內(nèi)蒙古2015年上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試題

內(nèi)蒙古2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)定價成

本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過—確定其價格。A.成本核算B.協(xié)商C.評估D.房地產(chǎn)管理部門規(guī)定2、A房地產(chǎn)開發(fā)公司地址在B市市區(qū)內(nèi)，且屬于新設(shè)立單位，按照規(guī)定，該公司自住房公積金繳存登記之日起日內(nèi)持住房公積金中心的審核文件，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。A：20B：30C：45D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)估價的指明了不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。A：替代原則B：謹(jǐn)慎原則C：合法原則口：客觀、公正原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到—的極限值。A.利潤為零B.最高運營費用比率C.最大費用D.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5、某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2100萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。同時市場上類似有電梯的辦公樓的重置價格為，2200萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值為一萬元，20001970207021706、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最長不得超過_。A.五年B.三年C.兩年D.一年7、消費信用有兩種類型，分別是_。A.民間信用和商業(yè)信用B.國家信用和商業(yè)信用C.商業(yè)信用和銀行信用D.銀行信用和民間信用8、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前一個月提出。12349、某宗面積為3000mz的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價為700元/m＜現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價為960元/m2.理論上應(yīng)補地價.【2004年考題】A：78萬元B：882萬元C：1210萬元D：1272萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則_。A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況11、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）.在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為.【2006年考題】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列建筑安裝工程費用的構(gòu)成項目中，屬于企業(yè)管理費的是。A：養(yǎng)老保險費B：失業(yè)保險費C：醫(yī)療保險費D：勞動保險費E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是.【2006年考題】A：單獨深度價格修正率B：累計深度價格修正率^平均深度價格修正率D：加權(quán)深度價格修正率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的—風(fēng)險。A.政策B.財務(wù)C.市場D.經(jīng)營15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起—內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。1年2年3年4年16、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為__。10.0%11.1%11.9%12.5%17、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為_。A.條形基礎(chǔ)B.獨立基礎(chǔ)C.整體式筏形基礎(chǔ)D.箱形基礎(chǔ)18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為一年。4757677719、在保險的基本職能中，保險的派生職能不包括。A：融通資金職能B：防災(zāi)防損職能C：分配職能D：分散風(fēng)險職能E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、人民法院在裁定設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人的寬限期是一個月。1361221、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請登記。（2008年試題）A：預(yù)告B：變更C：更正D：異議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法是__。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法23、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）。A：現(xiàn)在按9.5折一次性支付B：一年后一次性支付C：現(xiàn)在首付30%,余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D：現(xiàn)在首付50%,余款在未來10年分年等額支付E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、一個國家以當(dāng)年價格（或不變價格）計算的1年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和，稱為_。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.國民生產(chǎn)總值C.國內(nèi)生產(chǎn)凈值D.國民收入25、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是_。A.制訂物業(yè)策略計劃B.設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計與工程規(guī)劃二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、人民法院依法對經(jīng)估價機(jī)構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由—參照評估價確定。A.人民法院B.估價機(jī)構(gòu)C.拍賣師D.競買人2、目前，國家收回建設(shè)用地使用權(quán)的原因可能是。A：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿而收回B：因公共利益的需要而提前收回C：因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回D：因土地使用者履行土地使用權(quán)出讓合同而收回E：司法機(jī)關(guān)決定收回建設(shè)用地使用權(quán)3、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去4、《土地管理法》規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的_,即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！盇.公有制B.私有制C.社會主義公有制D.集體所有制5、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%,報酬率為10%,則該商鋪目前的價值為_。14140元/m24242元/mZ56561元/m260000元/m26、如果整個投資市場的平均收益率為15%,國債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23,則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是。（2009年試題）A：10.38%B：11.07%C：12.45%D：13.62%E：借款合同7、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值8、某個國家2000—2004年的基尼系數(shù)分別為0.33、0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以推斷。A：該國家的居民收入分配趨于平均化B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢D：該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起—日內(nèi)向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復(fù)議。1530456010、個人轉(zhuǎn)讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅B：個人所得稅C：營業(yè)稅口：契稅E：印花稅11、下列有關(guān)房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點描述錯誤的一項是_。A.在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其經(jīng)營方式為出售時的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其成本應(yīng)為開發(fā)過程中的成本支出B.以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本不含建設(shè)成本和出租成本C.以經(jīng)營為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本含建設(shè)成本和經(jīng)營成本D.以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其主要投資為購買房地產(chǎn)時的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本12、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于O。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法13、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為_。7.5%8.3%12.5%16.7%14、標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價格，是（）的重要依據(jù)之一。A.審核投標(biāo)報價B.評標(biāo)C.議標(biāo)D.決標(biāo)15、房地產(chǎn)的供給曲線表示_。A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系16、房地產(chǎn)投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以O(shè)為核心。A.資金B(yǎng).金融機(jī)構(gòu)C.房地產(chǎn)項目D.利率高低17、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有_。A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B.在寫字樓旁新建大型游樂場C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E.常常遭受洪水威脅18、固體廢物按廢物的形狀可分為。A：塊狀廢物B：泥狀廢物（污泥）C：顆粒狀廢物D：粉狀廢物E：固體的廢物19、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有。A：借款償還期B：流動比率C：償債備付率D：利息備付率E：投資回報率20、根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項目和保修期限，說法正確的是_。A.管道滲漏為1年B.五金件損壞為2年C.管道堵塞為6個月D.電器開關(guān)損壞為6個月E.供冷系統(tǒng)損壞為1個供冷期21、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量有幾個方面。A：金融業(yè)的發(fā)展B：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rC：生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變D：人文環(huán)境的變化E：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策22、規(guī)模報酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時的變化情況。A：經(jīng)營成本B：經(jīng)營利潤C(jī)：銷量D：產(chǎn)量E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括。（2009年試題）A：房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B：房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C：土地所有