北京土地開(kāi)發(fā)潛力評(píng)價(jià)與策劃案例

案例：北京東城區(qū)

土地開(kāi)發(fā)潛力分析評(píng)價(jià)與策劃第一部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景城市發(fā)展的需要。城市建設(shè)發(fā)展迅速，與之相伴的是城市建設(shè)用地需求也不斷增加，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求與有限的用地供給總量之間的矛盾日益突出。要滿足這一需求，土地利用就必須走節(jié)約集約的道路。已開(kāi)展的工作。2007年，北京市國(guó)土資源局東城分局開(kāi)展了土地利用管理模式創(chuàng)新研究，對(duì)東城區(qū)的土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查，分析了存在的問(wèn)題和政府在土地管理模式上的不足，提出了土地管理模式的創(chuàng)新思路和實(shí)施建議，該成果是與中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心共同完成的。

國(guó)家對(duì)城市土地節(jié)約集約利用的政策導(dǎo)向。●●●項(xiàng)目意義

在國(guó)家推行建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，嚴(yán)格土地管理，緊縮“地根”的情況下，充分利用和盤(pán)活存量土地顯得尤其重要，開(kāi)展城市土地潛力評(píng)價(jià)研究，對(duì)于提高城市用地的集約利用程度，緩和城市建設(shè)用地的需求與土地有限供給的矛盾，提高土地利用社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益、科學(xué)規(guī)劃和管理土地資源利用，實(shí)現(xiàn)城市土地可持續(xù)利用具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目目的 科學(xué)評(píng)價(jià)土地潛力，劃分土地潛力等級(jí)和區(qū)域● 探索城市土地再開(kāi)發(fā)模式，尋找土地潛力釋放途徑● 選取高潛力地塊作為示范，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案● 針對(duì)東城區(qū)實(shí)際問(wèn)題，提出土地集約利用對(duì)策建議

●項(xiàng)目依據(jù)法律法規(guī)： ◆《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ◆《中華人民共和國(guó)土地管理法》

◆《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》 ◆《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

◆《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)劃依據(jù)：

◆《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020)》 ◆《北京市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2006）》（未審批，作為內(nèi)部材料和參考依據(jù)）

◆《北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)房屋保護(hù)和修繕工作的若干規(guī)定（試行）》

項(xiàng)目技術(shù)路線第二部分相關(guān)研究與經(jīng)驗(yàn)借鑒概念及內(nèi)涵概念： 廣義：城鎮(zhèn)土地的利用潛力大小是指通過(guò)改變存量土地的用途和生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，使城鎮(zhèn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益實(shí)現(xiàn)提升的幅度范圍。 狹義：在某一發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)建成區(qū)所能利用的三維空間范圍內(nèi)，從城鎮(zhèn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的整體特點(diǎn)出發(fā)，主要通過(guò)調(diào)整存量土地的結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度，在現(xiàn)存土地總量不變的前提下使土地利用達(dá)到更（最）優(yōu)狀態(tài)。

內(nèi)涵： 功能潛力：通過(guò)改變土地的性質(zhì)，獲得的土地價(jià)值的提升 強(qiáng)度潛力：通過(guò)對(duì)評(píng)價(jià)單元內(nèi)單位面積的土地增加資本、技術(shù)等投入，提高地塊的容積率和建筑高度，使得土地價(jià)值提升區(qū)位潛力：外部因素影響土地開(kāi)發(fā)潛力，影響土地開(kāi)發(fā)后的升值幅度經(jīng)驗(yàn)借鑒趙鵬軍等（2001）：提出對(duì)城鎮(zhèn)土地高效集約化利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取標(biāo)準(zhǔn)必須能夠直接或間接地反映城鎮(zhèn)土地利用的高效集約型，但指標(biāo)本身同時(shí)還能夠有其有效性和合理性，即具備以下幾大特征：一是代表性，二是可比性，三是科學(xué)有效性，四是彈性，五是通俗易懂、清晰明確。

成舜等（2003）：選取了18項(xiàng)指標(biāo)、從5個(gè)方面對(duì)包頭市宏觀城鎮(zhèn)土地集約利用潛力進(jìn)行了評(píng)價(jià)。該研究還選取了其他九個(gè)相近城市與包頭進(jìn)行比較，對(duì)比指標(biāo)來(lái)自土地利用程度、土地使用效率、城鎮(zhèn)土地可持續(xù)利用度等三個(gè)方面。馮長(zhǎng)春、鄔倫等（2005）：開(kāi)展的以廣州天河為例的城市土地潛力評(píng)價(jià)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)對(duì)協(xié)調(diào)度模型的改良，充分把握城市土地潛力影響因素的內(nèi)在關(guān)系，從土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三方面提出了近50個(gè)指標(biāo)?！碚摶A(chǔ)級(jí)差地租理論：：作為土地最佳利利用方式評(píng)價(jià)的的理論指導(dǎo)。受受極差地租的影影響，導(dǎo)致不同同區(qū)位或不同質(zhì)質(zhì)量土地的利用用強(qiáng)度和利用效效益的不同，成成為城市土地資資源優(yōu)化配置的的調(diào)節(jié)機(jī)制。。土地報(bào)酬遞減理理論：在一定面積的土土地上連續(xù)追加加資本或勞動(dòng)，，超過(guò)一定限度度之后，追加部部分所得收益必必將漸趨減少，，即每單位資本本或勞動(dòng)的收益益將由遞增轉(zhuǎn)為為遞減。區(qū)位理論：指社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)及其他人類(lèi)活活動(dòng)在空間分布布的位置，是解解釋人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的空間分布布特征和規(guī)律的的理論。傳統(tǒng)區(qū)區(qū)位因素側(cè)重于于經(jīng)濟(jì)因素，最最近研究表明，，非經(jīng)濟(jì)因素的的作用越來(lái)越大大，尤其是文化化、政策、政治治的作用?？沙掷m(xù)發(fā)展理論論：努力尋求人和自自然的平衡，尋尋求人和自然的的和諧發(fā)展以及及人和自然關(guān)系系的合理性成長(zhǎng)長(zhǎng)；努力實(shí)現(xiàn)人人與人之間關(guān)系系的協(xié)調(diào)，基基本達(dá)到人和人人之間關(guān)系的和和諧與公平。城市再生理論：：在現(xiàn)代化的發(fā)展展過(guò)程中，對(duì)城城市潛在的，有有利的，合理的的因素進(jìn)行綜合合利用，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)級(jí)、空間結(jié)構(gòu)的的重組、城市文文化的創(chuàng)新繁榮榮。城市精明增長(zhǎng)理理論：一種管理城市協(xié)協(xié)調(diào)成長(zhǎng)的新型型理論工具,它通過(guò)土地使用用功能組合、限限制城市成長(zhǎng)邊邊界、提高土地地使用效率、保保護(hù)空地、農(nóng)田田、自然景觀和和環(huán)境保護(hù)區(qū)、、改變交通模式式、加強(qiáng)現(xiàn)有社社區(qū)改造等方式式來(lái)解決城市蔓蔓延中出現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)環(huán)境等問(wèn)題。第三部分東城區(qū)土地開(kāi)發(fā)發(fā)潛力評(píng)價(jià)與釋釋放宏觀分析潛力評(píng)價(jià)釋放途徑示范選擇主要內(nèi)容發(fā)展背景橫向比較現(xiàn)狀特點(diǎn)及問(wèn)題評(píng)價(jià)對(duì)象評(píng)價(jià)方法評(píng)價(jià)過(guò)程評(píng)價(jià)結(jié)果模式總結(jié)案例借鑒適用范圍示范目的選擇依據(jù)選擇結(jié)果宏觀分析發(fā)展背景：（一）發(fā)展歷史史悠久，文化底底蘊(yùn)豐厚（二）國(guó)家政務(wù)務(wù)要地，北京行行政中心（三）文化機(jī)構(gòu)構(gòu)聚集，商業(yè)氣氣息濃厚（四）地理位置置優(yōu)越，投資環(huán)環(huán)境良好宏觀分析從整個(gè)東城區(qū)來(lái)來(lái)看，在建筑高高度上呈現(xiàn)出““中間低、四周周高”的特點(diǎn)中部地區(qū)，多為為文保用地；；北部地區(qū)，中中層住宅多、綠綠地公園用地多多；東部地區(qū)區(qū)，寫(xiě)字樓和高高層住宅已經(jīng)占占據(jù)了地區(qū)的大大部分土地；南南部地區(qū)，地區(qū)區(qū)內(nèi)差距較大，，既擁有王府井井地區(qū)的高強(qiáng)度度開(kāi)發(fā)地帶，也也有站西街等地地區(qū)的連片平房房居住帶。王府井地區(qū)，商商業(yè)用地密集，，是經(jīng)濟(jì)“山峰峰”；東直門(mén)地地區(qū)的銀座大廈廈等的落成，正正逐漸形成“山山峰”。宏觀分析表3-1東城區(qū)土地利用用現(xiàn)狀表用地名稱(chēng)面積（平方公里）比例（%）商服用地1.74086.86工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地0.27791.09公共設(shè)施用地0.96053.78公共建筑用地4.674918.42住宅用地9.537537.58交通運(yùn)輸用地6.986827.53特殊用地0.48731.92水利設(shè)施用地0.17850.70其他用地0.53592.11合計(jì)25.3801100偏大偏小東城區(qū)的城市功功能定位：作為首都功能核核心區(qū)，是北京京市政治中心的的主要載體，全全國(guó)性文化機(jī)構(gòu)構(gòu)聚集地之一，，傳統(tǒng)文化重要要旅游地區(qū)和國(guó)國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)業(yè)中心。因此，機(jī)關(guān)用地地和商服用地比比例應(yīng)該較高，，而住宅用地比比例應(yīng)該較小。。宏觀分析表3-3北京市八城區(qū)人人口密度對(duì)比表表單位：萬(wàn)人/平方千米2000200120032004200520062007東城區(qū)2.472.492.542.452.172.182.54西城區(qū)3.083.102.502.442.092.112.10崇文區(qū)1.631.631.561.461.231.191.18宣武區(qū)2.222.232.242.112.102.142.18朝陽(yáng)區(qū)6.016.126.316.5411.0611.4911.84豐臺(tái)區(qū)3.243.303.413.686.196.386.68石景山區(qū)1.311.321.331.362.072.062.15海淀區(qū)6.386.597.047.2710.2110.6011.10整體而言，到2007年底，中心四城城區(qū)的人口密度度普遍低于外圍圍城區(qū)；而東城城區(qū)的人口密度度在中心四城區(qū)區(qū)中，是比較高高的。數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京市東城區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒（2008）》宏觀分析表3-3北京市八城區(qū)崗崗位密度對(duì)比表表單位：萬(wàn)人/平方千米東城區(qū)的就業(yè)崗崗位有下降的趨趨勢(shì)；在八城區(qū)區(qū)中處于中等水水平。但與西城城區(qū)相比較，仍仍存在一定的差差距。數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京市東城區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒（2008）》崗位密度20002001200220032004200520062007東城區(qū)1.491.401.401.381.331.431.261.33西城區(qū)1.841.831.681.881.861.972.062.06崇文區(qū)0.460.480.490.490.360.360.330.34宣武區(qū)1.000.930.930.940.780.780.770.82朝陽(yáng)區(qū)2.852.792.912.872.942.862.782.88豐臺(tái)區(qū)1.531.701.911.511.491.541.591.60石景山區(qū)0.870.640.610.600.560.580.560.55海淀區(qū)2.782.893.243.303.423.453.754.05宏觀分析現(xiàn)狀特點(diǎn)及問(wèn)題題機(jī)關(guān)辦公用地占占比重大且分散散平房住宅用地占占全區(qū)土地面積積的比重過(guò)大商業(yè)用地較為集集中，但是缺乏乏服務(wù)體系辦公用地發(fā)展較較為合理，但仍仍有空間危房改造與古城城風(fēng)貌保護(hù)相沖沖突地下空間有待統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)利利用潛力評(píng)價(jià)分析評(píng)價(jià)思路圖圖潛力評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)范圍：整個(gè)東城區(qū)行政政范圍。評(píng)價(jià)對(duì)象：劃分地塊。劃分分地塊依據(jù)如下下原則：以東城城區(qū)的土地管理理系統(tǒng)內(nèi)的地塊塊資料作為主要要參照；由城市市道路作為切割割線；具有相同同用地性質(zhì)和規(guī)規(guī)劃條件的作為為一個(gè)地塊考慮慮。必須說(shuō)明的的是，劃分地塊塊的目的是便于于下一步對(duì)具體體地塊的定量分分析，因此對(duì)那那些近期內(nèi)不具具有開(kāi)發(fā)潛力的的土地不做精細(xì)細(xì)劃分，比如文文保用地、已出出讓并開(kāi)發(fā)的用用地等，這樣便便于把有限的工工作時(shí)間投入到到那些具有開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值的土地上上，更能滿足項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施可操作作性的要求。潛力評(píng)價(jià)結(jié)合東城區(qū)的可可獲取數(shù)據(jù)的數(shù)數(shù)量和質(zhì)量，本本項(xiàng)目采用分層綜合評(píng)價(jià)法法。具體來(lái)說(shuō)，是是從影響城市土土地利用價(jià)值及及其潛力挖掘的的主要因素入手手，建立潛力評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，，通過(guò)專(zhuān)家打分分法確定各指標(biāo)標(biāo)的影響權(quán)重，，對(duì)影響選定評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)象潛力的的因素進(jìn)行加權(quán)權(quán)求和，從而得得到潛力得分值值。按照此方法，經(jīng)經(jīng)過(guò)對(duì)東城區(qū)土土地進(jìn)行潛力評(píng)評(píng)價(jià)后，可以得得到覆蓋全區(qū)的的潛力值（0~100分），并將其分分為兩大類(lèi)：（1）無(wú)潛力區(qū)，包包括東城區(qū)規(guī)劃劃要求的文保用用地、綠地、水水域、特殊用地地等以及已經(jīng)通通過(guò)出讓進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)的土地；因因?yàn)檫@些區(qū)域有有政策限制，不不能開(kāi)發(fā)，所以以潛力值為0。（2）有潛力區(qū)，是是東城區(qū)除了無(wú)無(wú)潛力地區(qū)以外外的其他區(qū)域，，主要是平房區(qū)區(qū)和簡(jiǎn)易樓等急急需改造的區(qū)域域。潛力評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)單元外的其其他區(qū)域均為無(wú)無(wú)潛力區(qū)域。潛力評(píng)價(jià)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系由指標(biāo)層五個(gè)因因子得分的計(jì)算算，進(jìn)而得到子子目標(biāo)層三個(gè)種種潛力的得分值值，再加權(quán)平均均得到最終的土土地開(kāi)發(fā)潛力。。潛力評(píng)價(jià)式中，Zi表示評(píng)價(jià)地塊的的開(kāi)發(fā)潛力得分分；Si表示強(qiáng)度潛力得得分；Ui表示功能潛力得得分；Li表示區(qū)位潛力得得分；w1、w2、w3分別表示強(qiáng)度潛潛力、功能潛力力和區(qū)位潛力的的權(quán)重。計(jì)算公式潛力評(píng)價(jià)地塊編號(hào)綜合得分地塊編號(hào)綜合得分14-0883.5442718-0730.184618-0975.1643418-0830.184618-0371.8576704-0625.745509-0471.8202514-1022.0181703-0670.45216-1621.8358115-0669.8289914-1121.7337202-0266.9998316-1721.3284706-0163.7570314-0921.1266706-0962.8247314-0519.9007309-0562.370809-0119.3759703-0560.6108213-0318.648813-0459.5288214-1718.2899414-0757.8655218-0518.06501……………………14-1844.5163716-1411.0717615-0143.1924915-0910.650515-0242.9540903-0210.0125414-1242.5035915-089.68811112-0142.3308317-139.17995814-0341.1804213-068.27986913-0939.8023213-017.87531416-1538.2809813-087.53457614-1637.2810413-076.46525414-0634.7666714-046.257816-0131.8983814-026.12815土地開(kāi)發(fā)潛力的的級(jí)別劃分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)土地綜綜合評(píng)價(jià)分值的的統(tǒng)計(jì)分布規(guī)律律，按照級(jí)間差差異大、級(jí)內(nèi)差差異小的原則劃劃分等級(jí)。如圖圖3-15所示，潛力值呈呈現(xiàn)出一種較為為平緩梯度的下下滑趨勢(shì)，但是是仍有幾個(gè)明顯顯的拐點(diǎn)。以拐拐點(diǎn)為劃分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，將潛力值分分為四個(gè)等級(jí)：：Ⅰ級(jí)潛力：潛力值值≥69；Ⅱ級(jí)潛力：49≤潛力值<69；Ⅲ級(jí)潛力：25≤潛力值<49；Ⅳ級(jí)潛力：0＜潛力值＜25。加上前面被定義義為0潛力的用地，共共為五個(gè)等級(jí)（（Ⅴ級(jí)潛力：潛力值值＝0）；對(duì)于未評(píng)價(jià)價(jià)的區(qū)域，多為為文保區(qū)和已出出讓劃撥的土地地，短期內(nèi)政府府不會(huì)對(duì)其進(jìn)行行開(kāi)發(fā)和再利用用，人為地規(guī)定定此級(jí)用地屬于于Ⅴ級(jí)潛力用地，即即潛力值都為0。潛力評(píng)價(jià)有潛力的城市土土地大部分集中中在東城區(qū)的東東南部，北部有有少量分布；中中部為大量的文文保地區(qū)，東側(cè)側(cè)東直門(mén)地區(qū)則則已經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)和和出讓釋放了土土地潛力，短期期內(nèi)不具有再次次土地升值的條條件。在有潛力的土地地中，也體現(xiàn)出出空間的集聚性性：高潛力的土土地主要集中分分布在北京站區(qū)區(qū)域和王府井區(qū)區(qū)域，同時(shí)由于于地鐵和交通的的便捷性，東四四路口和安定門(mén)門(mén)站附近的地區(qū)區(qū)也具有很高的的潛力；中等潛潛力土地，集中中在建國(guó)門(mén)大街街附近和鼓樓外外大街區(qū)域；低低潛力的土地則則多為地塊中心心的區(qū)域，距離離主干道較遠(yuǎn)。。釋放途徑模式一：“除舊建新，全面面改造”途徑：通過(guò)對(duì)規(guī)劃區(qū)域域進(jìn)行完全的拆拆遷和重建，達(dá)達(dá)到新的城市土土地利用目標(biāo)。。由于是全部改改造，不保留任任何的舊風(fēng)貌，，有利于實(shí)現(xiàn)理理念、風(fēng)氣的更更新；改造后，，通過(guò)政策優(yōu)惠惠、發(fā)展具有人人氣的產(chǎn)業(yè)來(lái)形形成新的服務(wù)中中心。適用范圍：商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)發(fā)。對(duì)于某些失失去活力且不屬屬于保護(hù)區(qū)的的的地塊，可采用用此種模式。東東城區(qū)有大片的的危舊房屋，且且很多部分不具具有保護(hù)的價(jià)值值，對(duì)此類(lèi)用地地可使用此模式式。目前，這也也是最常用的一一種模式。釋放途徑案例——英國(guó)金絲雀碼頭頭（CanaryWharf））金絲雀碼頭位于于倫敦多克蘭地地區(qū)西印度碼頭頭的中心。在過(guò)過(guò)去航空、陸運(yùn)運(yùn)都不太發(fā)達(dá)的的漫長(zhǎng)年代，航航海占據(jù)了交通通往來(lái)的主要位位置。隨著其他他運(yùn)輸線路的發(fā)發(fā)展，到1980年，碼頭已經(jīng)停停止了運(yùn)營(yíng)，徹徹底廢棄了。80年代中期，倫敦敦市政府成立了碼頭頭區(qū)開(kāi)發(fā)公司，，開(kāi)始全面改造造這一地區(qū)。一一家加拿大開(kāi)發(fā)發(fā)公司包下這塊塊地盤(pán)，把這里里建成了金融區(qū)區(qū)?，F(xiàn)在，金絲絲雀碼頭有金融融、商業(yè)、出版版、教育等行業(yè)業(yè)，成為倫敦的的CBD。與之配套的服務(wù)務(wù)行業(yè)更是涌了了進(jìn)來(lái)，國(guó)際知知名品牌酒店和和形形色色的酒酒吧、小餐館。。前衛(wèi)現(xiàn)代的建建筑群落也打造造出一個(gè)購(gòu)物的的天堂，從商業(yè)業(yè)街購(gòu)物中心到到設(shè)計(jì)師品牌店店在這里也不勝勝枚舉。這里還還定期舉辦豐富富多彩的活動(dòng)和和展覽以及非同同凡響的公共藝藝術(shù)展，豐富了了這里的環(huán)境與與人們的生活。。在最初的幾年內(nèi)內(nèi)，地產(chǎn)商向某某些商業(yè)巨頭拋拋出了一年免租租金的超大“紅紅包”，自然大大有趨之若鶩者者為改變金絲雀碼碼頭入夜成空城城的面貌，它以以超優(yōu)惠的租金金價(jià)格吸引新聞聞媒體機(jī)構(gòu)進(jìn)駐駐。24小時(shí)連續(xù)運(yùn)作的的新聞機(jī)構(gòu)為此此地聚斂不少人人氣。釋放途徑模式二：“修舊如舊，功能能提升”途徑：挖掘歷史，對(duì)那那些經(jīng)歷數(shù)十年年、數(shù)百年而形形成的、現(xiàn)在已已經(jīng)保留下來(lái)的的商業(yè)服務(wù)中心心地段，進(jìn)行投投資、整治、再再開(kāi)發(fā)、宣傳，，借助已形成的的人氣中心，擴(kuò)擴(kuò)大影響力，維維持該地段的活活力并讓它持續(xù)續(xù)發(fā)展下去。適用范圍：商業(yè)開(kāi)發(fā)。東城城區(qū)歷史悠久，，對(duì)現(xiàn)在保留下下來(lái)的，或是已已經(jīng)消失殆盡的的資源，可以重重新挖掘，但要要注重與歷史文文化的融合。釋放途徑案例——煙袋斜街：清代，當(dāng)時(shí)居住住在北城的旗人人，大都嗜好抽抽旱煙或水煙；；由于煙袋的需需求與日俱增，，斜街上一戶一一戶開(kāi)起了煙袋袋鋪。這是得名名原因之一。煙煙袋斜街本身就就宛如一只煙袋袋。細(xì)長(zhǎng)的街道道好似煙袋桿兒兒，東頭入口像像煙袋嘴兒，西西頭入口折向南南邊，通往銀錠錠橋，看上去活活象煙袋鍋兒，，這是得名原因因之二。1956年公私合營(yíng)前，，老字號(hào)很多，，如廣福觀、烤烤肉季；后衰落落，面臨拆遷。。2000年底，按照什剎剎海管理處“盡盡快把煙袋斜街街恢復(fù)成繁榮的的傳統(tǒng)商業(yè)街并并發(fā)展旅游”的的思路，西城區(qū)區(qū)政府對(duì)煙袋斜斜街進(jìn)行了整治治改造。強(qiáng)調(diào)保保護(hù)傳統(tǒng)文化，，尊重現(xiàn)有居住住形態(tài)，而避免免一次性的徹底底開(kāi)發(fā)。2001的調(diào)查顯示，改改造之前共有34家店鋪，除了烤烤肉季、鑫園澡澡堂兩家國(guó)營(yíng)大大戶和兩家網(wǎng)吧吧經(jīng)營(yíng)狀況較好好外，其余店鋪鋪經(jīng)營(yíng)狀況不佳佳。改造完成后后，交通條件好好了，傳統(tǒng)風(fēng)貌貌恢復(fù)了，良好好的建筑環(huán)境和和傳統(tǒng)氣氛吸引引了休閑商業(yè)的的投資。2003年進(jìn)行的不完全全調(diào)查顯示，19家接受調(diào)查的商商家中12家表示很滿意或或基本滿意，只只有3家表示不滿意；；經(jīng)營(yíng)也從原有有的發(fā)廊、網(wǎng)吧吧轉(zhuǎn)變?yōu)楣に嚻菲返旰途瓢?。釋放途徑案例——煙袋斜街：改造前的煙袋斜斜街釋放途徑案例——煙袋斜街：改造后的煙袋斜斜街釋放途徑模式三：“新舊協(xié)調(diào)，功能能聯(lián)動(dòng)”途徑：將保護(hù)區(qū)進(jìn)行分分級(jí)保護(hù)，核心心保護(hù)的地區(qū)不不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，僅僅做些修繕活動(dòng)動(dòng)；外圍進(jìn)行高高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，平平衡開(kāi)發(fā)成本。。既保證了部分分地區(qū)的完整性性，使得新開(kāi)發(fā)發(fā)的項(xiàng)目可以借借助已有的人氣氣；又開(kāi)發(fā)了新新的項(xiàng)目，吸引引的資金可用來(lái)來(lái)保護(hù)核心區(qū)域域的建筑，從而而實(shí)現(xiàn)功能上的的相互拉動(dòng)。適用范圍：商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)發(fā)。東城區(qū)文保保地區(qū)很大，這這是一條很好的的途徑。只保留留最具有價(jià)值的的單位，對(duì)周邊邊地區(qū)有選擇的的開(kāi)發(fā)取得收益益，使得保護(hù)區(qū)區(qū)的保護(hù)變?yōu)榭煽沙掷m(xù)的保護(hù)。。釋放途徑案例——上海新天地：新天地廣場(chǎng)位于于上海市中心區(qū)區(qū)淮海中路的南南面。東臨黃陂陂南路，南臨自自忠路，西臨馬馬當(dāng)路，北臨太太倉(cāng)路。興業(yè)路路把整個(gè)廣場(chǎng)分分為南里與北里里兩個(gè)部分。其其中，在太倉(cāng)路路上的主入口離離淮海中路最繁繁華的地段和地地鐵出入口僅170余米；但興業(yè)路路上坐落著一大大會(huì)址。實(shí)行三層次保護(hù)護(hù)：核心保護(hù)區(qū)區(qū)——一大會(huì)址；協(xié)調(diào)調(diào)性保護(hù)區(qū)——會(huì)址周邊；再開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)——其他地區(qū)。瑞安安集團(tuán)提出的改改造理念：保留留石庫(kù)門(mén)建筑原原有的貼近人情情與中西合璧的的人文與文化特特色，改變?cè)认鹊木幼」δ?，，賦予它新的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，，把百年的石庫(kù)庫(kù)門(mén)舊城區(qū)改造造成一片新天地地！花比重新建筑大大得多的力量和和資金保留并修修復(fù)這些石庫(kù)門(mén)門(mén)建筑的外皮。。通過(guò)改造內(nèi)部部結(jié)構(gòu)和功能，，使之適應(yīng)辦公公、商業(yè)、展示示、餐飲和娛樂(lè)樂(lè)等現(xiàn)代生活形形態(tài)。經(jīng)過(guò)修復(fù)復(fù)的舊建筑重新新煥發(fā)出光彩，，舊建筑的歷史史感也大大提升升了廣場(chǎng)的品位位和魅力，這種種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶了了商機(jī)，所以說(shuō)說(shuō)這一項(xiàng)目具有有保護(hù)和開(kāi)發(fā)雙雙重特征。每座建筑內(nèi)部按按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人人的生活方式、、生活節(jié)奏、情情感世界度身定定做，成為國(guó)際際畫(huà)廊、時(shí)裝店店、主題餐館、、咖啡酒吧……時(shí)尚精品店緊追追國(guó)際流行色，，不遜半步，中中華文化商場(chǎng)出出售的是藝人工工匠們獨(dú)創(chuàng)的居居家用品、工藝藝品和旅游紀(jì)念念品，完全是地地道的中國(guó)味。。露天廣場(chǎng)上豐豐富多彩的文化化表演讓旅客有有許多的參與。。釋放途徑案例——上海新天地改造后的房屋一大會(huì)址址新天地夜景新天地夜夜景釋放途徑模式四：“古木逢春，功能能置換”途徑：經(jīng)過(guò)修繕和維護(hù)護(hù)，保留原有的的建筑外形；內(nèi)內(nèi)部通過(guò)裝修、、改造，提供其其他服務(wù)功能，，從而引入新的的產(chǎn)業(yè)，重新喚喚起活力。適用范圍：商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)發(fā)。特別對(duì)于許許多建筑價(jià)值極極高的建筑，可可考慮此種模式式；既可以作為為商業(yè)，提供特特色的商業(yè)服務(wù)務(wù)；也可以保留留低容積率的房房屋作為高檔住住宅。有價(jià)值的的外形和更新的的內(nèi)部功能可以以相得益彰，帶帶來(lái)收益。釋放途徑案例——798藝術(shù)區(qū)：798藝術(shù)區(qū)作為北京京市和朝陽(yáng)區(qū)的的首批文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（（圖3-21和圖3-22），原為國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的的老廠區(qū)所在地地，面積60多萬(wàn)平方米。從2001年開(kāi)始，來(lái)自北北京周邊和北京京以外的藝術(shù)家家開(kāi)始集聚798廠，他們以藝術(shù)術(shù)家獨(dú)有的眼光光發(fā)現(xiàn)了此處對(duì)對(duì)從事藝術(shù)工作作的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。。他們充分利用用原有廠房的風(fēng)風(fēng)格（德國(guó)包豪豪斯建筑風(fēng)格）），稍作改裝和和修飾，一變而而成為富有特色色的藝術(shù)展示和和創(chuàng)作空間?，F(xiàn)現(xiàn)今798已經(jīng)引起了國(guó)內(nèi)內(nèi)外媒體和大眾眾的廣泛關(guān)注，，并已成為了北北京都市文化的的新地標(biāo)。AOC原創(chuàng)動(dòng)畫(huà)亮相798藝術(shù)區(qū)798創(chuàng)意廣場(chǎng)釋放途徑模式五：“挖掘地下，空間間拓展”適用范圍：商業(yè)開(kāi)發(fā)。東城城區(qū)的地下空間間隨著近幾年的的地鐵的建設(shè)逐逐漸得到了開(kāi)發(fā)發(fā)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足足。東城區(qū)在未未來(lái)城市地下空空間發(fā)展的過(guò)程程中，要加強(qiáng)對(duì)對(duì)地下空間的利利用，形成系統(tǒng)統(tǒng)化，現(xiàn)代化的的地下城市。城市地下空間是是地面城市空間間的有機(jī)延伸。。以完善城市綜綜合交通系統(tǒng)為為發(fā)展前提；依依托完善的城市市綜合交通系統(tǒng)統(tǒng)，有效的將商商業(yè)、服務(wù)、交交通、市政設(shè)施施等整合起來(lái)，，發(fā)展具有綜合合功能的一體化化地下空間。以高層建筑地下下層作為核心節(jié)節(jié)點(diǎn)，與地下交交通樞紐結(jié)合做做接入點(diǎn)，從而而形成區(qū)域性地地下網(wǎng)絡(luò)。由地地下商業(yè)街的““線”的增加，，完成地下空間間在“面”上的的拓展。關(guān)鍵處處理高層建筑地地下層的“點(diǎn)””和地下交通樞樞紐的“接入點(diǎn)點(diǎn)”，同地面有機(jī)聚聚合轉(zhuǎn)換，創(chuàng)造造有機(jī)的、統(tǒng)一一的城市地下空空間。釋放途徑案例——臺(tái)北市地下商業(yè)業(yè)街：分為兩層。第一一層，共有185間店鋪，分為服服飾、百貨、電電子、美食四四區(qū)，商場(chǎng)內(nèi)并并規(guī)劃九處廣場(chǎng)場(chǎng)，其中靠近臺(tái)臺(tái)北車(chē)站處廣場(chǎng)場(chǎng)，已由臺(tái)北市市政府規(guī)劃設(shè)置置便民服務(wù)站；；其余廣場(chǎng)可提提供外界申請(qǐng)辦辦理促銷(xiāo)，簽唱唱會(huì)、展示、講講座等活動(dòng)。第第二層，停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，提供三九二二個(gè)停車(chē)位，共共有三個(gè)處入口口，消費(fèi)者除可可搭乘捷運(yùn)外亦亦可自行開(kāi)車(chē)前前往，十分便利利。釋放途徑案例——名古屋地下綜合合體：該地下綜合體位位于名古屋榮地地區(qū)久屋大通公公園旁，作為20世紀(jì)80年代建成的久屋屋大通地下街與與愛(ài)知縣文化藝藝術(shù)館之間的過(guò)過(guò)渡空間，采用用了地上地下同同步立體開(kāi)發(fā)的的模式，將大型型集會(huì)廣場(chǎng)、公公交車(chē)始發(fā)站、、商業(yè)服務(wù)、公公共步行通道等等設(shè)施有機(jī)地整整合在一起，無(wú)無(wú)論從城市的機(jī)機(jī)能組合、空間間的造型藝術(shù)、、環(huán)境的協(xié)調(diào)和和諧等方面都為為名古屋增添了了新的光彩。該該地下綜合體自自2002年10月11日開(kāi)業(yè)以來(lái)，一一直深受名古屋屋市民和國(guó)內(nèi)外外游客的好評(píng)。示范選擇示范目的：經(jīng)過(guò)對(duì)東城區(qū)土土地潛力的定性性和定量的分析析，已經(jīng)尋找到到了現(xiàn)階段具有有開(kāi)發(fā)潛力的區(qū)區(qū)域；又通過(guò)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)外土地潛潛力釋放案例的的分析，總結(jié)了了五種主要的釋釋放模式。我們們將從微觀的角角度，選擇幾宗宗地塊作為示范范，結(jié)合土地釋釋放潛力的途徑徑，進(jìn)行地塊的的開(kāi)發(fā)策劃、土土地的潛力釋放放，使得項(xiàng)目更更具有指導(dǎo)意義義和可操作性。。示范的的選擇擇：第一步步，根根據(jù)有有潛力力地塊塊的地地域分分布特特征，，南部部是潛潛力土土地集集中區(qū)區(qū)域，，北部部次之之，東東部最最少。。出于于典型型的考考慮和和項(xiàng)目目時(shí)間間的局局限，，將在在南部部地區(qū)區(qū)選擇擇三個(gè)個(gè)地塊塊和在在北部部選擇擇一個(gè)個(gè)地塊塊。第二步步，確確定了了個(gè)數(shù)數(shù)之后后，根根據(jù)東東城區(qū)區(qū)土地地潛力力評(píng)價(jià)價(jià)的潛潛力值值，選選取高高潛力力和中中潛力力的各各地塊塊，暫暫時(shí)不不考慮慮低潛潛力的的土地地開(kāi)發(fā)發(fā)；因因此，，在南南部選選取了了13個(gè)地塊塊，北北部選選取了了5個(gè)地塊塊。第三步步，通通過(guò)實(shí)實(shí)地調(diào)調(diào)研和和走訪訪，以以地塊塊內(nèi)房房屋破破舊程程度高高、居居民拆拆遷意意愿強(qiáng)強(qiáng)等為為評(píng)價(jià)價(jià)依據(jù)據(jù)，篩篩選選選定的的18個(gè)地塊塊，最最后確確定東東南部部的站站西街街地塊塊和北北極閣閣地塊塊、中中部的的東四四站地地塊、、北部部的柳柳蔭地地塊等等四塊塊地為為示范范點(diǎn)。。第四部部分近近期可可開(kāi)發(fā)發(fā)地塊塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)策策劃策劃步步驟第一，，資料料的搜搜集。。通過(guò)過(guò)國(guó)土土分局局的系系統(tǒng)和和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)獲取取地塊塊的基基本資資料；；第二，，實(shí)地地調(diào)查查。對(duì)對(duì)地塊塊內(nèi)情情況和和地塊塊周邊邊情況況進(jìn)行行詳細(xì)細(xì)調(diào)查查，并并通過(guò)過(guò)訪談?wù)劦男涡问?，，了解解居民民拆遷遷心態(tài)態(tài)，作作為計(jì)計(jì)算拆拆遷成成本的的依據(jù)據(jù)；第三，，優(yōu)劣劣勢(shì)分分析。。對(duì)地地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)和劣劣勢(shì)進(jìn)進(jìn)行分分析，，揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短短，選選擇最最佳的的條件件組合合方式式，按按照最最佳使使用原原則確確定合合適的的開(kāi)發(fā)發(fā)方向向；第四，，開(kāi)發(fā)發(fā)定位位。根根據(jù)前前面確確定的的開(kāi)發(fā)發(fā)方向向，進(jìn)進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)定定位，，包括括功能能定位位、檔檔次定定位、、形象象定位位和客客戶定定位；；第五，，確定定經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)。每每個(gè)地地塊都都有獨(dú)獨(dú)特的的發(fā)展展條件件，規(guī)規(guī)劃條條件是是重要要的依依據(jù)。。但是是，可可以根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況，，適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)，充充分挖挖掘土土地價(jià)價(jià)值；；第六，，收益益初步步評(píng)估估。采采用靜靜態(tài)測(cè)測(cè)算和和動(dòng)態(tài)態(tài)測(cè)算算相結(jié)結(jié)合的的算法法，評(píng)評(píng)估地地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)后后可能能獲取取的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收收益；；第七，，預(yù)期期效果果。從從社會(huì)會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、環(huán)境境三個(gè)個(gè)角度度對(duì)地地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)后后的效效益進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)，，旨在在通過(guò)過(guò)開(kāi)發(fā)發(fā)的外外部效效應(yīng)拉拉動(dòng)周周邊的的發(fā)展展和改改善周周邊的的環(huán)境境。站西街街地塊塊：緊鄰北北京站站；毗鄰?fù)跬醺倘θ?；占地面面積約約11萬(wàn)㎡東四站站地塊塊：5號(hào)線地地鐵出出口；；十字路路口；；占地面面積約約8000㎡北極閣閣地塊塊：地鐵5號(hào)線與與1號(hào)線交交匯處處；王府井井商圈圈影響響范圍圍；占地面面積約約6500㎡柳蔭地地塊：：北二環(huán)環(huán)與北北三環(huán)環(huán)的中中間地地帶；；公園多多、環(huán)環(huán)境好好；占地面面積約約15000㎡地塊位位置站西街街地塊塊東四站站地塊塊北極閣閣地塊塊柳蔭地地塊：：衛(wèi)星影影像圖圖站西街街地塊塊站西街街地塊塊該項(xiàng)目目位于于北京京站西西街，，項(xiàng)目目（北北區(qū)））東至至郵政政樞紐紐西側(cè)側(cè)規(guī)劃劃路；；南至至三源源胡同同規(guī)劃劃路；；西至至崇文文門(mén)內(nèi)內(nèi)大街街；北北至麻麻線胡胡同規(guī)規(guī)劃路路。項(xiàng)項(xiàng)目（（南區(qū)區(qū)）東東至北北京站站西側(cè)側(cè)規(guī)劃劃路；；南至至金朗朗大酒酒店北北側(cè)規(guī)規(guī)劃路路；西西至崇崇文門(mén)門(mén)內(nèi)大大街；；北至至三源源胡同同規(guī)劃劃路。。地塊塊東南南面即即接北北京站站，西西至距距離王王府井井東方方廣場(chǎng)場(chǎng)僅2.1公里。。站西街街地塊塊與地塊塊周邊邊的現(xiàn)現(xiàn)代氛氛圍不不同，，地塊塊內(nèi)建建筑以以破舊舊平房房為主主，居居住條條件較較差，，住戶戶居住住面積積小，，無(wú)管管道煤煤氣、、集體體供暖暖等，，缺乏乏排水水設(shè)施施導(dǎo)致致胡同同內(nèi)路路面時(shí)時(shí)有污污水氣氣味難難聞。。胡同同臨街街有大大量的居民樓一般為五、六十年代建造，最晚的也為七十年代后期建造，年代較久。居住面積小，戶型陳舊，存在一個(gè)單元一層住五戶的情況，一般一戶的居住面積僅30平米左右，大部分無(wú)集中供暖。

站西街街地塊塊東1郵政局、天元大廈、恒基中心、燕莎恒基購(gòu)物中心2與北京站前的城市主干道有50-70米的距離，由建筑物隔開(kāi)南1同仁醫(yī)院南面臨街處有高檔酒店、飯店和百貨商場(chǎng)2東南側(cè)為普通居民區(qū)，多平房西1內(nèi)蒙古大廈，06拆遷，正在建設(shè)中，建筑高度明顯超過(guò)規(guī)劃指標(biāo)；2同仁醫(yī)院，有全國(guó)性影響力，對(duì)附近的商業(yè)服務(wù)業(yè)有一定的帶動(dòng)3東單公園，居民休閑的場(chǎng)所北1光彩國(guó)際中心，設(shè)計(jì)用途為寫(xiě)字樓，目前尚在招商階段，未投入使用。高度達(dá)99.9米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米。一旦入住，將對(duì)附近的商業(yè)等造成巨大影響；2新聞大廈酒店及華夏銀行總行，除底部挑高大廳外有15層；3新聞中心，20余層，新近落成4建國(guó)門(mén)內(nèi)大街以北則有東方廣場(chǎng)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行、中國(guó)網(wǎng)通、中紡大廈、全國(guó)婦聯(lián)、交通部等的辦公寫(xiě)字樓有影響的地標(biāo)1王府井；2東方新天地；3北京站站西街街地塊塊品牌效效應(yīng)交通樞樞紐成熟商商圈首都中中心改造動(dòng)動(dòng)力足足vs.拆遷成成本高高產(chǎn)權(quán)復(fù)復(fù)雜房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析站西街街地塊塊CSD（CentralServiceDistrict），中中心商商業(yè)辦辦公服服務(wù)區(qū)區(qū)，以以服務(wù)務(wù)為導(dǎo)導(dǎo)向的的辦公公、商商業(yè)混混合用用地，，形成成以中中高檔檔商業(yè)業(yè)辦公總體功功能定定位“北京之之窗，，首都都之眼眼”，有三三層含含義：：第一一，這這里將將給出出北京京站的的游客客關(guān)于于首都都的第第一個(gè)個(gè)印象象，是是北京京向全全國(guó)人人民和和世界界人民民展示示的第第一個(gè)個(gè)印象象；第第二，，開(kāi)發(fā)發(fā)后作作為駐駐京辦辦事處處的政政府辦辦公集集聚地地，這這里也也是北北京放放眼全全國(guó)的的一個(gè)個(gè)窗戶戶；第第三，，同仁仁醫(yī)院院的眼眼科是是全國(guó)國(guó)最好好的，，開(kāi)發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)將打打造這這一地地段提提供的的眼睛睛醫(yī)療療和護(hù)護(hù)理也也將是是全國(guó)國(guó)最好好的。?？傮w形象定位站西街地塊開(kāi)發(fā)策略——分塊開(kāi)發(fā)分塊的原因：（1）宗地面積大，一一次性開(kāi)發(fā)的大手手筆略顯粗放，且且難度、成本較大大，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化化的能力不足；（2）分塊開(kāi)發(fā)的模式式可加強(qiáng)土地管理理部門(mén)對(duì)有限資源源的管理控制能力力，讓土地的使用用更加精細(xì)；（3）分塊開(kāi)發(fā)有利于于土地的動(dòng)態(tài)規(guī)劃劃（對(duì)原有規(guī)劃根根據(jù)環(huán)境變化進(jìn)行行適當(dāng)調(diào)整），提提高項(xiàng)目對(duì)外部環(huán)環(huán)境的適應(yīng)能力，，提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)會(huì)效益。分塊的方法：以地塊內(nèi)規(guī)劃道路路系統(tǒng)為骨架，作作為分期地塊劃分分的界限站西街地塊站西街地塊站西街地塊地塊編號(hào)占地面積M2B-0310420B-043750R-027600R-034860O-027500O-038660O-044860B-069350B-075640B-087500B-023600B-013120B-052400R-017200O-073580G-012700道路18460總計(jì)111200地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)主題用地性質(zhì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)占地面積M2B-03“長(zhǎng)安東啟，站西龍頭”——高檔酒店區(qū)商業(yè)賓館酒店主體部分10420B-04商業(yè)高檔商住酒店，地標(biāo)式建筑3750R-02住宅酒店式公寓7600R-03住宅酒店式公寓4860O-02“首善之窗，海納之地”——駐京辦公區(qū)商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓7500O-03商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓8660O-04商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓4860B-06“北京眼都，銀街側(cè)翼”——特色商業(yè)區(qū)商業(yè)文化、宗教和旅游商業(yè)9350B-07商業(yè)眼鏡專(zhuān)賣(mài)5640B-08商業(yè)商業(yè)百貨，針對(duì)醫(yī)院服務(wù)7500B-02“地上吸金，地下拓商”——商住混合區(qū)商業(yè)

商業(yè)百貨，輻射周邊辦公3600B-01商業(yè)/辦公辦公配套3120B-05廣場(chǎng)/商業(yè)低層和地下商業(yè)開(kāi)發(fā)2400R-01辦公/住宅高級(jí)辦公和商住開(kāi)發(fā)7200O-07辦公辦公配套3580G-01商業(yè)/辦公辦公配套2700道路18460總計(jì)111200表4-3總體開(kāi)發(fā)地塊劃分分列表一級(jí)開(kāi)發(fā)投資總額序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）所占比例1前期費(fèi)用724.90.07%2征地費(fèi)用

3拆遷費(fèi)用684007.062.96%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)205202.118.89%5市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20466.91.88%6非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

7財(cái)務(wù)費(fèi)用49161.74.52%小計(jì)959562.688.32%8土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資回報(bào)額67169.46.18%9兩稅一費(fèi)（5.5%）59756.95.50%合計(jì)1086488.9100.00%樓面地價(jià)（萬(wàn)元/平方米）2.04

地面地價(jià)（萬(wàn)元/平方米）9.77

注：1、“兩稅一費(fèi)”以1-8項(xiàng)之和為基數(shù)計(jì)算，公式：（1～8項(xiàng)之和）×5.5%/94.5%；2、“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資回報(bào)額”以1～7項(xiàng)之和為基數(shù)計(jì)算。表4-6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資資測(cè)算表前期費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）依據(jù)1編制項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告）180計(jì)價(jià)格〔1999〕1283號(hào)2土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制費(fèi)1203編制市政規(guī)劃方案費(fèi)90.94用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi)49.7測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)68最低10萬(wàn)元6交通影響評(píng)價(jià)費(fèi)68最低5萬(wàn)元7土地上市地價(jià)評(píng)估費(fèi)80京價(jià)（房）字〔1997〕398號(hào)8地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)21.8-2萬(wàn)元/平方公里9委托入市交易費(fèi)60京國(guó)土房管財(cái)〔2003〕82號(hào)10其他6.3勘界費(fèi)合計(jì)724.9（萬(wàn)元）折合12.27（元/建筑平方米）表4-7土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期期費(fèi)用測(cè)算表項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金額（萬(wàn)元）依據(jù)拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)70588平方米6萬(wàn)元/平方米423528搬家補(bǔ)助費(fèi)70588平方米20元/平方米141.2《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》家電改移補(bǔ)助費(fèi)3529戶985元/戶348《北京市城市房屋拆遷管理辦法》提前搬家獎(jiǎng)3529戶5000元/戶1765《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》其他（自建房補(bǔ)償）151戶7萬(wàn)元/戶1057小計(jì)426838.2（萬(wàn)元）折合120.9（萬(wàn)元/戶）表4-8住宅類(lèi)房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量（平方米）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）補(bǔ)償金額（萬(wàn)元）依據(jù)拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)3025280000242016

搬遷補(bǔ)助費(fèi)302522575.6北京市非住宅房屋估價(jià)基數(shù)規(guī)范停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)3025215004537.8北京市非住宅房屋估價(jià)基數(shù)規(guī)范小計(jì)246629.4（萬(wàn)元）折合8.1525（萬(wàn)元/平方米）表4-9非住宅類(lèi)房屋拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表間接費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金額（萬(wàn)元）依據(jù)拆遷服務(wù)費(fèi)673467.95萬(wàn)元1.00%6735拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷評(píng)估費(fèi)673467.95萬(wàn)元0.50%3401拆遷補(bǔ)償費(fèi)渣土清運(yùn)費(fèi)100840平方米40元/平方米403.4拆遷建筑面積合計(jì)10539.4（萬(wàn)元）表4-10間接拆遷費(fèi)用測(cè)算算表3．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)由于本項(xiàng)目所在地地區(qū)拆遷任務(wù)繁重重，居民安土重遷遷意識(shí)濃厚，受周周邊已有高額拆遷遷補(bǔ)償影響，根據(jù)據(jù)拆遷實(shí)際情況，，本項(xiàng)目的拆遷費(fèi)費(fèi)用將有很大幅度度的上浮。因此不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按總拆拆遷補(bǔ)償?shù)?0%計(jì)算，為205202.1萬(wàn)元。4．市政基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)共計(jì)20466.9萬(wàn)元，折合334.8元/建筑平方米編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總價(jià)（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）備注第一組團(tuán)第四組團(tuán)1土地成本389977.1238994.7628971.8土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本/80%2前期工程費(fèi)5169.42806.07975.4按255元/建筑平方米計(jì)算3建安工程費(fèi)76868.040704.0117572.04公共設(shè)施配套費(fèi)608.2330.1938.330元/平方米5管理費(fèi)用2306.01221.23527.2按建安成本3%計(jì)算6銷(xiāo)售費(fèi)用25030.811845.836876.6按銷(xiāo)售收入3%計(jì)算7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3843.42035.25878.6按建安成本5%計(jì)算8財(cái)務(wù)費(fèi)用81870.334573.9116444.21～6項(xiàng)之和的7%（每年）9其他128955128955高檔酒店裝修費(fèi)用現(xiàn)值10總投資714629.2332510.91047140.111折合（元/建筑平方米）3525130217.3第一、第四組團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本表開(kāi)發(fā)成本（1）土地成本：628971.8萬(wàn)元土地成本為完成一一級(jí)開(kāi)發(fā)的熟地的的出讓地價(jià)，包括括了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)成本和政府收益益。第一組團(tuán)土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)總投資資額311981.8萬(wàn)元，第四組團(tuán)土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總投投資額191195.8萬(wàn)元，政府收益約約占成交價(jià)的20%。經(jīng)計(jì)算，第一組團(tuán)團(tuán)土地成本為389977.1萬(wàn)元，第四組團(tuán)土土地成本為238994.7萬(wàn)元，二者合計(jì)628971.8萬(wàn)元。（2）前期工程費(fèi)用：：7975.4萬(wàn)元工程前期要辦理各各種許可證，進(jìn)行行招投標(biāo)，勘探設(shè)設(shè)計(jì)；完成基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套，同時(shí)要要協(xié)調(diào)好水電、建建筑等各單位，對(duì)對(duì)噪音污染進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償?shù)?。前期工程費(fèi)用按255元/平方米，第一組團(tuán)團(tuán)共計(jì)5169.4萬(wàn)元，第四組團(tuán)共共計(jì)2806.02萬(wàn)元，二者合計(jì)7975.4萬(wàn)元。組團(tuán)物業(yè)類(lèi)型建筑面積（平方米）單方造價(jià)（元/平方米）總造價(jià)（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）第一組團(tuán)高檔酒店地上12086040004834476868地下一層604350003021.5地下二層604355003323.65酒店式公寓地上59808300017942.4地下一層498440001993.6地下二層498445002242.8第四組團(tuán)商業(yè)地上255603500894640704地下一層300045001350地下二層300050001500寫(xiě)字樓地上66960350023436地下一層576045002592地下二層576050002880合計(jì)312762117572（3）建安工程費(fèi)用：：117572萬(wàn)元表4-13第一、第四組團(tuán)建建安成本計(jì)算表組團(tuán)建筑面積（平方米）單方費(fèi)用（元/平方米）總費(fèi)用（萬(wàn)元）第一組團(tuán)20272230608.2第四組團(tuán)110040330.1合計(jì)312762938.3（4）公共設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)：938.3萬(wàn)元表4-14第一、四組團(tuán)公共共設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算算表公共設(shè)施配套費(fèi)按按30元/建筑平方米計(jì)算，，第一組團(tuán)共計(jì)608.2萬(wàn)元，第四組團(tuán)共計(jì)330.1萬(wàn)元。二者合計(jì)938.3萬(wàn)元。組團(tuán)建安工程費(fèi)（萬(wàn)元）百分比總費(fèi)用（萬(wàn)元）第一組團(tuán)768683%2306.0第四組團(tuán)407043%1221.2合計(jì)1175723527.2（5）管理費(fèi)用：3527.2萬(wàn)元表4-15第一、四組團(tuán)管理理費(fèi)用計(jì)算表管理費(fèi)用按照工程程建安成本的3%提取，第一組團(tuán)共共計(jì)2306萬(wàn)元，第四組團(tuán)共共計(jì)1221.2萬(wàn)元。二者合計(jì)3527.2萬(wàn)元。組團(tuán)收入（萬(wàn)元）百分比總費(fèi)用（萬(wàn)元）第一組團(tuán)8343603%25030.8第四組團(tuán)3948603%11845.8合計(jì)122922036876.6（6）銷(xiāo)售費(fèi)用：36876.6萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用包括：廣廣告推廣費(fèi)、市場(chǎng)場(chǎng)推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代代理費(fèi)、銷(xiāo)售手續(xù)續(xù)費(fèi)等。按銷(xiāo)售收收入3%提取，第一組團(tuán)共共計(jì)25030.8萬(wàn)元，第四組團(tuán)共共計(jì)11845.8萬(wàn)元，二者合計(jì)36876.6萬(wàn)元。（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：5878.6萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照建建安成本5%計(jì)算，第一組團(tuán)共共計(jì)3843.4萬(wàn)元，第四組團(tuán)共共計(jì)2035.2萬(wàn)元，二者合計(jì)5878.6萬(wàn)元。69組團(tuán)建安工程費(fèi)（萬(wàn)元）百分比總費(fèi)用（萬(wàn)元）第一組團(tuán)768685%3843.4第四組團(tuán)407045%2035.2合計(jì)1175725878.6站西街地塊“長(zhǎng)安東啟，站西龍龍頭”——高檔酒店區(qū)（B-03，B-04，R-02，R-03）：將該區(qū)分為高高檔酒店開(kāi)發(fā)和酒酒店式公寓兩類(lèi)進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這是本本地塊重中之重的的開(kāi)發(fā)區(qū)域，將打打造北京的新地標(biāo)標(biāo)——五星級(jí)酒店——城市中心區(qū)的制高高點(diǎn)，一舉改變?cè)鹊貕K上零散雜雜亂的各式小旅館館林立的狀況，改改善北京站西北面面城市景觀，與東東北面的寶成飯店店、恒基商城相呼呼應(yīng)。B-04地塊：向南直面北北京站出口，但是是相對(duì)占地面積不不大，形狀不規(guī)則則，可考慮有效利利用地段的臨街區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建造約約120米的五星級(jí)酒店，，最高點(diǎn)可遠(yuǎn)眺天天安門(mén)、一覽長(zhǎng)安安街的全貌。B-03地塊：開(kāi)發(fā)為五星星級(jí)酒店，風(fēng)格與與B-04地塊保持一致，由由同一家開(kāi)發(fā)公司司來(lái)完成R-02和R-03地塊：作為酒店式式公寓進(jìn)行開(kāi)發(fā)，作為高檔居住需求求的補(bǔ)充站西街地塊“首善之窗，海納之之地”——駐京辦公區(qū)（O-02，O-03，O-04）：政府辦公區(qū)域域，與已落成的內(nèi)內(nèi)蒙古大廈相呼應(yīng)應(yīng)，將區(qū)域打造成成為一個(gè)集中的政政府辦公區(qū)域，向向全國(guó)招集地方駐駐京的客戶。地塊面積較大，適適合大體量的建筑筑及相關(guān)配套服務(wù)務(wù)設(shè)施的建設(shè)。擁?yè)碛锌拷本┱竞秃椭T多中央部門(mén)辦辦公點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，直直接出讓給地方政政府進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)駐京辦事處辦公公大樓。提供特色的餐飲。和內(nèi)蒙古大廈一起起，形成區(qū)域范圍圍內(nèi)的外地駐京辦辦事處辦公樓集群群，除了提供充分分、便捷的辦公空空間，還可以結(jié)合合地方優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)發(fā)具有地方特色的的餐飲、手工藝品品交易等商業(yè)和服服務(wù)場(chǎng)所，成為區(qū)區(qū)域商業(yè)特色，營(yíng)營(yíng)造新的商業(yè)氛圍圍。通過(guò)特色的建筑文化，增加地區(qū)的景觀觀特色；通過(guò)特色色的地方飲食，增增加地區(qū)的文化特特色。站西街地塊“北京眼都，銀街展展翼”——特色商業(yè)區(qū)（B-06，B-07，B-08）：依托該片區(qū)豐豐富的醫(yī)療和文化化資源，是區(qū)域的的特色品牌購(gòu)物服服務(wù)空間。B-06地塊：打造成為15歲以下人群的品牌牌服裝專(zhuān)賣(mài)市場(chǎng)，，既避免與王府井井、西單的過(guò)分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，又能加強(qiáng)地地區(qū)的人氣集聚。。由于這種消費(fèi)人人群的定位，因此此至少提供兩層的的娛樂(lè)空間。B-07地塊：該地塊臨近近一二五中學(xué)和亞亞斯立堂，文化資源豐富，提提供相關(guān)配套及特特殊商業(yè)B-08地塊：具有臨街優(yōu)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)潛力大大；臨近同仁醫(yī)院院的眼科品牌，提提供品牌信譽(yù)的眼眼睛醫(yī)療和護(hù)理保保健服務(wù)。商業(yè)的品牌化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，是本區(qū)域的商商業(yè)發(fā)展方向，從從而與王府井商圈圈相呼應(yīng)，形成““展翅”之勢(shì)。站西街地塊“地上吸金，地下納納銀”——商住混合區(qū)（B-01，B-05，R-01，B-02）：由于北面新落落成的北京日?qǐng)?bào)社社辦公大樓高度較較高，可以突破規(guī)規(guī)劃限制，加大土土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，為為新進(jìn)人流和客戶戶提供商業(yè)服務(wù)。。R-01和B-02地塊：作為辦公用用地，建造精品辦辦公樓和中高檔酒酒店式公寓。與周周?chē)蚤_(kāi)發(fā)的辦公公樓形成集聚，吸吸納周?chē)ぷ鞯陌装最I(lǐng)階層，增加地地區(qū)人氣。B-05和B-01地塊：地塊西側(cè)為為大型的現(xiàn)代商務(wù)務(wù)辦公樓——光彩國(guó)際中心，北北面是華夏銀行和和新聞大廈，地塊塊面積較小而且發(fā)發(fā)展空間狹窄。開(kāi)開(kāi)發(fā)地上與拓展地地下并舉，形成商商業(yè)空間，作為飲飲食、休閑、娛樂(lè)樂(lè)的服務(wù)中心。站西街地塊“醫(yī)療配套，綠色點(diǎn)點(diǎn)睛”——（O-07，G-01）：一方面通過(guò)優(yōu)優(yōu)惠增強(qiáng)同仁醫(yī)院院的醫(yī)療水平，提提供配套；另一方方面，通過(guò)建設(shè)綠綠色開(kāi)敞空間，形形成新的風(fēng)景線。。O-07地塊：由于被同仁仁醫(yī)院眼科研究所所隔開(kāi)，地塊劃分分時(shí)導(dǎo)致地塊面積積小且形狀不規(guī)則則，現(xiàn)狀為平房拆拆遷難度相對(duì)較小小。作為辦公用地地，出讓給同仁醫(yī)醫(yī)院的眼科中心，，作為一種扶持加加強(qiáng)同仁醫(yī)院的眼眼科醫(yī)療能力。G-01地塊：開(kāi)發(fā)作為站站西街地塊南端重重要的城市公共空空間。配合地鐵二二號(hào)線崇文門(mén)站的的出站口，打造集集休閑、美食、展展覽展示、空間藝藝術(shù)、時(shí)尚信息為為一體的下沉式廣廣場(chǎng)，注重該地塊塊對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目帶來(lái)的社會(huì)效益益和外部性。站西街地塊地下空間的設(shè)計(jì)混合功能區(qū)取代單單一功能地下空間間：考慮到更多人性化化的因素，不但應(yīng)應(yīng)該具有方便的交交通空間和合適的的商業(yè)空間，而且且還應(yīng)具有休閑娛娛樂(lè)功能。建筑形式：主要有通道、拱廊廊和下沉廣場(chǎng)三種種。通道主導(dǎo)著一一個(gè)地下系統(tǒng)，因因?yàn)樗梢杂行У氐卮龠M(jìn)交通和購(gòu)物物兩個(gè)主要功能的的形成。拱廊中的的拱狀采光窗使陽(yáng)陽(yáng)光可以進(jìn)入地下下，從而提供一個(gè)個(gè)人們能接受的緩緩沖空間，改善了了地下空間的內(nèi)部部環(huán)境。下沉廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模更大，它不不僅具有明顯的方方位感，而且充分分滿足了交通、購(gòu)購(gòu)物和休閑娛樂(lè)功功能，使地下空間間成為一個(gè)更大的的市民活動(dòng)場(chǎng)地，，形成向地面空間間的自然過(guò)渡。與地鐵車(chē)站整合發(fā)發(fā)展：地上空間更多地留留給綠化和人們的的休息、辦公、大大型商業(yè)、游覽觀觀景等活動(dòng)，地下下空間則主要滿足足動(dòng)靜態(tài)交通、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、設(shè)備、步行行、商業(yè)等功能活活動(dòng)需要，二者相相互關(guān)聯(lián)、滲透，，重點(diǎn)體現(xiàn)在地鐵鐵站周邊區(qū)域形成成地上地下一體化化的綜合開(kāi)發(fā)。站西街地塊站西街地塊效益修改規(guī)劃指標(biāo)后修改規(guī)劃之前潛力釋放備注經(jīng)濟(jì)效益（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)191139.4-1334419①1525558合計(jì)2509318萬(wàn)元稅收②191656.319166.5172489.8土地增加值500400278000222400房地產(chǎn)總價(jià)值增量981450392580588870社會(huì)效益就業(yè)近40%的商業(yè)帶來(lái)大量新增就業(yè)崗位；通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈可以增加影響商業(yè)比例小，新增就業(yè)崗位少；住宅面積大，給城市中心帶來(lái)巨大人口壓力增加大量就業(yè)機(jī)會(huì)；同時(shí)引領(lǐng)該地區(qū)、甚至東城區(qū)南部的經(jīng)濟(jì)繁榮和社會(huì)知名度人流量疏散老城人口，增加流動(dòng)人口比重，促進(jìn)北京站地區(qū)商業(yè)發(fā)展。大比例住宅，無(wú)法疏散人口，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展疏散老城區(qū)人口；增加流動(dòng)人口比重，改善人口結(jié)構(gòu)環(huán)境效益配置有30%的綠地，再加上作為配套的公共開(kāi)場(chǎng)空間，形成良好的環(huán)境氛圍綠地率也為30%，但由于是住宅區(qū)內(nèi)部的，很難成為公共資源通過(guò)整體的功能轉(zhuǎn)換，為商業(yè)和酒店式公寓等配套的綠地將成為與東單公園相呼應(yīng)的綠色空間依照06版控規(guī)指標(biāo)計(jì)算；稅收包括了項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。東四站地塊地鐵修建后2006版控規(guī)要求該地塊塊含地鐵5號(hào)線的出口站，含含自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)（（100個(gè)）及臨建商業(yè)，，建筑高度和容積積率為0，綠地率和空地率率為100%。地鐵修建前用地性質(zhì)質(zhì)：商業(yè)業(yè)、辦公公建筑高度度：24m面積：5200㎡容積率：：3.65綠地率：：25%東四站地地塊如此優(yōu)越越的區(qū)位位，合理理的利用用開(kāi)發(fā)，，必然具具有巨大大的商業(yè)業(yè)價(jià)值。。因此，，建議修修改相關(guān)關(guān)規(guī)劃，，響應(yīng)集集約利用用土地的的政策要要求。東四站地地塊地塊內(nèi)概概況東四站地地塊有利因素素：便利的道道路交通通地鐵的出出口處周邊配套套設(shè)施較較為齊全全不利因素素：規(guī)劃條件件的局限限宗教產(chǎn)的的邊界和和景觀限限制拆遷成本本高VS解決途徑徑：（1）通過(guò)加加強(qiáng)地上上地下立立體空間間的構(gòu)建建實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁的區(qū)區(qū)域聯(lián)系系來(lái)彌補(bǔ)補(bǔ)單一建建筑可能能帶來(lái)的的功能不不全面。。（2）從造型型、外觀觀和主題題著手打打造區(qū)域域辦公、、商業(yè)中中心，并并綜合可可比案例例的情況況考慮對(duì)對(duì)容積率率、限高高等指標(biāo)標(biāo)有進(jìn)一一步的突突破。（3）借鑒奧奧運(yùn)媒體體村的成成功范例例，通過(guò)過(guò)合理的的規(guī)劃使使清真寺寺和區(qū)域域環(huán)境融融為一體體，形成成和諧統(tǒng)統(tǒng)一、相相得益彰彰的效果果。（4）在充分分考慮當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩窬唧w拆拆遷要求求最根本本和核心心需求的的基礎(chǔ)上上，參考考其他可可比宗地地拆遷的的處理方方式。優(yōu)劣勢(shì)分分析東四站地地塊案名：金銀灣內(nèi)涵：左牽金街街，右攜攜銀街，，財(cái)富增增值最佳佳之地功能定位位：商業(yè)、辦辦公功能能有機(jī)結(jié)結(jié)合區(qū)域聯(lián)系系帶動(dòng)商商業(yè)人氣氣以地鐵直直通辦公公和新文文化地產(chǎn)產(chǎn)的作為為地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)基基調(diào)形成地下下廣場(chǎng)，，聯(lián)通十十字路口口四個(gè)角角的其他他建筑，，充分利利用地下下空間，，達(dá)到地地上地下下聯(lián)通共共榮的效效果體現(xiàn)人文文關(guān)懷的的辦公、、商業(yè)功功能建筑筑群，帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)東四商商圈的繁繁榮發(fā)展展。形象定位位：憑借獨(dú)一無(wú)二二的黃金金區(qū)位、地鐵聯(lián)通通快捷辦辦公、超值的商商業(yè)服務(wù)務(wù)配套、地上地下下聯(lián)通體體，打造區(qū)區(qū)域級(jí)別別高檔辦辦公、商商業(yè)綜合合體。項(xiàng)目定位位東四站地地塊效益策劃后策劃前潛力釋放備注區(qū)域連通的商業(yè)辦公綜合體簡(jiǎn)易居民區(qū)經(jīng)濟(jì)效益（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)9248.3①09248.3合計(jì)114386.7萬(wàn)元稅收②8302.408302.4土地增加值646002246442136房地產(chǎn)總價(jià)值增量805762587654700社會(huì)效益就業(yè)地上地下區(qū)域連通的商業(yè)辦公物業(yè)將提供更多更大規(guī)模的就業(yè)崗位無(wú)增加顯著增多的就業(yè)崗位人流量充分利用地鐵和地下空間，人流更大幅度增加人氣旺盛；大量人流激活隆福寺商業(yè)氛圍無(wú)法利用地鐵增加人流量吸引大量人流，推動(dòng)搞活隆福寺商圈；巨大社會(huì)效益環(huán)境效益低建筑密度，大規(guī)模開(kāi)敞綠地空間較好環(huán)境效益破舊不堪環(huán)境質(zhì)量差改善環(huán)境，改進(jìn)城市風(fēng)貌數(shù)據(jù)來(lái)自經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果；稅收包括了項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、所得稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。開(kāi)發(fā)策劃劃預(yù)期效效果表北極閣地地塊地塊位置置示意圖圖北極閣地地塊優(yōu)劣勢(shì)分分析優(yōu)勢(shì)：服務(wù)設(shè)施施齊全：：與王府府井商圈圈的距離離不到1000米，地塊塊周?chē)躺虡I(yè)環(huán)境境較好，，地塊周周邊有賓賓館，餐餐飲，辦辦公寫(xiě)字字樓等，，商業(yè)地地產(chǎn)較為為豐富。。交通便利利：地塊塊與地鐵鐵站相距距200米，東單單站為地地鐵5號(hào)線與1號(hào)線交匯匯處，與與東單路路口北站站和東單單路口東東站相距距300米和150米。劣勢(shì)：拆遷困難難、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施不足足、周邊邊破舊平平房的景景觀影響響。北極閣地地塊項(xiàng)目定位位案名：風(fēng)尚匯內(nèi)涵：都市中心心生活館館，體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)尚文文化功能定位位：SOHO型辦公住住宅兩用用小區(qū)，，結(jié)合開(kāi)開(kāi)敞空間間和綠地地打造一一個(gè)供人人們休閑閑放松和和居住工工作兼顧顧的都市市中心生生活館。。形象定位位：高新的社社區(qū)，引引領(lǐng)新的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，利利用新科科技和技技術(shù)在70-90平方米的的空間內(nèi)內(nèi)塑造舒舒適而便便捷的個(gè)個(gè)人空間間；高尚尚的生活活，強(qiáng)調(diào)調(diào)綠化景景觀與開(kāi)開(kāi)敞空間間的設(shè)計(jì)計(jì)，提供供白領(lǐng)業(yè)業(yè)余生活活的交往往平臺(tái)。。北極閣地地塊開(kāi)發(fā)策劃劃預(yù)期效效果表效益修改規(guī)劃指標(biāo)后修改規(guī)劃之前潛力釋放備注容積率:3.2容積率:1.6經(jīng)濟(jì)效益（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)6444.1-15899①22343.1合計(jì)79778.1萬(wàn)元稅收②5854.51991.53863土地增加值45344.11100034344.1房地產(chǎn)總價(jià)值增量27911.58683.619227.9社會(huì)效益就業(yè)提供就業(yè)機(jī)會(huì)無(wú)增加增加就業(yè)機(jī)會(huì)人流量適當(dāng)疏散人口提高居住質(zhì)量－疏散人口提高居住質(zhì)量環(huán)境效益整合城市風(fēng)貌－城市風(fēng)貌改善①按容積率為1.6計(jì)算的稅前利潤(rùn)；②稅收包括了項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、所得稅。柳蔭地塊塊柳蔭地塊塊地塊周邊社區(qū)配套醫(yī)院學(xué)校配套住宅區(qū)廣濟(jì)中醫(yī)醫(yī)院首都醫(yī)科大學(xué)中醫(yī)藥學(xué)院總政郵政局安德里社區(qū)黃寺美容外科醫(yī)院首都醫(yī)科大學(xué)公共衛(wèi)生與家庭醫(yī)學(xué)學(xué)院民生銀行青年湖社區(qū)北京市安定門(mén)中醫(yī)院北京171中學(xué)中國(guó)工商銀行和平里社區(qū)北京市和平里醫(yī)院北京宏志中學(xué)建設(shè)銀行安華里社區(qū)北京安德醫(yī)院東城區(qū)老年大學(xué)華府景園、泰利明苑凱景銘座、湖景苑地塊內(nèi)情況低矮破舊的小平房，通道兩側(cè)是的房屋是居民自己搭建的違章建筑柳蔭地塊塊優(yōu)劣勢(shì)分分析柳蔭地塊塊項(xiàng)目定位位案名：柳蔭花園園酒店內(nèi)涵：晨觀柳絮絮，夜聞聞花香；；充分借借助公園園的綠色色氣息，，營(yíng)造回回歸自然然的感受受功能定位位：五星級(jí)公公園景觀觀酒店形象定位位：園林環(huán)抱抱的生態(tài)態(tài)酒店，，鳥(niǎo)語(yǔ)圍圍繞的東東城地標(biāo)標(biāo)；以五五星級(jí)的的標(biāo)志性性建筑，，與柳蔭蔭花園的的園林美美景，相相輔相成成。柳蔭地塊塊效益修改規(guī)劃指標(biāo)后修改規(guī)劃之前潛力釋放備注五星級(jí)酒店普通居民區(qū)（06控規(guī)）經(jīng)濟(jì)效益（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)21257.7①4568.916688.8合計(jì)112924萬(wàn)元稅收41932.36017.135915.2土地價(jià)值5230052124176房地產(chǎn)總價(jià)值1405337038970144社會(huì)效益就業(yè)酒店服務(wù)業(yè)提供就業(yè)機(jī)會(huì)住宅用地?zé)o新增就業(yè)機(jī)會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)品牌形象城市風(fēng)貌改善普通住宅樹(shù)立地區(qū)形象、標(biāo)桿生態(tài)效益環(huán)境、綜合景觀酒店的綠化、景觀帶來(lái)較好環(huán)境效益綠化