重慶龍湖某樓盤匯總銷講篇

/龍湖酈江樓王組團(tuán)銷售手冊第一部分:區(qū)域講解1、重慶南CBＤ發(fā)展（酈江所處大的區(qū)位）酈江位于南CBＤ之中，南CBD規(guī)劃面積11平方公里，與解放碑、江北城共同組成重慶CBＤ的“金三角”.其中,解放碑CＢＤ定位為中央商貿(mào)區(qū),以商務(wù)貿(mào)易為主要功能。江北城CＢD定位為中央商務(wù)區(qū)，以商務(wù)辦公職能為主要功能。而南區(qū)CBD則因為獨特的地理位置（主城唯一到江北南岸渝中十分鐘之內(nèi)的區(qū)域)和不可復(fù)制的自然資源歷史沉淀（南區(qū)CBD沿江岸線長達(dá)1０公里，江景資源豐富；背靠南山,坐擁天然氧吧；底蘊(yùn)深厚的歷史文化古跡,更是一大招牌.彈子石區(qū)域曾是中國西部開埠最早的地方，其商業(yè)文化代表了一個時期重慶商業(yè)的發(fā)展歷程，以大佛寺為代表的佛教文化已有數(shù)百年歷史。)定位為中央商住區(qū)，所謂CBD中央商務(wù)區(qū),它是以現(xiàn)代商務(wù)為核心,最具影響的金融、商務(wù)、會展,并集高檔酒店、寫字樓及商務(wù)公寓最集中、交通最便捷、基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)最一流的現(xiàn)代都市中心，是國際大都市發(fā)展到最高階段所特有的城市形態(tài)。根據(jù)規(guī)劃,南區(qū)ＣBD轄六大分區(qū),A、B區(qū)以高檔居住、休閑健身功能為主；C、Ｄ區(qū)將打造以商務(wù)、辦公、商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、居住休閑于一體的總部經(jīng)濟(jì)基地和休閑商務(wù)中心區(qū);E、Ｆ區(qū)則以居住、市政、體育功能為主。

其六大分區(qū)將分別以高檔居住、休閑健身、商務(wù)、辦公、商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、居住、體育功能為主。

目前，距南區(qū)CBD規(guī)劃確定已有4年，南濱路彈子石段已全線貫通、朝天門大橋今年內(nèi)將建成通車、總投資為12.8億元的慈母山隧道及連接道(峽江路）一期工程已經(jīng)開工建設(shè)、東水門大橋也將于今年動工興建……南區(qū)ＣＢD四橋三路三隧道的交通格局正在形成。同時,舊城拆遷也在按步驟進(jìn)行，中海、九龍倉、富力、龍湖等國內(nèi)幾大地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐,彈子石板塊作為CBＤ南區(qū)中心的城市形象已輪廓初現(xiàn)。

重慶CＢD南區(qū)將投入約200億元資金，打造出吸引國內(nèi)外大型集團(tuán)、企業(yè)總部進(jìn)駐的"總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”和聚集大量商貿(mào)、服務(wù)、金融、信息、辦公機(jī)構(gòu)及高級住宅于一體的商務(wù)配套區(qū)?，F(xiàn)在下朝天門大橋到洋人街的路上就能看到總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的招商戶外廣告,為他們設(shè)計這個經(jīng)濟(jì)區(qū)的設(shè)計單位也就是龍湖的老朋友-久米設(shè)計，他們?yōu)辇埡O(shè)計的水晶酈城和紫都城都是住宅的典范之作。(CBD帶來的區(qū)域價值）因為CBＤ，朝陽區(qū)成為了北京城市化進(jìn)程中發(fā)展最快、擴(kuò)容最大的區(qū)域;同樣因為CＢD，彈子石必將是重慶發(fā)展最快的區(qū)域。南區(qū)CBＤ土地利用規(guī)劃達(dá)到11平方公里,是江北城CBＤ的6倍左右，也是渝中CＢＤ的9倍左右。發(fā)展空間廣闊。

與北京朝陽區(qū)一樣，

南區(qū)ＣBＤ已確立將文化、商務(wù)以及高檔居住等第三產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在政府扶持和資金推動下，南ＣBD正在彰顯出難以估量的價值。而對于南CＢD來說，這僅僅只是開始。根據(jù)早已確立的規(guī)劃，南CBＤ的崛起將融入到重慶CＢD建設(shè)的整體進(jìn)程之中，在較短的時期內(nèi)，南CＢD就將建設(shè)成為一座國際化的CBD中心城區(qū),無論在區(qū)域價值、區(qū)域形象、商務(wù)氛圍等方面都將與解放碑、江北城旗鼓相當(dāng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前進(jìn)駐南CBＤ的品牌開發(fā)企業(yè)已超過十家,除富力現(xiàn)代廣場、陽光1０0國際新城外，龍湖酈江、中海地產(chǎn)、香港九龍倉集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的南區(qū)CBD項目也已進(jìn)入實質(zhì)性階段。

他們的相繼啟動將讓南區(qū)ＣBD被低估的價值向本位回歸,當(dāng)各大開發(fā)商樓盤相繼推出之時,南CBD房產(chǎn)開發(fā)的熱度和房價的沸騰將指日可待。CBD代表著一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心,是集交通，通訊,金融，眾多配套為一身的價值洼地.２001年12月大佛寺大橋通車,２00９年４月朝天門大橋通車，２０09年底東水門大橋，寸攤鐵路大橋和千斯門大橋的擬建。20０8年12月重慶兩路寸灘保稅港掛牌,半年后的今天重慶保稅港正式開工。南區(qū)CＢD給你帶來的是價值僅僅是類比國內(nèi)其它城市CＢD的房價走勢就能知道了.上海陸家嘴上海的外灘，毫無疑問是上海的CＢD,但凡全世界知名的企業(yè)，無不以在這里找到一個代表企業(yè)形象的樓棟作為辦公樓為榮,例如匯豐銀行、巴黎銀行等等。那些沒有找到合適的樓棟的，也要千方百計在外灘的公園里,花大價錢立上一個立體的廣告,以彰顯企業(yè)形象。1０年前,國際著名感光材料生產(chǎn)企業(yè)富士，就在這里豎立起了一個超級大的6面體,做起了企業(yè)形象廣告和產(chǎn)品廣告。一江之隔的浦東,經(jīng)過1０多年的逐步發(fā)展升級，已經(jīng)成為了全上海最昂貴的居住區(qū)。哪怕是在房地產(chǎn)價格遭遇空前滑鐵盧的08年，浦東陸家嘴附近的任何一個樓盤,也絲毫沒有跌價的可能性。世茂濱江的那套房子,前段時間叫價80０萬還不太有人問,現(xiàn)在開價82０萬，也有人要買了。而這套位于9層,樓棟位置并非整個小區(qū)上佳位置,200多平方米的精裝修房，２0０4年購買時的價格也才３85萬元,每平方米1。7萬元而已。200５上海盛大金磐售價從2０000－40000元/平方米不等，財富海景花園新開臨江第一排住宅將有可能達(dá)到５0０0０元/平方米以上。世茂濱江花園和濱江蘭庭都在30０００元/平方米左右徘徊。不可復(fù)制的資源優(yōu)勢導(dǎo)致這些樓盤開價牛氣沖天.從現(xiàn)在看來,江景地塊已經(jīng)十分稀缺。這也讓更多的人一直對江景住宅饒有興趣.很多人都沖著這不可復(fù)制的稀缺資源而來。?0８年匯豪天下：單價31－38.4ｋ,5５０ｗ—８80w?江臨天下：27－32。8k，

３50w-６50ｗ?盛大金磐:４５.3-56ｋ,

880-150０w

菊園:

2４-2６k，

２65－405w?恒仁濱江園：4３-52。5k,

360-13５0w?世茂濱江:

36。9-39。８k,５5０—1１2０w

財富海景:

61-64。8k，

１８00—2200w北京國貿(mào)20０1年，北京CBD確定最后的規(guī)劃方案2003年，地段最好的像建外ＳOＨＯ，財富中心,萬達(dá)廣場,金地花園，藍(lán)堡,華貿(mào)中心等等，預(yù)售價格從9,000多元到13，０００多元不等。0９年，上面這些2手房價普遍在２5000左右而ＣＢD的地正在消失，目前在售首創(chuàng)?禧瑞均價3５000選取了中國最典型的兩個ＣBＤ，其房價的變化令人詫舌,但是我們可以看到其他城市目前CBD的狀況就可以知道什么是夢幻了。當(dāng)然,從眼下的重慶來說，肯定沒有上海這么強(qiáng)的輻射能力和凝聚能力.但是，買房從來都是買未來。等一切都變成現(xiàn)實，這個房子已經(jīng)不是你的了。而如今CBD的夢想就在眼前，不要讓它成為夢幻了.(選南CBD而不選北CBＤ的原因）江北城CBD定位為中央商務(wù)區(qū)，以商務(wù)辦公職能為主要功能,其中只有３分之1將建高檔住宅，重慶中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū),集中建設(shè)辦公寫字樓等金融商貿(mào)設(shè)施和一系列市級大型公益文化設(shè)施，兼容商業(yè)、服務(wù)業(yè)、居住等多種功能。而酈江所在區(qū)域功能是休閑商務(wù)CＢD,建成集金融、辦公、商貿(mào)、居住為一體的為CBD核心地帶提供多種服務(wù)的配套的經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃面積１0．６8平方公里約１60２０畝，規(guī)劃建筑面積約1133萬㎡,而南ＣＢD則定位為中央商住區(qū),主要承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等重慶南北CBD各據(jù)重慶一方,有點楚漢對峙之勢,北濱路全長11。68公里政府自立將其打造成酒吧一條街,從石門到君豪占地４萬平米,打造成北濱的一道風(fēng)景線.同時發(fā)展餐飲，娛樂建成一個美食文化天地！南濱路早已超越北濱，早從單一業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展,美食街,娛樂城早已擁有并在不段擴(kuò)大，且花市，五星級酒店,洗腳城，新奧海底世界等眾多及服務(wù)和旅游業(yè)在悄然誕生，南岸政府就是要將南濱路打造成重慶的都市名片，旅游圣地。在同樣具有投資潛力的ＣBD區(qū)域，南CＢD的居住條件更好。因為同樣擁有濱江商業(yè)、擁有金融中心的北CBD不曾擁有的是：豐富的自然資源，悠久的文化底蘊(yùn)，獨一無二的夜景和一群懂生活的人。（舉例）上海建工董事長蔣志權(quán)曾這樣說過：上海人總不愿意住在浦東陸家嘴那一帶,因為那里不像上海,沒有上海的味道。這樣的高樓,只要有錢,哪里都可以去建,只是面目模糊的工業(yè)產(chǎn)物。在陸家嘴工作的人,每次加班后走出大樓，總看見空蕩蕩的街道，除了燈光，只有寂寞，白天的熱鬧與奔忙宛如隔世，沒有人愿意在夜晚如此冷清的地方生活,上海本是一個人與人之間距離極近的城市，上海人更愿意選擇離工作不遠(yuǎn)且寧靜的地方安家。２、周邊配套既然是中央CBD,它不僅獨占最豐富的資源，同時也擁有完整的配套。隨著南濱路的發(fā)展，高端商務(wù)、商業(yè)項目的陸續(xù)面市。南濱路游憩商業(yè)區(qū)RＢD(指著售場的展板說明晨報?？┮虼嗽杏??；仡櫮蠟I3年前的發(fā)展,僅僅不過是一條美食街，大家可能除了吃飯平時都很少會到南濱路消遣，幾年之后的今天,南濱路已成為人們休閑散步,旅游觀光的游覽名地，這樣的變化全因政府打造兩江四岸的重要戰(zhàn)略規(guī)劃中，把南濱路提升為做為重慶未來旅游觀光的一張名片在精心打造，所以南濱路已從單一的飲食業(yè)轉(zhuǎn)向酒店，旅游觀光，娛樂，辦公等多元化的服務(wù)業(yè).商業(yè)：南濱路總共70多萬方的商業(yè)相當(dāng)于6個北城天街、6個大都會、7個萬達(dá)廣場，從南濱長江大橋起頭處開始,南濱商業(yè)街已開始悄然成型.珊瑚水岸3．5萬平方米精品百貨商場正在裝修，其二期約2．8萬平方米商業(yè)也將于年內(nèi)開建；喜來登國際中心４萬平方米商業(yè)也處于裝修進(jìn)程中。年內(nèi)，洋世達(dá)約１．8萬平方米沃爾瑪購物中心將正式營業(yè)；武夷濱江1。5萬平方米商業(yè)街將初具規(guī)模，商家入駐營業(yè)。未來還有東原中央大街約10萬平方米商業(yè)陽光１0０約10萬平方米以上商業(yè)，緊接著就是由香港九龍倉打造的30萬方的濱江商業(yè)，屆時會引進(jìn)高端百貨和大型商業(yè)入駐。如美美百貨等，這邊是一條景觀大道，沿路走上去這邊有大型超市和集中商業(yè)的修建。而這里沿線全是商業(yè)廣場。在龍湖酈江，也會打造屬于酈江自己的1．5萬方南濱水岸商業(yè)。這將徹底改變南濱路的商業(yè)格局，有效解決住宅配套、旅游購物多種需要。目前在南濱經(jīng)濟(jì)帶上還處于空白的商貿(mào)零售業(yè),也將引進(jìn)國內(nèi)外知名百貨品牌入駐，重點推出珊瑚水岸精品百貨、喜來登國際名品商業(yè)城、洋世達(dá)旺角商業(yè)街、沃爾瑪超市，南坪另一個商業(yè)中心呼之欲出。由上述南濱沿線商業(yè)格局的分布你可以看出,南濱商業(yè)街的建造會成為繼中心步行街之后又一種全新的商業(yè)運(yùn)營模式，這將打破傳統(tǒng)已一個中心為主的消費模式，繼而替代的是多中心的消費模式，為周邊生活的你即使不去解放碑和江北也能享受商業(yè)所帶來的便捷。寫字樓：除了重慶CＢD南區(qū)將投入約２00億元資金，打造出吸引國內(nèi)外大型集團(tuán)、企業(yè)總部進(jìn)駐的"總部經(jīng)濟(jì)區(qū)＂，沿途過來長江國際的甲級寫字樓和喜來登金融中心正在修建.五星級酒店云集：南濱是重慶的名片，度假在南濱,所以娛樂:全新的哈曼皇宮海棠曉月溫泉水療中心于年內(nèi)投入使用;江南體育中心二期工程即將動工,除了增加籃球場、羽毛球場、室外網(wǎng)球場、五人制足球場、門球場等外,還將重點建設(shè)江南大劇院,建成青少年活動中心、田徑訓(xùn)練場.同時,將新建專業(yè)豪華演藝廳，可容納數(shù)千人同時觀看，并與國外最大的演藝集團(tuán)合作,引進(jìn)“時空之旅"超級多媒體夢幻劇。那時的南濱路將成為全市娛樂方式最全最時尚的樂土。同時,南濱路（美心段）也將建成集世界知名建筑和橋梁于一體的商業(yè)休閑區(qū);美心國際網(wǎng)球中心將建成８0片網(wǎng)球場，成為亞洲最大網(wǎng)球運(yùn)動中心。規(guī)劃中的重慶馬戲城今年９月份南濱路開建。位于洋人街與大佛寺之間，占地５0畝,目前已經(jīng)在征地拆遷中,預(yù)計今年９月動工開建.國際馬戲城將成為“兩江四岸"的標(biāo)志性建筑。休閑：為了提升我市“兩江四岸濱江地帶”城市風(fēng)貌品質(zhì)，打造親水、近江的公共空間環(huán)境，朝天門兩江廣場正式著手規(guī)劃,預(yù)計在201２年可以建成。兩江廣場位于南濱路重慶卷煙廠臨江面,面積3。5公頃，也就是3萬五千平米,相當(dāng)于８4個標(biāo)準(zhǔn)籃球場場地，將是最大的濱江廣場。按計劃，其綠地面積大于1。4公頃,將栽植干徑15厘米以上喬木萬株左右。（兩江廣場的由來：大連的星海灣廣場，總面積4。5萬平方米,為大連自189９建市以來，修建的最大的廣場，97年竣工，觀光旅游必去的景點,極大的提升了大連的城市價值,而且星海灣邊的房子，在0２年普通商品房只要２000元/平米時,就賣到９00０多一平米，讓人驚嘆,但去過的人都覺得那里代表了大連的浪漫和美好,因為大連的標(biāo)志是海，在海邊修建這樣廣場，反映了一個城市的特色，重慶最大的特色是江,但是江邊卻沒有一個真正標(biāo)志性的可以稱之為景點地方,薄書記來到重慶發(fā)現(xiàn)這個問題，專門指示，把那么黃金的地段用來修建這樣大規(guī)模的廣場)而從酈江到兩江廣場,僅有1。5公里的距離,步行僅需10多分鐘。除了兩江廣場，酈江前后還擁有著兩大公園，小區(qū)背后便是330畝的市政森林公園,完全就是天然的氧吧;出了酈江大門,對面便是濱江公園,兩層的休閑.隨著時間的推移涵蓋旅游,觀光,飲食，娛樂，運(yùn)動，休閑，為一身的南濱路，將會是代表新的城市標(biāo)志而被更多的人所熟知,只有你能在這樣的地方擁有一套屬于你的物業(yè)，你的閑暇生活才能算真正開始。3、規(guī)劃交通(南CBＤ交通路網(wǎng))由政府打造的“四橋三路三隧道"構(gòu)建起的立體交通網(wǎng)絡(luò)正是為了打通南CＢD一直血脈不通的交通情況?！八臉颉敝赋呀ǔ傻拇蠓鹚麻L江大橋和今年通車的朝天門大橋外，還規(guī)劃有今年年底開工的東水門大橋（南濱路連接渝中區(qū)），及寸灘鐵路大橋;“三路"指騰龍大道、渝黔高速、南濱路白沙沱到茶園廣陽壩段(象您到南濱路吃飯、娛樂都很方便）;隧道指:已通車的南山隧道，還有規(guī)劃修建的慈母山隧道（連接ＣBD南區(qū)和茶園新區(qū))以及連接江北、彈子石、解放碑的兩江隧道.由此可見在未來幾年內(nèi)，南CＢD的交通狀況會成為我市主城內(nèi)交通最通暢、最便捷的中心城區(qū).已經(jīng)通車的大佛寺大橋連接著外環(huán)高速，可直通機(jī)場，火車站等重要港口，做為連接江北和南岸的朝天門大橋更是起著其無可替代的內(nèi)路作用，朝天門大橋的介紹(永不堵車的大橋雙層通輕軌未來的輕軌站)。未來，伴隨東水門大橋和寸灘鐵路大橋的修建到達(dá)解放碑，寸灘保稅港等商務(wù)和物流中心只需要１0多分鐘左右。這也是唯一一個能在１0多分鐘車程里，通達(dá)主城三區(qū)的區(qū)域。也就只有在南ＣBD能有此殊榮以后,這里就是重慶的城市中心。在這里,它與解放碑CBD、江北城ＣBD共同構(gòu)成了重慶的“黃金圈”。同時該區(qū)域也將成為重慶惟一能在十多分鐘內(nèi)到達(dá)渝中、江北、南岸的區(qū)域,重慶主城最核心最具活力的區(qū)域已然形成,而交通造城的神奇魔力人們早已無數(shù)次領(lǐng)略，可以預(yù)見,CＢD南區(qū)必然將成為重慶的又一城市中心。橋所帶來的不僅僅是方便.比如就拿朝天門大橋來說,它的價值體現(xiàn)猶如現(xiàn)在重慶的黃花園大橋。黃花園大橋的建成打通了渝中到五里店的大門，更隨之帶來的就是五黃片區(qū)的快速發(fā)展，五黃大社區(qū)”正是伴隨著交通瓶頸的破除而出現(xiàn)的-—2００0年，黃花園大橋通車和２0０2年路橋收費改革，讓五黃路沿線開發(fā)商捕捉到了商機(jī)。7年過去了，如今的五黃大社區(qū)已經(jīng)形成約4平方公里中央居住區(qū)，入住人口達(dá)10萬之多.昔日的天驕俊園、皇冠東和花園、金科花園、海怡花園、長安華都、南方·上格林等，紛紛成為今天的區(qū)域代表樓盤。龍湖領(lǐng)銜重慶房產(chǎn)商共同探路新牌坊。十年光陰，新牌坊已由農(nóng)田炊煙巨變?yōu)椤爸貞c開發(fā)規(guī)模最大、整體檔次最高”的樓市高地。今天，仍然有不少購房者唏噓當(dāng)初“錯失良機(jī)”.在“左鄰右舍”新牌坊和五黃大社區(qū)先后成功開發(fā)的基礎(chǔ)上,新溉路板塊正在吸引購房者和投資者的眼球—-北部金三角、新牌坊中心區(qū)、商貿(mào)中心、行政副中心、交通脈絡(luò)、品質(zhì)房產(chǎn)等關(guān)鍵詞，為新溉路樓市熱銷加足了底氣，而知名商家進(jìn)入選址和商業(yè)布點日益增多，無疑是表明了區(qū)域投資指數(shù)正在攀升.從這種意義上講，黃花園大橋和五黃路的修建，真正實現(xiàn)了渝中半島向北部外延的拓展。（我們再來看看酈江周邊公交線路）酈江項目所在地塊位于南濱路旁大佛寺大橋與朝天門大橋之間.距離朝天門大橋僅需要3分鐘，距離長江大橋僅需要10多分鐘，1５分鐘就可到達(dá)解放碑和江北，交通十分便利.酈江離南區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)只有1公里，步行15分鐘即可到達(dá)。小區(qū)公交配套先行于業(yè)主入住，目的是讓業(yè)主真正享受到成熟小區(qū)的交通配套,迄今為止龍湖酈江周邊已開通的公交多達(dá)3條,分別是36８、323、338,38１等，隨著南區(qū)CBD建設(shè)的逐步推進(jìn)和居住人口的增加,不久的將來會有更多公交線路通過,生活在酈江，出行將變得更加的便捷。更令人可喜的是,酈江緊貼南濱路，通過總長700米的騰濱大道可迅速到達(dá)任何地區(qū).小區(qū)旁連接騰龍大道和濱江路的騰濱大道已經(jīng)確定年底通車,以后可以直接從騰龍大道上朝天門大橋，更加方便快捷，將進(jìn)一步方便區(qū)域居民的出行。騰濱大道即是連通南濱、內(nèi)環(huán)、騰龍大道、朝天門大橋這4個一級道路的重要樞紐。(ｅg:對比:對比龍湖紫都城，在銷售期間,根本沒有任何一路公交車，連打車都是問題,只有接房后才引進(jìn)了公交線路,而酈江是沒有業(yè)主入住的情況下，有多路公交線路，可想其方便性）現(xiàn)有公交線路：368:龍湖酈江（洋人街南入口［娛樂景點］--大佛寺（橋下)-－竅角沱［碼頭]—-彈子石碼頭[王家沱]－-卷煙廠－—野貓溪--慈云寺—－棗子灣-—鹽店灣——四海路口－－南濱路飲食街—-海棠路口——海棠曉月西門——陽光華庭(看守所）-—福利社－-南坪（東路）—－南坪西路（萬壽路口）——騎龍山莊-—光電路[明佳路口］－－光電路［軍備處]——東橋頭(趙家壩)-—謝家灣--楊家坪［蘇寧電器］－-楊家坪團(tuán)結(jié)路口（單循環(huán))—－楊家坪前進(jìn)路（單循環(huán))—－楊家坪西郊（80中)—-動物園（九龍坡區(qū)府) 323:龍湖酈江洋人街南入口［娛樂景點］-大佛寺(橋下)-竅角沱［碼頭］—彈子石碼頭［王家沱］—謙泰路-武警醫(yī)院—衛(wèi)國路-彈子石-11中-大石壩[南岸］—皮鞋城—南岸五醫(yī)院－覺林寺—下浩—上新街-港口醫(yī)院(二院）—海棠溪－海棠曉月（溫泉俱樂部)—福利社－南坪(東路）—工貿(mào)（南坪)－國際會展中心(南橋頭）—北橋頭(石板坡)-雙溪溝（黃花園）—黃花園大橋北橋頭—大灣(南方上格林）-紅土地(金科花園)-無專廠[長安麗都］-黃泥磅(皇冠東和）-皇冠東和中學(xué)—市公安局大門（金華工業(yè)園)-市公安局南門-市公安局轉(zhuǎn)盤（巴蜀麗景）—紅唐路[龍頭寺轉(zhuǎn)盤]-保利香檳園南門（火車北站路口）-天宮殿大道—重慶火車北站（龍頭寺)33８:龍湖酈江洋人街［娛樂景點]-金港上城-黃桷灣－大石壩[南岸]－彈子石-衛(wèi)國路－武警醫(yī)院—謙泰路－彈子石碼頭［王家沱］—卷煙廠-野貓溪-慈云寺－棗子灣－上新街路口-四海路口—南濱路飲食街-海棠路口－宏聲路口—宏聲路—南坪(東路)-工貿(mào)（南坪)-北橋頭（石板坡）－黃花園—大溪溝-大禮堂（三峽博物館)-上清寺(嘉陵橋路)—牛角沱（公交樞紐站)讓我們了解每路公交線路及站點,主要是在電話中或在交流中好與客戶深入溝通，時及是客戶是有車一族,但是別忘了他身邊的親人或者是朋友不一定有交通工具。也可了解客戶現(xiàn)居住區(qū)域。（ｅg：老師肯定是有交通工具的，但是有可能你朋友或者是親戚可能會偶爾過來聚聚，但我們這里具有多條公交線路，不管你親戚或朋友從哪里過來都很方便，因為我們這里酈江即是終點站又是起點站,出行相當(dāng)方便，如果真沒有公交線路，可能你還要親自駕你的愛車輪流送他們回家了哦－—-（最后可以開玩笑的話語結(jié)束)第二部分:酈江產(chǎn)品１。立面再過來看看我們酈江項目的整體建筑立面的特色與樓王組團(tuán)戶型的亮點酈江戶型率先廣泛運(yùn)用飄窗平窗的設(shè)計，使建筑立面呈現(xiàn)出凹凸徑深的變化，讓建筑整體外觀更現(xiàn)豐富感和層次感，因為龍湖的設(shè)計師會更注重建筑物交付使用后，未來5年,10年的風(fēng)格都不會落伍，并保持在同行保持“領(lǐng)先一小步｜”的超前設(shè)計，你完全可以看看龍湖10年前開發(fā)的南苑和西苑的立面設(shè)計和維護(hù),到現(xiàn)在都為人們所津津樂道。除此以外，龍湖是最早使用外墻保溫涂料，在建筑節(jié)能規(guī)范中我們是率先在重慶同行中做出了表率。酈江采用的是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，高層保留現(xiàn)代感極強(qiáng)的白色,灰色相搭配，建筑立面呈流線感強(qiáng)。其實當(dāng)初龍湖的設(shè)計方案里本來是以全高層為主，形成一個大圍合式的建筑形態(tài).這樣肯定要節(jié)約成本一些,但我們清楚如果這樣，勢必會讓小區(qū)一部分樓棟不能面江,觀景視線有所遮擋，因此我們放棄了原有的方案,特意將臨江部分的建筑修成多層，同時保留原始生態(tài)的地形地貌,讓后面地勢高的地方修建高層，并運(yùn)用了簡潔明快的立面線條讓整個小區(qū)更顯有層次的建筑美感同時兼顧樓棟間的觀感。同時，在戶型設(shè)計的同時我們讓每一個房間都是擁有最大限度的觀景享受同時也考慮到戶戶之間對視而引起的業(yè)主居住私密性的影響，所以每種戶型都著重主臥室里面觀景面寬，擴(kuò)大主臥面積,增加主人房的舒適性和觀景享受,讓你足不出戶就可以領(lǐng)閱酈江的各道景觀和對你的尊崇。兩梯四戶的考慮，更讓你知道高層也可以象洋房一樣的生活.2。戶型你看這次我們推出的板樓戶型，１10平米的3房兩廳三衛(wèi)，最大可能的利用了空間，三房可以變四房１、首先這是一個純板式結(jié)構(gòu)的戶型,這在整個南濱是非常少見的,觀山林公園觀江景，打開每個房間都可以觀景,整個戶型的主景觀面即主臥客廳近看園區(qū)里的圍合式坡地景觀，2500米人工湖水景，洋房櫻花大道風(fēng)貌，遠(yuǎn)看盡攬長江上游。次臥室，書房，空中院館鄰近3３0畝山林公園，不僅享受安靜的居住環(huán)境，更有無限綠地景觀相送.2、區(qū)別于以往板式結(jié)構(gòu),戶型設(shè)計更有功能性與舒適性的優(yōu)化考慮。餐廳與客廳包括臥室使用實現(xiàn)完全的功能分區(qū)，動靜分開；餐廳的設(shè)計足足可以滿足8人用餐,同時,將與餐廳相連的生活陽臺用大拉開式的可視玻璃滑門設(shè)計,使你在用餐的同時也可以觀賞窗外的山體公園；客廳方正實用，觀景陽臺近8個多平米,讓你盡攬開闊的內(nèi)庭園景和江景。廚房可以設(shè)計了雙門冰箱的位置,入戶設(shè)計了鞋柜的放置位置。３、空中院館的設(shè)計，是你的家居生活完全增加了一個功能房多重考慮，使傳統(tǒng)10０平米左右的三房實現(xiàn)到四房的過渡,可以滿足三代同堂而不缺少書房的實用考慮或者兩代之家?guī)ПＤ贩渴孢m,考慮客戶的改造方便，這里我們設(shè)計了鋁合金門窗，只要挪位置就可以變成房間，省去了您定制鋁合金的麻煩，而多飄窗的贈送,可以滿足你最大限度的觀景需求.4)近２８平米的超大主臥設(shè)計，帶步入式衛(wèi)生間和衣帽間的細(xì)心考慮，以及轉(zhuǎn)角大飄窗的設(shè)計給主人房的生活感受更現(xiàn)大氣和舒適,比以往設(shè)計的戶型很合理,很優(yōu)越。5)若客戶提到過道長，浪費大，可以說：板式結(jié)構(gòu)的戶型必然會在中間設(shè)計有過道,便于兩邊是臥室和功能區(qū),采光更好，通風(fēng)更順暢,而我們的設(shè)計在此基礎(chǔ)上做了改進(jìn)，把餐廳和客廳形成完全的功能分區(qū)，真正讓主臥，客廳，次臥書房動靜分開,保護(hù)了私密性.這里的墻面作為裝飾柜和儲物空間是再合適不過的了。再來看看75平米戶型面積雖小但全朝中庭功能齊全一般的兩房位置都不好但是我們的兩房是面對著最好的景觀資源1、兩房帶超大入戶花園近1０平米，相當(dāng)于贈送5平米的設(shè)計在市場上已屬少有，而這其實更是龍湖設(shè)計師的初衷，為的就是增加業(yè)主的面積，把這種70多的小兩房擴(kuò)容成更舒適的8０多平米的大兩房,這種設(shè)計更可以使室內(nèi)空間布局更顯多變性，例如可以做成陽光餐廳或者半開放式廚房,使室內(nèi)使用空間更寬泛更合理。若客戶喜歡有入戶花園的感覺,可以借此渲染10個平米的入戶花園可以改造成不同的園藝房,或是噴水池，讓生活更顯情調(diào),也可以做為兒童活動室，棋牌休閑室等等。主臥,次臥,客廳包括入戶花園都全朝中庭,全觀江,這種全方位的照顧觀景效果基本上在小戶型中都很難找到;而臥室?guī)эh窗可以落地的設(shè)計更可以增添房間的采光和通透性,加上主次臥獨立衛(wèi)生間的人性化考慮;甚至可以只保留一個衛(wèi)生間,讓主臥室設(shè)計成帶書房，增加戶型的功能性?？蛷d擁有４米的寬闊開間,加上全江景的景觀陽臺,使更多的江景，園景讓你足不出戶就可以領(lǐng)閱.3。配置交房時間21棟樓王10年6月15棟10年12月板樓的入戶大堂在3號房的一二樓只有110平米的三房一樓有花園我們的交房配置也可以看出龍湖是一個負(fù)責(zé),為業(yè)主考慮的企業(yè)：（帶客戶看交房配置時或看樓層平面圖時)1、我們?yōu)槊考颐繎纛~外配置一臺燃?xì)馐綗崴?，體積小，利用率高。不光是為業(yè)主減少安裝的麻煩，更是龍湖以往的慣例,考慮到每家每戶安裝不同的熱水器可能會影響外立面的統(tǒng)一，所以為業(yè)主事先安裝好既節(jié)約成本又美觀.雙層中空隔音玻璃的都是選用了市面上罕見的5+6+5毫米的厚度,基本上以前去看過高TOWN樣板房的客戶都對我們玻璃的隔音效果贊不決口，完全沒想到靠橋那邊的噪音影響被我們的中空玻璃消除得這么好，而我們扳樓的玻璃也是一樣。窗戶五金件都是用的彩色鋁合金，它的耐熱性、耐磨性、熱膨脹性系數(shù)比一般的塑鋼窗都要好；住過龍湖房子的老業(yè)主都知道,一般的陽臺欄桿都在品質(zhì)上與一般小區(qū)不一樣，用的是鋁合金噴涂可抵御強(qiáng)紫外線照射穩(wěn)定性好，而且更牢固。雙層夾膠鋼化玻璃即使被硬物打破都不會出現(xiàn)爆裂或引起安全問題。兩部高速電梯,一層樓僅有四戶人，并可以直下車庫，舒適實用，我們整個小區(qū)都可以電梯直接入車庫，為的是讓業(yè)主出行更方便，在一般的小區(qū)都很少見。細(xì)心的客戶都會發(fā)現(xiàn),我們龍湖設(shè)計的高層，會注重空調(diào)機(jī)位的放置，一般都會在景觀陽臺和主臥室欲留專門的位置，并且在外面用上百葉鋼板蓋住,可以讓我們的外立面更統(tǒng)一,更美觀。無論您選擇哪個戶型,性價比都非常高。第三部分:園林實際介紹(劃線是物業(yè)說辭)龍湖做景觀的特點：園林是建筑的外立面，好的園林是可以為客戶的物業(yè)持續(xù)升值的。園區(qū)中各種景觀植物的可持續(xù)性成長帶來的將是越來越美的長期效果，這一點南苑和西苑至今仍然遠(yuǎn)高于同類房屋租金售價就可以見到。而且龍湖做景觀是依托原有的地形水系山體營造更加自然的園區(qū)環(huán)境。我們的五重景觀種植體系、全冠移植、全景綠化(小區(qū)綠化率都在60％以上）、先行育林（同緯度地區(qū)樹木采購并保證喬木在龍湖自己的苗圃經(jīng)過兩年以上的環(huán)境適應(yīng))、培育土壤（提前調(diào)試土壤，提供園林優(yōu)質(zhì)成長的土地條件）、營造生態(tài)(以不同的植物配比改善生態(tài)環(huán)境、吸引鳥類自然棲息)改善氣候(小區(qū)夏季平均溫度低于周邊環(huán)境溫度２度)都是龍湖獨創(chuàng)和特有的，這也是別人常常驚嘆,都是種樹，為什么龍湖的小區(qū)就是跟其他的小區(qū)不一樣。除此之外酈江的景觀有五個與眾不同的特點1。首次使用藍(lán)湖郡的景觀設(shè)計公司來做高層的景觀設(shè)計2.完全改變了龍湖一貫打造園區(qū)景觀的格局，吸取了西苑的密林感覺和水晶的開闊大氣的兩大優(yōu)勢最大程度上利用綠地集中的優(yōu)勢,通過花樹、林間、自然坡地、水系和各種主題的設(shè)計，展現(xiàn)了大開大合的景觀特色，有時是私密的有時是開闊的有時是實用性的有時是浪漫感覺的3．更加富有浪漫的主題元素，櫻花大道、疊漾湖系、愛琴棧道、九曲花臺等等4.把家的感覺更合理的向外延伸了,充分考慮到了小區(qū)不同的人群有不一樣的景觀感受和休閑需求老人們聊天打拳孩子玩耍嬉戲兩人親密散步騎自行車跑步將休閑步道的功能解釋（童趣園花臺游泳池坡地夕陽小院愛琴棧道）5．水景的靈活運(yùn)用，因為是濱水建筑，我們在設(shè)計上將水的主題貫穿始終,從江邊到小區(qū),都有水的感覺。酈江的三大主題公園:１。城市公園1、一進(jìn)大門，便步入了第一個“城市公園"，呈現(xiàn)在您眼前的便是我們酈江最具特色的主景觀軸線櫻花和銀杏組成的樹陣，櫻花,可以說是酈江的代表植物，也是整個重慶市單盤用量最多的項目，一般的花期在4月份,一到4月,“落櫻繽紛”，但同時也考慮到了四季的景觀效果，在柔美的櫻花旁，更種植了“千年的活化石"銀杏樹，與整個小區(qū)現(xiàn)代的外立面互相村托,剛?cè)岵⒅?，與酈江整體的格調(diào)相匹配。之前很多客戶到我們的園區(qū)里來，都覺得景觀不錯,一般只會意識到樹種得多，種得好而已。很多人都在感嘆，才交房三個月左右的時間，園林就可以做得那么的漂亮？園林是“三分設(shè)計，七分養(yǎng)護(hù)”.十年VＳ十月，龍湖的園林盛過公園,為什么才交房的園區(qū)可以跟已經(jīng)養(yǎng)護(hù)很久的公園相比?一般來說,社區(qū)規(guī)劃時就已經(jīng)在開始著手開始園林設(shè)計了,大江山川的去尋找樹種,然后提前種植在我們龍湖自己得苗圃里面，保證最后交房時的園林效果。也保證其存活率。其實在植物種植量大的前提下,我們更強(qiáng)調(diào)對了對景觀的設(shè)計。就拿櫻花大道右手邊的綠化來說我們可以很明顯的看到我們獨有的五重景觀,分別是草坪、底層花卉、灌木、中灌木、喬木.樹不在多，更多的是必須得有層次感.在做五重景觀的時候,我們更注重了顏色的搭配，如果是純粹的一片綠色，同一種植物,哪怕是綠色,看久了的話肯定會視覺疲憊,所以連綠色植物我們都是用的深淺度不同，形狀各異的植物。其次還有一個優(yōu)點，您可以看到，您看這五重景觀,至下而上，層層疊疊,就是一個天然的綠色屏障,更好的保障了您和家人的私密性。你看，在你的右手邊就是龍湖獨特的3重景觀。(進(jìn)入大門時,講解物業(yè)的三級技術(shù)防范和四級人力防范）您可以看到，我們小區(qū)實行的是全封閉式管理，建立了圍墻周界、園區(qū)電視監(jiān)控、單元門禁的三級技術(shù)防范和外圍、園區(qū)、樓層巡邏和門崗核實四級人力防范，實行24小時值班及巡邏制度,小區(qū)配備了先進(jìn)的有線電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏的及時性和有效性。舉例:園區(qū)外圍紅外線監(jiān)控一旦顯示有異常情況，必須3分鐘之內(nèi)趕到,之前有很多國家領(lǐng)導(dǎo)都參觀過我們的遠(yuǎn)去，而每次領(lǐng)導(dǎo)到訪前，安檢局的工作人員都會到園區(qū)里進(jìn)行幾十次的安全突襲檢查，沒有一次檢查是不合格的,安全可想而知；各小區(qū)均采用樓控或指紋簽到系統(tǒng),確保巡邏質(zhì)量（eｇ：規(guī)定巡邏時間，其他小區(qū)大多采用紙質(zhì)簽到；每天深夜巡邏的時候，均換上軟底鞋，講機(jī)配備了耳麥，減少業(yè)主的干擾)我們社區(qū)的房子是呈幾何式排布的，而園林也營造出了一步一景觀的視覺效果.園林景觀師還精心設(shè)計了每一棟樓之間的四季花卉。在我們小區(qū)還不到三分之一的景觀展現(xiàn)里，已經(jīng)都有150種植物，而一般公園才能做到２00余種植物。您看，春季，夏季最佳觀賞的植物紅葉李、垂絲海棠以及楊梅分別分布在１棟和2棟，９棟和10棟附近。再往上走的6棟８棟附近又種植著小區(qū)園林的新產(chǎn)品“梅李”,您要是4月份過來的話，還看得見滿樹的李子呢!再看看秋季最佳觀賞植物－-——-4棟附件的櫸樹,高大挺拔,更加體現(xiàn)了我們對整個園林設(shè)計的精心打造以及專業(yè)。我們物業(yè)景觀規(guī)定：草長不得超過1０厘米，過長會影響草之間的互相生長；每平米雜草不得超過5株,審美視覺會舒服些;綠籬、整形灌木修剪嫩枝抽出15cm即進(jìn)行修剪,保持平整飽滿線條流暢、弧度圓潤,造型美觀;接管園子前一兩年就要考究到園區(qū)里必須要四季有花—-夏季清雅，冬季鮮艷；當(dāng)草坪上落下些柔軟金黃的銀杏葉時，更感覺回家就是度假的開始。.。不知道您發(fā)現(xiàn)了沒有，我們園區(qū)里的樹高度都一樣？那是因為我們采用的是專業(yè)的全冠移植技術(shù),（首先觀察已經(jīng)完全適應(yīng)的植物,挑選最美觀的展示面做標(biāo)記。為了盡量降低植物的新陳代謝，在不影響美觀及傷及主干的前提下，均勻的修剪掉三分之一的葉片，根部保存直徑1。2５－2米的土球，注入水和營養(yǎng)液，最后用線緊密包扎，再在樹冠上包一層薄布,防止水分和養(yǎng)分的流失。再從很遠(yuǎn)的地方運(yùn)過來，還要接受沿線的罰單(樹子太高了)。等到了項目現(xiàn)場，再把大樹放在已經(jīng)精心規(guī)劃好的地點并且優(yōu)先考慮住宅景觀面的的要求,把整棵樹吊起來，36０度選景,才能落根，而且為了保證存活率，還要“打吊瓶”。）您想想看，我們的西苑南苑，房子雖然看起來很舊了,可為什么很多人都不愿意搬出來，說到這兩個小區(qū)的時候,為什么很多人都覺得很舒服？還不是因為那里綠樹成蔭，那里四季飄香。2。森林公園一直沿著景觀大道向小區(qū)深處走去，幾分鐘的時間，來到了我們的第二個公園-—森林公園.隱約中一條小小的水系緩緩地流下來，從東北向西南跌落，然后由源頭逐漸開展為開闊的水面，這便是酈江的中央湖區(qū)-—疊漾湖。疊漾湖是我們根據(jù)場地的高差,專門設(shè)計的。小區(qū)利用水系，自然的把坡地公園與后面的森林公園融和到一起。眾所周知，水體景觀是所有景觀中最難做的，為什么我們做了那么多，而且還可以做得這樣好？在水體的養(yǎng)護(hù)中,我們是有很嚴(yán)格的規(guī)定的.首先，每天早晨清潔大姐們都要打水面上的浮漂，哪怕是一片落葉也不能留在上面,為了避免長蚊蟲，每天都要在水體里灑上藥，不僅僅是這樣,為了避免長青苔，每周都要固定的做上兩次清潔，先用水泵把水全部抽干，用拖把和抹布把水池底和邊緣的水垢搽拭干凈,這還不算完,還要把所有的在水池邊的鵝卵石用抹布搽拭干凈……就每一樣都不僅僅是光用金錢就可以維護(hù)得了的，我們的小區(qū)不管您是什么時候來看，水體都這么的干凈，而且交了房還會更好,因為我們相信，一個好的濱江樓盤，才會把親水真正的做到了社區(qū)里來.不僅清洗池底有專門的工序，甚至連樓梯扶手，小區(qū)內(nèi)的木條凳等需要抹擦清潔的地方連抹布及方向都有統(tǒng)一規(guī)范;抹擦不同的方向所用抹布的質(zhì)地也各有不同（如毛巾，晴綸,棉布等）;小區(qū)的玻璃上不能出現(xiàn)手紋印;雨停后20分鐘內(nèi)路上不允許看到積水,所以龍湖的園區(qū)的板凳在雨后立即就可以坐了;規(guī)劃片區(qū)保潔，責(zé)任到人頭,每人所轄區(qū)域每2０分鐘要清潔一次,雖然小區(qū)內(nèi)是人流高峰,但小區(qū)依然潔凈可人，很多時候看見保潔大姐輕輕擦拭樹上的樹葉，很被她們感動,這些每一樣都不僅僅是光用金錢就可以維護(hù)得了的，她們在點點滴滴的服務(wù)中詮釋著“善待你一生”。湖周圍有我們精心修建的木棧道，順著木棧道沿湖而下,一排一排的垂絲海棠，像是在歡迎你回家，隨處可見的座椅，好一個愜意休憩之地.坡地公園由疊漾湖和湖上方的大面積緩坡組成,由于水系和大面積的緩坡有大約８米的高差,我們在這里做了三個九曲花臺,一路有景，四季有花，層層疊疊,這就是對花臺的最合適的描述，用最自然的方式從城市公園過渡到坡地公園，即不讓您感受到坡地景觀的突兀，又最大限度的保證各個樓棟的隱私性,更為整個小區(qū)的景觀添上了獨有的亮點.3。坡地公園從九曲花臺漫步走上來,建筑之間的綠地被設(shè)計成連續(xù)且自然的林帶景觀，仿佛是東面的山景的延續(xù)，環(huán)抱著疊漾湖和坡地公園。這就是第三個公園-－————-坡地公園。它以最自然的姿態(tài)展現(xiàn)在我們的眼前，這一片公園保留了最原始最開闊的草坪，以種植花樹為主。而在公園中的這幾棟房子,也儼然成了生長在森林中的房子，在每一棟樓的周圍,都種滿了一簇簇的花，和一顆顆密集的樹。一條步行小徑蜿蜒在森林公園內(nèi)，溝通林帶內(nèi)的各個景點，創(chuàng)造出私密安靜的散步空間.數(shù)個內(nèi)向性的開放式綠地布置于森林公園中被我們?nèi)诵曰脑O(shè)計成了各種休閑活動的場所:童趣園,老人棋牌園,和業(yè)主休息區(qū),生態(tài)游泳池也掩映在蔥郁的樹林中，與自然環(huán)境完美的結(jié)合.在這片開闊的森林公園里，您可以和朋友,家人在蔥蔥郁郁的林蔭間散步、也可以在清朗通透的芬芳草坪上引領(lǐng)小孩嬉戲，玩耍，春天的時候,還可以在這里放風(fēng)箏，夏天的時候，也可以在這里數(shù)星星。當(dāng)然，這也是整個酈江最為開闊和平坦的地方，可以供業(yè)主們聚會活動時使用。這種大開大合的獨特設(shè)計，在整個龍湖,整個濱江，甚至整個重慶,以后也是非常少見的。在小區(qū)里散步行走,每個主題公園都有其鮮明的特點,你可以從樓王與板樓之間的大環(huán)道路線欣賞到自然與城市的開闊景觀，也可以從小環(huán)線沿著湖邊的木棧道隨湖而下，你可以在湖邊沉思，你可以和朋友暢談人生，你可以在游泳池邊上的中心廣場觀看物業(yè)的小電影，在夜幕降臨的十分,小區(qū)的音樂伴隨著你回家的路，你可以隨時停下你的腳步，在任意一個地方休息聊天玩耍。生動富于變幻的園林景觀,造就了小區(qū)內(nèi)一步一景、步步皆景的生活新體驗，讓您真正體會“人道我居城市里，我疑生在林叢中”的感覺。在酈江,7天有7種回家的道路，7種不同的景觀感受，你可以感受四季的變化,體味自然的美好,也可以享受運(yùn)動的快樂,家庭的溫暖，鄰里之間的和諧。三大公園，2條環(huán)線,打造了開合有度的大尺度景觀，在酈江，在這里得到了最生動的體現(xiàn).（最后可以穿插進(jìn)交房之后的物業(yè)服務(wù)——客戶中心）在您交房入住之后，更能體會到龍湖物業(yè)的貼心和周到服務(wù)了,我們不但專設(shè)了客戶服務(wù)中心,開設(shè)２4小時客戶服務(wù)熱線；更設(shè)有客戶服務(wù)及報事信息化管理,所有客戶報事均采用“首問責(zé)任制”，并要求在最短時間內(nèi)進(jìn)行處理;也會有特約的有償服務(wù)費信用支付,比如電話、寬帶、電費和燃?xì)赓M等代繳服務(wù)；開展有償特約服務(wù),依據(jù)業(yè)主的生活需求,設(shè)置２00多個服務(wù)項目，例如“車管家”服務(wù)業(yè)（在“車管家”服務(wù)中，龍湖業(yè)主可以享受到車輛保險和車輛清潔兩項服務(wù)。其中,車輛保險服務(wù)將由龍湖物業(yè)與品牌財產(chǎn)保險公司談判,為所有業(yè)主爭取實惠的集團(tuán)客戶保險價格，并享受高效快捷的一站式理賠服務(wù);車輛清潔服務(wù)，則是由龍湖物業(yè)成立專門的車身清潔服務(wù)組,在經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后，為業(yè)主的愛車提供車身清潔服務(wù)。據(jù)悉,每天，龍湖業(yè)主只需將愛車停回車庫，清潔人員便會自行將車輛清潔干凈.）業(yè)主只需要一個電話就可以解決生活中的問題．。。除此以外,還有內(nèi)容豐富、形式多樣的社區(qū)活動：“暑期童子軍”、“空巢老人關(guān)愛"、“元宵鬧春"、“紅酒品賞會”、“酷車展"、“趣味運(yùn)動會”“啤酒節(jié)”、“社區(qū)文明小天使"、“換換吧”,很多業(yè)主都覺得龍湖就是一個溫暖的大家庭，更自豪的稱作“龍民"我給您講一個很感動我的物業(yè)的小故事吧,這也是我自己親身經(jīng)歷過的，那是去年的5。１2,這是一個難忘的日子，讓我感受到龍湖不單單在服務(wù),更多的時候是超出了服務(wù)本身的標(biāo)準(zhǔn)。地震的時候正好有幾個業(yè)主在樣板房中,當(dāng)時大家驚慌失措,而我們的隊員,保潔大姐卻第一時間沖到了樣板房里面疏散客戶,當(dāng)時的客戶是被地震嚇到了,但更被這樣的行為所感動，地震的時候我們第一個想到的是自己最親的人,而龍湖想到的第一個是業(yè)主?！斑@一刻業(yè)主向樓外跑物管往樓里沖”，應(yīng)急預(yù)案第一時間啟動，每個人各自領(lǐng)命開展工組，他們挨家挨戶敲門提醒或背或攙或抱幫助老人小孩，很多人一口氣跑了30多層，在樹蔭下送水遮陽，將地震自救小知識印出來發(fā)放，并且第一時間張貼地震情況通報，切斷小區(qū)電氣供應(yīng)防止次災(zāi)害發(fā)生.這一系列舉動感動了很多人,也讓很多人驚嘆龍湖物業(yè)在這一刻的反應(yīng)速度，１／3的亮度：精確計算過的關(guān)懷深夜10點以后，龍湖小區(qū)的物管人員會將園區(qū)的路燈調(diào)暗１/3的亮度.這1/３的亮度可不是隨意調(diào)節(jié)，它是經(jīng)過反復(fù)驗證，精確計算后得出來的巧思-—既可以減少燈照對低樓層業(yè)主的干擾,又不會印象深夜回家的業(yè)主行路,溫馨的燈光伴休息的業(yè)主進(jìn)入夢鄉(xiāng)，也為歸家的業(yè)主照亮回家的路。一時即一世朋友說，有一次他參與了龍湖的交房驗收。當(dāng)時他看到一個物業(yè)工程部的師傅把身子探出窗外檢查沿口是否漏水.沿口離窗戶很近，又在上方，看起來十分困難。那于是，位師傅半弓著身子吃力的向外靠著，雖然當(dāng)時的天氣比較冷，但是他背上的汗水卻已經(jīng)把衣服濕透了.很難想象，幾百套房子他都是這么檢查下來的。后來朋友繞了趟園區(qū)回來,看到那位師傅正坐在花壇邊上休息,身子往一邊側(cè)著，一手拄在石臺一手撐著自己的腰，那姿勢讓人看著都覺得辛苦。于是,朋友湊過去遞給他一根煙,他卻不要，再三邀請最終還是被他推脫了。朋友好奇的問他:“又不是你的房子，干嘛這么辛苦呢?"那位師傅笑著回答：“我是龍湖的員工,這些是龍湖的房子，怎么不是我的房子了？”接著他長長的出了口氣，語重心長的說道：“我辛苦也只是這一時，而業(yè)主是要住一輩子的啊!”雖然只是一件小事，但是不管是我朋友還是我自己都頗有感觸：一時也是一世,龍湖員工用實際行動將這句話生動詮釋。很想寫封感謝信給那位師傅，不,應(yīng)該是給龍湖物業(yè)。我對自己即將開始的龍湖生活充滿了向往,因為我知道，有一群人正在盡心打造我的生活!第四部分:市場分析1.企業(yè)價值傳遞作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們心目中的品質(zhì)到底是什么？龍湖作為城市的名片,只用了不到十年的時間。龍湖成立至今十四年，永遠(yuǎn)喊著同一句口號“善待你一生”.這個公司的開發(fā)面積不算重慶最大，但美譽(yù)度卻是最高。沒有口碑的傳播,龍湖也不可能成為重慶十大名片之一.一般人的很難想像開發(fā)商也能代表一個城市的名片.但龍湖確是為城市帶來的生機(jī)，更是改變了“龍民"對生活的感受。當(dāng)年龍湖花園作為第一個小康住宅示范小區(qū)，以優(yōu)異的小區(qū)規(guī)劃領(lǐng)先的景觀設(shè)計理念、美輪美奐的小區(qū)園林贏的了市場的一致認(rèn)可，正是憑此標(biāo)準(zhǔn)重慶人得以從具體指標(biāo)來考量居家生活的品質(zhì)高下,包括小區(qū)規(guī)劃、房間布局、采光、通風(fēng)、容積率、人均綠地面積、樓間距等從不去留心的東西,因龍湖的引領(lǐng)，消費者有了參照有了比較，而那些物業(yè)人員對業(yè)主的問候關(guān)心幫助、不斷改進(jìn)的產(chǎn)品物業(yè)細(xì)節(jié)，這些無法量化的標(biāo)準(zhǔn)下更是教會了購房者如何識別細(xì)節(jié).龍湖的社區(qū)文化是有目共睹的。早在龍湖南苑時期,一棵被業(yè)主領(lǐng)養(yǎng)的大樹上有這樣一句話:“其實人的本質(zhì)是相同的，如果說是什么造成了彼此之間的差異，那就是大家的生活環(huán)境.”龍湖人曾謙虛地說，與其說是龍湖在倡導(dǎo)一種社區(qū)文化，不如說是龍湖與居民們一起成長。曾經(jīng)有家長從樓上往下扔垃圾，在社區(qū)舉辦了暑期夏令營后，孩子們卻改變了家長的壞習(xí)慣.社區(qū)氛圍的養(yǎng)成是長時段形成的,有一次，一位居民在小區(qū)路上邊走邊嗑瓜子,保潔人員就跟在身后一路清掃過去,那位居民就再也不好意思這樣了、社區(qū)文化更多的時候足以一種潛移默化的方式形成的,一旦形成，就成力主流的導(dǎo)向。（就像一位業(yè)主用很直白的話這樣說:“我們也買過別的公司開發(fā)的樓盤,最后還是感覺到龍湖的產(chǎn)品和它的廣告是形式和內(nèi)容相符的?！边@種依賴感使得,凡是龍湖組織的社區(qū)文化活動,如音樂會、啤酒節(jié)、運(yùn)動會等，他幾乎場場必到。)龍湖的十幾年來帶給重慶的不只是一系列樓盤,它還是這個城市不可替代的生活先鋒和時尚導(dǎo)師。作為傳統(tǒng)重工業(yè)城市的重慶，性格中充滿著工廠式的規(guī)律性，地理條件也同時決定著重慶人的生活方式帶著跋涉的意味。所以當(dāng)一片意圖以親和自然、細(xì)節(jié)和創(chuàng)新來確立新生活方式的小區(qū)出現(xiàn)在重慶，它立刻就成為劃分這座城市人群階層的工具，并為這個城市確立了新生活的標(biāo)桿.因為龍湖知道修房子不是修鋼筋水泥,也是創(chuàng)造生活，感受大家庭.很多人曾經(jīng)預(yù)言，一旦外地著名開發(fā)商進(jìn)入重慶將會很快占據(jù)市場份額，龍湖再也不能做老大,可是事實證明，大開發(fā)商都來了,龍湖依然保持絕對優(yōu)勢的第一，而且重慶市國土房管局發(fā)布《200８年重慶樓市銷售熱榜》,重慶龍湖一舉包攬“企業(yè)、單盤、三大區(qū)域"銷售額三項第一，實現(xiàn)了大滿貫。相對于07年。龍湖的市場份額擴(kuò)大到8％,100萬以上的高端物業(yè)占有率為75%，原因是什么？龍湖憑什么不論是什么樣的市場在這么多的本土外來開發(fā)商的競爭中依然保持這樣的領(lǐng)先優(yōu)勢?原因在于龍湖產(chǎn)品的四大標(biāo)準(zhǔn):1.擇地標(biāo)準(zhǔn)加讓渡價值：選擇城市發(fā)展的未來熱點區(qū)域，踩準(zhǔn)未來城市發(fā)展的方向，宜居且與城市緊密聯(lián)系，新牌坊、藍(lán)湖大社區(qū)、冉家壩，物業(yè)的價值也隨著土地價值的飆升而大大升值。有人曾說“龍湖挺傻",但相信看過龍湖在各個城市所留下的印象，人們會認(rèn)識到這個有點傻的企業(yè)背后的長遠(yuǎn)目光。“龍湖與客戶共同分享價值,不追求暴利以及涸澤而漁.”讓度價值,是龍湖的一大價值理念。這個讓渡或許現(xiàn)在你看不出來,因為你覺得龍湖看起來比別人要貴。但我為你花的錢用的心，是要你買房以后慢慢挖掘感受的。這一點，直接從龍湖的二手房好賣、而且賣得貴來體現(xiàn).龍湖一路走來,開發(fā)多個項目,從這些樓盤中,我們能看到它涵蓋的品質(zhì)生活,能透過這些品質(zhì)生活看到龍湖為“龍民”固定資產(chǎn)帶來的最大的升值空間。（舉個例子。龍湖紫都城當(dāng)時銷售的時候,比對面的樓盤逸靜豐豪４00。事隔不到三年，你現(xiàn)在再回頭到二手房公司看一下兩個項目二手房的市場價。那完全是天壤之別，這個你可以隨時到二手房公司進(jìn)行一個探價了解.另外如果你有機(jī)會到紫都城小區(qū)和逸靜豐豪里看一下,對比一下目前兩個小區(qū)的園林環(huán)境的話，那你就知道為什么龍湖的口碑和龍湖后期為你帶來的價值空間有這么高了.）(這是一個近點的例子，再說一個遠(yuǎn)點的。江北楓香庭，當(dāng)時銷售的時候望?；▓@也在同步銷售，兩個項目的市場均價不相上下。那時的龍湖還不像現(xiàn)在這樣名氣大哦，更有一部份人不特別看好北城天街片區(qū)，所以思考最后還是買了望?；▓@.現(xiàn)在呢，楓香庭的單價隨便也要八千以上。而望?；▓@的二手房市場價基本在六千左右。)原因很簡單，一是品牌效應(yīng)導(dǎo)致的同等提升價值,二是享受著龍湖的物業(yè)，會讓你的小區(qū)外立面維護(hù)以及內(nèi)部景觀維護(hù)都會以最好的姿態(tài)展示在你面前，三是因為龍湖往往是區(qū)域價值的挖掘者，所涉及所處，無不是以帶頭大哥身份牽動起片區(qū)發(fā)展。單是這幾個因素,就足以說明讓渡價值空間是如何來的.２.建筑標(biāo)準(zhǔn)：重節(jié)能(最先采用節(jié)能技術(shù)）求舒適(超前設(shè)置生活享受—車位熱水器地下車庫戶型標(biāo)準(zhǔn)）講細(xì)節(jié)（外立面)好多老客戶都說龍湖缺“心眼".為什么這么說呢，因為這個企業(yè)帶給你質(zhì)量都是有形與無形的結(jié)合。先說到有形,龍湖常常會將心思和精力花在很多不起眼的地方，但這種不起眼的東西對消費來都說卻是影響力頗大的細(xì)節(jié)上。就拿我們酈江的車庫來說，它的配比是１:0．７，這種配比已經(jīng)是超出標(biāo)準(zhǔn)了,行內(nèi)人都知道,車庫對開發(fā)商而且是無利潤甚至賠錢的一筆買賣，對于高層,車庫比例越大,開發(fā)商利潤值相對就越小。但龍湖為了讓小區(qū)有更好的品質(zhì)感，依然把車位比例以如此高的配比來打造.并且地面做的是金剛砂地平，這種地平成本高，但起灰少，又非常耐磨?！杀靖?起灰少,耐磨龍湖從水晶酈城開始不做底商，最大化的做到商住分開。（比如我們業(yè)主入住時即可享受成熟、豐富、精致的園林景觀,無需長年等待,龍湖采用了全冠移植的技術(shù)手法，在全國同緯度地區(qū)選購成樹遷至社區(qū),并保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態(tài)。龍湖此舉，無疑是用其專業(yè)能力和有價的物質(zhì)成本,換取客戶無價的時間享受.）（為了讓業(yè)主更加深入的，全面了解家園的建設(shè)過程、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，龍湖正式啟動了“陽光工程行動”。它在業(yè)主中推薦產(chǎn)生１名或多名工程質(zhì)量監(jiān)督員作為“陽光工程大使"，在陽光工程行動后續(xù)活動中，這些工程質(zhì)量監(jiān)督員就代表全體業(yè)主全面深入了解工程進(jìn)度、反映業(yè)主普遍關(guān)心的問題、定期檢查工地現(xiàn)場、全程參與工程質(zhì)量的監(jiān)督)(觀山水當(dāng)時高于標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的外墻保溫材制的高成本投入)（龍湖熱水器的配置，其配置容量標(biāo)準(zhǔn)符合實際需求,為后期減少不必要的更改成本）（紫都城吸取業(yè)主意見，花費相當(dāng)大的成本，對車庫進(jìn)出口進(jìn)行合理整改)（龍湖大部分項目在屋頂上種植佛甲草，這種成本的使用，不但是觀景的一個效果展示，更重要的是這樣做會讓頂部隔熱以最有效的方式來保障頂樓業(yè)主的利益。一年還要進(jìn)行幾次的維護(hù)，這種高成本的投入,相信重慶很小有開發(fā)商有這種為業(yè)主考慮的觀念）（除楓香庭外，在湖大部分項目均舍去底商的設(shè)計,為的是讓小區(qū)與商業(yè)的分區(qū)更為明顯。但此舉對于開發(fā)商從利潤上來講，有損無益)(入戶大堂采光面的人性化設(shè)計）（細(xì)節(jié)－水晶酈城園區(qū)坐椅的玻璃墻）等等等等龍湖從進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)伊始，就把做優(yōu)秀的產(chǎn)品放在第一位.（我們就來說說龍湖最早的項目-龍湖花園南苑吧。它是龍湖集團(tuán)第一個開發(fā)項目,那是在97年的時候，龍湖不論從產(chǎn)品設(shè)計、景觀設(shè)計到后期實施,都遵守超前的開發(fā)理念，一絲不茍、精益求精。哪怕到了現(xiàn)在，已經(jīng)過去了12年之久，龍湖南苑在重慶高檔樓盤中的地位也是無可動搖的,當(dāng)年同期的產(chǎn)品中，僅此一例.這僅是一個早期樓盤的例子，龍湖成立至少,此次案例多不勝數(shù))(還有不得不提的就是龍湖對產(chǎn)品質(zhì)量的苛求,對自己的苛刻。在龍湖,一個置業(yè)顧問可以將客戶的意見提給工程師，讓工程師去修改，如果工程師不理會的話,他會去找工程部，這使得龍湖的產(chǎn)品設(shè)計常常不到最后關(guān)頭是不會定下來的，甚至于也從不缺少蓋好了拆掉、雖增加成本卻追求盡善盡美的案例。一個做銷售的置業(yè)顧問如此拿事當(dāng)事兒，真的把公司所有的事都當(dāng)作自己的分內(nèi)事，也當(dāng)作客戶的事，這能讓買方不滿意嗎？）因為房屋屬于手工產(chǎn)品,所以在修建過程中難免有問題，但是龍湖會盡所有努力將問題減到最少，交房之前，除了常規(guī)的監(jiān)理和工程師的檢查，我們還有兩道檢查的關(guān)卡，一是物業(yè)交接之前的檢查整改，也叫做內(nèi)部分戶驗收，每一個房間每一項的檢查列出問題清單交施工方整改,而我們在紫都城指定的項目分戶驗收實施細(xì)則及檢查標(biāo)準(zhǔn)，后來就成為了重慶住宅工程質(zhì)量分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)。另一個是龍湖獨有的工地開放日讓客戶自己來找問題，因為業(yè)主能最大程度上發(fā)現(xiàn)問題，通過這些盡量到交房時給業(yè)主一個滿意的家。因為是手工產(chǎn)品所以當(dāng)遇到問題時,開發(fā)商的態(tài)度就特別重要，龍湖在乎每一位業(yè)主的感受，在乎自己的口碑,絕不推諉問題，最快處理問題，這也是很多人買了一次房子以后因為龍湖的標(biāo)準(zhǔn)再也不愿意去買其他開發(fā)商的房子的原因，我們也有很多的“回頭客”，有了對比，忠誠度更高?！褒埡珘牧?讓我們只適應(yīng)它的服務(wù)和產(chǎn)品,只適應(yīng)在龍湖的小區(qū)居住"，一個記者在采訪龍民時的抱怨。3.景觀標(biāo)準(zhǔn):五重景觀種植體系、全冠移植、全景綠化(小區(qū)綠化率都在60％以上)、先行育林（同緯度地區(qū)樹木采購并保證喬木在龍湖自己的苗圃經(jīng)過兩年以上的環(huán)境適應(yīng)）、培育土壤（提前調(diào)試土壤，提供園林優(yōu)質(zhì)成長的土地條件）、營造生態(tài)（以不同的植物配比改善生態(tài)環(huán)境、吸引鳥類自然棲息)改善氣候(小區(qū)夏季平均溫度低于周邊環(huán)境溫度2度)當(dāng)年龍湖為保護(hù)自然生態(tài)使用全冠移植而且開市場先河建立苗圃時,不少開發(fā)商認(rèn)為花費太大不值得.當(dāng)龍湖為了小區(qū)數(shù)以千計的喬木灌木優(yōu)質(zhì)生長而調(diào)試甚至更換土壤時，很多業(yè)內(nèi)人士都覺得這完全沒有必要。項目開工前龍湖聘請專業(yè)檢測公司對其土地有無污染源進(jìn)行檢測時很多人認(rèn)為奢侈。但是十年過去,郁郁蔥蔥的園林式龍湖物業(yè)最大的賣點和價值所在。喬木茁壯成長、灌木都已成林，鳥類在這里繁衍生活，這些過去的不理解都已經(jīng)變成了標(biāo)準(zhǔn)。4.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—全部源于真正的客戶至上原則：精潔小區(qū)（不是清潔）及時清污、舒適環(huán)境、細(xì)節(jié)關(guān)懷、整潔形象、親切服務(wù)、保障有力、精致園林、便捷業(yè)主。有人說,在重慶,不擁有一套龍湖的物業(yè)去感受那種貼心的服務(wù)，真的會是一種遺憾。享受龍湖的服務(wù),才知道，令人舒服的服務(wù)才叫貼心。點點滴滴雖都是小事,卻折射著一個企業(yè)規(guī)范的管理，想必這也是龍湖物業(yè)接管3０0萬平米物業(yè)而無一被彈劾的最根本原因,保證產(chǎn)品的有形質(zhì)量，是所有產(chǎn)品建造者都應(yīng)該具備的基本能力，而完善無形質(zhì)量，才應(yīng)該是以追求品質(zhì)為目標(biāo)的企業(yè)真正該關(guān)心和重視的環(huán)節(jié)。龍湖志在于做大做強(qiáng)，百年企業(yè)也是它本身追求的結(jié)果。也相信只持著這種精神和帶著這種理念，才能夠成為百年企業(yè)打造的基礎(chǔ)。龍湖的物業(yè)一直被模仿,龍湖的物業(yè)員工也一再被挖角，但是卻很難抄襲核心理念。因為你可以強(qiáng)制員工執(zhí)行,但無法讓其自覺自愿發(fā)自內(nèi)心的去做,且做的超出預(yù)期。（連煙碗中煙頭的數(shù)量、抹布的使用方式都納入清潔的標(biāo)準(zhǔn)）(例如說入口處，迎賓的規(guī)范禮儀；接待大廳中，和善的笑臉、溫度適中的茶水，體貼而不刻意，過程中，專業(yè)的語言，謙和的語氣,有禮有節(jié)的回答,讓人于無形中產(chǎn)生信任。途中,無意將一杯水打翻，轉(zhuǎn)眼就有人將地面的水抹干，無意丟一張紙屑，馬上就不見蹤影，落座處，永遠(yuǎn)沒有丟棄的報紙、書刊和紙杯..。.。。）是體貼和細(xì)心，贏得了龍湖業(yè)主的心.而為了讓物業(yè)服務(wù)能夠持續(xù)下去,龍湖有著一系列的嚴(yán)格制度與規(guī)范。(如為了不影響住戶的休息，龍湖物管就連夜晚小區(qū)的燈光亮度都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)限制;晚上巡邏值班的隊員們要換上軟底鞋及佩戴耳麥；物管公司的老總深夜翻墻測試保安人員夜間的工作狀態(tài)；為小區(qū)內(nèi)上千種喬木和灌木生長更換泥土；花園里的花草樹木永遠(yuǎn)象剛洗過一般干凈；保潔員跟在亂丟雜物的人后面一言不發(fā),默默清掃；社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施永遠(yuǎn)一塵不染……）正是這種對“人”的問題一直保持著近乎“挑剔”的認(rèn)真，龍湖物業(yè)從１997年成立,到通過ISO質(zhì)量體系認(rèn)證、獲得物業(yè)管理國家一級資質(zhì)、“年度業(yè)主最滿意企業(yè)”稱號,再到三次榮獲全國用戶滿意度測評第一名，成為重慶唯一的“鉆石物管”……來自市場的高度認(rèn)可，見證了龍湖物管價比千金的“善待”承諾.你可以看到，圍繞著龍湖，始終有一種神秘的力量，它讓人亦步亦趨、緊密追隨,十四年以來，始終如一，龍湖物業(yè)用真心和行動完美詮釋了“善待你一生"，為成千上萬的“龍民”創(chuàng)造了精彩、和諧、快樂的“龍湖生活”.而今，“龍湖生活”已成為品質(zhì)生活的代名詞,龍湖物管也成為業(yè)主口碑相傳的重要內(nèi)容。2．現(xiàn)今市場情況分析1、房價可以看到的上漲重慶樓市全面回暖，房價逼近歷史新高。市國土房管局發(fā)布5月房市情況稱,５月份，我市主城區(qū)商品住房建筑面積成交均價421６元/平方米,前5月的銷售金額已經(jīng)超過了去年全年。一線城市平均提高2２％。重慶2—６月房地產(chǎn)成交量的穩(wěn)定（相比0６、０7、08都上漲)與價格的逐步走高，讓人們對于房地產(chǎn)價格走低的心里預(yù)期已經(jīng)大部分破滅。２、經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)通貨膨脹預(yù)期初現(xiàn)金磚四國論壇的啟動,國家主動減持美元與美國債券，讓不少人感受到我們受危機(jī)影響有限，上半年重慶的經(jīng)濟(jì)受影響小，而且重慶目前的房地產(chǎn)市場更多是內(nèi)銷市場，泡沫少。至今為止,全球普遍采取貨幣刺激政策，同時，美元存在長期貶值壓力，大宗商品價格上漲風(fēng)險仍然存在.目前我們能看到的生活用品煙酒都有價格上漲的趨勢,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)材料漲價的預(yù)期非常明顯,我們都已經(jīng)接到集團(tuán)通知加快三期建材的采購，鋼材價格已經(jīng)開始出現(xiàn)年內(nèi)的第二波反彈。６。3０，９３號汽油每升上漲0.4８元今年來第4次上調(diào),達(dá)到了去年的峰值.投資資金出于對１年后通脹的擔(dān)心、保值的需求,在中高端物業(yè)的租金收益率具有一定吸引力的條件下(“中原中國”4大城市的商品房三級市場數(shù)據(jù)顯示：２00９年4月份，北京和上海中高端物業(yè)的租金收益率仍接近３％,深圳和廣州仍接近4%），將形成對房地產(chǎn)重大的投資需求。短期低通脹環(huán)境、中期通脹的擔(dān)心、中高端物業(yè)租金收益率較好,財富對房地產(chǎn)形成重大投資需求?？紤]到國外歐美主要國家經(jīng)濟(jì)真正實現(xiàn)復(fù)蘇的道路還比較長，短期內(nèi)全球產(chǎn)能過剩的風(fēng)險難以解除,因此預(yù)計未來半年至1年的時間段內(nèi)，國內(nèi)依然會在較低的通脹環(huán)境中運(yùn)行。因而在通脹時代下持幣是最不明智的,持有黃金或者固定資產(chǎn)如房屋等是較好的抵御通脹的方式。人民幣一定是非常堅挺的貨幣。98是，08年也是,精明的國外機(jī)構(gòu)投資者大舉進(jìn)入中國樓市,無非是用有可能貶值的美元貨幣,以換取以堅挺的人民幣計價的資產(chǎn)-—就現(xiàn)在來說，沒有什么比房地產(chǎn)更合適的了。否則在通貨膨脹的大背景下，錢放在銀行就是一種貶值。連一貫悲觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平都說，長期來看，唯一能保值升值的就是不動產(chǎn)和黃金了，這是在任何亂世都成立的。３、供需關(guān)系的不平衡房地產(chǎn)市場在最近3個月里持續(xù)上揚(yáng)，北京、上海等大城市的交易量屢創(chuàng)新高,這令去年底還壓在開發(fā)商手中的大量庫存房源在近期迅速消化。重慶近三個月平均每周成交4千多套，但是新增供應(yīng)每周都不足２千套，重慶５月去化周期6月，半年就可以消化現(xiàn)在市場上所有房子一套不剩，這個數(shù)據(jù)你可以直接在網(wǎng)上查。我們看到的“重慶市1-５月房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析”顯示,今年2月開始，我市商品房價格上漲的同時,新開工商品房連續(xù)4個月呈兩位數(shù)下降,房產(chǎn)開發(fā)投資下降，導(dǎo)致全市新開工商品房面積、商品房施工面積、竣工面積也持續(xù)下降.“這是自2007年以來，同比跌幅首次超過兩成，創(chuàng)下近兩年多的新低.”原因是什么？開發(fā)商不想開發(fā)?不是,因為房地產(chǎn)是一個滯后市場，在市場上升時它不能很快新增供應(yīng)，在市場變淡時它也不能隨便減產(chǎn)，它不能即時生產(chǎn)即時供應(yīng),拿地到開盤最短的時間都是１年,去年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓所有的開發(fā)商包括萬科在內(nèi)都手持現(xiàn)金不敢買地，現(xiàn)在土地才陸續(xù)放出,等到實現(xiàn)銷售已經(jīng)是一年以后了。龍湖現(xiàn)在手上除了老項目就只有后工那塊地，在拿到新地之前只能消化老項目。而全年我們重慶龍湖43個億的銷售目標(biāo)已經(jīng)一下就完成了30個億,下面的貨值已經(jīng)不能跟上銷售速度，對酈江來說本來應(yīng)該１0月才銷售的板樓整整提前了三四個月，銷售節(jié)奏肯定放緩,作為樓王組團(tuán)A棟，一定是低開高走,作為一個過渡，后面的價格均價都在8千以上,等到中海的別墅和中央商務(wù)區(qū)在邊上開始修建，這里的價值會更加被人們認(rèn)可,4、地價推升房價09年6月2４日，經(jīng)過8８輪叫價，保利將鴻恩寺地塊納入懷中，生生溢價8．8億元一年內(nèi)付清３8。1億元、樓板價3０４８元,套內(nèi)樓板價近400０元。125萬平米、３２萬平米商業(yè)金融以一個面包價買面粉，保利如何從鴻恩寺賺錢呢？3２萬平米，相當(dāng)于3個北城天街、3個大都會、2個萬達(dá)廣場。地王能盈利么？3000元出讓金+260元人防配套，一平米土地硬成本3３00元,每年我們用8%財務(wù)成本來算，機(jī)會成本就不用考慮了，如果5年開發(fā)完畢,最后開發(fā)土地樓面成本達(dá)到４6００元建面,沒有9000元是莫想有利潤了；１0年開發(fā)完畢,最后開發(fā)土地樓面成本6000元，沒有10０00元，就只能保本了。這就是保利對這塊地的價值判斷。土地市場的活躍正式宣布了房地產(chǎn)的全面回暖。6月27日最新地王在北京誕生，鳥巢邊的一塊地，樓面地價15217元,萬科去年表示不做地王，但是土地市場的競爭激烈讓他以13．86億拿下了佛山地王。地價和各種稅費占到了開發(fā)成本的58。2%，水漲船高，對于中國人,這個無房不成婚的理念和城市化集中的趨勢,意味著大量的剛性需求，有需求就會有投資,房地產(chǎn)由于投資規(guī)模巨大,帶動著40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對中國ＧDP增長的直接和間接貢獻(xiàn)率超過10%，作為中國經(jīng)濟(jì)的投資引擎房地產(chǎn)投資占了２0%，影響著社會經(jīng)濟(jì)的方方面面,在經(jīng)濟(jì)形勢剛剛好轉(zhuǎn)的今天,房地產(chǎn)一定是作為支柱行業(yè)扶持,未來還是十分看好?。?、酈江的不可復(fù)制以及時機(jī)的拿捏城市發(fā)展的熱點區(qū)域，特別是重慶人心中永遠(yuǎn)的南濱，唯一的南CBD,兩江四岸的規(guī)劃，都在提示著我們,它們將是十分有保障的財富增長極,因為作為有商業(yè)方便的地方會有些嘈雜，安靜的地方又不那么方便。酈江鬧中取靜，是城市中唯一一個距離渝中江北南岸都只有十分鐘車程的地方，有龍湖的物業(yè)品牌保障,還占據(jù)著稀缺的江景資源，三面綠化環(huán)繞,背靠南山余脈，大中庭寬景生活社區(qū),容積率只有3，商業(yè)步行可達(dá),沿路休閑購物餐飲娛樂酒店一應(yīng)俱全，這樣的產(chǎn)品龍湖都不能再造第二個出來,未來的升值不需要想象,因為獨一無二,未來沒有這樣的地來供應(yīng)了。南濱沿線,我們可以看看價格,連陽光100武夷濱江海棠曉月這樣品質(zhì)的小區(qū)看江都要７千多了，而珊瑚水岸都已經(jīng)是看江８５００了,這個時候樓王組團(tuán)剛剛推出正是建立口碑的時候,難道不是你購買的最好時機(jī)嗎？3。競爭對手分析與競爭對手要知己知彼方能百戰(zhàn)百勝在于客戶交流時要大氣我們只說我們比他們優(yōu)越的我們的優(yōu)勢歸結(jié)于四大點可以根據(jù)各個產(chǎn)品的特點來擊破1．南ＣBD我們可以對比CBD的升值潛力與其他區(qū)域的不同獲得的資源規(guī)劃發(fā)展和由此帶來的升值性都是ＣBD我們可以對比南北CＢD的不同距離一樣規(guī)劃一樣但是我們的自然資源歷史積淀帶來了不同的居住氛圍（參照第一部分區(qū)域來講解）２。南濱路重慶只有一條南濱路它是夜色重慶的代表是無法替代的未來的RＢD南濱路提升為做為重慶未來旅游觀光的一張名片在精心打造，所以南濱路已從單一的飲食業(yè)轉(zhuǎn)向酒店，旅游觀光，娛樂,辦公等多元化的服務(wù)業(yè)（參照第一部分周邊配套來講解）3.龍湖(品牌加物業(yè))同樣的地段不同的開發(fā)商修建的物業(yè)價值是完全不同的(同是南濱路同是南CBD我也會更升值）對比紫都城和逸景豐豪一個二房租250０一個二房租１200售價差２00０都是好的開發(fā)商我們更專業(yè)更用心都是好的物業(yè)我們更規(guī)范更貼心(參照第四部分企業(yè)價值來講解）4。酈江特色（純居住自然環(huán)境優(yōu)越低密度綠化多小區(qū)規(guī)劃鬧中取靜背山面水風(fēng)水寶地景觀打造戶型特點)真正的高尚人群的居住原則:離塵不離城好品牌山水特色產(chǎn)品銷售說辭:酈江珊瑚水岸南濱路路段cbd核心南濱前段濱江低密度觀江豪宅建筑形態(tài)(電梯洋房、高層ＴH、3梯6戶,板式，2梯4戶）建筑形態(tài)(圍合式高層。點板結(jié)合)產(chǎn)品配套環(huán)境(依山面江,7萬７中庭,數(shù)個中庭景觀）產(chǎn)品配套環(huán)境（圍合式中庭.只有３00０方水體，主景觀面單一。）產(chǎn)品配套（1．5方商業(yè)，超市)產(chǎn)品配套（會所,3。５萬方打造大都會商業(yè)街）產(chǎn)品品質(zhì)（龍湖標(biāo)準(zhǔn)）產(chǎn)品品質(zhì)(國際化社區(qū)．eg:是否能夠提供尊貴式服務(wù)）景觀(山、江、一湖三公園的別墅級的景觀打造）景觀（無提及）-—強(qiáng)調(diào)三層豪華大型會所.和3000千方意大利風(fēng)格游泳池戶型(樓王組團(tuán)，板式高層。濱江小戶的稀缺。2房變3房,３房贈空中院館，功能性強(qiáng),可變性強(qiáng).）戶型(戶型宣稱是國際大師設(shè)計,但戶型結(jié)構(gòu)較普通．eg：２房客廳開間僅3。8米,廚房面積僅4園林標(biāo)準(zhǔn)（全冠移植，成年樹種，大面積綠化.五重園林景觀，植物三級跳。360度選景）園林標(biāo)準(zhǔn)(由蜚聲國際的貝爾高林（BeltColｌinｓ）公司設(shè)計eｇ：號稱引用意大利中庭園林景觀，后期景觀維護(hù)能否保證?)龍湖物業(yè)（結(jié)合物業(yè)銷講ｅg;物業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì),保潔保安的禮儀和微笑）和黃物業(yè)(非本土物業(yè)公司，標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化不強(qiáng)）產(chǎn)品銷售說辭：龍湖春森彼岸武夷濱江城市核心地段東水門大橋旁.兩江交匯處原生人居地，城市地標(biāo)觀江高層,洋房產(chǎn)品配套環(huán)境(觀江長廊、濱江商業(yè)、大梯坎、10萬方商業(yè))產(chǎn)品配套環(huán)境(會所：297４m2的中心會所教育：社區(qū)內(nèi)設(shè)有１657m2的專業(yè)幼兒園.社區(qū)內(nèi)打造歐洲風(fēng)情休閑購物街））產(chǎn)品環(huán)境(坡地，條狀地塊，無大面積中庭。城市景觀（山、水、城）景觀(無提及）—－強(qiáng)調(diào)兩江交匯景觀。南濱路泛配套戶型（高層、小高層、商業(yè)、寫字樓、酒店）戶型（。2梯8戶配置.兩房81的戶型正面觀江,但戶型為異性.轉(zhuǎn)角玄關(guān)太多。）園林檔次（30年古樹、ＥDＡW）園林標(biāo)準(zhǔn)（無）龍湖物業(yè)(英式管家）重慶泓山物業(yè)管理有限公司各項目劣勢酈江（劣勢)珊瑚水岸(劣勢）自有配套少缺乏生活氛圍，沒有學(xué)校等資源配套（九龍倉商業(yè),南濱沿線商業(yè)；南CBD教育配套的講解）四周都是下濱江路的最主要主干道，噪音非常嚴(yán)重（如：宏聲路長下坡，濱江路市政主干道)目前交通不便，讓大多數(shù)人都感覺很遠(yuǎn)（洋人街作為景點保證人流量，公交車班次的增加，朝天門大橋通車，騰濱大道的在建．周邊都是近２年才拿的地,周邊入住率太低,只是暫時的）全高層９棟,２棟20層,２棟２２層，25，２7，29,４2，44,中庭綠化面積過小(游泳池都占有三千多方,基本把中庭包含完了)外立面缺乏美感.現(xiàn)在銷售的房源都靠后，看江效果差（小區(qū)中心位置更寧靜，更多的中庭環(huán)境．觀山景江景的結(jié)合）樓下是商業(yè)街,裙樓設(shè)計,生活氛圍不濃厚，比較喧囂（eｇ：告訴客戶其實有很多住在渝中海棠曉月的客戶都在酈江這里買房,遠(yuǎn)離喧囂,因為他們覺的這里更安靜，環(huán)境更好,更適合居家）交房時間晚(交房的時候小區(qū)環(huán)境也已經(jīng)出來,周邊的配套也成熟了,使得客戶的居家舒適度更強(qiáng)）戶型差，對視強(qiáng)（eｇ：2房客廳開間僅3。8米，廚房面積僅4龍湖春森彼岸（劣勢）武夷濱江(劣勢）在本身價值過高的情況下，除了自身的產(chǎn)品有價值的支撐以外,周邊以北濱路為考慮,價值點只能依托江北嘴闡述，缺乏自身周邊幾公里以內(nèi)的一個發(fā)展.且江北嘴的成形周期也比較長．正對2條主干道,南濱路和通往５院的長下坡,臨近商業(yè)太近，噪音問題嚴(yán)重“武夷濱江”是中國武夷入駐重慶以來開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目無經(jīng)驗支持建筑密度高,無高端居住感受。小區(qū)原生態(tài)地形，較陡、導(dǎo)致無法大面積展開綠化鋪植,小區(qū)景觀打造受局限建筑密度較高，為坡地建筑，無大面積的中庭景觀居住密度高，高層過多,樓間距過近,導(dǎo)致非第一排正看江的房子視野受阻看江的戶型多為異形房。玄關(guān)和浪費面積較多,戶型設(shè)計不合理。開發(fā)周期長,整個小區(qū)成形較慢，以現(xiàn)在北濱路的發(fā)展來看,成熟周期也比較緩慢。目前除了自駕車，無一輛公交車路線.開發(fā)周期太長，整個小區(qū)成形時間較長與中海的對比:1。更優(yōu)地段同樣是南區(qū)CBD我們占據(jù)了濱江頭牌一線臨江這跟非濱江房的價值是有本質(zhì)區(qū)別的2．更低容積率對于酈江而言1８5畝完整的小區(qū)內(nèi)有7。７萬方園林2５0０平方疊漾湖６00米櫻花大道容積率只有3小區(qū)內(nèi)部非常開闊但是中海一期的容積率是4。４左右基本上小地塊里面滿是高層居住的舒適性不能和酈江相比3．更精細(xì)產(chǎn)品品質(zhì)中海是2梯6戶或者3梯８戶,而我們是2梯4戶.整個樣板區(qū)的對比我們的樣板區(qū)對植物栽種的精細(xì)度和專業(yè)度都不在一個檔次上，因為用心程度是完全不同的。4。更有保障物管龍湖的物管扎根重慶１0年連續(xù)三次獲得”全國住宅滿意度抽查”第一名滿意加驚喜的服務(wù)使得龍湖業(yè)主的重復(fù)購買率和推薦購買率都超過了80％,這個數(shù)據(jù)是非常驚人的。這一點您看我們售場的保安和吧員的服務(wù)再對比中海就能比出高下。5。一樣享受配套除了龍湖自己自有的配套：１。５萬方的濱水商業(yè)（含壹千方的超市）自有的７.7萬方的園林還有南區(qū)CＢＤ片區(qū)的配套：商業(yè)：背后7000方的大型超市，您也知道,一般這樣大的大型超市是覆蓋３公里范圍的小區(qū)都會有交通車，您的日常需求家門口解決，需要去大超市也就在您家背后方便到達(dá)沒有必要一定要住在商業(yè)的樓上從朝天門過來沿路的濱江商業(yè)帶擬建的美美百貨都做可以滿足您的消費需求無需過江也可以輕松購物.教育：中海的教育地塊是開發(fā)商在拿地的時候就明確了的，這是義務(wù)教育地塊，開發(fā)商無條件承建,但是沒有經(jīng)營權(quán),這是南岸區(qū)教委給出的明確答復(fù),您也可以去咨詢南岸區(qū)教委。至于三中和人民小學(xué)可能是中海私下聯(lián)絡(luò)的，據(jù)我們所知還沒有和南岸區(qū)教委達(dá)成正式的協(xié)議,所以我們只能說那個學(xué)校是義務(wù)教育學(xué)校，片區(qū)配套,別的我們不能承諾.景觀：政府在南濱路即將打造的重慶最美的城市公共景觀—-—３.5公頃的城市兩江廣場，就在朝天門大橋邊。我們小區(qū)背后的是市政公園，修建以后的經(jīng)營模式要看政府規(guī)劃了，這個跟龍湖以前修建的水晶動步公園和藍(lán)湖郡體育公園是一個性質(zhì),都是開發(fā)商興建但是屬于市政配套，現(xiàn)在政府打造綠色重慶,各個收費公園都已經(jīng)逐漸對外開放,圍墻都在逐漸拆除,龍湖修建那兩個公園都免費對外開放，而這時中海說他的市政公園只針對自己的業(yè)主別人都進(jìn)不去可能嗎？4.龍湖物業(yè)價格(包括酈江二手房）從08年４月第一次洋房亮相，酈江以其絕佳的地段和品質(zhì)一直在市場中享有良好的口碑，而這一