2015住宅開(kāi)盤(pán)總結(jié)報(bào)告

——綠地·黃浦濱江開(kāi)盤(pán)總結(jié)分享——萬(wàn)眾所矚

奇襲驚人10月15日10月30日11月1日11月5日12月10日12月23日組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)首篇微信推出騰訊新聞上線認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)12月14日認(rèn)籌截止3/8/2023共計(jì)47天蓄客403組有效來(lái)電300組11月5日12月22日認(rèn)籌5天118組首開(kāi)35套預(yù)簽一空綠地黃浦濱江成交均價(jià)：11萬(wàn)元/㎡融創(chuàng)盛世濱江成交均價(jià)：7.42萬(wàn)元/㎡華潤(rùn)·外灘九里成交均價(jià)：8.68萬(wàn)元/㎡泛海國(guó)際社區(qū)成交均價(jià)：8.23萬(wàn)元/㎡綠城·黃浦灣成交均價(jià)：9.7萬(wàn)元/㎡保利西岸成交均價(jià)：7.95萬(wàn)元/㎡云錦東方成交均價(jià)：7.58萬(wàn)元/㎡復(fù)興瓏玉御成交均價(jià)：9.06萬(wàn)元/㎡黃浦灘名苑成交均價(jià)：7.06萬(wàn)元/㎡露香園成交均價(jià)：7.29萬(wàn)元/㎡匯景天地成交均價(jià)：4.49萬(wàn)元/㎡海珀旭輝成交均價(jià)：6.4萬(wàn)元/㎡2015.1.1~12.31上海市浦西濱江沿線成交均價(jià)地圖注：數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心名副其實(shí)價(jià)格標(biāo)桿注：數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心排名第5

位序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)成交均價(jià)成交金額1湯臣一品浦東220220624.1億

翠湖天地四期黃浦161262523.81億2中糧海景壹號(hào)浦東11230140.76億3濱江凱旋門(mén)浦東61206302.05億4凱德茂名公館黃浦101199393.52億5綠地·黃浦濱江黃浦351103204.61億6華僑城蘇河灣閘北321025199.4億7嘉御庭徐匯291009295.05億2015年上海市住宅成交破10萬(wàn)/㎡項(xiàng)目中唯一新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目所有成績(jī)理所應(yīng)當(dāng)？60億，2013黃浦地王綠地集團(tuán)最值錢(qián)項(xiàng)目，萬(wàn)眾期許內(nèi)環(huán)濱江豪宅，天生貴胄2015年上海豪宅普遍熱銷只因眾人眼中，她是：——先天優(yōu)勢(shì)盡在，市場(chǎng)紅利環(huán)繞貴，理所當(dāng)然百余套，隨便推推就賣(mài)掉？But銷售一線&客戶口徑計(jì)算式全市10萬(wàn)元/㎡+住宅全年＜480套（除別墅）區(qū)域一街之隔綠城/融創(chuàng)盛世濱江均價(jià)＜7萬(wàn)元/㎡品牌綠地海珀系<星河灣、綠城地段五里橋=老盧灣貧民區(qū)信心（預(yù)售證+示范區(qū)+樣板間）×0=0團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷總監(jiān)綠地經(jīng)歷＜1年銷售總監(jiān)+全體銷售綠地經(jīng)歷=0接待：寫(xiě)字樓19樓導(dǎo)視困難培訓(xùn)：12月2日首次室內(nèi)精裝培訓(xùn)

距離認(rèn)籌僅7天3/8/2023條件不完備!

時(shí)間緊任務(wù)重團(tuán)隊(duì)新主觀想象客觀情況差距巨大bigger3/8/2023首開(kāi)均價(jià)11萬(wàn)元/㎡，簽約4.61億4億2015年簽約指標(biāo)4.61億2015年實(shí)際簽約8000萬(wàn)2015年回款指標(biāo)9234萬(wàn)2015年實(shí)際回款VSVS完成率115%一奶同胞，外宣情況海珀玉暉海珀黃浦位列于此，卻密不可宣！注：數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心相較一路之隔的“盛世濱江”高出近40%無(wú)預(yù)售證金服收20%房款反觀自身前置蓄客處處受限開(kāi)盤(pán)又成隱形富豪？HOW

??？3/8/2023三角法則最穩(wěn)定結(jié)構(gòu)奇襲原動(dòng)力！價(jià)值營(yíng)銷——做透！客戶圈定——精準(zhǔn)！團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)——奇襲！價(jià)值篇奇襲第一戰(zhàn)價(jià)值提煉到神經(jīng)末梢邏輯武裝到牙齒舌尖8稿頂層設(shè)計(jì)嚴(yán)苛遵循3+2+1法則變主觀弱勢(shì)為首席優(yōu)勢(shì)體量小稀缺綜合體升值非傳統(tǒng)豪宅區(qū)紅利前瞻===“小”托起“大”1.88萬(wàn)方住宅30萬(wàn)方綜合體×

“小”借力“大”√項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)定位豎立項(xiàng)目整體價(jià)值烘托住宅稀缺性運(yùn)營(yíng)定位是王道，住宅銷售將變?yōu)檎w運(yùn)營(yíng)發(fā)展閉環(huán)中的收口環(huán)節(jié)拉升住宅價(jià)值以運(yùn)營(yíng)思路串起項(xiàng)目升值循環(huán)鏈頂層設(shè)計(jì)第1步明確定位想政府所想，做市場(chǎng)所需，填品牌空白區(qū)域關(guān)注度up區(qū)域熱度up人才聚集度up借項(xiàng)目推廣傳播幫政府做業(yè)績(jī)向政府要資源自持辦公商業(yè)招商各片區(qū)已進(jìn)駐企業(yè)高層推介唯一主題式高端人群活動(dòng)區(qū)整體運(yùn)營(yíng)：金融文化產(chǎn)業(yè)聚集地甲級(jí)寫(xiě)字樓體驗(yàn)式商業(yè)高端定制住宅白領(lǐng)日常消費(fèi)、企業(yè)商務(wù)接待業(yè)主、租客日常消費(fèi)企業(yè)主或員工購(gòu)買(mǎi)、租賃生意主或員工購(gòu)買(mǎi)、租賃面向業(yè)主的APP平臺(tái)整合了社區(qū)商家信息，可在線預(yù)訂、結(jié)算，實(shí)現(xiàn)商品和服務(wù)O2O（如送餐上門(mén)、上門(mén)推拿），網(wǎng)上商城積分可抵扣下次花費(fèi)通過(guò)整合辦公和住宅客戶的消費(fèi)大數(shù)據(jù)，研究客戶偏好，向他們定期推送個(gè)性化商家優(yōu)惠信息運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維形成業(yè)態(tài)循環(huán)消費(fèi)相互反哺的閉環(huán)運(yùn)營(yíng)整體主題定位寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客群確定自持辦公招商引入企業(yè)服務(wù)平臺(tái)滲透服務(wù)商業(yè)定位——藝術(shù)體驗(yàn)商家引入——滿足辦公人群需求住宅銷售（稀為貴）上海唯一南向江景豪宅上海唯一地鐵上蓋豪宅上海首個(gè)科技定制藝術(shù)奢宅首個(gè)100%立體生態(tài)綠化空間僅130席閉環(huán)收口3/8/2023住宅業(yè)態(tài)：內(nèi)環(huán)南向瞰江私藏級(jí)定制奢宅頂層設(shè)計(jì)第2步核心價(jià)值梳理+產(chǎn)業(yè)集聚地發(fā)展運(yùn)營(yíng)價(jià)值品牌價(jià)值精奢價(jià)值區(qū)域價(jià)值品牌價(jià)值【只說(shuō)兩件事】世界級(jí)城市運(yùn)營(yíng)商濱江七子排布——國(guó)際視野、運(yùn)營(yíng)實(shí)力——上海無(wú)其它品牌可及客戶信心強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立盧灣底蘊(yùn)客戶信心二次升級(jí)區(qū)域價(jià)值【要說(shuō)四件事】左手歷史右手未來(lái)城市原點(diǎn)風(fēng)水高地規(guī)劃宏圖上海之心灣頭龍首KeyPoint城市原點(diǎn)分析——5維空間法則0維——點(diǎn)——盧灣——上海本體，情懷歸屬，海派文化源頭1維——線——黃浦江——城市發(fā)展動(dòng)脈，人類依水繁衍2維——面——上海一橫一縱，靶向定位上海之心所在3維——空間——濱江CBD，黃浦&世博濱江建筑群拔地而起4維——時(shí)間——?dú)v史沉淀到未來(lái)片區(qū)規(guī)劃帶來(lái)整體升值0維盧灣1維黃浦江2維南北高架

3維濱江CBDX軸Y軸Z軸4維時(shí)間演變精奢本體立體服務(wù)上流圈層豪宅基因無(wú)憂平臺(tái)人以群分客戶信心三次夯實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值【再說(shuō)三件事】本體價(jià)值解讀健康科技僅130席藝術(shù)庭院&人性化室外環(huán)境雙主題禪意會(huì)所私人星空泳池3重星級(jí)大堂一梯一戶私家電梯1：2車(chē)位配比唯一270°南向江景藝術(shù)氛圍公區(qū)、內(nèi)裝寬景客廳工業(yè)美學(xué)立面全一線精裝品牌豪宅基因本體室內(nèi)PM2.5檢測(cè)全新風(fēng)凈化系統(tǒng)入侵報(bào)警系統(tǒng)遠(yuǎn)程家電控制智能燈光控制主衛(wèi)背景音樂(lè)系統(tǒng)智能報(bào)箱提前呼梯社區(qū)APP豪宅進(jìn)化服務(wù)價(jià)值解讀綠地企業(yè)服務(wù)平臺(tái)體系整體產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈閉合體系綠地金融服務(wù)體系企業(yè)家俱樂(lè)部智慧辦公平臺(tái)短期辦公租賃員工關(guān)懷體系企業(yè)服務(wù)平臺(tái)(對(duì)企業(yè))五大行定制物業(yè)紅酒雪茄高端私人沙龍健身私教室全齡活動(dòng)區(qū)兒童主題活動(dòng)區(qū)生活消費(fèi)服務(wù)管家服務(wù)平臺(tái)（對(duì)家庭）服務(wù)平臺(tái)國(guó)際教育資源境外投資資源海外移民海外置業(yè)……G-全球服務(wù)平臺(tái)（對(duì)個(gè)人）圈層價(jià)值解讀住宅領(lǐng)地高端人群金融、文化產(chǎn)業(yè)人士聚集主題藝術(shù)商業(yè)消費(fèi)人群為企業(yè)、家族產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供廣闊人脈資源純粹圈層年輕新貴，人以群分國(guó)際高管租住綜合體高知人群談笑皆鴻儒往來(lái)無(wú)白丁身份標(biāo)簽開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)合作專業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈整合相互割收增值增值價(jià)值價(jià)值+plus增值plus價(jià)值【就說(shuō)一件事：升值是唯一的可能性】頂層設(shè)計(jì)第3步購(gòu)買(mǎi)邏輯構(gòu)筑區(qū)位市中心次中心新城區(qū)遠(yuǎn)郊資產(chǎn)保值，升值空間有政府規(guī)劃無(wú)政府規(guī)劃文化博覽區(qū)、總部基地、2個(gè)陸家嘴體量√黃浦黃浦世博板塊新靜安區(qū)合并閘北，血統(tǒng)稀釋，無(wú)集中規(guī)劃片區(qū)√X浦東陸家嘴金融板塊發(fā)展已十年，成熟運(yùn)作盧灣濱江陸家嘴√有景觀資源品牌開(kāi)發(fā)商實(shí)力保障，信心來(lái)源有國(guó)際資源及平臺(tái)運(yùn)作能力品牌頂級(jí)配置健康科技上流圈層自有配套高端服務(wù)√√綠地黃浦濱江√√√√√130席享7萬(wàn)方大配套盧灣濱江陸家嘴海派文化源頭，名人輩出之地，√有文化底蘊(yùn)有景觀資源地標(biāo)所在，景觀成熟住宅多為北向看江南向景觀√X無(wú)文化沉淀產(chǎn)品終極且唯一選擇龍頭所在，風(fēng)水灣頭√√有風(fēng)水優(yōu)勢(shì)有風(fēng)水優(yōu)勢(shì)最佳聚財(cái)灣頭3/8/2023基于購(gòu)買(mǎi)邏輯的購(gòu)房理由玫瑰圖分析法則城市核心歷史沉淀政府規(guī)劃景觀資源風(fēng)水寶地品牌實(shí)力滿值不滿值城市核心歷史沉淀政府規(guī)劃景觀資源風(fēng)水寶地品牌實(shí)力綠地·黃浦濱江PK萬(wàn)科·翡翠濱江完勝！價(jià)值+邏輯全面圍剿客戶客戶還有其他更好的選擇嗎？蓄客篇奇襲第二戰(zhàn)營(yíng)銷整個(gè)項(xiàng)目

順帶賣(mài)賣(mài)住宅企劃這么做從單純銷售住宅3/8/2023住宅之于項(xiàng)目整案=明珠之于王冠1、住宅定位即使是相同產(chǎn)地、相同克拉數(shù)皇室王冠上寶石的價(jià)值永遠(yuǎn)大于普通人所擁有的2、找準(zhǔn)客戶富豪人群的主力變了富豪新趨勢(shì)：資本市場(chǎng)催生新興富豪OldMoneyNewMoney40-60歲傳統(tǒng)富豪傳統(tǒng)行業(yè)（能源、制造業(yè)）企業(yè)主政商要人。企業(yè)高管非第一居所收藏與傳承80后資本新貴股市、金融、IT行業(yè)精英富二代追求第一居所年輕時(shí)尚、家庭簡(jiǎn)單3、推廣世界變了，不止因?yàn)橐粋€(gè)蘋(píng)果所以，要把推廣策略當(dāng)做科學(xué)來(lái)分析研究順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”&微時(shí)代&“7/24在網(wǎng)”報(bào)紙電視廣播戶外廣告老四樣上網(wǎng)習(xí)慣擇時(shí)在線時(shí)時(shí)&實(shí)時(shí)在線信息獲取方式碎片化信息獲取不定時(shí)不定量信息獲取結(jié)果完整信息信息碎片a、碎片達(dá)到一定數(shù)量b、特定關(guān)鍵信息c、場(chǎng)景激發(fā)信息碎片自行整合為完整信息轉(zhuǎn)變往日今時(shí)整體信息量少所見(jiàn)即所得微時(shí)代的時(shí)間碎片化造成信息碎片化例瀏覽手機(jī)新聞客戶端瀏覽pc端網(wǎng)頁(yè)路過(guò)高架大牌路過(guò)項(xiàng)目圍擋手機(jī)或電腦百度搜索首次留下案名印象被大數(shù)據(jù)抓取，看到項(xiàng)目信息通過(guò)圖片加深印象（有圖有真相）關(guān)鍵場(chǎng)景觸發(fā)興趣點(diǎn)百度搜索項(xiàng)目信息任意挑選某一房產(chǎn)網(wǎng)站400電話撥入關(guān)鍵詞：SEO優(yōu)化【即將自身網(wǎng)站的百度搜索結(jié)果提前至百度搜索結(jié)果頁(yè)面的前幾位，增加客戶對(duì)該網(wǎng)站搜索結(jié)果的選擇幾率】某客戶傳統(tǒng)媒體（道旗、大牌、電視、廣播、報(bào)紙）網(wǎng)絡(luò)收口環(huán)節(jié)網(wǎng)絡(luò)（移動(dòng)端&pc端）陣地信息獲取環(huán)節(jié)傳統(tǒng)媒體從未失效，它們只是進(jìn)化了3/8/2023推廣策略環(huán)環(huán)相扣傳統(tǒng)媒體樹(shù)形象網(wǎng)絡(luò)媒體重解讀項(xiàng)目陣地做昭示認(rèn)知了解收口陣地包裝成果投放48天不足80萬(wàn)1月所有媒體停止投放，仍穩(wěn)定保持每日10組來(lái)電有效來(lái)電300組電轉(zhuǎn)訪率40%團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)役篇奇襲第三戰(zhàn)你可以有權(quán)有關(guān)系

但你不一定買(mǎi)得到我們的房子銷售這么做尊重客戶

但絕不巴結(jié)客戶&首批定制內(nèi)部發(fā)售量少價(jià)低，今年18%，明年20%不一定買(mǎi)得到！無(wú)實(shí)