò)張積累累期4從2019年起，是否能能完成從一個(gè)個(gè)區(qū)域性公司司向全國(guó)性公公司跨越?開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)標(biāo)志值得關(guān)注事件糖葫蘆型特點(diǎn)作完一個(gè)項(xiàng)目目再做下一個(gè)個(gè)魚(yú)骨型一個(gè)主脈多個(gè)個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)開(kāi)展井田型龍湖花園水晶酈城北城天街藍(lán)湖群住宅、別墅、、商業(yè)多種業(yè)業(yè)態(tài)多個(gè)項(xiàng)目目跨區(qū)域、多項(xiàng)項(xiàng)目空降進(jìn)京奇襲成都2019年，網(wǎng)上辦公公和管理信息息化平臺(tái)搭建建2019年，“仕官生生制度”戰(zhàn)略意圖探究房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與運(yùn)做住宅業(yè)態(tài)掌握握日益成熟，，并在單一業(yè)業(yè)態(tài)快速推進(jìn)進(jìn)與精耕細(xì)作作并舉歷練自己多種種業(yè)態(tài)能力，，尤為商業(yè)地地產(chǎn)表現(xiàn)出色色全國(guó)規(guī)?；瘮U(kuò)擴(kuò)張2019年4月,管理團(tuán)隊(duì)亮相相龍湖集團(tuán)架構(gòu)構(gòu)曾供職于上海海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院和長(zhǎng)江商商學(xué)院中國(guó)企企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行行研究中心的的戰(zhàn)略發(fā)展部部韋華寧博士士曾任職華潤(rùn)置置地CFO和美林證券副副總裁的財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)林鉅昌昌曾任職寶潔公公司人力資源源高級(jí)經(jīng)理的的人力資源總總監(jiān)房晟陶先先生龍湖PMO體系背后的東東西龍湖PMO體系—分級(jí)計(jì)劃管理理體系編號(hào)任務(wù)名稱執(zhí)行部門(mén)編號(hào)任務(wù)名稱執(zhí)行部門(mén)1辦理國(guó)土使用權(quán)證發(fā)展部10交房營(yíng)銷部2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部11交房完成95%營(yíng)銷部3完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部12售樓處、樣板房開(kāi)放營(yíng)銷部4完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部13取得預(yù)售許可證營(yíng)銷部5完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部14開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷部6取得施工許可證工程部15完成40%銷售營(yíng)銷部7項(xiàng)目開(kāi)工工程部16完成70%銷售營(yíng)銷部8景觀施工進(jìn)場(chǎng)工程部17完成95%銷售營(yíng)銷部9竣工備案工程部如項(xiàng)目分期,則上述關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)相應(yīng)分解解到各期根據(jù)項(xiàng)目具體體情況，集團(tuán)團(tuán)可在與區(qū)域域公司協(xié)商一一致的基礎(chǔ)上上增加部分關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)編號(hào)分級(jí)相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案

4項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板

龍湖PMO體系—節(jié)點(diǎn)成果管理理體系龍湖PMO體系—會(huì)議管理體系系龍湖PMO體系—知識(shí)管理體系系龍湖PMO體系—知識(shí)管理體系系提供路徑員工可每月或或不定期的在在知識(shí)建議模模塊向公司提提出建議（原原OA計(jì)劃總結(jié)模塊塊不再使用））；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員員可在項(xiàng)目過(guò)過(guò)程中或項(xiàng)目目結(jié)束時(shí)就可可上升為公司司知識(shí)的階段段性成果及其其他相關(guān)內(nèi)容容提出建議管理人員地區(qū)公司設(shè)知知識(shí)專員1名，由PMO召集人或綜合合能力突出的的職能負(fù)責(zé)人人擔(dān)任，集團(tuán)團(tuán)設(shè)知識(shí)專員員1名，由集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)職能負(fù)責(zé)責(zé)人或人力資資源職能負(fù)責(zé)責(zé)人擔(dān)任。知知識(shí)專員對(duì)要要實(shí)施的改進(jìn)進(jìn)建議應(yīng)保持持積極而謹(jǐn)慎慎的態(tài)度，須須在調(diào)研基礎(chǔ)礎(chǔ)上推動(dòng)建議議的完善和落落實(shí)。知識(shí)專員進(jìn)行行評(píng)價(jià)回復(fù)時(shí)時(shí)可參考員工工評(píng)議，但須須獨(dú)立作出審審慎的價(jià)值判判斷評(píng)分規(guī)則建議上升為知知識(shí)的關(guān)鍵在在于可實(shí)施性性，知識(shí)管理理積分為評(píng)定定已實(shí)施建議議價(jià)值貢獻(xiàn)大大小的計(jì)量標(biāo)標(biāo)尺，分為4個(gè)等級(jí)：（1）、暫無(wú)實(shí)施施價(jià)值的建議議為0-40分；（2）、已實(shí)施的的具體業(yè)務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)改進(jìn)建議議為40-100分；（3）、已實(shí)施的的地區(qū)公司制制度、流程、、指引、模版版改進(jìn)建議100-500分；（4）、已在集團(tuán)團(tuán)實(shí)施或在其其他地區(qū)公司司推廣的改進(jìn)進(jìn)建議為500-1000分?；貜?fù)類型員工提出的建建議須在知識(shí)識(shí)管理系統(tǒng)中中進(jìn)行公示。。知識(shí)專員對(duì)對(duì)所有建議必必須給予回復(fù)復(fù)，以保持員員工的知識(shí)創(chuàng)創(chuàng)造熱情?；鼗貜?fù)內(nèi)容分5類：（1）、0-40分的建議回復(fù)復(fù)：建議有一一定的參考價(jià)價(jià)值，但暫時(shí)時(shí)無(wú)實(shí)施價(jià)值值；（2）、40-100分的建議回復(fù)復(fù)：感謝您提提出的改進(jìn)建建議，建議現(xiàn)現(xiàn)已落實(shí)到具具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)的改進(jìn)；（3）、100-500分的建議回復(fù)復(fù)：感謝您提提出的改進(jìn)建建議，建議現(xiàn)現(xiàn)已落實(shí)到部部門(mén)或公司的的制度、流程程、指引、模模版的改進(jìn)；；（4）、500-1000分的建議回復(fù)復(fù)：感謝您提提出的改進(jìn)建建議，建議現(xiàn)現(xiàn)已落實(shí)到集集團(tuán)的制度、、流程、指引引、模版的改改進(jìn)或推廣到到其他地區(qū)公公司；（5）、建議修改改回復(fù)：建議議有實(shí)施價(jià)值值，但請(qǐng)?jiān)赬X方面進(jìn)一步完完善。龍湖的人力資資源管理空降兵兵仕官生生.半成品品123示例成活率率在70％以上上半年進(jìn)進(jìn)入了了狀態(tài)態(tài)，兩兩年弄弄懂一一小““片兒兒”，，四年年獨(dú)擋擋一小小“面面兒””，六六年搞搞定一一小““塊兒兒”，，八年年能夠夠穿成成“串串兒””，十十年以以上成成個(gè)““腕兒兒在入職職一兩兩年內(nèi)內(nèi)就開(kāi)開(kāi)始承承擔(dān)關(guān)關(guān)鍵職職責(zé)。。為為知識(shí)識(shí)管理理做出出杰出出貢獻(xiàn)獻(xiàn)。三管齊齊下找找人才才---龍湖集集團(tuán)總總經(jīng)理理及各各個(gè)地地區(qū)公公司的的總經(jīng)經(jīng)理，，每年年工作作時(shí)間間中至至少有有25％以上上都是是在面面試人人。仕官生生校園園招聘聘計(jì)劃劃仕官生生計(jì)劃劃校園大大使龍湖地地產(chǎn)Mini—EMBA龍湖的的人力力資源源管理理1234造人才才示例三倍努努力一個(gè)人人兩份工工資四倍成成長(zhǎng)速速度團(tuán)隊(duì)培培養(yǎng)龍湖的的人力力資源源管理理重績(jī)效效管理理而非非考核核龍湖認(rèn)認(rèn)為績(jī)績(jī)效重重在““管理理”而而非““考核核”，，考核核并非非必須須的手手段，，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓すぷ髁髁鞒瘫颈旧砭途湍苓_(dá)達(dá)到促促進(jìn)績(jī)績(jī)效的的目的的。量化目目標(biāo)容容易有有些時(shí)時(shí)候會(huì)會(huì)導(dǎo)致致偏離離管理理初衷衷，比比如，，如果果給投投資發(fā)發(fā)展部部員工工設(shè)定定“每每年拿拿地100萬(wàn)平米米”的的量化化指標(biāo)標(biāo)，很很可能能導(dǎo)致致激勵(lì)勵(lì)員工工不顧顧成本本拿地地的結(jié)結(jié)果，，尤其其是在在目前前整個(gè)個(gè)行業(yè)業(yè)正處處于風(fēng)風(fēng)云多多變的的“戰(zhàn)戰(zhàn)國(guó)時(shí)時(shí)期””，很很難用用不變變的數(shù)數(shù)字指指標(biāo)衡衡量瞬瞬息萬(wàn)萬(wàn)變的的實(shí)際際情況況。龍湖就就是在在建立立85分的流流程、、招聘聘90到95分的人人才，，創(chuàng)造造一種種充分分授權(quán)權(quán)、自自由創(chuàng)創(chuàng)新的的環(huán)境境，最最終使使得員員工把把結(jié)果果普遍遍做到到90－95分。龍湖的的人力力資源源管理理3從戰(zhàn)略略到核核心能能力的的打造造12運(yùn)營(yíng)體體系對(duì)對(duì)戰(zhàn)略略的支支撐標(biāo)桿企企業(yè)給給我們們帶來(lái)來(lái)的思思考標(biāo)桿學(xué)學(xué)習(xí)的的目的的在于于開(kāi)拓拓思路路、尋尋找差差距和和借鑒鑒學(xué)習(xí)習(xí)，不不在于于模仿仿和移移植瞄準(zhǔn)學(xué)學(xué)習(xí)標(biāo)桿管管理的的基本本思想想就是是要求求企業(yè)業(yè)打破破自身身束縛縛，拓拓寬視視野，，向業(yè)業(yè)內(nèi)外外最優(yōu)優(yōu)秀的的企業(yè)業(yè)學(xué)習(xí)習(xí)，博博采他他人之之長(zhǎng)為為己所所用。。界定定差差距距標(biāo)桿桿管管理理以以追追求求卓卓越越為為最最高高境境界界，，以以業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)外外最最優(yōu)優(yōu)秀秀的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)或或?qū)崒?shí)踐踐為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，為為企企業(yè)業(yè)在在管管理理實(shí)實(shí)踐踐中中提提供供了了可可比比較較的的參參照照系系數(shù)數(shù)，，使使企企業(yè)業(yè)始始終終向向最最新新、、最最高高目目標(biāo)標(biāo)看看齊齊。。變革革創(chuàng)創(chuàng)新新標(biāo)桿桿管管理理的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)是是變變革革創(chuàng)創(chuàng)新新，，是是要要站站在在巨巨人人的的肩肩膀膀上上而而比比巨巨人人更更高高。。標(biāo)標(biāo)桿桿管管理理要要求求企企業(yè)業(yè)以以學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)模模仿仿為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，進(jìn)進(jìn)而而通通過(guò)過(guò)變變革革創(chuàng)創(chuàng)新新實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)超超越越。。最佳佳實(shí)實(shí)踐踐標(biāo)桿桿管管理理的的關(guān)關(guān)鍵鍵是是成成為為最最佳佳實(shí)實(shí)踐踐。。無(wú)無(wú)論論是是學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)模模仿仿還還是是變變革革與與創(chuàng)創(chuàng)新新，，都都要要通通過(guò)過(guò)最最佳佳實(shí)實(shí)踐踐來(lái)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。避免免暈暈輪輪效效應(yīng)應(yīng)在選選擇擇典典范范企企業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)，，當(dāng)當(dāng)心心不不要要落落入入““暈暈輪輪效效應(yīng)應(yīng)””（（haloeffect）。。1正暈暈輪輪效效應(yīng)應(yīng)：：大大家家往往往往會(huì)會(huì)認(rèn)認(rèn)為為一一個(gè)個(gè)杰杰出出的的公公司司各各方方面面都都是是優(yōu)優(yōu)異異的的，，其其實(shí)實(shí)未未必必；；2負(fù)暈暈輪輪效效應(yīng)應(yīng)：：某某些些公公司司可可能能整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)低低迷迷，，但但其其某某些些功功能能活活動(dòng)動(dòng)或或作作業(yè)業(yè)方方式式也也許許是是最最佳佳，，而而在在負(fù)負(fù)暈暈輪輪效效應(yīng)應(yīng)下下人人們們往往往往認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)不不到到。。只要要你你努努力力，，小小企企業(yè)業(yè)也也可可以以成成為為一一個(gè)個(gè)很很優(yōu)優(yōu)秀秀的的企企業(yè)業(yè)---某家家被被萬(wàn)萬(wàn)科科稱稱為為最最值值得得尊尊敬敬的的對(duì)對(duì)手手的的關(guān)關(guān)鍵鍵能能力力體體系系總結(jié)結(jié)正確確的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)自自己己正確確的的應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)環(huán)環(huán)境境正確確的的武武裝裝自自己己謝謝謝??！歡歡迎迎交交流流成為為實(shí)實(shí)施施落落地地最最卓卓越越的的中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)管管理理咨咨詢?cè)儥C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)!chinajunhan房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)與與管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)及及建建筑筑解解決決方方案案事事業(yè)業(yè)部部市場(chǎng)場(chǎng)總總監(jiān)監(jiān)王王勇勇房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)流流程程特特色色及及發(fā)發(fā)展展房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目全全生生命命周周期期管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)營(yíng)營(yíng)銷銷及及客客戶戶關(guān)關(guān)系系管管理理地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)信信息息化化三三部部曲曲房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程預(yù)算算及及成成本本管管理理土地地獲取取項(xiàng)目目策劃劃產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)工程程管理理結(jié)算算售樓樓工程程采購(gòu)購(gòu)?fù)顿Y資策劃劃資金金管管理理人力力資資源源管管理理售后后服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)行政政管管理理財(cái)務(wù)務(wù)管管理理常見(jiàn)見(jiàn)問(wèn)問(wèn)題題三算算甲供供材材套定定額額人材材機(jī)機(jī)三通通一一平平設(shè)計(jì)計(jì)變變更更現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽簽證證超合合同同付付款款房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)全全生生命命周周期期業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)進(jìn)程程項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理土地地獲獲取取項(xiàng)目目策策劃劃規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)營(yíng)銷銷管管理理采購(gòu)購(gòu)管管理理客戶戶服服務(wù)務(wù)工程程管管理理物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)土地地招招拍拍掛掛配配合合功能能配配套套建建設(shè)設(shè)市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)綜合合策策劃劃和和系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)目目計(jì)計(jì)劃劃管管理理合作作伙伙伴伴管管理理人力力資資源源管管理理財(cái)務(wù)務(wù)管管理理項(xiàng)目計(jì)劃管理土地獲取商業(yè)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)采購(gòu)管理商業(yè)管理工程管理運(yùn)營(yíng)合作

洽談物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷策劃組織招商鋪面銷售投資資管管理理能能力力項(xiàng)目目管管理理能能力力價(jià)值值交交付付能能力力資源源管管理理能能力力政府府公公關(guān)關(guān)和和資資本本運(yùn)運(yùn)作作能能力力項(xiàng)目管理理和成本本控制能能力價(jià)值交付付和客戶戶經(jīng)營(yíng)能能力某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)組組織架構(gòu)構(gòu)圖投資規(guī)模模大利潤(rùn)回報(bào)報(bào)高項(xiàng)目周期期久產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)長(zhǎng)且復(fù)雜雜政府關(guān)系系依賴度度高房地產(chǎn)行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)迅速發(fā)展展的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入新階段段，資金金和土地地成為驅(qū)驅(qū)動(dòng)企業(yè)業(yè)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張的核核心，而而規(guī)模的的快速擴(kuò)擴(kuò)張已成成為很多多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展目目標(biāo)房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展歷程房地產(chǎn)行行業(yè)流程程特色及及發(fā)展房地產(chǎn)行行業(yè)項(xiàng)目目全生命命周期管管理房地產(chǎn)行行業(yè)營(yíng)銷銷及客戶戶關(guān)系管管理地產(chǎn)行業(yè)業(yè)信息化化三部曲曲入伙知識(shí)管理客戶關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全生生命周期期業(yè)務(wù)流流程與管管理規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)管理客戶關(guān)系工程圖紙成本進(jìn)度管理施工知識(shí)管理客戶關(guān)系采購(gòu)管理工程圖紙質(zhì)量管理成本進(jìn)度管理項(xiàng)目前期論證、立項(xiàng)知識(shí)管理成本管理銷售知識(shí)管理客戶關(guān)系售樓管理工程圖紙租賃管理成本進(jìn)度管理現(xiàn)金流進(jìn)度成本質(zhì)量房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理核心要要素房地產(chǎn)企企業(yè)成本本管理的的方向房地產(chǎn)企企業(yè)的成成本管理理難在哪哪里？成本發(fā)生生的周期較較長(zhǎng)成本控制制環(huán)節(jié)多、、流程復(fù)雜雜缺乏實(shí)用用的數(shù)字化化管理工具具成本執(zhí)行行過(guò)程中的的變動(dòng)性大大不同項(xiàng)目目之間差異異性大成本構(gòu)成復(fù)雜難缺乏規(guī)范范的成本本管理制制度和體體系無(wú)法對(duì)目目標(biāo)成本本進(jìn)行精精確的測(cè)測(cè)算利潤(rùn)設(shè)計(jì)計(jì)變更、、現(xiàn)場(chǎng)簽簽證難以以有效控控制難以實(shí)時(shí)時(shí)了解大大量工程程合同的的執(zhí)行進(jìn)進(jìn)度無(wú)法準(zhǔn)確確掌握項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過(guò)程中中最新動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本難以精確確制定資資金計(jì)劃劃缺乏對(duì)成成本歷史史數(shù)據(jù)的的積累和和分析目前項(xiàng)目目成本管管理工作作中存在在的主要要問(wèn)題目標(biāo)成本本逐級(jí)分解解成本戰(zhàn)略略作業(yè)成本本動(dòng)態(tài)成本責(zé)任成本目標(biāo)成本誰(shuí)來(lái)做？？做什么？？怎么做？？如何評(píng)價(jià)價(jià)？制度固化化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控控過(guò)程控制制實(shí)際做做得如如何？？用數(shù)據(jù)據(jù)說(shuō)話話及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)并并解決決問(wèn)題題建立成成本管管理體體系目標(biāo)成成本目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的、、在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過(guò)努努力所所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的的成本本目標(biāo)標(biāo)；是是項(xiàng)目目成本本的控控制線線通過(guò)確確定責(zé)責(zé)任主主體和和評(píng)價(jià)價(jià)部門(mén)門(mén)，來(lái)來(lái)保證證整體體成本本的合合理性性和先先進(jìn)性性令全全員實(shí)實(shí)施自自覺(jué)的的成本本管理理行為為。責(zé)任成成本是通過(guò)過(guò)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)各個(gè)個(gè)作業(yè)業(yè)過(guò)程程進(jìn)行行成本本控制制，實(shí)實(shí)現(xiàn)降降低成成本的的目的的。全全過(guò)程程、全全員、、全方方位的的成本本控制制。作業(yè)成成本成本管管理體體系的的建立立是成成本控控制的的基礎(chǔ)礎(chǔ)成本管管理解解決方方案--建立成成本管管理體體系動(dòng)態(tài)成成本是項(xiàng)目目實(shí)施施過(guò)程程中各各個(gè)時(shí)時(shí)期體體現(xiàn)的的預(yù)期期成本本結(jié)果果。目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的、、在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過(guò)努努力所所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的的成本本目標(biāo)標(biāo)；是是項(xiàng)目目成本本的控控制線線建立規(guī)規(guī)范的的成本本核算算體系系實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目間間的成成本對(duì)對(duì)比成本估估算目標(biāo)成成本目標(biāo)成成本土地成本開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本成本科科目的的統(tǒng)一一設(shè)置置（八八大項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用）責(zé)任成成本責(zé)任成成本體體系的的目標(biāo)標(biāo)是明明確專專業(yè)職職能部部門(mén)的的成本本管理理職責(zé)責(zé)，并并借助助技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)反饋饋、考考核評(píng)評(píng)價(jià)其其職責(zé)責(zé)履行行情況況落實(shí)責(zé)責(zé)任部部門(mén)明確責(zé)責(zé)任范范圍制定評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)績(jī)效反反饋?zhàn)纷粉欂?zé)任范圍責(zé)任主體配合部門(mén)反饋指標(biāo)評(píng)價(jià)部門(mén)報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部——報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率財(cái)務(wù)部建安成本————————責(zé)任目標(biāo)1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計(jì)部銷售部規(guī)劃設(shè)計(jì)周期成本部2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量設(shè)計(jì)部、工程部——每平米設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)變更比率成本部3、獲取合理性低價(jià)工程部、成本部項(xiàng)目部招標(biāo)比率成本部最低價(jià)定標(biāo)比率4、現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施工質(zhì)量與進(jìn)度項(xiàng)目部工程部變更比率工程部簽證比率制作完完整的的“作作業(yè)過(guò)過(guò)程指指導(dǎo)書(shū)書(shū)”（（或SOP）重點(diǎn)定定義作作業(yè)過(guò)過(guò)程中中與成成本控控制相相關(guān)的的要點(diǎn)點(diǎn)通過(guò)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)各各個(gè)作作業(yè)過(guò)過(guò)程進(jìn)進(jìn)行成成本控控制，，從制制度上上保證證對(duì)成成本的的有效效控制制作業(yè)成成本臨時(shí)路建設(shè)動(dòng)態(tài)成本：280萬(wàn)其中瀝青路合同金額為100萬(wàn)；舒布洛克磚鋪裝路面合同180萬(wàn)以上總價(jià)包干此時(shí)動(dòng)態(tài)成本為291萬(wàn)舉例：此時(shí)動(dòng)態(tài)成本等于目標(biāo)成本施工過(guò)程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎(jiǎng)，成本未考慮）3萬(wàn)由于地質(zhì)情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成本為8萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)成成本項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本合同性性成本本非合同同性成成本各類產(chǎn)產(chǎn)品動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本拆分指定分分?jǐn)傄脘浫敕謹(jǐn)偞l(fā)生生成本本指定分分?jǐn)傉{(diào)整成本分分?jǐn)偘词芤嬉嬖瓌t則，在在成本本對(duì)象象之間間分配配成本本費(fèi)用用；房地產(chǎn)產(chǎn)成本本分配配的方方法：：按土土地面面積分分?jǐn)?；；按建建筑面面積分分?jǐn)?；；按可可售面面積分分?jǐn)傋罱K按按可售售面積積確定定各產(chǎn)產(chǎn)品的的單位位成本本。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)流程程特色色及發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)項(xiàng)目目全生生命周周期管管理房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷及客客戶關(guān)關(guān)系管管理地產(chǎn)行行業(yè)信信息化化三部部曲客戶關(guān)關(guān)系管管理平平臺(tái)（（CRM）市場(chǎng)推推廣流流程客戶細(xì)細(xì)分的的工具具與方方法彰顯地地位的的成功功家庭庭價(jià)格敏敏感的的務(wù)實(shí)實(shí)家庭庭注重家家庭的的望子子成龍龍家庭庭關(guān)心健健康的的幸福福晚年年家庭庭注重自自我享享受的的職業(yè)業(yè)新銳銳家庭庭中國(guó)地地產(chǎn)行行業(yè)客客戶細(xì)細(xì)分參參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)PulteHomes的11大類客客戶細(xì)細(xì)分個(gè)人類類：首首次置置業(yè)者者、常常年工工作流流動(dòng)人人士、、大齡齡單身身貴族族、活活躍長(zhǎng)長(zhǎng)者家庭類類：?jiǎn)螁稳斯すぷ鞫《】思壹彝?、、雙人人工作作丁克克家庭庭、有有嬰兒兒的夫夫婦、、單親親家庭庭、成成熟家家庭、、富足足成熟熟家庭庭、空空巢家家庭銷售跟跟進(jìn)流流程銷售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化率率分析析總體客戶意向客戶向銷售人員詢價(jià)的目標(biāo)客戶最終購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的目標(biāo)客戶顧客購(gòu)買(mǎi)過(guò)程第一步：了解并喜愛(ài)品牌第二步：進(jìn)一步了解單元并認(rèn)真詢價(jià)第三步：購(gòu)買(mǎi)銷售有效性衡量指標(biāo)走進(jìn)售樓處的顧客人數(shù)詢價(jià)率單元購(gòu)買(mǎi)率數(shù)據(jù)采集負(fù)責(zé)人展廳接待小姐展廳銷售人員銷控員計(jì)算方法計(jì)數(shù)詢價(jià)人數(shù)/進(jìn)展廳人數(shù)購(gòu)買(mǎi)人數(shù)/詢價(jià)人數(shù)決定因素差異性性的品品牌定定位，，產(chǎn)品品定定位媒體選選擇的的有效效性有效的的宣傳傳頻率率足夠的的廣告告宣傳傳投入入掌握顧顧客心心理，，充分分傳達(dá)達(dá)樓樓盤(pán)特特性樓盤(pán)介介紹技技巧銷售與與服務(wù)務(wù)能力力具有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的產(chǎn)產(chǎn)品定定價(jià)定價(jià)調(diào)價(jià)試算因因素樓層朝向戶型面積景觀…試算方方法差價(jià)法法系數(shù)法法混合法法試算規(guī)規(guī)則固定單單價(jià)固定總總價(jià)在原有有價(jià)格格方案案上調(diào)調(diào)整歷史價(jià)價(jià)格資資料房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格試算算流程程房屋交交易流流程現(xiàn)場(chǎng)接接待流流程常見(jiàn)問(wèn)問(wèn)題銷控和和放盤(pán)盤(pán)重復(fù)銷銷售撞單價(jià)格試試算網(wǎng)上備備案更名、、換退退房客戶服服務(wù)流流程房地產(chǎn)產(chǎn)客戶戶服務(wù)務(wù)發(fā)展展方向向由原來(lái)來(lái)服務(wù)務(wù)于銷銷售到到成為為獨(dú)立立專業(yè)業(yè)領(lǐng)域域客戶服服務(wù)投投訴問(wèn)問(wèn)題標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化分類類客戶服服務(wù)反反向指指引項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程設(shè)計(jì)反反饋施工單單位反反饋服務(wù)反反饋銷售反反饋會(huì)員管管理流流程房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)流程程特色色及發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)項(xiàng)目目全生生命周周期管管理房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷及客客戶關(guān)關(guān)系管管理地產(chǎn)行業(yè)信信息化三部部曲取代手工提高效率1234客戶對(duì)象：：?jiǎn)雾?xiàng)目單單組織地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用角色：：基層員工工，取代手手工操作作用：降低低工作成本本、提高工工作效率舉例：算量量軟件、售售樓軟件、、物業(yè)軟件件一、工具型型軟件應(yīng)用用階段優(yōu)化流程完善管理1234客戶對(duì)象：：多項(xiàng)目跨跨區(qū)域中型型企業(yè)應(yīng)用角色：：部門(mén)級(jí)管管理，優(yōu)化化業(yè)務(wù)流程程和分工作用：分工工明確、流流程通暢，，提高整體體的運(yùn)作效效率舉例：財(cái)務(wù)務(wù)軟件、成