武漢保利拉菲開盤前營銷執(zhí)行的報告排版調(diào)整

武漢保利拉菲開盤前營銷執(zhí)行的報告排版調(diào)整物業(yè)類型面積區(qū)間戶型套數(shù)套數(shù)比合計80-90兩房兩廳一衛(wèi)210278%2560110-130三房兩廳兩衛(wèi)44216.4%130-140三房兩廳兩衛(wèi)160.6%180-2201345%134總占地面積：93200平方米總建筑面積：294501平方米容積率：2.8綠化率：35.5%雄楚大街翡翠路本項目以高層產(chǎn)品（80-90㎡）及別墅產(chǎn)品（180-220㎡）為主項目概況首批別墅及高層產(chǎn)品同時推售，共推出7棟別墅（約29套），1棟高層（約135套）以別墅形象入市，以提升項目整體形象報告目的清晰競爭策略鎖定目標客戶統(tǒng)一思路梳理工作本報告結(jié)構(gòu)

設(shè)定目標提出問題解答問題二、面臨大勢及競爭（競爭機會）五、策略分解及執(zhí)行三、項目整體定位（憑何競爭）四、營銷策略總綱（如何競爭）一、項目目標設(shè)定第一部分項目目標品牌目標、企業(yè)目標作為保利在武昌中心城區(qū)的首個項目，進一步確立保利地產(chǎn)在中心城區(qū)的市場地位具體銷售目標一期高層價格不低于9000元/㎡，別墅價格不低于15000元/㎡。項目運作目標通過項目一期立勢，擠身成為武昌一線項目核心目標：——通過首個中心城區(qū)項目的運營，設(shè)計項目高價、高形象的專屬營銷模式，建立保利在中心城區(qū)的市場影響力，實現(xiàn)品牌與利潤的共贏。第二部分進行戰(zhàn)略方向思考并解答。宏觀政策對我們的目標有何影響？我們的市場機會在哪里？二、市場機會？競爭市場分析宏觀市場分析對位客戶分析武漢觸底反彈，出現(xiàn)階段性上漲回暖，中心區(qū)項目不降反升，價格堅挺。重大政策出盡后，市場進入政策消化期、宏觀大勢6-8月份隨著政府部門堅持調(diào)控決心不斷加強，政策不確定性風險加劇宏觀大勢8-9月市場成交反彈或?qū)?dǎo)致樓市二次觸底，后期不確定性因素較多宏觀大勢宏觀政策小結(jié)※一類城市，觸底后呈現(xiàn)回升勢頭，二類城市任處于底部震蕩調(diào)整中，但成交價格出現(xiàn)明顯漲幅，三類城市出現(xiàn)反彈走勢平穩(wěn)?！唐趤砜矗瑥?.15以來中央政府及部委調(diào)控力度空前，雖8月市場短暫回暖，但2010年下半年不確定性因素較多，調(diào)控政策仍可能出臺，房地產(chǎn)市場情況仍不容樂觀※新政后，中心區(qū)項目量價堅挺，必須最大限度的挖掘和創(chuàng)造項目價值，使其成為項目在淡市中的保護傘。競爭背景分析世聯(lián)觀點第二部分進行戰(zhàn)略方向思考并解答。宏觀政策對我們的目標有何影響？我們的市場機會在哪里？二、市場機會？競爭市場分析宏觀市場分析對位客戶分析武昌別墅市場格局311.資源占有格局3.價格格局2.城市距離格局4.客戶置業(yè)格局武漢別墅項目因湖而聚，自發(fā)形成湯遜湖、南湖、沌口、金銀湖、盤龍城5大別墅區(qū)武漢別墅資源格局本項目屬于南湖板塊，區(qū)域資源優(yōu)勢較為明顯金銀湖板塊盤龍城板塊湯遜湖板塊盤龍城板塊：F天下、巢nest、寶安山水龍城等；金銀湖板塊：高爾夫球場別墅、銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園等；湯遜湖板塊：保利十二橡樹、納帕溪谷、長島、美院COAST、保利海上五月花、陽光100大湖第等；沌口板塊沌口板塊：千年美麗、官湖郡等；南湖板塊南湖板塊：保利拉菲、大華公園世家、城投瀚城、保利心語等；本項目本項目屬于城市中心別墅，可以更佳實現(xiàn)第一居所功能近郊別墅萬科高爾夫銀湖翡翠保利心語保利十二橡樹莊園軒盛灣郡萬科紅郡光谷坐標城九臺遠郊別墅寶安山水龍城F·天下人信千年美麗長島納帕溪谷美加橘郡陽光100大湖第保利海上五月花城市中心別墅城投瀚城本項目與城市距離較近；可以實現(xiàn)第一居所；因此，與城市距離和使用頻率，成為支撐本項目的價值的重要因素。武漢別墅距離格局武漢別墅市場價格格局比較完整，本項目屬于武昌別墅第二與第三價值梯隊之間武漢別墅價格格局總款700-1000萬總款450-750萬總款220-450萬第一價值梯隊第二價值梯隊第三價值梯隊萬科紅郡、軒盛灣郡、陽光100大湖第、坐標城九臺納帕溪谷、十二橡樹莊園、城投瀚城長島產(chǎn)品價值與價格對位第四價值梯隊海上五月花、美加橘郡、美院COAST總款150-220萬本項目價格箱體約在350—450萬元之間客戶類型購買物業(yè)心理可能選擇物業(yè)收藏家型最好或某一類產(chǎn)品中最好的臨水獨棟產(chǎn)品資源無敵的大平面/公寓炫耀標簽型“有地位”的社區(qū)有資源、純別墅社區(qū)自享養(yǎng)老型與經(jīng)濟實力和年齡相關(guān)養(yǎng)老型需求小，半退休則大整個產(chǎn)品線均有可能回饋家人型選擇資源較好，又能承受的性價比合適的產(chǎn)品改善居住型別墅產(chǎn)品首次置業(yè)對于低密度產(chǎn)品有美好的想象希望能通過別墅獲得身份認同感聯(lián)排/類聯(lián)排/大平面武漢別墅客戶置業(yè)格局自我家庭精神物質(zhì)炫耀標簽型“身份”重視圈層強調(diào)身份相符養(yǎng)老自享型“退休/半退休”閑暇時間充足用環(huán)境酬勞自己回饋家人型“感恩”多為父母購置回報意味濃厚改善居住型“提升”首次嘗試低密度生活水平提升收藏家型“喜歡”隨意性強，依賴個人喜好武漢別墅客戶置業(yè)，處于初級階段，別墅產(chǎn)品首次置業(yè)，對于低密度產(chǎn)品有美好的想象，希望能通過別墅獲得身份認同感

十二橡樹項目經(jīng)理：橡樹80%以上客戶都是首次購買別墅產(chǎn)品，以自住為主，這樣的客戶既能享有純獨棟的稀缺身份感，又可以有別于一般產(chǎn)品的對于私家花園，地下室等不一樣的居住體驗?？蛻糁饕獊碇劣诶砉ご罄蠋?，周邊企業(yè)主，水藍郡、南湖玫瑰、領(lǐng)秀城灣等高爾夫項目經(jīng)理：周邊的高新區(qū)企業(yè)主，萬科四季花城業(yè)主以及萬科老業(yè)主購買，70%都是首次購買別墅，自住為主，別墅的私密性，景觀和花園，才是這部分客戶買別墅的主要原因。華潤中央公園項目經(jīng)理：硚口漢正街私營業(yè)主及漢口中心區(qū)高端客戶購買，可以快速達到工作地方方便，有部分客戶，在大平面的高層與別墅之間轉(zhuǎn)換，喜歡安靜、環(huán)境好的物業(yè)，自住為主，區(qū)域不限。主要因為庭院多，附送面積多，比較注重實用性。對項目環(huán)境和品質(zhì)表示了認可。別墅競爭占位2別墅市場格局312.別墅的競品圈定1.城市別墅供應(yīng)格局城投瀚城萬科紅郡海上五月花陽光100大湖第納帕溪谷長島美加橘郡光谷坐標城九臺本項目保利心語大華公園世家十二橡樹軒盛灣郡別墅供應(yīng)格局近郊資源型別墅區(qū)城市別墅區(qū)項目所在南湖區(qū)域，可實現(xiàn)第一居所。將可實現(xiàn)的第一居所范圍中，定義為城市別墅。湯遜湖區(qū)域別墅群為近郊資源占有型別墅別墅存量市場區(qū)域樓盤名稱建筑面積套數(shù)剩余套數(shù)別墅類型主力戶型入市時間價值點價格南湖片區(qū)大華錦園730000142套7套聯(lián)排、雙拼160-2602008.11.15南湖居住區(qū)成熟配套均價1.4-1.5萬元/㎡城投瀚城49000042套2-3套獨棟、聯(lián)排337-3702010.3.28南湖資源+品牌獨棟1400萬/套聯(lián)排700萬/套保利心語63731636套36套獨棟、聯(lián)排200左右2010.9.18贈送花園40-120㎡，地下室200萬/套起光谷片區(qū)光谷坐標城九臺400000264套264套聯(lián)排180-240左右2011年上半年光谷商圈配套300萬/套起萬科紅郡34800029套10套聯(lián)排132-1922010.7

萬科品牌+經(jīng)濟型生活別墅230-260萬/套湯遜湖片區(qū)保利十二橡樹莊園250000566套129套獨棟280-3602008.8.16

純獨棟社區(qū)+離市中心距離較近360萬元/套起軒盛灣郡1235741083套215套聯(lián)排90-130預(yù)計年底新開盤室內(nèi)贈送面積達50%130萬/套以內(nèi)長島57000144套103套獨棟350-4502009.10湖景資源1000萬/套起納帕溪谷250000600套300套獨棟、聯(lián)排275，3012009.10.112010.10月加推合院別墅設(shè)計+精裝修合院別墅1.6萬元/㎡臨湖獨棟2.7-2.9萬元/㎡保利海上五月花372562168套61套聯(lián)排117-2252010.4.17

英倫風格7800元/㎡美加橘郡50040299套150套獨棟、聯(lián)排170-2102009.9湖灣公園+外國語分校均價170萬元/套陽光100大湖第70000040套40套聯(lián)排190-2302010.9.22一線臨湖+帶精裝修200多萬2010年下半年武昌別墅存量約1200—1300套左右，

主要來自于湯遜湖區(qū)域，本項目區(qū)域存量稀缺保利心語/36套別墅光谷湯遜湖片區(qū)南湖片區(qū)注：紅色方框為在售項目，藍色方框為未售項目。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)資源平臺及武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)，數(shù)據(jù)截到10年9月。保利還是五月花/61套/別墅2011年2010年萬科紅郡/10套/別墅長島/103套/別墅四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度納帕溪谷/300多套/別墅光谷坐標城九臺/264套/別墅城投瀚城/剩余別墅7套大華公園世家/別墅7套軒盛灣郡/215套/別墅美加橘郡/150套/別墅2009年四季度四季度三季度保利十二橡樹/剩余129套/別墅本項目/134套/別墅陽光100大湖第/5-6套/別墅主銷期項目入市期間，新入市主要來至于湯遜湖的為光谷坐標城九臺和軒盛灣郡，南湖區(qū)域項目均以尾盤為主別墅供應(yīng)格局別墅供應(yīng)格局供應(yīng)格局小結(jié)※項目所在城市別墅區(qū)域內(nèi)，別墅市場供應(yīng)稀缺，主要供應(yīng)來至于本項目?！鶞d湖競爭加劇，除在售項目持續(xù)供應(yīng)外，新增項目不斷入市，供應(yīng)放量。關(guān)鍵競爭對手鎖定原則：

※產(chǎn)品類似主力戶型面積※產(chǎn)品定位類似（區(qū)位、主力戶型面積、建筑形式）※入市時段相近※客戶定位類似※總價或單價接近萬科紅郡長城坐標城九臺軒盛灣郡陽光100大湖第競爭分析產(chǎn)品細分下競爭分析別墅面積段主要是180-220平米，對于競爭項目的選擇主要以面積接近為主全面的競爭對比路徑品牌的對比指標與入市時機的全面對比配套資源對比分類產(chǎn)品的對比分析物業(yè)類型面積區(qū)間戶型套數(shù)套數(shù)比高層80-90兩房兩廳一衛(wèi)210278%110-130三房兩廳兩衛(wèi)44216.4%130-140三房兩廳兩衛(wèi)160.6%別墅180-220別墅1345%競爭分析本項目區(qū)位具有無可比擬優(yōu)勢，可以實現(xiàn)中第一居所城投瀚城萬科紅郡陽光100大湖第保利心語大華公園世家軒盛灣郡魯巷商圈街道口商圈10分鐘車程30分鐘車程40分鐘車程本項目光谷坐標城九臺競爭分析與競爭項目指標對比，本項目的規(guī)模及容積率不占優(yōu)勢；競爭項目均早于我項目面市，占取了市場先機；樓盤名稱區(qū)位建面(m2)容積率建筑形式剩余套數(shù)競爭戶型工程階段推售時間均價城投瀚城武昌中心區(qū)49萬1.11高層、別墅2-3套一線臨湖別墅；200（高層）別墅剩余400-600㎡；140-255㎡在售2010.3別墅3萬/㎡小高層8500元/㎡光谷坐標城（九臺）光谷40萬1.3聯(lián)排別墅264180-240平米未售預(yù)計年底——萬科紅郡三環(huán)35萬1.5別墅、高層118130-180平米在售2010.7(高層9.22加推）200-260萬/套軒盛灣郡湯遜湖12.3萬0.8別墅、高層200套左右90、130㎡未售2010.10月1萬/㎡陽光100大湖第湯遜湖71萬2.2洋房、別墅別墅30套左右190-230平米在售2010.9.22200-300萬/套本項目武昌中心區(qū)28萬2.8別墅、高層134180-220平米施工2010.11——競爭分析項目品牌對比競爭項目均為品牌地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)，但進入時間較短品牌認知度較低。保利品牌已在武漢市場建立了廣泛知名度，具有先天優(yōu)勢.競爭分析項目開發(fā)商品牌建筑設(shè)計景觀設(shè)計物管公司保利拉菲保利地產(chǎn)中國輕工業(yè)武漢設(shè)計有限公司棕櫚園林保利物業(yè)城投瀚城武漢城投上海人禾上海人禾深圳市中航物業(yè)管理有限公司武漢分公司坐標城九臺長城建設(shè)中冶南方（武漢）建筑設(shè)計咨詢有限公司、北京新紀元建筑設(shè)計有限公司武漢潤土園林景觀設(shè)計公司湖北水藍郡物業(yè)管理有限公司萬科紅郡萬科地產(chǎn)深圳中深瑞城建筑設(shè)計有限公司,北京中外建筑設(shè)計有限公司北京創(chuàng)翌高峰園林工程咨詢有限公司武漢萬科物業(yè)服務(wù)有限公司軒盛灣郡鑫龍房地產(chǎn)澳大利亞柏濤建筑設(shè)計公司美國易道（上海）咨詢有限公司未定陽光100大湖第陽光100澳大利亞DCM設(shè)計事務(wù)所丹麥SHL湖南陽光100物業(yè)服務(wù)有限責任公司武漢分公司地下室層高高達2.7米，約95平米，（別墅市場絕無僅有）專設(shè)采光天井，光線充足，通風性好，可利用性強大開間、小進深設(shè)計：開間寬達8.1米，進深12米，尺度闊綽客廳雙層挑高，達6.3米，空間寬敞、氣派三套房設(shè)計，主臥帶書房，套間，私密尊崇主臥獨享一層，層高達5.2米閣樓保利拉菲，功能齊備，符號感強滿足客戶身份標簽及面子感競爭分析

客廳面寬6.3m,進深3.9m，客廳無挑高，空間窄改造后套間數(shù)為僅1間贈送地下室、前院、露臺，內(nèi)院可改造成房，贈送面積88㎡

地下室無自然采光，高度低軒盛灣郡，90-130㎡緊湊型別墅，主打贈送面積，贈送后，喪失別墅功能屬性，尺度狹小，符號及身份感弱2房3廳2衛(wèi)1廚改后4房3廳3衛(wèi)1廚競爭分析

客廳面寬6.0m,客廳無挑高3間套間贈送全采光地下室、40㎡露臺和30㎡下沉花園地下室高2.2m，地上三層送精裝修陽光100，別墅產(chǎn)品有多露臺和花園，提升別墅品質(zhì)，但客廳空間小缺乏別墅尊貴感

競爭分析地下室：面積達140平米，贈送率月70%，帶地下室庭院，可采光，但利用性不高客廳：42平米，開間6.9米，無挑高戶型：3房設(shè)計，一個套間萬科紅郡，開間小，客廳無挑高，臥室尺度小，主臥私密性差，功能房少競爭分析項目保利拉菲萬科紅郡大湖第軒盛灣郡選取戶型面積/戶型200平米/四房兩廳四衛(wèi)180平米/三房兩廳兩衛(wèi)188平米/三房兩廳四衛(wèi)130平米/2房3廳2衛(wèi)開間8.1米6.9米6米6.2米贈送率約70%約70%約80%約70%客廳開間5米6.9米6米4.4米挑高6.3米無無無房間數(shù)量4332（改造成4房）套間數(shù)量3（主臥帶書房）1（主臥無書房）3（主臥無書房）無（改造后一個套間）地下室面積約95平米約95平米約100平米約30平米有無采光井有有有無層高2.7米2.2米2.2米2.2米本項目與競爭項目對比：開間最大，尺度闊綽；客廳6.3米挑高，尊貴感強；地下室層高2.7米，使用空間大競爭分析坐標城九臺萬科紅郡陽光100大湖第與競爭對手相比，我們在品牌、地段以及產(chǎn)品方面有優(yōu)勢配套產(chǎn)品地段景觀發(fā)展商品牌保利拉菲軒盛灣郡產(chǎn)品滿足高尚物業(yè)舒適度需求，具有較大明顯競爭優(yōu)勢。地段優(yōu)勢明顯，都市生活便利性繁華度不可比擬沒有自身配套，享有所有城市配套開發(fā)商品牌為國內(nèi)一線品牌.知名度較高本項目屬于城市資源項目，自然景觀不占優(yōu)勢。綜合競爭分析競爭小結(jié)※通過對產(chǎn)品、入市時間、資源、影響力等因素的綜合分析，本項目在開發(fā)商品牌、地段、產(chǎn)品方面具有優(yōu)勢，因此，品牌價值、城市價值、產(chǎn)品價值是我們的核心競爭優(yōu)勢二、市場機會？競爭市場分析宏觀市場分析對位客戶分析第二部分進行戰(zhàn)略方向思考并解答。宏觀政策對我們的目標有何影響？我們的市場機會在哪里？1.城市別墅的置業(yè)特征3.目標客群訪談2.目標客群置業(yè)特征目標客群置業(yè)特征1頂級財富城市新貴城市中產(chǎn)資源型純別墅城市別墅、類別墅海上五月花橘郡美院COAST頂級財富：擁有豐厚的財富積累，開始追求對資源的專享及對產(chǎn)品的收藏，對價格不敏感，但對于價格與價值的匹配程度關(guān)注度很高，承受能力無上限城市新貴：擁有殷實的財富積累，對資源占有的別墅出現(xiàn)渴求，存在一定價格敏感，從事行業(yè)多以實業(yè)為主，屬資金積累逐步快速增長型客戶城市中產(chǎn)：對價格較為敏感，受外界因素影響較多，存在總價置業(yè)預(yù)算，但總價上限并非絕對剛性，多處于事業(yè)首個上升期財富層次精神層面別墅首次置業(yè)300萬別墅終極置業(yè)1000萬別墅改善置業(yè)500萬頂級資源占有型純別墅殷實之家：開始關(guān)注與市區(qū)公寓完全不同的低密度產(chǎn)品，但承受能力存在一定限制，大多選擇近郊經(jīng)濟型別墅殷實之家近郊經(jīng)濟型別墅保利拉菲保利心語坐標城九臺萬科紅郡納帕溪谷十二橡樹莊園長島城市別墅客戶

分析模型本項目主力客戶是事業(yè)處于上升期、首次別墅置業(yè)的客戶購買能力金字塔收藏家型：500萬以上頂端物業(yè)積極爭取的標桿形象客戶自享養(yǎng)老型：200-500萬左右游離客戶群體，看重自然資源回饋家人型：300-500萬需要擴展的客戶群體首次改善居住型：300萬左右本項目重要的客戶群體炫耀居住型：350-500萬左右本項目的目標客戶群體需要大力牽引目標客戶人群本項目核心目標客戶是，首次購買別墅的改善居住型客戶。同時需要挖掘城市價值價值，擴大牽引炫耀居住型客戶城市別墅客戶

購買特征分析置業(yè)目的存在低密度情結(jié)，無別墅居住經(jīng)歷，朋友可能已有別墅置業(yè)，工作生活圈與居住地很難脫離，有很強的地緣關(guān)聯(lián)性目標客戶來源

武昌中心城區(qū)35-45歲私營企業(yè)主、政府高官、企業(yè)高管、大學(xué)教授等總價上限承受能力存在一定限制，總價上限彈性較低關(guān)注價值注重企業(yè)品牌對產(chǎn)品領(lǐng)地所屬權(quán)情有獨鐘，如房間數(shù)量、庭院面積、露臺贈送、地下室、客廳挑空等能夠體現(xiàn)別墅生活符號的產(chǎn)品設(shè)計；注重地段，會選擇在工作區(qū)域周邊選擇關(guān)鍵詞：地緣關(guān)聯(lián)、改善需求低密度情結(jié)、保利品牌城市別墅客戶

購買特征分析本項目目標客戶，區(qū)域選擇有很強的地緣關(guān)聯(lián)性。信賴品牌，注重能體現(xiàn)別墅生活符號，希望產(chǎn)品及商務(wù)及會客的產(chǎn)品設(shè)計分析：——客戶年齡集中在40-50歲，處于事業(yè)的上升期。——有一個子女成人的比例占到46%?！^大多數(shù)客戶為三口之家客戶年齡構(gòu)成客戶家庭構(gòu)成客戶家庭人數(shù)保利低密度產(chǎn)品成交客

戶訪談—年齡客戶年齡處于35-45歲階段，處于事業(yè)的上升期，以自我實現(xiàn)為主王先生：45-50歲，開一輛廣本，東13區(qū)，總價350萬左右的，目前住在積玉橋一帶，工作在光谷。成交過程描述：這組客戶是兩個人一起過來看來的，他們有個女兒在英國留學(xué)。住在光谷附近，有幾處房產(chǎn)。他們買這套別墅想留著將來自住。因為對這個區(qū)域熟悉，覺得環(huán)境不錯而且價位不是太高在他們的承受能力之內(nèi)就購買了。分析：——客戶居住區(qū)域主要集中在武昌中心區(qū)、洪山及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)域，其中武昌中心區(qū)是客戶居住最集中的區(qū)域——客戶工作最集中的區(qū)域即東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)別墅客戶居住區(qū)域分布別墅成交客戶工作區(qū)域分布保利低密度產(chǎn)品成交客

戶訪談—區(qū)域客戶主要集中在武昌區(qū)，傾向于選擇離自己居住、工作相近的區(qū)域，生活及工作可以快速切換客戶描述王先生：在中南附近做生意，做建材生意的，覺得區(qū)域不錯，在這邊買一套用于自住。劉先生：在水果湖附近住，說十年前是就住別墅了。是個生意人，自己有自己的公司，孩子在國外，買別墅用于養(yǎng)老，將來和孩子一起住。客戶語錄：“這里的房子真的還可以，不過價格也很高?！薄斑@邊環(huán)境不錯，地段也很好，買了自住是很理想的，未來也有增值前景?！狈治觥蛻粲X大多數(shù)為企業(yè)高管、私營業(yè)主、教授為主，其中企業(yè)高管及私營業(yè)主占到絕大多數(shù)比例?！c光谷的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)吻合，IT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)是是主要行業(yè)來源。小結(jié)——客戶職業(yè)以公務(wù)員、教授、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主；——IT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)、高校是主要行業(yè)來源別墅成交客戶職位分布別墅成交客戶行業(yè)分布保利低密度產(chǎn)品成交客

戶訪談——職業(yè)客戶職業(yè)以公務(wù)員、高校教師、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主；IT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、房地產(chǎn)業(yè)、高校是主要行業(yè)來源保利低密度產(chǎn)品成交客

戶訪談——需求分類空間主要需求備注面積

200平米左右端頭比中間大10-30㎡功能間廳2喜愛交際客戶對客廳尺度要求較高，并且多數(shù)客戶偏好客廳挑空設(shè)計臥室3-4個套房越多越好衛(wèi)生間3

空間布局一層衛(wèi)生間1個

二層家庭廳1個/衛(wèi)生間1個/臥室2個

三層主臥室主臥尺度要大其他空間廚房中式+西式

餐廳獨立餐廳

地下室要有地下室贈送、最好能自然通風采光車位要有車位

首置別墅的客戶對于廳的數(shù)量、房間數(shù)量、地下室的設(shè)置比較敏感，對于別墅生活的多樣性充滿想象目標客戶描述事業(yè)階段：他們屬于中產(chǎn)偏上的力量，已經(jīng)渡過事業(yè)起步期，處于事業(yè)上升期，已屬功成名就但未達巔峰，他們此刻的物質(zhì)基礎(chǔ)已足以讓他們追求于生活的舒適感，講究生活品位，注重精神需求關(guān)注點：他們屬于首次購買別墅，對于別墅生活充滿想象，比較關(guān)注房間數(shù)量、庭院面積、地下室、露臺贈送、客廳挑空以及物業(yè)服務(wù)等能夠體現(xiàn)別墅生活符號的產(chǎn)品設(shè)計；他們對自己的生活圈和事業(yè)圈不能脫離，故對地段有一定要求生活觀：注重品牌、有自己的興趣愛好、喜愛文學(xué)藝術(shù)、喜歡跟著感覺走，除對產(chǎn)品的物理屬性有要求外，他們更尋求產(chǎn)品以外的東西，尋求情感回報向往一種能令他激動的獨特鮮明的、與眾不同的符合內(nèi)心需求的生活方式和情感體驗?zāi)繕丝蛻舳ㄎ缓诵目腿褐匾腿狠椛淇腿汉诵目蛻裘枋觯簠^(qū)域：武昌中心城區(qū)年齡：35-45歲（中產(chǎn)階段）職業(yè)：私營企業(yè)主、政府高官、企業(yè)高管、大學(xué)教授等（三高人員）重要客戶描述：區(qū)域：武昌及武漢主要中心城區(qū)年齡：35-45歲（城市新貴）職業(yè)：區(qū)域內(nèi)私營企業(yè)主、外企私企高管、公務(wù)員，高校教師輻射客戶描述：8+1城市圈內(nèi)希望來此區(qū)域定居人員及看中本區(qū)域投資價值的客戶其他城市的投資客群客戶分析總結(jié)※本項目目標客戶是首次置業(yè)別墅者，對于別墅生活充滿想象；信賴品牌，注重能體現(xiàn)別墅生活符號的產(chǎn)品設(shè)計；區(qū)域選擇有很強的地緣關(guān)聯(lián)性，不愿意脫離自己的生活圈、事業(yè)圈※目標客戶年齡約在35-45歲之間，城市中產(chǎn)階級中的上層力量，處于事業(yè)的上升期，分布在武昌中心區(qū)，職業(yè)以公務(wù)員、教授、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主；※本項目目標客戶數(shù)改善型置業(yè)目的，注重別墅產(chǎn)品的標簽感，希望能通過別墅，獲得一種身份認同城市別墅需求物理屬性身份標簽需求精神屬性1.區(qū)域價值分析2.產(chǎn)品價值分析項目本體分析2本體分析之

品牌藝術(shù)推手維度張力實力“文化地產(chǎn)，和諧生活”，致力于文化與地產(chǎn)的結(jié)合文化藝術(shù)經(jīng)營、院線演出、藝術(shù)品論壇展覽等多年藝術(shù)文化經(jīng)營700億資產(chǎn)，4年央企第一，保利傳承藝術(shù)榮耀地產(chǎn)央企綜合實力第一品牌，藝術(shù)推手本項目處于南湖北岸，是南湖高檔住宅集聚地，周邊高檔項目林立。近湖不臨湖，居住舒適度高。名都花園南湖半島瀚城領(lǐng)秀城綠汀雅境保利拉菲本體分析之

居住價值處于光谷、街道口商圈雙核中心，周邊配套齊全，高校林立，人文氣息濃厚保利拉菲新一佳超市武商量販中百倉儲中商平價婦幼保健醫(yī)院陸軍總醫(yī)院榮軍醫(yī)院家樂福武商量販亞貿(mào)廣場中南商場新世界商場群光廣場光谷步行街華中師大武漢大學(xué)武漢理工華中科大本體分析之

城市價值10分鐘到光谷、街道口商圈20分鐘武昌火車站30分鐘漢口中心區(qū)武漢火車站

45分鐘到天河機場武昌火車站漢口中心區(qū)天河機場光谷街道口武漢火車站交通方便，通達八方本體分析之

城市價值總體規(guī)劃:歌劇院式半環(huán)繞布局，尊貴大氣聯(lián)排高層從世界藝術(shù)劇院的布局，采取精粹，整體歌劇院式半環(huán)繞布局，營造了整個區(qū)域尊貴、大氣的風格結(jié)合藝術(shù)臺地布局，別墅區(qū)整體抬高，營造了別墅區(qū)高臺府邸的尊崇感本體分析之

產(chǎn)品價值武漢首創(chuàng)意大利風情社區(qū)，意式風情濃郁；

高層風格簡潔現(xiàn)代，戶型面積區(qū)間控制合理本體分析之

產(chǎn)品價值產(chǎn)品設(shè)計——T3-BN戶型（約200平米，四房三廳三衛(wèi)）大開間、小進深設(shè)計：開間寬達8.1米，進深12米，尺度闊綽客廳雙層挑高，達6.3米，空間寬敞、氣派四露臺設(shè)計，總面積達38平米2.7米層高地下室，全贈送。主臥套間設(shè)計，帶書房，衛(wèi)生間，獨立衣帽間尊貴感強整體贈送面積接近70%露臺露臺露臺露臺8.1米大開間，客廳6.3米雙層挑高，滿足客戶自我實現(xiàn)，身份面子感本體分析之

產(chǎn)品價值BN戶型（約200平米，四房三廳三衛(wèi)）地下室層高高達2.7米（別墅市場絕無僅有）地下室面積接近100平米，全部贈送專設(shè)采光天井，光線充足，通風性好，可利用性強全贈送，2.7米層高，100平米地下室。專設(shè)采光天井，滿足客戶贈送，及區(qū)別大平面產(chǎn)品功能需求采光天井本體分析之

產(chǎn)品價值A(chǔ)S戶型（約200平米，四房兩廳四衛(wèi)）大開間、小進深設(shè)計：開間寬達8.1米，進深只有12米，尺度闊綽客廳雙層挑高，達6.3米，空間寬敞、氣派三套房設(shè)計，書房、獨立衛(wèi)生間、衣帽間、私密尊崇主臥層高達5.2米，可隔閣樓露臺露臺露臺露臺主臥獨享一層，三套房設(shè)計，客廳6.3米雙層挑高，可隔閣樓，私密功能同步擁有本體分析之

產(chǎn)品價值A(chǔ)S戶型（約200平米，四房兩廳四衛(wèi)）地下室層高高達2.7米（別墅市場絕無僅有）地下室面積約95平米，全部贈送專設(shè)采光天井，光線充足，通風性好，可利用性強采光天井約90平米大面積地下室，2.7米超高層高，專設(shè)采光天井本體分析之

產(chǎn)品價值核心競爭策略通過對景觀等因素的綜合分析，保利拉菲項目在，但城市地段價值、品牌知名度及產(chǎn)品優(yōu)勢上具有優(yōu)勢明顯結(jié)合本項目意大利藝術(shù)風格，及客戶的精神需求層面，與藝術(shù)結(jié)合，形成與競爭對手形成差異點以藝術(shù)作為切口，整合項目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢，建立項目專屬營銷價值體系，提升項目高形象及高占位。核心價值梳理

FABF(features/fact)項目本身的性質(zhì)/屬性本項目品牌開發(fā)商（央企第一品牌，藝術(shù)推手）城市核心地段（交通方便、配套齊全）人文氣息濃厚（周邊高校林立，人文氣息濃厚）規(guī)劃及產(chǎn)品（歌劇院布局、五重垂直綠化……）A(advantages)相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目城市核心低密度物業(yè)、開發(fā)商品牌、藝術(shù)地產(chǎn)B(benefit/value)項目給用戶的利益（價值）本項目都市核心的便利性、低密度物業(yè)的階層感、藝術(shù)屬性的標簽感項目定位城中心瑰寶級意式名筑它位于省府要地、南湖之心，交通方便、配套齊全，坐擁雄楚大街文化主軸，周邊高校林立，人文氣息濃厚它系出名門，由作央企地產(chǎn)第一品牌、藝術(shù)推手——保利地產(chǎn)集18年筑墅經(jīng)驗傾力打造在線上推廣訴求上我們找到了與項目對位的形象制高點，用意大利藝術(shù)，締造傳世奢意，這一刻保利·拉菲用藝術(shù)成就了項目最高價值價值體系城市價值：地段、資源、人文致敬3500年風雨歲月，公元2010，保利拉菲盛啟武漢藝術(shù)元年。藝術(shù)元年◆省府圈唯一低密社區(qū)，審視千年藝術(shù)淵源◆南湖波瀾峰景，守望江城藝術(shù)榮耀◆名校學(xué)府主軸，萃取武漢藝術(shù)原香項目定位下的產(chǎn)品價值體系建立——價值體系品牌價值：人文領(lǐng)袖、人文首創(chuàng)18年人文領(lǐng)袖，多年蟬聯(lián)央企第一桂冠公元2010，保利拉菲首創(chuàng)武漢藝術(shù)住區(qū)藝術(shù)推手◆18年孜孜探索，保利地產(chǎn)深諳藝術(shù)之道，弘揚藝術(shù)之精髓，所建人文地標遍布全國◆25座城市地標，保利地產(chǎn)首創(chuàng)藝術(shù)佳作，將藝術(shù)融入建筑，筑造文化地產(chǎn)之先鋒價值體系產(chǎn)品價值：規(guī)劃、會所、園林、空間源自意大利，瑰寶級名筑公元2010，保利·拉菲精釀武漢藝術(shù)殿堂藝術(shù)名筑◆藝術(shù)歌劇院式規(guī)劃：歌劇院式錯落，源自意大利藝術(shù)典范◆藝術(shù)化會館：碧緹印象會館，嗅聞意大利藝術(shù)芬芳◆藝術(shù)園林：5重垂直綠化，引領(lǐng)意大利藝術(shù)風華◆藝術(shù)空間：超值贈送空間，自由締造藝術(shù)生活非藝術(shù)不奢侈“不藝術(shù)就不是上等人”，正是奢侈品向人們傳遞的信息。用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶。找到與項目對位的形象制高點用藝術(shù)締造傳世奢意保利拉菲用藝術(shù)成就了項目最高價值。用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶核心價值演繹用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶“不藝術(shù)就不是上等人”，正是奢侈品向人們傳遞的信息。用藝術(shù)作為切口，去撬動市場及客戶。找到與項目對位的形象制高點用藝術(shù)締造傳世奢意保利拉菲用藝術(shù)成就了項目最高價值。四、怎么競爭？競爭策略分解策略總綱推導(dǎo)第四部分

提出第三個問題并解答關(guān)鍵營銷安排減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會以藝術(shù)作為切口，整合項目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢，建立項目專屬營銷價值體系，提升項目高形象及高占位。提前鎖定客戶，通過圈層客戶建立影響力，針對拓展積累新客戶，挖掘已有品牌老客戶，奠定客戶感知及基礎(chǔ)。把握時間和空間上的稀缺加強現(xiàn)場展示充分展示產(chǎn)品力，引領(lǐng)客戶對于項目價值高預(yù)期，超越客戶心理預(yù)期S優(yōu)勢城市核心、交通便利配套齊全金融貿(mào)易娛樂休閑中心、綜合體頂級配套（頂級酒店、商業(yè)區(qū)域地標（超高層）、城市景觀保利品牌高品質(zhì)精裝修非拼合戶型四大堂設(shè)計、藝術(shù)會所、大師之作W劣勢別墅非豪宅客戶認可的傳統(tǒng)豪宅區(qū)域項目整體指標不占據(jù)優(yōu)勢面積小于主流豪宅供應(yīng)主流近湖但臨湖，不占據(jù)一線湖景資源O機會T威脅政策持續(xù)調(diào)控，面臨進一步調(diào)控的不確定性南湖區(qū)域，整體中小戶型高層產(chǎn)品供應(yīng)量大。策略推導(dǎo)強調(diào)不可復(fù)制的地段價值，充分展示項目資源及藝術(shù)附加值，引領(lǐng)客戶體驗高品質(zhì)藝術(shù)住區(qū)南湖北岸土地日益稀缺，城市核心地段供應(yīng)較小城市核心別墅類產(chǎn)品供應(yīng)稀缺；高層產(chǎn)品面積控制合適，以中小戶型為主策略總綱發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會以藝術(shù)作為撬動市場的杠桿，整合項目在城市地段、品牌、產(chǎn)品的核心優(yōu)勢，建立項目專屬營銷價值體系，提升項目高形象及高占位。提前鎖定客戶，通過圈層客戶建立影響力，針對拓展積累新客戶，挖掘已有資源老客戶，奠定客戶感知及基礎(chǔ)。形象定位已出，核心價值鎖定，策略出后，策略如何分解、執(zhí)行？項目營銷條件及入市時機時間9月28日10月1日10月9日開盤10月16日11月10日11月20日9月28日左右進入分展場，至11月10日現(xiàn)場開放，11月20日左右開盤，前期無任何項目展示進行客戶引導(dǎo)。分階段推廣釋放項目形象，建立客戶預(yù)期，11月通過現(xiàn)場展示及活動，提高客戶感知預(yù)期。十一長假，僅有3-4周時間有效積累客戶，必需提前開始積累客戶，充分制造及利用節(jié)點收羅客戶，同時在10月下旬引爆市場及客戶，建立開盤熱銷。預(yù)熱炒作登記意向客戶現(xiàn)場售樓部及展示區(qū)開放外展場開放10月23日10月30日集中引爆期收羅梳理意向客戶開盤期客戶認籌及解籌

推廣形象策略：價值的全新建立及集中推廣——前期預(yù)熱炒作，線上形象推廣，線下針對核心客戶渠道覆蓋——現(xiàn)場開放前，全面集中投放引爆市場關(guān)注

展示策略：“八大”藝術(shù)展示點，差異價值的全情展現(xiàn)，提升客戶價格預(yù)期

客戶策略：客戶經(jīng)營策略——建立“圈層”客戶傳播——鎖定新客戶渠道拓展——全面挖掘老客戶資源【保利拉菲營銷總攻略—三大戰(zhàn)役】策略總綱需要在城市、品牌、產(chǎn)品價值的物理屬性的基礎(chǔ)上，突出項目稀缺及身份標簽的精神屬性，形成與之匹配的營銷體系，提升項目高形象、支撐項目高價格提前鎖定客戶，通過圈層客戶建立影響力，針對拓展積累新客戶，挖掘已有資源老客戶，奠定客戶基礎(chǔ)。

活動策略：——前期客戶拓展進行渠道圈層活動——配合引爆節(jié)點，進行事件性活動——現(xiàn)場持續(xù)藝術(shù)活動。進一步建立客戶感知三大戰(zhàn)役奪取勝利第一大戰(zhàn)役：外展點開放，9月底～10月25日第二大戰(zhàn)役：現(xiàn)場開放，10月25日～11月6日第三大戰(zhàn)役：項目發(fā)售，11月7日～11月30日第一戰(zhàn)役：外展點開放，9月底～10月25日“藝術(shù)地，給城市一顆奢侈的心”第一大戰(zhàn)役：外展點開放，9月底～10月25日推廣主題：“藝術(shù)地，給城市一顆奢侈的心”階段目標：樹立項目高端形象，最大化普及市場口碑。定向渠道拓展積累客戶；推廣策略：線上形象炒作，線下已實際賣點，直擊目標客群客戶策略：通過高端行業(yè)沙龍及餐會，擴大圈層客戶影響力。針對新核心客戶上門拓展推薦。針對所有前期意向及老業(yè)主進行call客告知?；顒硬呗裕荷除垺⑿袠I(yè)客戶餐會、定向拓展圈層活動主要媒介：戶外、報紙（軟文）、網(wǎng)絡(luò)（軟文）、夾報、短信、DM、抄車牌、線下區(qū)域密集拓展；

主要營銷動作：

1、“保利拉菲”行業(yè)高端餐會；

2、東湖高新企業(yè)、武大EMBA班、高校藝術(shù)教師定向圈層活動；

3、針對核心客戶來源區(qū)域上門拓展推薦。階段關(guān)鍵點線上高端形象建立，品牌+城市+意式名筑地段炒作報紙：新聞眼、軟文房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)：每周持續(xù)新聞主題炒作企業(yè)內(nèi)網(wǎng)：企業(yè)品牌+項目預(yù)告媒體時間版面主題訴求價值點《楚天都市報》《武漢晚報》《搜房、億房網(wǎng)》10月9日房產(chǎn)專刊藝術(shù)推手：品牌價值：人文領(lǐng)袖、人文首創(chuàng)18年人文領(lǐng)袖，多年蟬聯(lián)央企第一桂冠公元2010，保利拉菲首創(chuàng)武漢藝術(shù)住區(qū)《楚天都市報》《武漢晚報》《搜房、億房網(wǎng)》10月16日房產(chǎn)專刊藝術(shù)元年：城市價值：地段、資源、人文致敬3500年風雨歲月公元2010，保利拉菲盛啟武漢藝術(shù)元年《楚天都市報》《武漢晚報》《搜房、億房網(wǎng)》10月23日房產(chǎn)?？囆g(shù)名筑：產(chǎn)品價值：規(guī)劃、會所、園林、空間源自意大利，瑰寶級名筑公元2010，保利·拉菲精釀武漢藝術(shù)殿堂階段關(guān)鍵點線下目標客群渠道推廣區(qū)域掃描：獲取周邊客戶資料（1）通過政府機關(guān)相關(guān)人士獲取省府處級領(lǐng)導(dǎo)干部的手機聯(lián)系方式和家庭住址。（2）周邊銀行金融機構(gòu)客戶資料的獲取。（3）周邊高校老師的客戶資料的獲取。（4）周邊寫字樓企業(yè)的客戶資料獲取。（5）周邊傳統(tǒng)高端客戶居住小區(qū)（比如說傳統(tǒng)的省府機關(guān)小區(qū)）的資料獲取。（6）中南醫(yī)院等醫(yī)務(wù)機構(gòu)的客戶資料獲取。針對不同客戶的推廣方式操作關(guān)鍵點（1）政府公務(wù)員的用于短信發(fā)送、抄車牌、住址用于海報直投，切記不要直接CALL客。（2）銀行機構(gòu)、醫(yī)院、高校、企業(yè)客戶資料用于短信發(fā)送，住址用于海報直郵，Call客。（3）傳統(tǒng)高端客戶居住小區(qū)海報插門。區(qū)域掃描項目客戶階段關(guān)鍵點線下目標客群渠道推廣目的：定向推廣，定向挖掘經(jīng)濟實力強的大客戶時間：9月底——10月26日目標客戶：高校老師、周邊企事業(yè)單位各大商會東湖高新企業(yè)方式：聯(lián)系接洽人，直接上門拜訪+ppt推薦，并邀約參與圈層活動上門推薦攻略目標客戶：各銀行金卡及白金卡客戶；各證券公司帳戶額度在50萬以上的客戶；30萬以上私家車車友會；武漢知名高爾夫俱樂部會員：金銀湖高爾夫、東方高爾夫等；武漢高檔美容、美體、SPA會所年卡會員；武漢高檔百貨公司貴賓卡客戶；全球通或移動每月話費在2000元以上的客戶；武漢的企業(yè)家協(xié)會；方式：1.持銀行金卡或白金卡客戶購房額外優(yōu)惠0.5%;2.30萬以上私家車車主上門就送50元的油卡;3.高爾夫、高檔百貨等會員購房可享受0.5%的彈性優(yōu)惠。會員攻略階段關(guān)鍵點線下目標客群渠道推廣目標區(qū)域：保利心語、保利花園、方式：小區(qū)海報、DM、會所小型推薦會；物業(yè)上門直投執(zhí)行要點：海報投遞到戶、執(zhí)行專場的小型推薦會，針對老業(yè)主設(shè)置購買優(yōu)惠保利拉菲027-XXXXXXXX項目周邊“撒花”攻略2：目標：項目（中南、水果湖、街道口、光谷）周邊中高檔社區(qū)、周邊院校住宅區(qū)、周邊大型企業(yè)住宅區(qū)方式：DM，郵寄本項目折頁、海報、產(chǎn)品介紹系列刊物等宣傳資料，宣傳,延續(xù)性項目各類即時動態(tài)保利項目“撒花”攻略1：階段關(guān)鍵點-老總?cè)涌蛻舨蜁岸ㄏ蛲卣股除埐蜁峡側(cè)硬蜁?保利高層邀請行業(yè)內(nèi)圈層客戶推廣形式：餐會+項目推薦+高端客戶購買優(yōu)惠時間：不定期舉行地點：光谷華美達酒店物料：老總特別推薦優(yōu)惠9.9折卡東湖高新/高校教師圈層活動:結(jié)合上門拓展推薦，集中邀約客戶進行推薦形式：項目推薦+藝術(shù)沙龍+餐會+推薦客戶購買優(yōu)惠時間：10月16日/23日地點：東湖水云鄉(xiāng)會所/光谷華美達酒店物料：VIP卡優(yōu)惠9.9折卡不定期小型沙龍及餐會階段關(guān)鍵點-現(xiàn)場地盤包裝，傳遞項目藝術(shù)價值的調(diào)性康泰路導(dǎo)視牌楚康路項目圍墻項目入口導(dǎo)視板翡翠路導(dǎo)視牌12345雄楚大街導(dǎo)視牌項目導(dǎo)視流線雄楚大街楚康璐翡翠路商貿(mào)西路康泰路12345“非藝術(shù)、不奢侈——保利拉菲意式名筑即將開啟”第二大戰(zhàn)役：現(xiàn)場開放，10月25日～11月6日第二大戰(zhàn)役：現(xiàn)場開放，10月25日～11月6日推廣主題：“非藝術(shù)、不奢侈——保利拉菲意式名筑即將開啟”階段目標：爆破性釋放項目價值。全面集中收羅前期積累客戶；推廣策略：線上“一夜傾城”，線下有效直擊目標客群客戶策略：通過產(chǎn)品發(fā)布會，全面收羅前期新意向客戶。同時針對保利高端業(yè)主進行推薦及維護?；顒硬呗裕杭惺疆a(chǎn)品發(fā)布會、現(xiàn)場展示開放活動

展示策略：營銷中心、“八大情景”展示區(qū)主要媒介：戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、夾報、短信、DM、抄車牌、線下拓展；

主要營銷動作：

1、“保利拉菲”產(chǎn)品發(fā)布會；

2、“保利拉菲盛大開啟暨維也納文藝匯演”

3、業(yè)界及媒體接待日階段關(guān)鍵點-“保利拉菲”產(chǎn)品發(fā)布會建議邀請朱軍，現(xiàn)場舉行名人藝術(shù)人生專場活動，以明星效應(yīng)保證當天現(xiàn)場人氣；在節(jié)目表演完后，對外發(fā)布，本項目將為首批單位成交業(yè)主，贈送朱軍簽名藝術(shù)類奢侈品；邀請對象：保利老業(yè)主、前期上門、進線客戶，并針對核心目標客戶、武大、華科等高校老師派發(fā)專門邀請函；（通過學(xué)校網(wǎng)站）時間：10月30日；地點：華美達酒店；配合動作一：提前一周，由保利及世聯(lián)向各大發(fā)展商派送活動邀請函，形成業(yè)內(nèi)影響力，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注；配合動作二線上“一夜傾城”模式更換原有戶外，同時新增中南、街道口、光谷臨時戶外，同步形象出街，“一夜傾城”；到位時間：10月20日配合動作二：10月28日，推廣全城引爆，一夜傾城；——以楚天都市報為載體，通過大手筆，封皮外包的形式，形成全城引爆；——內(nèi)容主打形象外，演繹項目的生活意境；——網(wǎng)絡(luò)、軟文配合；非藝術(shù)·不奢侈保利拉菲藝術(shù)元年開啟階段關(guān)鍵點-“保利拉菲盛大開啟暨維也納（室內(nèi)）文藝匯演”建議邀請維也納藝術(shù)團，至現(xiàn)場舉行小型藝術(shù)專場活動，以轟動效應(yīng)保證當天現(xiàn)場人氣；提高客戶現(xiàn)場感受預(yù)期；邀請對象：保利老業(yè)主、前期上門、進線客戶，并針對核心目標客戶、武大、華科等高校老師派發(fā)專門邀請函；（通過學(xué)校網(wǎng)站）時間：11月5日；地點：項目現(xiàn)場；“同行說你一句好，比說自己一百句好”都管用利用世聯(lián)首創(chuàng)“業(yè)界預(yù)約接待”方式，在固定時間為其他開發(fā)商、廣告公司、設(shè)計公司等業(yè)界同行的參觀提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，傳遞價值，讓他們說你的好；利用世聯(lián)資源，在其他業(yè)界同行中宣傳本項目；利用現(xiàn)場展示條件到位以后，利用保利、世聯(lián)資源，開啟業(yè)界接待預(yù)約制服務(wù)；階段關(guān)鍵點-“保利拉菲”業(yè)界預(yù)約接待階段關(guān)鍵點-現(xiàn)場藝術(shù)風情營造，傳遞所代表的生活方式的價值傳遞羅馬假日廣場許愿池）展示中心(前廣場）會所：碧緹印象會館行走烏菲濟12345米蘭大道別墅展示流線羅馬假日廣場許愿池）展示中心(前廣場）會所：碧緹印象會館都靈大道12345米蘭大道高層展示流線光之禮贊廣場6高層（清水）樣板間7將藝術(shù)烙入建筑——藝術(shù)生活價值的高展示傳遞米蘭大道（歸家的儀式）利用市政道路系統(tǒng)打造私家林蔭路，讓項目與外界形成區(qū)隔，意大利藝術(shù)的風情從街上開始慢慢流淌利用藝術(shù)時尚感雕塑小品，建立第一感受，后期移至小區(qū)內(nèi)羅馬假日廣場許愿池（入口的展示區(qū)）在此噴泉處設(shè)置許愿池，作為項目的精神圖騰。會所：碧緹印象會館在會所入口處廣場就建立差異化視覺沖擊，建立客戶第一影響在會所門口地上雕刻藝術(shù)大師名言達芬奇說：假如你有兩塊面包，請你用一塊換一朵水仙花。拉斐爾說：閑適是一個空杯子，它完全依賴于我們往它里面倒入什么東西。……會所（一樓）營銷中心的定位應(yīng)當是：會所會所的氣質(zhì)定位應(yīng)當是：藝術(shù)場不是單純的銷售中心，根據(jù)我們的產(chǎn)品定位及精神氣質(zhì)，充滿靈感的藝術(shù)發(fā)現(xiàn)，這也是意大