國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓二

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應社會經(jīng)濟和文化技術發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

1.行業(yè)介紹1.1零售業(yè)的演變史從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當今零售業(yè)必須具有的概念。同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當?shù)氐牡厍橄嘟Y合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。機構類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯(lián)營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期計算機控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期大型商廈1985-？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期美式大型超級市場1986-？？成長期電子化購物1990-？？成長期1.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢

隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學技術的進步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當?shù)臅r間通過適當?shù)姆绞降竭_目標人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領域和消費領域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：國際零售業(yè)發(fā)展趨勢趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?/p>

從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當?shù)募卸?，少?shù)大的零售商掌握當?shù)厥袌?，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標CRn已經(jīng)處于一個相當高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標——平均每間零售店覆蓋的消費者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展

首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動型超市、便利店)數(shù)量的相應比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點。可以看出，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎

知識培訓趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加

近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。趨勢四：跨國企業(yè)的拓展

20世紀90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂福總體銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展展趨勢中國作為亞太地地區(qū)的重要組成成部分，其零售售業(yè)與其他國家家和地區(qū)有著一一定的差距，但但由于地域上相相同的人文背景景，中國零售業(yè)業(yè)的發(fā)展方向不不會背離整個亞亞太地區(qū)的總體體趨勢。事實上上，中國的一些些前沿城市，已已經(jīng)在零售商業(yè)業(yè)的形式方面積積極創(chuàng)新，努力力求變。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命命已露端倪零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多多樣化。表現(xiàn)在在業(yè)態(tài)形式已突突破往昔傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，，而出現(xiàn)多種新新的業(yè)態(tài)。不僅僅地處沿海發(fā)達達城市各種新興興業(yè)態(tài)：超市、、連鎖店、倉儲儲店、折扣店、、專業(yè)店、專賣賣店等紛紛介入入零售業(yè)戰(zhàn)場，，既使在地處中中西部內(nèi)陸不發(fā)發(fā)達地區(qū)的城市市，也有些商家家將帶領其新型型部隊投入零售售業(yè)的戰(zhàn)斗。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定定位呈現(xiàn)多元化化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一一改往昔“購物物不講環(huán)境、經(jīng)經(jīng)營不求特色、、商品不分檔次次”的無市場細細分、無市場定定位的狀態(tài)，而而出現(xiàn)市場定位位的多元化傾向向。零售業(yè)態(tài)空間擺擺布呈現(xiàn)合理化化趨向。表現(xiàn)在在各種零售業(yè)態(tài)態(tài)在空間上的擺擺布已一改往昔昔城市中心的狀狀態(tài)，而出現(xiàn)““邊緣崛起”、、區(qū)域性零售分分中心與市中心心并存、選購品品經(jīng)營在城市或或區(qū)域性商業(yè)中中心、便利品經(jīng)經(jīng)營在鄰近居民民集中居住區(qū)設設點的跡象。營銷理念的消費費者本位化。零零售業(yè)業(yè)態(tài)革命命的本質(zhì)在于營營銷理念的革命命性變革。具體體地說在于以消消費者為本位理理念的真正確立立。這是零售界界對市場大勢由由賣方市場轉向向買方市場這個個特定社會經(jīng)濟濟環(huán)境順天應勢勢的反映。未來發(fā)展：一個個零售業(yè)業(yè)態(tài)革革命轟轟烈烈的的時代新興業(yè)態(tài)的競爭爭將更加激烈，，經(jīng)過一階段的的市場爭奪后將將會出現(xiàn)優(yōu)者存存留劣者敗退的的景象。前面說說過，基于種種種理由，國內(nèi)眾眾多資本十分看看好購物中心、、超市、連鎖店店等新興業(yè)態(tài)，，這必然會出現(xiàn)現(xiàn)未來國內(nèi)資本本對此塊陣地大大爭奪的戰(zhàn)況。。而國外資本面面對這個96O萬平方方公里里的神神秘待待開發(fā)發(fā)國土土、占占世界界人口口近l／4的廣闊闊市場場空間間，相相信，，隨著著國內(nèi)內(nèi)市場場與國國際市市場的的對接接，外外資進進入我我國零零售業(yè)業(yè)新興興業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展展的勢勢頭將將更加加兇猛猛。憑憑著他他們的的財大大勢壯壯，尤尤其是是頗為為豐富富的實實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗，，必將將形成成對國國內(nèi)競競爭者者的強強大威威脅。。有理理由相相信，，未來來新興興業(yè)態(tài)態(tài)的競競爭將將更加加激烈烈?；趯ΜF(xiàn)實實的認認知，，依據(jù)據(jù)對事事物發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律分分析析與與展望望，我我們可可以清清晰地地預期期到：：又一新新興業(yè)業(yè)態(tài)——購物中中心將將會迅迅猛發(fā)發(fā)展。。今天天購物物中心心模式式己在在世界界各地地發(fā)達達國家家被廣廣泛采采用。。在有有些發(fā)發(fā)達國國家，，它已已是一一個國國家經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展中中的必必不可可少的的重要要組成成部分分。我我們們認為為，未未來在在我國國經(jīng)濟濟成長長壯大大的過過程中中，購購物中中心必必將會會在零零售行行業(yè)中中占據(jù)據(jù)十分分重要要的地地位。。這是是因為為：隨隨著我我國經(jīng)經(jīng)濟的的成長長壯大大，居居民消消費水水平的的提高高，休休閑與與購物物相結結合的的“一一站終終點””的消消費需需求必必將迅迅速增增長。。而這這正是是購物物中心心迅猛猛發(fā)展展的重重要支支撐點點。大大中城城市商商業(yè)物物業(yè)的的發(fā)展展呈現(xiàn)現(xiàn)強勁勁之勢勢。目目前一一些有有眼光光和相相當實實力的的大房房地產(chǎn)產(chǎn)商在在介入入商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的開開發(fā)時時，已已在逐逐漸引引入購購物中中心經(jīng)經(jīng)營和和管理理模式式。而而購物物中心心的建建設如如果沒沒有有有實力力的房房地產(chǎn)產(chǎn)商及及具有有相當當管理理水平平的專專業(yè)商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營公公司的的介入入是難難以想想象的的。傳統(tǒng)百百貨店店的生生存將將更加加艱難難。從從全球球視角角看，，百貨貨店在在歷經(jīng)經(jīng)其幾幾十年年的輝輝煌后后，已已開始始進入入它的的衰退退期。。這當當然主主要源源于隨隨著社社會經(jīng)經(jīng)濟的的成長長壯大大而與與此伴伴隨的的各種種更富富有市市場競競爭力力與營營運效效率的的新型型零售售業(yè)態(tài)態(tài)的興興起、、發(fā)展展，我我們相相信這這一趨趨勢在在未來來中國國也將將呈現(xiàn)現(xiàn)。目目前我我國百百貨店店尤其其是大大多國國有大大中型型百貨貨店已已逐漸漸感到到生存存的壓壓力，，但這這僅僅僅還是是開始始，未未來的的生存存將更更加艱艱難。。撇開開其它它因素素不論論，單單就新新型零零售業(yè)業(yè)態(tài)迅迅猛而而有質(zhì)質(zhì)量的的發(fā)展展就足足以對對其產(chǎn)產(chǎn)生強強大的的威脅脅；“三超超”趨趨勢大批量量的一一次性性購買買和小小批量量的頻頻繁購購買對對于現(xiàn)現(xiàn)代中中國家家庭來來說顯顯得同同等重重要，，以超超市、、大賣賣場為為代表表的零零售商商店的的規(guī)模?；糜狭肆诉@一一需求求的變變化?！，F(xiàn)在，，上海海外資資大型型零售售商店店已有有80余家，，年銷銷售額額占上上海商商業(yè)年年銷售售總額額的8%，且有有繼續(xù)續(xù)增加加的趨趨勢。。這些些歐洲洲零售售商在在上海海開設設大型型零售售商店店，形形成了了“超超大、、超全全、超超值””的““三超超”趨趨勢。。A.超大從全國國各地地區(qū)近近幾年年開辦辦的外外資大大型超超市、、大賣賣場來來看，，占地地面積積超過過5000平方米米、結結構為為多層層的不不在少少數(shù)，，且有有繼續(xù)續(xù)增加加的趨趨勢。。包括括華聯(lián)聯(lián)、聯(lián)聯(lián)華和和農(nóng)工工商在在內(nèi)的的國有有連鎖鎖超市市也紛紛紛開開設大大賣場場，雖雖然在在購物物環(huán)境境及管管理上上與一一批外外資大大型超超市有有一定定的差差距，，但規(guī)規(guī)模化化的趨趨勢是是不變變的。。B.超全其一，，商品品品類類的齊齊全。。小到到家庭庭用的的日常常用品品，大大到大大件的的家用用電器器，在在如今今的大大賣場場中都都有提提供。。其二二，品品類擺擺放的的科學學性。。商品品種類類的增增長，，對貨貨架的的擺放放提出出了更更高的的要求求，單單是““分區(qū)區(qū)分塊塊”對對于消消費者者在面面積龐龐大的的賣場場中迅迅速找找到所所需商商品是是遠遠遠不夠夠的。?？茖W學的擺擺放、、詳細細的導導購標標識、、專門門的導導購平平面圖圖成為為當前前大型型零售售超市市的重重要組組成部部分。。其三三，各各類相相關的的服務務。如如今上上海的的各個個大型型超市市、大大賣場場，都都為消消費者者提供供方便便的餐餐飲娛娛樂休休閑服服務，，給消消費者者的購購物行行為帶帶來了了相當當?shù)谋惚憷?。。C.超值大型超超市、、大賣賣場由由于進進貨渠渠道的的特點點，價價格上上的優(yōu)優(yōu)勢很很容易易展現(xiàn)現(xiàn)在消消費者者面前前，但但進貨貨渠道道的同同質(zhì)性性，價價格上上的優(yōu)優(yōu)勢又又不足足以區(qū)區(qū)別于于同一一市場場上的的其他他企業(yè)業(yè)。在在目前前競爭爭激烈烈的上上海零零售業(yè)業(yè)市場場，怎怎樣使使附加加的各各種服服務超超值化化，成成為新新的趨趨勢之之一。。定期期的、、直接接到消消費者者手中中的DM，顧客客的會會員化化，甚甚至于于固定定的免免費班班車接接送，，各種種各樣樣的超超值化化服務務在使使自己己的企企業(yè)覆覆蓋更更大的的地理理面積積的同同時，，也覆覆蓋了了更為為重要要、更更為廣廣闊的的消費費者的的心理理面積積。專業(yè)性性零售售商業(yè)業(yè)的特特色化化與連連鎖化化隨著生生活水水平的的提高高，為為了滿滿足不不斷細細分的的消費費者需需求，，零售售行業(yè)業(yè)中出出現(xiàn)專專門從從事某某一類類產(chǎn)品品零售售的商商店是是不可可避免免的。。上海海地區(qū)區(qū)的專專業(yè)零零售商商業(yè)正正走著著一條條專業(yè)業(yè)化、、特色色化、、服務務連鎖鎖化發(fā)發(fā)展的的道路路。以眼鏡鏡配制制行業(yè)業(yè)為例例，日日資““巴黎黎三城城”憑憑著自自己的的專業(yè)業(yè)性，，美資資“美美式眼眼鏡城城”憑憑借其其快速速便捷捷的特特色化化服務務成為為其中中的佼佼佼者者，以以他們們?yōu)榇淼牡囊慌赓Y資零售售商幾幾乎都都以連連鎖店店的形形式覆覆蓋了了上海海地區(qū)區(qū)相當當大的的范圍圍。針針對對外資資零售售企業(yè)業(yè)在該該領域域的挑挑戰(zhàn)，，以吳吳良材材公司司為代代表的的上海海當?shù)氐氐膶I(yè)零零售商商也正正在積積極開開拓一一條連連鎖特特色化化經(jīng)營營的道道路。。吳良良材公公司在在保持持公司司“以以賣帶帶修””的專專業(yè)特特色服服務的的同時時，發(fā)發(fā)展連連鎖經(jīng)經(jīng)營形形式。。目前前吳良良材公公司在在上海海擁有有14家連鎖鎖分店店，這這一數(shù)數(shù)量還還將不不斷增增加，，其連連鎖特特色化化經(jīng)營營也已已取得得了一一定的的成果果。主題化化商圈圈的建建立如今，，中國國各地地區(qū)傳傳統(tǒng)的的零售售商業(yè)業(yè)形式式——百貨商商店正正受著著各方方面，，尤其其是大大型超超市、、大賣賣場的的沖擊擊。單單個百百貨商商店很很難在在這樣樣的環(huán)環(huán)境下下謀求求發(fā)展展。相應的的，如如果將將地處處相同同街道道相近近相連連的幾幾家百百貨商商店圈圈起，，賦與與其一一定的的主題題，配配以相相應的的文化化氛圍圍，形形成““商業(yè)業(yè)圈””，做做到商商業(yè)街街道的的品牌牌化，，其連連帶效效應對對上海海地區(qū)區(qū)的零零售商商業(yè)無無疑是是積極極有效效的。。例如如，南南京路路步行行街是是以““中華華商業(yè)業(yè)第一一街””為主主題，，配以以良好好的購購物環(huán)環(huán)境，，以旅旅游功功能為為主，，帶動動了整整個圈圈內(nèi)的的各個個零售售百貨貨店的的銷售售增長長；四四川北北路將將其地地理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專專業(yè)特特色店店進行行串聯(lián)聯(lián)，形形成專專業(yè)特特色一一條街街，把把價格格優(yōu)勢勢作為為整個個商圈圈的強強勢推推出；；又如如淮海海路商商業(yè)一一條街街以高高檔次次、高高價位位為特特色，，是時時尚購購物的的第一一選擇擇。2商圈介紹2.1商圈含義商圈，是指指商店以其其所在地點點為中心，，沿著一定定的方向和和距離擴展展，吸引顧顧客的輻射射范圍，簡簡單地說，，也就是來來店顧客所所居住的區(qū)區(qū)域范圍。。無論大商商場還是小小商店，它它們的銷售售總是有一一定的地理理范圍。這這個地理范范圍就是以以商場為中中心，向四四周輻射至至可能來店店購買的消消費者所居居住的地點點。零售商店的的銷售活動動范圍通常常都有一定定的地理界界限，也即即有相對穩(wěn)穩(wěn)定的商圈圈。不同的的商店由于于所在地區(qū)區(qū)、經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)營營方式、經(jīng)經(jīng)營品種、、經(jīng)營條件件的不同，，使得商圈圈規(guī)模、商商圈形態(tài)存存在很大差差別。同樣樣一個零售售商店在不不同的經(jīng)營營時期受到到不同的因因素的干擾擾和影響，，其商圈也也并不是一一成不變的的，商圈規(guī)規(guī)模時大時時小。商圈分析是是百貨商店店選址的一一重大步驟驟，也是重重要的基礎礎工作。商商場在選址址時，首先先要明確商商圈范圍，，了解服務務對象，確確定經(jīng)營范范圍，評估估經(jīng)營效益益，然后確確定大致地地點和商店店規(guī)模。2.2商圈的構成成商圈大致由由三部分組組成，即主主圈、次圈圈、邊圈。。主圈主圈即主要要商圈，也也稱第一商商圈，是指指最接近商商店的區(qū)域域。在主要要商圈內(nèi)，，消費者去去商店購物物最為方便便，一般情情況下，百百貨商店65%左右的顧客客來自主要要商圈。在在主商圈內(nèi)內(nèi)，顧客在在人口中的的密度較高高，每個顧顧客的平均均購貨額也也最高，這這一商圈很很少與其他他類型商店店的商圈發(fā)發(fā)生重疊，，否則就易易出現(xiàn)過度度競爭。一一般來說，，小型商店店的核心商商圈在0.8公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在10分鐘以內(nèi)；；大型商場場的核心商商圈在5公里以內(nèi)，，無論使用用何種交通通工具來店店，不超過過20分鐘。次圈次圈即次要要商圈，也也稱第二商商圈，是指指位于主要要商圈外圍圍的次要區(qū)區(qū)域。在這這一區(qū)域內(nèi)內(nèi)，顧客較較為分散，，但消費者者來店購買買商品也較較為方便，，在次要商商圈內(nèi)聚集集著百貨商商店25%左右的顧客客。一般來來說，小型型商店的次次要商圈在在1.5公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在20分鐘以內(nèi)；；大型商場場的次要商商圈在8公里以內(nèi)，，無論使用用何種交通通工具來店店，平均不不超過40分鐘。邊圈邊圈即邊緣緣商圈，也也稱第三商商圈，是指指位于次要要商圈以外外的區(qū)域。。在邊緣商商圈內(nèi)，散散居著百貨貨商店約10%左右的顧客客，在這個個區(qū)域的消消費者來商商店購買商商品中不太太方便。一一般來說，，小型商店店的邊緣商商圈在1.5公里以外，，顧客步行行來店在20分鐘以上；；大型商場場的邊緣商商圈在8公里以外，，無論使用用何種交通通工具來店店平均在40分鐘以上。。商圈在受各各種因素的的影響，其其范圍和形形態(tài)狀是會會經(jīng)常變化化的，一般般情況下，，商圈形態(tài)態(tài)表現(xiàn)多為為各種不規(guī)規(guī)則的多角角型，為便便于研究分分析，一般般將商圈抽抽象地視為為以商店為為中心向外外輻射的圓圓心圈型。。邊圈2.3商圈分析商圈分析是是指對商圈圈的構成、、特點和影影響商圈規(guī)規(guī)模變化的的各種因素素進行綜合合性的研究究。對商場場來講，商商圈分析有有重要的意意義。它有有助于企業(yè)業(yè)合進選擇擇店址，在在符合設址址原則的條條件下，確確定適宜的的設址地點點；有助于于企業(yè)制定定市場開拓拓目標，明明確哪些是是本商場的的基本顧客客群和潛在在顧客群，，不斷擴大大商圈范圍圍；有助于于企業(yè)有效效地進行市市場競爭，，在掌握商商圈范圍內(nèi)內(nèi)客流來源源和客流類類型的基礎礎上，開展展有針對性性的營銷。。商圈分析的的必要性商圈分析是是百貨商店店旱災行合合理選址的的基礎工作作商場在選擇擇店址時，，總是力求求以較大的的目標市場場，來吸引引更多的目目標顧客，，這首先就就需要經(jīng)營營者明確商商圈范圍，，了解商圈圈內(nèi)人口的的分布狀況況以及市場場、非市場場因素的有有關資料，，在此基礎礎上，進行行經(jīng)營效益益的評估，，衡量店址址的使用價價值，按照照設址的基基本原則，，選定適宜宜的地點，，使商圈、、店址、、、經(jīng)營條件件協(xié)調(diào)融合合，創(chuàng)造經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢。。商圈分析是是百貨商店店制定競爭爭經(jīng)營策略略的基礎本本前提在日趨激烈烈的市場競競爭環(huán)境中中，價格競競爭手段僅僅僅是一方方面，同時時也是很有有限的，百百貨商店在在競爭中為為取得優(yōu)勢勢，已廣泛泛地采取非非價格競爭爭手段，諸諸如改善商商店形象，，進行企業(yè)業(yè)形象設計計與策劃，，完善售后后服務等等等。這些都都需要經(jīng)營營者通過商商圈分析，，掌握客流流來源和客客流類型，，了解顧客客的不同需需求特點，，采取競爭爭性的經(jīng)營營策略，投投顧客之所所好，贏得得顧客信賴賴，也即贏贏得競爭優(yōu)優(yōu)勢。商圈分析是是百貨商店店制定市場場開拓戰(zhàn)略略的重要條條件一家百貨商商店的經(jīng)營營方針、策策略的制定定或調(diào)整，，總要立足足于商圈內(nèi)內(nèi)各種環(huán)境境因素的現(xiàn)現(xiàn)狀及其發(fā)發(fā)展趨勢。。通過商圈圈分析，可可以幫助經(jīng)經(jīng)營者明確確哪些是本本店的基本本顧客群，，哪些是潛潛在顧客群群，力求在在保持基本本顧客群的的同時，著著力吸引潛潛在顧客群群，制定市市場開拓戰(zhàn)戰(zhàn)略，不斷斷延伸經(jīng)營營觸角，擴擴大商圈范范圍，提高高市場占有有率。商圈分析是是百貨商店店減少資金金占用的重重要手段百貨商店經(jīng)經(jīng)營的一大大特點是流流動資金占占用多，要要求資金周周轉速度快快。百貨商商店的經(jīng)營營規(guī)模受到到商圈規(guī)模模的制約，，商圈規(guī)模模又會隨著著經(jīng)營環(huán)境境的變化而而變化，當當商圈規(guī)模?？s小時，，而百貨商商店的經(jīng)營營規(guī)模仍維維持原狀，，就有可能能導致企業(yè)業(yè)的一部分分流動資金金的占壓，，影響資金金周轉速度度，降低資資金利潤率率。商圈分析應應考慮的因因素人口數(shù)量及及特點包括居住人人口數(shù)量、、工作人口口數(shù)量、過過往人口數(shù)數(shù)量、居民民戶數(shù)和企企事業(yè)單位位數(shù)，及相相應人口年年齡、性別別、職業(yè)和和收入水平平構成等。。建設狀況包括公共交交通、供電電狀況、通通訊設備、、金融機構構等對于百百貨商店營營銷的方便便程度。社會因素分析地區(qū)建建設規(guī)劃、、公共設施施（公園、、公共體育育場所、影影劇院、展展覽館），，以及本地地區(qū)的人文文等，是否否有利于百百貨商店的的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摑摿Πㄙ徺I潛潛力和現(xiàn)有有商場的經(jīng)經(jīng)營狀況。。這兩個因因素是對百百貨商店影影響的最直直接因素。。在對商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿αM行分析析時，應計計算該地區(qū)區(qū)的商圈飽飽和度，以以了解這個個地區(qū)內(nèi)同同行業(yè)是過過多還是不不足。在商商圈飽和度度低的地區(qū)區(qū)建店，其其成功的可可能性必然然超過商圈圈飽和度高高的地區(qū)。。影響商圈大大小的因素素百貨商店的的自身的特特點百貨商店的的商圈不僅僅有別開其其他商場和和商店的商商圈，而且且即使同是是百貨商店店，坐落于于同一地區(qū)區(qū)，由于其其各自不同同的特點，，商圈范圍圍也有所區(qū)區(qū)別。造成成這種區(qū)別別的因素有有：商店的的形象和信信譽，服務務質(zhì)量的優(yōu)優(yōu)劣，商品品經(jīng)營的特特色，價位位的高低，，以及物質(zhì)質(zhì)設施的差差異等。經(jīng)經(jīng)營同類商商品的兩個個商店即便便同處一個個地區(qū)的同同一條街道道，其對顧顧客的吸引引力也會有有所差異，，相應地，，商圈規(guī)模模也不一致致。那些經(jīng)經(jīng)營靈活，，商品齊全全，服務周周到，在消消費者中樹樹立了良好好形象的商商店，高圈圈規(guī)模相對對地會較其其他同行業(yè)業(yè)商店大。。百貨商店的的經(jīng)營規(guī)模模百貨商店因因其經(jīng)營規(guī)規(guī)模不同，，商圈大小小也不相同同。一般來來說，商店店的經(jīng)營規(guī)規(guī)模大、種種類品種多多，吸引顧顧客的范圍圍也大。但但因為規(guī)模模越大，品品種就越多多，銷售的的輻射區(qū)域域就越廣，，商圈的半半徑就越大大。應該指指出的是，，商圈總是是有限度的的，不會無無限擴張。。百貨商店的的經(jīng)營商品品種類百貨商店的的商圈在小小因其經(jīng)營營的商品種種類而異即即百貨商店店的商品經(jīng)經(jīng)營種類對對其商圈大大小有重要要影響。一一般情況下下，以經(jīng)營營日常生活活用品為主主的百貨商商店，其商商圈大多以以主要商圈圈（第一商商圈）為主主，而以經(jīng)經(jīng)營高檔大大件耐用消消費品為主主的百貨商商店，其商商圈的邊緣緣部分可擴擴展到12公里左右。。交通運輸情情況交通地理條條件是影響響商圈規(guī)模模的又一個個主要因素素。位于交交通便利地地區(qū)的商店店，商圈規(guī)規(guī)模會因此此擴大，反反之則限制制了商圈的的延伸。自自然的各人人為的地理理障礙，如如山脈、河河流、鐵路路以及高速速公路，會會無情地截截斷商圈的的界限，成成為商圈規(guī)規(guī)模擴大的的巨大障礙礙。所在百百貨商店在在界定商圈圈和進行商商圈分析時時，要考慮慮到影響顧顧客來店的的交通條件件，如街道道通達程度度、公共汽汽車運行狀狀況、交通通設施和管管理措施等等因素，盡盡量擴大商商圈，使百百貨商店有有更寬的服服務面和更更廣的服務務群。競爭對手的的地理位置置相互競爭的的商店之間間距離越大大，它們各各自的商圈圈也越大。。如潛在顧顧客居于兩兩家同行業(yè)業(yè)商店之間間，各自在在商店分別別會吸引一一部分潛在在顧客，造造成客流分分散，商圈圈都會因此此而縮小。。但有此相相互競爭的的商店毗鄰鄰而設，顧顧客因有較較多的比較較選擇機會會而被吸引引過來，則則商圈反而而會因競爭爭而擴大。。根據(jù)有關關專家的研研究，兩家家同類型的的百貨同商商店相距在在1.5公里以外，，8公里以內(nèi)，，對顧客的的爭奪是激激烈的，兩兩家商店的的商圈都會會縮小，只只有少部分分的共同商商圈。兩家家同類型的的百貨商店店距離婚公公里以外，，隨著距離離的擴大，，競爭程度度會逐漸減減弱，以至至形成各自自的商圈。。百貨商店的的促銷情況況百貨商店的的商圈大小小固然要受受到一系列列客觀因素素的影響和和制約，但但它決不是是固定不變變的，百貨貨商店經(jīng)營營者的主觀觀努力也會會影響商圈圈的變化，，如百貨商商店通過廣廣告宣傳，，開展公關關活動，以以及廣泛的的人員推銷銷與營業(yè)推推廣活動不不斷擴大知知名度、影影響力，吸吸引更多的的邊際商圈圈顧客慕名名光顧，隨隨之商店的的商圈規(guī)模模會驟然擴擴張。消費者的流流動性隨著消費者者流動性的的增長，光光顧商店的的顧客來源源會更為廣廣泛，邊緣緣商圈會因因此而擴大大，商店的的整個商圈圈規(guī)模3零售業(yè)態(tài)的的介紹3.1業(yè)態(tài)概念零售是指把把商品或隨隨商品而提提供的服務務直接出售售給最終消消費者的銷銷售活動。。從事零售售活動的基基本單位和和具體場所所是商店，，而商店依依據(jù)銷售形形式不同又又區(qū)分出不不同的經(jīng)營營形態(tài)，即即零售業(yè)態(tài)態(tài)。近年來來，受國際際商業(yè)發(fā)展展趨勢的影影響，零售售商店的業(yè)業(yè)態(tài)形式發(fā)發(fā)生了很大大的變革，，并且出現(xiàn)現(xiàn)多樣化和和細分化趨趨勢，盡管管當前世界界各國對零零售業(yè)態(tài)的的定義由于于側重點不不同而有所所區(qū)別，但但通常認為為，業(yè)態(tài)是是零售店向向確定的顧顧客群提供供確定的商商品和服務務的具體形形態(tài)，業(yè)態(tài)態(tài)是零售活活動的具體體形式。通通俗理解，，業(yè)態(tài)就是是指零售店店賣給誰、、賣什么和和如何賣的的具體經(jīng)營營形式。目前，我國理論論界對零售業(yè)態(tài)態(tài)的研究滯后于于現(xiàn)實，不僅理理論界自身對零零售業(yè)態(tài)的認識識還存在較大分分歧，而且與國國內(nèi)商業(yè)主管部部門對業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)范意見也不盡盡一致。但不管管理論上如何爭爭論，實際上，，各種新興業(yè)態(tài)態(tài)自九十年代初初引入以來發(fā)展展勢頭強勁，超超級市場、專業(yè)業(yè)店、專賣店、、便利店等如雨雨后春筍，對我我國傳統(tǒng)百貨商商店這一單一業(yè)業(yè)態(tài)形式和眾多多單體店（獨立立商店）構成強強大沖擊之勢。。1998年，政府統(tǒng)計系系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)統(tǒng)計年報開始增增設零售業(yè)態(tài)統(tǒng)統(tǒng)計，作為試行行表，考慮到目目前各種業(yè)態(tài)的的發(fā)育程度，以以及國家國內(nèi)貿(mào)貿(mào)易局關于零售售業(yè)態(tài)分類規(guī)范范管理的指導意意見，按照科學學性與可操作性性相結合的原則則，我們在界定定零售業(yè)態(tài)時采采取了大多數(shù)專專家學者的意見見，即：零售業(yè)業(yè)態(tài)是指零售企企業(yè)為滿足不同同的消費需求而而形成的不同的的經(jīng)營形態(tài)。這這一概念包括了了兩方面的含義義：其一，確定定的目標市場；；其二，具體的的經(jīng)營策略，包包括：選址、規(guī)規(guī)模、商品策略略、價格策略、、商店設施、服服務方式等。3.2業(yè)態(tài)分類國際上零售業(yè)態(tài)態(tài)的一般分類對于零售業(yè)態(tài)的的分類，目前國國際上主要依據(jù)據(jù)零售店的選址址、規(guī)模、目標標顧客、商品結結構、店堂設施施、經(jīng)營方式、、營業(yè)時間、服服務功能、價格格策略等確定。。美國把零售店店區(qū)分為：百貨貨店、超級市場場、折扣店、一一般商品店、服服裝專賣店、倉倉庫俱樂部、藥藥店、方便店、、雜貨店等九類類；日本對零售售業(yè)態(tài)的分類與與美國基本相同同，但增加了自自動售貨機、郵郵購以及無店鋪鋪銷售形式。當當然，同一個大大類的業(yè)態(tài)，還還可以進一步細細分為更為具體體的業(yè)態(tài)形式，，比如超級市場場可以再細分為為食品超市和綜綜合超市，這要要依據(jù)不同的研研究內(nèi)容而定。。事實上，由于于國際資本的介介入，當一種新新型的零售業(yè)態(tài)態(tài)被引進時，客客觀上也引進了了國際規(guī)范和標標準，因此許多多國家對零售業(yè)業(yè)態(tài)的分類是基基本一致的，可可以進行多國間間的比較和溝通通。我國零售業(yè)態(tài)的的統(tǒng)計分類盡管國際上對零零售業(yè)態(tài)的分類類已比較完善，，但在我國進行行業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還還必須考慮我國國的具體情況。。1998年初研究和設計計我國零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，，主要考慮了兩兩方面的因素：：一是我國零售售各業(yè)態(tài)的發(fā)展展水平和所處的的生命周期。從從八十年代中期期開始的商品流流通體制改革，，促使舊式百貨貨店、糧油店、、副食店、肉菜菜店等逐步衰落落，代之而起的的是處于成熟期期的大型百貨店店；處于增長期期的中小型超級級市場、專業(yè)店店、專賣店、便便利店等；處于于創(chuàng)新期的倉儲儲式商場、郵購購、電視導購和和直銷。而上述述各業(yè)態(tài)又由于于我國地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展的不平衡衡，在引進和發(fā)發(fā)展上不同步，，比如上海在1991年組建了“聯(lián)華華”超市公司，，出現(xiàn)了中小型型超級市場新業(yè)業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店店；1995年出現(xiàn)了電視導導購和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉倉儲式超市（大大賣場），而1994年以后真正規(guī)范范的連鎖超市才才在中西部地區(qū)區(qū)出現(xiàn)；當上海海的便利店已發(fā)發(fā)展到1998年的2000家左右時，中西西部地區(qū)對此業(yè)業(yè)態(tài)還相當陌生生。二是統(tǒng)計上上的可操作性?！，F(xiàn)行零售貿(mào)易易統(tǒng)計是對零售售行為主體進行行統(tǒng)計，而一些些新興業(yè)態(tài)尚不不具備這一條件件，如郵購零售售業(yè)務，在我國國已有２－３年年的發(fā)展歷史，，主要集中在服服飾制造行業(yè)，，通過郵寄方式式出售其產(chǎn)品，，統(tǒng)計操作就十十分困難，無論論是統(tǒng)計出售方方還是購買方均均不易實施，因因此，統(tǒng)計歸類類時要考慮大部部分地區(qū)的業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)統(tǒng)計實踐性。按按照我國零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀觀進程，在國際際通行的業(yè)態(tài)分分類總體框架下下進行必要的合合并，把零售業(yè)業(yè)態(tài)分為四大類類進行統(tǒng)計，即即：百貨商店、超級級市場、專業(yè)（（專賣）店和其其他。百貨商店是指在一個建筑筑物內(nèi)，集中了了若干專業(yè)的商商品部并向顧客客提供多種類、、多品種商品及及服務的綜合性性零售形態(tài)。其其基本特征是：：①商品結構以以經(jīng)營服裝、紡紡織品、家庭用用品、食品和娛娛樂品為主，種種類齊全；②以以柜臺銷售為主主，明碼標價；；③注重店堂裝裝修及櫥窗展示示。這里的百貨商店店，不是指國民民經(jīng)濟行業(yè)分類類中的“日用百百貨零售業(yè)”，，而是指經(jīng)營多多品種、多門類類的綜合性商店店，包括大中小小型綜合經(jīng)營的的商店。超級市場是指采取自選銷銷售方式，以銷銷售大眾化生活活用品為主，滿滿足顧客一次性性購買多種商品品及服務的綜合合性零售形態(tài)，，其基本特征為為：①商品結構構以經(jīng)營食品、、副食品、日用用生活品、服裝裝衣料、文具、、家用電器等購購買頻率較高的的商品為主；②②采取自選銷售售方式，明碼標標價；③結算設設在出口處統(tǒng)一一進行。這表明超級市場場首先是自助服服務的零售商店店，毛利低、銷銷量高，以經(jīng)營營生活必需品為為主，種類繁多多。統(tǒng)計時將各各種類型的超級級市場、倉儲式式商場和會員式式超市列入該類類專業(yè)（專賣）店店是指專門經(jīng)營某某類商品或某種種品牌的系列商商品，滿足消費費者對某類（種種）商品多樣性性需求的零售形形態(tài)。其基本特特征為：①商品品結構專業(yè)性較較強，各種不同同的規(guī)格、品種種及品牌匯集，，選擇余地大；；②銷售人員有有較強的專業(yè)知知識，能為消費費者提供充分服服務；③采取定定價銷售和開架架面售方式。將專業(yè)店和專賣賣店歸為一類統(tǒng)統(tǒng)計僅僅是為了了統(tǒng)計操作上的的方便，其實專專業(yè)店與專賣店店有本質(zhì)的區(qū)別別，前者專門經(jīng)經(jīng)營某種或某類類商品，如時裝裝店、鞋店、食食品店、藥店、、書店、電器店店、珠寶店等；；后者則專門經(jīng)經(jīng)營某種品牌的的系列商品，如如海爾電器專賣賣店、李寧牌體體育用品專賣店店、格力空調(diào)專專賣店、蘋果牌牌休閑裝專賣店店等。其他業(yè)態(tài)指上述未包括的的其他業(yè)態(tài)形式式（如便利店、、折扣商店、雜雜貨店、郵購商商店等）。關于于連鎖店和購物物中心問題需要說明的是，，在零售業(yè)態(tài)分分類中，我們排排除了連鎖店和和購物中心這兩兩種形式，這是是因為：

連鎖鎖店是西方國家家零售商業(yè)普遍遍采用的一種有有效的組織經(jīng)營營方式。一個多多世紀以來先后后出現(xiàn)的百貨店店、超級市場、、方便店、折扣扣商店等都是獨獨立于其他類型型的零售業(yè)態(tài)，，而連鎖店則不不同，既有便利利店連鎖，也有有超市連鎖，專專業(yè)店連鎖等。。隨著市場細分分化趨勢的加劇劇，不僅在零售售商業(yè)，在餐飲飲業(yè)、服務業(yè)也也都廣泛存在著著連鎖經(jīng)營的形形式，如我國目目前發(fā)展較快的的超級市場和品品牌專賣店，一一般都采取連鎖鎖經(jīng)營方式；又又如臺灣除在上上述行業(yè)實行連連鎖之外，還在在旅館業(yè)、電腦腦資訊業(yè)、外語語及才藝補習班班等行業(yè)都實行行連鎖經(jīng)營。一一般而言，連鎖鎖商店是指在核核心企業(yè)或總店店的領導下，由由眾多小規(guī)模的的、分散的、經(jīng)經(jīng)營同類商品或或服務的零售企企業(yè)，通過規(guī)范范化經(jīng)營，以實實現(xiàn)規(guī)模效益的的經(jīng)濟聯(lián)合組織織形式。連鎖商商店應由若干個個分店組成，其其特征是：①經(jīng)經(jīng)營同類商品；；②使用統(tǒng)一商商號；③統(tǒng)一采采購配送，采購購與銷售相分離離。3.3購物中心也不能能作為獨立的零零售業(yè)態(tài)。購物中心是一組組零售商店及有有關的商業(yè)設施施的群體組合，，其間有百貨商商店、超級市場場、專業(yè)店、品品牌專賣店、美美容美發(fā)店、彩彩擴店、飯店、、快餐廳、游戲戲廳、小影視廳廳、畫廊等，集集購物、休閑、、娛樂、美食和和其他服務功能能于一體，建筑筑面積較大，有有些建筑面積達達10-50萬平方米，與商商業(yè)街和我國大大型商品交易市市場類似，屬于于商業(yè)集聚組織織形態(tài)。其特點點是：①眾多業(yè)業(yè)主共同組成一一個市場或商場場；②自主經(jīng)營營，自由定價，，不受購物中心心制約；③購物物中心的管理機機構大多為物業(yè)業(yè)管理，自營商商業(yè)部分很少。。連鎖店和購物中中心不作為零售售業(yè)態(tài)分組，并并不意味著對它它們不進行統(tǒng)計計。實際上，大大多數(shù)新型業(yè)態(tài)態(tài)店都選擇連鎖鎖經(jīng)營方式以降降低成本、增強強競爭力，故把把連鎖作為一種種經(jīng)營方式單獨獨列入統(tǒng)計報表表中；而對購物物中心，目前的的統(tǒng)計方式是將將其視為商品交交易市場，由購購物中心的管理理機構或工商所所負責統(tǒng)計上報報。3.4業(yè)態(tài)特點百貨店概念在一個大建筑物物內(nèi)，根據(jù)不同同商品部門設銷銷售區(qū)，開展各各自的進貨、管管理、運營的零零售業(yè)態(tài)。特點采取柜臺銷售與與自選（開架））銷售相結合方方式。商品結構為種類類齊全、少批量量、高毛利，以以經(jīng)營男、女、、兒童服裝、服服飾、衣料、家家庭用品為主。。采取定價銷售，，可以退貨，有有導購、餐飲、、娛樂場所等服服務項目和設施施，服務功能齊齊全選址在城市繁華華區(qū)、交通要道道。商圈范圍大，一一般以流動人口口為主要銷售對對象。商店規(guī)模大，在在5000平方米以商店設施豪華，，店堂典雅、明明快。目標顧客為中高高檔消費者和追追求時尚的年輕輕人。超級市場概念采取自選銷售方方式、以銷售生生鮮商品、食品品和向顧客提供供日常必需品為為主要目的的零零售業(yè)態(tài)。特點采取自選銷售方方式，出入口分分設，結算在出出口處的收銀機機處統(tǒng)一進行。。商品構成以購買買頻率高的商品品為主，經(jīng)營的的商品應以肉類類、禽蛋、水果果、水產(chǎn)品、冷冷凍食品、副食食調(diào)料、糧油及及其制品、奶及及奶制品、熟食食品以及日用必必需品為主。營業(yè)時間每天在在11H左右，可采取連連鎖經(jīng)營方式，，有一定的停車車場地。選址在居民區(qū)、、交通要道、商商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，，以居民為主要要銷售對象。商店面積在5000平方米以上目標顧客以居民民為主。大型綜合超市概念采取自選銷售方方式，以銷售大大眾化實用品為為主，并將超級級市場和折扣商商店的經(jīng)營優(yōu)勢勢合為一體的、、滿足顧客一次次性購全的零售售業(yè)態(tài)。特點采取自選銷售方方式和連鎖經(jīng)營營方式商品構成為衣、、食、用品齊全全，重視本企業(yè)業(yè)的品牌開發(fā)。。設有與商店營業(yè)業(yè)面積相適應的的停車場。目標顧客為購物物頻率高的居民民。商圈范圍較大。。商店營業(yè)面積一一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結合合部、住宅區(qū)、、交通要道。便利店(方便店)概念滿足顧客便利性性需求為主要目目的的零售業(yè)態(tài)態(tài)。特點以開架自選為主主，結算在進口口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)統(tǒng)進行，可采取取連鎖經(jīng)營方式式。商品結構特點明明顯，有即時消消費性、小容量量、應急性等。。營業(yè)時間長，一一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。。選址在居民住宅宅區(qū)、主干線公公路邊以及車站站、醫(yī)院、娛樂樂場所、機關、、團體、企事業(yè)業(yè)所在地。商圈范圍窄小，，一般設定在居居民徒步購物5—7min到達的范圍商店營業(yè)面積在在100平方米左右，營營業(yè)面積利用率率高。店堂明快、清潔潔、貨架豐滿。。目標顧客主要為為居民、單身者者、年輕人。80％的顧客為有目目的的購買。經(jīng)營實行信息系系統(tǒng)化，開展單單品管理。便利店的商品價價格略高于一般般零售業(yè)態(tài)的商商品價格。專業(yè)店概念經(jīng)營某一大類商商品為主，并且且具備有豐富專專業(yè)知識的銷售售人員和提供適適當售后服務的的零售業(yè)態(tài)。特點采取定價銷售和和開架面售，亦亦可開展連鎖經(jīng)經(jīng)營。商品結構體現(xiàn)專專業(yè)性、深度性性、品種豐富，，可供選擇余地地大，以某類商商品為主，經(jīng)營營的商品具有自自己的特色，一一般為高利潤。。從業(yè)人員需具備備豐富的專業(yè)知知識，可以退貨貨。選址多樣化，多多數(shù)店設在繁華華商業(yè)區(qū)、商店店街或百貨店、、購物中心內(nèi)。。商圈范圍不定。。營業(yè)面積根據(jù)主主營商品特點而而定。目標市場多為流流動顧客。主要要滿足消費者對對某類商品的選選擇性需求。專賣店概念專門經(jīng)營或授權權經(jīng)營制造商品品牌和中間商品品牌的零售業(yè)態(tài)態(tài)。特點采取定價銷售和和開架面售，亦亦可開展連鎖經(jīng)經(jīng)營。商品結構以企業(yè)業(yè)品牌為主，銷銷售體現(xiàn)量少、、質(zhì)優(yōu)、高毛利利。注重品牌聲譽、、從業(yè)人員必須須具備豐富的專專業(yè)知識，并提提供專業(yè)性知識識服務。選址在繁華商業(yè)業(yè)區(qū)、商店街或或百貨店、購物物中心內(nèi)。商圈范圍不定。。目標顧客以中青青年為主。商店店的陳列、照明明、包裝、廣告告講究。購物中心概念企業(yè)有計劃地開開發(fā)、擁有、管管理運營的各類類零售業(yè)態(tài)、服服務設施的集合合體。特點由發(fā)起者有計劃劃地開設，實行行商業(yè)型公司管管理，中心內(nèi)設設商店管理委員員會，開展廣告告宣傳等共同活活動，實行統(tǒng)一一管理。內(nèi)部結構由百貨貨店或超級市場場作為核心店，，以及各類專業(yè)業(yè)店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和餐餐飲、娛樂設施施構成。服務功能齊全，，集零售、餐飲飲、娛樂為一體體。根據(jù)銷售面面積，設相應規(guī)規(guī)模的停車場。。選址為中心商業(yè)業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合合部的交通要道道。商圈根據(jù)不同經(jīng)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營營商品而定。設施豪華、店堂堂典雅、寬敞明明亮，實行賣場場租賃制。目標顧客，以流流動顧客為主。。根據(jù)選址和商圈圈不同，購物中中心可分為近鄰鄰型、社區(qū)型、、區(qū)域型、超區(qū)區(qū)域型種類。倉儲商店概念在大型綜合超市市經(jīng)營的商品基基礎上，篩選大大眾化實用品銷銷售，并實行儲儲銷一體、以提提供有限服務和和低價格商品為為主要特征的、、采取自選方式式銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)。特點選址在公路邊、、交通要道和利利用閑置設施。。主要的商圈人口口為5—7萬人。商店營業(yè)面積大大，一般在4000m’’以上。部分商品品部門采取租賃賃制，把無店名名的專業(yè)連鎖賣賣場和供應商引引進店內(nèi)經(jīng)營。。商品構成以新開開發(fā)上市的商品品為主力商品，，自有品牌占相相當部分，主要要是面向廣大的的工薪階層服務務。作為價格策略，，每天都以較低低價格銷售全部部商品。作為商品策略，，經(jīng)營同其他零零售業(yè)態(tài)能進行行價格比較的、、知名度、普及及率都較高的商商標商品或價格格一般被眾所周周知的商品。商店設施簡單化化。將超市開發(fā)發(fā)的銷售技術和和管理理論、倉儲商店的價格格影響力、大型型綜合超市商品品供應計劃的方方法及選址理論論等融為一體，，靈活運用?？蓪嵭羞B鎖經(jīng)營營。設有一定規(guī)模的的停車場。家居中心概念以與改善、建設設家庭居住環(huán)境境有關的裝飾、、裝修等用品、、日用雜品、技技術及服務為主主的、采取自選選方式銷售的零零售業(yè)態(tài)。特點選址在城城鄉(xiāng)結合合部、公公路邊、、交通要要道或消消費者自自有房產(chǎn)產(chǎn)比率較較高的地地區(qū)。商品構成成主要以以房屋修修繕和室室內(nèi)裝修修、裝飾飾品、園園藝品、、寵物食食品、室室內(nèi)外用用品、洗洗滌劑及及雜品等等。作為經(jīng)營營策略，，發(fā)揮了了廉價商商店的低低價格銷銷售和超超級市場場的開架架自選銷銷售等優(yōu)優(yōu)勢。提供一站站式購足足和一條條龍服務務。可采取連連鎖經(jīng)營營方式。。有一定的的停車場場。4商業(yè)店鋪鋪專賣店開開店決策策與店型型選擇（一）開開店決策策當今社會會，越來來越多的的企業(yè)家家和個人人都有開開店的欲欲望，專專賣商店店是一個個理想的的選擇。。因為專專賣商店店規(guī)模小小、投入入資金少少，又可可以展現(xiàn)現(xiàn)開店人人的風格格。事實實上，目目前世界界上的許許多零售售業(yè)巨子子都是從從小專賣賣店起家家的。但是，開開專賣店店并非一一定成功功的，現(xiàn)現(xiàn)實生活活中失敗敗者屢見見不鮮。。因此，，在決定定設立專專賣商店店時，一一定要了了解專賣賣商店經(jīng)經(jīng)營的難難處。能能克服這這些困難難，才是是辦好專專賣商店店的基礎礎；如果果無力克克服這些些困難，，最好放放棄開辦辦專賣商商店。1）專賣商商店競爭爭激烈。。專賣商商店無論論規(guī)模大大小都會會有成功功的機會會，并且且能施展展經(jīng)營者者的才能能，實現(xiàn)現(xiàn)自我價價值。因因此，開開辦專賣賣商店的的企業(yè)和和個人為為數(shù)眾多多。專賣賣店與其其他種類類商店之之間的競競爭十分分激烈，，尋求新新的機會會很不容容易，所所以按照照自己的的理念去去經(jīng)營很很可能會會碰壁，，這就需需要創(chuàng)辦辦人的心心理承受受力強，，駕馭市市場的能能力超凡凡。專賣賣商店發(fā)發(fā)展的彈彈性很大大，最熱熱門的商商店可能能是一家家專賣商商店，最最蕭條的的也可能能是專賣賣商店。。假如你你設立一一家專賣賣商店，，就要抱抱定背水水一戰(zhàn)的的信念，，只能前前進，不不能后退退。幻想想輕輕松松松地經(jīng)經(jīng)營它，，絕對不不會成功功。若試試圖也辭辭掉公職職，辦個個商店，，以享受受自由的的心情來來經(jīng)營，，只可能能眾失敗敗。2）經(jīng)營營者需需要專專業(yè)知知識。。專賣賣商店店的特特色是是專業(yè)業(yè)性強強，因因此經(jīng)經(jīng)營者者必須須對所所經(jīng)營營的商商品有有豐富富的了了解。。這不不僅能能保證證所買買進的的貨物物品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良良，而而且能能向顧顧客提提供高高層次次和周周到的的服務務?？v縱觀世世界上上一些些成功功的專專賣商商店，，經(jīng)營營者都都是專專家。。在巴巴黎，，書店店的經(jīng)經(jīng)營者者是飽飽讀讀讀書的的學者者，古古董店店的老老板大大多是是古董董鑒賞賞家，，服裝裝店經(jīng)經(jīng)理是是服裝裝設計計師，，集郵郵社的的創(chuàng)辦辦人常常是集集郵家家。有有人說說：專專賣商商店能能否辦辦得起起來，，關鍵鍵在于于資金金；專專賣商商店能能否辦辦好，，關鍵鍵在于于經(jīng)營營者的的專業(yè)業(yè)知識識。這這是有有一定定的道道理的的。3）資金金要有有保障障。開開店需需要錢錢，開開辦何何種專專賣店店，需需要多多少錢錢，須須事先先知曉曉。例例如在在北京京開辦辦一家家美容容院至至少要要投資資５萬萬元；；開辦辦一家家服裝裝店至至少要要投資資２００萬元元。當當然，，地域域不同同，規(guī)規(guī)模不不同，，商品品等級級不同同，會會需要要不同同資金金的投投入。。例如如：在在日本本開設設一家家３００平方方米大大的茶茶藝館館，必必須準準備保保證金金４０００萬萬日元元，內(nèi)內(nèi)部裝裝潢費費４０００萬萬日元元，開開店預預備資資金２２０００萬日日元，，合計計為１１００００萬萬日元元。如果創(chuàng)創(chuàng)辦者者能獨獨立負負擔全全部資資金投投入最最為理理想；；如果果資金金不足足，就就要考考慮借借款。。借到到與否否、風風險大大小與與自己己的承承受風風險實實力如如何，，都要要有所所估算算。有有人常常因為為資金金不足足，致致使開開店的的理想想成為為泡影影，或或只好好縮小小專賣賣商店店的規(guī)規(guī)模。。在決定定是否否開辦辦專賣賣商店店時，，對以以上的的利弊弊得失失要進進行具具體分分析，，不可可瞻前前顧后后，也也切勿勿草率率行事事。（二））店型型選擇擇當人們們決定定要開開個專專賣店店后，，馬上上就面面臨著著開什什么類類型專專賣店店的問問題。。雖然然各種種專賣賣商店店有著著共同同的特特性，，但也也有差差異，，有時時差異異會對對專賣賣店的的發(fā)展展有重重要的的影響響，因因此企企業(yè)或或個人人都應應根據(jù)據(jù)具體體情況況進行行選擇擇。１．店店型選選擇的的影響響因素素專賣商商店種種類繁繁多，，特點點各異異，選選擇時時就考考慮以以下影影響因因素。。（1）資金金。資資金數(shù)數(shù)目是是店型型選擇擇的重重要影影響因因素，，資金金雄厚厚的企企業(yè)和和個人人，可可選擇擇高檔檔路線線的專專賣商商店。。如服服裝店店、化化妝品品店、、電器器店、、首飾飾店等等。這這些商商店要要求裝裝飾豪豪華、、高雅雅，商商品價價格較較高，，當然然利潤潤也較較大。。如果果僅是是小本本經(jīng)營營，可可選擇擇較大大眾化化的專專賣商商店，，如食食品店店、冷冷飲店店、花花店、、咖啡啡店等等。（２））競爭爭。競競爭源源于市市場的的供需需狀況況，在在選擇擇專賣賣商店店店型型時，，應避避免進進入競競爭異異常激激烈的的領域域，開開辟新新市場場更利利于生生存和和發(fā)展展。目目前服服裝店店、食食品店店、家家具店店都是是市場場競爭爭激烈烈區(qū)域域，而而化妝妝品店店、花花店、、洗衣衣店等等還有有很大大的市市場潛潛力。。單品品經(jīng)營營和獨獨家風風格，，是躲躲避過過度競競爭的的理想想選擇擇。日日本有有一家家玻璃璃器皿皿商店店，經(jīng)經(jīng)營各各種類類型、、大小小不等等、用用途各各異的的玻璃璃器皿皿，生生意鼎鼎盛。。上海海有一一家專專門銷銷售各各種瓶瓶塞的的商店店，獨獨一無無二的的商品品組合合使其其取得得了市市場競競爭的的優(yōu)勢勢。（３））專業(yè)業(yè)知識識。專專賣商商店的的經(jīng)營營不同同于一一般商商品，，它需需要店店主有有較高高的專專業(yè)知知識水水準，，因為為到專專賣商商店購購買的的顧客客常常常需要要得到到科學學性的的購買買建議議。如如果沒沒有相相應的的專業(yè)業(yè)知識識，就就應放放棄經(jīng)經(jīng)營該該種店店型。。試想想：作作為一一個服服裝店店經(jīng)營營者，，如果果缺乏乏對服服裝潮潮流的的敏感感，審審美觀觀不強強，他他能將將這家家服裝裝專賣賣店經(jīng)經(jīng)營好好嗎？？（４））市場場潛力力。隨隨著社社會的的發(fā)展展，人人們的的消費費觀變變化迅迅速，，在選選擇店店型時時，應應看準準那些些市場場潛力力較大大的行行業(yè)。。服裝裝業(yè)發(fā)發(fā)展忽忽高忽忽低，，市場場潛力力大，，但風風險也也大；；食品品業(yè)難難有高高潮，，但人人人得得吃飯飯，故故市場場平穩(wěn)穩(wěn)，市市場潛潛力較較大；；保健健用品品、休休閑用用品等等行業(yè)業(yè)有不不可估估量的的市場場潛力力。２．店店型選選擇的的過程程店型選選擇的的過程程，實實際上上是對對店型型特征征分析析和對對影響響因素素研究究的過過程。。但在在實際際生活活中，，不少少人卻卻忽視視了這這些，，他們們在決決定開開店時時直接接想的的就是是開個個服裝裝店、、鞋店店或食食品店店等，