建設(shè)工程人工單價(jià)的分析和探索

WORD格式-可編輯建設(shè)工程人工單價(jià)的分析與探索隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，建設(shè)工程管理和建設(shè)工程計(jì)價(jià)也在發(fā)生著深刻的變化，由于建筑企業(yè)用人制度和機(jī)制的變化， 建筑企業(yè)在建制工人漸漸退出，而農(nóng)民工和勞務(wù)市場(chǎng)的大力發(fā)展以及建筑企業(yè)非在建制工人的大量使用，使得建設(shè)工程人工單價(jià)發(fā)生了很大的變化，定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)產(chǎn)出了巨大的差異。 在實(shí)際工作中總能聽(tīng)到許多建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人的諸多抱怨： 現(xiàn)在在市場(chǎng)上雇傭一個(gè)普通技工需要100多元，好的需要 150元，而建設(shè)行政主管部門(mén)編制的定額人工單價(jià)調(diào)整以后才不到 50元，我們實(shí)在是沒(méi)法再干了，人工費(fèi)虧的太厲害了。這樣的抱怨實(shí)在是太多了，有的也直接反應(yīng)到建設(shè)行政主管部門(mén)，更有甚者，矛頭直指工程造價(jià)管理部門(mén)，埋怨定額編制脫離實(shí)際，影響了施工企業(yè)的正常計(jì)價(jià)和利潤(rùn)，企業(yè)人工費(fèi)虧損嚴(yán)重。到底定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的實(shí)際情況如何， 為什么會(huì)有這樣的抱怨呢？本文試圖分析定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的實(shí)際情況，并探討解決問(wèn)題的對(duì)策和方法。在實(shí)際中，從表面現(xiàn)象來(lái)看，也確實(shí)是這樣的。在建筑市場(chǎng)勞動(dòng)了開(kāi)始走向市場(chǎng)的同時(shí)，建設(shè)工程的人工費(fèi)成本也在不斷上升。分析當(dāng)前呼和浩特及周邊包頭、鄂爾多斯地區(qū)的建設(shè)工程人工單價(jià)，普通壯工的工資是50～70元/天、技工的工資是90～130元/天、高級(jí)裝修工的工資是110～150元/天，平均100元/天。內(nèi)蒙古自治區(qū)定額規(guī)定的相應(yīng)人工工資是30元/工日、45元/工日、70元/工日，平均專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯50元/工日。單從50元的差價(jià)數(shù)字來(lái)看，確實(shí)相差比較大，表現(xiàn)為虧損嚴(yán)重、入不敷出的現(xiàn)象，許多施工企業(yè)也就是從此來(lái)反映人工費(fèi)的虧損的。這正常嗎？為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？合理嗎？造價(jià)管理部門(mén)為什么不調(diào)整定額人工單價(jià)呢？帶著這些問(wèn)題，我們就建設(shè)工程人工單價(jià)問(wèn)題進(jìn)行必要的分析和探究，找出原因，研究對(duì)策，給出一個(gè)合理的答案和解決辦法。一、建設(shè)工程定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的概念建設(shè)工程定額人工單價(jià)是指在國(guó)家規(guī)定的工作日制度下，在正常的施工條件下，一個(gè)建筑安裝生產(chǎn)工人一個(gè)工作日的全部人工費(fèi)用，包括基本工資、工資性津貼、輔助工資、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、職工福利費(fèi)等。定額人工單價(jià)基本上反映了定額編制期建筑安裝生產(chǎn)工人的工資水平和一個(gè)工作日中可以得到的工資報(bào)酬。其價(jià)格是在正常施工條件下及現(xiàn)有的技術(shù)條件、技術(shù)裝備，正常的勞動(dòng)強(qiáng)度和技術(shù)熟練程度，按照國(guó)家規(guī)定的日工作時(shí)間（8小時(shí)）、月計(jì)薪天數(shù)（20.83天）、年工作日（250天）等因素進(jìn)行確定的。現(xiàn)行定額人工一般不分工種、級(jí)別均以綜合工日表示。內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行的定額人工單價(jià)是普通工30元/工日、普通技工45元/工日、高級(jí)技工70元/工日，為計(jì)算方便以下以平均50元/工日計(jì)算。市場(chǎng)人工單價(jià)是指施工企業(yè)根據(jù)施工所在地當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律確定的勞務(wù)用工工資水平，支付給建筑安裝生產(chǎn)一線工人的工資報(bào)酬。市場(chǎng)人工單價(jià)按照不同的工種劃分，而且比較細(xì)，如實(shí)際中有建專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯筑工、裝修工、鋼筋工、架子工、抹灰工、起重工等。在支付工資時(shí)，這些工種的工資單價(jià)一般不是以工日數(shù)計(jì)算的， 而是以完成該工種的工程實(shí)物量計(jì)算勞動(dòng)報(bào)酬的。經(jīng)調(diào)查 2010年下半年呼和浩特和鄂爾多斯兩地的建設(shè)工程市場(chǎng)價(jià)格，架子工 8元/m2、鋼筋工490元/t、貼瓷磚15元/m2、抹灰10元/m2??。市場(chǎng)上所謂的人工工資單價(jià)是按照以上實(shí)物量工資經(jīng)折算形成的。二、定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的區(qū)別1、組成內(nèi)容不同前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，建設(shè)工程定額人工單價(jià)是指支付給從事工程施工的生產(chǎn)工人包括基本工資、工資性津貼、輔助工資、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、職工福利費(fèi)等費(fèi)用。定額人工單價(jià)是根據(jù)在建制施工企業(yè)的全員勞動(dòng)力和人工工資的組成內(nèi)容，按照定額測(cè)算期國(guó)家和省市自治區(qū)的有關(guān)人工工資的規(guī)定計(jì)算的，是某一時(shí)期的靜態(tài)價(jià)格，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和政策性。而建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，只是支付給從事現(xiàn)場(chǎng)施工工人的完成一定實(shí)物量的勞動(dòng)報(bào)酬。 市場(chǎng)人工單價(jià)是按照工程所在地當(dāng)時(shí)的建筑市場(chǎng)人工單價(jià)行情，以不同的工種、不同的級(jí)別、施工時(shí)間、施工條件及施工難易程度，經(jīng)雙方協(xié)商確定的實(shí)物量勞務(wù)價(jià)格，具有建設(shè)工程市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)效性和動(dòng)態(tài)性。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯定額人工單價(jià)中還包括國(guó)家規(guī)定的法定節(jié)假日（ 11天）和休息日（104天）以及建筑工人特定的勞保福利待遇。市場(chǎng)人工單價(jià)不考慮假期、節(jié)假日等因數(shù)，在必要的時(shí)候還要無(wú)條件加班加點(diǎn)。2、范圍基數(shù)不同建設(shè)工程定額人工單價(jià)是按照企業(yè)在建制配置的全員生產(chǎn)工人和常年的工作狀態(tài)為基礎(chǔ)計(jì)算的，其實(shí)質(zhì)上與施工企業(yè)承包的工程項(xiàng)目沒(méi)有太大的關(guān)系。而建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)是針對(duì)某一特定的工程在施工期內(nèi)要完成一定的實(shí)物工程量按照“忙來(lái)用”的原則計(jì)算的，隨用隨找、隨干隨叫、隨時(shí)雇傭、隨時(shí)清退，不占用施工企業(yè)的人員編制，不用長(zhǎng)期支付工資報(bào)酬。如某一施工企業(yè)自有工人的工資為 50元/工日，折合成一年的工資是50元/工日×250工日=12500元。而雇傭一相同級(jí)別的工人的工資是100元/天，按照該工人完成某一實(shí)物量需要工作60天，應(yīng)該支付該雇傭工人工資為100元/天×60天=6000元。施工企業(yè)既有工人工資12500元要比雇傭工人的工資6000元多12500-6000=6500元。可以看出，完成相同實(shí)物工程量時(shí)，即使是雇傭工人的工資是既有工人工資單價(jià)的2倍，該項(xiàng)工程在某一實(shí)物量工作完成時(shí)也可以節(jié)省人工工資支出6500元。3、工種劃分不同專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯定額人工工資不分工種、級(jí)別均以綜合工日表示。市場(chǎng)人工工資的劃分比較細(xì)，可以按照專(zhuān)業(yè)劃分，也可以按照季節(jié)工、零用工、常年工劃分。按照專(zhuān)業(yè)劃分工種時(shí)以完成一定的專(zhuān)業(yè)實(shí)物工程量支付人工工資；按照季節(jié)工、零用工、常年工劃分時(shí)不同的季節(jié)、不同的時(shí)間、不同的環(huán)境其支付的人工工資是不同的。比如施工單位要搶工期時(shí)，其人工工資會(huì)更高。4、工作時(shí)間不同建設(shè)工程定額人工單價(jià)是以國(guó)家規(guī)定的每工日 8小時(shí)時(shí)間計(jì)算的，即測(cè)定和計(jì)算工資單價(jià)時(shí)均以 8小時(shí)一個(gè)工日為基礎(chǔ)計(jì)算。建設(shè)工程市場(chǎng)人工工資都是以“天”計(jì)算的（這個(gè)天也是按照完成的工程實(shí)物量推算出的一個(gè)與實(shí)際支付工資天數(shù)沒(méi)有可比性的天數(shù)） ，而這一“天”是幾小時(shí)是不確定的，但有一點(diǎn)是可以肯定的，就是這一“天”的時(shí)間保證要比 8小時(shí)要長(zhǎng)好多，有時(shí)會(huì)在 13～15個(gè)小時(shí)。單單從工作時(shí)間的角度來(lái)看，如果假定市場(chǎng)人工工資是 100元/天，如果一天工作14個(gè)小時(shí)，折合成每工日的工資應(yīng)該是 100÷14×8≈57元。5、工作效率不同定額人工工資的工作效率是按照建筑施工企業(yè)正常的勞動(dòng)條件、正常的氣侯、正常的地理?xiàng)l件、合理的施工工藝、合理的施工組織、合理的施工機(jī)具配備進(jìn)行測(cè)算的，體現(xiàn)的是一定時(shí)期某一地區(qū)的社會(huì)平均水平。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯市場(chǎng)人工工資的工作效率限定在一個(gè)偶然的范圍之內(nèi)， 不分時(shí)間、不分氣候好壞、不分環(huán)境因數(shù)，無(wú)任何附加條件，只以工期和完成一定數(shù)量的實(shí)物工作量以計(jì)件的形式反映某一時(shí)期的個(gè)體社會(huì)水平。 例如：現(xiàn)行的定額規(guī)定的砌標(biāo)準(zhǔn)磚直型墻每工日的砌磚量約為 330塊。而市場(chǎng)雇傭工人每天必須要完成的平均砌筑量至少應(yīng)該在 1500塊左右，有的甚至要到 2000塊。6、形成的費(fèi)用不同建設(shè)工程定額人工工資在最終形成的費(fèi)用是一定要計(jì)取一定的費(fèi)用的，如企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金、規(guī)費(fèi)等一系列費(fèi)用。按照某二類(lèi)工程和現(xiàn)行的費(fèi)用計(jì)算規(guī)則計(jì)算，定額人工單價(jià)50元/工日在計(jì)取上述費(fèi)用后最終的工資價(jià)格是 80元/工日左右[（50×1.6047≈80）1.6047是內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行費(fèi)用計(jì)算規(guī)則中需要計(jì)取除稅金以外各種費(fèi)用的綜合費(fèi)率]。而建設(shè)工程市場(chǎng)人工費(fèi)用只是單純的人工費(fèi)用，不計(jì)取任何其他費(fèi)用，一律以完成的實(shí)物工程量折算成“天”論價(jià)。如果按照建設(shè)工程人工市場(chǎng)價(jià)格 100元/天、每天工作12小時(shí)計(jì)算，折合成定額人工工資是 [（100÷12×8）÷1.6047≈42元。可以看出，定額人工單價(jià)50元/工日至少相當(dāng)于支付 80元/工日；人工市場(chǎng)價(jià)格100元/天只相當(dāng)于定額人工單價(jià) 42元/工日。三、定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)的聯(lián)系專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯建設(shè)工程定額人工單價(jià)是政府按照當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)平均水平控制的一定時(shí)期的建筑人工工資指標(biāo)， 其主要作用是指導(dǎo)建設(shè)工程概預(yù)算測(cè)算，合理科學(xué)控制和平衡建設(shè)工程計(jì)價(jià)過(guò)程中發(fā)生的人工費(fèi)用，具有普遍的指導(dǎo)性、政策性和一定時(shí)期的穩(wěn)定性。建設(shè)工程定額人工單價(jià)指導(dǎo)市場(chǎng)人工單價(jià)合理、 真實(shí)體現(xiàn)。也是建筑施工企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算、協(xié)調(diào)工種之間進(jìn)行調(diào)配合組織平衡， 支付雇傭工人工資的依據(jù)。建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)是指導(dǎo)建設(shè)企業(yè)進(jìn)行施工組織、施工管理、建筑成本控制、進(jìn)行建筑施工成本測(cè)算的依據(jù)，具有建設(shè)工程市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)效性、動(dòng)態(tài)性和針對(duì)某一工程的特殊性。建設(shè)工程市場(chǎng)人工單價(jià)測(cè)算實(shí)際成本費(fèi)用，為定額人工單價(jià)的合理確定提供科學(xué)、合理的實(shí)踐依據(jù)。四、以實(shí)際典型工程分析人工工資1、某一辦公樓建筑面積 2100m2，經(jīng)計(jì)算定額人工費(fèi)是 1003584元，按照該工程實(shí)際建筑面積人工費(fèi)承包價(jià)格 260元/m2計(jì)算，該工程人工費(fèi)支出為 2100×260≈546000元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多 1003584-546000=457584 元。結(jié)論是以工程全部人工費(fèi)分析，定額給定的人工費(fèi)完全可以滿(mǎn)足實(shí)際支出， 并且有很大的結(jié)余。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯再按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，定額計(jì)算出的鋼筋工程工程量是131t，鋼筋工程定額人工費(fèi)為60193元，計(jì)取費(fèi)用后人工費(fèi)為95106元（不含稅）。實(shí)際在工程施工時(shí)鋼筋工程的對(duì)外承包人工費(fèi)為490元/t，支出的總?cè)斯べM(fèi)為131×490≈64190元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多95106-64190=30916元。由此可以得出：按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，鋼筋工程定額給定的人工費(fèi)完全可以滿(mǎn)足實(shí)際支出的人工費(fèi)。2、某混凝土框架住宅樓鋼筋工程按照?qǐng)D紙計(jì)算出的鋼筋工程工程量是166.93t，鋼筋工程定額人工費(fèi)為 76462元，計(jì)取費(fèi)用后人工費(fèi)為117852元（不含稅）。實(shí)際在工程施工時(shí)的對(duì)外雇傭人工費(fèi)為 490元/t，支出的人工費(fèi)為166.93×490≈81796元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多81796-76462=5334元。結(jié)論是按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，定額給定的人工費(fèi)完全可以滿(mǎn)足實(shí)際支出。3、某一框架綜合樓工程，定額計(jì)算出的鋼筋工程工程量是 131t，鋼筋工程定額人工費(fèi)為 60193元，計(jì)取費(fèi)用后人工費(fèi)為 95106元（不含稅）。實(shí)際在工程施工時(shí)鋼筋工程的對(duì)外承包人工費(fèi)為490元/t，支出的總?cè)斯べM(fèi)為131×490≈64190元，定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多95106-64190=30916元。結(jié)論是按照鋼筋工程單項(xiàng)分析，定額給定的人工費(fèi)完全可以滿(mǎn)足實(shí)際支出。4、某工程為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅樓，建筑面積33926m2,按照定額計(jì)算其腳手架人工費(fèi)為407340元。而按照目前市場(chǎng)價(jià)格腳專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯手架人工費(fèi)8元/m2計(jì)算，需要支付人工費(fèi) 33926×8≈271408元。定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多407340-271408=407340 元。由此可以得出：按照綜合腳手架工程單項(xiàng)分析，綜合腳手架工程定額給定的人工費(fèi)完全可以滿(mǎn)足實(shí)際支出的人工費(fèi)。5、某工程為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其綜合腳手架工程量為21365m2,定額計(jì)算人工費(fèi)為21365×19.6844≈420557元（未取費(fèi)數(shù)據(jù)）。按照架子工11元/m2計(jì)算，實(shí)際支出人工費(fèi)為21365×11≈235015元。定額給定的人工費(fèi)要比實(shí)際支出的人工費(fèi)多420557-235015=185542 元。由此可以得出：按照綜合腳手架工程單項(xiàng)分析，綜合腳手架工程定額給定的人工費(fèi)完全可以滿(mǎn)足實(shí)際支出的人工費(fèi)。五、按照社會(huì)平均工資分析據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，全區(qū)2010年上半年在職職工的平均工資是2606元/月，即日工資為2606÷20.83≈125元/日20.83為國(guó)際規(guī)定的月有效工作天數(shù)），折合成建設(shè)工程建筑工人定額規(guī)定日工資是125÷1.6047≈78元/工日（1.6047是內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行費(fèi)用計(jì)算規(guī)則中需要計(jì)取除稅金以外各種費(fèi)用的綜合費(fèi)率）。定額人工單價(jià)50元/工日折合為實(shí)際工資為80元/工日左右（50×1.6047≈80）。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯六、結(jié)論和對(duì)策由于選取典型工程的數(shù)量和工程的特殊性，可能在分析時(shí)不能代表全部建設(shè)工程的實(shí)際情況，也可能一些工程或工程項(xiàng)目的實(shí)際人工費(fèi)支出大于定額支出，這有待于選取更多、更廣泛的工程項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而得出更準(zhǔn)確的結(jié)果。1、從總體來(lái)看，定額人工費(fèi)和市場(chǎng)人工費(fèi)的水平基本一致。建設(shè)工程定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)在價(jià)格和消耗上本質(zhì)上是一樣的，其人工費(fèi)單價(jià)按照不同工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格和費(fèi)用水平分析，定額給定單價(jià)和實(shí)際單價(jià)出入不大。即建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中給定的人工消耗量水平與實(shí)際社會(huì)平均水平基本一致，定額價(jià)格水平與市場(chǎng)價(jià)格水平同比基本上市平衡的。可以按照物價(jià)指數(shù)和提高人民生活水平的角度提高一定幅度的建筑人工工資。2、從局部來(lái)看，由于工程的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和施工方式、施工地點(diǎn)的不同以及工程分部分項(xiàng)的不同而造成的人工費(fèi)價(jià)格差異也是存在的。這種情況的主要原因是計(jì)價(jià)依據(jù)的一些消耗量與實(shí)際消耗量有一定的差別，需要重新測(cè)定定額消耗量水平進(jìn)行修正。3、由于用工方式的不同而造成的在表現(xiàn)形式、計(jì)算口徑、計(jì)算基礎(chǔ)、計(jì)算方法、工作效率、時(shí)間計(jì)算、支付形式等原因使得在表面上兩種人工單價(jià)有一定的差異的問(wèn)題， 需要建設(shè)行政工程造價(jià)管理部門(mén)專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯要進(jìn)一步研究關(guān)于這兩種價(jià)格在表現(xiàn)形式上的不同，出臺(tái)切實(shí)可行的管理辦法，使得兩者在表現(xiàn)上和使用上更加貼近實(shí)際。比如制定切實(shí)可行的工資支付體系，使兩者能在表象和實(shí)際不要脫節(jié)，找到共同點(diǎn)，使兩者能在表現(xiàn)中趨于一致。3、制定適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的建設(shè)工程定額人工單價(jià)測(cè)定辦法， 使之能與市場(chǎng)人工單價(jià)協(xié)調(diào)發(fā)展。4、按時(shí)定期發(fā)布人工成本信息價(jià)格，實(shí)時(shí)調(diào)整定額人工單價(jià)。考慮按照小時(shí)工資制或?qū)嵨锪抗べY制支付和發(fā)布工資價(jià)格的方法適應(yīng)建設(shè)工程人工單價(jià)的機(jī)制變化。5、在編制計(jì)價(jià)依據(jù)時(shí)綜合考慮市場(chǎng)人工單價(jià)的變化情況，以建設(shè)工程為對(duì)象測(cè)定實(shí)時(shí)價(jià)格水平，以定額消耗量和價(jià)格控制兩種方法使定額人工單價(jià)和市場(chǎng)人工單價(jià)趨于平衡，同步。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯中海建安成本控制要點(diǎn)一、按照成本科目，逐一分析各項(xiàng)成本。1.前期工程：一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在 20-50元／m2。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)， 與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。（1）比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就高。（2）越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。能不能有什么巧辦法來(lái)降低這一部分的造價(jià)？因后面講到地下室還會(huì)涉及到土方工程， 這個(gè)問(wèn)題留到后面一并解決與回答。另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻，我們?cè)?jīng)有某個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽(tīng)上去大家可能覺(jué)得比較難以理解， 問(wèn)其原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、 地面以下的地質(zhì)有問(wèn)題，所以方案會(huì)不斷修正，但對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的項(xiàng)目來(lái)專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無(wú)謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。 其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來(lái)講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)， 當(dāng)然局部需要營(yíng)銷(xiāo)包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐 +鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長(zhǎng)米單價(jià)高達(dá) 1300元/m，部分營(yíng)銷(xiāo)宣傳路段是 6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷(xiāo)售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。2.基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80－120元／m2。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來(lái)的科目沒(méi)有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開(kāi)，這是不科學(xué)的。基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上） 關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為 600－800元／m2。基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，顯得較為剛性。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯1)地基處理：這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢(qián)，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個(gè)城市都可以效仿的。2)樁基礎(chǔ)：它的造價(jià)水平與樁的種類(lèi)有關(guān)。而樁的種類(lèi)在多數(shù)情況下，又是無(wú)法替換的，因而也顯示出剛性，比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說(shuō)，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長(zhǎng)一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長(zhǎng)記錄，尤其是樁長(zhǎng)記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng)的打樁記錄匯總而來(lái)，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠(chéng)信度差得太遠(yuǎn)。樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥裕枰覀冏鰧?zhuān)門(mén)的優(yōu)化處理。 我們部門(mén)曾經(jīng)發(fā)出過(guò)一份通報(bào)，某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過(guò) 400元／m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見(jiàn)， 完全可以減少專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來(lái)作上部柱子的支撐體。所以，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)?。?）非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，那筏板就可惜了。對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是很經(jīng)濟(jì)的。3.地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是 2,200－3,000元／m2。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4,000的水平了，非?？膳?！影響地下室造價(jià)的因素很多：（1）地下室面積：?jiǎn)蝹€(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話， 相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室， 而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門(mén)在評(píng)審方案時(shí)多加注意。（2）地下室的層數(shù)：一般來(lái)說(shuō)，地下室的層數(shù)多一些，比如 2－3層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)偂?但是，也會(huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨?，基坑費(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國(guó)東路項(xiàng)目和南京的凱旋門(mén)項(xiàng)目， 而在場(chǎng)地開(kāi)闊、無(wú)不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。 一般來(lái)說(shuō)，我們還很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯沒(méi)有可變的余地。因?yàn)椋阂?、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項(xiàng)目占地面積足夠大的情況下， 自然大家只會(huì)做一層，而不會(huì)設(shè)計(jì)成兩層，相反如果項(xiàng)目占地面積小， 要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（3）設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋 140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2 以上，影響砼用量的是底板厚度。有 500mm厚的，也有1000mm 厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷(xiāo)下來(lái)的指標(biāo)就很底。想說(shuō)明的是，我們?cè)?08年8月底下發(fā)的《限額審批意見(jiàn)》中對(duì)于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒(méi)有提出具體的限額數(shù)據(jù)， 原因是全國(guó)各個(gè)地區(qū)的抗震等級(jí)、 地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來(lái)說(shuō)在同一個(gè)區(qū)域相對(duì)有一定的規(guī)律， 或者說(shuō)研究起來(lái)更有指導(dǎo)意義，文中提出請(qǐng)各個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行研究并細(xì)化具體指標(biāo)。 以下列出目前在建的一些項(xiàng)目的指標(biāo)含量，可大概看出一個(gè)區(qū)間：項(xiàng)目名稱(chēng) 地下室鋼筋含量 地下室砼含量（kg／m2）（m3／m2）華南區(qū)深圳康城花園B區(qū)130.981.30廣州璟暉華庭二期145.001.09佛山金沙灣東區(qū)一期154.401.25中山翠林蘭溪園三期B區(qū)專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯華東區(qū)及上海南京凱旋門(mén)項(xiàng)目235.001.74寧波雍城世家一期194.001.98星湖國(guó)際項(xiàng)目二期B區(qū)201.001.38杭州錢(qián)塘山水項(xiàng)目189.001.31上海瀛臺(tái)二期223.001.10華北區(qū)北京中海城R4地塊180.000.99天津御湖翰苑項(xiàng)目170.001.20濟(jì)南紫御東郡項(xiàng)目一期180.00（預(yù)測(cè)）1.40（預(yù)測(cè)）北方區(qū)長(zhǎng)春國(guó)際社區(qū)一期179.821.16**國(guó)際社區(qū)一期180.000.90大連中海華庭項(xiàng)目160.001.04青島中海熙岸項(xiàng)目151.001.21西部成都翠屏灣190.001.70西安國(guó)際社區(qū)4#地119.251.36重慶北濱一號(hào)二期600.45（4）頂板覆土：這個(gè)因素，影響很大。不少項(xiàng)目，因?yàn)榈叵率艺紦?jù)了大部分的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土 1.0專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯2.0m是很常見(jiàn)的。因?yàn)橛懈餐?，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因?yàn)榱杭痈?，將?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒(méi)有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒(méi)有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾， 否則將來(lái)我們會(huì)面臨被索賠的問(wèn)題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。（6）土方工程：對(duì)于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，土方管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，也容易被大家忽視，需考慮到開(kāi)挖土方的可利用性。 對(duì)于開(kāi)挖出來(lái)的土方，能否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，若能聯(lián)系到某些項(xiàng)目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。目前各地區(qū)土方開(kāi)挖 +外運(yùn)的單價(jià)一般在25-50元/m3之間，而土方開(kāi)挖的承建商之所以能賺取較多利潤(rùn)，很多時(shí)候也是拉A地的土去填B地，兩邊收錢(qián)。（7）地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級(jí)寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們中海的水平高， 哪怕我們的項(xiàng)目是個(gè)中檔定位的項(xiàng)目。這也是中海“太實(shí)在”的一種表現(xiàn)。從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過(guò)程中，物業(yè)管理方面就不會(huì)投訴， 否則物業(yè)肯定經(jīng)常性找設(shè)計(jì)上的毛病，我們的設(shè)計(jì)人員承擔(dān)不起這些背后的議論和指責(zé)， 所以，就一專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯次設(shè)計(jì)到位。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。地面是不是一定要做一層專(zhuān)用油漆或硬化面層， 要視項(xiàng)目檔次而定，不能連低檔樓盤(pán)都這么做。建設(shè)只有高檔樓盤(pán)才考慮面層處理。（8）人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。（9）防水工程：一般來(lái)說(shuō)，我們只設(shè)計(jì)外防水。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。如果地下室設(shè)計(jì)成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強(qiáng)調(diào)，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以?xún)?yōu)化？（1）方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省10元，甚至15元。（2）墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷?，只刷涂料，雖然涂料用量可能會(huì)增加，但膩?zhàn)庸ば蚋F。當(dāng)然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔次的就行。目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是 6－8元／m2。（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。天花因?yàn)橛写罅康牧?，所以抹灰面積一般是建筑面積的 1.2倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯因?yàn)榱盒枰痈?，天花面積甚至?xí)_(dá)到建筑面積的 1.5倍。每平方米的抹灰造價(jià)按12元／m2計(jì)算，對(duì)于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面積是15,000m2，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省18萬(wàn)，夠發(fā)兩個(gè)骨干員工的一年工資。（4）少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)。（5）如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。（6）地下室的門(mén)窗工程，主要是防火門(mén)，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。（7）地下室的機(jī)電工程，機(jī)電成本可以說(shuō)是個(gè)無(wú)底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁， 所以在設(shè)計(jì)上需要注意以下幾點(diǎn)：a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改， 以致造成浪費(fèi)；對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制；合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長(zhǎng)度；合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設(shè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯備之間的管段用鍍鋅電線管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外）；給排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。4.地面以上建筑：以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是 1,650－1,850元／m2（不含戶(hù)內(nèi)裝飾），比 2006年平均水平高出 300-400元/m2。住宅層項(xiàng)目名稱(chēng)竣工時(shí)間單方成本（元／m2）多層1,119.94深圳月朗苑小高層1,352.062006年10月高層1,400.53成都格林威治城1,499.962006年11月（高層）小高層1,570.39成都常春藤花園2007年05月高層1,487.82小高層1,463.84西安中海華庭2007年06月高層1,368.14小高層1,244.70佛山萬(wàn)錦豪園一期2006年12月高層1,310.09從物業(yè)類(lèi)型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱， 所以在結(jié)構(gòu)上專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無(wú)關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對(duì)于別墅這類(lèi)低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元／m2（1）建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上， 即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。這是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性?xún)?yōu)化的重點(diǎn)！影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即所謂“贈(zèng)送面積”。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所使用的建筑面積，是按照全國(guó)統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的， 而不是以各地區(qū)各城市房管部門(mén)房屋測(cè)繪所掌握的面積計(jì)算口徑來(lái)計(jì)算。 在這種情況下，如果還有“贈(zèng)送面積”的，應(yīng)該說(shuō)明贈(zèng)送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋45－60kg/m2，砼0.35-0.45m3／m2。目前鋼筋的施工單價(jià)約為5.50-6.00元／kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約 30元／m2。C30砼的價(jià)格約為350元／m3，每節(jié)約0.1m3/m2 砼的用量，也可以省35元／m2。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁摺＃?）防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為 20-30元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少 40元／m2。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見(jiàn)。（3）入戶(hù)門(mén)工程：如果是木質(zhì)入戶(hù)門(mén)，其造價(jià)與木材的種類(lèi)有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成， 造價(jià)昂貴，相反如果是多塊木片疊合而專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯成，則相對(duì)便宜。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶(hù)一樘，目前來(lái)講一般均價(jià)在2000-3000元/樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門(mén)的一套鎖都需要 1500元/樘，整樘門(mén)可能在 5000元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的 3萬(wàn)/樘。（4）外立面門(mén)窗工程：這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門(mén)窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱(chēng)之為“窗積比”，約為 0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。這個(gè)指標(biāo)很重要，如果能控制在 0.25,是比較恰當(dāng)?shù)?。門(mén)窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無(wú)法再修改圖紙了。影響門(mén)窗造價(jià)的主要是門(mén)窗的功能。 比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類(lèi)（凈白玻？或是專(zhuān)門(mén)顏色？）。如果門(mén)窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價(jià)10－15元。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門(mén)窗的平均單價(jià)是350元／m2；斷橋隔熱大約是500元／m2左右，塑鋼門(mén)窗（雙玻）大約在350-400元/m2左右。（5）鋁門(mén)窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門(mén)窗。所以，在鋁門(mén)窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂， LOW-E玻璃，對(duì)于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒形式的門(mén)窗，這樣的窗的造價(jià)是普通的 3倍（以350元/m2為基數(shù)）！若以0.3的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加 210元/m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！目前各地區(qū)公司在門(mén)窗檔次上專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯有跟別人血拼的傾向，這種不顧項(xiàng)目定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。（6）保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm-110mm 苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來(lái)講，每平方米建筑面積的造價(jià)在 80－100元／m2。總體上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。（7）外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱(chēng)為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1－1.3；但少部分項(xiàng)目也有 1.6－1.8的，這個(gè)比例偏高，對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來(lái)講，墻積比目前大部分在 1.8-2.1之間，甚至更高。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過(guò)多，將會(huì)大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚， 是22元／m2，面磚施工的單價(jià)為45元／m2，那么外立面的造價(jià)是 67元／m2，按墻積比1.2折算成建筑面積，其單方造價(jià)是80.40元／m2。如果墻積比提高到 1.4，則增加建筑面積的造價(jià)是13元，與門(mén)的造價(jià)，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價(jià)、或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是50元／m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià) 33.6元／m2。如果用涂料，目前來(lái)說(shuō)，30元／m2的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品。 如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類(lèi)。《限額審批意見(jiàn)》一文中明確提出了對(duì)于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價(jià)格范圍比較大， 沒(méi)有對(duì)其材料單價(jià)提出限額標(biāo)準(zhǔn)， 且涉及到外立面的效果問(wèn)題，但設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國(guó)產(chǎn)就不用進(jìn)口，一專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯般來(lái)講小業(yè)主是不會(huì)有我們建筑師一樣的眼光， 分辨不出來(lái)進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)的，另外對(duì)于聯(lián)排別墅外立面的石材， 是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來(lái)，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個(gè)月， 最終還沒(méi)有確定是干掛還是濕貼。 目前來(lái)看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約350元/m2以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在110元/m2左右，高檔的在160元/m2左右。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄”是520元/m2，當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要保持克制！一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)。（8）欄桿工程：目前來(lái)說(shuō)，影響造價(jià)水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開(kāi)間，就需要多長(zhǎng)的欄桿；二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼， 造價(jià)影響就不大。常規(guī)來(lái)講欄桿每延米造價(jià)約在 300-450元/米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為30-40元/m2。（9）大堂裝飾：影響不大，因?yàn)橐粭澖ㄖ挥幸粋€(gè)大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個(gè)需要50萬(wàn)元，普通裝飾，一個(gè)只需要不到 5萬(wàn)元。目前《限額審批意見(jiàn)》中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是 3500、2500、1500元/m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在 10-20元/m2，最高不超過(guò) 25元/m2。10)公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門(mén)套普通用石材。造價(jià)水平是50－60元／m2建筑面積。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為980元／m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大， 用料多，再就是公共部分較多，一般來(lái)講電梯廳專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯面積在10m2左右比較常見(jiàn)，但多的也會(huì)達(dá)到 20-30m2，這需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部分空間。對(duì)于中低檔項(xiàng)目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)。另外就是取消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。而對(duì)于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡(jiǎn)單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。（11）機(jī)電系統(tǒng)工程：對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，造價(jià)顯得剛性。合計(jì)約為200元m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來(lái)越多，這個(gè)源流我們也得適應(yīng)。但是對(duì)于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價(jià)昂貴，不要選用。12)直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)，運(yùn)營(yíng)商想賺錢(qián)也沒(méi)賺到。但是，因?yàn)闃潜P(pán)需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價(jià)水平每戶(hù)是1000－1500元不等，推銷(xiāo)到總建筑面積里去，相當(dāng)于 10元／m2。（13）安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥浴Ｖ饕憩F(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類(lèi)的功能，盡量不要用。另外一點(diǎn)就是可視對(duì)講顯示器是黑白還是彩色。 彩色的貴一倍多。這項(xiàng)費(fèi)用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預(yù)報(bào)，或物業(yè)管理處的各類(lèi)通知等等， 有必要嗎？還有家用的可視對(duì)講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來(lái)越簡(jiǎn)單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過(guò)？我們沒(méi)有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢(qián)。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯（14）電梯工程：其造價(jià)高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門(mén)是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價(jià)格高，維修運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高的特點(diǎn)。電梯的附加功能，你不說(shuō)，用戶(hù)是永遠(yuǎn)不知道的。用戶(hù)所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對(duì)于用戶(hù)，全是多余的。電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標(biāo)識(shí)”都不是顯示在表面的，你不說(shuō)，別人永遠(yuǎn)不知道。電梯工程的單方造價(jià)的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對(duì)于一個(gè) 10層左右的小高層來(lái)說(shuō)，如果是一梯兩戶(hù)，其電梯攤銷(xiāo)的成本非常高，如果是一梯三戶(hù)或四戶(hù)，則成本成倍地下降。目前對(duì)于 100米高層住宅來(lái)說(shuō)，住宅層電梯造價(jià)50元／m2是正常的，但是也有個(gè)別項(xiàng)目，十幾層高，電梯攤銷(xiāo)超過(guò) 200元／m2。（15）建筑物的泛光照明工程：一般來(lái)說(shuō)，安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬(wàn)元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)?。但是，我們也要注意，不是每個(gè)項(xiàng)目都需要泛光的。一個(gè)普通的項(xiàng)目，設(shè)置了泛光照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費(fèi)以外，能起到什么作用？5.配套設(shè)施：因?yàn)槲飿I(yè)的類(lèi)型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元／m2全包，會(huì)所3500－4000元／m2全包（含建造與裝修）。6.配套工程：這一項(xiàng)費(fèi)用，顯得較為剛性。具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的， 所以其設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性需專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯要甲方專(zhuān)人把握，甚至需要公關(guān)。以 KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是 2000元／KVA左右。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：（1）高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要， 能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國(guó)產(chǎn)的就不用合資的，因?yàn)檫@些本來(lái)就是電力部門(mén)管理的， 他們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候不會(huì)考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過(guò)公關(guān)然后修改設(shè)計(jì)是最好的；（2）對(duì)于電纜，能用四芯滿(mǎn)足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異；（3）對(duì)于地庫(kù)面積很大的地庫(kù)，如果單獨(dú)設(shè)置一個(gè)發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會(huì)增加很多造價(jià)，不如將發(fā)電機(jī)房分成多個(gè)發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價(jià)是要減少很多的，對(duì)于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行論證。另一項(xiàng)是室外管網(wǎng)工程，尤其是對(duì)于聯(lián)排別墅周?chē)氖彝夤芫W(wǎng)工程現(xiàn)場(chǎng)管理大家一直認(rèn)為是很頭痛的事情， 工期緊，現(xiàn)場(chǎng)的承建商多，工作面也處于交叉狀態(tài)，工序上也會(huì)前后搭接，容易引起相互的爭(zhēng)執(zhí)，從而直接影響項(xiàng)目進(jìn)度。主要還是關(guān)于合同范圍的，這需要我們?cè)诜峙械臅r(shí)候劃分好合同范圍， 對(duì)于室外工程的土石方開(kāi)挖與回填分判給一家單位去做， 不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，亂成一團(tuán)。7.室外工程：造價(jià)具有相當(dāng)?shù)膹椥?。表現(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯1)景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌！十年前的任何樓盤(pán)，都是種幾顆樹(shù)就算了。而現(xiàn)在，是造景。而普遍地看來(lái)，開(kāi)發(fā)商都愿意花大量的錢(qián)去造景。所以說(shuō)，景觀工程是個(gè)無(wú)底洞，理論上說(shuō)，有多少錢(qián)，都可以花出去；這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門(mén)窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材，但對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，不可設(shè)計(jì)成從頂?shù)降锥际鞘?。景觀工程的特點(diǎn)就在于“空間的無(wú)限性”和“植物的稀缺性”，這兩個(gè)性質(zhì)，可以讓錢(qián)貶值！目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑面積 100－120元m2，以空地面積來(lái)計(jì)，整個(gè)室外工程的造價(jià)水平是400－500元／m2，相當(dāng)于每一平方米的地面上，放4張或5張100塊的鈔票。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在 550-750元/m2。如何控制景觀工程的造價(jià)：軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除了造價(jià)昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”。普通的多，名貴的少：對(duì)于植物，品種和規(guī)格的價(jià)格差異非常大。一顆海棗要幾萬(wàn)甚至 10萬(wàn)，而一顆本地的榕樹(shù)或樟樹(shù)，估計(jì)就是 3－5000元。相差十倍。再者說(shuō)，普通的消費(fèi)者，能夠認(rèn)識(shí)幾十種樹(shù)木？他可能更多地注意樹(shù)干是不是夠粗，樹(shù)冠是不是夠大，能不能營(yíng)造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬(wàn)塊的樹(shù)死了，那么十萬(wàn)塊就打了水漂，而 3000塊的樹(shù)死了，花費(fèi)不多就可以更換。名專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯貴的樹(shù)木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬(wàn)或是百萬(wàn)分之一?？刂扑埃核霸靸r(jià)昂貴，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，即耗電又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能經(jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。（2）小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門(mén)樓。門(mén)樓也可以說(shuō)是無(wú)底洞，一個(gè)門(mén)樓花 100多萬(wàn)，并不罕見(jiàn)。一、相關(guān)部門(mén)工作中存在的問(wèn)題（一）設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)1.設(shè)計(jì)圖紙漏項(xiàng)太多，在施工過(guò)程中，對(duì)于增加項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，肯定是施工單位占便宜。還有一種傾向，明知有漏項(xiàng)卻不積極地去解決，一味地往后推，給施工單位創(chuàng)造索賠機(jī)會(huì)。2.圖紙修改也很有意思，很多情況是剛剛定標(biāo)，圖紙就全面地修改了，也就是招標(biāo)用一套圖，施工時(shí)卻用另外一套圖，這種情況對(duì)工程造價(jià)控制極為不利，同時(shí)人為地增加了其他部門(mén)的工作量。3.分批出圖，人為地將本可整項(xiàng)發(fā)包的工程分割成若干個(gè)小工程，而最終被施工單位通過(guò)議標(biāo)的形式將整個(gè)工程 “蠶食”下來(lái)，這樣在總造價(jià)上肯定是對(duì)施工單位有利。4.對(duì)材料、工藝研究不透，在設(shè)計(jì)上一味依靠“外援”。一是依靠設(shè)計(jì)單位，而大家都知道設(shè)計(jì)單位對(duì)業(yè)主的造價(jià)控制往往是不考慮的， 它只需要將圖紙專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯交出去，拿回設(shè)計(jì)費(fèi)就萬(wàn)事大吉了， 業(yè)主花了多少冤枉錢(qián)與設(shè)計(jì)單位無(wú)關(guān)！ 所以對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙作全面認(rèn)真的審查， 是非常必要的。二是依靠施工單位提供設(shè)計(jì)圖紙或方案，而我們自己即不作仔細(xì)研究， 也不作深入復(fù)核，以至于本來(lái)可以省的錢(qián)，白白地花掉了。5.對(duì)于施工單位提出的更改，缺乏應(yīng)有的警惕，輕易地同意對(duì)方的意見(jiàn)。其結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況， 一是等到工程更改完成以后， 或是工程結(jié)算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)實(shí)際造價(jià)較大幅度地突破了合約總價(jià)。 二是工程更改未達(dá)到預(yù)定的設(shè)計(jì)和建筑效果，三是在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)更改不妥，造成返工浪費(fèi)。6.對(duì)工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是緊密相關(guān)的，一個(gè)定位于中檔的樓盤(pán)自然不適合大量地使用高檔的材料和造價(jià)昂貴的設(shè)計(jì)內(nèi)容， 比如普通的、中檔的樓盤(pán)，其園林設(shè)計(jì)上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。 設(shè)計(jì)單位和施工單位對(duì)于業(yè)主在項(xiàng)目定位上的體會(huì)肯定不及業(yè)主本身深刻， 對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，只是需要完成一項(xiàng)設(shè)計(jì)或施工任務(wù)而已，而業(yè)主則是需要在控制造價(jià)的前提下完成任務(wù)。（二）合約管理環(huán)節(jié)1.招標(biāo)采用無(wú)圖分判，《限額審批意見(jiàn)》一文中明確提出，“全年主包無(wú)圖分判的面積不得超過(guò) 50%，非主包工程（除樁基、土方工程外）不得無(wú)圖分判，不得以暫定工程量簽署合同?！钡覀儼l(fā)現(xiàn)部分地區(qū)對(duì)此不予重視，至今為止仍然我行我素，對(duì)于欄桿工程、景觀工程這些非主包工程還在進(jìn)行無(wú)圖分判，專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯盡管圖紙不由合約部負(fù)責(zé)，但對(duì)于這些公司規(guī)定合約部應(yīng)該格外重視， 提醒相關(guān)部門(mén)，否則就是執(zhí)行不力；2.投標(biāo)單位少，競(jìng)標(biāo)力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會(huì)說(shuō)我們這些工程太小，吸引不了別人，二級(jí)城市會(huì)說(shuō)我們這里建筑市場(chǎng)不成熟， 沒(méi)什么大單位，都是矛盾，恨不得“跪求”施工單位投標(biāo)，說(shuō)到這里我們需要培養(yǎng)一個(gè)觀念就是：善于引導(dǎo)和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應(yīng)我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場(chǎng)管理等等；再者就是要抱著開(kāi)放的姿態(tài)，跳出當(dāng)?shù)?，站在一個(gè)區(qū)域甚至全國(guó)的高度來(lái)尋找合作單位， 老是那幾家單位中標(biāo)，每次都和上一次的中標(biāo)水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要 50多元/m2，但到了北方就要80-120元/m2，難以置信，多在與別人的對(duì)比中發(fā)現(xiàn)自身的問(wèn)題，這樣才能找到癥結(jié)所在；3.招標(biāo)分判范圍，各標(biāo)段、分期之間，前后工序搭接上對(duì)于范圍的描述不清，或劃分的范圍不利于現(xiàn)場(chǎng)管理， 土建工程還比較容易描述范圍， 一般會(huì)以后澆帶為界，但對(duì)于機(jī)電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問(wèn)題的工程，合同中描述不清、圖紙上標(biāo)注不清將會(huì)引起后期現(xiàn)場(chǎng)管理的混亂；4.策略性不夠，一個(gè)工程分判幾個(gè)標(biāo)段一開(kāi)始就告知給投標(biāo)人，容易引起投標(biāo)單位的挑肥揀瘦；5.不注重合同圖紙管理，圖紙更換頻繁，就把合同圖紙是哪套忘得一干二凈，要求合約部在定標(biāo)后立即將合同圖紙逐一蓋章， 三套蓋章后的圖紙分別交項(xiàng)目部、施工單位與自己存檔；專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯6.對(duì)于設(shè)計(jì)或施工現(xiàn)場(chǎng)易出現(xiàn)的問(wèn)題預(yù)見(jiàn)性不夠，合約部是成本管理的主控部門(mén)，對(duì)某些影響項(xiàng)目成本、增加工程造價(jià)的問(wèn)題要能提前防患， 過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)后也應(yīng)立即提出來(lái)，加強(qiáng)與公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)之間的溝通，引導(dǎo)大家解決問(wèn)題。（三）施工現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)1.項(xiàng)目部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認(rèn)識(shí)不清，任由施工單位做主施行，或是對(duì)施工單位可疑的行為沒(méi)有警惕性， 即不糾正，也不報(bào)告。經(jīng)常性地出現(xiàn)施工單位提出修改材料或工藝， 而我們工程管理人員對(duì)這種更改涉及的造價(jià)增減和施工單位責(zé)任減免沒(méi)有意識(shí)， 既不研究這種工程更改有無(wú)必要，也不研究施工單位提出工程更改的動(dòng)機(jī)，只是一味地“同意”，結(jié)果是讓對(duì)方給鉆了空子。2.對(duì)于施工機(jī)械（如人貨梯、塔吊或樁機(jī)）數(shù)量、場(chǎng)地平面布置、擬建的公共設(shè)施、和對(duì)文明施工的要求，在確定施工單位以前提不出具體要求， 導(dǎo)致施工單位不能準(zhǔn)確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報(bào)價(jià)； 或者是在招標(biāo)時(shí)提出了過(guò)高的、不切實(shí)際的要求，而在工程施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)在定標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)制定的工期不合理這樣的現(xiàn)象，這些要求事實(shí)上未能或無(wú)法執(zhí)行下去。3.為搶工期，人為地改變施工順序，尤其當(dāng)兩個(gè)工藝分別由兩個(gè)施工單位施工時(shí)，改變順序往往會(huì)導(dǎo)致其中一個(gè)施工單位利益受損，從而引發(fā)索賠事件。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯4.不具備施工條件時(shí)，強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場(chǎng)，以致于施工單位無(wú)工可開(kāi)，一等再等，或無(wú)法大規(guī)模地作業(yè)。如此反復(fù)，使得施工單位增加額外支出，直接刺激施工單位的索賠熱情。5.受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時(shí)不作出關(guān)于造價(jià)方面的說(shuō)明，給對(duì)方以索賠的機(jī)會(huì)。6.擅自更改合同范圍，比如原定由土建施工單位完成的抹灰、 貼面磚項(xiàng)目，地盤(pán)認(rèn)為裝飾工程施工單位做得更好， 就單方面口頭決定讓裝飾單位完成， 完成后給予簽證。對(duì)于土方工程來(lái)說(shuō)，原定場(chǎng)內(nèi)棄土的，地盤(pán)口頭就通知施工單位全部外運(yùn)了。7.不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施工單位修復(fù)質(zhì)量缺陷，而不將費(fèi)用支出及時(shí)告知責(zé)任單位，引起合約糾紛。8.現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)簽證的數(shù)量，只要是可以“實(shí)證”的（依靠圖紙計(jì)算，或現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證），在結(jié)算時(shí)都被合約部推翻了，在這一點(diǎn)上施工單位沒(méi)有占到便宜，但那些無(wú)法“實(shí)證”的變更項(xiàng)目呢？另外，在涉及相互索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時(shí)、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。 再者，想通過(guò)簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽(tīng)話”，不聽(tīng)話的施工單位我們就拖住對(duì)方的簽證不給及時(shí)審核，而等到自己愿意審核時(shí)卻發(fā)現(xiàn)錯(cuò)過(guò)了時(shí)機(jī)， 無(wú)法判定對(duì)方的工作量到底做了多少。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯9.不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時(shí)，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。對(duì)我方本可以向施工單位索賠的事實(shí)沒(méi)有意識(shí)，如工工期延誤、質(zhì)量缺陷等等，不向相關(guān)部門(mén)通報(bào)情況，不作積極的資料準(zhǔn)備，而一旦施工單位向我方索賠時(shí)，手中卻沒(méi)有工具用于防御，導(dǎo)致我方在造價(jià)控制上陷入被動(dòng)。二、如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí)相關(guān)部門(mén)在實(shí)際工作中存在的上述問(wèn)題，有客觀因素，有主觀因素。對(duì)于設(shè)計(jì)部門(mén)來(lái)說(shuō)，客觀因素有兩點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工作時(shí)間偏短， 這是中海的經(jīng)營(yíng)文化決定的，我們的每一個(gè)項(xiàng)目都要求在最短的時(shí)間內(nèi)完成， 那么分配到項(xiàng)目發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作時(shí)間就可能不夠， 沒(méi)有充足的時(shí)間，設(shè)計(jì)工作就不可能做到完善、細(xì)致；二是評(píng)審過(guò)程復(fù)雜，即要預(yù)約時(shí)間，又容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案反復(fù)，顯得時(shí)間更不夠用。對(duì)于項(xiàng)目管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒(méi)有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問(wèn)題， 只求能夠按時(shí)完成工程施工， 所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次， 無(wú)法做到嚴(yán)格要求。這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，不是一兩個(gè)部門(mén)就可以改變的。而對(duì)于產(chǎn)生上述問(wèn)題的主觀因素， 則完全可以依靠通過(guò)改進(jìn)相關(guān)部門(mén)的工作方法、加強(qiáng)部門(mén)之間的協(xié)作配合、 鍛煉員工的個(gè)人素質(zhì)、推動(dòng)不同部門(mén)員工之間的工作交流、提高員工對(duì)于公司的責(zé)任感等途徑來(lái)克服。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯1.遵重合約。任何人、任何部門(mén)都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件，合約條件和范圍的修改，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行。 個(gè)人和部門(mén)都不得越權(quán)行事。2.一旦合同確立，對(duì)于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對(duì)抗，而是盡一切可能幫助對(duì)方來(lái)按時(shí)按質(zhì)地完成工程施工任務(wù)， 這才是我們的共同目標(biāo)。3.項(xiàng)目部管理人員在工程管理過(guò)程中不要越權(quán)，該設(shè)計(jì)部門(mén)決定的事項(xiàng)項(xiàng)目部就不要自己決定，屬合約部門(mén)處理的事項(xiàng)，就不要單方面地向施工單位許諾。各方面的工作人員一定要認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。4.對(duì)與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和表面，對(duì)于任何事情要將它折算成金錢(qián)來(lái)對(duì)待，再將折算的金額與自己的薪水作比較， 使我們?cè)凇敖疱X(qián)”這個(gè)問(wèn)題上時(shí)時(shí)處于敏感狀態(tài)。5.時(shí)時(shí)把握住設(shè)計(jì)這一關(guān)。設(shè)計(jì)要求不能含糊不清，任由施工單位發(fā)揮，不同檔次、不同造價(jià)水平的材料、工藝不能混在一起而由施工單位任選； 設(shè)計(jì)圖紙尤其是裝飾工程類(lèi)以及室外工程類(lèi)的圖紙一定要與現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)物對(duì)照檢查， 防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤和漏項(xiàng)，不能只在紙上“談兵”；建筑構(gòu)造做法與工藝要與當(dāng)前的施工技術(shù)發(fā)展水平和工程施工習(xí)慣做法相適應(yīng)， 因?yàn)槁浜蟮脑O(shè)計(jì)要求在施工過(guò)程中往往需要更改，而過(guò)于先進(jìn)的做法則是往往達(dá)不到應(yīng)有的效果； 對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的更改和增加項(xiàng)目要有預(yù)見(jiàn)性、 及時(shí)性，避免實(shí)施這些項(xiàng)目時(shí)發(fā)生額外的措施性費(fèi)用支出。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯6.重視向施工單位的索賠工作，索賠事實(shí)往往不是合約部第一個(gè)先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實(shí)，就要及時(shí)向合約部通報(bào)。我們向施工單位索賠的主要目的不是想借機(jī)克扣應(yīng)付施工單位的款額， 而是希望籍此能夠消除施工單位利用我們的工程管理疏忽向我們索賠的熱情， 讓施工單位能夠“容忍”我們的一些管理失誤。7.相關(guān)部門(mén)和員工應(yīng)保持與合約部門(mén)的密切的工作聯(lián)系，反映情況、征詢(xún)意見(jiàn)、共同商討，在合約管理工作上樹(shù)立整體意識(shí)、大局意識(shí)，加強(qiáng)協(xié)作，一致對(duì)外。三、綜述在成本管理上，每個(gè)部門(mén)都是從自己的部門(mén)出發(fā)， 來(lái)對(duì)待成本問(wèn)題。我們現(xiàn)在的考核方式，是以銷(xiāo)售額掛帥，而非利潤(rùn)額。也就是說(shuō)大家更多的是在考慮如何把樓盤(pán)賣(mài)出去，對(duì)于能賺多少錢(qián)、應(yīng)該賺多少錢(qián)，很少關(guān)注?；趯?duì)上述成本管理的認(rèn)識(shí)，我們引入一個(gè)概念，一門(mén)課程：價(jià)值工程，這是美國(guó)通用電氣的一名工程師發(fā)明的。 說(shuō)它是價(jià)值工程，太過(guò)于書(shū)面化，通俗一點(diǎn)說(shuō)，就是大家經(jīng)常說(shuō)的“性?xún)r(jià)比”。價(jià)值工程的基本公式是： V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯用一句話解釋?zhuān)簝r(jià)值等于功能除以成本。如果我們能以?xún)r(jià)值工程的觀點(diǎn)來(lái)看待成本管理， 那么，我們每一個(gè)部門(mén)都可以為提升產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)做出成績(jī)。提升價(jià)值的方法有這樣邏輯的幾種：1.F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒(méi)有幾項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)，很難實(shí)現(xiàn)的。2.F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見(jiàn)的一種方式，所謂畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用就在這里，花費(fèi)不多，但效果卻很好。點(diǎn)晴的費(fèi)用不貴，但龍卻很逼真。比如，我們發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的門(mén)鉸用得很好，全不銹鋼，很厚實(shí)，對(duì)于入戶(hù)門(mén)來(lái)說(shuō)，只需要3副，相對(duì)于總建筑面積單方造價(jià)來(lái)說(shuō)，每平方米至多增加 2塊錢(qián)，但給人的感覺(jué)卻是門(mén)扇也跟著沾光，高檔起來(lái)。3.F基本保持不變，但C下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。比如蘇州的湖濱一號(hào)，它的裙樓的真石漆，幾乎以假亂真，需要提醒的是，他們用的真石漆是用來(lái)替代石材的，所以能起到減少造價(jià)的目的，而不是用真石漆替代面磚，因?yàn)槟菢又粫?huì)適得其反。4.F略有犧牲，但C卻降幅很大。順便說(shuō)一下，萬(wàn)科目前推行的住宅工廠化， 是在提升一定功能的前提下， 支付了相當(dāng)高的成本，在現(xiàn)階段，其價(jià)值 V是降低的，是不可取的。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯在價(jià)值工程的三個(gè)概念里，設(shè)計(jì)部門(mén)控制的是 F，合約部門(mén)和施工管理部門(mén)控制的是C。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)外忽悠 V，將V經(jīng)過(guò)包裝之后，再人為地放大一些。運(yùn)用價(jià)值工程的觀點(diǎn)來(lái)解決問(wèn)題，就是要在任何時(shí)候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時(shí)候，我們都不能盲目地提升 F，以致于賦予一個(gè)產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r(jià)值。在有中國(guó)特色的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，前兩年“全國(guó)山河一片紅”，形勢(shì)大好，大家都在賺錢(qián)，只不過(guò)賺多賺少而已，比如我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)說(shuō)某某私人老板拿到一塊地自己建個(gè)單體樓，都可以賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。而在市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，“物競(jìng)天擇，適者生存”的自然法則將會(huì)得以驗(yàn)證。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“?！睘椤皺C(jī)”。要想達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，需要我們比同行具備更強(qiáng)的成本控制意識(shí)，并采取更為行之有效的管理和控制措施。 這個(gè)意識(shí)不說(shuō)是只需要總部有就可以， 或者說(shuō)作為成本的主控部門(mén)的人具備就可以， 成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都需要認(rèn)清現(xiàn)狀， 強(qiáng)化意識(shí)，并對(duì)于公司采取的成本管控措施執(zhí)行到位，盡一切可能保證盈利。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯新版鋼筋含量明細(xì) 絕對(duì)值得珍藏鋼筋含量框架別墅的一般在 40－50之間，根據(jù)設(shè)計(jì)院不同，含量也大不相同。一般框架住宅（6層）45左右框架住宅（12層左右）代地下車(chē)庫(kù)（人防）一般在80－90左右一般轉(zhuǎn)混住宅（6層）在27左右某拆遷恢復(fù)樓，砼條基，埋深兩米，磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆板，平屋頂，陽(yáng)臺(tái)全封閉，計(jì)算全面積，無(wú)層頂裝飾構(gòu)架和飄窗（這些有鋼筋卻算不來(lái)面積），很常見(jiàn)的兩室一廳房型，節(jié)省造價(jià)型。鋼筋含量 27Kg/m2一個(gè)商住小區(qū)，砼條基，埋深三米，底層樓板大多為現(xiàn)澆架空層（底層每套房?jī)?nèi)有一個(gè)房為預(yù)制板，在架空層模板折除后封起來(lái)），構(gòu)造柱較多，帶觀景陽(yáng)臺(tái)（面積專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯折半），客廳較大，開(kāi)間4.5米（板厚12cm),其它樓層板 10cm，屋面坡層面（42%可計(jì)算面積）雙層雙向配筋板 12cm，臥室和客頂窗帶飄窗和空調(diào)板 （算不了面積）.三室兩廳兩衛(wèi)套型為主，鋼筋含量 36kg/m2短肢剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層（ 12F），帶地下室，68kg/m2[ 不含樁]平戰(zhàn)結(jié)合的地下室，地下一層，底板 40cm筏板有梁式，頂板 30cm, 四周?chē)o(hù)墻35cm，抗?jié)BS8,面積4000平方，有車(chē)道，有防爆室和消毒室（砼結(jié)構(gòu)）。鋼筋含量185kg/m2框架4層的宿舍樓(樁基礎(chǔ)),跨度在4米*9米,層高3.6米,配筋一般在 38~45kg/m2之間.框架4層的廠房(樁基礎(chǔ)),跨度在9~12米*12~15米,層高3.6米,配筋在42~48kg/m2之間.但這只是一般的情況下 ,但時(shí)很多時(shí)候這個(gè)數(shù)字都只能是作為一個(gè)參考 .每一幢樓還是要認(rèn)真的抽筋才行 .我算過(guò)最多的是 65kg/m2. 也是一個(gè)四層框架廠房 .這段時(shí)間從施工單位調(diào)查了一下含鋼量：如果是三十層，帶梁式轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換層板厚200梁最大2*1.6，轉(zhuǎn)換層高度6.5米，標(biāo)準(zhǔn)層高度3米，其它兩層商業(yè)高度均為5.7米，地下室兩層，地上三十層（其中三層商業(yè)，二十七層住宅），住宅為短肢剪立墻，商業(yè)為框架，柱網(wǎng)最大跨度11.7*9米，筏板為2.1米，C60砼，含鋼量110kg/m2 ；二十五層，梁式轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換層板厚 200梁最大，轉(zhuǎn)換層高度5.7米，標(biāo)準(zhǔn)層高度 3米，其它兩層商業(yè)高度均為 5.2米，地下室一層，地上二十五層（其中商業(yè)三層，住宅二十二層），住宅為短肢剪立墻，商業(yè)為框架，柱網(wǎng)最大跨度7*9米，筏板為1.8米，含鋼量85kg/m2；還有很多，含鋼量在85~100kg/m2 ；因此根據(jù)具體情況而定。專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯住宅建筑的混凝土用量和用鋼量序號(hào)類(lèi)別 鋼筋1多層砌體住宅 30kg/m22小高層11~12層住宅 48~55kg/m23高層17~18層住宅 58~62kg/m2高層30層住宅H=94m65~75kg/m2別墅多層和小高層之間我公司最近一個(gè)項(xiàng)目， 16+1的高層，主體控制在 55kg左右，應(yīng)該是比較省的了深圳的一些房地產(chǎn)公司在控制含鋼量方面有一些做法值得我們學(xué)習(xí)，這是我們同深圳公司交流得來(lái)得寶貴經(jīng)驗(yàn)：1、采用三級(jí)鋼；2采用冷扎扭鋼筋；3、樓板配筋回到采用分離式配筋。按此方法高層標(biāo)準(zhǔn)層的配筋降低到了 39KG/M2 ，相信這個(gè)值應(yīng)該算是相當(dāng)?shù)偷牧?。一位老造價(jià)師的投標(biāo)成本測(cè)算方法1、首先應(yīng)該是熟悉招標(biāo)文件和圖紙啦，這個(gè)時(shí)候要注意的就是有沒(méi)有比較少見(jiàn)的材料及工藝， 如果有，應(yīng)該盡快準(zhǔn)備好其材料價(jià)格或分包價(jià)格。2、接下來(lái)我一般是搜集材料價(jià)格，主要是大宗材料。如商品砼及鋼筋、水泥的價(jià)格（注意考慮稅的因素），磚塊的價(jià)格，這里要注意就是要看招標(biāo)合同的要求，如果是總價(jià)合同，那么我們不僅僅是看到眼前的價(jià)格，還要關(guān)注材料的走勢(shì)，這個(gè)時(shí)候要多問(wèn)問(wèn)與我們長(zhǎng)期合作的一些材料商，他們的材料價(jià)格信息比較靈通。多年的從商經(jīng)驗(yàn)造就他們對(duì)材料市專(zhuān)業(yè)知識(shí)--整理分享WORD格式-可編輯場(chǎng)的敏感。另外也要多關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策，也就是大環(huán)境的走向。還有就是如果在北方的話，很多城市的工程材料商都是當(dāng)?shù)氐暮诘缐艛嗟?，這樣價(jià)格要高出市場(chǎng)平均價(jià)格的?？傊哼@一關(guān)要多花點(diǎn)心思。要不然要出大錯(cuò)的啊，另外注意留點(diǎn)余量啊。3、接下來(lái)就是確定那些人工價(jià)格，其實(shí)大家都知道，土建、安裝定額里的人工費(fèi)給那些清工老板人家都不愿意做的，因?yàn)樘土寺铮海凑宅F(xiàn)在比較普通的都是由包工隊(duì)清包勞務(wù)，按混凝土工，粉刷工，鋼筋工，木工幾大工種分包。如果有長(zhǎng)期合作的隊(duì)伍，可以讓他們看了圖紙后給我們一個(gè)報(bào)價(jià)，這個(gè)東西一般來(lái)說(shuō)他們都是報(bào)得很準(zhǔn)的， 按照我的經(jīng)驗(yàn)?；炷凉ぶ黧w階段普通的框架結(jié)構(gòu)一般是 35元/m2左右，包括基礎(chǔ)主體混凝土，填充墻（