湖南新化XX村休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告(修改)

湖南新化新農(nóng)村合作社有限公司生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告目錄第一章項目總論項目提要項目名稱項目承辦單位及項目法人代表項目性質(zhì)項目建設(shè)地點項目主要產(chǎn)品及產(chǎn)品方向和生產(chǎn)規(guī)模主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目建設(shè)期限及進度投資規(guī)模和資金來源主要經(jīng)濟技術(shù)指標研究結(jié)論與建議存在的問題與對策可行性報告編制依據(jù)第二章項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性項目背景國家有關(guān)政策地方政策發(fā)展規(guī)劃項目建設(shè)的必要性是發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的需要是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的需要是擴大農(nóng)村勞動力就業(yè)和增加農(nóng)民收入的需要有利于促進城鄉(xiāng)融合，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建設(shè)和諧農(nóng)村第三章項目建設(shè)條件分析項目區(qū)概況地理位置及區(qū)域范圍自然資源情況社會經(jīng)濟狀況項目相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

項目建設(shè)地點選擇項目實施的有利條件政策環(huán)境項目建設(shè)有較好的基礎(chǔ)項目位于新化維山鄉(xiāng)雙井村自然地理條件和區(qū)位交通優(yōu)勢 主要障礙因素及解決方案主要障礙因素解決方案第四章建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位概況發(fā)展歷程現(xiàn)有產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)企業(yè)制度管理模式人員結(jié)構(gòu)研發(fā)能力企業(yè)自身的科研開發(fā)能力技術(shù)依托單位財務(wù)狀況第五章市場分析與銷售方案國內(nèi)休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢市場分析休閑旅游市場需求分析綠色生態(tài)蔬菜市場前景中藥材市場需求分析市場供應(yīng)分析競爭力分析項目經(jīng)營策略銷售策略、方案和營銷模式營銷策略營銷模式市場風險分析項目產(chǎn)品市場風險因素分析防范和降低風險對策第六章項目建設(shè)方案項目建設(shè)指導(dǎo)思想、原則及目標項目布局項目生產(chǎn)技術(shù)（設(shè)計）方案項目技術(shù)總路線（與湖南農(nóng)科院技術(shù)合作、綠色肥料來源保障方案）花谷旅游區(qū)設(shè)計方案綠色生態(tài)蔬菜區(qū)設(shè)計方案中藥材種植區(qū)設(shè)計方案倉儲、農(nóng)產(chǎn)品深加工廠區(qū)設(shè)計方案具體建設(shè)內(nèi)容與規(guī)?；ü葏^(qū)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模綠色生態(tài)蔬菜區(qū)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模中藥材區(qū)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模廠房、倉儲區(qū)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?？傮w項目公共建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目實施進度計劃項目運作模式第七章投資估算及資金籌措投資估算依據(jù)項目建設(shè)投資估算固定資產(chǎn)投資估算花谷區(qū)建設(shè)投資估算綠色生態(tài)蔬菜區(qū)建設(shè)投資估算中藥材區(qū)建設(shè)投資估算廠房、倉儲區(qū)建設(shè)投資估算總體項目公共建設(shè)投資估算間接費用估算預(yù)備費用估算建設(shè)期銀行利息估算流動資金估算資金來源及籌措資金使用和管理第八章財務(wù)評價財務(wù)評價依據(jù)銷售收入和銷售稅金及附加估算銷售收入估算銷售稅金及附加估算總成本費用估算原材料外購動力費.工資與福利費折舊攤銷費其它費用財務(wù)費用銷售費用租賃費年經(jīng)營成本財務(wù)效益評價盈利能力分析不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析財務(wù)評價結(jié)論第九章環(huán)境影響評價項目對環(huán)境的影響環(huán)境保護措施施工過程環(huán)境保護生活污水處理綠化美化生態(tài)環(huán)境環(huán)境影響評價第十章農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與農(nóng)民增收效果評價農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)、加、銷、服各環(huán)節(jié)利益相聯(lián)結(jié)輻射帶動作用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)市場化、組織化程度提高情況農(nóng)民增收其他社會影響第十一章項目組織管理與運行項目建設(shè)組織管理項目生產(chǎn)經(jīng)營管理組織機構(gòu)勞動定員技術(shù)培訓(xùn)勞動保護衛(wèi)生保護第十二章可行性研究結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論問題與建議附表固定資產(chǎn)投資估算明細表總成本費用表全部投資現(xiàn)金流量表第一章項目總論項目提要項目名稱湖南新化新農(nóng)村休閑生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)開發(fā)項目.項目承辦單位及項目法人代表項目承辦單位:重慶科技有限公司、重慶物流有限公司法人代表項目性質(zhì)新建.項目建設(shè)地點新化村．項目主要產(chǎn)品及產(chǎn)品方向和生產(chǎn)規(guī)模整個合作社項目分三期建設(shè)（年建設(shè)期）：第一期（建設(shè)期年）項目產(chǎn)品有:花谷區(qū)建設(shè)（觀賞、鮮花種植、批發(fā)銷售）、綠色生態(tài)蔬菜區(qū)建設(shè)、中藥材種植區(qū)建設(shè)、深加工及倉儲區(qū)建設(shè)；第一期項目達產(chǎn)后，年產(chǎn)玫瑰萬支，綠色蔬菜噸，中藥材噸。第二期（建設(shè)期年）項目：綠色無公害糧食生產(chǎn)、野生魚、農(nóng)家土豬、土雞、土鴨、蛙類、綠色無公害水果及其它特種動物（泥鰍、黃鱔）等,提供釣（抓）魚、采摘、觀賞、特色飲食、農(nóng)家樂等服務(wù);第三期（建設(shè)期年）項目：養(yǎng)老休閑、醫(yī)養(yǎng)一體化社區(qū)。主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模新（改、擴）建畝花谷休閑旅游區(qū)，蔬菜種植區(qū)畝.中藥材區(qū)畝，其它配套辦公樓、技術(shù)、培訓(xùn)中心、深加工區(qū)平方米。項目建設(shè)期限及進度項目建設(shè)期限為年,第一年完成固定資產(chǎn)投資的,即萬元,第二年完成固定資產(chǎn)投資的,即萬元,并試運營.第三年完成固定資產(chǎn)投資的即萬。投資規(guī)模和資金來源項目總投資規(guī)模萬元，其中固定資產(chǎn)投資萬元，流動資金萬元．業(yè)主自有資金和吸納股金萬元，申請政策性專項扶助資金萬元．主要經(jīng)濟技術(shù)指標年均銷售收入（萬元）年均總成本費用（萬元）年均利潤（萬元）投資利潤率（）稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）稅后動態(tài)投資回收期（年）(含建設(shè)期年)研究結(jié)論與建議該項目是新化縣休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)項目和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目.項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)及地方政府發(fā)展規(guī)劃，有利于促進新化縣休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展及新化旅游縣發(fā)展的方針，適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展方向.項目的實施，不但可為休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展起到較好的示范推動作用，直接帶動當?shù)剞r(nóng)民發(fā)展致富，而且項目承建主體能以項目為支撐，得以發(fā)展壯大.項目社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益統(tǒng)一，具有投資少、見效快、成本低、風險小、效益高等特點.該項目符合產(chǎn)業(yè)政策,各項效益指標均可接受,業(yè)主已為項目做了大量前期工作,建議上級對本項目給予重點支持，在資金上給予重點傾斜.存在的問題與對策從敏感性分析可以看出，項目效益對產(chǎn)品銷售價格和經(jīng)營成本較為敏感.建議項目承建單位，在項目投產(chǎn)后一定要加大產(chǎn)品宣傳和營銷力度，抓好管理，降低生產(chǎn)成本，確保產(chǎn)品質(zhì)量，樹立品牌，做到以質(zhì)取勝.可行性報告編制依據(jù)（１）黨和政府有關(guān)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的方針、政策；（２）國家發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的有關(guān)政策；（３）中華人民共和國國民經(jīng)濟及社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要；（４）《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》；（５）湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃綱要；（６）新化縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要．第二章項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性項目背景國家有關(guān)政策新化縣維山鄉(xiāng)雙井村休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)是根據(jù)國家發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),特別是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)及循環(huán)經(jīng)濟的政策,并適應(yīng)當前經(jīng)濟和社會發(fā)展需求而提出的一個重要休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目.休閑產(chǎn)業(yè)及生態(tài)農(nóng)業(yè)作為頗具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，早已進入黨和國家政策支持的領(lǐng)域.近年來黨和國家把立體生態(tài)型的休閑農(nóng)業(yè)等服務(wù)業(yè)作為重要的經(jīng)濟增長點，制訂了一系列方針政策.《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃鋼要》（以下簡稱《綱要》）第十八章“促進服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策”中提出：“……要放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的準入制度，鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重.采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新型產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進服務(wù)業(yè)標準體系建設(shè)，推進服務(wù)業(yè)標準化.”《綱要》第十七章“豐富消費性服務(wù)業(yè)”中提出：要“繼續(xù)發(fā)展觀光旅游，開發(fā)休閑度假……，完善自助游服務(wù)體系.”該項目也符合國家循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展政策,是生態(tài)農(nóng)業(yè)與循環(huán)經(jīng)濟結(jié)合的有效模式.為了解決傳統(tǒng)生產(chǎn)方式帶來的諸多弊端，在當今世界，一種新的發(fā)展模式——循環(huán)經(jīng)濟正越來越受到黨和國家的高度重視.中共十八屆三中全會指出，要大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加大環(huán)境保護力度，切實保護好自然生態(tài)、認真解決影響經(jīng)濟和社會發(fā)展特別是嚴重危害人類健康文明的突出環(huán)境問題，在全社會形成資源節(jié)約的增長方式和健康文明的消費模式.《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二五年規(guī)劃》第六篇《建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會》指出：落實節(jié)約資源和保護基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會.“堅持開發(fā)節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先，按照減量化、再利用、資源化的原則，在資源開采、生產(chǎn)消耗、廢物產(chǎn)生和消費等環(huán)節(jié)，逐步建立全社會的資源循環(huán)利用體系.”《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》更是全面而又具體地闡述了黨和國家關(guān)于社會主義新農(nóng)村建設(shè)的新政策.《意見》著重提出：要“按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求、調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu).……積極發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、綠食食品和生態(tài)農(nóng)業(yè)，培育壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè).”“加快發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，要大力開發(fā)節(jié)約資源和保護環(huán)境的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重點推廣廢棄物綜合利用技術(shù)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)和可再生能源開發(fā)利用技術(shù).”.《意見》進一步提出：要“發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營.要著力培育一批競爭力、帶動力強的龍頭企業(yè)和企業(yè)集群示范基地，推廣龍頭企業(yè)、合作組織與農(nóng)戶有機結(jié)合的組織形式，讓農(nóng)民從產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營中得到更多的實惠.各級財政要增加扶持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展資金，支持龍頭企業(yè)發(fā)展”.地方政策發(fā)展規(guī)劃自年月以來，中共新化縣委、省人民政府和婁底市委、市政府就如何發(fā)展民用工業(yè)、農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)特別是休閑農(nóng)業(yè)召開了數(shù)次會議.在年月召開的發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)暨觀光休閑農(nóng)業(yè)會議上，領(lǐng)導(dǎo)同志強調(diào)要把觀光休閑農(nóng)業(yè)作為重中之重的工作來抓.抓發(fā)展觀光休閑農(nóng)業(yè)要加大政策扶持.并指出：經(jīng)營休閑農(nóng)業(yè)，仍屬于農(nóng)業(yè)經(jīng)營范疇，是農(nóng)村一產(chǎn)業(yè)的三產(chǎn)業(yè)化，因而強調(diào)對休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展要落實以下扶持政策.一是資金政策.省設(shè)立休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展專項資金，對經(jīng)過評估符合規(guī)劃的重點休閑農(nóng)業(yè)項目進行投資補助或貸款貼息，對項目區(qū)及周圍地區(qū)的道路通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目開發(fā)和人員培訓(xùn)進行扶持.要求金融機構(gòu)對休閑農(nóng)業(yè)項目列入信貸扶持范圍和相應(yīng)的貸款計劃，對重點項目優(yōu)先給予信貸支持.二是稅款政策.休閑農(nóng)業(yè)本質(zhì)是農(nóng)業(yè)，應(yīng)享受農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有關(guān)稅收優(yōu)惠政策.三是規(guī)劃和用地政策.在政策許可范圍內(nèi)，對其中小部分改變土地使用性質(zhì)，仍以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動為主體的休閑農(nóng)業(yè)項目，按農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整地執(zhí)行.《新化優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃》要求：大力扶持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，結(jié)合我省實際，制訂落實國家八部委關(guān)于支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的配套措施.要打破所有制界限，不論何種性質(zhì)的龍頭企業(yè)，只要有利于農(nóng)民增收、有利于優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的形成、有利于提高農(nóng)業(yè)競爭力，都要一視同仁地給予扶持.要鼓勵各類企業(yè)之間及企業(yè)與其經(jīng)營主體的聯(lián)合.要建立與優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)區(qū)相適應(yīng)的經(jīng)營主體和產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，大力推進產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營.大力扶持規(guī)模養(yǎng)豬場、專業(yè)大戶、租地農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)服務(wù)公司、產(chǎn)加銷一體化等多種形式規(guī)?；?jīng)營組織.《新化縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定“十二五”期間以循環(huán)經(jīng)濟為基本發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃以土地的節(jié)約和集約利用為基礎(chǔ)，以資源的高效和循環(huán)利用為核心，以廢物的“減量化、再利用、資源化”為原則，以生產(chǎn)的低消耗、低排放、高效率為特征，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，促進可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會.推動不同行業(yè)合理延長產(chǎn)業(yè)鏈，加強對各類廢棄物的循環(huán)利用，推進企業(yè)廢物“零排放”.在全社會建立節(jié)約、環(huán)保、科學(xué)、合理的消費結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)結(jié)構(gòu).大力推進綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)和循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展，廣泛開展工業(yè)生態(tài)、農(nóng)業(yè)生態(tài)、人文生態(tài)、綠色生態(tài)建設(shè)，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟，建設(shè)生態(tài)社會.到年，單位綜合能耗下降，資源循環(huán)利用率達到.作為一個規(guī)模農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目,該項目完全符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求.項目建設(shè)的必要性項目是發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的需要休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是對實現(xiàn)外交流的窗口，是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與三產(chǎn)服務(wù)業(yè)有機結(jié)合的一個新興產(chǎn)業(yè)，是農(nóng)業(yè)一產(chǎn)業(yè)的三產(chǎn)業(yè)化，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一種新選擇、新亮點.休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)利用休閑特性、餐飲娛樂、生態(tài)景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動、農(nóng)村文化及農(nóng)家生活，為居民提供休閑活動，是實現(xiàn)城市居民對農(nóng)業(yè)及農(nóng)村生產(chǎn)生活方式體驗的有效途徑.它是將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體及其環(huán)境和休閑觀光游憩活動相結(jié)合的一種活動型態(tài).休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)所表現(xiàn)的是結(jié)合生產(chǎn)、生活與生態(tài)為一體的新型服務(wù)業(yè)態(tài)和新型農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，在經(jīng)營上更是結(jié)合了農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷、農(nóng)產(chǎn)品加工及游憩服務(wù)等于一體的農(nóng)業(yè)新型式、新發(fā)展.休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟提供了新的發(fā)展模式和發(fā)展空間，延長了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈.本項目實施可為全縣發(fā)展農(nóng)業(yè)新的業(yè)態(tài)和農(nóng)村經(jīng)濟新型式將起到較好的示范推動作用.是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的需要從發(fā)展的角度看，休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)是將休閑服務(wù)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合、是將集約經(jīng)營模式和有限資源循環(huán)利用有機結(jié)合、是將傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)林牧副漁大農(nóng)業(yè)有機結(jié)合，這是調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效的新型模式.合理調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于提高資源的利用率，給社會帶來更多的財富.因此，本項目建設(shè)是調(diào)整當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要措施，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)改造和升級的重要途徑，是當?shù)啬酥寥h農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一種新選擇.項目將較好地推動全縣休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，為全縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整展示出全新的領(lǐng)域、全新的思維、全新的發(fā)展方式.是擴大農(nóng)村勞動力就業(yè)和增加農(nóng)民收入的需要近年來，當?shù)剞r(nóng)民通過勞務(wù)輸出和發(fā)展民用工業(yè)，轉(zhuǎn)移了部分農(nóng)村勞動力，擴大了農(nóng)民的就業(yè)門路，但還很不夠，依然存在大量的富余勞動力.本項目建成后，將憑藉其新型的休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)而吸引大批客人，在該產(chǎn)業(yè)獲得發(fā)展的同時，與之緊密相關(guān)的交通輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)等農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)也必將獲得顯著的發(fā)展，從而增加農(nóng)民就業(yè)機會和達到增加農(nóng)民收入的目的.有利于促進城鄉(xiāng)融合，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，建設(shè)和諧農(nóng)村本項目主要是吸引城鎮(zhèn)居民來觀光體驗，為高檔酒店、賓館、企事業(yè)單位提供綠色環(huán)保蔬菜、糧食；將增加城市居民和農(nóng)村居民之間的交流與溝通，使城鄉(xiāng)之間形成一個互為產(chǎn)品、互為市場的格局.這樣可形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟、城鄉(xiāng)文化、城鄉(xiāng)社會之間的過渡帶，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化.第三章項目建設(shè)條件分析項目區(qū)概況地理位置及區(qū)域范圍項目位于新化縣維山鄉(xiāng)雙井村.新化縣位于湖南省中部偏西、婁底市西部，盤依""\""雪峰山東南麓，資水中游。地處北緯°′°′，東經(jīng)°′—°′。東北至東南與漣源、冷水江市交界，南至西南與""\""新邵、""\""隆回為鄰，西至西北與溆浦縣接壤，北與安化毗連?？偯娣e平方公里，占全省面積的，占婁底市面積的．。年末，新化縣總戶數(shù)戶，總?cè)丝谌?。維山鄉(xiāng)位于新化縣最南端，距縣城公里，東鄰石沖口，西交洋溪鎮(zhèn)，南接新邵縣，北抵科頭鄉(xiāng)，全境橫向公里，縱向公里，境內(nèi)地勢起伏大，屬中、低山地貌，常年氣候宜人，物產(chǎn)豐富。全鄉(xiāng)轄維山、四都兩管區(qū)，個行政村，個村民小組，戶農(nóng)戶，共人。國土面積平方公里，其中耕地面積畝，山林面積畝，牧地畝，年全鄉(xiāng)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值萬元，人均純收入元，屬省定特困鄉(xiāng)。境內(nèi)交通便利，全鄉(xiāng)村村通公路，“黃四”公路、“碧官”公路、“大修”公路貫穿東西南北項目地點位于維山鄉(xiāng)西北方向的雙井村，離維山鄉(xiāng)政府公里，科頭鄉(xiāng)政府公里，全村個村民小組，余人.自然資源情況、氣候資源.項目地屬中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，光、熱資源充足，年平均氣溫℃，全年≥℃天數(shù)天，春夏季日平均氣溫高于℃，全年活動積溫℃，年降雨量毫米，年平均日照小時，無霜期天左右，適宜多種動植物種養(yǎng).、水資源.項目所在地位于資江的支流——馬田河的東岸.、土壤資源.項目所在村總土地面積平方公里，山地畝，有耕地面積畝，其中稻田畝.土壤以河流沖積物、板頁巖、石炭巖等發(fā)育而成，土層深厚，有機質(zhì)含量—，值為中性或中性略酸.社會經(jīng)濟狀況維山鄉(xiāng)礦產(chǎn)資源十分豐富，素有“寶地”之稱.境內(nèi)有石灰?guī)r、硅礦、麻巖礦、粘土等大型礦藏.項目所在行政村物產(chǎn)豐富.農(nóng)業(yè)產(chǎn)品有稻谷、紅薯、花生、油菜籽、茶油、楊梅、柑桔等，其中柑桔、油菜籽、茶油、花生等在當?shù)厣杂刑厣?近年來，項目村大力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻、優(yōu)質(zhì)玉米、優(yōu)質(zhì)無核柑橘與生豬養(yǎng)殖，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢頭.

項目相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

維山鄉(xiāng)不僅礦產(chǎn)資源十分豐富，而且是重要的旅游勝地.境內(nèi)有“新化八景之一”的維山峰風景名勝區(qū)。距離紫鵲界風景區(qū)只有公里車程。項目建設(shè)地點選擇該項目是建立在雙井村的現(xiàn)有農(nóng)業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)之上.該項目以全村參與的形式，組建合作社。建在雙井村境內(nèi).休閑果園建在園藝場，項目村內(nèi)有公路與縣道相同，且縣道通行整個村。距長沙余公里，距離婁底市公里，距新化縣城公里.項目地與外界聯(lián)系通暢.距離新化高速路出口只有公里.交通便利。項目實施的有利條件政策環(huán)境近年來，休閑農(nóng)業(yè)已在我國部分地方發(fā)展起來了，并且引起了國家有關(guān)部門的重視.國家農(nóng)業(yè)部在我國農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確提出：要適應(yīng)消費市場的變化，在有條件的地方積極發(fā)展休閑農(nóng)業(yè).要求強化扶持，典型引導(dǎo)，堅持項目帶動戰(zhàn)略，以民間的現(xiàn)有休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)和民間投資為主體，加大財政支持力度.采取政府立項補助，先建立若干示范點，進行重點扶持，重點支持道路的整修，停車場、路燈、公廁等公共設(shè)施的建設(shè)，生態(tài)環(huán)境的維護和產(chǎn)品品牌的宣傳，重點支持開展休閑農(nóng)業(yè)的綜合系統(tǒng)研究，探索休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的模式和以及休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的政策目標，摸索建立休閑農(nóng)業(yè)品牌和圍繞休閑農(nóng)業(yè)基地建設(shè)的系列產(chǎn)品開發(fā)與服務(wù)內(nèi)容范疇，逐步帶動休閑農(nóng)業(yè)的全面發(fā)展，從而促進我國農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級.政策支持是本項目建設(shè)的強大動力.項目建設(shè)有較好的基礎(chǔ)該村是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村，歷史以來沒有任何的工業(yè)，這樣環(huán)境也就沒有任何的污染，給人以世外桃源之感。該村非常適合于建設(shè)綠色生態(tài)糧食、蔬菜、水果、經(jīng)濟作物種植區(qū)、養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)一體化社區(qū)。公司與湖南農(nóng)科院合作，進行科學(xué)化種植、養(yǎng)殖，在技術(shù)上得到有力支持。因此，目前業(yè)主對該項目底氣比較足，尤其是具有充分的土地資源和可靠的技術(shù).自然地理條件和區(qū)位交通優(yōu)勢 項目區(qū)遠離城市、交通主干道，附近沒有工礦企業(yè)；大氣環(huán)境質(zhì)量符合國家大氣環(huán)境質(zhì)量標準—所列的一級標準，灌溉水質(zhì)量符合國家灌溉水質(zhì)—標準，生產(chǎn)用水有保證，地表水和地下水質(zhì)清潔無污染，水域和水域上游沒有對產(chǎn)地構(gòu)成威脅的污染源；土壤質(zhì)量符合國家土壤質(zhì)量環(huán)境標準中的二級標準，土壤無污染源污染.項目區(qū)遠離交通干道，周邊沒有工礦企業(yè).大氣、土壤和水質(zhì)均無污染.項目所在地位于邵陽市、隆回縣、冷水江市的交匯處.距維山鄉(xiāng)政府公里，鄉(xiāng)村水泥公路貫穿于雙井村，交通便利，四通八達，西面是馬田河，水利資源十分豐富.項目基地一面臨河，兩面環(huán)山，河水清澈，四季長流，環(huán)山繁茂，郁郁蔥蔥.冬暖夏涼，風景優(yōu)美，是發(fā)展休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)的天然場地.隨著新化高鐵的通車，區(qū)位、交通條件將更加優(yōu)越.縣內(nèi)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路.主要障礙因素及解決方案主要障礙因素該項目建設(shè)主要障礙因素是資金缺口.項目建設(shè)單位在經(jīng)營理念、管理水平等能夠適應(yīng)項目需要.但本項目實施，需要較多的資金投入，資金缺口的矛盾將比較突出.解決方案多渠道籌措資金，爭取項目支持資金和銀行貸款資金；項目經(jīng)營單位擴股，廣泛吸納員工的閑散資金，爭取更多的股金參與項目的資本運作，強化企業(yè)內(nèi)部管理，開源節(jié)流，杜絕浪費，減少非經(jīng)營性開支，提高服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)信譽，縮短資金周轉(zhuǎn)，加快資金回籠.第四章建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位概況發(fā)展歷程是由業(yè)主于年在重慶組建的民營企業(yè)，重慶和晨達物流有限責任公司是由業(yè)主于年在重慶組建的民營企業(yè).業(yè)主懷著建設(shè)社會主義新農(nóng)村的美好愿望，決定回到家鄉(xiāng)、投資家鄉(xiāng)，帶領(lǐng)家鄉(xiāng)農(nóng)民開展綠色生態(tài)種植、養(yǎng)殖、建設(shè)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)家鄉(xiāng)人們的共同富強。主營業(yè)務(wù)生產(chǎn)、銷售：綠色生態(tài)蔬菜、綠色生態(tài)糧食、水果、黑茶、野生魚、農(nóng)村土豬、家禽養(yǎng)殖及農(nóng)產(chǎn)品倉儲、深加工、銷售；休閑娛樂、餐飲、住宿、現(xiàn)代農(nóng)機具租賃服務(wù)；物流商貿(mào)。企業(yè)制度公司作為民營企業(yè)，已建立一套與國際接軌、符合游戲規(guī)則、符合自身發(fā)展的管理體系為目標，積極推進企業(yè)制度改革.一方面打破家庭式的企業(yè)管理制度，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制；另一方面公司從完善生產(chǎn)、人事、財務(wù)、營銷、信息、產(chǎn)品開發(fā)等管理制度入手，建立了部門管理責任制，充分發(fā)揮集體和個人的智慧與創(chuàng)造力.管理模式公司實行總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理全面負責公司的生產(chǎn)經(jīng)營決策.部門經(jīng)理實行聘任制，從事技術(shù)性較強工種員工實行合同制，對從事簡單操作的員工，根據(jù)生產(chǎn)需求招收臨時合同工，實行按件計酬制.公司與承包戶簽訂購銷銷合同，公司將平整好的土地分片承包給本村或外村有經(jīng)驗的農(nóng)戶。公司對整個村的農(nóng)產(chǎn)品種植或養(yǎng)殖進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一技術(shù)指導(dǎo)、統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范、統(tǒng)一供種、統(tǒng)一提供有機肥料、統(tǒng)一提供無（或低）毒害農(nóng)藥、實行科學(xué)施肥、殺蟲，由村民負責承包區(qū)塊種植或養(yǎng)殖。公司為承包戶提供現(xiàn)代農(nóng)機設(shè)備租賃，公司對村民的農(nóng)產(chǎn)品統(tǒng)一回收（提前簽訂回收合同，確定價格），公司負責產(chǎn)品的深加工、倉儲、市場開發(fā)和銷售；公司負責種子、有機肥料、種植技術(shù)指導(dǎo)、科學(xué)管理。這樣確保了所有產(chǎn)品從規(guī)劃、種子、種植、倉儲、物流、銷售等一體化的產(chǎn)業(yè)鏈標準化管理，確保作業(yè)標準化、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良、規(guī)?；I(yè)化而使成本降低，實現(xiàn)村民收益及社會效益的最大化。人員結(jié)構(gòu)公司員工初步設(shè)置人，其中主要以專業(yè)技術(shù)人員為主，輔以部分專業(yè)管理人員、市場人員等.根據(jù)項目需要，擬招收聘請一批員工，其中獸醫(yī)師、園藝師、農(nóng)業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)技術(shù)人員人，獸醫(yī)獸牧、動物營養(yǎng)、園林園藝等專業(yè)畢生的大中專學(xué)生人以上，基本滿足項目需要的技術(shù)力量.研發(fā)能力企業(yè)自身的科研開發(fā)能力公司不僅具有較雄厚的技術(shù)力量，而且成立了科研開發(fā)小組，專業(yè)從事新品種引進和新技術(shù)攻關(guān)，狠抓科技創(chuàng)新，提高產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量.技術(shù)依托單位項目建設(shè)以湖南農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)為技術(shù)依托單位.聘請湖南農(nóng)科院研究員為技術(shù)顧問；擬成立科研機構(gòu)，加強與同仁企業(yè)的技術(shù)合作和技術(shù)攻關(guān)，狠抓科技創(chuàng)新，提高產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量.財務(wù)狀況注冊資本金萬元，其中固定投資萬元.流動資金萬。資金籌措以股東自籌萬，通過銀行貸款及政府支持萬。第五章市場分析與銷售方案國內(nèi)休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢世紀年代休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)在日本、美國等發(fā)達國家形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模，目前在世界各國形成了各種專業(yè)的休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，如休閑果園、休閑漁業(yè)、特種種養(yǎng)觀光、奇異農(nóng)業(yè)、新型科技農(nóng)業(yè)等，產(chǎn)生了各種休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式.有的還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評活動，如法國農(nóng)村的葡萄園和釀酒作坊很多都是對外開放的，游客不僅可以參觀和參與釀制葡萄酒的全過程，而且可以在作坊里品嘗，在作坊里親自釀酒并將釀好的酒帶走，享受與城市商店里買酒不一樣的自然樂趣.這些葡萄園和釀酒作坊的旅游收入往往高出他們的葡萄和葡萄酒加工的收入.我國臺灣地區(qū)在世紀年代逐漸達到中等小康生活水平，人們的生活方式和消費方式由勞動型轉(zhuǎn)向休閑型后，開始陸續(xù)將果園、農(nóng)場于農(nóng)閑或假日對外開放，讓社會大眾參與，于是休閑觀光農(nóng)業(yè)在臺灣出現(xiàn).休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)過單一模式發(fā)展逐步向多類型經(jīng)營，生態(tài)農(nóng)業(yè)的內(nèi)容也由生態(tài)體系具有的綠色環(huán)保和無公害的單一性向高科技、多角度和循環(huán)利用的集約化高效化立體化特殊化形態(tài)發(fā)展，純粹的低效的農(nóng)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)形態(tài)特征已被第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)所取代，產(chǎn)生的效益遠遠超過第一產(chǎn)業(yè)形態(tài)形成的價值.目前全國各地擁有多家休閑觀光農(nóng)業(yè)莊園，已成為一種新興的農(nóng)業(yè)發(fā)展形態(tài).上世紀年代后，隨著我國人民生活水平提高，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游也應(yīng)運而生.一些有特色的休閑農(nóng)業(yè)基地，如福建漳州的花卉、水果大觀園，廈門華夏神農(nóng)大觀園，山東棗莊石榴園，海南亞珠莊園等，項目獨特、條件優(yōu)越，不僅為人們拓展了更廣闊的游覽空間，而且為農(nóng)村現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民致富開辟了新的途徑.據(jù)介紹，目前廣東省已有多個觀光果園，每年接待游客多萬人，收入達到多億元.將環(huán)保、特色、科技與休閑結(jié)合起來是生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要趨勢.隨著經(jīng)濟的發(fā)展，回歸自然的呼聲越來越高，保護環(huán)境、維護自然的意識不斷增強，這既是休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)得以興起和發(fā)展的源泉，也是休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)賴以存在的根本.因此在建設(shè)發(fā)展和經(jīng)營上，要注意體現(xiàn)休閑特色，突出農(nóng)莊風貌和豐富鄉(xiāng)土文化內(nèi)涵，顯現(xiàn)其獨特的風貌.市場分析休閑業(yè)態(tài)市場需求分析（）從休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)的功能看.休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)是指利用農(nóng)業(yè)景觀、自然生態(tài)、環(huán)境資源及特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)品等，為人們提供人們休閑觀光與生活體驗服務(wù)，是結(jié)合生產(chǎn)、生活與生態(tài)三位于一體的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)業(yè)態(tài)，在經(jīng)營上表現(xiàn)為產(chǎn)、供、銷及旅游休閑服務(wù)等三級產(chǎn)業(yè)于一體的農(nóng)業(yè)發(fā)展形式，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個重要途徑.發(fā)展休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)，游客不僅可觀光、采摘、體驗、了解農(nóng)民生活、享受鄉(xiāng)土情趣，而且可住宿、度假、游樂，甚至部分勞動過程可以讓旅游者親自參與、親自實踐.休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)可以增加農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展的功能，增進民眾對農(nóng)村與農(nóng)業(yè)的體驗，提升旅游品質(zhì)，并提高農(nóng)民收益，促進農(nóng)村發(fā)展.休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)還可以通過寓教于樂的形式，讓參與者更加珍惜農(nóng)村的自然文化資源，激起人們熱愛勞動、熱愛生活、熱愛自然的興趣，進一步增強人們保護自然、保護文化遺產(chǎn)、保護環(huán)境的意識.由于這些功能，休閑農(nóng)業(yè)開始得到了各級政府的高度重視，也得到全社會的廣泛認同，故近年來在各級政府的推動下，社會也對休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的需求呈迅速增長的趨勢.（）從城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展和城鎮(zhèn)人口生活方式發(fā)生變化的情況看.當前世界的平均城市化水平達左右，美、英等發(fā)達國家城市化水平達；從國內(nèi)情況看，年年底全國共有建制市個，建制鎮(zhèn)個，城鎮(zhèn)人口億人，城鎮(zhèn)化水平，預(yù)測到年將達到；我省轄個市、個自治州，下轄個縣（市、區(qū)），其中市轄區(qū)個、縣級市個、縣個、自治縣個，年末常住人口萬，城鎮(zhèn)人口萬，城鎮(zhèn)化水平為，城鎮(zhèn)化水平在全國個省、市、自治區(qū)中居第位，預(yù)計到年將達到左右；婁底市全市常住人口萬人，其中城鎮(zhèn)人口萬人，城鎮(zhèn)化率達％。隨著城鎮(zhèn)化的進展，城鎮(zhèn)居民的生活方式發(fā)生了根本性變化。首先，經(jīng)濟快速發(fā)展和良好的效益是伴隨激烈的競爭才成就的，人們無不處于一種高強度、快節(jié)奏的生活狀態(tài)中.正是這種原因促使人們在工作壓力之余選擇一面適合身心健康的消費方式，調(diào)節(jié)生活節(jié)奏、釋放生活壓力.旅游和到農(nóng)村里去休閑成為人們調(diào)節(jié)生活、釋放生活壓力的首要選擇；其二，城市鋼筋水泥叢林使城鎮(zhèn)人隔絕與大自然的接觸，而城市人的祖輩或本人就來自大農(nóng)村，在他們的骨子里有一種向往農(nóng)村、回歸大自然的“根”，鋼筋水泥叢林越是隔絕他們與大自然的親近，他們對農(nóng)村的向往就越強烈.農(nóng)村休閑生活已成為城市人生活的一種新時尚；其三，城市人的收入水平和消費水平在迅速提高.資料顯示，我國城市人均收入水平已接近了美元，達到多元人民幣，即達到中等水平.根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，進入中等收入水平以后，人們生活方式和消費方式開始由勞動型轉(zhuǎn)為休閑型，用于吃、住、穿的消費在整個消費結(jié)構(gòu)中的比重迅速下降，休閑便成為人們新生活的重要組成部分；其四，人們的休閑時間也快速增長.周末雙休、法定節(jié)假日、黃金周長假、帶薪休假等的落實，人們的休閑時間只會越來越多.加之交通運輸?shù)谋憷?，也帶來了文化生活和休閑消費需求急劇增長.城鎮(zhèn)居民開始走出城市，回歸大自然，領(lǐng)略獨具特色的鄉(xiāng)間風情漸成時尚，對旅游的消費不斷從傳統(tǒng)的旅游景觀發(fā)展到結(jié)合旅游景觀與農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀的休閑果園需求增長上.本項目集觀光花谷、生態(tài)農(nóng)業(yè)、特種種養(yǎng)、農(nóng)家樂服務(wù)及農(nóng)村于一體，充分利用農(nóng)村當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)資源、農(nóng)民勞動生活場景，舉辦生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游活動，迎合了城里人遠離都市、循跡山野、回歸自然、返璞歸真的需求心理，因而具有廣闊的市場前景.綠色生態(tài)蔬菜、糧食、水果市場前景目前綠色生態(tài)蔬菜糧食的供應(yīng)與需求的基本平衡被打。由于人們長期以來為了降低成本，追求高產(chǎn)量，在種植蔬菜、糧食水果過程中采取一系列的人為干預(yù)的方式，以達到提高產(chǎn)量的目的，通過人為過度干預(yù)后生產(chǎn)的蔬菜、糧食、水果其營養(yǎng)價值遠不及原生態(tài)生產(chǎn)出來的蔬菜、水果、糧食。目前綠色生態(tài)蔬菜、糧食、水果在市場上是供不應(yīng)求的.據(jù)有關(guān)專家預(yù)測分析：這種狀況在未來多年都是難以改變.價格也將是居高不下，首先，國內(nèi)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，受傳統(tǒng)習(xí)慣、經(jīng)濟基礎(chǔ)和技術(shù)條件限制，尤其在南方仍難以大規(guī)?；N植.而分散種植利潤空間較小，勞動生產(chǎn)率低，報酬并不多，在市場價格波動的情況下有時還要蝕本，市場竟爭力較差，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)作為主要收入來源的收入結(jié)構(gòu)受到嚴重的挑戰(zhàn).與打工收入相比，分散種植收入在農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)中的比重大幅度下降.更多的勞力把外出打工作為收入的主要來源，所以中西部農(nóng)村勞力潮水般的涌出，都跑到大城市和沿海地區(qū)打工去了，許多農(nóng)民家庭不愿種植，也不種植.過去種植戶占農(nóng)村總戶數(shù)的以上，而目前減少到左右，有些地方減少到以下.農(nóng)村傳統(tǒng)種植“大軍撤退”，而規(guī)模化種植又發(fā)展緩慢，這是近年來傳統(tǒng)種植總量大幅度減少、綠色蔬菜、糧食、水果價格居高不下的主要原因之一.在專業(yè)化傳統(tǒng)種植的沖擊下，更受市場對資源和勞力配置作用，今后散種的數(shù)量還有大幅度減少.這將導(dǎo)致綠色生態(tài)蔬菜、糧食、水果的供應(yīng)更加短缺。其二，東部地區(qū)和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，由于種植固定資產(chǎn)成本、水電價格、勞力價格、區(qū)域環(huán)境、土壤土質(zhì)等成本遠比中西部地區(qū)高，在價格上沒有競爭優(yōu)勢，其傳統(tǒng)種植區(qū)域在不斷縮小.其三，隨著近年我國居民收入的增加，對生活質(zhì)量水平也在不斷提高，過去的吃飽已經(jīng)滿足不了社會的需求，除了吃飽更要吃好、吃得健康。在這個大的環(huán)境下，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)種植的綠色生態(tài)蔬菜、糧食、水果必將供不應(yīng)求。市場供應(yīng)分析本項目的“產(chǎn)品”是為游客提供綠色蔬菜、糧食、水果及休閑服務(wù).在長沙等大中城市，休閑農(nóng)業(yè)項目早已進入實質(zhì)性經(jīng)營階段，如休閑釣魚、觀賞果園等，但比較分散，經(jīng)營機制不健全.例如，有的承包魚塘的農(nóng)戶是被動地同意城鎮(zhèn)和機關(guān)單位的人們前來魚塘垂釣，缺乏配套設(shè)施服務(wù)和軟件服務(wù)，這僅是休閑漁業(yè)的原始狀態(tài)，沒有企業(yè)的動作機制，服務(wù)項目非常單一，適應(yīng)不了人們對現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)項目的需求，更缺乏品牌建設(shè)，在市場上沒有競爭力.目前當?shù)厣袥]有實質(zhì)性的企業(yè)進入休閑農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，從整體上講，新化縣的休閑農(nóng)業(yè)尚處于萌芽狀態(tài)，沒有形成產(chǎn)業(yè).湖南休閑農(nóng)莊發(fā)展速度快，但規(guī)模比較小，布局不合理，缺乏準確的市場定位.無法提高休閑農(nóng)業(yè)的市場號召力和提升休閑農(nóng)業(yè)的知名度，休閑農(nóng)業(yè)還處在自發(fā)無序的狀態(tài)，有明顯的盲目性.在軟環(huán)境方面，由于現(xiàn)有的休閑農(nóng)業(yè)項目經(jīng)營缺乏必要的培訓(xùn)，組織能力及管理技能準備不足，明顯跟不上市場的需求.休閑農(nóng)莊內(nèi)部的導(dǎo)引、休息、安全、衛(wèi)生、消防、娛樂、餐館等服務(wù)設(shè)施的開發(fā)與管理都很不完善，從業(yè)人員與休閑農(nóng)業(yè)服務(wù)離專業(yè)水平還有相當大的差距，不能適應(yīng)社會發(fā)展對休閑農(nóng)業(yè)的需要.競爭力分析項目建成后,將與新化縣乃至周邊縣、市的旅游休閑農(nóng)業(yè)項目構(gòu)成互補的發(fā)展態(tài)勢，成為新化打造成旅游城鎮(zhèn)的有機補充體.（）綜合功能勢在必行.鑒于目前新化縣乃至周邊地區(qū)休閑農(nóng)業(yè)剛剛起步，局限于單一的經(jīng)營模式，規(guī)模小、服務(wù)檔次低，迫切需要對休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式和結(jié)構(gòu)進行調(diào)整.發(fā)展集種養(yǎng)娛樂于一體、生態(tài)與科技互相輝映的多功能、生態(tài)型休閑農(nóng)業(yè)模式.實踐表明：服務(wù)實體的服務(wù)功能越強，其吸引的消費者越多，在市場上的競爭力就越好.這在其他行業(yè)也得到了充分的體現(xiàn).本項目運用生態(tài)和科技理念，建設(shè)集種養(yǎng)體驗型、休閑娛樂型、山水生態(tài)型于一體的休閑農(nóng)業(yè)模式，因而在市場上有較強的競爭力.（）區(qū)位優(yōu)勢.項目近期市場定位于湘中地區(qū)，尤其是婁底市政府、事業(yè)單位、中高檔酒樓的綠色蔬菜、糧食水果的供應(yīng)及城鎮(zhèn)居民的休閑度假需求，重點是雙休日等節(jié)假日休閑.項目所在地距長沙市、婁底市城區(qū)和新化縣城較近，交通條件較好，一天內(nèi)可往返.故該項目吸引城鎮(zhèn)游客休閑的區(qū)位優(yōu)勢較好.（）與新化縣旅游景區(qū)的互補優(yōu)勢.新化縣旅游資源豐富，如紫鵲界梯田景區(qū)；梅山龍宮景區(qū)；羅盛教故居景區(qū)等旅游景區(qū).本項目作為旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)項目的結(jié)合形成的新業(yè)態(tài)，對全縣旅游景區(qū)起到較好的互補作用.項目經(jīng)營策略品牌經(jīng)營將自始自終成為本項目經(jīng)營策略.在這個充滿競爭的時代，衣食住行、旅游娛樂、休閑健身、置業(yè)購物等各種各樣的消費活動，無不圍繞著消費品牌而運轉(zhuǎn).這是第三產(chǎn)業(yè)市場不斷發(fā)育和市場競爭日趨激烈的結(jié)果.消費者選擇這種消費之前無不看重經(jīng)營者所創(chuàng)建的服務(wù)品牌.因此，本項目作為綜合性多元化休閑服務(wù)業(yè)態(tài)項目，樹立自身的整體形象、構(gòu)造自身特色品牌是贏得消費者的最佳選擇.本項目打造品牌的方法擬為：在定位于普通消費者的基礎(chǔ)上，通過個性創(chuàng)意、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等打造“內(nèi)功”；通過公共關(guān)系、政治權(quán)力等營銷技巧和形象宣傳，打造良好的外部形象；注意開發(fā)消費者對服務(wù)產(chǎn)品的心理特性，提升附加值.在形式產(chǎn)品的基礎(chǔ)上開發(fā)核心產(chǎn)品和無形產(chǎn)品，樹立現(xiàn)代整體產(chǎn)品概念，精心提供出迎合消費者心理的現(xiàn)代概念，用綠色消費和生態(tài)觀光服務(wù)等概念引導(dǎo)休閑消費，創(chuàng)造品牌.銷售策略、方案和營銷模式推銷策略積極開拓市場.采取定量和定性相結(jié)合的辦法、對市場特別是將要拓展的市場進行長期的跟蹤調(diào)查，研究產(chǎn)品主銷區(qū)消費者的消費習(xí)慣、產(chǎn)品要求、市場管制、銷售渠道上的特點。從中找出規(guī)律，有的放矢.根據(jù)消費者的消費心理、購買行為、價值觀念、偏愛程度而引起的對同一產(chǎn)品消費需求的差異性，把整個市場分成若干消費群，選擇企業(yè)產(chǎn)品能最大程度上滿足需求的買方.同時根據(jù)競爭對手產(chǎn)品的特色，針對消費者對產(chǎn)品各種屬性的重視程度，強力塑造出企業(yè)與眾不同的、給人以印象鮮明的個性或形象；注重開發(fā)人們對產(chǎn)品的心理屬性，提升附加值.從現(xiàn)代營銷理念考察產(chǎn)品內(nèi)涵，既注重有形的物質(zhì)屬性，更要注重諸多無形的心理屬性.樹立現(xiàn)代整體產(chǎn)品概念（核心產(chǎn)品形式產(chǎn)品附加產(chǎn)品），摒棄單純的物質(zhì)產(chǎn)品觀念.精心提煉出迎合消費者心理的現(xiàn)代理念，用生態(tài)理念來引導(dǎo)消費、開拓市場.品牌戰(zhàn)略.品牌是企業(yè)的商品與服務(wù)及基于其他競爭者有所區(qū)別而賦予的名稱、用語、記號、象征、設(shè)計等各種方式的結(jié)合.品牌是能夠體現(xiàn)一個企業(yè)及其產(chǎn)品與其他企業(yè)及其產(chǎn)品相區(qū)別的各種標志.品牌是企業(yè)的形象，有利于消費者理解一家企業(yè)，使消費者產(chǎn)生購買的聯(lián)想，從而形成的無形資產(chǎn).品牌既是競爭產(chǎn)物，又是競爭手段.時至今日，市場經(jīng)濟發(fā)達的國家在經(jīng)歷了產(chǎn)品、技術(shù)、資金、競爭后，已進入到品牌競爭時代.因此有一句名言說得好：擁有市場比擁有工廠更重要，擁有市場的唯一辦法是擁有占市場主導(dǎo)地位的品牌.因此本項目擬以品牌建設(shè)作為企業(yè)的營銷策略，切實做好市場探查、分割、優(yōu)先、定位工作.同時靈活運用公共關(guān)系、政治權(quán)力兩種營銷技巧.通過以上營銷策略，可提高產(chǎn)品在國內(nèi)外市場上的競爭力.廣告宣傳、提高企業(yè)知名度.通過建立企業(yè)網(wǎng)站、電視廣告、報刊宣傳、戶外等多種方式擴大企業(yè)影響面，力爭年時間打造出知名品牌.加強營銷隊伍建設(shè).對業(yè)務(wù)銷售人員進行攻關(guān)推銷等方面的技術(shù)培訓(xùn)，提高銷售業(yè)務(wù)人員水平，同時不斷從全國各地聘請精干的業(yè)務(wù)推銷人員，壯大營銷隊伍，加大銷售力度.營銷模式集中統(tǒng)一營銷與專供直銷.生產(chǎn)出來的產(chǎn)品主要直銷給大中城市的中高檔酒樓以及政府、事業(yè)單位的特供。特許經(jīng)營與連鎖直銷.授權(quán)一些誠信守約的經(jīng)營企業(yè)或經(jīng)營戶銷售本公司產(chǎn)品，發(fā)展一批直銷連鎖店.將大力開展網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)，實現(xiàn)遠程銷售，實現(xiàn)大規(guī)模銷售，節(jié)約交易成本，提高競爭優(yōu)勢.市場風險分析項目產(chǎn)品市場風險因素分析市場風險.一是本項目在初期由于品牌尚未建立成功，市場對產(chǎn)品尚未接受，可能造成項目產(chǎn)品滯銷或價格下跌，從而出現(xiàn)項目經(jīng)營利潤不能達到預(yù)期目標。二是項目區(qū)域內(nèi)由于經(jīng)營戶的素質(zhì)達不到要求，失信于游客，導(dǎo)致客源流失，使經(jīng)營處于不飽和狀態(tài).種植風險：由于采取相對較傳統(tǒng)的方式種植綠色生態(tài)蔬菜、糧食、水果等，受自然災(zāi)害的影響比較大。一旦發(fā)生自然災(zāi)害，種植戶和公司將造成較大的損失。財務(wù)風險.項目產(chǎn)品屬農(nóng)副產(chǎn)品類，勞動力成本在產(chǎn)品成本中占有較大的比重，市場價格的波動對項目收益影響很大或投資回收延長.因此，項目投資、產(chǎn)品售價、產(chǎn)量和經(jīng)營成本等因素在項目實施和生產(chǎn)期間可能會發(fā)生某些不確定性變化,從而造成財務(wù)指標與上述分析產(chǎn)生變化.防范和降低風險對策實行訂單化生產(chǎn).

充分利用母公司經(jīng)營多年所積累的生產(chǎn)管理經(jīng)驗、技術(shù)和科學(xué)的生產(chǎn)管理流程，再結(jié)合國內(nèi)外同行業(yè)的生產(chǎn)管理經(jīng)驗、技術(shù)和科學(xué)的生產(chǎn)管理流程，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，并利用本公司在推廣策劃、銷售渠道、銷售管理及售后服務(wù)的優(yōu)勢，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實行訂單生產(chǎn)，努力擴大銷售額及市場占有率，規(guī)避市場風險.推介創(chuàng)新，穩(wěn)定客源.休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的一種新型發(fā)展模式，并非一朝一日可融入大眾心理，業(yè)主只有在按照確定的規(guī)劃目標和業(yè)態(tài)設(shè)計進行品牌打造，并枳極的不惜代價向城市居民推介，使該業(yè)態(tài)在消費者心理形成一種根深蒂固的理念.游客被吸納進消費圈子后，項目完全可憑借特色優(yōu)質(zhì)服務(wù)取悅于人，這樣項目才可能穩(wěn)定客源.科學(xué)防疫，謹慎種養(yǎng).跟緊國家和畜牧部門提供的疫病情報，建立一套嚴密的疫病預(yù)報體系，平時不惜代價，以防為主，實施嚴密的防疫措施.如制度化的檢疫消毒、衛(wèi)生清理、疑病隔離、引種調(diào)運等各個環(huán)節(jié)都要按程序操作，以防萬一，確保安全.節(jié)源開流，統(tǒng)籌安排，最大限度的降低經(jīng)營成本.產(chǎn)品多樣化，建設(shè)有公司的倉儲系統(tǒng)、產(chǎn)品深加工工廠，對于無法及時銷售出去的產(chǎn)品，公司進行倉儲存放，或者深加工成產(chǎn)品銷售。與外部食品工廠建立合作關(guān)系，銷售不了的農(nóng)產(chǎn)品，供應(yīng)給食品加工廠加工成深層次的產(chǎn)品銷售。

第六章項目建設(shè)方案項目建設(shè)指導(dǎo)思想、原則及目標項目建設(shè)堅持科學(xué)發(fā)展觀和國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策作指導(dǎo),以建設(shè)社會主義新農(nóng)村為根本目標,通過定向開發(fā)、集約經(jīng)營為手段,遵循市場需求為導(dǎo)向,依靠科技為支撐,按照高標準、高投入、高產(chǎn)出的要求,保進產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展.項目堅持全面規(guī)劃、合理布局、精密設(shè)計、充分到位原則;堅持人工設(shè)施與自然環(huán)境協(xié)調(diào)原則;堅持追求最大產(chǎn)出、突出生態(tài)特色、致力休閑服務(wù)、保持科技領(lǐng)先的原則;項目以創(chuàng)造四季休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)為主旨,謀求集經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益于一體,面向廣大居民和游客開放的休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)為目標.項目布局本期項目（第一期）布局分五大塊組成.第一塊為占地畝的休閑花谷園藝區(qū),選址于目前村內(nèi)的圓頂山（黃炎山）片區(qū);第二塊為占地畝的綠色生態(tài)蔬菜區(qū),選址于雙井村、、、隊地段.第三塊為占地畝的中藥材種植區(qū),位于雙井村、隊地段;第四塊為占地畝的農(nóng)家樂餐飲服務(wù)、行政辦公區(qū),位于雙井村、隊聚居區(qū).第五塊為占地畝，作為農(nóng)產(chǎn)品加工、倉儲區(qū)，位于、隊地段。項目生產(chǎn)技術(shù)（設(shè)計）方案項目技術(shù)總路線公司以市場為導(dǎo)向，在充分調(diào)研市場需求后，結(jié)合本地優(yōu)勢，制訂產(chǎn)品類別，劃分區(qū)域。各區(qū)域根據(jù)市場產(chǎn)品需求定位劃定后，土地區(qū)域分片承包給種植或養(yǎng)殖戶，種、養(yǎng)殖戶與公司簽訂購銷合同，確定價格、質(zhì)量、數(shù)量等因素。產(chǎn)品出來后以合同價格銷售給公司，公司按照合同支付貨款。通過項目各個環(huán)節(jié)建立生產(chǎn)生態(tài)鏈和服務(wù)鏈，循環(huán)利用資源，最大限度的節(jié)約資源和降低生產(chǎn)成本。通過回收牲豬、牛羊產(chǎn)生的糞等廢棄物和城鎮(zhèn)居民區(qū)化糞池廢棄物獲取綠色有機肥、沼汽能源和動物飼料培養(yǎng)原料.各鄉(xiāng)、村養(yǎng)殖場每年可產(chǎn)生上萬噸的糞尿加上從城鎮(zhèn)居民收回來的化糞池廢物等，通過收集處理，變廢為寶：（）用作綠色蔬菜、花卉生產(chǎn)的有機肥料；（）用于沼氣生產(chǎn)，提供清潔能源，供應(yīng)服務(wù)區(qū).生產(chǎn)出來的綠色蔬菜產(chǎn)品部分由本地農(nóng)家樂消費外，其余銷售給各中高檔酒店及政府、事業(yè)單位的食堂（即特供產(chǎn)品）。對于無法就地立即消化的產(chǎn)品，）公司建立倉儲系統(tǒng)進行冷藏存放，待反季銷售。）對于不易長期存放的產(chǎn)品，進行深加工成當?shù)靥厣a(chǎn)品，成為旅游區(qū)或商超土特產(chǎn)銷售。為了保證質(zhì)量、確保銷路，確保農(nóng)戶、公司利益：由公司統(tǒng)一選種、統(tǒng)一肥料、農(nóng)藥供應(yīng)管理、提供技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，統(tǒng)一對外銷售。綠色蔬菜種植方案公司根據(jù)市場需求情況，規(guī)劃出次年的各類蔬菜需求量，結(jié)合土地特質(zhì)再將這些需求量分發(fā)給相應(yīng)的農(nóng)戶種植。種植所用種子、肥料、農(nóng)藥、農(nóng)機具由公司統(tǒng)一提供，公司安排技術(shù)人員進行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。產(chǎn)品出來后農(nóng)戶以合同價統(tǒng)一銷售給公司。玫瑰花谷園藝區(qū)建設(shè)方案()品種選擇.根據(jù)市場變化趨勢和觀光的需要，花谷區(qū)引進的鮮花從觀賞性、經(jīng)濟性的角度考慮，擬引進個品種，如各色玫瑰、百合、梅花、玉蘭、菊花等，每個品種畝面積，集中連片.各花種既可以作為游客觀賞，又可以作為園藝栽種、會議、禮儀場所用花銷售。()品種布局.以彰顯我們地方特色、民族特色及文化內(nèi)涵的各類花卉造型，()花谷園藝建設(shè).按照米寬、．米深撩壕，填入有機肥；修建縱橫排（引）水溝，充分利用地表逕流水，按照每畝面積立方米的蓄水池標準，在地勢相對較高的地方修若干個圓柱形積雨池，池壁用塊石漿砌水泥抹面，池底用塊石漿砌混凝護底；每個積雨池通過米長的進水溝連接沉沙井，沉沙井呈圓柱形，直徑米，高米，井壁用塊石漿砌，并用水泥抹面，井底澆灌混凝土，同時修引水溝，引水溝連接進水溝通過沉沙井進入積雨池.（）花卉盆景.在休閑花谷園藝區(qū)進園處建數(shù)畝盆景，體現(xiàn)“梨開二度”、“星火燎原”、“花果山”、“萬綠絲中點點紅”等主題，先景奪人，引人入勝.()玫瑰園通道.園內(nèi)游道米，寬．米，采用厘米厚碎石基層，厘米厚混凝土層，上嵌鵝卵石；行道樹長度米，兩內(nèi)側(cè)用金柑等矮小果樹新品種密植作綠籬帶，外側(cè)用枇杷（常綠）與石榴（落葉樹）交替相間栽種.農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)設(shè)計方案按可同時接待人能力設(shè)計.農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)選址空闊地帶新建部分設(shè)施,同時利用當?shù)孛裾瑸檩d體.各種建筑設(shè)計與服務(wù)設(shè)施要求簡潔明快,保留傳統(tǒng)風格,突出農(nóng)村特色.農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)包括餐飲、住宿、休閑娛樂服務(wù)、農(nóng)村生活體驗等.設(shè)置自助服務(wù)區(qū),包括顧客自主餐飲、加工、釀造等,讓顧客充分體驗農(nóng)村生活樂趣.同時,服務(wù)區(qū)內(nèi)配置影視、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代設(shè)施和開展現(xiàn)代娛樂項目,使傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合,鄉(xiāng)土特色與城市特色融合.具體建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模觀光綠色生態(tài)蔬菜建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（）生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：充分利用村內(nèi)當前已有的主道路、次道路，將主道路、次道路進行平整、修筑。主道路為水泥混凝土鋪筑，次道路采取當?shù)厣笆佒?，按照?guī)劃由主道路或次道路向田間、地頭、果園區(qū)、漁業(yè)區(qū)修建次次道路。次次道路平整、規(guī)劃，采取當?shù)厣笆佒苊饽酀袈访?。次次道路的寬度控制在～米之間，方便游客觀光及工人日間勞作。修建長度在米左右。對村內(nèi)現(xiàn)有的魚塘塘岸整修加固；對魚塘進行清淤整理，以便進行野生魚類的養(yǎng)殖，同時具備蓄水功能，確保農(nóng)產(chǎn)品種植用水需要。修建休閑釣魚平臺個。（）對各種植區(qū)進行規(guī)劃、平整，便于機械化、規(guī)模化生產(chǎn)作業(yè)，以提高生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本。預(yù)估平整規(guī)范土地或水田畝左右。以上區(qū)域逐步改造，根據(jù)生產(chǎn)的需要，一步一步進行，盡量低投資高回報，實現(xiàn)收益率最大化。（）生產(chǎn)設(shè)備購置：購買耕地機、播種機（插秧機）、收購機、施肥、噴藥設(shè)備等設(shè)備各兩至三套套，拖拉機等農(nóng)機機具數(shù)套。及其它輔助設(shè)備和工具。農(nóng)家樂、行政、商超服務(wù)區(qū)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模()土建工程.總占地畝,新建磚混結(jié)構(gòu)建筑,總建筑面積萬平方米.()公用工程.停車場平方米,供水供電設(shè)施,消防設(shè)施,網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施等.（）設(shè)備購置.空調(diào)設(shè)備、餐飲設(shè)備、住宿設(shè)備、娛樂設(shè)備等.農(nóng)產(chǎn)品深加工廠房、倉儲區(qū)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（）生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施，總占地面積畝，新建標準廠房平方米，新建（冷藏）倉庫平方米。（）購置玫瑰精油提煉加工生產(chǎn)線套。總體項目公共建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模（）為了降低投資，本項目暫時租用雙井小學(xué)作為臨時辦公、員工宿舍。（）設(shè)備購置.通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、辦公設(shè)備、運輸車臺、辦公用車臺.（）項目區(qū)供電系統(tǒng).項目實施進度計劃本項目(第一期）建設(shè)期限為年：由于整個項目（共三期）較為龐大，為了確保投資的有效性，防止浪費。本項目采取邊建設(shè)邊投產(chǎn)，在生產(chǎn)的過程中不斷完善項目建設(shè)，通過項目的不斷建設(shè)促進生產(chǎn)效率的不斷提高，達到企業(yè)盈利，農(nóng)戶致富的目的。具體進度計劃：第一年完成公司注冊、項目咨詢設(shè)計、報批、基本完成道路建設(shè)、部分場地平整、綠色蔬菜種植區(qū)關(guān)鍵區(qū)域的建設(shè)、農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)部分建設(shè)、倉儲、加工區(qū)一期建設(shè)等工作，完成村民技能、素質(zhì)基礎(chǔ)培訓(xùn)工作，完成固定資產(chǎn)總投資的。第二年完成花谷園藝區(qū)第一期建設(shè)；完成倉儲、加工區(qū)二期建設(shè)、完成農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)二期建設(shè)、綠色蔬菜中藥材種植區(qū)建設(shè)、并將建成部分投入生產(chǎn)，完成固定資產(chǎn)總投資。第三年完成花谷園藝區(qū)建設(shè)、完成倉儲區(qū)、深加工廠區(qū)建設(shè).完成種植區(qū)建設(shè)、完成農(nóng)家樂區(qū)建設(shè)，完成固定資產(chǎn)總投資的。項目運作模式本項目由政府指導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)，農(nóng)戶參與的模式進行：土地由村集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)回來村集體，企業(yè)與村集體簽訂土地租賃合同，企業(yè)支付土地租賃費給村集體，由村集體再支付租金給被租用土地的農(nóng)戶。企業(yè)將租賃過來的土地整理、劃片、修好路、便于大規(guī)模機械化作業(yè)后，再按照規(guī)劃的功能區(qū)劃分為相應(yīng)的種植、養(yǎng)殖、深加工、倉儲等區(qū)域，企業(yè)再將這些區(qū)域分包給有能力和意愿的農(nóng)戶養(yǎng)殖或種植，分包戶與企業(yè)簽訂合同：為了保證產(chǎn)品的綠色生態(tài)質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，所有的種子、綠色肥料、無害農(nóng)藥、機械設(shè)備由企業(yè)提供，由企業(yè)組織專家、技術(shù)人員對承包戶進行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。承包戶所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品全部按照不低于合同價銷售給公司，公司支付貨款給承包戶，承包戶生產(chǎn)期間所使用的種子、農(nóng)藥、肥料、設(shè)備租賃費用在產(chǎn)品銷售款中扣除。這樣確保了生產(chǎn)作業(yè)機械化、規(guī)?；?、標準化，科學(xué)化，這樣可以實現(xiàn)低成本、高效率、高品質(zhì)、綠色環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展的模式；形成了農(nóng)戶增收、企業(yè)盈利、政府增加財政收入、社會穩(wěn)定和諧的多贏局面。運作模式示意圖土地土地分片、平整好、機械化耕種的地，付貨款農(nóng)戶村集體企業(yè)承包戶土地租金土地租金產(chǎn)品不低于合同價銷給企業(yè)第七章投資估算及資金籌措投資估算依據(jù)()國家及農(nóng)業(yè)部頒布的有關(guān)規(guī)程、規(guī)定和技術(shù)經(jīng)濟指標；（）市場調(diào)查收集的有關(guān)經(jīng)濟技指標；（）湖南年建筑工程概算定額預(yù)算標準；（）參照當?shù)赝惞こ坦浪阒笜?；（）市場詢價、廠家報價及有關(guān)實際情況；（）其它有關(guān)政策法規(guī)和標準，及項目咨詢允許的經(jīng)驗估算.項目建設(shè)投資估算固定資產(chǎn)投資估算玫瑰花谷園藝區(qū)建設(shè)投資估算()生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施.場地租賃面積畝（山地），按元畝計,需萬元年,建設(shè)期需萬元;木質(zhì)結(jié)構(gòu)觀景亭平方米，按元平方米計,需萬元;道路建設(shè)米，按照元米計算，需要萬元；土地平整：元畝計算，需要萬元；種苗：萬株，按照元株計算，需要萬元；其它附屬設(shè)施費用萬元。生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施總投資估算為萬元.（）公用工程設(shè)施.供電設(shè)施需萬元;供水設(shè)施,自行引水,并設(shè)備用水井２口和２０噸水池個計萬元;公用工程設(shè)施投資估算為萬元.玫瑰花谷園藝區(qū)固定資產(chǎn)投資估算總計為萬元.觀光綠色生態(tài)蔬菜建設(shè)投資估算（）生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：充分利用村內(nèi)當前已有的主道路、次道路，將主道路、次道路進行平整、修筑。主道路為水泥混凝土鋪筑，次道路采取當?shù)厣笆佒?，修建長度在米，按照元米計算，需萬元。（）對各種植區(qū)進行規(guī)劃、平整，便于機械化、規(guī)?；a(chǎn)作業(yè)，以提高生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本。預(yù)估平整規(guī)范土地畝左右。按照整理一畝土地需要元計算，需萬元。（）生產(chǎn)設(shè)備購置：購買耕地機、播種機（插秧機）、收購機等設(shè)備各兩套，拖拉機等農(nóng)機機具數(shù)套。及其它輔助設(shè)備和工具。預(yù)估費用萬元。（）水利設(shè)施建設(shè)：修建水渠、水池、灌溉設(shè)施，預(yù)估費用萬元。（）土地租金：畝地，按照元畝.年計算，建設(shè)期費用萬元觀光綠色生態(tài)蔬菜、建設(shè)投資估算為：萬元。農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)建設(shè)投資估算()土建工程.租地畝,按照元畝.年計算，建設(shè)期間需要萬。新建磚混結(jié)構(gòu)建筑,總建筑面積萬平方米.按照元平米計算，需要萬元。()公用工程.停車場平方米，按照元平方米算，需要萬,供水供電設(shè)施,消防設(shè)施,網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施等，按照萬算.（）設(shè)備購置.空調(diào)設(shè)備、餐飲設(shè)備、住宿設(shè)備、娛樂設(shè)備等.按照萬算。農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)建設(shè)投資估算為萬元。廠房、倉儲區(qū)建設(shè)投資估算（）生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施，占地面積畝，建設(shè)期間租賃費**萬元。新建標準廠房平方米，按照元平方米算，需要萬元，新建（冷藏）倉庫平方米，按照元平方米算，需要萬元。（）購置加工生產(chǎn)線套。需萬元。（）其它投資需要萬元。廠房、倉儲區(qū)建設(shè)投資估算萬元。（）設(shè)備購置.通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備,包括電腦臺,電話部計萬元;辦公桌椅等設(shè)備套計萬元;設(shè)備購置投資估算為萬元;運輸車臺計萬元;辦公用車臺計萬元.()配電設(shè)施萬元.總體項目公共建設(shè)固定資產(chǎn)投資估算為萬元.間接費用估算前述各項固定資產(chǎn)投資為萬元.間接費用包括調(diào)查設(shè)計、培訓(xùn)咨詢、管理監(jiān)測等，按前述各項固定資產(chǎn)投資的計取，估算為萬元.預(yù)備費用估算預(yù)備費用估算按照前述各項固定資產(chǎn)投資的計取，估算為萬元.綜合上述各項估算,該項目固定資產(chǎn)總投資萬元.建設(shè)期銀行利息估算該項目建設(shè)期內(nèi)暫無貸款計劃.流動資金估算結(jié)合項目具體情況和經(jīng)驗,流動資金估算按建設(shè)期內(nèi)年均經(jīng)營成本的計取,估算為萬元.項目總投資固定資產(chǎn)投資流動資金萬元.資金來源及籌措﹙﹚建設(shè)單位自有資金和吸納股金萬元.﹙﹚申請上級支持資金萬元.資金使用和管理第八章財務(wù)評價財務(wù)評價依據(jù)財務(wù)評價是根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價——方法與參數(shù)》（第二版）中的有關(guān)規(guī)定進行測算.項目分析計算期為年，其中建設(shè)期年，效益計算期為年.基于該項目內(nèi)容多樣性的特點，項目負荷率前三年分別按、、計算.項目基準數(shù)收益率為，計算效益和費用的價格統(tǒng)一采用當前的市場價格.銷售收入和銷售稅金及附加估算銷售收入估算花谷園藝旅游休閑區(qū)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模觀光綠色生態(tài)蔬菜建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模玫瑰花谷園藝旅游休閑區(qū)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項目建成，投產(chǎn)后畝產(chǎn)玫瑰鮮花斤，畝地年可以產(chǎn)鮮玫瑰花斤，可以提煉玫瑰精油斤，按照玫瑰精油萬元斤計算，年銷售收入萬元。觀光綠色生態(tài)蔬菜銷售收入.項目建成后按綠色蔬菜畝產(chǎn)噸年計算，價格按萬元噸計，畝地，綠色蔬菜年銷售收入：萬元年.()農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)收入.項目建成后，按項目接納能力（日接待能力人次）的測算消費人次,并根據(jù)同類項目個人消費情況測算收入,按每天每人次消費元,全年以天計算,則年經(jīng)營收入可達萬元.以上計算達產(chǎn)年銷售收入為萬元。銷售稅金及附加估算根據(jù)國家及地方有關(guān)稅收政策，本項目作為休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目，涉農(nóng)部分完全不需繳納銷售稅金及附加.農(nóng)家樂和深加工工廠部分經(jīng)營應(yīng)交納的稅包括增值稅（）、城市維護建設(shè)稅（）和教育費附加（），但根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定也可享有退稅優(yōu)惠，因此本項目實際銷售收入稅率只計農(nóng)家樂和加工廠服務(wù)項目一塊，計，達產(chǎn)年為萬元年。總成本費用估算原材料萬元.觀光綠色生態(tài)蔬菜所用肥料為城市糞水、家禽獸糞水等有機肥料為主，有機無公害農(nóng)藥、種子等費用為萬元。玫瑰花谷所用肥料為城市糞水、家禽獸糞肥，無公害無毒農(nóng)藥、玫瑰種樹等費用萬元。倉儲、深加工廠年用原材料：包裝費用：萬；農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)原材料成本中餐飲按照銷售收入的，住宿按照計算,服務(wù)區(qū)原材料成本*萬元.外購動力費萬元.觀光綠色生態(tài)蔬菜區(qū)和玫瑰花谷主要是排灌、供氧、殺蟲、育苗用電，按每畝元估算，年動力費萬元。生產(chǎn)用水萬噸，按每噸水元計算為萬元；生活用電用水費用，按每年萬元計算.合計萬元。倉儲、深加工廠估算年用電萬度，按每度電元計算，計萬元。生產(chǎn)用水噸，每噸價格元，萬元。生活用水用電萬元。合計萬元。服務(wù)區(qū)耗電等能源按照銷售收入的左右比例估算為萬元.工資與福利費萬元.觀光綠色生態(tài)蔬菜和玫瑰花谷普工定員人,服務(wù)區(qū)人，每人每年萬元;管理層定員人,每人每年萬元，每年萬元.加工廠工人和管理人員人，平均工資元，萬元。折舊攤銷費.萬元其它費用萬元.修理費用萬元,按固定資產(chǎn)的計算;管理費用萬,按服務(wù)對象銷售收入的計算;包裝運輸費用按照除服務(wù)區(qū)以外年銷售收入的計算為萬元.財務(wù)費用計萬元年銷售費用按照銷售收入的計算為萬元.租賃費為土地租賃費用計萬元.年經(jīng)營成本.項目經(jīng)營成本包括飼料、肥料、材料購入、直接人工、水電消耗、其他材料消耗、修理費用等成本.根據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，結(jié)合項目所在地實際進行估算，該項目正常年經(jīng)營成本萬元。財務(wù)效益評價盈利能力分析、利潤及利潤分配該項目建成后，正常年的銷售收入為萬元（項目利潤及利潤分配見附表），年均利潤總額萬元，按現(xiàn)行政策，所得稅率為，只計算服務(wù)區(qū)及加工廠利潤交納所得稅，估算達產(chǎn)年稅萬元.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)每年從所得稅后利潤中按提取盈余公積金，按提取公益金.根據(jù)項目的投資及利潤情況計算的項目經(jīng)濟效益主要靜態(tài)指標如下：年均投資利潤率÷年均投資利稅率÷靜態(tài)投資回收期÷年(不含建設(shè)期年)、財務(wù)現(xiàn)金流量見附表，根據(jù)該表計算以下財務(wù)指標：（現(xiàn)金流量表中，投產(chǎn)后第五年為重新裝修，評價期為年.）所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（貼現(xiàn)率按）元所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前投資回收期年(含建設(shè)期年)所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（貼現(xiàn)率按）萬元所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后投資回收期年(含建設(shè)期年)所得稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率達，大于行業(yè)基準收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目在財務(wù)上是完全可以接受的.不確定性分析盈虧平衡分析從該項目總成本費用估算表中得知，該項目建成后，年均銷售收入為萬元,年均總成本費用為萬元，其中固定成本萬元，可變成本萬元.盈虧平衡點固定總成本÷（銷售收入可變成本稅金及附加）×該項目建成投產(chǎn)營運后，由于固定成本低，營銷效益好，經(jīng)分析測算只要項目銷售數(shù)量達到即銷售收入達到萬元時即可保本，維持項目經(jīng)營的盈虧平衡.敏感性分析敏感性分析是對該項目經(jīng)濟效益計算分析期內(nèi)，在諸多的敏感性因素中選擇一個或幾個對產(chǎn)品銷售效益變化有影響的因素進行計算分析，從而測定該項目在激烈市場競爭中承受市場變化風險的能力.通過對單位售價、項目投資、經(jīng)營成本以及產(chǎn)量等因素進行的敏感性分析計算可以看出，影響經(jīng)濟效益最敏感的因素是單位售價，其次是經(jīng)營成本，產(chǎn)量的敏感性最低，敏感性分析結(jié)果列于表.表敏感性分析結(jié)果表（）序號敏感因素及變化幅度稅后財務(wù)內(nèi)部收益率()稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)基本方案銷售收入—經(jīng)營成本銷售收入—且經(jīng)營成本投資從敏感性因素分析結(jié)果表中可以看出，當最不利的因素發(fā)生時，即當市場情況發(fā)生變化，項目產(chǎn)品銷售價格下降時，項目的稅后全部投資收益率仍然能夠達到，仍然高于目前行業(yè)基準內(nèi)部收益率，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為萬元，說明項目具有較強的抗風險能力.財務(wù)評價結(jié)論根據(jù)項目估算投資、經(jīng)營成本，按照現(xiàn)行的財稅制度要求進行經(jīng)濟分析評價的詳細結(jié)果見附表所列.項目進行分析計算后的主要經(jīng)濟評價指標詳見表.表主要經(jīng)濟評價指標表序號項目名稱單位指標備注全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前所得稅后全部投資回收期所得稅前年含建設(shè)期所得稅后年含建設(shè)期年均投資利潤率年均投資利稅率靜態(tài)投資回收期年含建設(shè)期通過對項目進行財務(wù)經(jīng)濟分析計算，項目的財務(wù)效益較好，從財務(wù)上說是可行的.從不確定性分析計算來看，項目具有較強的抗風險能力.由此可以看出，本項目在經(jīng)濟上是可行的.第九章環(huán)境影響評價項目對環(huán)境的影響該項目是一個資源互為因果、互為條件的生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)建設(shè)項目.通過資源的綜合利用，可顯著減輕項目對環(huán)境的影響.生態(tài)果園建設(shè)對環(huán)境沒有負面影響，相反是有利于美化綠化環(huán)境，提高森林覆蓋率，保持水土..施工期間，作業(yè)機械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活.投產(chǎn)后鼓風機、攪拌機運行產(chǎn)生的噪聲和飼養(yǎng)過程中豬仔的叫聲等，源強在～﹙﹚.生活廢水.該項目固定員工數(shù)為人,加上游客，生活污水產(chǎn)生的量約為,污水中主要污染物為、和，其產(chǎn)生濃度分別為、和.環(huán)境保護措施施工過程環(huán)境保護科學(xué)規(guī)劃，合理安排，文明施工，嚴格管理.通過投標招標確定資質(zhì)高的施工單位，實施綠色施工，控制廢棄物和揚塵產(chǎn)生合理環(huán)保施工機械，降低施工噪音.工程施工時避免夜間進行.材料運輸中，采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑.道路及施工現(xiàn)場配合灑水設(shè)備，定時灑水，減少起塵量，并及時清掃路面，防止二次揚塵.項目過程中，沒有明顯的污染物，土建施工中產(chǎn)生的建筑垃圾用于低洼處回填。生活污水處理本工程的生活污水排水量比較小，并進行雨污分流，排放的生活污水為,不含其他有害物質(zhì)，處理后才排放.生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達到《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》的水質(zhì)標準后，進入城市排水系統(tǒng).污水均無有害化學(xué)物質(zhì)，經(jīng)過處理后排放，排放標準執(zhí)行當?shù)丨h(huán)保部門標準.綠化美化生態(tài)環(huán)境為進一步優(yōu)化場區(qū)生態(tài)環(huán)境，本著綠化與美化相結(jié)合，綠化與防疫相結(jié)合綠化與防寒降溫相結(jié)合的原則，采用屋頂綠化和場地廣種牧草、灌木，搭配部分經(jīng)濟林（如蜜桔、枇杷、楊梅等），保持常綠樹與落葉樹并存，重點突出美化，并使綠化工程服從于防疫、改善環(huán)境小氣候要求.綠化率不低于.環(huán)境影響評價該項目環(huán)保措施已經(jīng)環(huán)保部門審查.環(huán)保部門認為該項目環(huán)保措施周到可靠，可基本消除污染源對環(huán)境的影響.其環(huán)保措施落實后，項目對環(huán)境無明顯不利影響.第十章農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與農(nóng)民增收效果評價農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目實施后將促進全鄉(xiāng)乃至整個新化縣休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動旅游業(yè)的繁榮.預(yù)計今后，在當?shù)貢纬梢慌r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)專業(yè)戶基地，特種養(yǎng)殖及特種服務(wù)的產(chǎn)值占整個農(nóng)業(yè)比重可提高個百分點，構(gòu)筑特種養(yǎng)殖、牲豬、飼料生產(chǎn)并駕齊驅(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，屆時全縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，能較好地適應(yīng)市場發(fā)展和農(nóng)民增收的需要.產(chǎn)、加、銷、服各環(huán)節(jié)利益相聯(lián)結(jié)項目實施后將更有利產(chǎn)、加、銷、服各環(huán)節(jié)的利益緊密聯(lián)結(jié)，在企業(yè)自有土地資源有限的情況下，企業(yè)可采用“公司基地農(nóng)戶”方式，發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，與農(nóng)民簽訂產(chǎn)需合同，建立產(chǎn)銷關(guān)系.公司為了提高產(chǎn)品的市場競爭力，將引進優(yōu)良品種，通過引種，篩選、繁育，將優(yōu)良新品種和新的養(yǎng)殖技術(shù)提供給農(nóng)戶，客觀上提高了農(nóng)戶養(yǎng)殖的科技含量，使農(nóng)民得到實惠；企業(yè)包收飼料產(chǎn)品用以加工和銷售，將解決基地農(nóng)戶生產(chǎn)難賣的后顧之憂，將生產(chǎn)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，使農(nóng)民在產(chǎn)銷環(huán)節(jié)得到實在的利益；基地生產(chǎn)對企業(yè)也很有好處，不僅可以穩(wěn)定加工和銷售產(chǎn)品來源，而且確保產(chǎn)品質(zhì)量，特別是衛(wèi)生質(zhì)量.而這是提高飼料質(zhì)量的基礎(chǔ)環(huán)節(jié).項目生產(chǎn)還可促進農(nóng)資服務(wù)、技術(shù)指導(dǎo)、種苗生產(chǎn)、銀信、運輸業(yè)、飲食業(yè)等社會化服務(wù)體系發(fā)展.輻射帶動作用作為循環(huán)農(nóng)業(yè)示范項目，本項目實現(xiàn)了生產(chǎn)過程中的廢物零排放，將推進生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè).其輻射區(qū)除縣外，還可輻射邵陽、冷水江、隆回縣、邵東