城市綜合體培訓(xùn)講義

城市綜合體研究

城市綜合體論

城市綜合體經(jīng)典案例二大連萬達專題研究三目錄一PartOne城市綜合體論QuestionOne什么是城市綜合體？POINT1城市綜合體的構(gòu)成要素寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……

文娛POINT2城市綜合體的定義城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICESHOPPINGMALLAPARTMENTCLUBPARKPOINT3城市綜合體的九大特征123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強大的對外輻射型升值價值POINT4城市綜合體的產(chǎn)生背景城市綜合體多因舊城改造而產(chǎn)生城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴大和城市化程度提高相鄰建筑綜合集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密POINT5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系

CBD概念根據(jù)英國企鵝地理詞典解釋，一個城市的CBD是一個城市的心臟，它高度聚集了金融、專業(yè)服務(wù)機構(gòu)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集，土地價格最高；聚集著最多、最大的建筑綜合體，日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。

CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴大和延伸

城市副中心概念城市副中心是比CBD低一級的城市中心區(qū)。當(dāng)城市CBD發(fā)展到一定規(guī)模，就會受到交通、土地利用等瓶頸，因此大多數(shù)城市選擇離開CBD中心區(qū)，在與CBD以城市重要要交通干道相連的地區(qū)重建立城市副中心。從國外CBD用地規(guī)模發(fā)展方式看，首先發(fā)展CBD，當(dāng)城市不能滿足商務(wù)發(fā)展需要，再開發(fā)新中心，即CBD從單一中心副中心，最后發(fā)展到多中心。通過發(fā)達的交通系統(tǒng)與CBD形成緊密聯(lián)系POINT5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系POINT5CBD、城市副中心區(qū)區(qū)與城市綜合體體的關(guān)系城市綜合體CBD城市副中心內(nèi)CBD與城市副中心之間的區(qū)域POINT5CBD、城市副中心區(qū)區(qū)與城市綜合體體的關(guān)系交通干道副中心副中心CBD城市綜合體POINT6城市副中心區(qū)、、城市綜合體與與城市化發(fā)展“一個城市只有一一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一一個中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心心發(fā)展的輝煌恰恰好應(yīng)證了這種種說法，然而城城市在發(fā)展，這些中心還能適適應(yīng)不斷增長的的發(fā)展需求嗎？？POINT6城市副中心區(qū)、、城市綜合體與與城市化發(fā)展正由一個中心向向多個中心發(fā)展展上海上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路POINT6城市副中心區(qū)、、城市綜合體與與城市化發(fā)展北京京北京西單的核心心地位正逐步被被國貿(mào)CBD取代POINT6城市副中心區(qū)、、城市綜合體與與城市化發(fā)展深圳深圳城市發(fā)展呈呈線性布置，其其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是是根據(jù)深圳市狹狹長的地形特性性，采用國際上上先進的“城市市多核結(jié)構(gòu)”的的發(fā)展理論而規(guī)規(guī)劃的POINT6城市副中心區(qū)、、城市綜合體與與城市化發(fā)展杭州州杭州將打造運河河商務(wù)區(qū)綜合體體、地鐵濱康站站綜合體、奧體體博覽城、市民民中心綜合體、、桐廬縣城濱江江商住綜合體等等100個城市綜合體，，來實施杭州“城市國際化”戰(zhàn)略POINT7城市綜合體分類類按性能分：商務(wù)綜合體，是是指沒有住宅的的純綜合體；生活綜合體，不不僅有住宅而且且比例較大超過過30%；單一綜合體；一一種按功能說不不但沒有住宅甚甚至沒有公寓等等居住型的凈綜綜合體；另一一種按建筑形態(tài)態(tài)說可能只有一一棟超高層建筑筑，但卻也集合合了三種以上的的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一一個以上的綜合合體復(fù)合體或商商圈。POINT7城市綜合體分類類按地段分：都心型綜合體；；副中心（區(qū)域和和新城）型綜合合體按品味分：高端奢侈型綜合合體，指都心型型尤其是一線城城市為特征的五五星級酒店、五五A級寫字樓和奢侈侈品和國際一線線品牌為主的高高端商業(yè)中心的的聚合綜合體。。中檔生活型城市市綜合體。酒店店三星以下，商商業(yè)以大賣場主主力店為主和寫寫字樓體量較小小的的一線城市市區(qū)域商業(yè)中心心和二、三線城城市的綜合體。。POINT8城市綜合體發(fā)展展趨勢趨勢之一城市綜合體對區(qū)區(qū)域經(jīng)濟具有標(biāo)標(biāo)識性。深圳地王大廈北京國貿(mào)POINT8城市綜合體發(fā)展展趨勢趨勢之二城市綜合體對城城市中心具有強強化作用。上海恒隆廣場上海正大廣場POINT8城市綜合體發(fā)展展趨勢趨勢之三城市綜合體有個性、能夠體體現(xiàn)城市的特色色、能夠代表城城市的形象。上海新天地POINT8城市綜合體發(fā)展展趨勢趨勢之四城市綜合體功能上具有多樣樣性。北京東方新天地地深圳華潤萬象城城POINT8城市綜合體發(fā)展展趨勢趨勢之五城市綜合體信息流通快捷。廣州天河城洛克菲勒中心PartTwo城市綜合體經(jīng)典典案例蒙特利爾地下城城加拿大法語區(qū)的的蒙特利爾市，，素有北美巴黎黎之稱。然而加加拿大寒冷漫長長的冬天，卻影影響著這個大都都市的商業(yè)氣氛氛。蒙特利爾市市從60年代初開始修建建地下商城，經(jīng)經(jīng)過近40年的建設(shè)，如今今已建成世界上上最大、最具特特色的地下商城城。她不但是蒙蒙特利爾市民的的主要活動場所所，而且成為加加拿大最重要的的旅游景點。道路系統(tǒng)長度約為為40公里。每天通行人數(shù)超過過50萬。共有11700個商場、百貨商店店、餐館、40個劇院、電影院及及其他休閑場所。。地下步行街網(wǎng)絡(luò)與與大量的復(fù)雜建筑筑物、商店相連，，繁雜的系統(tǒng)變得得簡單而又清晰。。蒙特利爾地下城Montreal’sundergroundcity蒙特利爾地下城項目亮點商城地下地上各兩兩層，上面是商業(yè)業(yè)街，下面是綜合合城，有學(xué)校、公公園、展館、飯店店、商場。建城過程中，注重重新舊文化的結(jié)合合，強調(diào)新舊兩種種文化和建筑方式式。蒙特利爾地下城項目不足人們主要生活都轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)持續(xù)貶貶值，造成地面上人氣急急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不不振，自1964年來，地面上再沒沒有建一所零售商商業(yè)建筑，而地下下從1960年幾乎找不到一處處要轉(zhuǎn)讓的二手物物業(yè)。行人在地下極易迷迷失方向，無法辨辨別自己的所處位位置，尤其是一些外地地或外國的游客。。幾乎完全喪失了了方向感！是地下下商城給在地下活活動的人們帶來的的無法解決的問題題。蒙特利爾地下城失敗原因地下商城在建設(shè)初初期，完全沒有任任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)設(shè)計。規(guī)劃初期沒有充分分考慮人與自然的的和諧及人類的基基本生活習(xí)慣。蒙特利爾地下城經(jīng)驗借鑒地下商城在建設(shè)初初期，完全沒有任任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)設(shè)計。規(guī)劃和定位是綜合合體開發(fā)中最重要要環(huán)節(jié)，決定了了了項目的發(fā)展方向向、開發(fā)節(jié)奏、營營銷策略、效益水水平等，因此城市綜合體項目應(yīng)應(yīng)該以城市規(guī)劃的的角度去思考，較普通項目有更更加長遠(yuǎn)的眼光。。蒙特利爾地上地下下功能脫節(jié)，成功功的城市綜合體各各子項要求互為配配套、互為支持，，最大限度的形成成資源共享，從而使得各項功功能在綜合體自身身一體化價值平臺臺上對自身價值全全面超越。倫敦碼頭區(qū)再造項項目從1981年7月起，到1998年3月止，在這近17年的時間里，倫敦敦碼頭區(qū)開發(fā)有限限公司在一塊占地地為22平方公里狹長的老老港灣區(qū)進行了大大規(guī)模的城市再造造工程。在這十幾幾年的時間里，整整個區(qū)域發(fā)生了翻翻天覆地的變化，，不僅引起英國學(xué)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更更吸引了全球各地地的目光。倫敦碼頭區(qū)再造項項目LondonDocklands整個區(qū)域60%的土地和睡眠被荒荒蕪，大量的工業(yè)業(yè)物業(yè)無人使用。。不臨水面的物業(yè)業(yè)平均價格僅為每每平方米25英鎊，其商業(yè)租金金也是全倫敦最低低的。倫敦碼頭區(qū)再造項項目LondonDocklands資金不足交通基礎(chǔ)設(shè)施落后后區(qū)域內(nèi)沒有人氣開發(fā)前期困境倫敦碼頭區(qū)再造項項目其他問題碼頭區(qū)人口主要由由藍領(lǐng)工人組成，，多年來都未曾經(jīng)經(jīng)過新技能的培訓(xùn)訓(xùn)，已無法適應(yīng)社社會的發(fā)展。碼頭區(qū)的大部分土土地為當(dāng)?shù)毓矙C機構(gòu)所擁有，這些些機構(gòu)既無愿望也也無資本對區(qū)域進進行再改造，私人人手里只掌握了很很少一部分獨體。。公共機構(gòu)對市場場的敏感度非常低低，對提供土地持持排斥態(tài)度。碼頭區(qū)到處是遺棄棄的破舊建筑物，，再開發(fā)的成本非非常高，并增加了了許多不確定的因因素，從而大大降降低了對投資者的的吸引力。區(qū)域本身的市場無無法改變其大環(huán)境境，也無法提供大大量的、必需的基基礎(chǔ)設(shè)施，來徹底底改變其衰落的對對外形象，從而也也很難形成一個吸吸引人們居住和經(jīng)經(jīng)商的地方。多年來，很少有私私人投資者在該地地區(qū)興建住宅，因因此住宅開發(fā)商完完全不了解也沒有有任何在該地區(qū)開開發(fā)新宅的投資回回報率方面的信息息，從而可能增加加開發(fā)商的投資風(fēng)風(fēng)險。倫敦碼頭區(qū)再造項項目開發(fā)思路首先提升區(qū)域內(nèi)土土地的使用價值。。前期各項活動的開開展，都圍繞在土土地增值這一核心心。前期資金投入主要要放在改善交通基基礎(chǔ)設(shè)施上資金來源中央政府投入出售土地收益1987年英國女王為輕軌軌通車剪彩1987-1990倫敦碼頭區(qū)再造項項目開發(fā)進程1981-1986（規(guī)劃、籌備、預(yù)預(yù)熱階段）首期開發(fā)片區(qū)從道道格斯島啟動；建立并推動私人住住宅市場，實施基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從從而預(yù)熱市場；對社區(qū)的設(shè)施建設(shè)設(shè)采取了緊縮和限限制政策。（社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)）加大了對社區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的投入加大了對政府公屋屋、醫(yī)療中心、教教育和培訓(xùn)機構(gòu)的的投入；增加了專職的社區(qū)區(qū)工作者；1991-1998（完善改造工程））倫敦碼頭區(qū)再造項項目開發(fā)進程在開發(fā)公司的直接接投資中，44%用于交通道路設(shè)施施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)設(shè)施的改善；8%用于土地收購；7%用于土地清理和改改善環(huán)境；4%用于維護保養(yǎng)；2%用于推廣宣傳；8%用作行政管理費用用。倫敦碼頭區(qū)再造項項目改造后的風(fēng)景1981年1998年項目結(jié)束后的預(yù)測人口(000s)3984115碼頭區(qū)就業(yè)崗位(000s)2784168存量住宅單位(000s)153650私人住宅比例(%)54452碼頭區(qū)企業(yè)數(shù)量1,0142,6005,000在碼頭區(qū)工作的居民人數(shù)5,20010,50013,000倫敦碼頭區(qū)再造項項目碼頭區(qū)主要變化指指標(biāo)日本橫濱港未來21區(qū)橫濱港未來21區(qū)，簡稱MM21，位置緊靠現(xiàn)有市市中心，東北濱臨臨大海，面對海灣灣大橋，景觀壯麗麗；原是臨海的造造船基地，1983年底開始填海造地地和開發(fā)建設(shè)。摩摩天樓群、酒店、、會議中心、購物物中心、游樂園、、帆船“日本丸””等周圍各種各樣樣的現(xiàn)代化辦公商商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比比，是代表橫濱的的新開發(fā)區(qū)。日本橫濱港未來21區(qū)開發(fā)思路與定位政府希望將新區(qū)建建設(shè)成24小時川流不息的國國際城市，迅速適適應(yīng)世界經(jīng)濟的每每一動向；以一個個應(yīng)用先進信息技技術(shù)、創(chuàng)新與繼承承并存的現(xiàn)代化城城市面向21世紀(jì)。規(guī)劃以貿(mào)易和國際際交流為核心，配配置了商貿(mào)大廈、、會議中心、展覽覽中心、電訊港及及多元信息中心、、美術(shù)館、海洋博博物館以及濱水步步行綠化系統(tǒng)，與與原有市中心結(jié)合合，形成中央商務(wù)務(wù)區(qū)。日本橫濱港未來21區(qū)現(xiàn)狀日本橫濱港未來21區(qū)開發(fā)模式和可借鑒鑒經(jīng)驗橫濱新區(qū)沒有把代代價昂貴、區(qū)位優(yōu)優(yōu)越的“寶地”用用作純商務(wù)中心區(qū)區(qū)開發(fā)，而是在中中央地區(qū)布置美術(shù)術(shù)廣場，請丹下健健三大師設(shè)計橫濱濱美術(shù)館；安排象象征橫濱歷史文化化的“日本丸”公公園和海洋博物館館；劃出總用地25%作公園綠化和居民民住宅，以保證和和諧的城市綜合功功能。東莞華南MALL東莞華南MALL是北京北大資源集集團成員機構(gòu)三元元盈暉投資發(fā)展有有限公司在莞投資資的全球超大型商商業(yè)地產(chǎn)項目，是是集購物、娛樂、、餐飲、商務(wù)、辦辦公、家居、休閑閑、運動、旅游等等九大功能于一體體的超大型新都市市主義國際生活街街區(qū)，該項目于2002年啟動建設(shè)，2003年7月開盤招商，2005年5月1日開始試營業(yè)。東莞華南MALL項目特點占地面積：51萬m2總建筑面積：116萬m2物業(yè)形態(tài)：40萬平米的商業(yè)20萬平米住宅尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂場、兒童童樂園各地風(fēng)格的美食街街總投資額：25億元建筑密度：38.55%曾被福布斯網(wǎng)站評評為全球最大購物物中心、被美國《新聞周刊》評為“世界新七大奇觀”的華南MALL2007年9月19日，正式更名為“新華南MALL·生活城”東莞華南MALL更名事件華南MALL這幾年名聲在外，，在造勢方面做得得非常成功，而成成熟品牌的更名是是犯了營銷的大忌忌，為什么要更名呢？？商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃與市場的需求求情況產(chǎn)生偏差，更名是對目前現(xiàn)現(xiàn)狀的反思和調(diào)整整!東莞華南MALL更名事件東莞華南MALL根源與調(diào)整華南MALL照搬了歐美郊區(qū)MALL的模式。購物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣不足，本身不在一線城市核心商圈，消費力不強。華南MALL的餐飲娛樂板塊加上購物僅實現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的55％。文化展示、健康休閑類的商家則完全沒有實施。各類主力店也比預(yù)期的少了50％，同類商業(yè)替換率也超過30％。根源調(diào)整東莞華南MALL調(diào)整方向新華南MALL·生活城不僅完成名名稱、標(biāo)識等外在在形象的更新，項項目的理念創(chuàng)新、、市場定位等方面面也作出了重大調(diào)調(diào)整，新華南MALL·生活城已由原來的的“主題購物公園”升級為“新城市主義國際生生活街區(qū)”。購物將只是“國際生活街區(qū)”里的一個功能而已已，不再是唯一的的核心功能，它與其他業(yè)態(tài)如娛娛樂、餐飲、酒店店、寫字樓、住宅宅、休閑、旅游等等功能組合成超級級復(fù)合業(yè)態(tài)群，以以滿足人們“一站式”的“生活需求”，而非僅僅滿足“一站式”的“消費需求”。業(yè)態(tài)調(diào)整方面，增加更多娛樂、休休閑、商務(wù)、臨江江高檔住宅以及極極具特色的歌劇院院等等吸引人氣的的項目比例，相應(yīng)應(yīng)減少一些購物中中心、百貨業(yè)態(tài)的的比例。主題功能業(yè)態(tài)東莞華南MALL開發(fā)模式和借鑒經(jīng)經(jīng)驗城市綜合體各物業(yè)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計并非非越大越好，核心物業(yè)如購物物中心、酒店體量量的大小設(shè)計必須須依靠科學(xué)的測算算得出，同時還需需要對城市乃至整整個宏觀發(fā)展趨勢勢有準(zhǔn)確的判斷，，以免消費能力難以滿足足巨大的消費規(guī)模模。對于城市綜合體的的市場定位，我們們要找到準(zhǔn)確市場場空白點和訴求點點。對于超大型的的綜合體而言，購物功能只是其多多項功能中的一點點，平衡休閑/娛樂/購物/度假功能最易實現(xiàn)現(xiàn)成功。城市綜合體策劃的的模式尚不完善，，各個國家之間因因為文化、經(jīng)濟水水平消費者心理與與行為的差異化而而相差甚遠(yuǎn)，國內(nèi)綜合體策劃應(yīng)應(yīng)重點考慮本土化化的特征。定位體量文化深圳華潤中心深圳華潤中心由華華潤集團投資興建建，是華潤在內(nèi)地地最大的投資項目目?？偨ㄖ娣e約55萬方，總投資逾40億港幣。首期項目包括超超大規(guī)模室內(nèi)購物物及娛樂中心“萬萬象城”、國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓“華潤潤大廈”。其中定定位為“深圳最大大、華南最好、中中國最具示范效應(yīng)應(yīng)的超大型室內(nèi)購購物中心”的萬象城，總建筑面面積達18.8萬方，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能能不同的獨立店鋪鋪。深圳華潤中心項目基本信息南區(qū)中心區(qū)萬萬象城北區(qū)華潤大廈一期二期五星級酒店店酒店式公寓寓大型娛樂休休閑廣場深圳華潤中中心項目基本信信息功能定位：：集商業(yè)、辦辦公、酒店店、居住等等諸多功能能于一體，，深圳規(guī)模模最大，品品質(zhì)最高的的綜合建筑筑群。物業(yè)形態(tài)：：萬象城、5A甲級寫字樓樓——華潤大廈、、君悅酒店店、酒店式式公寓、室室外娛樂休休閑廣場深圳華潤中中心項目定位華潤中心的的消費群體，主要瞄準(zhǔn)準(zhǔn)中等及以以上收入的的年輕人和和海內(nèi)外游游客，希望望給市民提提供一個既既有購物，，又有餐飲飲、休閑、、健身、娛娛樂、居住住的現(xiàn)代化化場所，借借此改變深深圳人的消消費和生活活方式。華潤中心，，高尚生活活深圳唯一的的SUPERHOPSCA深圳華潤中中心萬象城18.8萬平米深圳圳商業(yè)航母母四大領(lǐng)航國國際品牌主主力店永不落幕的的時尚舞臺臺法國（Réel）體驗時尚尚生活百貨貨公司嘉禾影院奧林匹克標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)真冰溜溜冰場華潤萬佳CityValue深圳華潤中中心一期盤點萬象城：已接待顧客客2000多萬人次，商場出租率率達97％，一年銷售總總額達到10億元。顧客美譽度度不斷提升升，成為人人們眼中深深圳最具魅魅力的購物物、休閑、、娛樂場所所之一深圳華潤中中心一期盤點華潤大廈：：出租率接近近100％40多家國際金金融機構(gòu)及及國內(nèi)外大大型企業(yè)簽簽署合約，，包括匯豐豐銀行、荷荷蘭銀行、、雅培制藥藥、美國百百思買等世世界500強企業(yè)。深圳華潤中中心一期盤點關(guān)鍵詞巨大成功深圳華潤中中心一期成功因因素解析華潤萬象城城作為城市市核心區(qū)城城市綜合體體項目為什么一期期項目開發(fā)發(fā)會會選擇擇商業(yè)和寫寫字樓？一期二期深圳華潤中中心一期成功因因素解析深圳華潤中中心一期成功因因素解析商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公公寓眾多住宅高檔住宅缺缺失，中高高檔住宅眾眾多酒店五星級酒店店林立辦公地王大廈等等甲級寫字字樓匯聚商務(wù)CBD帶來大量高高等級商務(wù)務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響響力的商業(yè)業(yè)形態(tài)華潤中心開開發(fā)前的現(xiàn)現(xiàn)狀分析深圳華潤中中心一期成功因因素解析關(guān)鍵詞輸送人流五星級酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)高消費人流高品質(zhì)商業(yè)業(yè)的作用地王信興廣廣場書城—深交所—發(fā)展銀行華潤中心國貿(mào)大廈中信城市廣廣場中信城市廣廣場的開業(yè)業(yè)，世界金金融中心的的落成，修修正了地王王商務(wù)圈財財富指數(shù)。。華潤中心的的加盟則對對城區(qū)予以以重新定義義，升級為為全新的華潤——地王財富圈圈！世界金融中中心深圳華潤中中心項目對區(qū)域域經(jīng)濟的作作用深圳華潤中中心如何成就帝帝王商務(wù)圈圈一級商業(yè)中中心甲級寫字樓樓星級酒店華潤寫字樓樓地王大廈深業(yè)中心發(fā)展銀行大大廈中信大廈萬德大廈世界金融中中心華潤酒店木棉花酒店店晶都酒店萬德酒店世界金融中中心華潤萬象城城中信城市廣廣場成功硬指數(shù)數(shù)銀行金融證券保險聯(lián)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險太平洋保險險人保中保華泰保險深圳發(fā)展銀銀行中信城市銀銀行建設(shè)銀行工商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行深圳華潤中中心如何成就帝帝王商務(wù)圈圈成功軟指數(shù)數(shù)商業(yè)航母5A級寫字樓五星級酒店店……華潤品牌能能量深圳華潤中中心如何成就帝帝王商務(wù)圈圈華潤能量指指數(shù)成功硬指數(shù)數(shù)成功軟指數(shù)數(shù)華潤能量指指數(shù)深圳只有一個中心華潤中心深圳華潤中中心如何成就帝帝王商務(wù)圈圈營運城市空空間引航城市地地產(chǎn)填補深圳國國際城市化化進程中的的城市硬件件缺失全新的運營營理念提升升深圳整體體城市營運運檔次傳承城市發(fā)發(fā)展沉淀，，提煉打造造城市新文文化內(nèi)涵深圳華潤中中心如何成就帝帝王商務(wù)圈圈科學(xué)安排開開發(fā)節(jié)奏，，首先以商商業(yè)和寫字字樓為切入入點彌補市市場空白，，贏得良好好口碑，匯匯聚大量人人氣后進而而開發(fā)酒店店、公寓、、住宅提高高單位土地地面積的價價值。華潤中心超超越普通房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式，以以購物、休休閑、娛樂樂、運動等等多重功能能的互補共共贏為主要要經(jīng)營模式式，以城市市運營的高高度，實現(xiàn)現(xiàn)了復(fù)合地地產(chǎn)的最高高境界。開發(fā)節(jié)奏地理位置華潤中心選選址符合大大型ShoppingMall的選址原則則，形成了了華潤—帝王財富圈圈，未來可可持續(xù)發(fā)展展。運營城市深圳華潤中中心成功關(guān)鍵點點PartThree大連萬達專專題研究POINT1大連萬達的的二次擴張張第一次擴張張住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)時間：2001年標(biāo)志型項目目：長春沃沃爾瑪購物物廣場POINT1大連萬達的的二次擴張張第二次擴張張商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)時間：2009年標(biāo)志型項目目：長白山國際際旅游度假假區(qū)項目規(guī)模：：投資規(guī)模模達200億元、占地地面積18.34平方公里（（約2.7萬畝）開發(fā)模式：：萬達、泛泛海、一方方、億利、、用友和聯(lián)聯(lián)想等多方方聯(lián)合開發(fā)發(fā)。長白山國際際旅游度假假區(qū)規(guī)劃圖圖POINT2大連萬達的的主營業(yè)務(wù)務(wù)之一萬達達廣場單店純商業(yè)組合店城市綜合體2002-20032003-20042005-至今POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之一萬達廣場場長春重慶路萬達達廣場濟南泉城路萬達達廣場南京新街口萬達達廣場第一代大連萬達達（單店）POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之一萬達廣場場第二代大連萬達達（純商業(yè)組合合店）沈陽太原街萬達達廣場南寧萬達廣場武漢萬達廣場POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之一萬達廣場場第三代大連萬達達（城市綜合體體）北京CBD萬達廣場北京石景山萬達達廣場上海五角場萬達達廣場POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之二連鎖百貨貨萬達集團2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2010年將開業(yè)17家店。計劃到2012年開業(yè)65家店，營業(yè)面積200萬平方米，年銷售額150億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之二連鎖百貨貨哈爾濱香坊店成都錦華店上海南匯店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之二連鎖百貨貨POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之二連鎖百貨貨西安碑林店北京石景山店西安解放路店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之三高級酒店店目前已開業(yè)8家五星和超五星星級酒店2010年將開業(yè)8家五星和超五星星級酒店計劃到2012年開業(yè)45家五星和超五星星酒店，營業(yè)面面積超過200萬平方米北京萬達索菲特特大飯店北京萬達鉑爾曼曼大飯店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之三高級酒店店哈爾濱萬達索菲菲特大酒店大連萬達國際飯飯店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之三高級酒店店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之三高級酒店店重慶萬達艾美酒酒店青島萬達艾美酒酒店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之三高級酒店店三亞康萊德酒店店大連康萊德酒店店西安萬達大酒店店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之三高級酒店店沈陽鐵西萬達大大酒店濟南萬達凱越大大酒店無錫萬達喜來登登大酒店太原萬達威斯汀汀大酒店南京萬達希爾頓頓大酒店淮安萬達大酒店店P(guān)OINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之四文化產(chǎn)業(yè)業(yè)新增21家影城新增200塊銀幕全國18%的票房亞洲排名第一50家五星級影城400塊銀幕全國15%的票房中國排名第一擁有110家以上影城擁有銀幕1000塊年收入30億元全國25%以上的票房排名全球前八200920102012POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之四文化產(chǎn)業(yè)業(yè)北京萬達影城（（CBD店）北京萬達影城（（龍德店）北京萬達影城（（石景山店）POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之四文化產(chǎn)業(yè)業(yè)北京萬達影城（（CBD店）北京萬達影城（（龍德店）北京萬達影城（（石景山店）POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之四文化產(chǎn)業(yè)業(yè)——影視基地萬達集團全資興興建的大連金石石國際文化產(chǎn)業(yè)業(yè)基地位于大連連金石灘國家旅旅游度假區(qū)，規(guī)規(guī)劃占地面積4500畝，總建筑面積積50萬平方米，總投投資35億元。影視制作作基地按照國際際一流標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計計，包括景觀區(qū)區(qū)、攝影區(qū)、后后期制作工廠、、服裝道具工廠廠、交易中心和和影視會議中心心。計劃2010年開業(yè)，將建成成為中國最好的的影視制作基地地。POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之四文化產(chǎn)業(yè)業(yè)——電影制作萬達集團出巨資資成立了影視制制作公司，宗旨旨是制作主題健健康和積極向上上的優(yōu)秀影片，，為社會和諧和和精神文明建設(shè)設(shè)做貢獻。建設(shè)中的大連萬萬達美術(shù)館，建建筑面積2萬平方米，建成成后無論是硬件件設(shè)施還是館藏藏作品都達到國國家級水準(zhǔn)。——藝術(shù)收藏POINT2大連萬達的主營營業(yè)務(wù)之四文化產(chǎn)業(yè)業(yè)POINT3萬達廣場第一代產(chǎn)品選址：核心商圈的黃金金商業(yè)地段。建筑、業(yè)態(tài)：單體商業(yè)樓，地地下一層，地上上四層；業(yè)態(tài)分分層布局，地下下是停車場，一一樓是分割銷售售的小店鋪，二二、三樓是超市市，四樓是電影影城。規(guī)模：占地面積1.2-2萬平方米，建面面5萬平方米左右。。商戶：萬達獨特的“訂訂單式商業(yè)”為為其吸引了國國際知名的商業(yè)業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營營，如沃爾瑪瑪、美凱龍、百百盛等，這些商商戶對于萬達商商業(yè)廣場的消費費人流的吸引起起到了顯著的貢貢獻，也構(gòu)成了了萬達商業(yè)廣場場的核心優(yōu)勢。。POINT3萬達廣場第一代產(chǎn)品招商要點：利用沃爾瑪作為為商業(yè)號召力，，同時與時代代華納等機構(gòu)結(jié)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伙伴，投資于購購物中心，然后后將黃金鋪位高高價分零出售。。享受政策：作為國內(nèi)較為成成熟的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商，各各地的政府都表表現(xiàn)出極大的熱熱情，愿意給予予較好的政策優(yōu)優(yōu)惠來吸引萬達達進駐。POINT3萬達廣場第二代產(chǎn)品選址：核心商圈的黃黃金商業(yè)地段。。建筑、業(yè)態(tài)：單體組合式。。百貨、超市、、建材、影院。。規(guī)模：占地面積5萬平左右，建筑筑面積10—15萬平方米。經(jīng)營方式：若干個沒有散售售的購物中心整整體出售，溢價價變現(xiàn)。設(shè)計缺陷：一是沒有室內(nèi)步步行街，整個項項目沒有靈魂；；店和店之間的的聯(lián)系割裂，人人流動線設(shè)計不不合理。二是純商業(yè)定位位，除了商業(yè)之之外沒有文化、、娛樂、體育、、酒店等別的業(yè)業(yè)態(tài)。三是零售類比例例偏大，占總經(jīng)經(jīng)營面積80％以上。POINT3萬達廣場第二代產(chǎn)品選址：城市副中心、城城市開發(fā)區(qū)、CBD。建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體體，盒子+街區(qū)+高層，引入步行行街。百貨、超超市、家電、美美食、影院、星星級酒店、高端端寫字樓、高尚尚住宅、SOHO。規(guī)模：占地面積10-20萬平，建面40—80萬平方米。經(jīng)營方式：核心商業(yè)部分只只租不售，但大大型綜合體中的的住宅與小型商商業(yè)、寫字樓的的銷售，有效解解決了資金支持持問題。真正實實施了“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)業(yè)經(jīng)營”模式。。POINT3萬達廣場第三代產(chǎn)品四菜一湯“四菜”是四棟棟商業(yè)體，里面面引進都是主力力店，“一湯””貫穿其中的步步行街。步行街萬達廣場將步行行街稱之為“靈靈魂的紐帶”，，步行街把幾個個街串連起來的的時候，會把小小商鋪放在步行行街里面，還要要讓人流從主力力店到主力店之之間，必須經(jīng)過過步行街，這也也是美國購物的的基本原則。POINT3萬達廣場第三代產(chǎn)品百貨樓的擺位一般情況下必須須建在項目兩條條主干道的交叉叉位置娛樂業(yè)態(tài)萬達廣場最初火火起來的業(yè)態(tài)是是：電影院、KTV和室內(nèi)游樂中心心，這三個業(yè)態(tài)態(tài)是萬達廣場娛娛樂樓標(biāo)準(zhǔn)的組組合，具有極強強的目的性。娛娛樂業(yè)態(tài)自身吸吸引大量的人流流，對展示面、、交通等明顯的的可達性要求不不是特別高，所所以一般會把娛娛樂樓建在相對對比較偏的地方方。POINT3萬達廣場第三代產(chǎn)品POINT3萬達廣場第三代產(chǎn)品建筑筑設(shè)計特點多功能的城市開開發(fā)萬達廣場的第三三代產(chǎn)品是多功功能綜合集中開開發(fā)，包括有五五星級酒店、寫寫字樓、大型商商業(yè)和特色商業(yè)業(yè)街、公寓、高高尚住宅、大型型廣場等，這種種多功能特性使使萬達廣場的影影響力及項目所所在區(qū)域的城市市商業(yè)中心地位位得到顯著加強強，如總建筑面面積達78萬平方米的重慶慶萬達廣場，商商業(yè)及公建面積積達33萬平方米，項目目建成后將使南南坪商圈作為重重慶五大商圈之之一的作用得到到顯著增強。POINT3萬達廣場第三代產(chǎn)品建筑筑設(shè)計特點街坊式的街區(qū)布布局萬達在城市綜合合體設(shè)計中較多多的采用了街坊坊式街區(qū)布局的的規(guī)劃布局，在在內(nèi)部保留了項項目基地內(nèi)具有有歷史價值的文文化建筑，如在在濟南萬達廣場場中，對基地中中的歷史保護建建筑，布置了社社區(qū)文化廣場，，形成了街坊式式街區(qū)布局。POINT3萬達廣場三代產(chǎn)品比較第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)