中糧置地有限公司中小戶型住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引

1/2中糧置地有限公司中小戶型住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引中糧置地有限公司中糧置地有限公司中小戶型住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指引（適用于諸如長陽半島模式經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品的戶型設(shè)計的詳細(xì)指導(dǎo))的戶型設(shè)計的詳細(xì)指導(dǎo))中糧置地規(guī)劃設(shè)計推進(jìn)委員會規(guī)劃設(shè)計推進(jìn)小組20１1年10月南京公司２011年10月COFＣＯ中小戶型目錄第一章前言：創(chuàng)新與變革的時代第二章中小戶型住宅分類及特征分析第三章中小戶型住宅產(chǎn)品市場分析(以目前的南京市場為例)（)第四章場地規(guī)劃設(shè)計要點第五章建筑設(shè)計要點第五章建筑設(shè)計要點第六章室內(nèi)裝飾設(shè)計要點第七章中小戶型住宅設(shè)計新方向研究第七章中小戶型住宅設(shè)計新方向研究第八章結(jié)論與展望中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引２CＯFＣＯ中小戶型一前言:創(chuàng)新與變革的時代——中小戶型住宅將成為未來住宅市場的主要需求中小戶住宅將成為未來住宅市場的要需求1.中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的格局2中小戶型住宅市場形成的原因2。中小戶型住宅市場形成的原因３.中小戶型住宅的概念4。中小戶型住宅的特點５.中小戶型住宅比例增加對于房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計的影響3CＯＦCO1中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的格局中小戶型自１998年以來,房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位始終沒有改變。從1。中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的格局２００5年開始，房價出現(xiàn)快速上漲的勢頭。目前,北京、上海等一線城市房價已經(jīng)處于高位,一些中西部城市以及發(fā)展迅速的中小城市房價相對較低，但也保持了高速的增長.針對房價不斷上漲的情況，政府出臺了多項政策措施來加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,旨在防止房價過快增長。2０0６年5月2９日國務(wù)院九部委下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房價的意見》明確規(guī)定:自20０６年6月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上.201０年4月1７日，國務(wù)院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲,發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。這些量化的強(qiáng)制性規(guī)則必然會對房地產(chǎn)的供應(yīng)和市場帶來巨大的影響.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引4房地產(chǎn)智庫。fｄc０14>＞ＣOFＣO中小戶型在市場方面，城市人口的增加以及家庭結(jié)構(gòu)的變化帶來了巨大的剛需購買力,另一方面僅就目前市場的狀況來看，“國十條”的限購、限價、限貸政策使房價在一定程度方面僅就目前市場的狀況來看，國十條的限購、限價、限貸政策使房價在定程度上得到抑制,但是即使房價增速變緩乃至回落，依然有相當(dāng)數(shù)量的人群難以承受已經(jīng)高企的房價.同時,市場對高房價也產(chǎn)生一系列反應(yīng)，客戶觀望情緒加強(qiáng),總價較低的住房，房產(chǎn)列反應(yīng)，客觀加強(qiáng)，較低宅供不應(yīng)求等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。市場對調(diào)控政策的巨大反應(yīng)也迫使產(chǎn)品供應(yīng)開始尋求變化，以適應(yīng)中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展.因此，服務(wù)于剛性需求的住宅產(chǎn)品受到越來越多的關(guān)注，市場將目光投入到中小型住宅的市場上來，中小戶型將成為未來市場的主流產(chǎn)品之一。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引5房地產(chǎn)智庫．fｄｃ01＞COFCO中小戶型家庭人結(jié)構(gòu)發(fā)生變化２.中小戶型住宅市場形成的原因（一）家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化.社會的開放帶來了各種新的思潮與新的生活方式.個性化生活成為時尚，三口之家、“丁克”家庭越來越多多代同堂已不多見單個家庭人口變少直接導(dǎo)致所需居室數(shù)量變丁克家庭越來越多,多代同堂已不多見。單個家庭人口變少直接導(dǎo)致所需居室數(shù)量變少。(二）消費觀念發(fā)生變化，過渡型消費永遠(yuǎn)存在.房屋的品質(zhì)不在面積大小，而決定于是否能滿足它所對應(yīng)客戶的需求。如今“一步到位，買個大房子"的置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化,多次分階段置業(yè)的觀念正在為更多的人所接受。一部分比較年輕、經(jīng)濟(jì)承受能力有限的人群把中小戶型作為自己某一人生階段的住宅；一部分成長型的公司把中小戶型當(dāng)做他們特定時期的辦公場所因為這種梯級消費的宅；一部分成長型的公司把中小戶型當(dāng)做他們特定時期的辦公場所,因為這種梯級消費的原因,使中小戶型這種過渡型產(chǎn)品將一直存在。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引6房地產(chǎn)智庫。fdc０1〉ＣOFＣＯ中小戶型（三)房產(chǎn)功能發(fā)生變化。小額不動產(chǎn)投資在各大中城市越來成為廣大居民的投資手段之一。在包括教育、股票、商業(yè)保險、汽車、銀行儲蓄和房地產(chǎn)六大行業(yè)的理財綜合指數(shù)比較中，房地產(chǎn)的份額占到了３５％,高居第一,其次是教育，占25%，小戶型房地產(chǎn)住宅項目一般具有低總價、投資回報率高易于出租風(fēng)險相對較低準(zhǔn)入的資金門檻低交易費用低容易轉(zhuǎn)讓等特點回報率高、易于出租、風(fēng)險相對較低、準(zhǔn)入的資金門檻低、交易費用低、容易轉(zhuǎn)讓等特點，較適合資金量不大的中小投資者.(四）房價不斷攀升，總價相對較低,目標(biāo)客戶群體龐大。年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自經(jīng)濟(jì)壓力,他們面臨的不是能夠買多好的房子而是是否能夠買得起房子的問題所以對他們來說總價較低的中小戶型具有強(qiáng)大子，而是是否能夠買得起房子的問題.所以，對他們來說，總價較低的中小戶型具有強(qiáng)大的吸引力。除了買得起還要住的起這其中既包含了前期購房費用如購房款契稅維修基除了買得起,還要住的起，這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等,這些費用主要依據(jù)建筑面積來核算,選擇小戶型也會使后期居住費用降低.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引７房地產(chǎn)智庫。fｄc01>COFCO中小戶型3。中小戶型住宅的概念對于中小戶型住宅的概念，目前沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的說法。通?？梢赃@樣理解:通常可以這樣理解：建筑面積為４0—6０平方米的一居室；建筑面積為６０—80平方米的二居室；建筑面積為80－1０0平方米的三居室;都可認(rèn)為是中小戶型。其中,由于氣候的差異與生活習(xí)慣的不同，對于以上的面積概念在南方與北方也有所不同面積概念在南方與北方也有所不同。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引８房地產(chǎn)智庫.ｆｄc01〉CＯFCO中小戶型4中小戶型住宅的特點（一）面積分配合理空間安排緊湊4．中小戶型住宅的特點（）面積分配合理，空間安排緊湊。中小戶型由于面積小，空間安排得相對緊湊，每個房間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求人們生活的基本需求。值得注意的是，中小戶型不是越小越好，而是應(yīng)該在注重功能的基礎(chǔ)上,盡量將戶型做到緊湊合理不讓消費者花錢購買浪費的面積不讓住戶花冤枉錢去購買使用戶型做到緊湊合理,不讓消費者花錢購買浪費的面積。不讓住戶花冤枉錢去購買使用不合理和浪費的面積,是中小戶型設(shè)計的靈魂所在。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引9房地產(chǎn)智庫．fdｃ01>ＣOFCO中小戶型(二）功能設(shè)計合理,功能齊全。設(shè)計合理,功能齊全,在滿足居住的前提下,還應(yīng)滿足住戶會客，休閑等其它生活要求.重點考慮收納功能，雖然根據(jù)市場定位可對某一功能進(jìn)行偏重,但仍應(yīng)做到功能齊全齊全.（三）配套設(shè)施齊全，符合日常生活需要。良好的區(qū)位、便捷的交通、方便的購物和娛樂環(huán)境等因素是消費者選擇小戶型的重要考察因素。中小戶型的配套建設(shè)方面主要注重三點:符合日常生活的需求,符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引１0房地產(chǎn)智庫。fdｃ01>ＣOFＣO中小戶型5．中小戶型比例的增加對于房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計的影響（一)改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式與居民的住房消費模式。以往房地產(chǎn)的開發(fā)模式是誰拿到土地就由誰來決定建什么樣的房子而大戶型以往房地產(chǎn)的開發(fā)模式是誰拿到土地,就由誰來決定建什么樣的房子，而大戶型定位于高端客戶，單價高、利潤高，導(dǎo)致了開發(fā)商生產(chǎn)的住房越來越向高端產(chǎn)品靠攏。現(xiàn)在政府用細(xì)則、量化的方式把中小戶型所占的比例規(guī)定下來，那么未來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商就必須在限定的模式下進(jìn)行開發(fā)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中低端產(chǎn)品也就會越來越多，這樣將從根本上改變目前的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使?jié)M足一般城市居民需求的中小戶型項目成為主流同時把住房面積限制在個較小的范圍在單價基本不變的情況下項目成為主流。同時，把住房面積限制在一個較小的范圍，在單價基本不變的情況下,每一套住房的總價自然下降，這樣將有更多的民眾進(jìn)入住宅市場。在這種情況下，整個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和消費者住房模式將會發(fā)生很大的改變個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和消費者住房模式將會發(fā)生很大的改變。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引11房地產(chǎn)智庫.fdc01＞COFＣO中小戶型(二）“90/70”新規(guī)定改變了小區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，同樣容積率下小區(qū)人口將增多.開發(fā)規(guī)模是以可建設(shè)用地面積和容積率指標(biāo)來控制的，戶均面積是與總戶數(shù)成反比的，戶均面積減小也就意味著總戶數(shù)的增加.戶均面積為９0平方米的居住小區(qū)比戶均面積為120平方米的小區(qū)總戶數(shù)會增加約33%按照３5人／戶計算所容納的總?cè)藬?shù)會增加約1２0平方米的小區(qū)總戶數(shù)會增加約３3％,按照3。5人/戶計算,所容納的總?cè)藬?shù)會增加約33%，以戶數(shù)和千人指標(biāo)為基數(shù)的所有配套設(shè)施的規(guī)模均需相應(yīng)增加,比如汽車庫的停車位、自行車庫面積、配套商業(yè)規(guī)模、幼兒園班數(shù)等。與此同時,戶數(shù)的增加及中小戶型的客戶群體決定了中小戶型社區(qū)的銷售與入住率會比大戶型社區(qū)高許多。(三）中小戶型比例增多將對小區(qū)配套提出更高的要求。小戶型的住戶年齡結(jié)構(gòu)、行為方式與生活理念等與一般社區(qū)有很大的區(qū)別，其價格、區(qū)位、環(huán)境配套、產(chǎn)品定位、功能劃分、產(chǎn)品形態(tài)也發(fā)生了很大的變化，中小戶型業(yè)主對于社區(qū)配套的要求正在走向多元化、家庭化與生活化。同時，將家庭活動延展到社區(qū)正在中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引成為一種趨勢，使中小戶型的社區(qū)生活更加精彩紛呈。12房地產(chǎn)智庫。fdc0１>COFCO中小戶型（四）每單元多戶的建筑格局將成為主流。每單元兩戶南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對采光和通風(fēng)的需求但對高每單元兩戶、南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對采光和通風(fēng)的需求。但對高層帶電梯的住宅卻難免帶來較大的公攤面積。公攤面積包括樓梯、電梯、電梯等候區(qū)域、設(shè)備管井、走廊、前室以及其他輔助面積。其面積大小與寬度要滿足使用要求和各項規(guī)范,設(shè)備管井、走廊、前室以及其他輔助面積.其面積大小與寬度要滿足使用要求和各項規(guī)范,一般調(diào)整的余地很小。也就是說,公攤面積是一個調(diào)整余地較小、相對固定的值。這樣的話，如果戶型面積也就是說，公攤面積是個調(diào)整余地較小、相對固定的值.這樣的話，如果戶型面積大小一定,戶數(shù)越多,每戶的公攤面積越小，實用率越大.與此相反,戶數(shù)越少,每戶的公攤面積越大，實用率則越低.一旦90平方米及以下的戶型成為主流,每單元兩戶很可能被每單元多戶的樓層格局所取代。同時塔樓、板塔結(jié)合等建筑樣式將成為市場上的主要產(chǎn)品類型，這樣才能符合高實用率的要求。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引13房地產(chǎn)智庫.ｆdc01〉ＣOFCＯ中小戶型每單元多戶住宅的常用的單元形式有塔式（圖１.1）、板塔結(jié)合式、連廊式住宅（圖1.2）等。圖1１塔式住宅圖１２連廊式住宅中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖1.1塔式住宅圖1。2連廊式住宅１4房地產(chǎn)智庫。fdc01>COFCＯ中小戶型（五）立面造型相對瑣碎。中小戶型戶數(shù)多,相應(yīng)的門窗會顯得較密,立面就會變得比較瑣碎，凹凸不平,立面線條與分割將顯著增多,從成本投入上看，外延面的增多，門窗數(shù)量的增加,保溫面的增加等,也增加了建筑立面裝修的費用（圖１.3—圖１．5）。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖１.3深圳金地·名津圖1。4深圳金地·名津15房地產(chǎn)智庫.fｄc01＞COFCO中小戶型圖1.5深圳繽紛時代廣場（六)總體建造成本增多。由于中小戶型內(nèi)部分隔墻較密集,外延面也較曲折，內(nèi)墻與外墻的分布數(shù)量較之大戶由于中小戶型內(nèi)部分隔墻較密集，外延面也較曲折,內(nèi)墻與外墻的分布數(shù)量較之大戶型有所增加，從而增加了結(jié)構(gòu)主體的含鋼量和基礎(chǔ)的費用，從智能化的投入到電氣與給排水管線數(shù)量也會有所增加。同時，由于居民的增加和戶數(shù)的增多而導(dǎo)致的地下車庫和相應(yīng)中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引配套設(shè)施增加也會較大幅度提升建造總成本。16房地產(chǎn)智庫.fdc０１〉COFCO中小戶型（七）９0平方米套型建筑面積對不同類型，不同地區(qū)的住宅意味著不同的使用面積?！?0/7０"政策沒有對住宅類型和地區(qū)進(jìn)行區(qū)分，統(tǒng)一將套型建筑面積控制在90平方米以下。但是,對于不同類型與層數(shù)（高層，小高層，多層)和不同地區(qū)（南方與北方)的住宅，同樣是90平方米的建筑面積,在使用面積上會產(chǎn)生數(shù)平方米的區(qū)別。高層與多層住宅，以及不同層數(shù)的高層住宅，在樓梯與電梯的個數(shù)方面,在消防前室高層與多層住宅，以及不同層數(shù)的高層住宅，在樓梯與電梯的個數(shù)方面,在消防前室的設(shè)置要求上面有著不同的要求，高層的交通分?jǐn)偯娣e要大于多層的交通分?jǐn)偯娣e，18層以上的高層的交通分?jǐn)偯娣e要大于18層以下的高層的交通分?jǐn)偯娣e(圖1。6)。以上的高層的交通分?jǐn)偯娣e要大于層以下的高層的交通分?jǐn)偯娣e（圖）。而北方地區(qū)由于保溫要求需要墻體較厚，以及需要分?jǐn)傚仩t房面積等因素也使同樣建筑面積的住宅北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率筑面積的住宅，北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引17房地產(chǎn)智庫.ｆｄc01＞COFCO中小戶型9圖1.6不同層數(shù)住宅的交通核分類中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引18房地產(chǎn)智庫.fdc0１＞ＣOFCO中小戶型第二章、中小戶型住宅的分類及特征分析中小戶型住宅具有不同的產(chǎn)品屬性——中小戶型住宅具有不同的產(chǎn)品屬性1.居家型２．商務(wù)型3.商住型中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引1９房地產(chǎn)智庫．ｆdc01>CＯFＣO中小戶型中小戶型住宅雖應(yīng)小但作為房地產(chǎn)市場上一種獨立的產(chǎn)品形態(tài)在房地產(chǎn)消費領(lǐng)域中小戶型住宅雖應(yīng)小，但作為房地產(chǎn)市場上一種獨立的產(chǎn)品形態(tài)，在房地產(chǎn)消費領(lǐng)域與人們居住、工作等生活過程中擔(dān)當(dāng)了重要角色，中小戶型按照住戶使用需求不同可分為居家型、商務(wù)型和商住型三類.其中的一居室戶型按照樣式不同則可分為合體一居和分體一居。1居家型１.居家型能滿足居家生活的多功能要求是居家型中小戶型的核心所在，除保證基本的就餐、洗浴寢宿和會客外還盡可能地增加讀書休閑等功能浴、寢宿和會客外,還盡可能地增加讀書、休閑等功能.居家型中小戶型應(yīng)盡量能夠做到功能齊全，在寸土寸金的面積中，應(yīng)盡量滿足生活多方面的需要，本文所討論的主要是居家型中小戶型。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引20房地產(chǎn)智庫。fdc０１>COFCO２商務(wù)型中小戶型2.商務(wù)型商務(wù)型中小戶型的產(chǎn)生源于兩個方面，一方面,開發(fā)商利用商務(wù)型公寓立項開發(fā)中小戶型住宅較寫字樓能節(jié)省大量前期開發(fā)費用從而降低了項目開發(fā)成本另方面置戶型住宅，較寫字樓能節(jié)省大量前期開發(fā)費用，從而降低了項目開發(fā)成本;另一方面，置業(yè)者在購買商務(wù)型戶型時比購買寫字樓至少節(jié)省1０%的商業(yè)貸款，這個優(yōu)勢對急需資金運營的小型企業(yè)和個人來說,無疑是至關(guān)重要的。營的小型企業(yè)和個人來說，無疑是至關(guān)重要的。同時,這類小型而獨立的辦公空間使得眾多處于初創(chuàng)階段的公司和個人獲取了能暫時安身立命的場所(圖2．１）。安身立命的場所(圖２。1).圖21深圳群星廣場圖2.１深圳群星廣場A座公寓28－32層平面圖中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引21房地產(chǎn)智庫。fdc01＞CＯＦCO中小戶型商務(wù)型中小戶型的具體特征體現(xiàn)在以下四點：(一）周邊商務(wù)環(huán)境氛圍濃厚商務(wù)型中小戶型的主要功能是能夠適應(yīng)商務(wù)辦公的需要因此周邊的商務(wù)環(huán)境商務(wù)型中小戶型的主要功能是能夠適應(yīng)商務(wù)辦公的需要，因此，周邊的商務(wù)環(huán)境條件是至關(guān)重要的,商務(wù)型中小戶型同樣要具備設(shè)施醒目、交通便捷,便于客人尋找等一般寫字樓特征。（二）戶型室內(nèi)格局要求相對較低商務(wù)型中小戶型相對于居家住宅其室內(nèi)格局要求相對較低并不強(qiáng)求“動靜分商務(wù)型中小戶型相對于居家住宅，其室內(nèi)格局要求相對較低,并不強(qiáng)求動靜分區(qū)"、“潔污分離”、“公私分開”等，能達(dá)到一些基本要求就足夠了，比如:有一個大廳，開成公共辦公區(qū)，另外小一點的房間可以作經(jīng)理室、財務(wù)室、會議室或者談判室.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引２２房地產(chǎn)智庫。fdc01>CＯFＣＯ中小戶型（三）戶型使用率相對不高商務(wù)型小戶型的使用率相對于真正的寫字樓要低,一方面因為寫字樓房間的格局都比較方正，便于辦公設(shè)施的擺放,從而空間浪費較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等為多家公司共同使用共同分?jǐn)偯娣e而商務(wù)型小戶是按住宅設(shè)計要求拐角相對較多大多數(shù)公司共同使用,共同分?jǐn)偯娣e，而商務(wù)型小戶是按住宅設(shè)計要求，拐角相對較多，大多數(shù)也沒用共同分擔(dān)的公共輔助設(shè)施,除去每戶都有的衛(wèi)生間、廚房、陽臺等，辦公面積將大打折扣打折扣。(四)商務(wù)配套設(shè)施齊全商務(wù)型中小戶型以商為主因此要具備商務(wù)設(shè)施的感覺如大堂比較寬大裝修比較商務(wù)型中小戶型以商為主,因此要具備商務(wù)設(shè)施的感覺，如大堂比較寬大，裝修比較豪華,臨時車位充足,通訊設(shè)備暢達(dá),服務(wù)設(shè)施配套齊全。商務(wù)型中小戶型的主要消費群是初創(chuàng)型公司或投資個人商務(wù)型中小戶型的主要消費群是初創(chuàng)型公司或投資個人。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引23房地產(chǎn)智庫.fdc01〉COFＣＯ中小戶型3．商住型商住型中小戶型主要是指位于商務(wù)中心區(qū)以及附近的商住型公寓。這類產(chǎn)品主要是針對商務(wù)人士日常起居所設(shè)立的居所,最為常見的是建筑裝修高檔、設(shè)施配套精致、服務(wù)水準(zhǔn)一流的酒店式服務(wù)公寓。酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑布局形式類似于酒店，由專門的物業(yè)公司提供與酒店相類似的服務(wù),如打掃衛(wèi)生預(yù)約送餐等概括地說就是“住宅式開發(fā)掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等。概括地說，就是“住宅式開發(fā)，酒店式服務(wù)”。購買者擁有產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售（圖2．２)。也可以轉(zhuǎn)售（圖2。2）。圖22深圳各仕閣中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖2。2深圳各仕閣24房地產(chǎn)智庫.ｆdc01＞COFＣO中小戶型［合體一居與分體一居］合體一居就是將臥室和起居室合二為一.這種戶型的基本特征是廚衛(wèi)等基本生活設(shè)[合體一居與分體一居］這種戶型的基本特征是，廚衛(wèi)等基本生活設(shè)施仍然具備;居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個窗戶或陽臺的采光面.合體一居的設(shè)計形式主戶或陽臺的采光面。合體居的設(shè)計形式主要為超小戶型采用（圖2.3）.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖2.3中糧卡羅社區(qū)Ａ１戶型25房地產(chǎn)智庫。fdc01〉ＣOFCO中小戶型中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖２．4中糧卡羅社區(qū)B5戶型26房地產(chǎn)智庫.ｆdｃ0１>ＣOＦCO中小戶型分體一居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風(fēng)面,也即通常市場上的一室一廳。對于舒適度較高的分體一居設(shè)計而言，其室內(nèi)格局及面積分配應(yīng)遵循如下通則：(1）客廳應(yīng)擺得下三件沙發(fā)、餐桌或書桌；（２）臥室不僅滿足“臥”的基本需要還可以增加電視桌梳妝臺等（2）臥室不僅滿足“臥"的基本需要，還可以增加電視桌、梳妝臺等；（３）衛(wèi)生間能設(shè)置沐浴器或小浴缸、洗手盆、坐便器;(4）廚房布局與櫥柜長度要能滿足洗菜，切菜，烹調(diào)等功能要求；（4）廚房布局與櫥柜長度要能滿足洗菜,切菜,烹調(diào)等功能要求;(5)至于陽臺、儲藏間、玄關(guān)等附屬功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設(shè)將提升居室的品質(zhì)（圖2.4)。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引27房地產(chǎn)智庫。fdｃ01>ＣOFCO中小戶型第三章、中小戶型住宅產(chǎn)品市場分析以目前的南京市場為例——以目前的南京市場為例１.簡述2。典型項目分析中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引28房地產(chǎn)智庫。fdc01＞COＦCO中小戶型1。簡述凱潤金城甲殼蟲目前南京市在售小戶型樓盤多達(dá)83家,其中近一半位于江寧，其次為城中與江北（圖３1)金地自在城德盈國際廣場城中與江北（圖3．1)。從中小戶型樓盤的分布上可以看出江寧為項目聚集地面向的人群花語南亭合家春天誠基百家湖小公館出，江寧為項目聚集地，面向的人群以青年人為主。江寧中小戶型住宅的均價維持在東渡國際青年城融僑世家合家春天江寧中小戶型住宅的均價維持在120０0元/平米左右。城北、城南的中小戶型住宅比較少,但稀缺性使其受融僑世家雅居樂小戶型住宅比較少，但稀缺性使其受追捧程度不亞于江寧中小戶型產(chǎn)品。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖3．1南京在售小戶型29房地產(chǎn)智庫．fdｃ01＞COFＣO２.典型項目分析甲克蟲中小戶型指標(biāo)甲殼蟲（一)甲克蟲經(jīng)濟(jì)技術(shù)指項目規(guī)模(建筑面積）1７８57．44M2占地面積4９60。4M2指標(biāo)容積率3.4綠化率5７.2%用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)、辦公、文化娛樂等混合用地用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)、辦公、文化娛樂等混合用地區(qū)位條件項目位置甲殼蟲位于建鄴區(qū)漢中門大街1０0號,處于漢中門大街和鳳凰西街交匯處。交通配套項目緊鄰地鐵二號線漢中門站，交通十分便捷附近有5W9Ｗ18W６8Ｗ等公件便捷，附近有5W、９Ｗ、18W、68W等公交線路周邊環(huán)境配套處在秦淮河風(fēng)光帶沿線,可觀莫愁湖之光；更有金鷹商場、莫愁湖公園、鬼臉城、漢中門市民廣場與之相鄰附近還有南京審中門市民廣場與之相鄰。附近還有南京審計學(xué)院、南京曉莊學(xué)院以及南京醫(yī)科大學(xué)等高等學(xué)府；中小學(xué)有29中分校、第四中學(xué)和莫愁新寓小學(xué),文化氛圍較為濃厚。周邊生活也十分便利緊靠蘇果超市銀價格及銷售情況：項目在售主力面積2０－60平方米的精裝公寓，40年產(chǎn)權(quán)，民用水，商用電，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米,目前還剩１00多套均價2５00０元/平方米單價20400元/平方米起總中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引周邊生活也十分便利，緊靠蘇果超市，銀行等便民商業(yè)網(wǎng)點眾多。多套，均價２5００0元/平方米,單價20400元／平方米起，總價50多萬起，全款92折,貸款9６折.３0房地產(chǎn)智庫。ｆdc01>COFＣO中小戶型指標(biāo)凱瑞金城(二）凱瑞金城經(jīng)濟(jì)技術(shù)項目規(guī)模（建筑面積）２100００M2占地面積３5９61M2術(shù)指標(biāo)容積率2.98綠化率2５%用地性質(zhì)公寓、寫字樓、商業(yè)區(qū)位條項目位置玄武區(qū)長江路2號交通配套６０２７18等多路公交多條公交項目特色：稱比肩世界影響南京繁華之上的城市美庭現(xiàn)條件交通配套60、2７、18等多路公交多條公交線路通行。地鐵一號線珠江路站、新街口站。周邊環(huán)境配套項目周邊有洪武路小學(xué)、長江路小學(xué)緊鄰新街口大型商圈商場項目稱比肩世界，影響南京繁華之上的城市美庭,現(xiàn)實與夢想的完美對接。景觀設(shè)計寓意著歷史和現(xiàn)在的結(jié)合。價格及銷售情況：凱潤金城在售酒店式公寓65年產(chǎn)權(quán)面積4879平學(xué)，緊鄰新街口大型商圈,商場、醫(yī)院、超市等配套齊全,６0、27、18等多路公交多條公交線路通行，地理位置絕佳。凱潤金城在售酒店式公寓,65年產(chǎn)權(quán)，面積48－７9平方米，均價38０00元／平方米，精裝標(biāo)準(zhǔn)為４0０0元/平方米，全款9折、商貸９２折優(yōu)惠,２012年１月份底交付.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引31房地產(chǎn)智庫．ｆｄc01〉COＦCO中小戶型指標(biāo)德盈國際廣場(三）德盈國際廣場經(jīng)濟(jì)技術(shù)項目規(guī)模（建筑面積）３5０000Ｍ2占地面積６３500M２術(shù)指標(biāo)占地面積635０0M2容積率３。5綠化率３5％綠化率35％用地性質(zhì)住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)區(qū)項目位置鳳臺南路以東寧蕪鐵路以西,賽虹橋立交區(qū)位條件項目位置鳳臺南路以東寧蕪鐵路以西,賽虹橋立交的東南側(cè)交通配套步行5分鐘可達(dá)中華門地鐵站，未來規(guī)劃中的8號地鐵賽虹橋站，周邊環(huán)境德盈國際廣場規(guī)劃近11萬平米的虹悅城周邊環(huán)境配套德盈國際廣場規(guī)劃近11萬平米的虹悅城，其中包括國際大型超市、時尚百貨、餐飲美食、五星級影城、旱冰溜冰場、兒童主題商業(yè)等多種商業(yè)，走入其中，購物、休閑、運動、文化、餐飲、娛樂……價格及銷售情況:德盈國際廣場５號樓還有49、75平方米房源在售，20００0—２5000元／平方米，全款97折，按揭9８折.此外還有2號樓5.２米挑高房源，均價2００00元/平方米，剩余4９中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引閑、運動、文化、餐飲、娛樂平方米戶型;6號樓剩37、5６、77平方米戶型，均價17５0０元/平方米。３2房地產(chǎn)智庫．fｄc01〉COFＣO中小戶型指標(biāo)金地自在城（四）金地自在城經(jīng)濟(jì)技術(shù)項目規(guī)模（建筑面積）約10３00０0Ｍ２占地面積４68049㎡術(shù)指標(biāo)占地面積468049㎡容積率2。2綠化率36％用地性質(zhì)住宅、別墅、商業(yè)區(qū)位條項目位置項目位于南京城南板橋新城交通配套96、15３等公交約50分鐘直達(dá)安德門，轉(zhuǎn)乘地鐵可迅速到達(dá)各個方位距離南京市條件乘地鐵可迅速到達(dá)各個方位。距離南京市中心新街口約２1公里，車程約25－３0分鐘;周邊環(huán)境配套奧南體育公園、金地自在城配備有兩所雙語國際幼兒園，超五星會館配有恒溫游泳池室內(nèi)籃球場臺球羽毛球等各類球價格及銷售情況：池、室內(nèi)籃球、場臺球、羽毛球等各類球場,有氧跳操館、力量健身區(qū)、兒童才藝室、咖啡吧、棋牌室等娛樂設(shè)施，１0萬平米商業(yè)以運動、休閑、餐飲、商業(yè)為主題的生活服務(wù)設(shè)施為住戶提供多層次的消項目六期均價98００元/平方米，公積金總價減２00０元，全款、商貸總價減２000再享9７折優(yōu)惠?，F(xiàn)１０５平方米戶型所剩不多.項目前期房源還有少量在售，花園洋房還剩10套左右，主要為2層250平方米戶型，均價1300０元/平方中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引的生活服務(wù)設(shè)施，為住戶提供多層次的消費選擇以及更便利的出行消費。米；四期房源還有14５、170平方米戶型，均價980０元/平方米。33房地產(chǎn)智庫．fdc０1＞ＣOＦCO中小戶型指標(biāo)花雨南庭（五）花雨南庭經(jīng)濟(jì)技項目規(guī)模（建筑面積）48425.37Ｍ2術(shù)指標(biāo)占地面積28602。6M２容積率1.5綠化率３5%綠化率３5%用地性質(zhì)住宅、商業(yè)區(qū)位項目位置花雨南庭位于雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村1３9號，雨花東路與龍蟠南路交匯處具體為龍蟠位條件雨花東路與龍蟠南路交匯處，具體為龍蟠南路、卡子門廣場以西,雨花東路以北,開源小區(qū)、普天通信公司以西南交通配套14、3３、46、60、８4、101、10２、１03、10６1181201261291３7路106、118、1２0、12６、129、137路周邊環(huán)境配套上海華聯(lián)超市、開源農(nóng)貿(mào)市場等購物場所，南京市第一人民醫(yī)院等醫(yī)療配套設(shè)施,南京東方智幼兒園秦淮分院雨花臺區(qū)試驗小學(xué)等學(xué)校有商建設(shè)交銀行中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引學(xué)等學(xué)校，還有工商,建設(shè)，交通銀行。３4房地產(chǎn)智庫.fdc01〉COFCO中小戶型第四章、場地規(guī)劃設(shè)計要點——根據(jù)中小戶型住宅特點調(diào)整規(guī)劃思路及方法1。場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)根據(jù)中小戶住宅特點調(diào)規(guī)劃思路及方法場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)2。充分利用場地及周邊條件3合理的總圖規(guī)劃3。合理的總圖規(guī)劃中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引3５房地產(chǎn)智庫.fdｃ０１>COFCO1場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)中小戶型1.場地規(guī)劃的特殊性及目標(biāo)中小戶型住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅區(qū)的特殊性主要體現(xiàn)在兩個方面：中小戶型住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅區(qū)的特殊性,主要體現(xiàn)在兩個方面：（1)用地有限，需提高用地效率。（２）戶數(shù)的增加造成配套設(shè)施量的增加，需集中考慮，統(tǒng)一規(guī)劃。（2）戶數(shù)的增加造成配套設(shè)施量的增加，需集中考慮，統(tǒng)規(guī)劃.目標(biāo):經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地和空間，以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保為原則.目標(biāo)經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地和空間,以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保為原則。應(yīng)對措施-—提高規(guī)劃的系統(tǒng)性及經(jīng)濟(jì)性。？?建筑外墻緊貼用地控制線，將盡可能多的空間納入住宅區(qū)內(nèi)。?？盡可能將組團(tuán)用地劃分為矩形和梯形，避免三角形空間出現(xiàn)，保證空間的舒適度及利用度。？？控制道路面積,同時保證公共活動空間的完整性,故多將道路沿居住區(qū)外圍布置.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引36房地產(chǎn)智庫。fdｃ01>COFCO中小戶型２.充分利用場地及周邊條件居民應(yīng)充分享有周邊商業(yè)文化體育教育醫(yī)療休閑娛樂等社會公共服務(wù)設(shè)居民應(yīng)充分享有周邊商業(yè)、文化、體育、教育、醫(yī)療、休閑、娛樂等社會公共服務(wù)設(shè)施，靠近就業(yè)密集區(qū)和公共交通站點.借助城市公共服務(wù)設(shè)施可以保證居住質(zhì)量降低住區(qū)自身配套帶來的成本也能提高借助城市公共服務(wù)設(shè)施可以保證居住質(zhì)量,降低住區(qū)自身配套帶來的成本,也能提高城市公共設(shè)施的使用效率?？拷蜆I(yè)密集區(qū)和公共交通站點主要為方便居民就業(yè)、降低交通能耗和交通成本等通能耗和交通成本等。市場對于住宅類型的空間分布會產(chǎn)生影響,其結(jié)果會產(chǎn)生同類住宅的過度集聚，也會導(dǎo)致居住群體的單不利于社會融合從住區(qū)建設(shè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗來看居住群體的多導(dǎo)致居住群體的單一，不利于社會融合。從住區(qū)建設(shè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗來看，居住群體的多元化是創(chuàng)造多樣性生活和維持社區(qū)活力的重要因素.積極發(fā)展公共交通,提倡以公共交通為主的出行方式。倡導(dǎo)公共交通，既節(jié)約資源，降低居民的交通成本，也有利于引導(dǎo)合理的出行方式。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引３７房地產(chǎn)智庫.ｆdｃ0１＞ＣOFCＯ3合理的總圖規(guī)劃中小戶型３.合理的總圖規(guī)劃（一)提倡采用復(fù)合型、開放型、混居型住區(qū)模式。主要作用是提高土地使用率加大公共設(shè)施人流量充分使用道路和開放空間等以主要作用是提高土地使用率，加大公共設(shè)施人流量，充分使用道路和開放空間等，以及可以增加臨時就業(yè)，縮短出行距離，同時,有利于居民交融，促進(jìn)社會和諧。復(fù)合型住區(qū):改變單一居住功能的模式以居住為主將住宅、產(chǎn)業(yè)(多種經(jīng)營)、復(fù)合型住區(qū):改變單居住功能的模式,以居住為主,將住宅、產(chǎn)業(yè)(多種經(jīng)營）、辦公、文化等建筑混合建在同一地塊上,可以集約利用土地，就近解決就業(yè)，縮短交通距離，方便日常生活與豐富文化生活等,創(chuàng)造了多元化的城市空間形象。開放型住區(qū)：改變大院封閉的格局,將住區(qū)管理單元縮小，主路面向城市開放，住區(qū)配套公建和公共綠地可與市民共享，城市交通避免被長距離、大范圍封閉住區(qū)所阻隔,減少城市交通壓力，居民出行距離與時間縮短.混居型住區(qū)：改變同一階層居民居住的形式。居住群體多元化是創(chuàng)造多樣性生活與維持住區(qū)活力的重要元素，混居人群在使用公共資源如綠地空間、配套公建等時得以相互交流與熟悉，增進(jìn)共識,減少偏見,從而創(chuàng)建和諧社會。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引38房地產(chǎn)智庫。fdc0１＞COFCO中小戶型（二)適度提高容積率，節(jié)約用地,并確保居住環(huán)境質(zhì)量(二）適度提高容積率，節(jié)約用地，并確保居住環(huán)境質(zhì)量合理節(jié)約土地要把握好土地節(jié)約與居住質(zhì)量的平衡關(guān)系。中小套型的容積率應(yīng)適度。首先應(yīng)確?；旧钯|(zhì)量滿足居民生活的需求其次應(yīng)符合經(jīng)濟(jì)性原則在資源技術(shù)首先應(yīng)確?；旧钯|(zhì)量，滿足居民生活的需求；其次應(yīng)符合經(jīng)濟(jì)性原則，在資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、生活質(zhì)量之間找到平衡。?？積極利用地下空間?？合理開發(fā)較難利用的土地？？適當(dāng)加大進(jìn)深縮小面寬？?合理處理屋頂，保證間距。向？？塔式高層節(jié)地效果明顯？?適當(dāng)偏角布置住宅？？圍合院落空間？？設(shè)計東西向住宅？？做好盡端單元戶型？?住宅朝向考慮？?圍合院落空間？？住宅朝向考慮中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引3９房地產(chǎn)智庫。fdｃ０1〉ＣＯＦCO中小戶型（三)交通系統(tǒng)規(guī)劃交通組織首先要處理好公共交通站點與住區(qū)出入口的銜接，方便居民的出行。住區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)絡(luò)要有利于保持車內(nèi)安全、寧靜與通達(dá)，避免與人行的交叉,盡可能做到人車分流。當(dāng)人車混行時，應(yīng)設(shè)置人行便道，提供休閑、健身條件，并保證其連續(xù)性。停車可采用多種方式，應(yīng)做到存取方便,建造經(jīng)濟(jì)和節(jié)約用地。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引40房地產(chǎn)智庫.fdc01〉COFCO中小戶型第五章、建筑設(shè)計要點——根據(jù)中小戶型住宅特點調(diào)整設(shè)計思路及方法1.中小型戶型基本設(shè)計要求根據(jù)中小戶型住宅特點調(diào)整設(shè)計思路及方法2．中小型住宅戶內(nèi)各空間精細(xì)化設(shè)計要求3.中小型住宅室內(nèi)設(shè)計新手法中小住宅內(nèi)設(shè)計新手法中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引41房地產(chǎn)智庫。fdc01>COFCO中小戶型1.中小型戶型基本設(shè)計要求（一）緊湊的空間布局與合理的面積分配設(shè)計中小型住宅產(chǎn)品,首先要保證空間布局緊湊，盡量減少交通面積，避免浪費，同時各空間之間緊密聯(lián)系,使各種動線組織更加集中，為家居生活增加便利.另外，要根據(jù)各功能空間的活動特點與使用要求，在套型面積一定的情況下,慎重考慮各空間面積的相互制約與協(xié)調(diào)，不能將某些空間面積設(shè)定過大，而過度縮減其余空間，這樣會影響正常的使用功能，降低居住品質(zhì).中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引42房地產(chǎn)智庫.fdc01〉CＯFＣO中小戶型(二）精細(xì)化的細(xì)節(jié)設(shè)計是打造市場優(yōu)勢產(chǎn)品的核心,細(xì)節(jié)決定成敗隨著買方市場的逐步形成,發(fā)展商只有依靠優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品才能贏得市場。對于中小型住宅產(chǎn)品，只有通過精細(xì)化的設(shè)計、仔細(xì)推敲住戶的各種生理與行為習(xí)慣，創(chuàng)造出滿足不同客戶需求的各類空間，才能夠持久地贏得市場，贏得客戶。中小型住宅的精細(xì)化設(shè)計涵蓋套型內(nèi)所有的居住使用空間，對于每個空間都應(yīng)仔細(xì)研究，精細(xì)設(shè)計，這樣才能設(shè)計出契合居民生活習(xí)慣,具有可持續(xù)發(fā)展的人性化住宅,打造中小戶型產(chǎn)品的核心競爭力。（三）均好性與補償原則（三）均好性與補償原則在總面積一定的的情況下，開發(fā)中小型住宅較開發(fā)舒適性住宅而言,在實現(xiàn)均好性方面是一個挑戰(zhàn)，因為同一單元住宅套數(shù)總數(shù)的增多，單套的采光及觀景面就會受到限制.面是個挑戰(zhàn),因為同單元住宅套數(shù)總數(shù)的增多,單套的采光及觀景面就會受到限制。由于樓體位置、朝向、通風(fēng)、采光、樓層等差異，在項目中會有一些條件較差的單元,對后期銷售帶來一定壓力。一般通過以下兩種手段實現(xiàn)戶型布置上的均好性.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引43房地產(chǎn)智庫.fdｃ01>COFＣO中小戶型（1）因地制宜,根據(jù)項目所處區(qū)域和周邊資源情況選擇不同的戶型平面.()目前市場上的中小戶型產(chǎn)品的布局形式多數(shù)采用內(nèi)廊式，單廊式，每單元多戶等方式。內(nèi)廊式與單廊式一般有較長的公共走道，鄰里之間私密性不高,很多住戶反映有點像早期的筒子樓或者集體宿舍，但這種平面布局公攤小,實用率高，能夠比較好的解決高密度小戶型的設(shè)計問題,在實際生活中這樣的樓型平面普遍存在。值得注意的是，內(nèi)廊式與單廊式并不等同于低檔次,如果能夠比較好地解決通風(fēng)，采光,公共部位裝修，空間尺度與隱私性等問題，內(nèi)廊式與單廊式布局也能成為高端樓盤.另外，在北方地區(qū)采用內(nèi)廊式布局，應(yīng)注意妥善解決北向房間的日照問題。每單元多戶適用性廣泛，但需綜合比較通風(fēng)采光等要求。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引4４房地產(chǎn)智庫。fｄc０1〉COFCO中小戶型（2）采用技術(shù)手段提高薄弱環(huán)節(jié)的舒適性能，如噪音、遮陽、通風(fēng)技術(shù)等。住宅布置宜遠(yuǎn)離噪聲源如不能避免時應(yīng)采取減噪措施如人工堆坡綠化隔離實體住宅布置宜遠(yuǎn)離噪聲源，如不能避免時應(yīng)采取減噪措施，如人工堆坡綠化隔離、實體圍墻等低成本的設(shè)計手法.小區(qū)內(nèi)建筑的布局對通風(fēng)起決定作用可以通過計算機(jī)模擬輔助手段綜合分析每個小區(qū)內(nèi)建筑的布局對通風(fēng)起決定作用，可以通過計算機(jī)模擬輔助手段，綜合分析每個單元的采光通風(fēng)問題，并作布局調(diào)整。在東西向單位除采用通常的保溫與隔熱技術(shù)措施還可通過各種遮陽百葉LOEE門在東西向單位除采用通常的保溫與隔熱技術(shù)措施，還可通過各種遮陽百葉、LOE-E門窗的構(gòu)造處理達(dá)到降低能耗效果.在不可避免噪音位置可通過墻樓板厚度控制、門窗構(gòu)造措施等達(dá)到受噪音影響單位的補償效果.措施等，達(dá)到受噪音影響單位的補償效果。某些產(chǎn)品如果在日照，噪音,通風(fēng)，保溫或者隔熱等方面明顯劣于其他產(chǎn)品時，除通過以上的先進(jìn)技術(shù)手段進(jìn)行處理之外還應(yīng)在建筑細(xì)節(jié)與品質(zhì)設(shè)計上投入更多的精力如過以上的先進(jìn)技術(shù)手段進(jìn)行處理之外，還應(yīng)在建筑細(xì)節(jié)與品質(zhì)設(shè)計上投入更多的精力，如可以采用多“偷面積”和多贈送面積等方法使住戶得到更多的實惠。打造新的特色及閃光點,這樣便可實現(xiàn)產(chǎn)品均好性，避免在銷售中出現(xiàn)部分產(chǎn)品暢銷，部分產(chǎn)品滯銷的局面。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引45房地產(chǎn)智庫.ｆｄc0１＞CＯFCO2。中小型住宅戶內(nèi)各空間精細(xì)化設(shè)計要求中小戶型（一）門廳門廳是從戶外進(jìn)入室內(nèi)的必經(jīng)之處是聯(lián)系內(nèi)外門廳是從戶外進(jìn)入室內(nèi)的必經(jīng)之處,是聯(lián)系內(nèi)外的緩沖空間，兼具交通和停留的功能，門廳作為進(jìn)入戶內(nèi)第一個空間,給人深刻的第一印象（圖5。1）。門廳家具的布置應(yīng)本著“宜少不宜多，宜整體不宜分體”的原則,盡量使門廳空間顯得完整。坐凳與鞋柜的關(guān)系應(yīng)方便取放鞋，且不應(yīng)與門的開啟發(fā)生沖突。在套型設(shè)計中要盡量留出一定寬度的門旁墻垛以便住戶安裝門套對講機(jī)關(guān)以張貼對聯(lián)等如便住戶安裝門套，對講機(jī)，開關(guān)以及張貼對聯(lián)等，如有條件應(yīng)設(shè)置鞋柜,單獨鞋柜寬度不宜小于3０0ｍm，若鞋柜衣柜合用時則不應(yīng)小于５5０ｍm若鞋柜、衣柜合用時則不應(yīng)小于550mm。電表箱和門鈴喇叭的位置應(yīng)預(yù)先考慮,不要與可能設(shè)置的家具沖突中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引能設(shè)置的家具沖突。圖5。1門廳4６房地產(chǎn)智庫．fdc0１＞COFＣO中小戶型(二)起居室起居室的主要功能是滿足家庭成員公共活動的需要,如一家人團(tuán)聚在一起娛樂消遣,或是招待來訪親朋。其設(shè)計直接關(guān)系到住戶的生活質(zhì)量?；蚴钦写齺碓L親朋。其設(shè)計直接關(guān)系到住戶的生活質(zhì)量.如今的業(yè)主已經(jīng)不再一味追求大而豪華的起居空間，淡化了其展示，招待的作用,而是注重個性化設(shè)計更加務(wù)實是注重個性化設(shè)計,更加務(wù)實。同時家具設(shè)計的多樣性與液晶電視的普及，起居室面寬的寬容度已較以往有較大的提高基本以在之間節(jié)在今的套設(shè)計中若遇到地條件或套高，基本可以在360０～４500ｍm之間調(diào)節(jié)。在今后的套型設(shè)計中，若遇到用地條件或套型總面積受到某些因素限制時，可以適當(dāng)壓縮起居室的面寬以降低總面積.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引47房地產(chǎn)智庫.fｄc01＞CＯFCO中小戶型(三）餐廳餐廳是家居生活中的進(jìn)餐場所，同時滿足待客等其他功能需求。當(dāng)戶型面積受限時可以考慮將餐廳與起居室之間的空間連通視線通透穿越距離當(dāng)戶型面積受限時，可以考慮將餐廳與起居室之間的空間連通，視線通透，穿越距離長，有增大空間的效果.因此建議在套型設(shè)計中全面考慮各房間的相互位置關(guān)系,當(dāng)總面積有限時可以考慮將餐廳與起居室合并積有限時可以考慮將餐廳與起居室合并。通過實際生活經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，很多住戶家中都布置了餐具柜，或叫餐邊柜,而那些由于考慮不周或是空間局促而沒有設(shè)置餐具柜的家庭往往也有增加餐具柜的愿望歸納起于考慮不周或是空間局促而沒有設(shè)置餐具柜的家庭，往往也有增加餐具柜的愿望。歸納起來,餐具柜的主要作用有，放置牙簽、餐巾紙之類的零碎物品,接納收拾餐桌時暫時移放的物品儲藏茶具酒具等物品隨著生活水平的提高在很多家庭中餐具柜成了餐廳的的物品,儲藏茶具、酒具等物品.隨著生活水平的提高,在很多家庭中餐具柜成了餐廳的對景,又進(jìn)一步增加了展示和營造宜人的就餐氣氛的功能.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引４8房地產(chǎn)智庫.fdc01>COFＣO中小戶型因此在設(shè)計餐廳時，應(yīng)考慮在餐桌旁邊能留有一定完整的墻面,以便設(shè)置一個既有裝飾性有實性的餐具柜圖裝飾性又有實用性的餐具柜（圖５.２）。在進(jìn)行餐廳布置的時侯，應(yīng)妥善考慮餐廳的設(shè)備布置經(jīng)常有住戶反映在裝修時對餐廳內(nèi)的設(shè)備作了改置，經(jīng)常有住戶反映,在裝修時對餐廳內(nèi)的設(shè)備作了改動，主要包括：(１)加設(shè)電源隨著飲水機(jī)電冰箱的普遍使用（1）加設(shè)電源。隨著飲水機(jī)、電冰箱的普遍使用，餐廳備餐功能的日趨完善（如微波爐、烤箱的應(yīng)用）,餐廳的電源插座不足已成為普遍問題。（2）改變電燈埋線甩頭的位置。由于未能詳細(xì)考慮空間的利用情況和家具的布置,套型設(shè)計中往往只是簡圖5．2餐具柜設(shè)計單將餐廳的燈口留在頂棚中央。而實際生活中,多數(shù)戶希望將燈設(shè)在餐桌上空，凸顯菜肴的色澤，營造溫馨氣中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引氛，故而，不得不改變原有燈口的位置。49房地產(chǎn)智庫.fdc０1>COFCO中小戶型因此,在餐廳設(shè)計時，要綜合考慮以上電器的使用情況,在合適的位置增加電源插座的設(shè)置提倡在留燈位置時要結(jié)合空間的使避交通空間和餐具柜所處的位置的設(shè)置。提倡在預(yù)留燈口位置時，要結(jié)合空間的使用，避開交通空間和餐具柜所處的位置，盡量設(shè)在放置餐桌的區(qū)域（圖5．3)。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖５．3餐廳設(shè)計50房地產(chǎn)智庫.fdc01>COFＣO中小戶型(四）主臥室主臥室是用于滿足業(yè)主睡眠需求的私密性較強(qiáng)的空間,但其功能不能僅限于睡眠，同時還應(yīng)包括貯藏、更衣、化妝、工作等功能要求。作為個人活動空間,主臥室的私密性要求較高,不應(yīng)受其他房間活動的影響。常有住戶經(jīng)常反映主臥室開間偏小,房間內(nèi)擺入一張雙人床后,床與對面墻之間留下的距離不夠再擺放一個電視柜，有的住戶只好在房間一角斜擺放一個電視柜，來滿足在主臥室看電視的需求有的主臥室進(jìn)深也偏小擺下雙人床之后也沒有充足的空間再擺下臥室看電視的需求.有的主臥室進(jìn)深也偏小，擺下雙人床之后，也沒有充足的空間再擺下一個化妝臺。在以往主臥室的開間尺寸現(xiàn)在看來已不能滿足現(xiàn)代生活的需求有待進(jìn)一步擴(kuò)大究在以往主臥室的開間尺寸現(xiàn)在看來已不能滿足現(xiàn)代生活的需求,有待進(jìn)一步擴(kuò)大。究其主要原因有兩個，一個是家具尺寸的增加和高檔家具的普遍使用，一個是儲藏空間需求的增多，另外就是很多住戶喜歡在臥室中從事一些與興趣愛好有關(guān)的事情，比如看書，上網(wǎng)，彈鋼琴等，上述需求在一定程度上影響了主臥室的開間與進(jìn)深尺寸，因此在確定主臥室的開間與進(jìn)深尺寸時要綜合考慮,盡量為上述需求留有余地（圖5．4）。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引51房地產(chǎn)智庫。fdc01＞COFCO中小戶型另外，有不少用戶偏好使用雙控?zé)?，希望躺在床上以后還能夠方便關(guān)閉、開啟頂燈,這一點對老年用戶更加有意義。因此在設(shè)計時應(yīng)事先考慮到住戶這方面的要求在布置床的墻事先考慮到住戶這方面的要求,在布置床的墻面預(yù)留電線甩頭、方便用戶進(jìn)行后期改造,避免入戶之后再去鑿墻布線，但要注意位置的選免入戶之后再去鑿墻布線，但要位選定,盡可能適應(yīng)不同床的大小和布置方式。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖5.4主臥室尺寸5２房地產(chǎn)智庫。ｆdc01〉COFＣＯ中小戶型(五)廚房廚房是為人們提供日常飲食服務(wù)的空間,其基本功能包括烹調(diào)、備餐及餐后整理、清潔洗滌和儲藏。在設(shè)計中，應(yīng)盡量使廚餐空間緊接，除了聯(lián)系方便之外，還應(yīng)滿足廚房開敞與封閉的有雙重要求，也可以在視覺上擴(kuò)大空間使住戶裝修的自由度更大為日后圖55可開可閉式廚房在視覺上擴(kuò)大空間，使住戶裝修的自由度更大,為日后改造創(chuàng)造條件（圖5.5、圖5.6）。另外很多住戶都認(rèn)為廚房面積不夠用主要反映圖5。5可開可閉式廚房另外,很多住戶都認(rèn)為廚房面積不夠用，主要反映在操作臺面不足.形成這一問題的主要原因包括：廚房面積的限定，設(shè)備布置的影響,以及住戶對電器設(shè)備用面積的限定，設(shè)備布置的影響，以及住戶對電器設(shè)備用量估計不足以及櫥柜設(shè)計欠合理等.圖5。6開敞式廚房中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引53房地產(chǎn)智庫.fdc01>CＯＦCO中小戶型隨著人們生活的富裕及飲食習(xí)慣的多樣化,對廚房臺面要求高但房求臺夠?qū)嵲絹碓礁?但一味擴(kuò)大廚房面積以求臺面的夠用是不現(xiàn)實的,而是應(yīng)巧妙設(shè)置和利用臺面,其設(shè)計手法有以下幾種:結(jié)合餐在合適的位布備餐臺分擔(dān)房的部分（1）結(jié)合餐廳在合適的位置布置備餐臺,分擔(dān)廚房的部分工作，如在餐廳包餃子、拌涼菜、或是用微波爐、電飯煲等不會產(chǎn)生油煙的設(shè)備進(jìn)行半成品加工補充廚房操作的臺面產(chǎn)生油煙的設(shè)備進(jìn)行半成品加工、補充廚房操作的臺面.（2）考慮在廚房中結(jié)合櫥柜或利用角落空間設(shè)置可收放的早餐臺加大操作臺面同時方便住戶在此簡易就餐早餐臺,加大操作臺面同時方便住戶在此簡易就餐。（3）在“L”形布局的廚房面寬允許的情況下，在長邊的操作臺對面加設(shè)一條寬450mm臺面用來放置微波爐電飯煲等作臺對面加設(shè)條寬４50mm臺面,用來放置微波爐、電飯煲等電器設(shè)備，充當(dāng)輔助操作臺面,同時要在兩側(cè)墻面設(shè)足夠的電源插座以供使用（圖5．7)。圖5．7加設(shè)45０ｍm的臺面，中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖５。７加設(shè)450mｍ的臺面，充當(dāng)輔助操作臺面54房地產(chǎn)智庫.fｄc01>COFCO中小戶型布置廚房時應(yīng)考慮到洗滌池、灶具、冰箱的擺放合理性，以下為三件設(shè)備的布置要求.擺（1）水池不應(yīng)太靠角落布置，需要有一定的身體活動空間和放置物品的臺面,臺面最好兩邊布置，以方便使用.（２)灶具應(yīng)避免擺放在窗前，否則排油煙機(jī)的設(shè)置會遮擋窗,而且風(fēng)有可能會將火吹滅發(fā)生危險，灶具與水池之間要留有一定的距離應(yīng)不少于300mm,以放置飲具碗碟,并避免水濺入油鍋引起危險。附近不要設(shè)置冰箱及木質(zhì)家具。(3）冰箱應(yīng)避開門的開啟范圍,避開窗前空間,否則有擋光、受暴曬、易落塵土等弊病,同時應(yīng)考慮預(yù)留更換更大冰箱的富?？臻g。總之，在確定廚房的形狀與布局時,要充分從住戶實際使用角度考慮,盡量滿足烹飪操作流線，進(jìn)入廚房后，從冰箱至水池至灶臺連續(xù)布置,并且之間留有足夠的操作臺面。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引5５房地產(chǎn)智庫.ｆdc01>CＯFCO中小戶型（六）公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間是住宅中供住戶便溺、洗浴、盥洗、化妝的空間，有時還有洗衣、清潔衛(wèi)生等功能可以分為如廁空間浴室空間洗臉化妝空間和家務(wù)空間生等功能.可以分為如廁空間、浴室空間、洗臉化妝空間和家務(wù)空間。在布置主要潔具時應(yīng)妥善考慮各類物品的擺放位置與儲藏空間,如坐便器旁的紙類用品和清潔用品洗臉盆附近的毛巾洗漱用具化妝品與洗滌用品淋浴附近的浴液洗品和清潔用品，洗臉盆附近的毛巾、洗漱用具、化妝品與洗滌用品，淋浴附近的浴液、洗發(fā)液、浴巾、換洗衣物等均應(yīng)預(yù)留擺放位置和空間。此外，應(yīng)盡量將此類空間置于不明顯的位置與角落以免零散物品通過門直接暴露于門廳起居室等公共空間影響視覺效果的位置與角落，以免零散物品通過門直接暴露于門廳、起居室等公共空間，影響視覺效果。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引56房地產(chǎn)智庫．ｆdc01＞COFCＯ中小戶型為防止將公共生間地面的水帶到為防止將公共衛(wèi)生間地面的水帶到其他房間，大多數(shù)住戶都在衛(wèi)生間門外鋪設(shè)地墊或采用進(jìn)入換拖鞋的方式鋪設(shè)地墊，或采用進(jìn)入換拖鞋的方式，十分不便。解決這個問題的簡單方法在于明確公共衛(wèi)生間內(nèi)的干濕分區(qū).公共衛(wèi)生間內(nèi)最濕的部分是淋浴空間，只要能有效隔離淋浴空間，就可以使衛(wèi)生間的其他部分形成干燥區(qū)域(圖5。8)。圖5.8干、濕分離衛(wèi)生間布置中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引５7房地產(chǎn)智庫.fdｃ01〉COFCＯ中小戶型一般來說，住宅內(nèi)的衛(wèi)生間多為瘦長形和方正形兩種的平面形式,其中瘦長形衛(wèi)生間的干濕分區(qū)更易明確.因此在設(shè)計中應(yīng)盡量采用瘦長形衛(wèi)生間以明確區(qū)分干濕區(qū)域,并注意運用玻璃隔斷進(jìn)行分隔,以保持視線通透空間開放持視線通透，空間開放。在衛(wèi)生間內(nèi)布置管井、風(fēng)道、地漏時應(yīng)綜合考慮各項設(shè)備如排風(fēng)扇電熱水器浴霸等的擺放位置慮各項設(shè)備如排風(fēng)扇、電熱水器、浴霸等的擺放位置。管井應(yīng)距離坐便器較近,風(fēng)道應(yīng)在淋浴上方，安裝浴霸和儲水式熱水器時能盡量形成局部吊頂，避免整體霸和儲水式熱水器時能盡量形成局部吊頂，避免整體吊頂導(dǎo)致層高過低而熱濕空氣聚積在人體頭部附近帶來的憋悶感，管井、風(fēng)道應(yīng)盡可能布置在承重墻側(cè)，為空間的靈活改造提供機(jī)會(圖5。9）,在封閉式淋浴區(qū)以外應(yīng)加設(shè)地漏以滿足更多使用要求,其位置應(yīng)充分考慮使用要求慎重定位圖5。9管井在中部限定空間，不利于使用改造中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引充分考慮使用要求，慎重定位。58房地產(chǎn)智庫.fdｃ01〉ＣOFCO中小戶型衛(wèi)生間開明窗有兩個主要作用，即通風(fēng)和采光。通風(fēng)有利于保持衛(wèi)生間內(nèi)的清潔，采光則保持了視覺上的明亮感,避免因光線暗淡造成的磕碰、摔倒等事故，暴露污漬便于發(fā)現(xiàn)和清除以及滿足健康需求等現(xiàn)和清除，以及滿足健康需求等。值得注意的是，部分帶精裝修的樓盤會采用獨立式洗手盆,因其缺少有效的置物臺面,在實際中并不實用臺面主要用于擺放洗漱用具和日?；瘖y品臺面下的空間部分封為櫥在實際中并不實用。臺面主要用于擺放洗漱用具和日?；瘖y品，臺面下的空間部分封為櫥柜,可用于擺放盆、桶等容器.很多住戶反映即便是有臺面亦是感到很不夠用，臺面上放置了許多化妝品和小物品，顯得零亂和容易弄臟。因此除了有一定的臺面以外還應(yīng)有一定置了許多化妝品和小物品，顯得零亂和容易弄臟。因此除了有定的臺面以外還應(yīng)有定的儲藏空間，我們建議，衛(wèi)生間臺面長度最好不要過短,最好不要低于9０0mm.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引５９房地產(chǎn)智庫.fdc01>COFCO中小戶型(七）主臥衛(wèi)生間在面積條件允許的情況下，可以在主臥室單獨加設(shè)衛(wèi)生間，方便主人就近使用,在近幾年的住宅設(shè)計中，尤其在較大的戶型設(shè)計中,住宅主臥室?guī)l(wèi)生間、衣帽間的格局逐漸普及，這是對舒適度，方便性要求的提高,對主人生活重視的反映.目前住宅設(shè)計中,一般在主臥衛(wèi)生間中設(shè)浴缸,在公用衛(wèi)生間中設(shè)淋浴，但實際一般住戶使用浴缸的次數(shù)很少，分析其原因,主要有以下四個方面：一是浴缸在使用后清潔起來比較費事;二是洗盆浴需要很多水較為費水；三是洗浴中續(xù)熱水麻煩;四是泡澡較淋浴費時，許多上班族平日沒有足夠的時間.因此,主臥室衛(wèi)生間中能設(shè)四件套是較為理想的.一般來說，多數(shù)住戶非常注重主臥衛(wèi)生間的舒適性.隨著新電器設(shè)備的不斷更新，許多先進(jìn)的小電器和衛(wèi)生設(shè)備出現(xiàn)在衛(wèi)生間中,如電牙刷，美容設(shè)備、保健電器、智能衛(wèi)生潔具等因此在主臥衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)布置足夠數(shù)量的插座以供各種電器衛(wèi)生設(shè)備的使用潔具等。因此在主臥衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)布置足夠數(shù)量的插座,以供各種電器、衛(wèi)生設(shè)備的使用，同時要考慮設(shè)備更新與加設(shè),在坐便器附近應(yīng)預(yù)留電源插座，以備日后住戶加設(shè)高檔次的智能衛(wèi)生潔具之需中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引智能衛(wèi)生潔具之需。60房地產(chǎn)智庫。fdc01>COＦCO中小戶型3。中小型戶型室內(nèi)設(shè)計新手法隨著“國六條”政策的逐步實施，在未來的幾年內(nèi)，90㎡以下的小戶型住宅將成為市場主流。雖然我國在近幾十年來一直在建造小戶型住宅，也積累了一些經(jīng)驗,但現(xiàn)在人們場主流。雖然我國在近幾十年來直在建造小戶型住宅，也積累了些經(jīng)驗，但現(xiàn)在人們的生活方式與家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了很大變化，居民收入不斷增加，設(shè)備材料不斷進(jìn)步,建造水平大幅度提高,都使今天的戶型與過去的戶型不能相提并論。因此要創(chuàng)造出既符合小造水平大幅度提高，都使今天的戶與過去的戶不能相提并論。因要創(chuàng)造出既符合小面積的條件限定，又符合時代發(fā)展需要的戶型，需要重新審視室內(nèi)空間的設(shè)計,摒棄先入為主的一貫做法,提出新理念，向精細(xì)化、靈活性、新功能、新設(shè)備的方向發(fā)展.既要小面積,又要舒適度.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引6１房地產(chǎn)智庫.fｄc０１>COFCＯ中小戶型（一）適當(dāng)減少起居室面寬，創(chuàng)造適宜的空間尺度現(xiàn)代人們的生活方式發(fā)生很大的變化，人們在家中招待賓朋的行為大大減少，起居室現(xiàn)代人們的生活方式發(fā)生很大的變化,人們在家中招待賓朋的行為大大減少，起居室主要供自家人日常生活，接觸交流使用。過大的起居室面寬一來不易聚攏人氣，影響家庭成員間的交流；二來易于造成空間上的浪費，尤其是在中小戶型住宅中，還會影響室內(nèi)各成員間的交流;來易于造成間的浪費,尤其是在中小戶型住宅中，還會影響室內(nèi)各分空間的合理面積分配,造成起居室面積過大，而其他空間狹小局促的狀況.電視機(jī)通常是起居室中的常備家電隨著科技水平的提高電視機(jī)的厚度越來越薄電視機(jī)通常是起居室中的常備家電，隨著科技水平的提高，電視機(jī)的厚度越來越薄,不再成為占用面寬的一個因素,而在家電市場的觀察和調(diào)研也可以證明,看電視時3m左右的視距是大多數(shù)人接受的。右的視距是大多數(shù)人接受的。因而，在9０㎡以下的小戶型住宅中,提倡適當(dāng)縮減起居室面寬，創(chuàng)造適宜的空間尺度綜合小戶型住宅各方面的指標(biāo)3600mm4０00mm的起居室面寬已經(jīng)足夠日常家度，綜合小戶型住宅各方面的指標(biāo),3600mm－4000mm的起居室面寬已經(jīng)足夠日常家庭生活使用。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引62房地產(chǎn)智庫。fdc01>ＣOFCO中小戶型（二）餐起合一，即把餐廳與起居室空間連通或者把餐廳功能(）融入客廳餐廳與起居室空間連通或者把餐廳功能融入客廳，對于中小型住宅來說是一種很好的選擇.餐廳與起居室空間連通而不隔絕，使本來兩個不大的空間在視覺上連在一起,會給人一種豁然開朗的感覺，還可以節(jié)省走道的面積,并增強(qiáng)了空間的靈活性。也可以采用把餐桌搬進(jìn)客廳，把餐廳功能融入客廳的做法，也就是把餐桌放在與沙發(fā)或者電視柜緊臨的位置這樣的布局并不會給客餐桌放在與沙發(fā)或者電視柜緊臨的位置，這樣的布局并不會給客廳的基本使用功能帶來影響,還可以節(jié)省面積,而且還符合很多人邊吃飯邊看電視的習(xí)慣，既給全家人圍坐在一起進(jìn)餐創(chuàng)造了條件，也讓家庭活動更為方便(圖5.１０、圖5.11、圖5。1２）。圖5。10餐廳和起居室連通中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引63房地產(chǎn)智庫．ｆdｃ０1〉COFCO中小戶型圖51１餐起合一布置形式中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖5。11餐起合布置形式64房地產(chǎn)智庫．fdc0１>COFＣＯ中小戶型圖5.１2餐起合一布置形式中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引６5房地產(chǎn)智庫．fｄc０1>CＯFCＯ中小戶型（三）細(xì)化功能設(shè)計，提倡“復(fù)合式”廚房()功設(shè)計,提復(fù)合式廚房在中小戶型設(shè)計中,可將廚房的功能進(jìn)行細(xì)化、拆分把儲藏與洗菜切菜和炒菜等功能區(qū)分開來如只分，把儲藏與洗菜,切菜和炒菜等功能區(qū)分開來，如只將如洗菜,切菜和炒菜的濕作業(yè)設(shè)在廚房，而將櫥柜、冰箱、微波爐等設(shè)備設(shè)置在餐廳里,這樣就可以使廚房冰箱、微波爐等設(shè)備設(shè)置在餐廳里，這樣就可以使廚房的操作空間更加緊湊。況且,現(xiàn)在多數(shù)櫥柜、冰箱等設(shè)備的外形設(shè)計非常美觀,讓它們離開廚房既可以免受污備的外形設(shè)計非常美觀，讓它們離開廚房既可以免受污染又不會有礙觀瞻;若設(shè)計得當(dāng)，這種布置還會讓餐廳更有家庭氛圍，帶來意想不到的裝飾效果（圖5.13）。圖5。1３廚房的復(fù)合利用示例中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引６6房地產(chǎn)智庫．ｆdc01〉COＦCO中小戶型（四）采用“一個+半個”的衛(wèi)生間或者詳細(xì)功能分割的衛(wèi)生間“一個+半個"衛(wèi)生間,由“一個"設(shè)置三件套的全功能衛(wèi)生間加上一個僅設(shè)置坐便器和洗臉盆的“半個”衛(wèi)生間組成。全功能衛(wèi)生間可以放在主臥室單獨使用，滿足很多小戶型住戶也希望設(shè)置主人房衛(wèi)生間的需求，而“半個”衛(wèi)生間放在公共區(qū)域供日常使用這種“個半個”衛(wèi)生間的布局在面積增加不多的情況下對于舒適度的日常使用.這種“一個＋半個”衛(wèi)生間的布局在面積增加不多的情況下對于舒適度的提高是顯而易見的,尤其對于家庭結(jié)構(gòu)較復(fù)雜或經(jīng)常有客人留宿的家庭,可以起到很大的作用(圖514)大的作用（圖5．１４）.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖5。１４衛(wèi)生間分間示意圖6７房地產(chǎn)智庫．fdc01〉ＣOFCＯ中小戶型在衛(wèi)生間數(shù)量受到限制的情況下,也可以將排便、洗浴、盥洗等功能進(jìn)行詳細(xì)功能分隔,以利于多人同時使用,提高使用效率，同時也形成了干濕分區(qū)以及公共區(qū)與私密區(qū)相分割的效果(圖5．15、圖5.16）。圖5.１5衛(wèi)生間示意圖中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引68房地產(chǎn)智庫．fｄc０1〉CＯＦＣO中小戶型圖5。１６衛(wèi)生間應(yīng)充分考慮儲藏空間及實用功能中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引69房地產(chǎn)智庫.fｄｃ０1〉COFCO中小戶型(五)設(shè)置靈活分割的空間增設(shè)半間房(五）設(shè)置靈活分割的空間，增設(shè)半間房中小戶型空間設(shè)計應(yīng)能做到“能分能合”，即在設(shè)計戶型時，盡量設(shè)置一些可拆改的斷墻以便住戶根據(jù)求分割或改造空間出間小臥室或個讀書角落可改的隔斷墻，以便住戶根據(jù)需求分割或改造空間，隔出一間小臥室或一個讀書角落,從而將某個空間擴(kuò)大。所謂“半間房"，是指在戶內(nèi)分隔出一個較小的房間,與起居室或臥室相鄰，打開時可作臥室或起居室的附屬空間,封閉時可作為獨立房間使用。其功能可以根據(jù)需要靈活設(shè)定，比如作為書房、活動室、兒童臥室、臨時客房等。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引7０房地產(chǎn)智庫。fdｃ0１〉CＯFCO中小戶型圖5.17多功能空間——半間房“半間房”概念在小戶型住宅設(shè)計中尤其具有重要意義。小戶型住宅的總面積有限，在保證“住得下”的前提下,還需要能“分得開、有余地、有特色”,就必須精細(xì)地劃分空間，提高空間使用率。通過增加一個半獨立的房間，占用有限的面積,卻為多功能的使用需求提供了可能，有效地解決了空間的局限性與多功能需求之間的矛盾（圖5。17）。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引71房地產(chǎn)智庫。fｄc０1>ＣOFCO中小戶型（六）利用零碎空間設(shè)計儲藏空間中小戶型住宅對于儲藏空間的需求并不會減少很多，所以應(yīng)充分利用可能的零碎角落來設(shè)置儲藏空間.生活陽臺上可設(shè)置一定量的儲物柜；還可利用走廊、過道上方空間做頂柜;服務(wù)陽臺亦可承擔(dān)一部分儲藏功能等。另外,某些窗戶的下方或者兩側(cè)，床下等位置都應(yīng)加以有效利用，承擔(dān)起物品儲藏與收納的功能（圖５。1８－圖5.20）.圖5。18貯藏空間的多種設(shè)置中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引72房地產(chǎn)智庫．fｄｃ0１〉ＣOＦＣＯ中小戶型圖5.１9過道空間與櫥柜門扇開啟空間復(fù)合利用用圖５.２０門廳處占用部分櫥柜空間用于設(shè)置鞋柜,門中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引門廳上方設(shè)頂柜73房地產(chǎn)智庫.fdc01〉ＣOFCO中小戶型(七）獨立臥室、獨立廚衛(wèi)成為一居室類型產(chǎn)品競爭的基礎(chǔ)條件,通風(fēng)、采光條件良好的產(chǎn)品才具有市場競爭力好的產(chǎn)品才具有市場競爭力隨著今后中小戶型的供應(yīng)的增加，未來市場上那種簡易的標(biāo)準(zhǔn)間式的戶型有望消亡，代之而起的將是更多的功能相對齊全的產(chǎn)品因此在居室產(chǎn)品設(shè)計中擁有獨立的臥室代之而起的將是更多的功能相對齊全的產(chǎn)品，因此在一居室產(chǎn)品設(shè)計中,擁有獨立的臥室、廚房、衛(wèi)生間乃至陽臺將成競爭的基礎(chǔ)條件。通風(fēng)采光不暢直是中小戶型產(chǎn)品的通病在未來市場競爭的壓力下具有良好通風(fēng)、采光不暢，一直是中小戶型產(chǎn)品的通病。在未來市場競爭的壓力下，具有良好的通風(fēng)與采光條件的中小戶型有望增多并成為市場競爭中的優(yōu)勢產(chǎn)品.(八）飄窗、大陽臺、露臺、入戶花園等豪宅元素更多地引入中小型戶型設(shè)計隨著目前市場競爭的加劇與消費者對生活品質(zhì)要求的提高，購買能力低并不等于對生活品質(zhì)要求下降,飄窗、大陽臺、露臺、入戶花園等原本屬于大戶型甚至豪宅產(chǎn)品的元素，未來將更多地引入中小型戶型的設(shè)計中，產(chǎn)品設(shè)計豪宅化是中小戶型未來發(fā)展的必由之路.中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引74房地產(chǎn)智庫.fdc01＞COＦCO中小戶型(九）空間個性化,產(chǎn)品概念化是中小型住宅設(shè)計的新手段中小型戶型客戶的多樣化決定了中小型住宅產(chǎn)品具有多樣化與個性化的特征,由于居中小型戶型客戶的多樣化決定了中小型住宅產(chǎn)品具有多樣化與個性化的特征，由于居住理念與要求的不同,空間個性化,產(chǎn)品概念化也是目前中小型住宅產(chǎn)品的流行手段。目前市場上出現(xiàn)了很多帶有強(qiáng)烈個性的住宅產(chǎn)品概念,比較典型的有：◆LOＦT概念：空間開放透明，定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫粱。空間具有流動性、透明性、開放性及藝術(shù)性。劇舞臺效果的樓梯和橫粱。間具有流動性、透明性、開放性及術(shù)性.◆ＳOＨO概念：在家辦公,英文全稱為“sｍaｌlｏｆfice，Hｏmeｏfｆiｃｅ"。典型代表為SOHO現(xiàn)代城?！鬝ＯLO概念:戶型超小，一般為2０平方米至５0平方米左右?！鬝ＴＵDIO概念:商務(wù)公寓，工作室。以辦公功能為主，主要針對發(fā)展中的中小型企業(yè)，相對于寫字樓面積要小;對地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計共享辦公資源,包括共用律師共用會計師共用秘書專業(yè)全程代辦公司注冊;商住兩用等括共用律師、共用會計師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊；商住兩用等?！簟翱臻g·蒙太奇”：空間元素再造,簡單的說,就是除衛(wèi)生間與廚房外，其余部分都可靈活分割。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引7５房地產(chǎn)智庫。fdｃ0１>ＣOFCO中小戶型第六章、室內(nèi)裝飾設(shè)計要點——增加產(chǎn)品附加值，體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)1。室內(nèi)裝飾設(shè)計常用手法2空間布局2．空間布局3.硬裝設(shè)計軟裝設(shè)計4。軟裝設(shè)計５?？臻g簡化設(shè)計6．其他中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引７６房地產(chǎn)智庫。fdc01〉CＯＦCＯ1裝飾設(shè)計常用手法中小戶型１．裝飾設(shè)計常用手法在裝飾設(shè)計中,多采用調(diào)整功能空間，利用色彩調(diào)節(jié)視覺效果等手段增加舒適性和整體空間利用率。(一）弱化空間分割,相對開放。把客廳、廚房、臥室全部打通,減少分隔，利于空氣對流和空間利用。各個功能空間的分隔可以利用家具及裝飾（鏤空）隔板，節(jié)省空間并增加裝飾效果。(二）用色彩調(diào)和視覺效果在居住空間中色彩的搭配對氣氛營造具有重要作用色彩能創(chuàng)造舒適的視覺感受在居住空間中，色彩的搭配對氣氛營造具有重要作用，色彩能創(chuàng)造舒適的視覺感受，處理小空間時，從設(shè)計和色彩搭配上多采用淺色系,以達(dá)到空間開敞明亮的效果，避免出現(xiàn)壓抑感和約束感?，F(xiàn)壓抑感和約束感。(三）收納系統(tǒng)的設(shè)計中小戶型住宅空間有限如能將收納系統(tǒng)合理整合將節(jié)省大量空間中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引中小戶型住宅空間有限，如能將收納系統(tǒng)合理整合，將節(jié)省大量空間。77房地產(chǎn)智庫。fdc0１>COFCＯ２.空間布局中小戶型（一）空間合理分隔小戶型的空間布局應(yīng)以功能為先合理地布置各個功能分區(qū)人流路線和一些大型家小戶型的空間布局應(yīng)以功能為先，合理地布置各個功能分區(qū)、人流路線和一些大型家具.可以采用開發(fā)式廚房或客廳與餐廳并用等方法，在不影響使用功能的基礎(chǔ)上,利用相互滲透的空間層次感和裝飾效果。互滲透的空間層次感和裝飾效果。會客區(qū)、用餐區(qū)等活動較多區(qū)域可以設(shè)置在同一房間；而睡眠、學(xué)習(xí)等相對安靜區(qū)域可以納入同一空間。我們應(yīng)盡可能合并相似功能區(qū)間,空間上進(jìn)行硬性和軟性分隔,做到可以納入同空間。我們應(yīng)盡可能合并相似功能區(qū)間，空間上進(jìn)行硬性和軟性分隔,做到“麻雀雖小，五臟俱全”，同時兼顧居室豐富層次感（圖6.1）.睡眠、學(xué)習(xí)等相對安靜區(qū)域會客、用餐等活動較多區(qū)域中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖６．178房地產(chǎn)智庫。ｆｄｃ01＞CＯＦCO（二)風(fēng)格以簡約為主中小戶型（二)風(fēng)格以簡約為主中小戶型住宅因為面積、空間有限，功能區(qū)劃分不宜過細(xì)，色彩運用最好采用同一色系否則易造成零亂煩躁的感覺故無論采用何種風(fēng)格通過布藝墻紙加以點綴即可系，否則易造成零亂、煩躁的感覺,故無論采用何種風(fēng)格,通過布藝、墻紙加以點綴即可，不要繁瑣,強(qiáng)調(diào)簡約（圖６。2、圖６．3）.圖62現(xiàn)代簡約風(fēng)格圖63簡約的中式風(fēng)格中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖6.2現(xiàn)代簡約風(fēng)格圖６.3簡約的中式風(fēng)格7９房地產(chǎn)智庫.fdc０1>CＯFＣO利用色彩擴(kuò)大空間中小戶型（三）色彩宜淡不宜濃小戶型住宅應(yīng)盡量選擇淺色調(diào)，?？利用色彩擴(kuò)大空間中間色作為基調(diào)。這些色彩具有擴(kuò)散性和后退性,能使居室呈現(xiàn)出清通過采光擴(kuò)大視野。新開朗、明亮寬敞的效果(圖6.4－圖6。6)。圖6。4部分墻面作其他顏色搭配，反而能產(chǎn)生深度感,拉大空間的視覺效果。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引圖6．5圖６．６８０房地產(chǎn)智庫.fｄc01>COＦCO中小戶型３.硬裝設(shè)計？?收納設(shè)計收納對象的尺寸大小要符合收納空間有門高柜依照比例分割門片收納對象的尺寸大小要符合收納空間.收納空間必須要考慮到所收納物的尺寸形式特別是收納空間的深度問題深度寸形式，特別是收納空間的深度問題.深度太深或太淺，也容易造成不易活用的死角，反而容易浪費收納空間（圖67）反而容易浪費收納空間(圖6。７）。依生活習(xí)慣指定對象收納空間.化零為整使空間感放大?；銥檎箍臻g感放大。采取大面積柜體的形式圖６7中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引無把手設(shè)計制造流暢的活動曲線圖６．7８1房地產(chǎn)智庫。ｆdc01>COFCＯ中小戶型？？收納設(shè)計—沿墻收納空間尤其是柜體式的收納最好是沿墻設(shè)計，才不會浪費空間。如客廳的電視柜、餐廳的餐柜、臥室的衣柜,若沿墻規(guī)劃最省空間,也不影響空間活動路線（圖6．8-圖6.10).6.1０)。圖6。8充分利用房間面寬做衣柜(書柜)圖6．9電視柜沿墻的形式通常與其視聽設(shè)備的尺寸有關(guān)圖6．10斜式鞋柜沿墻設(shè)計。中糧置地有限公司中小住宅規(guī)劃設(shè)計指引與其視聽設(shè)備的尺寸有關(guān).8２房地產(chǎn)智庫。fdc０1>COFCＯ？？收納設(shè)計—-柱間中小戶型？？收納設(shè)計柱間在柱體之間形成