宗地湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

宗地××湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)-doc37告宗地xx湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄1.0研究結(jié)論…………….11.1宗地基本情況………..…….….11.2地價(jià)范圍………….……….….11.3地塊投資價(jià)值………………..12.0研究方法……..…………………...22.1剩余法求地價(jià)……...………..22.2運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)…….….22.3研究依據(jù)……………….……33.0宗地最佳利用方式構(gòu)思……..…….43.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)……………...………………..……43.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)……………...………54.0宗地地價(jià)測(cè)算……………………...64.1地價(jià)之外的成本測(cè)算………………...……..64.2銷售收入測(cè)算…..………………….……..…74.3地價(jià)成本測(cè)算……………..…………..………..….………75.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………...75.1項(xiàng)目盈利能力分析………………….…..……75.1.1稅金計(jì)算……………….…..….………85.1.2損益表……………….…..…….………85.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析.…..…….……..…85.2項(xiàng)目不確定性分析………….……………..105.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析………………..…….…….………105.2.2敏感性分析………….…..…….………10………….……….……..…11概率分析5.2.36.0項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議…….126.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)………………….………126.2有關(guān)說明及建議……………12附表、附圖附表一宗地地價(jià)測(cè)算表…………..14附圖一項(xiàng)目概率分析圖……..…………………..161.0研究結(jié)論1.1宗地基本情況宗地編號(hào)為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。.平方米/元6339萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為80913對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)．1.3地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)元地價(jià)為80913萬(wàn)元地價(jià)為87416萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（％）252015稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn)=地價(jià)．該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考．察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)Ø香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指Ø標(biāo)ØØ國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)Ø《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》Ø廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)Ø準(zhǔn)Ø中國(guó)人民銀行存、貸款利率Ø《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》Ø搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)Ø中國(guó)人民銀行121號(hào)文件Ø廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來贏得市場(chǎng)。．3.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544×22％＝20580m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積127650×0.85＝108,503m2住宅規(guī)劃為120～180m2/戶，平均每套面積為150m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050m2。別墅總建筑面積127560×0.15＝19,148m2別墅規(guī)劃為250～350m2/棟，平均每棟面積為300m2，占地面積計(jì)120m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆?jì)占地面積為64×120=7680m2公建配套幼兒園3000m2，按兩層考慮，其占地計(jì)1500m2，社區(qū)管理中心300m2，垃圾站50m2，均按一層考慮，占地計(jì)350m2。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含別墅用戶車位），建議車庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫(kù)規(guī)劃面積位為720×35＝25200m2。園林、綠化及道路為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544×0.65×m2＝60803m2道路規(guī)劃占地面積為93544×0.15＝14031m2表3－1用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2）所占比重(%)人均面積（m2/人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.981403215道路用地22.1565公共綠地608039176二、其他用地2表3－項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位項(xiàng)目數(shù)量戶784總戶數(shù)居住人口人2744M2總建筑面積156200M2高層住宅建筑面積1.108503M2低層住宅建筑面積2.19148M233503.公建配套建筑面積地下車庫(kù)建筑面積4.25200M2車位數(shù)720個(gè)公頃/人口密度293人％65綠化率1.4容積率3.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場(chǎng)推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競(jìng)買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1～67～1213～1819～2425～3031～3637～42投資總1額建設(shè)投1.1資土地成1.1.180913.86本前期工程1.1.2費(fèi)393.00755.00建安成本1.1.311802.0011113.002913.7034000.70費(fèi)．8172.001.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套費(fèi)1185.16474.06355.55355.551.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.75管理1.1.8512.80512.80512.80費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80銷售費(fèi)1.1.9807.651076.871615.5384.36用538.44311346.09利息費(fèi)1.1.10用流動(dòng)資1.20.000.000.000.00金0.000.000.000.00資金籌2措自有資2.1金借2.2款2.3銷售收入再投入說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。4.0宗地地價(jià)測(cè)算4.1地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。4.2銷售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/m2，低層為22000元/m2,停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷售收入為179478.35萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。4.3地價(jià)成本測(cè)算根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市％。25場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬(wàn)元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬(wàn)元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為78557萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無(wú)銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。5.1.2損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24％，凈現(xiàn)值為15221萬(wàn)元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。所示。4－5萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表87416萬(wàn)元和74291相應(yīng)的地價(jià)在．表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入42125.6041205.8354941.1179478.36041205.83銷售稅金及附23422.832624.422567.12加11181.502567.12營(yíng)業(yè)2.12060.29稅2106.282747.068973.922060.29城市維護(hù)建設(shè)2.2144.22192.29147.44稅628.17144.22教育費(fèi)附2.382.4161.63.1961.81加81269.22防洪工程維護(hù)2.474.98.89費(fèi)75.8374.17323.0617交易管理2.5費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5－2損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1～1213～2425～3636～421銷售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553利潤(rùn)總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利20041.760.000.000.0020041.76潤(rùn)．6盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤(rùn)18037.580.000.000.0018037.58表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1～1213～2425～3637～421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.66累計(jì)凈現(xiàn)金4流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.23-12849.6715221.12評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動(dòng)態(tài)）3.20表5－4財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)時(shí)地價(jià)為87416萬(wàn)時(shí)內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.45.2項(xiàng)目不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)．銷售率為（80913.86＋68651.43）/179478.35*100%=83.33%時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。表5－4項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.1749.26%24.82%-25.31%%投資利潤(rùn)率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤(rùn)率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降47.28％、94.55％。當(dāng)售價(jià)下降至10.57時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降14.72％、28.39％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10％時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將下降至13.84％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率15％。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對(duì)于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。5.2.3概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV)=20228.44萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝49.18％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬(wàn)元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。6.0項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議6.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競(jìng)拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。有關(guān)說明及建議6.2本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫(kù)全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對(duì)該地塊的競(jìng)買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競(jìng)買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng)投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場(chǎng)的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場(chǎng)沒有深入的了解，所以測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場(chǎng)，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購(gòu)買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來?yè)?dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競(jìng)買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競(jìng)到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。1.0研究結(jié)論1.1宗地基本情況宗地編號(hào)為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米.地塊投資價(jià)值1.3對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)元地價(jià)為80913萬(wàn)元地價(jià)為87416萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（％）252015稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)=房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)Ø香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指Ø標(biāo)ØØ國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)Ø《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》Ø廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)Ø準(zhǔn)Ø中國(guó)人民銀行存、貸款利率Ø《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》Ø搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)Ø中國(guó)人民銀行121號(hào)文件Ø廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來贏得市場(chǎng)。3.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544×22％＝20580m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積127650×0.85＝108,503m2住宅規(guī)劃為120～180m2/戶，平均每套面積為150m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050m2。別墅總建筑面積127560×0.15＝19,148m2別墅規(guī)劃為250～350m2/棟，平均每棟面積為300m2，占地面積計(jì)120m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為64×120=7680m2公建配套幼兒園3000m2，按兩層考慮，其占地計(jì)1500m2，社區(qū)管理中心300m2，垃圾站50m2，均按一層考慮，占地計(jì)350m2。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含別墅用戶車位），建議車庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫(kù)規(guī)劃面積位為720×35＝25200m2。園林、綠化及道路為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544×0.65×m2＝60803m2道路規(guī)劃占地面積為93544×0.15＝14031m2表3－1用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2）所占比重(%)人均面積（m2/人）備注．規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表3－2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)量項(xiàng)目戶總戶數(shù)784人居住人口2744總建筑面積156200M21.高層住宅建筑面積108503M2M22.低層住宅建筑面積191483350M23.公建配套建筑面積252004.地下車庫(kù)建筑面積M2個(gè)720車位數(shù)人口密度公頃/人293％65綠化率1.4容積率3.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場(chǎng)推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競(jìng)買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額1.1建設(shè)投資1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程費(fèi)755.00393.001.1.3建安成本費(fèi)34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基礎(chǔ)設(shè)施459.3687.471145.782292.56費(fèi)．11.1.6公建配套費(fèi)1185.16474.06355.55355.551.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.80銷售費(fèi)1.1.9807.651076.871615.用5384.36311346.09538.44利息費(fèi)1.1.10用流動(dòng)資1.2金0.000.000.000.000.000.000.000.00資金籌2措自有資2.1金借2.2款銷售收入再投2.3入說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。4.0宗地地價(jià)測(cè)算4.1地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。4.2銷售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/m2，低層為22000元/m2,停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷售收入為179478.35萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。4.3地價(jià)成本測(cè)算根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為25％。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬(wàn)元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬(wàn)元，正常市。1萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表78557場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無(wú)銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。5.1.2損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24％，凈現(xiàn)值為15221萬(wàn)元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬(wàn)元和87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502.1營(yíng)業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費(fèi)附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5－2損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1～1213～2425～3636～421銷售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.55利潤(rùn)總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤(rùn)20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤(rùn)18037.580.000.000.0018037.58表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1～1213～2425～3637～421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流4461.1720431.2332276.6587911.05出2.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.66累計(jì)凈現(xiàn)金4-87911.05-78062.1034398.27-2346.40流折現(xiàn)現(xiàn)金528070.7960105.56流-81399.128443.89累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金6-12849.67流-81399.12-72955.2315221.12評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%3.03投資回收期（靜態(tài)）3.20投資回收期（動(dòng)態(tài)）財(cái)務(wù)效果指標(biāo)