養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式與說明圖文并茂

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式與說明-------以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)。點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本目錄Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn)Ⅱ.全齡社區(qū)Ⅲ.養(yǎng)老人群的特征與需求Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的9大要訣點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達(dá)2.12億人，占全國總?cè)丝诘?5.5%。據(jù)全國老齡委辦公室估計(jì)，到2025年，老年人口總數(shù)將達(dá)到3億；到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個(gè)人中就有一個(gè)老年人。

隨著我國步入老齡社會(huì)，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為中國關(guān)注的大事，同時(shí)養(yǎng)老型地產(chǎn)也成了諸多開發(fā)商爭(zhēng)搶的商機(jī)。Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn)點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本

據(jù)官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，現(xiàn)階段，中國60歲以上老年人口已接近兩億，約占全國總?cè)丝诘钠叻种?，而且這個(gè)比例會(huì)在今后幾年中快速增長。同時(shí)，我國人均GDP也將快速達(dá)至3000美元，此時(shí)的居民消費(fèi)能量會(huì)逐漸釋放，務(wù)必促使老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力的進(jìn)一步擴(kuò)大。在我國快速進(jìn)入老齡化社會(huì)大背景下，受龐大產(chǎn)業(yè)規(guī)模的引誘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)空前關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。比如萬科、保利等大規(guī)模企業(yè)都將養(yǎng)老地產(chǎn)納入下一步開發(fā)戰(zhàn)略中，中國人壽、中國平安等國內(nèi)大型保險(xiǎn)公司都把投資養(yǎng)老地產(chǎn)作為戰(zhàn)略規(guī)劃的一部份；而另一面的情況是，部份涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，由于受養(yǎng)老地產(chǎn)政策不明朗及贏利模式阻暢等因素左右，最后只得停留在觀望中。那么，中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點(diǎn)是什么？養(yǎng)老開發(fā)現(xiàn)狀又是如何？中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點(diǎn)和現(xiàn)狀中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點(diǎn)。在中國傳統(tǒng)居住千年文化“孝義”思想沉淀影響下，十分重視家庭團(tuán)聚觀念，習(xí)慣于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意與子女共居住或鄰近子女居住，以盡享天倫之樂。因而，中國約有85%的老人仍首選居家養(yǎng)老，其次約有7%的老人才是愿意入住養(yǎng)老院。國家和地方政府出臺(tái)了基本養(yǎng)老保障政策，確立了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)、以社區(qū)養(yǎng)老為依托、以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的主調(diào)，并提出構(gòu)建“9073”的養(yǎng)老格局（即：90%通過家庭照顧實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老）。

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)期待政策支持。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)從投資到獲取回報(bào)需要一個(gè)漫長的過程。中國老齡科學(xué)研究院的專家們?cè)硎?，養(yǎng)老地產(chǎn)一般的年投資回報(bào)率不過10%。建立一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環(huán)境較好地段找到這樣的一塊土地實(shí)非容易之事。況且，由于招拍掛土地成本太高，通過正當(dāng)途徑拿地很難。如何拿地開發(fā)的性質(zhì)決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常重要，有險(xiǎn)資的則希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會(huì)相當(dāng)麻煩。此外，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細(xì)化落實(shí)?；谶@樣的一種社會(huì)背景下，萬科、保利等巨頭地產(chǎn)公司的謹(jǐn)慎不是毫無道理的。首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費(fèi)上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進(jìn)開發(fā)商進(jìn)軍的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機(jī)構(gòu)能對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并給予鼓勵(lì)、實(shí)行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，全力來支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。中國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀。

目前，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營；也有開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其在項(xiàng)目開發(fā)過程中針對(duì)老人居住的住宅采取配建的方式，有些則是針對(duì)老人群體的產(chǎn)品；打出了全項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌。不管哪一種產(chǎn)品形式，可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。因而，國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面也多種形式并存：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”。

對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則往往采取住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與特征養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下,由房地產(chǎn)開發(fā)七爺或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求,為老年人的健康提供狼嚎基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品.它的基本形式有以下幾類:老年社區(qū)、公寓、住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等.特征:與一般的商業(yè)抵償相比,養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點(diǎn):1是在選址方面,要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素;2是對(duì)于住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高,如要求無障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼叫系統(tǒng)等;3是對(duì)于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高,對(duì)于老年人而言,能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項(xiàng)需求.這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜.成熟的老年社區(qū)有幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)保證良好的自然環(huán)境,規(guī)模不宜過大理念先進(jìn)以老人醫(yī)護(hù)中心為核心,功能區(qū)配套完善.

設(shè)置醫(yī)護(hù)中心,并建設(shè)養(yǎng)老社區(qū),包含醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)老、休養(yǎng)等不同功能的建筑結(jié)構(gòu)組合,以護(hù)士站或護(hù)理站為服務(wù)區(qū).輻射服務(wù)功能設(shè)施建筑.

養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)環(huán)境非常優(yōu)美,,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項(xiàng)目具有一定規(guī)模,但規(guī)模也不宜過大,并把老年?？漆t(yī)院的規(guī)模控制在必要的范圍內(nèi),否則容易造成資源浪費(fèi).養(yǎng)老地產(chǎn)能使老年人精神充實(shí)、身體健康,享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活.點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本以休養(yǎng)為主的預(yù)防性需求以及以醫(yī)療為主的精細(xì)護(hù)理需求以休養(yǎng)和護(hù)理相結(jié)合的支持性需求以醫(yī)療和護(hù)理相結(jié)合的長期看護(hù)需求養(yǎng)老的四中類型中國養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)的的六大大模式式根據(jù)養(yǎng)養(yǎng)老方方式和和盈利利方式式兩個(gè)個(gè)維度度,我們將將國內(nèi)內(nèi)的養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)模模式歸歸納為為以下下六大大主要要經(jīng)營營模式式。經(jīng)營模式本地出售型異地出售型租售組合型養(yǎng)老房產(chǎn)金融會(huì)籍式社區(qū)模式床位出租型點(diǎn)擊添添加文文本點(diǎn)擊添添加文文本點(diǎn)擊添添加文文本點(diǎn)擊添添加文文本周邊或或內(nèi)部部醫(yī)院院等配配套要要齊全全價(jià)格便便宜空氣質(zhì)質(zhì)量要要好，，生態(tài)態(tài)環(huán)境境優(yōu)質(zhì)質(zhì)，但但是交交通要要方便便多層居居多中國的的養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)什么是是適合老老年人人居住住的地地方呢，認(rèn)為為有四四點(diǎn)：：養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式第一類單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)概念：專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營。

經(jīng)營模式：大部分為公辦民營，采取出租或會(huì)員制形式案例：北京匯晨老年公寓、上海親和源第二類養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，無專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù)主要是為老年人提供一個(gè)活動(dòng)的場(chǎng)所，從精神層面關(guān)懷老年人。項(xiàng)目中設(shè)置的老年人活動(dòng)場(chǎng)所一般規(guī)模不大。經(jīng)營模式：養(yǎng)老部分不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務(wù)支出第三類綜合型的養(yǎng)老社區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運(yùn)營或由專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營。經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售案例：北京怡海花園案例：北京太陽城點(diǎn)擊添添加文文本點(diǎn)擊添添加文文本點(diǎn)擊添添加文文本點(diǎn)擊添添加文文本Ⅱ.全齡社社區(qū)以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區(qū)?！耩B(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老社社區(qū)是一種種利用用綜合合資源源滿足足高保保健意意識(shí)的的中老老年人人群體體需求求的養(yǎng)養(yǎng)老開開發(fā)模模式，，可以以結(jié)合合旅游游地產(chǎn)產(chǎn)或文文化地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)，具具有更更好的的市場(chǎng)場(chǎng)適應(yīng)應(yīng)性。?！襻t(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)綜綜合體以中小型專專業(yè)醫(yī)療設(shè)設(shè)施和專業(yè)業(yè)老年照護(hù)護(hù)服務(wù)為核核心的養(yǎng)老老地產(chǎn)模式式。規(guī)模相相對(duì)較小，，以持有經(jīng)經(jīng)營為主要要盈利模式式。全齡社區(qū)的的養(yǎng)老模式式

將養(yǎng)老地產(chǎn)混合植入到成熟的住區(qū)規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)整個(gè)流程中,老人與其他各年齡段人共同生活在同一大型社區(qū),各個(gè)年齡段老人都有相匹配的養(yǎng)老物業(yè)和服務(wù),創(chuàng)造以生活體驗(yàn)至上的一生之城.全齡社區(qū)解解決的五大大核心全齡社區(qū)是是用市場(chǎng)模模式解決的的養(yǎng)老模式式,服務(wù),家庭,老人心里等等社會(huì)綜合合問題,在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)各種模式式最有效而而成熟。

全齡社區(qū)解決的問

題？1.利用市場(chǎng)模式解決社會(huì)老齡化的突出問題社會(huì)問題2.成熟的商業(yè)模式與養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)切入的問題商業(yè)模式3.傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的孤立感老人心理4.居家養(yǎng)老的服務(wù)問題養(yǎng)老服務(wù)5.第一居所,子女教育與老人贍養(yǎng)的三者矛盾問題家庭倫理點(diǎn)擊添加文文本點(diǎn)擊添加文文本點(diǎn)擊添加文文本點(diǎn)擊添加文文本全齡社區(qū)居住普通住宅+適老化住宅教育幼兒園+中小學(xué)頤養(yǎng)養(yǎng)老公寓+養(yǎng)護(hù)院社區(qū)養(yǎng)老配套+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老配套健康體育會(huì)所+健康會(huì)所+戶外活動(dòng)設(shè)施生活服務(wù)商業(yè)+生活配套社交休閑文化設(shè)施+社交休閑公園全齡社區(qū)的的六大產(chǎn)品品組成全齡社區(qū)的的綜合特點(diǎn)點(diǎn)從幼兒到幾乎老人的全年齡段人群居住群體普通住宅,適老化公寓,養(yǎng)老公約,介護(hù)型老人公寓,普通社區(qū)配套及養(yǎng)老設(shè)施配套物業(yè)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)服務(wù)+社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)服務(wù)持有+銷售商業(yè)模式混合布局,使老人與年輕人能共享環(huán)境和配套布局模式普通社區(qū)配套及養(yǎng)老設(shè)施配套和集約設(shè)置,提高配套設(shè)施的使用效率和有效服務(wù)半徑,增加老人與年輕人的互動(dòng)配套設(shè)施點(diǎn)擊添加文文本點(diǎn)擊添加文文本點(diǎn)擊添加文文本點(diǎn)擊添加文文本全齡社區(qū)的的用戶組成成結(jié)構(gòu)用戶類型家庭結(jié)構(gòu)家庭特征特定需求產(chǎn)品類型經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)對(duì)價(jià)格比較敏感，購房時(shí)一項(xiàng)重要投資，為了給后備留下一份家產(chǎn)，是未來生活的保障質(zhì)量好，物業(yè)費(fèi)便宜低價(jià)格+生活便利社會(huì)新銳青年之家25-34歲青年，嘗試獨(dú)立生活，享受生活和個(gè)人空間，喜歡體育旅游等休閑生活小戶型，方便出游和進(jìn)行娛樂活動(dòng)交通+休閑配套青年持家或無子女的服氣，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，注重社交娛樂戶型好，品質(zhì)高產(chǎn)品品質(zhì)+休閑配套望子成龍小太陽家理由幼兒或讀小學(xué)的孩子，家庭收入較豐對(duì)教育配套與交通有較高要求，兼顧視野和生活教育+生活便利后小太陽已經(jīng)讀中學(xué)的孩子，家庭收入較豐，更注重生活環(huán)境和生活舒適希望孩子有更好的生活、學(xué)習(xí)條件，對(duì)教育配套設(shè)施、交通有較高要求生活便利性+教育三代孩子家里同時(shí)有老人和小孩，注重家庭生活氛圍，享受天倫之樂，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)殷實(shí)注重教育與醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境，喜歡舉家出游教育+醫(yī)療+環(huán)境+生活便利高收入，社會(huì)認(rèn)同的成功人士，要體現(xiàn)社會(huì)地位與社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗∫黄?，物業(yè)管理良好產(chǎn)品品質(zhì)+社會(huì)標(biāo)簽+私車交通長者自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，關(guān)心老年生活的幸福晚年家庭生活有規(guī)律，注重飲食生活，生活環(huán)境和安全問題醫(yī)療+環(huán)境+生活便利介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社區(qū)服務(wù)的照料老人行動(dòng)能力減弱，生活需要一定的照料醫(yī)療+介助服務(wù)+環(huán)境+生活便利介護(hù)老人孤寡老人，或與子女同住一個(gè)社區(qū)，平時(shí)看望便利老人失能或失智,需要機(jī)構(gòu)的特殊照料醫(yī)療+介護(hù)服務(wù)+環(huán)境全齡社區(qū)中中的養(yǎng)老服服務(wù)方式和和老人分類類老人分類◎介護(hù)老人UnderNursingAgedPeople由于身體功能衰老化或者智障,喪失生活自理能力,生活行為需要完全依賴他人護(hù)理的老年人?！蜃岳砝先薙elf-helpingAgedPeople

自理老人為生活行為完全可自理,不依賴他人和輔助安扶設(shè)施幫助的老年人.◎介助老人Device-helpingAgedPeople由于身體功能衰退與體能減弱,生活行為需要依賴體外輔助設(shè)施,如安全扶手、拐杖、輪椅、生姜設(shè)備或緩坡梯段等機(jī)械輔助設(shè)施幫助的老年人.養(yǎng)老服務(wù)方式◎適老化住宅從由誰提供養(yǎng)老資源的角度來看,家庭養(yǎng)老是相對(duì)與社會(huì)養(yǎng)老來說的,家庭養(yǎng)老是指由家庭成員提供養(yǎng)老資源的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老制度,是代際之間經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移,以家庭為載體,自然實(shí)現(xiàn)保障功能,自然完成保障過程,家庭養(yǎng)老促進(jìn)代表交流,給予老人精神歸屬感.?！蝠B(yǎng)老公寓（老年公寓）為老年人提供以住居為核心內(nèi)容，兼具餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂和醫(yī)療保健等服務(wù)內(nèi)容的養(yǎng)老建筑服務(wù)設(shè)施?！蚶夏曜o(hù)理院（老年養(yǎng)護(hù)院）為失能老人提供生活照料、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理和臨終關(guān)懷等服務(wù)，滿足失能老人生活照料、保健康復(fù)和精神慰藉等基本要求的專業(yè)性服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)全齡社區(qū)中中的養(yǎng)老服服務(wù)方式和和老人分類類養(yǎng)老服務(wù)方式◎家庭居家養(yǎng)老從由誰提供養(yǎng)老資源的角度來看,家庭養(yǎng)老是相對(duì)與社會(huì)養(yǎng)老來說的,家庭養(yǎng)老是指由家庭成員提供養(yǎng)老資源的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老制度,是代際之間經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移,以家庭為載體,自然實(shí)現(xiàn)保障功能,自然完成保障過程,家庭養(yǎng)老促進(jìn)代表交流,給予老人精神歸屬感.?！驒C(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)生活照料、康復(fù)護(hù)理、緊急救援。鼓勵(lì)在老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)中內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。符合條件的老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)還應(yīng)利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，培訓(xùn)和知道社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)示范、輻射、帶動(dòng)作用?！蛏鐓^(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能。主要面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)，涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式，向留守、獨(dú)居老人及其他有需要的老年人那個(gè)日間照料、短期托養(yǎng)、配餐、緊急呼叫、安全援助等服務(wù)。全齡社區(qū)中中的養(yǎng)老服服務(wù)方式和和老人分類類全齡社區(qū)中中的養(yǎng)老服服務(wù)設(shè)施體系服務(wù)半徑店家服務(wù)系統(tǒng)健康服務(wù)系統(tǒng)文化教育服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施類型服務(wù)項(xiàng)目設(shè)施類型服務(wù)項(xiàng)目設(shè)施類型服務(wù)項(xiàng)目社區(qū)級(jí)居家養(yǎng)老服務(wù)中心家政、送餐、上門護(hù)理、出門陪護(hù)、心理疏導(dǎo)、法律咨詢、緊急救助、家庭病房、接送服務(wù)老年護(hù)理院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心基礎(chǔ)醫(yī)療、養(yǎng)生保健、老年慢性病常見病診察、康復(fù)訓(xùn)練、日間護(hù)理老年學(xué)校開設(shè)養(yǎng)生課、烹飪課、書法課、繪畫課、聲樂課、插花課、電腦課等居家養(yǎng)老服務(wù)站家庭病床、寄送服務(wù)、緊急救助健康服務(wù)中心健康咨詢、養(yǎng)生保健、健康檢測(cè)、基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)娛樂活動(dòng)中心喝茶聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、門球、廣場(chǎng)舞等老年人喜愛的娛樂活動(dòng)組團(tuán)級(jí)日托中心日間托管陪護(hù)老年食堂快餐、面試、早中餐為主全齡社區(qū)各級(jí)服務(wù)設(shè)設(shè)施及城市市公共服務(wù)務(wù)半徑全齡社區(qū)各各級(jí)服務(wù)設(shè)設(shè)施及城市市公共服務(wù)務(wù)半徑社區(qū)基層養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施城市公共服務(wù)設(shè)施養(yǎng)老社區(qū)服服務(wù)設(shè)施組組成表設(shè)施生活服務(wù)項(xiàng)目健康服務(wù)項(xiàng)目文化服務(wù)項(xiàng)目城市公共服務(wù)設(shè)施大型購物中心、超市、餐飲醫(yī)院圖書館、體育中心社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套商業(yè)、室內(nèi)菜場(chǎng)、便利店、飲食店社區(qū)衛(wèi)生站社區(qū)文化活動(dòng)中心社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施居家養(yǎng)老服務(wù)站、日托中心、老年食堂健康服務(wù)中心娛樂活動(dòng)中心全齡社區(qū)各級(jí)服務(wù)設(shè)設(shè)施及城市市公共服務(wù)務(wù)半徑養(yǎng)老社區(qū)對(duì)對(duì)不同城市市公共服務(wù)務(wù)的需求有有合理的半半徑要求以以符合老人人正常生活活半徑和緊緊急狀態(tài)下下的反應(yīng)時(shí)時(shí)間.養(yǎng)老社區(qū)服服務(wù)的核心心在基層設(shè)設(shè)施.大型超市醫(yī)院、圖書書館、文化化活動(dòng)中心心區(qū)域性購物物中心10KM5KM2KM城市公共服務(wù)設(shè)施合理服務(wù)半徑全齡社區(qū)的的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施半徑老年公寓服務(wù)半徑800--1000米服務(wù)半徑300米服務(wù)半徑300米社區(qū)養(yǎng)老服服務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置原則分級(jí)設(shè)置.老年人5分鐘步行距距離為300米左右.(根據(jù)資料顯顯示300米活動(dòng)半徑徑范圍內(nèi)容容易產(chǎn)生安安全感、i信賴感、親親切感.)合理的基礎(chǔ)礎(chǔ)上集約設(shè)設(shè)置,以增加使用用效率,可愛用引入入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶瓶車交通系系統(tǒng),解決社區(qū)級(jí)級(jí)服務(wù)半徑徑范圍內(nèi)的的出行需求求.社區(qū)養(yǎng)老服服務(wù)設(shè)施合合理半徑社區(qū)公共服服務(wù)設(shè)施社區(qū)級(jí)養(yǎng)老老服務(wù)設(shè)施施組團(tuán)級(jí)養(yǎng)老老服務(wù)設(shè)施施全齡社區(qū)的的KPI指標(biāo)---(KeyPerformanceIndicator)打造養(yǎng)老社區(qū)KPI指標(biāo)硬件設(shè)施區(qū)位環(huán)境空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜單體設(shè)計(jì)空間結(jié)構(gòu):緊湊、通風(fēng)、明亮、防火室內(nèi)配套:空間、裝置、家具、設(shè)備、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老人的身體特征.建筑造型:應(yīng)富有生活氣息、與社會(huì)福利機(jī)構(gòu)區(qū)別開來配套措施醫(yī)療:獨(dú)立的醫(yī)院;娛樂:老年娛樂中心、老年大學(xué)、棋牌中心等;有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所

休閑:綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑,私密、隱蔽、安全特征用來休息、交談的安靜場(chǎng)所.室外環(huán)境

無障礙設(shè)計(jì)的綠地、坡道、洗手間等

住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老人的行動(dòng)為

基礎(chǔ);采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu),

軟件設(shè)施專業(yè)服務(wù)通過各類專項(xiàng)培訓(xùn)提高社區(qū)服務(wù)人員的素質(zhì),為老人

提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)物業(yè)管理集市處理各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù),為老人提供各種便捷服務(wù).如:物管中心應(yīng)集市對(duì)諸如有害氣體的泄漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、意外事故等主動(dòng)提供緊急幫助.從自理程度，看老年人對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的需求從心理特點(diǎn)，看老年人對(duì)居住環(huán)境的要求從行為特征，看老年人對(duì)居住環(huán)境的要求Ⅲ.養(yǎng)老人群的的特征與需需求從自理程度度，看老年年人對(duì)養(yǎng)老老設(shè)施的需需求老人定義老人細(xì)分描述生活能力養(yǎng)老方式設(shè)施、服務(wù)需求醫(yī)院護(hù)理需求居住需求環(huán)境需求基本生活活動(dòng)圈區(qū)域活動(dòng)圈市區(qū)活動(dòng)圈老齡階段（60周歲以上人口年齡段）自理老人生活行為完全自理，富有活力，不依賴他人幫助的老年人獨(dú)立生活居家養(yǎng)老//適老化住宅★★★某種程度監(jiān)護(hù)和少許幫助/健康，富有活力，生活基本自理★★★介助老人基本獨(dú)立生活社區(qū)養(yǎng)老全天監(jiān)護(hù),低配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施//老年公寓★★/體力衰弱,但智力健全個(gè)人生活幫助和照料,提供監(jiān)護(hù)和膳食供應(yīng),中等配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施★//介護(hù)老人體力尚健,但智力衰退基本不能自理生活機(jī)構(gòu)養(yǎng)老個(gè)人生活的監(jiān)護(hù)和照料,提供膳食,高配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施有介護(hù)機(jī)構(gòu)專屬活動(dòng)場(chǎng)地,醫(yī)護(hù)人員協(xié)助//體力衰退,智力衰退完全不能自理生活個(gè)人監(jiān)護(hù),提供進(jìn)餐、助洗、清潔、穿衣等服務(wù)///從心理特點(diǎn)點(diǎn)，看老年年人對(duì)居住住環(huán)境的要要求工作時(shí)期退休后工作單位以同事為主根據(jù)工作決定圍繞工作內(nèi)容社會(huì)角色家庭家人、鄰居為主自主決定圍繞自身興趣自我角色改變老年人的心心里特點(diǎn)：：衰老感失落感孤獨(dú)感自卑感抑郁感活動(dòng)重心改變社會(huì)交往變窄生活節(jié)奏變慢知識(shí)技能變舊角色扮演減弱老年人的心心理需求：：提高安全感感增加歸屬感感創(chuàng)造鄰里感感營造舒適感感保障私密感感從行為特征征，看老年年人對(duì)居住住環(huán)境的要要求老年人的行為特征集聚性時(shí)域性地域性老年人的行為需求獨(dú)立活動(dòng)成組活動(dòng)群體活動(dòng)老年人出行行活動(dòng)的特特征活動(dòng)圈出行時(shí)間活動(dòng)半徑出行方式頻率出行范圍心理感受基本活動(dòng)圈5分鐘180-220米步行★★★★家及周邊,自家小院,宅前綠地,組團(tuán)綠地安全感,親切感,可信感區(qū)域活動(dòng)圈10分鐘(步行疲勞極限)〉450米★★★步行去中心廣場(chǎng),小區(qū)公園,街邊,老年活動(dòng)中心歸屬感,熟悉,社交市區(qū)活動(dòng)圈20-45分鐘公共交通★★市級(jí)公園,廣場(chǎng),動(dòng)物園.博物館,老年大學(xué)社會(huì)交往,價(jià)值感從生理特點(diǎn)點(diǎn),看老年人對(duì)對(duì)居住環(huán)境境的要求老年人觸覺、味覺、嗅覺特征與常見居住環(huán)境障礙觸覺、味覺和嗅覺特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙觸覺退化對(duì)溫度變化的感知能力減弱對(duì)燙物瞬間感知變慢,端送食物和熱水時(shí)容易燙傷退疼痛的感知能力減弱容易磕碰手上,且受傷后常不能及時(shí)察覺,耽誤醫(yī)治味覺退化對(duì)食物味道的辨別能力減弱易誤食變質(zhì)食品或不良食品嗅覺退化對(duì)氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的異味,如:在使用煤氣時(shí)熄火、會(huì)因聞不到而發(fā)生煤氣泄漏中毒等安全事故從生理特點(diǎn)點(diǎn),看老年人對(duì)對(duì)居住環(huán)境境的要求老年人視覺特征與常見居住環(huán)境障礙視覺特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體,如:文字,團(tuán)較小的標(biāo)識(shí),較小的按鈕、按鍵燈;難以分辨與背景色彩無明顯反差的物體,如:與墻面顏色接近的開關(guān)插座、扶手、欄桿等;對(duì)較大面積的玻璃難以識(shí)別.色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環(huán)境；對(duì)某些色彩，如：紅色、綠色的分辨相對(duì)困難。弱光下識(shí)別物體降低在低光照條件下分辨物體困難，如燈具找到較大、光線角度不佳等情況；夜間視物較為困難。對(duì)強(qiáng)光敏感對(duì)頻閃的燈光和直射眼睛額對(duì)于光線會(huì)感到不適；放光較強(qiáng)地面或墻面等易引起視覺錯(cuò)覺對(duì)光亮突變的適應(yīng)力減弱視覺明適應(yīng)于暗適應(yīng)能力下降，對(duì)光線明暗突變的適應(yīng)時(shí)間增長無視覺能力眼盲失去對(duì)環(huán)境的辨認(rèn)能力，容易發(fā)生磕碰、摔倒等問題；喪失方向感，在路線曲折的環(huán)境中容易迷路；使用無聲音提示的設(shè)備較為困難。從生理特點(diǎn)點(diǎn),看老年人對(duì)對(duì)居住環(huán)境境的要求老人聽覺特征與常見環(huán)境障礙聽覺特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙聽不清或聽不見門鈴聲、報(bào)警聲音量太小時(shí)聽不見；發(fā)生未知距離較遠(yuǎn)或有阻礙時(shí)聽不清，如：與談話人距離較遠(yuǎn)；與電視距離較遠(yuǎn)；對(duì)聲音較為敏感休息和睡眠時(shí)易受噪聲干擾老人免疫機(jī)能與常見環(huán)境障礙免疫機(jī)能特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙對(duì)溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風(fēng)，不能忍受空調(diào)冷風(fēng)直吹；不能適應(yīng)冷熱突變的環(huán)境；易生病或患慢性疾病且不易好轉(zhuǎn)休息和睡眠時(shí)易受噪聲干擾從生理特點(diǎn)點(diǎn),看老年人對(duì)對(duì)居住環(huán)境境的要求老年人運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)特征與常見居住環(huán)境障礙運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙肢體靈活性降低，動(dòng)作幅度減小抬腿、彎腰、下蹲等動(dòng)作困難上下樓梯費(fèi)力；易被低矮高差搬到了如廁、穿鞋等動(dòng)作困難；使用蹲式便器時(shí)下蹲起身吃力；肢體伸展困難夠取位置過高或過低的物品困難，使用過高的臺(tái)面或設(shè)備時(shí)易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉(zhuǎn)力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時(shí)較為困難；難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時(shí)易發(fā)生危險(xiǎn)；下肢支撐能力降低，在大空間中無處扶靠時(shí)，行走困難關(guān)節(jié)靈活性下降搬動(dòng)大而重的器具出現(xiàn)扭傷骨骼彈性和韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發(fā)生骨折，且恢復(fù)慢，需長時(shí)間臥床并需要他人照料腰椎、勁椎易受傷、疼痛使用過軟的床或沙發(fā)起身困難，腰部、勁部不易扭轉(zhuǎn)，取物，夠物困難Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營的9大要訣2014年被稱為養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元元年，接下下來就又開開始興起養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，所所以就把2014年稱為中國國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)元年，各各路資本也也都強(qiáng)勢(shì)介介入養(yǎng)老地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)。目前中中國養(yǎng)老地地產(chǎn)的前景景看好，但但商業(yè)盈利模模式尚不清晰，，如何成功功策劃規(guī)劃劃、開發(fā)運(yùn)運(yùn)營一個(gè)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)并并存。九大要訣1、價(jià)值理念念：符合獨(dú)獨(dú)立、自主主、健康的的現(xiàn)代養(yǎng)老老理念.2、市場(chǎng)定位位：目標(biāo)市市場(chǎng)全齡化化是最符合合當(dāng)前國情情的選擇.3、項(xiàng)目選址址：“區(qū)位位、環(huán)境、、配套”，，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)選址三要要素4、用地組合合：低成本本的復(fù)合用用地模式為為項(xiàng)目成功功奠定基石石5、開發(fā)模式式：根據(jù)投投資策略和和建設(shè)條件件選擇合適適的開發(fā)模模式6、盈利模式式：從物業(yè)業(yè)租售模式式向“產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈模式””延伸7、資源整合合：定位““養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)運(yùn)營商““整合國內(nèi)內(nèi)外專業(yè)資資源8、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：高水平平的適老化化的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)9、融資模式式：尋求多多方渠道突突破養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資瓶瓶頸3.項(xiàng)目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素理想環(huán)境較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源理想?yún)^(qū)位城市近郊或成熟旅游度假區(qū)周邊配套周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套4、用地組合合：低成本本的復(fù)合用用地模式為為項(xiàng)目成功功奠定基石石就土地用途途而言，現(xiàn)現(xiàn)在還沒有有養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)的概概念，拿地地成本是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)最最重要的成成本之一，，在目前養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土土地政策尚尚未明晰的的情況下，，通過合理理的用地組組合，減少少用地成本本，是養(yǎng)老老地產(chǎn)拿地地之前必須須考慮的重重要因素。。拿地方式的選擇在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營，爭(zhēng)取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。不同建設(shè)用地類型的組合目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。5、開發(fā)模式式：根據(jù)投投資策略和和建設(shè)條件件選擇合適適的開發(fā)模模式模式一：隔隔代親情社社區(qū)開發(fā)模模式即年輕人群群與健康老老人混合的的社區(qū)，與與其說是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)，，不如說是是適老型地地產(chǎn)。北京京太陽城、、杭州綠城城藍(lán)庭社區(qū)區(qū)、杭州萬萬科良渚文文化村等是是這類模式式的實(shí)踐。。這類模式下下，持有少少量物業(yè)與與銷售物業(yè)業(yè)相結(jié)合，，持有物業(yè)業(yè)規(guī)模比例例應(yīng)小于30%，銷售比例例應(yīng)大于70%，以保證開開發(fā)的持續(xù)續(xù)性和養(yǎng)老老社區(qū)的品品牌屬性。?！颁N售物物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出””是整體的的盈利思路路，將在保保證品牌樹樹立與服務(wù)務(wù)輸出水準(zhǔn)準(zhǔn)的同時(shí)，，實(shí)現(xiàn)快速速回現(xiàn)，保保證現(xiàn)金流流，為后續(xù)續(xù)開發(fā)回血血。模式二：會(huì)會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)養(yǎng)綜合體模模式針對(duì)全持有有的養(yǎng)老物物業(yè)，即會(huì)會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)養(yǎng)綜合體，，押金制和和會(huì)員制是是國內(nèi)可行行的盈利模模式，會(huì)員員制銷售的的是服務(wù)內(nèi)內(nèi)容；押金金制僅是銷銷售物業(yè)使使用權(quán)。目目前國內(nèi)采采取這種方方式的項(xiàng)目目有北京太太陽城水岸岸香舍、天天津?qū)氎嬖圃粕兼?zhèn)等。。以銷售服務(wù)務(wù)（而非物物業(yè)使用權(quán)權(quán)）為核心心，是會(huì)員員制交易模模式的設(shè)計(jì)計(jì)前提，而而終身類會(huì)會(huì)員、押金金類會(huì)員和和消費(fèi)類會(huì)會(huì)員的有機(jī)機(jī)組合，將將解決企業(yè)業(yè)開發(fā)過程程中的資金金流問題。。但從財(cái)務(wù)務(wù)、盈利效效果和經(jīng)營營三個(gè)角度度來看，相相比較傳統(tǒng)統(tǒng)的押金制制模式，會(huì)會(huì)員制運(yùn)作作模式可以以較為靈活活地計(jì)入財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表，，在經(jīng)營上上操作更加加便捷，能能夠更好地地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)現(xiàn)。模式三：持持續(xù)照料退退休（CCRC）模式以持續(xù)護(hù)理理社區(qū)（CCRC）模式為代代表的現(xiàn)代代養(yǎng)老社區(qū)區(qū)，主要面面向老年群群體退休后后的全方位位生活服務(wù)務(wù)的社區(qū)。。代表項(xiàng)目目是美國太太陽城、三三亞海棠灣灣國際養(yǎng)生生社區(qū)，此此外國內(nèi)還還有眾多打打著CCRC旗號(hào)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。CCRC模式起源于于美國教會(huì)會(huì)創(chuàng)辦的組組織，至今今已經(jīng)有100多年的歷史史。是將健健康、醫(yī)療療及護(hù)理服服務(wù)與養(yǎng)老老保險(xiǎn)結(jié)合合，適合身身體健康、、現(xiàn)在可以以獨(dú)立生活活且希望今今后每一個(gè)個(gè)階段都得得到照料的的老人。其其核心是集集娛樂、酒酒店式服務(wù)務(wù)、生活護(hù)護(hù)理和醫(yī)療療護(hù)理為一一體，提供供自最初的的退休享樂樂到最后的的臨終關(guān)懷懷這樣一站站式的終生生退休養(yǎng)老老服務(wù)。CCRC模式將目標(biāo)標(biāo)客源鎖定定為離退休休或者為離離退休后生生活做準(zhǔn)備備的老年人人，在目前前中國大多多數(shù)老人面面臨“退休休即失收””的狀況，，單一的銷銷售模式或或會(huì)員制都都不太適合合，還需要要在盈利模模式上結(jié)合合以房養(yǎng)老老、養(yǎng)老保保險(xiǎn)等金融融創(chuàng)新方面面進(jìn)一步探探索。模式四：養(yǎng)養(yǎng)生目的地地開發(fā)模式式“養(yǎng)生目的的地”開發(fā)發(fā)模式，需需要依托特特殊的旅游游度假資源源，如避暑暑/避寒氣候、、地?zé)釡厝⑸趾?、富硒硒富氧、宗宗教文化、、長壽之鄉(xiāng)鄉(xiāng)等，構(gòu)建建復(fù)合型的的養(yǎng)生養(yǎng)老老度假體系系。這類模式針針對(duì)具有高高保健意識(shí)識(shí)的中高端端家庭，盈盈利模式則則是“持有有核心設(shè)施施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售””，將養(yǎng)生生