物業(yè)管理企業(yè)的詳細(xì)介紹

第五章物業(yè)管理企業(yè)3/10/20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類一、物業(yè)管理企業(yè)的概念物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件、經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體作為獨立的企業(yè)法人，物業(yè)管理企業(yè)必須有明確的經(jīng)營宗旨和經(jīng)政府主管部門認(rèn)可的管理章程，能夠獨立承擔(dān)民事和經(jīng)濟法律責(zé)任成立物業(yè)管理企業(yè)還必須獲得物業(yè)管理行政管理部門頒發(fā)的資質(zhì)證書物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是依照委托管理的契約，對受托物業(yè)及委托人提供管理服務(wù)3/10/20232EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類二、物業(yè)管理企業(yè)的特點

服務(wù)性經(jīng)營性專業(yè)性平等性3/10/20233EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類三、物業(yè)管理企業(yè)的類別（一）從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為四種類型

1、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)

2、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)

3、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)

4、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)

3/10/20234EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的特點與分類（二）從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類1、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)2、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)（三）其他分類按投資性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等類型按股東出資形式，可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等3/10/20235EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立一、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件（一）有限責(zé)任公司的設(shè)立條件1．股東符合法定人數(shù)；2．股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3．股東共同制定公司章程；4．有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；5．有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。

3/10/20236EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立（二）股份有限公司的設(shè)立條件1．發(fā)起人符合法定人數(shù)；2．發(fā)起人認(rèn)繳和社會公開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；3．股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；4．發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過；5．有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構(gòu)；6．有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。

3/10/20237EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立二、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的步驟（一）可行性研究

1、市場調(diào)查2、綜合分析3、編寫可行性報告3/10/20238EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立（二）物業(yè)管理企業(yè)建立的籌備1、人才儲備2、起草管理章程3、籌集資本金（三）登記注冊組建有限責(zé)任的物業(yè)管理企業(yè)和股份有限物業(yè)管理企業(yè)，登記注冊時應(yīng)提交的文件略有不同（四）資質(zhì)審查及稅務(wù)登記3/10/20239EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（一）物業(yè)管理企業(yè)的組織類型1、實體型物業(yè)管理企業(yè)。一般屬于大中型企業(yè)，其內(nèi)部按“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與分級管理”原則，形成三個層次：（1）決策層；（2）管理層；（3）作業(yè)層。這類企業(yè)一般都可直接接受項目；同時，它也能提供物業(yè)管理的顧問、咨詢服務(wù)。此類企業(yè)的適應(yīng)性強，但人員較多，不易轉(zhuǎn)型。3/10/202310EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制2、管理型物業(yè)管理企業(yè)。大多是中小型企業(yè)，主要由管理層人員組成，具體的作業(yè)操作需要時就采取分包形式。這類企業(yè)必須與專業(yè)企業(yè)建立合同關(guān)系。企業(yè)人員相對精干，內(nèi)部機構(gòu)精簡，規(guī)模適中，經(jīng)營靈活，在物業(yè)管理市場中具有較強的競爭力。3、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、但業(yè)務(wù)素質(zhì)高。

3/10/202311EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（二）物業(yè)管理企業(yè)的主要職能機構(gòu)

經(jīng)理室辦公室管理部財務(wù)部工程部經(jīng)營發(fā)展部3/10/202312EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（三）物業(yè)管理企業(yè)組織形式的選擇

1、直線式直線式模式不設(shè)專業(yè)的職能機構(gòu)，各級行政主管負(fù)責(zé)行政與專業(yè)管理的職能。機構(gòu)按垂直系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)，實行單向逐級負(fù)責(zé)制。這種管理模式的優(yōu)點是：機構(gòu)精簡、指揮統(tǒng)一、權(quán)責(zé)分明、決策迅速、效率較高；利潤來源明確，管理層直接對成本和利潤負(fù)責(zé)。缺點是各種管理職能歸集于一人，難以適應(yīng)較復(fù)雜的管理；同時，人力資源分散，最高層對下層缺乏直接溝通，容易造成指揮失誤。

3/10/202313EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制2、職能制職能制是設(shè)有職能機構(gòu)，由機構(gòu)負(fù)責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達(dá)和布置工作。職能制的優(yōu)點是管理層專業(yè)化水平較高，缺點是與直線制相比機構(gòu)比較龐大。職能制適合于規(guī)模不是很大，但管理難度較高的物業(yè)服務(wù)項目。

3/10/202314EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制3、直線――職能制直線――職能制又稱直線參謀式，它是在直線式的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處，各級均設(shè)置了相應(yīng)的職能部門，從事各項專業(yè)管理活動，但各職能部門沒有直接向下發(fā)布命令的權(quán)力。這種組織形式的優(yōu)點是：既保持了直線式的集中統(tǒng)一的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，對于減輕主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)擔(dān)、彌補主管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)上的不足起到了重要作用，提高了工作質(zhì)量。缺點是：下級缺乏必要的自主權(quán)，各個職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋速度較慢，組織不力可能降低效率。3/10/202315EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制4．事業(yè)部制事業(yè)部制是在直線――職能制的基礎(chǔ)上，直線部門具有更明確的自主權(quán)和一定的財權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)（有的稱總公司）下設(shè)若干事業(yè)部，每個事業(yè)部又負(fù)責(zé)若干經(jīng)營事務(wù)。總公司掌管戰(zhàn)略決策，確定經(jīng)營方針，統(tǒng)管人員，每個事業(yè)部負(fù)責(zé)日常經(jīng)營與管理活動，單獨核算、自負(fù)盈虧，上繳額定利潤。事業(yè)部制的主要優(yōu)點：（1）既有利于企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層擺脫日常行政事務(wù)，強化決策機制，又有利于調(diào)動各個事業(yè)部的積極性、責(zé)任心與主動性，增強企業(yè)經(jīng)營的適應(yīng)性與靈活性，消除由于企業(yè)規(guī)模大、層次多所造成的各種弊端。（2）由于各事業(yè)部實行獨立核算、自負(fù)盈虧，有利于分清各事業(yè)部的經(jīng)營效果，調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)機構(gòu)，促進(jìn)內(nèi)部競爭。（3）有利于將社會化與專業(yè)化有效結(jié)合起來，加強多元化經(jīng)營與綜合性服務(wù)。（4）有利于考核干部，培養(yǎng)復(fù)合型人才，提高領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)。主要缺點是事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊，用人過多。一般來說，對于企業(yè)規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合性物業(yè)管理企業(yè)，可以借鑒或采用。3/10/202316EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制5．矩陣式矩陣式是由職能部門與專業(yè)或項目部相互配合所形成的組織形態(tài)。這種管理模式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動各方面積極性來參與管理。同時可采用計算機現(xiàn)代化的管理手段來提高服務(wù)質(zhì)量。缺點是雙重領(lǐng)導(dǎo)，容易出現(xiàn)矛盾，導(dǎo)致推卸責(zé)任。但只要職責(zé)界定清楚，矩陣式適用于各種類型物業(yè)的管理。3/10/202317EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制選用企業(yè)組織形式，應(yīng)考慮下列幾個主要因素1、企業(yè)的規(guī)模、類型及所負(fù)擔(dān)的職能2、企業(yè)的經(jīng)營方式與管理業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)程度3、物業(yè)管理模式與服務(wù)對象特點4、擁有托管物業(yè)的管轄范圍的大小與種類的多少5、企業(yè)管理手段的先進(jìn)性與管理人員的素質(zhì)和能力3/10/202318EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制二、物業(yè)管理制度建設(shè)

（一）物業(yè)管理制度設(shè)置的原則

1、合法性原則2、市場化原則3、實事求是原則4、責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一原則5、定性與定量相結(jié)合的原則6、簡明扼要的原則

3/10/202319EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（二）物業(yè)管理制度的類型

1、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度員工管理條例部門職能管理制度崗位責(zé)任制度管理程序制度3/10/202320EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制2、物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度

（1）物業(yè)接管驗收制度（2）物業(yè)委托管理制度（3）住戶（用戶）手冊（4）房屋管理服務(wù)制度（5）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理規(guī)定

3/10/202321EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制三、物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓(xùn)

（一）物業(yè)管理企業(yè)人員培訓(xùn)的基本內(nèi)容和要求

一般員工通常都由物業(yè)管理企業(yè)自己培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，讓員工明確崗位責(zé)任和職業(yè)道德規(guī)范，強化員工的作風(fēng)訓(xùn)練和日常養(yǎng)成，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平。

專業(yè)性、技術(shù)性崗位的人員要參加政府有關(guān)行業(yè)主管部門組織的專業(yè)培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后，才能持證上崗。3/10/202322EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)運行機制（二）人員培訓(xùn)的形式

1、職前培訓(xùn)

2、在職培訓(xùn)

（1）輪轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)（2）總結(jié)經(jīng)驗（3）專題講座（4）外派培訓(xùn)3/10/202323EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度一、企業(yè)資質(zhì)管理的概念

企業(yè)資質(zhì)，主要是指企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況。企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)實力和規(guī)模的標(biāo)志。

企業(yè)資質(zhì)等級管理是指對那些政府認(rèn)為有必要加強監(jiān)控行業(yè)的某類公司的經(jīng)營服務(wù)能力的認(rèn)定管理。

加強對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，有利于提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，有利于規(guī)范我國的物業(yè)管理市場秩序，能夠更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，也有利于我國物業(yè)管理行業(yè)與世界接軌。3/10/202324EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

1、一級資質(zhì)

（1）注冊資本人民幣500萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。3/10/202325EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。

多層住宅200萬平方米

高層住宅100萬平方米

獨立式住宅（別墅）15萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米

（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。3/10/202326EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度2、二級資質(zhì)

（1）注冊資本人民幣300萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。3/10/202327EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。

多層住宅100萬平方米

高層住宅50萬平方米

獨立式住宅（別墅）8萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米

（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。3/10/202328EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度3、三級資質(zhì)

（1）注冊資本人民幣50萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）有委托的物業(yè)管理項目。（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

3/10/202329EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度三、企業(yè)資質(zhì)的行政管理

1、資質(zhì)等級核定管理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：①企業(yè)資質(zhì)等級申報表；②營業(yè)執(zhí)照；③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；⑤物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；⑥物業(yè)管理業(yè)績材料。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

3/10/202330EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

3/10/202331EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度2、資質(zhì)等級審批管理

國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。3/10/202332EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度3、資質(zhì)等級動態(tài)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。3/10/202333EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度4、業(yè)務(wù)管理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目