房地產(chǎn)運(yùn)營管理的理解

房地產(chǎn)運(yùn)營管理的理解(個(gè)人的理解：運(yùn)營更像是一個(gè)公司的大管家，老板的秘書，確定公司事項(xiàng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。如果有人帶是不錯(cuò)的，如果要自學(xué)成才，難度確實(shí)大)房地產(chǎn)行業(yè)闊別了改革開放后幾十年的粗放發(fā)展模式，如今走在了追求精細(xì)化管理的道路上，區(qū)別于傳統(tǒng)制造業(yè)，但又脫根于傳統(tǒng)制造業(yè)的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)管理企業(yè)管理符合現(xiàn)代企業(yè)管理的普遍性。做好企業(yè)運(yùn)營管理工作，必須深刻認(rèn)清行業(yè)特征和具體企業(yè)現(xiàn)況。中國的房地產(chǎn)市場開放較晚，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究也較為遲緩，其中對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)營管理理論的研究更為滯后，但是步入地產(chǎn)黃金時(shí)代末期，運(yùn)營管理理論發(fā)展迅猛，應(yīng)用也愈發(fā)深入。個(gè)人水平有限，故而思考借鑒，從幾點(diǎn)來闡述個(gè)人對(duì)運(yùn)營管理工作的理解。一、什么是地產(chǎn)運(yùn)營管理我們知道，現(xiàn)在企業(yè)中，企業(yè)管理(BusinessManagement),是對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)及控制等一系列職能的總稱。我們可以確定的這么說：房地產(chǎn)運(yùn)營管理是一種具有房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特個(gè)性，屬于房地產(chǎn)企業(yè)具象化的企業(yè)管理。既然同樣是企業(yè)管理，那么在基本理論層面上，相比于其他一般企業(yè)，它適應(yīng)于企業(yè)管理的所有基本理論，而且具有房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)性給它帶來的特殊屬性因此我們從其他企業(yè)學(xué)會(huì)的各種生產(chǎn)理論、供應(yīng)鏈理論、運(yùn)營管理理論等，這些同樣可以加深我們對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營管理的理解和應(yīng)用。＜如樓上說的，我們經(jīng)?？吹皆谕赓Y企業(yè)會(huì)設(shè)立C00,首席運(yùn)營官（有別于CE0，首席執(zhí)行官）。主要職責(zé)是監(jiān)測每日的公司運(yùn)作，并直接報(bào)告給首席執(zhí)行官。作為CEO對(duì)內(nèi)管理的主要助手。＞從上面我們知道，房地產(chǎn)運(yùn)營管理從本質(zhì)上看，并不是一種新興事物，但是從時(shí)間上觀察，又的確是是一種“姍姍來遲”的管理方式。為何企業(yè)管理不是新理論，而房地產(chǎn)運(yùn)營管理卻又出現(xiàn)如此滯后呢？回答這個(gè)問題，我們需要稍微研究下地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著現(xiàn)在市場的規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)如同其他行業(yè)一樣，經(jīng)歷著一段大浪淘沙的慘烈競爭過程，從原來的跑馬圈占地暴利模式，到現(xiàn)在的講究精細(xì)化控制的模式，無數(shù)內(nèi)力不足的企業(yè)在這個(gè)過程中被淹沒在市場的潮水下；而且隨著資源和市場份額不斷地向少部分具有強(qiáng)大管理能力的企業(yè)集中，它們也正在逐步蠶食三四線乃至縣級(jí)城市的小地產(chǎn)商的固有領(lǐng)地。在經(jīng)營的壓力下，凡是意識(shí)到這一規(guī)律的大小房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視內(nèi)部管理的重要性，出于自身發(fā)展的需要和與對(duì)手競爭碰撞，直接促成了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)運(yùn)營管理理論的研究和借鑒。相對(duì)于普通的消費(fèi)品行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有幾個(gè)不同的特點(diǎn)：周期長、資金密集性和重要性強(qiáng)、多項(xiàng)目管理復(fù)雜、專業(yè)類別繁雜管理難度高，尤其是多項(xiàng)目、多專業(yè)的交叉運(yùn)作，各個(gè)專業(yè)又各有不同的管理特點(diǎn)，同時(shí)又與金融行業(yè)關(guān)系密切，更是加深了多項(xiàng)目、跨區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)管理的難度。正因?yàn)檫@些難點(diǎn)，造就了房地產(chǎn)運(yùn)營管理超出一般消費(fèi)品企業(yè)管理的難度和重要性。有效的房地產(chǎn)運(yùn)營管理能給企業(yè)帶來有力的競爭態(tài)勢(shì)，在面對(duì)加劇的競爭環(huán)境、收緊的行業(yè)政策和多變的宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)，更有戰(zhàn)斗力和生存能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展壯大，要脫離偏居一隅的處境，必須盡早意識(shí)到和建立科學(xué)的合理的運(yùn)營管理方法和架構(gòu)，以應(yīng)對(duì)急速而來的內(nèi)外兼有的經(jīng)營壓力。面對(duì)這種企業(yè)管理的需求，企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營管理部門的建立和操作在未來將愈發(fā)成為企業(yè)管理研究的重點(diǎn)方向之一。同時(shí)，作為一名計(jì)劃管理人員，我們應(yīng)該深切知道，運(yùn)營管理在企業(yè)中的核心作用——整合資源，協(xié)調(diào)運(yùn)作。成為一名運(yùn)營專員之后，從最初的計(jì)劃跟蹤，到后面進(jìn)一步的計(jì)劃分析、績效考核、會(huì)議參與，讓我較為明了的認(rèn)識(shí)了集團(tuán)的組織架構(gòu)和管控體系，清晰了計(jì)劃管理、成果管理等的重要性；同時(shí)，接觸到了一點(diǎn)流程制度，明確了流程建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要性。我覺得管控體系、組織架構(gòu)、分權(quán)授權(quán)、計(jì)劃管理等等，這些還只是停留在宏觀管理層次而已，再往下會(huì)討論到工程施工、成本、設(shè)計(jì)、營銷、物業(yè)等專業(yè)領(lǐng)域，對(duì)我而言真是感慨任重而道遠(yuǎn)。對(duì)于未來的工作計(jì)劃，我覺得對(duì)自身工作而言，學(xué)習(xí)和研究標(biāo)桿是努力的方向和目標(biāo)，但對(duì)實(shí)際工作開展未必具有實(shí)際的指導(dǎo)意義，運(yùn)營體系的建立于落地要基于自己公司的實(shí)際情況，之前看到的SAP的如何基于公司成熟度選擇管控模式和建立管控體系的文章，對(duì)我很有啟發(fā)，落地于公司現(xiàn)況，研究透公司的長短，有目的的完善自己的工作方式，滿足領(lǐng)導(dǎo)要求是最為重要的。二、運(yùn)營管理所涉及的專業(yè)運(yùn)營管理的職責(zé)是什么？上文已經(jīng)講過，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部以項(xiàng)目為基本管理對(duì)象、多專業(yè)復(fù)合管理，比普通生產(chǎn)企業(yè)具有更高的管理難度。在流程交錯(cuò)和權(quán)責(zé)多層細(xì)分上具有更高的復(fù)雜度，這就客觀的需要存在一個(gè)職能去協(xié)調(diào)、監(jiān)控、調(diào)整和修正整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行狀態(tài)。那么在很多大型企業(yè)，專職于此的部門或崗位則應(yīng)運(yùn)而生。在具體的職責(zé)上，運(yùn)營職能需要監(jiān)控項(xiàng)目全流程的有效實(shí)施，保證每個(gè)項(xiàng)目和整體利潤的實(shí)現(xiàn)。從財(cái)務(wù)的角度，監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流的健康和安全；從策劃的角度，監(jiān)控項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位的正確性；從開發(fā)的角度，監(jiān)督項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度按期實(shí)現(xiàn)；從產(chǎn)品的角度，監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的高度；從營銷的角度，監(jiān)控產(chǎn)品銷售去化的良好進(jìn)行；從客服的角度，監(jiān)控客戶服務(wù)和滿意度目標(biāo)的達(dá)成。同時(shí)在監(jiān)控的過程中，不斷發(fā)現(xiàn)低效率點(diǎn)、錯(cuò)誤點(diǎn)和管理隱患，并通過對(duì)流程的修正和完善不斷提高企業(yè)的管理效率。我們可以看到，由于運(yùn)營職能所獵寬泛，因此在客觀上對(duì)許多專業(yè)都要有一定深度的理解，其實(shí)這也正是運(yùn)營管理組織的難度所在。運(yùn)營管理都需要那些方面的知識(shí)？一是經(jīng)濟(jì)和市場知識(shí)。一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)和市場規(guī)律認(rèn)知有助于運(yùn)營管理職能從宏觀和微觀層面對(duì)整體和項(xiàng)目定位和發(fā)展方向進(jìn)行判斷。宏觀上，能夠讀懂國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形式和政策，以及其從上到下、從大到小對(duì)公司經(jīng)營造成的可能影響，對(duì)項(xiàng)目投資的正確性具有一定的判斷能力。微觀上，能夠判斷單個(gè)項(xiàng)目地區(qū)、市場和產(chǎn)品定位的基本正確性，對(duì)項(xiàng)目競爭態(tài)勢(shì)和地區(qū)市場供需進(jìn)行分析，為管理層提供參考意見。二是財(cái)務(wù)知識(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的重要特點(diǎn)是現(xiàn)金流量大，安全需求高，那么要求運(yùn)營管理職能能夠通過對(duì)公司和項(xiàng)目收支數(shù)據(jù)的觀察分析，能夠找出和判斷現(xiàn)金流的安全隱患和不穩(wěn)定因素（財(cái)務(wù)部門具有同樣的職能，且專業(yè)程度要求更高），同時(shí)通過對(duì)收益的跟蹤測算監(jiān)督利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。三是營銷知識(shí)。能夠掌握銷售的基本技巧和要點(diǎn)，能夠發(fā)現(xiàn)和提醒產(chǎn)品銷售過程中可能存在的失誤和錯(cuò)誤。四是工程知識(shí)。對(duì)項(xiàng)目建造過程的了解，有助于設(shè)定和判斷項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的合理性，能夠分析出項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的低效率點(diǎn)和可壓縮處，尤其是項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度的壓縮是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的體現(xiàn)。五是管理知識(shí)。能夠判斷企業(yè)工作流程中存在的漏洞和矛盾，并通過績效驅(qū)動(dòng)提高流程運(yùn)轉(zhuǎn)效率?，F(xiàn)在可以知道，由于運(yùn)營管理職能的專業(yè)覆蓋面廣，造成相應(yīng)的運(yùn)營人才較難產(chǎn)生和尋找。三、運(yùn)營管理人才的配備和培養(yǎng)正因?yàn)檫\(yùn)營管理人才要求專業(yè)涉及面廣，同時(shí)由于大多數(shù)人不愿放棄本專業(yè)，而更愿意對(duì)個(gè)別專業(yè)進(jìn)行深入研究和學(xué)習(xí)，以期加強(qiáng)自身的專業(yè)競爭能力，造成愿意涉獵更廣泛但相對(duì)不夠深入的人才尋找難度更大。同時(shí)，很多專業(yè)出身的人才由于專業(yè)所限，目光容易局限于本專業(yè)之內(nèi)，而運(yùn)營管理職能則需要有大局觀，所以在思想層面上合適的人才也不易尋找。在對(duì)外尋找專門的具有一定經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營管理人才難以實(shí)現(xiàn)后（運(yùn)營管理的出現(xiàn)時(shí)間較短、行業(yè)人才積累不夠也是一個(gè)重要的原因），多數(shù)企業(yè)趨向于從其他專業(yè)抽調(diào)而自己培養(yǎng)。那么什么專業(yè)相對(duì)合適呢？一是工程專業(yè)。因?yàn)楣こ虒I(yè)同時(shí)關(guān)系到設(shè)計(jì)、成本、采購和施工，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)具體實(shí)施流程更為熟悉，尤其是具有數(shù)年工作經(jīng)驗(yàn)的工程師則更為適合。但是還存在些問題，如工程專業(yè)人員隨著工作經(jīng)驗(yàn)的積累，在整個(gè)職業(yè)市場的價(jià)值呈加速上升階段，那么就不容易說服其輕易改換專業(yè)，尤其是運(yùn)營管理這樣一個(gè)新興的職能。此外，工程專業(yè)人員普遍存在眼界狹窄的問題，這也正是特殊的工作環(huán)境所造成的二是營銷專業(yè)。營銷專業(yè)的人員熟于市場觀察和調(diào)研，對(duì)市場的敏銳度和客戶的心理狀態(tài)了解更深入，也更熟悉產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)，同時(shí)部分營銷人員對(duì)財(cái)務(wù)也有一定了解。三是財(cái)務(wù)專業(yè)。財(cái)務(wù)專業(yè)的人員更敏感于各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流，對(duì)項(xiàng)目收益的監(jiān)控有著得天獨(dú)厚的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。這三個(gè)專業(yè)存在的共同缺點(diǎn)是對(duì)另外兩個(gè)專業(yè)的了解深度不夠，尤其是工程專業(yè)對(duì)營銷、財(cái)務(wù)專業(yè)，營銷、財(cái)務(wù)專業(yè)對(duì)工程專業(yè)的了解程度通常很低（營銷和財(cái)務(wù)專業(yè)在某些方面有一定的交集），客觀上限制了運(yùn)營管理能力的發(fā)揮。在具體的人才使用上，在兼顧三個(gè)專業(yè)齊全的基礎(chǔ)上，應(yīng)該通過揚(yáng)長避短合理發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過各種形式的交流，提高相互專業(yè)的認(rèn)知程度，不斷普及和擴(kuò)散相應(yīng)專業(yè)知識(shí)，通過一段時(shí)間的磨合，達(dá)到整體和個(gè)體共同提高的效果。四、運(yùn)營管理人員的基本能力需求所有基層運(yùn)營管理人員都請(qǐng)注意兩個(gè)詞：“協(xié)調(diào)”和“建立”。協(xié)調(diào)是基本職責(zé)，也印證了我們對(duì)于運(yùn)營職能所需求的廣泛專業(yè)知識(shí)的理解同時(shí)從側(cè)面提出了另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，那就是強(qiáng)大的溝通能力。結(jié)合我們自身的工作經(jīng)驗(yàn)，可以相見公司內(nèi)部各個(gè)專業(yè)、各個(gè)層級(jí)人員特點(diǎn)多樣，沒有很強(qiáng)的溝通能力一定無法協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)和公司進(jìn)行有效配合第二個(gè)詞是建立。體系建立意味著對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的深入了解和運(yùn)營管理知識(shí)的豐富積累，否則難以使得體系與企業(yè)的有效契合。雖然目前有許多培訓(xùn)和專業(yè)文章對(duì)運(yùn)營體系進(jìn)行了描述，但這個(gè)過程是一個(gè)本地化的過程，是需要對(duì)運(yùn)營管理體系有更深入的思考和經(jīng)驗(yàn)積累對(duì)于普通的運(yùn)營人員，應(yīng)有意識(shí)的培養(yǎng)自身的溝通能力，要對(duì)企業(yè)管理和運(yùn)營管理進(jìn)行長期的不斷的思考和學(xué)習(xí)。具體到基層運(yùn)營管理人員基礎(chǔ)層面和操作層面，涵蓋的主要內(nèi)容包括計(jì)劃管理、績效考評(píng)、數(shù)據(jù)分析和信息化。這也是絕大多數(shù)運(yùn)營人員正在做的，但是有一個(gè)關(guān)鍵需要深入思考：我們能夠獨(dú)立或領(lǐng)導(dǎo)完成這些工作么？我們有獨(dú)立的工作思路么？這要求我們不要僅僅是一位“工作奴隸”，而要主動(dòng)、積極的去思考眼前的工作，通過不斷的思考和尋找改進(jìn)余地來積累自身的運(yùn)營管理能力。此外在專業(yè)層面，要長期不斷觀察分析和積累自身在各個(gè)專業(yè)的知識(shí)。例如，工期標(biāo)準(zhǔn)等基本進(jìn)度指標(biāo)。這些都需要長時(shí)間的觀察和分析，單純依靠閱讀網(wǎng)絡(luò)資料不可能積累起有效的知識(shí)基礎(chǔ)。第二，任職資格。任職資格可以分為兩類：知識(shí)層面和思維層面。知識(shí)層面包括幾個(gè)關(guān)鍵詞.一是工作經(jīng)驗(yàn)，這要求對(duì)運(yùn)營管理具有一定深度的積累，二是“現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)、房地產(chǎn)運(yùn)營管理流程、政策法規(guī)、工程管理、項(xiàng)目管理及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)”。在這幾個(gè)詞語中，我們可以發(fā)現(xiàn)一些容易被我們忽視的“現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)、政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)”。這三者是我們很容易忽視或不易接觸的方面，需要重點(diǎn)關(guān)注學(xué)習(xí)。思維層面的重點(diǎn)在于溝通能力、分析能力和應(yīng)變能力。作為主要的協(xié)調(diào)部門，溝通能力至關(guān)重要，而分析能力則是我們分析判斷經(jīng)營狀況的基本能力要求。應(yīng)變能力則是處理應(yīng)急突發(fā)事件的基本要求。要想在房地產(chǎn)運(yùn)營管理領(lǐng)域有所建樹，而不僅僅局限于低層管理水平和職業(yè)水平，道路還很漫長。運(yùn)營管理是一個(gè)新興專業(yè)，未來大有可為，要有目地、有規(guī)劃的去學(xué)習(xí)、去思考，去不間斷的提高自身的各項(xiàng)職業(yè)素養(yǎng)，才能逐漸靠近專業(yè)發(fā)展制高點(diǎn)。從以上的分析，我們可以知道運(yùn)營管理的基本能力要求：1、基礎(chǔ)層面：掌握計(jì)劃管理的基本原理，深入了解項(xiàng)目開發(fā)基本要素（如各項(xiàng)工作的正常周期），認(rèn)清績效考核的核心概念，能夠分析經(jīng)營數(shù)據(jù)，對(duì)管理信息化有一定認(rèn)知。2、中級(jí)層面：對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面把控，挖掘內(nèi)部配合漏洞，有全局思維。3、高級(jí)層面：站在更高的高度和企業(yè)管理者的角度，判斷企業(yè)的發(fā)展方向。4、溝通層面：強(qiáng)大的溝通協(xié)調(diào)能力（隨崗位的上升要求更高）是關(guān)鍵要素，甚至?xí)Q定職業(yè)高度。五、學(xué)習(xí)成長維度要不斷達(dá)到運(yùn)營管理職能的不同高度目標(biāo)，需要不間斷的學(xué)習(xí)和積累但又要如何去學(xué)習(xí)呢？一、善于記錄，善于積累。在日常運(yùn)營工作中所發(fā)現(xiàn)的每一個(gè)大小問題，都是一種寶貴的資源和財(cái)富。要下意識(shí)的去記錄下來并思考下去，“好記性不如爛筆頭”，一定養(yǎng)成工作日記的習(xí)慣，尤其是發(fā)現(xiàn)的問題不但要記錄還要思考回顧。常憶常新，每次返回閱讀，都能從中得出不同的結(jié)論，甚至能夠發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的錯(cuò)誤思考，這是一個(gè)長期的積累過程，也是工作經(jīng)驗(yàn)的重要所在。（重要性——極強(qiáng)，時(shí)間要求——持續(xù)）二、勤于思考，構(gòu)建屬于個(gè)人的知識(shí)框架。運(yùn)營管理是整體性和邏輯性很強(qiáng)的專業(yè)，個(gè)人在日常工作中所獲取的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，要經(jīng)常思考，融入自身的知識(shí)體系，并經(jīng)過提煉和知識(shí)閉合，構(gòu)建運(yùn)營管理知識(shí)框架。例如計(jì)劃管理、會(huì)議管理、成果管理和信息管理，同服務(wù)于一個(gè)目標(biāo)，相互之間互相支撐和印證，是一個(gè)整體的管理體系。因此，要將所獲得的碎片化的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，不斷融入運(yùn)營管理框架中，形成閉合的整體，將有助于職業(yè)能力的顯著提高。（重要性——高，時(shí)間要求——短）三、提高數(shù)據(jù)敏感度。經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析是運(yùn)營管理的重要一環(huán)，在理解各項(xiàng)數(shù)據(jù)真實(shí)意義的基礎(chǔ)上，必須具備挖掘數(shù)據(jù)背后影響的能力，保持對(duì)數(shù)據(jù)的一貫敏感度非常重要。運(yùn)營人員要多看數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)，提高自身數(shù)據(jù)分析水平。重要性——極高，時(shí)間要求——短）四、鍛煉溝通能力。溝通能力是運(yùn)營管理的核心能力，甚至可以說運(yùn)營管理的效果取決于溝通能力的高低。尤其是在未來團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)或更高層的管理需要，層級(jí)越高，對(duì)溝通能力的要求則越高。任何運(yùn)營管理人員都要有意識(shí)的去鍛煉自身的溝通能力，是決定未來職業(yè)發(fā)展的核心要素。（重要性——極高，時(shí)間要求——長）五、培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)思維和市場眼光?？梢杂心康氐拈喿x一些經(jīng)濟(jì)學(xué)書籍，個(gè)人在這里推薦格里高利?曼昆的《經(jīng)濟(jì)學(xué)》內(nèi)容完善，語言淺顯易懂。同時(shí)，合理利用網(wǎng)絡(luò)，定時(shí)定量瀏覽財(cái)經(jīng)報(bào)道，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)政策和貨幣政策，有目地培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)思維。這是一個(gè)緩慢的過程，但對(duì)未來的職業(yè)發(fā)展卻很有效。此外，通過閱讀和思考優(yōu)秀的市場和產(chǎn)品定位