我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來5年發(fā)展展望,房地產(chǎn)論文

我們國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來5年發(fā)展展望,房地產(chǎn)論文不考慮新購(gòu)置土地的情況下，將來我們國(guó)家人口構(gòu)造變化將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求見頂回落，隨著房?jī)r(jià)的滯漲甚至回落，房地產(chǎn)投資需求減少。將來5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)仍然較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于供過于求狀態(tài)，加上貨幣信貸增速放緩，寬松流動(dòng)性的貨幣環(huán)境難以再現(xiàn)，將來房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整期。假如房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)低迷，過去出于投資目的購(gòu)入的房地產(chǎn)將涌向市場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步加大供過于求的壓力，延長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間。因而，有關(guān)部門應(yīng)未雨綢繆，綜合施策，分類指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。人口構(gòu)造變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求逐步回落從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要受人口數(shù)量和構(gòu)造的影響，人口的迅速增加、勞動(dòng)人口占比提高和城鎮(zhèn)化率的快速上升，會(huì)帶來住房需求的大幅增加，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展?？傮w看，我們國(guó)家人口增速已呈下滑趨勢(shì)，人口紅利面臨拐點(diǎn)，購(gòu)房主力人群數(shù)量將明顯減少，將來房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求將逐步回落。從總?cè)丝谠鏊倏矗?005年以來我們國(guó)家人口增速逐步回落，華而不實(shí)2018~2020年增速低于0.5%,大幅低于發(fā)展中國(guó)家，也低于部分發(fā)達(dá)國(guó)家。從勞動(dòng)年齡人口數(shù)量看，我們國(guó)家人口紅利逐步消失。2020年我們國(guó)家15~59歲勞動(dòng)年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)了絕對(duì)下降，比2018年減少300多萬人，2020年繼續(xù)減少200多萬人，人口紅利趨于消失。從購(gòu)房主力人群看，購(gòu)房主力人群在將來10~20年將大幅下降。我們將25~34歲定義為購(gòu)房的主力人群，即住房的消費(fèi)需求人群。2020年80后〔25~34歲〕人口約為2.15億，90后〔15~24歲〕人口約為2.03億，比80后減少5.5%;00后〔5~14歲〕人口約為1.47億，比80后減少31.7%.從城鎮(zhèn)人口情況看，2018年我們國(guó)家城鎮(zhèn)人口同比增速為3.82%,2018~2020年增速逐年下降，2020年降至2.47%,為1998年以來的最低增速，根據(jù)城鎮(zhèn)人口增速變動(dòng)領(lǐng)先房地產(chǎn)價(jià)格3年推算，2020年開場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體水平進(jìn)入下行通道。一般來講，消費(fèi)需求能夠分解為人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提高帶來的住房需求以及收入上漲帶來的改善型需求。根據(jù)人口自然增長(zhǎng)率、家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人均可支配收入等因素推算，2022年城鎮(zhèn)住宅存量需求〔消費(fèi)需求〕為201.1億平方米，即將來5年房地產(chǎn)市場(chǎng)增加的消費(fèi)需求為60.6億平方米。房?jī)r(jià)漲幅放緩影響投資需求影響房地產(chǎn)投資需求的主要因素是將來房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期以及其他投資預(yù)期收益率。2020年10月份以來，全國(guó)100個(gè)城市〔新建〕住宅平均價(jià)格同比持續(xù)下降，僅在2021年8月初次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。2021年第三季度人民銀行2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，49.7%的居民以為當(dāng)前房?jī)r(jià)高，難以接受,近八成居民表示2021年不購(gòu)買住房或繼續(xù)觀望。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的逐步回落，投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益率難以保證，投資需求相應(yīng)下降。從其他投資渠道收益率來看，一方面，2020年以來股票市場(chǎng)吸引大量資金入市，隨著2021年6、7月份股價(jià)大幅下跌，股票市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)消失，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的供應(yīng)。另一方面，銀行理財(cái)產(chǎn)品還是低風(fēng)險(xiǎn)而收益較高的投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的民間借貸利率在20%以上〔2020年溫州地區(qū)民間融資綜合利率22.2%〕?？傮w上，房地產(chǎn)投資收益相對(duì)優(yōu)勢(shì)下降，對(duì)投資資金的吸引力缺乏。我們以外商直接投資于房地產(chǎn)行業(yè)的變化趨勢(shì)來側(cè)面衡量房地產(chǎn)投資需求的變化。2021年1~8月房地產(chǎn)行業(yè)使用的外商直接投資資金為173億美元，比上年同期下降21.6%〔2020、2020年全年分別增長(zhǎng)19.3%、20.2%〕，占全部外商直接投資資金的20.3%,占比比上年同期低7.9個(gè)百分點(diǎn)。由于投資需求與消費(fèi)需求難以準(zhǔn)確區(qū)分，我們用一種簡(jiǎn)便的方式方法推算。用1998~2020年的城鎮(zhèn)住宅面積作為總需求，即消費(fèi)需求和投資需求之和，以人口因素、城鎮(zhèn)化因素以及收入因素推算消費(fèi)需求，兩者的差值即為投資需求。對(duì)于2021~2022年投資需求，我們利用2008~2020年投資需求與消費(fèi)需求的比值進(jìn)行推算，并模擬了兩種情形，分別是：情形一，投資需求缺乏，采用2020~2020年與消費(fèi)需求的比值均值0.26進(jìn)行推算，將來5年投資需求合計(jì)新增14.6億平方米；情形二，投資需求較旺，采用2002~2018年與消費(fèi)需求的比值均值0.36進(jìn)行推算，將來5年投資需求合計(jì)新增34.7億平方米。從將來人口構(gòu)造變化、貨幣信貸環(huán)境、房地產(chǎn)價(jià)格高企、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重等情況綜合判定，將來投資需求較旺的情形很難出現(xiàn)，投資需求缺乏出現(xiàn)的可能性較大。將來5年房地產(chǎn)供應(yīng)水平仍然較高，供過于求的可能性很大從供應(yīng)能力看，將來5年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給水平仍然較高。根據(jù)(城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例〕規(guī)定，土地開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，能夠征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%下面的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，能夠無償收回土地使用權(quán)。理論上，根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)3~5年的施工周期，以及未開發(fā)土地2年內(nèi)必須開發(fā)的法律規(guī)定，因而，在不考慮將來新增土地購(gòu)置條件下，定義將來5年的房地產(chǎn)供應(yīng)能力如下：供應(yīng)能力=當(dāng)年施工面積+當(dāng)年待售現(xiàn)房面積+當(dāng)年待開發(fā)土地面積平均施工開發(fā)倍數(shù)-前三年〔銷售面積-完工面積〕之和+保障性安居工程開工面積華而不實(shí)，平均施工開發(fā)倍數(shù)=當(dāng)年施工面積/當(dāng)年土地開發(fā)面積；當(dāng)年土地開發(fā)面積=當(dāng)年土地購(gòu)置面積+上年待開發(fā)土地面積-當(dāng)年待開發(fā)土地面積。2021年國(guó)土資源部和住建部規(guī)定，房地產(chǎn)供給明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，能夠根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用處轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用處、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用處的開發(fā)建設(shè)。住房供給明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供給量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供給；住房供求矛盾比擬突出的熱門城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供給規(guī)模。筆者以為，在土地財(cái)政仍然是地方重要收入來源的大背景下，加上沒有標(biāo)準(zhǔn)界定，要讓地方主動(dòng)減少供給土地的可能性不大，除非遭到市場(chǎng)的嚴(yán)格約束；除此之外，用于住宅的未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型為新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用處的難度也較大。因而，我們?cè)O(shè)定兩種不同的情形，分別對(duì)應(yīng)待開發(fā)土地面積全部開發(fā)用于住宅和80%的待開發(fā)土地面積用于住宅。假如考慮拆遷率和折舊率，則將來5年的供應(yīng)能力在兩種情形下分別減少13.5億和11.9億平方米，低于2021年新構(gòu)成的供應(yīng)面積。情形一：待開發(fā)土地面積全部開發(fā)用于住宅。2020年土地購(gòu)置面積3.34億平方米，待開發(fā)土地面積4.21億平方米，城鎮(zhèn)住宅施工面積51.51億平方米。假如2020年待開發(fā)的土地面積全部用于城鎮(zhèn)住宅施工〔假定施工開發(fā)倍數(shù)不變〕，根據(jù)供應(yīng)能力的測(cè)算方式方法，由此推算2021~2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將供給112.79億平方米住宅。情形二：待開發(fā)土地面積的80%開發(fā)用于住宅。根據(jù)供應(yīng)能力的測(cè)算方式方法，由此推算2021~2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將供給99.36億平方米住宅。結(jié)合對(duì)將來5年消費(fèi)需求和投資需求的測(cè)算，總體上判定將來5年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然供過于求。我們模擬的兩種情形中，當(dāng)投資需求缺乏時(shí)，對(duì)應(yīng)待開發(fā)土地面積只要80%用于住宅；投資需求較旺時(shí)，對(duì)應(yīng)待開發(fā)面積全部用于住宅。情形一：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不景氣階段，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下行，投資需求缺乏；房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整土地用處，有80%的待開發(fā)土地面積用于住宅開發(fā)。將來5年，供應(yīng)超出市場(chǎng)需求24.2億平方米。情形二：房地產(chǎn)市場(chǎng)較快發(fā)展，投資需求增加；房地產(chǎn)開發(fā)商部分調(diào)整土地用處，待開發(fā)土地面積全部用于住宅開發(fā)。將來5年，供應(yīng)超出市場(chǎng)需求17.5億平方米。M2和信貸增速放緩，寬松流動(dòng)性環(huán)境難以重現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平緩發(fā)展階段。歷史數(shù)據(jù)顯示，M2領(lǐng)先房?jī)r(jià)變動(dòng)6個(gè)月，與房?jī)r(jià)的相關(guān)系數(shù)到達(dá)0.59.M2增速將進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展所需要的寬松流動(dòng)性環(huán)境難以重現(xiàn)。一是基礎(chǔ)貨幣投放方式變化。2020年以前，隨著經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目順差不斷擴(kuò)大，我們國(guó)家外匯儲(chǔ)備大幅增加，為避免外匯市場(chǎng)人民幣快速升值，人民銀行以發(fā)行基礎(chǔ)貨幣方式在外匯市場(chǎng)買入大量外匯，構(gòu)成外匯占款。2020年以來，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向好，美元強(qiáng)勢(shì)上升，人民幣對(duì)美元匯率不再呈單邊升值走勢(shì)，貶值預(yù)期加強(qiáng)，導(dǎo)致資本項(xiàng)由順差轉(zhuǎn)為逆差，資本流出加大，影響我們國(guó)家外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)放緩。2020年人民幣兌美元貶值2.42%,外匯儲(chǔ)備比上年減少3000多億美元。2021年8月11日，人民銀行調(diào)整人民幣兌美元中間價(jià)報(bào)價(jià)機(jī)制，人民幣兌美元出現(xiàn)了貶值，8月末人民幣對(duì)美元中間價(jià)為6.3893元/美元，比上月末貶值4.26%;外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)當(dāng)月減少939億美元，1~8月減少2856億美元。由于人民幣對(duì)美元匯率逐步趨于平衡，人民銀行退出外匯市場(chǎng)常規(guī)干涉，通過外匯占款創(chuàng)造的基礎(chǔ)貨幣缺乏。2020年以來，人民銀行通過常備借貸便利〔SLF〕、中期借貸便利〔MLF〕、抵押補(bǔ)充貸款〔PSL〕等新型貨幣政策工具，調(diào)節(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性；2021年屢次降低存款類金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率，放大貨幣乘數(shù)?？傮w上預(yù)測(cè)，將來幾年M2增速逐步下降，明顯低于房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期的M2增速，寬松的貨幣政策環(huán)境難以重現(xiàn)。二是信貸增速放緩。在資產(chǎn)負(fù)債比例管理和資本充足率的約束下，商業(yè)銀行資產(chǎn)端運(yùn)用受制于負(fù)債端成本的高低。一方面商業(yè)銀行攬儲(chǔ)壓力較大，又有理財(cái)產(chǎn)品、貨幣市場(chǎng)基金等分流存款，存款利率難以明顯下行；另一方面外匯占款大幅增加時(shí)期，商業(yè)銀行表現(xiàn)為企業(yè)和居民售匯后存放商業(yè)銀行存款增加，即商業(yè)銀行的被動(dòng)負(fù)債較高。因而，受負(fù)債端成本高企影響，商業(yè)銀行迫切需要高收益資產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)期，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資大幅增加。隨著外匯占款大幅回落，商業(yè)銀行被動(dòng)大量負(fù)債的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，商業(yè)銀行通過發(fā)行大額存單、向銀行再貸款等主動(dòng)負(fù)債行為會(huì)明顯增加。盡管商業(yè)銀行仍然追求高收益資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)加大的時(shí)期，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放動(dòng)力缺乏，將來房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供大于求的局面，逐步進(jìn)入平緩增長(zhǎng)階段。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)著陸總體上，要繼續(xù)適度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的自信心和預(yù)期，以時(shí)間換空間，逐步減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依靠，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)著陸。一是分類調(diào)控?？傮w上，將來5年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求。從城市來看，一二線城市去庫(kù)存化速度較快，房地產(chǎn)價(jià)格和銷售回升，三四線城市庫(kù)存壓力很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。因而，從調(diào)控政策上，對(duì)于一二線城市，一方面要繼續(xù)維持增加市場(chǎng)需求的信貸和財(cái)政政策，如降低首付比例、下調(diào)貸款利率、放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)要適時(shí)取消限購(gòu)政策；另一方面要增加城市土地供給，引導(dǎo)土地拍賣價(jià)格逐步下行，進(jìn)而影響商品房?jī)r(jià)格回落至合理水平。對(duì)于三四線城市，一方面要控制城市土地供給，減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)供給速度，同時(shí)以價(jià)換量，通過降價(jià)加快庫(kù)存去化速度；另一方面要降低對(duì)土地財(cái)政的依靠，拓展基礎(chǔ)設(shè)施融資渠道。二是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控和監(jiān)測(cè)，做好風(fēng)險(xiǎn)防火墻.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不暢、價(jià)格持續(xù)下