XXXX年中原地產(chǎn)福建莆田文獻廣場城市綜合體營銷的策劃推廣

XXXX年中原地產(chǎn)福建莆田文獻廣場城市綜合體營銷的策劃推廣第一部分城市宏觀環(huán)境分析第二部分城市商業(yè)環(huán)境研究第三部分項目本體分析第五部分營銷推廣策略組合第六部分項目經(jīng)營管理建議第四部分項目定位規(guī)劃建議營銷執(zhí)行招商策略第一階段工作第二階段工作第三階段工作市場機會判斷

目錄城市宏觀環(huán)境Part1蒲田的發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢突出莆田位于福建沿海中部，境域北連福州，南接泉州，西依戴云山，東南瀕臨臺灣海峽，是大陸離臺灣直線距離最近的城市。是江西省最近的出海口。莆田，史稱“興化”，位于福建省沿海中部，現(xiàn)轄仙游縣，荔城、城廂、涵江和秀嶼四區(qū)，以及湄洲島國家旅游度假區(qū)管委會。戶籍人口306.97萬人，陸域面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢明顯莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣和湄洲灣三大港灣；莆田港位置適中，航道順直，水深港闊，岸線豐富，不凍不淤，避風(fēng)及地質(zhì)條件良好。交通部列之為我國四大遠(yuǎn)景規(guī)劃國際深水中轉(zhuǎn)港之一。被譽為“世界不多，中國少有”的天然良港。可建萬噸級以上泊位150多個，大型深水泊位80多個，是目前全國少數(shù)幾個能夠建設(shè)30萬噸以上深水泊位的海港之一，預(yù)計總吞吐能力可達7億噸以上。

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莆田發(fā)展優(yōu)勢二港口條件優(yōu)越海濱鄒魯文獻名邦歷史有過“科甲冠八閩”的鼎盛時期。共有進士2345人，狀元12人，位居宰相之位14人。全市現(xiàn)有各類專業(yè)科技人員3萬多名，更有近萬名莆仙籍專家學(xué)者遍布世界各地，其中“兩院”院士13名。

媽祖文化是中華優(yōu)秀文化之一國家旅游度假區(qū)湄洲島是四海共仰的媽祖文化發(fā)源地，對臺客輪直航點。媽祖文化對世界華人具有很強的凝聚力和影響力，湄洲島上的天后宮是世界上20多個國家和地區(qū)5000多座媽祖宮廟的祖廟，有媽祖信眾2億多人。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢三底蘊深厚媽祖文化影響巨大目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是福建省的重點僑鄉(xiāng)；出外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人員50多萬人，足跡遍布全國各地，創(chuàng)辦企業(yè)2萬多家，年創(chuàng)產(chǎn)值2000多億元。擁有一批千萬甚至超億元資本的莆籍民營企業(yè)家隊伍。

全國1500多家民營醫(yī)院，高達90%為莆商所掌控。北京的90%的民營醫(yī)院也是莆田人所有。在北京木材市場，近乎100%的市場為莆田人壟斷，而現(xiàn)在全國各主要木材集散地或口岸掌控局面的，幾乎也都是莆田人。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢四民間資本雄厚

福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣港口鐵路支線已經(jīng)開工建設(shè)，莆田將成為東南沿海區(qū)域及海西連接內(nèi)陸腹地的重要交通樞紐；福廈高速公路擴建及湄永高速公路已開工建設(shè)，極大拓展了發(fā)展空間和經(jīng)濟腹地；國道、省道縱橫有序，港口、供水、供電等設(shè)施日臻完善；莆田機場前期工作取得突破性進展。蒲田即將形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，對蒲田的城市發(fā)展會起到強大助推作用。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢五交通基礎(chǔ)設(shè)施日益完善

從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前全省已初步形成近60個大小產(chǎn)業(yè)集群，總產(chǎn)值3800億元左右，約占全省工業(yè)總產(chǎn)值的52%。其中蒲田優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群分布如下：莆田涵江電子產(chǎn)業(yè)群

＞100

億

蒲田鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

＞

100

億

林產(chǎn)加工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

＞200億

能源產(chǎn)業(yè)集＞100億1

莆田發(fā)展優(yōu)勢六已形成部分全國領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集群莆田的幾大發(fā)展優(yōu)勢必將成為莆田經(jīng)濟發(fā)展強有力的助推器，并極大地帶動地產(chǎn)、物流、商業(yè)、零售、旅游等行業(yè)的發(fā)展。1、得天獨厚的地理位置、港口條件及日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)，已吸引和將吸引更多的資本及人流進入莆田,海鐵聯(lián)運將有效降低運輸成本并極大拓展莆田的經(jīng)濟腹地，促進現(xiàn)代物流業(yè)和臨港加工貿(mào)易行業(yè)發(fā)展；2、深厚文化底蘊有助于更多優(yōu)秀人才的產(chǎn)生，媽祖文化影響巨大，可有力提高莆田國際知名度并促進本地旅游及商業(yè)發(fā)展；3、雄厚的民間資本及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，會加速龍頭企業(yè)為首的本地產(chǎn)業(yè)鏈延伸、推升本地投資額度、帶動當(dāng)?shù)谿DP持續(xù)增長，并迅速提高莆田本地居民收入和消費水平。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢小結(jié)統(tǒng)計顯示，過去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅，從2002年的4，468億元，增加到2008年的10，863億元人民幣，生產(chǎn)總值首次躋身大陸“萬億俱樂部”；GDP增幅達到13%，增幅在全國處于領(lǐng)先位置。同時，福建與臺灣的差距正在迅速縮窄：福建的經(jīng)濟總量在上世紀(jì)80年代初期，只有臺灣的四十分之一，到90年代初期，已是臺灣的十三分之一，目前則縮至臺灣的五分之二。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析推進海西建設(shè)以來，福建經(jīng)濟實力增強福建省基本態(tài)勢：延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進、連片發(fā)展，服務(wù)全局。

延伸兩翼、對接兩洲發(fā)展壯大閩東北一翼和閩西南一翼，加快對接長江三角洲和珠江三角洲。閩東北一翼要發(fā)揮福州省會城市服務(wù)全省的重心和輻射作用，促進閩東北地區(qū)加快發(fā)展，推動與長江三角洲對接；閩西南一翼要發(fā)揮廈門經(jīng)濟特區(qū)先行先試的龍頭和示范作用，推動與珠江三角洲的對接。通過延伸南北兩翼，使海峽西岸經(jīng)濟區(qū)與兩個三角洲優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展。拓展一線、兩岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉動內(nèi)陸地區(qū)、對臺五緣優(yōu)勢及大三通、EKFA的歷史機遇，強化福州、廈門、泉州的輻射功能，發(fā)揮漳州、莆田、寧德拓展一線的骨干作用，突出特色、累積實力，促進全省的全面繁榮。內(nèi)外兼?zhèn)?，促進發(fā)展1

莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析海西建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃布局已經(jīng)高起點編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類專項規(guī)劃，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局、適當(dāng)控制開發(fā)密度、規(guī)范空間開發(fā)秩序，形成合理的空間開發(fā)結(jié)構(gòu)，提高資源環(huán)境承載能力。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析蒲田城市規(guī)劃以荔城行政辦公區(qū)為中心，結(jié)合莆田鐵路中心站的建設(shè)，整合提升工藝美術(shù)城、鞋服城等特色資源，規(guī)劃建設(shè)“總部經(jīng)濟區(qū)”、“金融商業(yè)區(qū)”和“文化休閑區(qū)”等功能分區(qū)，促進莆田高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提升城市品質(zhì)和現(xiàn)代化水平。莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析城市簡介－城市規(guī)劃行政中心商業(yè)中心商務(wù)中心居住中心莆田目前:全市人口:286萬人城區(qū)人口:82萬人1從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅僅次于廈門，經(jīng)濟增長勢頭強勁，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。1莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析莆田的GDP增長情況2009年，莆田實現(xiàn)GDP691.72億元，同比增長15%，增幅居全省首位。莆田近年來經(jīng)濟發(fā)展特點一、經(jīng)濟增幅位居全省首位

從設(shè)區(qū)市GDP增長速度看，均保持二位數(shù)增長。其中，莆田市增長15.0%、寧德市增長14.6%、龍巖市增長14.5%、三明市增長14.2%、泉州市增長14.1%、南平市增長14.1%、漳州市增長13.6%、福州市增長13.0％、廈門市增長11.1%。；二、第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟較快增長

從供給方面看，第二、三產(chǎn)業(yè)是推動莆田市經(jīng)濟較快增長的主要因素，特別是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速增長，為莆田經(jīng)濟較快發(fā)展提供了動力；

三、消費投資拉動作用增強消費需求平穩(wěn)增長從居民消費看，今年來，莆田市居民消費呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。全年農(nóng)村居民人均消費支出達4770元，增長14.1％。城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出為11199元，增長12.0％。1莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析莆田的經(jīng)濟發(fā)展特點未來10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟實力，提升區(qū)域競爭力，增強環(huán)境吸引力，全市經(jīng)濟總量和主要經(jīng)濟指標(biāo)達到并超越全省平均水平，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力建成新興旅游港口城市，再造一個嶄新的莆田，同全省人民一道完成建設(shè)海峽西岸繁榮帶的目標(biāo)。戰(zhàn)略重點：完成“五大轉(zhuǎn)變”，以陸地為主的經(jīng)濟向以海陸綜合開發(fā)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)變；以輕工業(yè)為主的工業(yè)基地向臨海輕重結(jié)合型工業(yè)基地轉(zhuǎn)變；由一般港口向國際中轉(zhuǎn)港轉(zhuǎn)變；由制約型運行體制向適應(yīng)國際慣例和規(guī)則的運行體制轉(zhuǎn)變；由單一功能的城市向功能配套組團式的中等規(guī)模新興旅游港口城市轉(zhuǎn)變。

外向拉動戰(zhàn)略：大力發(fā)展外向型經(jīng)濟。一是加大招商引資力度；二是以媽祖文化為紐帶，增創(chuàng)對臺經(jīng)貿(mào)合作新優(yōu)勢；三是大膽“走出去”選擇優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和企業(yè)到境外投資，擴大資本和勞務(wù)出口；四是擴大對內(nèi)開放，加強與外省市經(jīng)濟合作。產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略：一是著力提升第一產(chǎn)業(yè)，爭創(chuàng)一批農(nóng)產(chǎn)品名牌；二是加快發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；三是培育發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游、金融、信息、咨詢、社會服務(wù)等。

1莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析莆田的城市發(fā)展目標(biāo)2009年主要經(jīng)濟指標(biāo)1莆田經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析

1、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，將大力推進莆田的城市經(jīng)濟快速增長；2、莆田市政府，圍繞“再造一個新莆田”的戰(zhàn)略目標(biāo)，將對城市基礎(chǔ)建設(shè)加大投入，并對文獻廣場等重點項目進行政策扶持；3、加快第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將帶來大量流動人口，帶動第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和爆炸式增長；4、雄厚的民間資本及產(chǎn)業(yè)集群拉動的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，為商業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)及帶來難得機遇。從宏觀大環(huán)境分析，目前國家戰(zhàn)略規(guī)劃或經(jīng)濟、文化態(tài)勢，都為莆田提供了一種前所未有的良好背景。同時海西城市群中，莆田在過去十年經(jīng)濟增速名列前茅，但城市基礎(chǔ)建設(shè)最為緩慢，這種結(jié)構(gòu)性二元矛盾反而會轉(zhuǎn)變?yōu)楹蟀l(fā)優(yōu)勢。莆田將厚積薄發(fā)，迎來經(jīng)濟特別是基礎(chǔ)建設(shè)的黃金時期。宏觀環(huán)境總結(jié)城市商業(yè)環(huán)境研究Part22城市商業(yè)環(huán)境分析莆田版的《清明上河圖》北宋年間，古譙樓為當(dāng)時子城之城門和城樓。通常認(rèn)為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮座落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰天后宮以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因之形成了趕集式和散購式的購物習(xí)慣。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第一階段：90年代以前1、涵江區(qū)是莆田的“小上海”早期莆田地區(qū)的商業(yè)主要集中于涵江區(qū)，當(dāng)時涵江區(qū)有“小上?！敝Q，是莆田地區(qū)商業(yè)旺點，從當(dāng)年商貿(mào)城的盛況可看出其時涵江區(qū)的商業(yè)中心地位。2、城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路；城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路等傳統(tǒng)老城區(qū)，其他地區(qū)如學(xué)園路一帶則是一片荒涼，商業(yè)形態(tài)以城市街道兩旁的商鋪為主。

2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第二階段：90年代莆田城廂區(qū)商業(yè)崛起，涵江區(qū)開始走下坡路１、城市重心的遷移隨著城市的撤區(qū)建市，市政府的建立，城區(qū)的擴展，城廂區(qū)成為行政、教育、經(jīng)濟、文化的中心，逐漸形成了現(xiàn)在莆田城區(qū)發(fā)展的雛形，而涵江區(qū)則逐漸成為一個加工業(yè)、一般性商貿(mào)區(qū)域；２、文獻路嶄露頭角90年代文獻路東西貫通，為莆田商業(yè)發(fā)展提供了更為廣闊的天地，商業(yè)發(fā)展開始圍繞文獻中段擴展，但這一階段也存在著購物環(huán)境差，業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營產(chǎn)品檔次底等問題。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第三階段：2000年以后進入2000年后，文獻路步行街規(guī)劃并成形、梅園路況規(guī)劃整改等都為莆田商業(yè)的擴張?zhí)峁┝擞欣麠l件，市區(qū)逐步形成了幾個重要的商業(yè)圈，購物環(huán)境和經(jīng)營產(chǎn)品檔次都有了較大提高。但到目前為止，莆田市只有一個真正意義上的商圈，即以文獻路步行街為核心，加上新建成的大唐廣場，金鼎廣場，輻射到周邊的梅園路、東園路等外圍商業(yè)街的市級中心商圈。2商業(yè)環(huán)境分析中心商圈的核心地位不可動搖次級商圈核心商圈在莆田人心目中，根深蒂固只有一個中心，文獻路周邊的商業(yè)，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市區(qū)內(nèi)，第二個次級商圈尚未出現(xiàn)。隨著城市發(fā)展和擴容，莆田有可能出現(xiàn)一些區(qū)域性的消費圈，但文獻路步行街的核心首要位置始終不會動搖。批發(fā)、商貿(mào)2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀文獻路步行街經(jīng)營現(xiàn)狀文獻路步行街目前仍是莆田最受歡迎和認(rèn)同的商業(yè)街區(qū)，每天匯聚十余萬人流，但是也存在以下問題：一、步行街的租金最高可達2000多元/平方，已經(jīng)超過了北京、上海及深圳等一線城市，品牌商家雖入住意愿很高，但由于過高租金因素，經(jīng)營情況不甚理想，因此商家調(diào)換頻率較高；二、缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，完全受市場自然調(diào)節(jié)，業(yè)態(tài)混亂，品牌檔次不高，并且無法做到業(yè)態(tài)互補，有序經(jīng)營；三、目前因為正在建設(shè)地下購物廣場地一大道，文獻路已被挖得慘不忍睹，整條路上已經(jīng)完全沒有休閑和景觀空間；原來步行街對休閑和人性化的考慮較少，也不是符合現(xiàn)代消費習(xí)慣的商業(yè)街區(qū)。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀梅園路經(jīng)營現(xiàn)狀梅園路現(xiàn)已形成頗具規(guī)模的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂及酒店為主，承擔(dān)了城市大部分的餐飲娛樂需求，目前商家經(jīng)營情況都較為理想。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三信金鼎廣場、大唐廣場經(jīng)營狀況三信金鼎廣場是莆田第一個真正意義上的商業(yè)MALL，并采用統(tǒng)一經(jīng)營管理模式，只租不賣，目前經(jīng)營情況尚可，主要人流也來自步行街。大唐廣場緊鄰步行街，但因為之前規(guī)劃定位及業(yè)態(tài)排布、經(jīng)營模式均不理想，導(dǎo)致經(jīng)營狀況也不太理想。2商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析總結(jié)從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我們可得出一下結(jié)論：一、莆田只有一個真正意義上的商業(yè)中心；二、本市人對文獻路步行街認(rèn)同度最高；三、核心商圈的規(guī)劃及經(jīng)營存在嚴(yán)重不合理之處，有待大力改進與完善；四、集中消費目前并不太符合莆田人的消費習(xí)慣，莆田人仍然喜歡傳統(tǒng)的商業(yè)街模式；莆田的商業(yè)發(fā)展仍處于相對初級狀態(tài)，無論從建筑外觀、業(yè)態(tài)組合、項目經(jīng)營、盈利模式、營銷定位、消費引導(dǎo)等方面都需要變革創(chuàng)新，才能匹配莆田作為海西經(jīng)濟區(qū)重點城市的定位。項目本體分析Part33項目本體分析項目所處區(qū)位及四至文獻廣場項目地塊位于莆田城廂區(qū)最核心的文獻路與勝利路交匯處。東至勝利路，北至文獻路，南面與西面都臨下磨溪，占據(jù)城市最核心位置。3項目本體分析土地現(xiàn)狀土地形狀較為平坦，總體地勢東北高，西南低，存在3.5——4.5米的高差，在前期的規(guī)劃設(shè)計中巧妙地運用了地形的高差，形成錯落有致的排布。3項目本體分析項目性質(zhì)文獻廣場的項目類型包含商業(yè)、高端住宅市民廣場、汽車站、城市綠地公園、大型停車場等多種業(yè)態(tài)，體量達到46萬多平方；該項目是莆田市內(nèi)位置最核心、體量最大的城市綜合體，也是莆田市政府的重點建設(shè)工程，莆田的城市名片。3項目本體分析項目主要指標(biāo)用地面積：72971建筑面積：418160.6地上總建筑面：238670.6居住建筑面積：153260（含返遷57740.39）地上商業(yè)面積：80670.6計容面積：268600不計容面積：199560.6不計容商業(yè)面積：47598.5廣場面積：25661汽車站：13784容積率：3.683項目本體分析項目規(guī)劃理念本項目定位建成莆田高檔的休閑商業(yè)區(qū)，以商業(yè)、休閑、餐飲為龍頭，倡導(dǎo)“和諧、人性化”商業(yè)與生活融合的氛圍，營造情景式、體驗式商業(yè)空間，并將此主題貫穿和深化到項目整體的開發(fā)和運營之中。3項目本體分析項目規(guī)劃亮點一雙首層因項目本身存在高差，在設(shè)計中巧妙地利用了東北部和西南部的高差，做成雙首層概念，讓項目價值最大化，也為經(jīng)營的業(yè)主創(chuàng)造良好的經(jīng)營條件。3項目本體分析項目規(guī)劃亮點二大量停車位擁有莆田最大的地上和地下停車空間共5250部；3萬8百多部摩托車、自行車停車位，如此大規(guī)模的停車空間，在全中國的中心商業(yè)項目中都屬于罕見。文獻路邊約400部勝利路邊約350部下磨溪上蓋二層約1000部地下一、二、三層共3500部文獻路、勝利路邊面積約15000平方下磨溪上蓋二層面積約20000平方地下一、二、三層共約100000平方3項目本體分析項目規(guī)劃亮點三功能清晰標(biāo)志性強本項目主要由文獻廣場、文獻商城和濱溪居住三大功能構(gòu)成，從而體現(xiàn)了該項目功能純化、形態(tài)簡潔、標(biāo)志性強等特點。文獻廣場區(qū)域文獻商城濱溪居住區(qū)共計三大功能板塊3項目本體分析項目規(guī)劃亮點四軸線明朗空間結(jié)構(gòu)主要通過“一帶四片、三核五軸”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成由東向西“廣場-商城-廣場－住宅”融為一體的空間形態(tài)；一帶：廣場及公園景觀帶四片：四個建筑片區(qū)三核：三個核心入口五軸：五條重要的商業(yè)軸線商城采用“L“形的建筑形態(tài)，從而較好的形成了與城市的對話關(guān)系，通過建筑的端部和中部的三個口部設(shè)計成功的把城市廣場向西進行延伸和擴展。3項目本體分析項目規(guī)劃亮點五連接方便商業(yè)區(qū)通過天橋，露臺等緊密聯(lián)系，合理組織交通，形成了便捷的商業(yè)交通流線。為盡最大化地提升商業(yè)空間品質(zhì)，在商業(yè)街及商業(yè)交通節(jié)點處設(shè)置景觀節(jié)點，以達到休閑娛樂于一體的商業(yè)空間。天橋及露臺形成各區(qū)之間有效聯(lián)動。天橋及露臺3項目本體分析項目規(guī)劃亮點六人流巨大汽車站設(shè)置在地下二層（從西南面為負(fù)一），通過采光的站前廣場，每日引導(dǎo)數(shù)萬人流從廣場內(nèi)部上升并分流至各個商業(yè)體，相當(dāng)于地鐵上蓋商業(yè)。站前廣場示意此站為莆田市汽車站，每日有將近千余趟車往返，預(yù)計每日將帶來近六萬的人流。3項目本體分析項目規(guī)劃亮點七項目的外墻廣告處理上，摒棄了傳統(tǒng)的噴繪廣告位設(shè)置，改用現(xiàn)代的LED液晶顯示，讓整個外立面干凈、整潔、檔次更高。3項目本體分析項目本體分析總結(jié)一、地理位置：文獻廣場處于城市最核心位置二、類型：文獻廣場是一個多業(yè)態(tài)、體量巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的城市綜合體項目；三、設(shè)計：文獻廣場的有許多創(chuàng)新之處，并盡可能地考慮到了項目的價值最大化；如此大體量、多業(yè)態(tài)、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、運營模式高難度的項目，需要我們認(rèn)真地對項目的性質(zhì)，本地的市場需求做詳細(xì)地調(diào)查和思考，并經(jīng)過大量的訪談，得到第一手最真是的數(shù)據(jù)，才能保證多方的共贏。項目定位Part44項目定位定位前的思考在項目定位之前，我們需要考慮幾個問題：一、蒲田政府的期望值是什么？二、開發(fā)商對這個項目的期望是什么？三、莆田人民對這個項目的期望是什么？四、項目建成后，將在莆田，甚至整個海西經(jīng)濟區(qū)占據(jù)一個什么位置？如何能達成多方的共贏？4項目定位政府的期望我們在前文曾提到，莆田市政府的決心是：再造一個新莆田！一個新的莆田，太需要一個像文獻廣場這樣的項目向世界展示它的形象；這里，是北京的王府井，上海的南京路，深圳的華強北;這里，是莆田核心中的核心；這里，不僅僅是一個超級綜合體項目，它更代表的，是莆田的城市形象，是大眾對政府執(zhí)政能力的一個評判，是莆田城市化進程的一個標(biāo)志；毫無疑問，文獻廣場將會在莆田的歷史上留下濃墨重彩的一筆，它的影響，將會延續(xù)到莆田的下個世紀(jì)，因此，政府的期望值，這個項目只需成功，不許失?。?項目定位開發(fā)商的期望港涵地產(chǎn)，作為一個踏實穩(wěn)健的集團化企業(yè)，在莆田低調(diào)地耕耘了將近二十多年的時間，從產(chǎn)業(yè)鏈來看，已建成的涵江國際商貿(mào)城，已壟斷了莆田的商貿(mào)流通業(yè)，還有在建的秀嶼碼頭，已經(jīng)持有的莆田幾個汽車站，也已是莆田物流業(yè)的龍頭，文獻廣場項目，將作為港涵地產(chǎn)耕耘多年后，厚積薄發(fā)，在世人面前華麗亮相的一個大型項目，此項目的成功，將為港涵寫出一個新的壯麗篇章。文獻廣場投資近50億，在跟黃董多次溝通后，我們對開發(fā)商的期望也了然如心：目標(biāo)一:為莆田市貢獻一個偉大的項目，給這個城市增加最美麗的一筆，實現(xiàn)良好的社會效益!目標(biāo)二：實現(xiàn)項目的價值最大化，為港涵的發(fā)展跨上一個新臺階打下良好的基礎(chǔ)！4項目定位莆田人民的期望作為一個民間消費能力極強的地級市，莆田人民迫切地希望：希望有一個地方能代表莆田的形象，能讓人民在一個舒適的環(huán)境里購物、休閑、游玩，享受物質(zhì)文明帶來的美好時光。希望這座兩千多年的城市，重新煥發(fā)出它的魅力和生機，吸引更多的人來到這里消費和工作。希望這個地方，能夠代表莆田人的驕傲和自信。所以，文獻廣場肩負(fù)著與生俱來的歷史使命，它與這座城市息息相通，它吸取了兩千年來這塊土地的靈氣與貴氣，它必將以一個嶄新的形象，出現(xiàn)在世界的面前！偉大的時代！光榮的使命！4項目定位本項目擁有酒店商業(yè)步行街、生態(tài)公園、購物中心、高端住宅、汽車站、大型停車場、（酒店）六大業(yè)態(tài)，是大型的復(fù)合消費中心。借鑒成功商業(yè)載體的運營模式，項目與城市綜合體有非常的類似，我們可以尋找城市綜合體的成功軌跡和經(jīng)驗。城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。4項目定位123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強大的對外輻射型升值價值城市綜合體的特性上述特點，文獻廣場完全吻合。4項目定位案例借鑒寧波天一廣場借鑒理由：同屬二三線城市、核心商圈、歷史悠久、以商業(yè)步行街區(qū)為主、擁有大型中心廣場、商業(yè)體量相似、物業(yè)組合類似均有悠久的經(jīng)商歷史、同為港口城市寧波天一廣場是國內(nèi)一流融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體的大型城市中心商業(yè)廣場；廣場建筑以2-4層低層為主，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)氣派為特點，中央以3.6公頃綠地廣場為依托，綴以一條南北相向的水街，一池碧水，點綴著幾幢精致通透的建筑，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，使CBD廣場的商業(yè)氛圍更富情趣；天一廣場現(xiàn)已成為寧波的標(biāo)志性建筑，深富魅力的城市名片。4項目定位項目特點綠色現(xiàn)代親水在中山路1號門主入口上，種植著6棵樹齡約100年的來自澳大利亞的“加拿列海棗樹”，樹枝婀娜，形象生動，是廣場的迎賓樹。天一廣場有親水、綠色和現(xiàn)代等三個主題，廣場的綠化率為32%，猶如一座城市綠島，把天一廣場的綠色主題演繹得分外妖嬈。4項目定位將歷史融入建筑由主入口進入后，就是3.5萬平方米的休閑、演繹中心廣場，廣場寬闊、壯麗、往南可以望見歌德式教堂的高聳屋頂。這座教堂是根據(jù)1702年法國傳教士郭中傳在靈橋門內(nèi)建筑的藥行街天主教堂，在1997年擴建2000年竣工，大廳脊高31米，鐘樓高66米采用頂尖造型和色彩窗玻璃，是一座典型的歌德式建筑。4項目定位擁有中國最絢麗的音樂噴泉音樂噴泉和超大水幕電影進入廣場后跨過二座平行的小橋，便是亞洲最大的音樂噴泉和超大水幕電影。整個音樂噴泉有2000個噴嘴，400多臺水泵，全部由電腦控制，采用目前國際上最先進的高壓氣泵式激光音樂噴泉技術(shù)，噴泉在激光和音樂的配合下，能高速噴出一個個晶瑩透亮的水柱、水花、能組合出令人眼花繚亂的“高崗花式”、“華爾茲花式”、“蝴蝶展翅式”等幾百種噴泉花式，形成一個美不勝收的“水世界”；同時與噴泉交相輝映的水燈也大放異彩，隨著音樂的變化，一個赤橙黃綠青藍(lán)紫的“水光舞臺”，通透明亮，宛如仙境，令人目不暇接，贊嘆不已。

（造價4000多萬）4項目定位燈光的運用如夢如幻中心廣場

在中心廣場的兩側(cè)還豎著4根標(biāo)志性金屬景觀燈柱，能在晚上射出強烈的激光，噴出各色煙霧；激光變化多端，煙霧精美絕倫；晚上廣場上還有幾百盞地?zé)?，將廣場比作夜空，將點點地?zé)舯茸餍切?，一點也不過分，人如同在星河中行走，夜色斑斕，流光溢彩，如夢如幻，妙不可言。

4項目定位水晶街廣場東側(cè)美食區(qū)

在廣場的東側(cè)美食區(qū)和樂購超市之間，是一條長180米的水晶街，這是設(shè)計師頗具匠心的設(shè)計，造型別致的建筑和水晶長廊，在國內(nèi)獨一無二，波光粼粼，流水潺潺，噴泉涓涓，燈光悠悠，還有水晶街兩邊連接在一起的木制天橋，平添了一份異國情調(diào)和休閑趣味，令人仿佛置身于風(fēng)景怡人的塞納河畔，充分展示出人與自然和諧統(tǒng)一的優(yōu)美畫卷。4項目定位對歷史的尊重與保護廣場西北側(cè)服裝區(qū)和藥皇殿

在廣場西北側(cè)服裝區(qū)，有一座始建于清朝康熙四十七年（1708年）的古建筑——藥皇殿，殿內(nèi)供奉藥皇神農(nóng)氏。藥皇殿在寧波醫(yī)藥史上有著舉足輕重的地位，不但它供奉著神農(nóng)氏，而且成為近代寧波南北藥材及名醫(yī)坐堂，同業(yè)聚會議事的一個重要場所。4項目定位業(yè)態(tài)齊全分區(qū)明確天一廣場是目前國內(nèi)最大的“一站式”購物商業(yè)廣場，有10個商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。、天一廣場具備了“吃、行、娛、購、游”等基本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時尚的商業(yè)廣場和最新的商業(yè)形態(tài)，是顧客購物的天堂，游客旅游休閑的好去處。4項目定位天一廣場可借鑒之處一、打造了綠色、親水、生態(tài)的購物、休閑環(huán)境；二、商業(yè)周邊化——產(chǎn)生了一個與城市中心區(qū)域大尺度相匹配的市民廣場，成為寧波都市生活和商業(yè)活動的大容器和大舞臺；三、景觀設(shè)計（特別是水景）別出心裁，富有藝術(shù)魅力；四、建筑設(shè)計不落俗套，形態(tài)豐富；五、將歷史文物巧妙地融入整個商業(yè)之中；六、維護了一種正在消亡的多樣化的傳統(tǒng)商業(yè)方式，這種商業(yè)方式便是以傳統(tǒng)的步行街為主，符合莆田人消費習(xí)慣的消費模式。

4項目定位定位需滿足的目標(biāo)：1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求及政府期望2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)4項目定位定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市綜合體的開發(fā)與運營4項目定位城市綜合體的開發(fā)與運營商業(yè)部分主要作為城市的商業(yè)中心，滿足家庭生活購物、餐飲、休閑娛樂的需求；廣場部分滿足城市大型機會及表演的需求，以及公眾對城市開放式公園的需求；住宅滿足對市中心有居住情節(jié)的需求。市場調(diào)研論商業(yè)金融、廣場及開放式公園，及城市廣場，具備復(fù)合化發(fā)展基礎(chǔ)；地處核心生活區(qū)，輻射莆田全市及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)；地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地，周邊配套齊全，交通便利。大型城市廣場及大面積的公園，項目景觀資源優(yōu)越；未來擁有幾千戶商家及多種業(yè)態(tài)，擁有豐富的客戶資源；區(qū)域僅有的完整的整體商業(yè)地塊，地處主干道，資源稀缺。容積率：3.68綠地率：建筑密度：土地血統(tǒng)論資源決定論規(guī)劃條件論4項目定位項目功能定位市場調(diào)研論土地血統(tǒng)論資源決定論規(guī)劃條件論超級城市綜合體，莆田標(biāo)志性商業(yè)旗艦商業(yè)---都市購物休閑生活街（HomeStreet）廣場---綠色生態(tài)休閑廣場住宅---城市中心、配套齊全、定位高檔的核心住宅4項目定位消費者掃描投資者經(jīng)營者消費者開發(fā)商一個商業(yè)，無論他是何種形態(tài)，衡量他的標(biāo)準(zhǔn)都是是否能達成四方的共贏。而其中最重要的一環(huán)，就是消費者。失去消費者信任和推崇的商業(yè)，也必將導(dǎo)致其他幾環(huán)出現(xiàn)問題，因此，研究消費者，是我們首先要做的第一道功課。4項目定位項目目標(biāo)消費群分類目標(biāo)客戶群體本地客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶旅游及商貿(mào)客戶莆田中心區(qū)消費者莆田外延區(qū)域消費者（秀嶼、涵江）仙游、黃石等鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者以湄洲島為主的旅游客群在莆田港從事物流及加工貿(mào)易的客商及工作人員以莆田幾大產(chǎn)業(yè)為主的商貿(mào)客戶4項目定位項目目標(biāo)消費群分類補充型客戶核心客戶根據(jù)項目發(fā)展方向，得出項目的目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)定位：重要客戶補充型客戶莆田市區(qū)消費者日常性消費重復(fù)性消費為主仙游、黃石等鄉(xiāng)鎮(zhèn)目的性消費流動性消費為主湄洲島旅游及港口從業(yè)人員、商貿(mào)客戶旅游性消費偶然性消費為主4項目定位對應(yīng)的消費者需求業(yè)態(tài)莆田市區(qū)消費者日常性消費重復(fù)性消費為主購物餐飲娛樂休閑仙游、黃石等目的性消費流動性消費為主湄洲島旅游及港口從業(yè)人員商貿(mào)客戶旅游性消費偶然性消費為主購物餐飲文化旅游娛樂4項目定位對應(yīng)的消費者需求業(yè)態(tài)

從上表可看出，消費者對于業(yè)態(tài)的需求排序依次為：購物、餐飲、娛樂、休閑及旅游，這也為我們后面的業(yè)態(tài)規(guī)劃提供了相應(yīng)的依據(jù)。購物45%、餐飲30%、娛樂及休閑20%、文化及旅游10%4項目定位項目功能業(yè)態(tài)排序

可見項目的核心功能應(yīng)該是以購物休閑娛樂為一體的大型商業(yè)綜合體，而文化、旅游價值等將是項目打造特色的重點。根據(jù)消費分析：4項目定位融入歷史與文化的元素，與商業(yè)運營和諧統(tǒng)一歷史文化與商業(yè)文化的結(jié)合：是以歷史文化為客流吸引點，而商業(yè)價值為實體功能，兩者結(jié)合應(yīng)當(dāng)“你中有我，我中有你”。旅游文化與商業(yè)價值的結(jié)合時：文化純粹性是成功關(guān)鍵點；古代建筑與新型業(yè)態(tài)結(jié)合時：以外立面、視覺美觀性為建筑重點打造對象。商貿(mào)價值與一般商業(yè)價值結(jié)合時：應(yīng)當(dāng)以一般零售商業(yè)去吸引人氣，以商貿(mào)的集中性提升項目價值。1、民俗、旅游文化是項目特色打造的核心，且應(yīng)融入項目所有的原素，包括后期的經(jīng)營之中；2、特色性、時尚性是業(yè)態(tài)選擇的關(guān)鍵；3、以商業(yè)綜合性與商貿(mào)產(chǎn)生互補性與共贏性；4項目定位融入歷史與文化的元素，與商業(yè)運營和諧統(tǒng)一項目整體打造思路1、以全面展示莆田文化為主題打造項目的旅游價值點；2、注重莆田及港口文化在項目的各個方面的融合，打造集信仰文化、建筑文化、餐飲文化、風(fēng)俗特色、商品特色為一體的城市綜合體；3、重視項目的兩岸交流平臺的社會價值，同時在經(jīng)營管理、商業(yè)、商務(wù)配套方面體現(xiàn)項目更多的社會功能。4項目定位從消費者分析我們可以看出，我們的消費人群主要是以家庭為單位，項目需要帶給消費者與眾不同的消費體驗與心理感受。我們希望，文獻廣場，是一個和諧的消費場所，是一個歡樂的海洋，是一個能給大家?guī)g樂和舒適的場所。莆田首個

新都匯歡樂家庭體驗城在這里,全天暢享歡樂的體驗在這里,匯粹生活中快樂的點滴要素在這里,家庭成員中每個人的歡樂都實現(xiàn)了滿足我們相信這個項目將會成為商業(yè)項目的標(biāo)桿之作!4項目定位文獻廣場歡樂之城

推廣口號:享受生活，享受快樂

4項目定位口號朗朗上口，易于識記享受是一種態(tài)度享受是一種姿態(tài)快樂生活是我們的使命快樂生活變得觸手可及在文獻廣場,快樂夢想輕松實現(xiàn)!

項目特色專題打造之一獨特的廣場文化4項目定位項目特色專題打造本項目共有五個廣場，分為內(nèi)廣場與外廣場，每個廣場賦予不同的主題此為原規(guī)劃的入口，建議該入口的樓梯后移，樓梯道打平做一個入口大廣場，因為此處是文獻廣場最重要的入口，應(yīng)該給人震撼之感。4項目定位項目特色專題打造廣場一：入口處的媽祖女神像入口的廣場上，設(shè)置一個巨型的鍍銀媽祖雕塑，（莆田是銀飾之鄉(xiāng)），周邊配以燈光及小噴泉，成為廣場的一個標(biāo)志性建筑，頭頂飾以水晶，到晚上在燈光的映襯下發(fā)出美麗的光芒，也成為游客必來之處?？擅麨椋号駨V場4項目定位項目特色專題打造廣場二莆田名人雕塑廣場以及水幕廣場（名人廣場）莆田自古以來出了非常多的名人，在入口的第二個廣場上，可以參考天一廣場設(shè)置一個巨型的水幕噴泉，噴泉周邊設(shè)置十到二十個莆田古代的名人雕像，變成一個具有濃郁文化氣息的廣場，也成為人們?nèi)粘Ｓ^看表演和集會的中心。4項目定位項目特色專題打造廣場三：全莆田首個主題特色休閑廣場侏羅紀(jì)公園唯妙唯肖的恐龍,讓小朋友仿佛回到了遠(yuǎn)古時代4項目定位項目特色專題打造4項目定位項目特色專題打造以兒童為主題的侏羅紀(jì)公園4項目定位項目特色專題打造廣場四：以青少年為主題的街舞廣場動感地帶在這里，時尚一族可以大跳街舞，玩滑板，盡情暢享青春的美好肯歡樂。文獻路邊的長形廣場4項目定位項目特色專題打造廣場五：以中老年為主的太極廣場勝利路邊的長形廣場項目除了常見的業(yè)態(tài)規(guī)劃外，將引入特色業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，利用特色業(yè)態(tài)及規(guī)劃吸引特定與時間消費，以吸引更多更廣的消費群。4項目定位項目特色專題打造項目特色打造之二特色業(yè)態(tài)的打造特色業(yè)態(tài)第一站：特色餐飲民族區(qū)域小吃的打造：新疆的國際大巴扎——以新疆特色小吃為龍頭，結(jié)合全國性的特色小吃，打造大巴扎的飲食文化特色；以當(dāng)?shù)厥称反蛟祉椖匡嬍程厣禾K州的陽澄食街——陽澄湖的大閘蟹遠(yuǎn)近聞名，項目重點推廣項目陽澄大閘蟹的項目特色性，同時產(chǎn)生主題式劃分為陽澄湖鮮、特色海鮮、神州風(fēng)味、異國美食等主題，融合當(dāng)?shù)靥厣?、全國特色、國外特色帶動了整個項目的成功；福建小吃：地道的各地方小吃，曾經(jīng)隨著華僑的腳步走向海內(nèi)外，現(xiàn)在，他們可以在文獻廣場吃到這些讓他們魂牽夢縈的美食。（特別是針對旅游人群）特色業(yè)態(tài)第二站：特色娛樂電影院特色打造1、4D的座椅具有噴水、噴氣、振動、掃腿等功能，因而觀眾在看立體電影時，可實時感受到風(fēng)暴、雷電、下雨、撞擊、拍腿等事件，產(chǎn)生身臨其境，驚險刺激的效果。2、3D影院在觀看的時候你需要戴上特殊的眼鏡，它的鏡片只允許一種振動方向的光通過，能讓你兩只眼分別看到一幅畫面，這樣在你腦子里形成的圖形就跟用肉眼看三維物體一樣了，感覺更加真實的電影效果。莆田首個3D、4D影院打造，成為目標(biāo)消費者不得不來項目的理由之一。營造荷里活的夢幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線。特色業(yè)態(tài)第三站：莆田首個室內(nèi)運動中心迷你高爾夫體育舞蹈電子競技室內(nèi)五人足球室內(nèi)健身室內(nèi)網(wǎng)球臺球特色業(yè)態(tài)第四站：項目酒吧特色打造酒吧，向來是一個城市夜生活的代名詞；情感共鳴：深圳的海上世界——通過面臨海灣打造異鄉(xiāng)漂流的“海員文化”酒吧，產(chǎn)生在深圳的外國人的情感共鳴，成為了外國人在深圳的聚集地之一；建筑與文化特色：上海的新天地——以石庫門舊式建筑為特色，打造文化性酒吧，引來全國性的學(xué)習(xí)熱潮；處境特色打造：新疆的國際大巴扎——在80米的項目標(biāo)志建筑觀光塔上打造酒吧，給人不同的身處環(huán)境，得到消費者的認(rèn)可。打造莆田首個情景式酒吧廣場，感受特色夜生活；四樓電影院同層位置，可利用平臺特色業(yè)態(tài)第五站：青少年娛樂天堂動漫天地成長書吧以青少年喜歡的動漫，游戲為主，吸引莆田及周邊地區(qū)的青少年消費者，此業(yè)態(tài)也是目前莆田缺少的一個業(yè)態(tài)。成長書吧，主要以經(jīng)營青少年圖書及玩具為主。特色業(yè)態(tài)第七站莆田藝術(shù)博物館主要以展示莆田歷史文化、特色產(chǎn)業(yè)為主，輔以銷售莆田的木雕、銀飾等，是外地游客借此了解莆田文化，也成為莆田青少年學(xué)習(xí)基地。特色業(yè)態(tài)第六站：頂樓設(shè)置特色化，讓顧客情不自禁往上走。美食廣場大型電視屏幕頂樓設(shè)置電軌車，可以環(huán)繞整個文獻廣場，并欣賞美麗的城市夜景項目推廣包裝特色項目無論是前期的宣傳還是后期的整體推廣包裝，均突出項目的特色，即代表著莆田最具文化的地方文化宣傳體系。4項目定位項目特色專題打造特色推廣包裝第一站：外廣場的標(biāo)志性建筑鐘樓我們知道,人們對于時間的依賴是與生俱來的，當(dāng)鐘樓低沉渾厚的聲音穿透幾公里區(qū)域的時候，所有的人都知道了我們項目。這里將會是每個重要節(jié)日的來臨，特別是，圣誕節(jié)，新年，世界杯……人們不得不來的地方。4項目定位項目特色專題打造隨著城市化的不斷發(fā)展，在城市中戲劇表演的空間越來越少，而莆田特色的木偶戲、莆仙戲等也成為大多數(shù)的回憶，戲曲作為文化的重要組成部分，項目的戲臺應(yīng)當(dāng)經(jīng)常性地表演戲劇，聯(lián)系不同的戲團定期或不定期地引進名家表演，通過豐富多樣的文化表演，提升項目文化特色。特色推廣包裝第二站：民俗文化——戲臺（廣場主題設(shè)想一）4項目定位項目特色專題打造特色推廣包裝第三站：參與性強的廣場包裝1、觀光電梯2、大型顯示屏3、大型遮陽板4、廣場舞臺14324項目定位項目特色專題打造

4項目定位節(jié)慶廣場的特色表演4項目定位廣場的水幕電影從光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識別香港購物中心將燈光做成了一個個細(xì)節(jié)符號，將燈光設(shè)計做成一門藝術(shù)。每一個購物中心都獨具匠心地在光譜上選取一截自己的顏色，通過大量的運用使購物中心具有一種“燈光VI”的效果。燈光VI具有十分強烈的識別性和渲染力，尤其是主題式購物中心，燈光就成為一種氛圍渲染的有力手段。人們無須看清購物中心的名字和標(biāo)志，就能從燈光的效果上，從色彩的感受上，知道自己走進了哪一個購物中心，這是香港購物中心發(fā)展到一個重要的階段，在細(xì)節(jié)上的成功應(yīng)用。特色推廣包裝第五站：參與性極強的地方特色園林以八閩名樓古譙樓為參考形式，結(jié)合莆田歷史文化的發(fā)展，進行園林的建設(shè)，打造首個地方特色的主題式商業(yè)園林景觀。參與性景觀建議休閑設(shè)施和小品：營造園林藝術(shù)、文化內(nèi)涵以及體現(xiàn)商業(yè)氛圍地方傳統(tǒng)文格的主題式園林一次豐盛的視覺盛宴，一次圓滿的文化名人之旅。地方園林的精彩與莆田名人交相輝映，成為項目內(nèi)一道獨特的風(fēng)景。莆田市歷史上素有“文獻名邦”之譽，自唐代以來的1200多年間，人才薈萃，名人輩出，在各個時期勇領(lǐng)風(fēng)騷，垂范后人。出現(xiàn)林默、林兆恩、蔡襄、鄭樵、劉克莊等一批歷史文化名人，舉進士者多達2400多名、其中文武狀元22名、宰相14名、尚書（中央政府各部部長）近70名。項目經(jīng)營特色莆田，出身于貴胄血脈，肩負(fù)著閩臺兩地的文化交流與經(jīng)濟交流使命，注定比其他項目有不同凡響的高起點。4項目定位項目經(jīng)營特色特色一：成立高規(guī)格的臺商俱樂部

可在項目地，成立臺灣及其他華僑等商人在項目的俱樂部，為他們內(nèi)地的交流創(chuàng)造良好的條件，成為臺商的心靈歸屬地。特色二：系列文化藝術(shù)節(jié)

系列文化藝術(shù)節(jié)、臺灣文化風(fēng)情節(jié)、民間美食節(jié)等，將會吸引大批旅游的客人。在中國，有幾個旅游地的節(jié)日在國際上都頗具知名度，包括山東濰肪的國際風(fēng)箏節(jié)，青島的國際啤酒節(jié)等等。深圳的華僑城世界之窗是現(xiàn)在中國目前為止經(jīng)營最好的主題公園，其中的一個秘訣就是每個月都有豐富多彩的節(jié)目表演，貫穿各種主題。其中歡樂谷中的某些節(jié)目觀眾參與性非常強，在體驗式消費的今天，這種豐富多彩的形式吸引了大批的消費者。特色三：獨特的服務(wù)體驗身著特色民族服裝的小鎮(zhèn)服務(wù)員人性化的導(dǎo)視系統(tǒng)除了普通的導(dǎo)視系統(tǒng)之外，還增設(shè)電子導(dǎo)視查詢體系我們的消費著可以輕松查詢樓層分布可以輕松知曉商場的促銷活動可以輕松了解放映電影的名稱．．．．．．特色四：服務(wù)特色在廣場里特色商業(yè)服務(wù)中心，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提升購物的樂趣在商業(yè)廣場中的經(jīng)營管理中引入了五星級酒店的服務(wù)，用服務(wù)提升購物的樂趣，這也是購物中心發(fā)展到一個更高級的階段后，購物中心的求新求變之道。魔力寶寶樂園糖果，音樂，舞蹈，玩具，游戲，這里是小朋友的歡樂天堂服務(wù)中心里的兒童天地（用于托管幼兒，讓父母安心逛街）這里有小寶寶最喜歡的夢幻王國，酣睡也好，小憩也罷，都由專業(yè)的看護人員進行，我們讓所有媽媽能在毫無后顧之憂的情況下享受逛街的樂趣．安心寶貝育嬰房讓老公可以在舒適的環(huán)境中，享受閱讀，下棋，喝咖啡飲品，看電視，擦鞋等服務(wù)．快樂先生大本營人性化廁所專門為殘疾人設(shè)置的獨立廁所,非常寬敞.它既不在男廁所里也不在女廁所里,這樣設(shè)置就方便了異性護理者對殘疾人的照顧.親子廁所：里面也被分隔成了兩部分,里面是爸爸或媽媽用的,外面的迷你馬桶是專為兒童設(shè)置的,尺寸比大人用的小了一號.嬰兒椅：離成人馬桶的距離剛好可以讓家長觸手可及

兒童間里還有一個小臺面：方便孩子們放點東西,畫面卡通地下室導(dǎo)航系統(tǒng)項目打造遠(yuǎn)景：集“一特色、三文化、四種功能、七大亮點”的城市標(biāo)志性商業(yè)廣場。一特色：地方特色文化三文化：建筑文化、風(fēng)俗文化、飲食文化。四種功能：購物功能、餐飲功能、休閑娛樂功能、商貿(mào)功能。五大廣場：女神廣場、水幕廣場、動感地帶、太極廣場、侏羅紀(jì)公園八大亮點：文化主題園林景觀、最人性化的商業(yè)中心；傳統(tǒng)文化的展示臺；最豐富、最具福建特色的小吃聚集地；首個情景式酒吧廣場；首個3/4D結(jié)合的影院；首個藝術(shù)博物館；首個城市廣場鐵軌；。營銷推廣策略組合Part5順位思考我們現(xiàn)在具備哪些能夠樹立信心的賣點？1換位思考什么樣的賣點能使客戶樹立信心？2目標(biāo)導(dǎo)向?qū)ふ屹u點本案應(yīng)從客戶認(rèn)知面積極尋找能被利用的關(guān)鍵信息點放大宣傳，隨著產(chǎn)品信息的逐步確認(rèn)，在將相關(guān)信息分段釋放。順位思考我們現(xiàn)在具備哪些能夠樹立信心的賣點？1目標(biāo)導(dǎo)向?qū)ふ屹u點順位思考我們現(xiàn)在具備哪些能使樹立信心的賣點。1.1歷史商脈海西最旺商業(yè)文脈商脈交匯商脈傳承高價租金，一鋪傳世莆田步行街首層480-1500元租金，而項目按5%投資回報率計算，15萬元銷售均價需達到625元租金均價長期持有，投資無門莆田步行街目前商鋪多為原拆遷補償?shù)木用癯钟?，且多?shù)不愿意轉(zhuǎn)賣，古譙樓旁100平米旺鋪有客出價1800萬，業(yè)主不愿轉(zhuǎn)讓。單價在18萬元左右。商脈傳世之鋪大開投資之門令投資客眼紅的商業(yè)旺地順位思考我們現(xiàn)在具備哪些能使樹立信心的賣點。1.2社會發(fā)展城市加速擴張消費人口劇增城市發(fā)展加速未來商機無限社會發(fā)展

5大產(chǎn)業(yè)區(qū)布局，城市化加速海西戰(zhàn)略的提出，將莆田置于前所未有的發(fā)展良機，對接海峽西岸，對接福泉中心城市，建設(shè)湄洲灣港口城市推進大莆田的發(fā)展。未來可以預(yù)期，隨著5大產(chǎn)業(yè)區(qū)的壯大，城市人口劇增，消費形成量變。

做大做強中心城市，中央商業(yè)愈加凸顯中心城區(qū)的擴大，實行人口聚集政策，以文獻路和勝利路為商業(yè)中軸，聚集城市商業(yè)，加大中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。中心城市必將形成質(zhì)變。量變+質(zhì)變商機無限人口劇增城市升級量質(zhì)齊變商機無限順位思考我們現(xiàn)在具備哪些能使樹立信心的賣點。1.3商圈變革商圈變革良機老街升級新貌商圈變革老街改造，誰繼承步行傳統(tǒng)步行街的形成北宋年間，古譙樓為當(dāng)時子城的城門和城樓。通常認(rèn)為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮坐落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰天后宮歷史上香火鼎盛，解放后依然如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因此形成了趕集式以及散購式的購物習(xí)慣。改革開放后，私營店鋪如雨后春筍拔地而起，縣巷與大路街逐漸形成以服裝為主的商業(yè)街，但主流商業(yè)仍以現(xiàn)步行街西段為主。當(dāng)時所謂的農(nóng)村人進城時也必到此采購生活用品。步行街繁華的商業(yè)，龐大的人流量，取決于其休閑購物的本質(zhì)。先歷史休閑后繁華商業(yè)目前步行街地下商場正在施工，將建設(shè)2層地下商場，隨著工程的進度，目前步行街人流量已縮減至原先的一半不到。商圈變革老街改造，誰繼承步行傳統(tǒng)步行街的現(xiàn)狀拓展地下空間步行街不再步行人防工程演變地下商場根據(jù)莆田市招商局吳局長介紹，莆田中心城區(qū)交通組織多為縱向交通，橫向交通很少，文獻路為核心區(qū)域，該區(qū)域的步行街隔斷，對莆田市交通組織影響很大，未來改造完成后可能通車。步行街不再步行商圈變革老街改造，誰繼承步行傳統(tǒng)中心商業(yè)的未來預(yù)期傳統(tǒng)與新式的博弈商業(yè)核心演變集中式商業(yè)步行街大唐廣場金鼎廣場正榮時代廣場莆田步行街本案傳統(tǒng)購物觀念運營失敗模式動搖成功商業(yè)即將改造繼承步行傳統(tǒng)占據(jù)商業(yè)核心順位思考我們現(xiàn)在具備哪些能使樹立信心的賣點。1.4項目配套主力店升級信心公交總站促消費項目配套主力店升級投資信心信心升級項目配套公交總站帶來首發(fā)消費公交總站+市中心大型停車場100，000人流首發(fā)消費首享城市擴張消費量變真正能打動客戶的四大賣點：A.歷史商脈B.城市規(guī)劃C.步行街模式D.項目配套客戶瘋搶源自對于老步行街的稀缺和步行街財富的覬覦；城市的擴大，外來務(wù)工人口的劇增和本地人口的城市聚集，使中心商圈未來面對更廣闊的消費市場；經(jīng)歷了大唐廣場的失敗，投資者的反思使得對于本案步行街商業(yè)模式更具偏好，老步行街的改造將助推本案的市場熱度；公交總站與市中心大型停車場的項目規(guī)劃，本案擁有首發(fā)消費保障，同時也延續(xù)了老步行街與汽車站的歷史交匯。項目核心賣點老街改造項目配套城市規(guī)劃心動靶心歷史商脈歷史商脈老街改造項目配套城市規(guī)劃核心賣點排序競爭客群項目環(huán)境本案核心思路由區(qū)位價值引起發(fā)力點歷史商脈不可錯過的投資稀缺資源商業(yè)地產(chǎn)旗艦，財富保駕護航老街改造項目配套消費升級，財富增值的保障城市規(guī)劃本案核心思路過去傳承現(xiàn)在

現(xiàn)在透支未來中心思想已然確立，項目戰(zhàn)略需通過產(chǎn)品進行充分演繹：如何在本案中傳承老步行街的商業(yè)精髓？如何放大未來預(yù)期，使得預(yù)期落到實處？過去傳承現(xiàn)在現(xiàn)在透支未來價值傳承：五大價值全面升級，骨子里的步行街觀念傳承：倡導(dǎo)大眾休閑消費，中端消費高端享受模式傳承：公園中的純步行街，休閑購物娛樂一體化客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢客戶對于未來的預(yù)期：“城市中心點人流第一站”—先入為賺解決點：解決面：傳承/價值五大價值全面升級，骨子里的步行街客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢傳承/觀念客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢觀念的傳承與升級消費群定位：城市主流消費群體城市主流消費群體：締造步行街火爆旺市的”熱血分子“，他們是誰？城市高端消費莆田富豪、企業(yè)高管等城市中低端消費企事業(yè)單位中基層、白領(lǐng)、學(xué)生、打工者、城市原住民中低消費模糊化休閑中的隨意性消費莆田工業(yè)城市定位，城市的擴大導(dǎo)致中低端消費基數(shù)將更加龐大傳承/觀念客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢觀念的傳承與升級消費群定位：城市中低端消費者老步行街消費者的消費態(tài)度休閑目的日常型休閑愛熱鬧，人流聚集隨意性消費物美價廉、平價時尚購物目的風(fēng)味小吃平價時尚家庭購物傳承/觀念客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢民眾休閑聚集點汽車站|古譙樓|天后宮菜市場、服裝街的變革本質(zhì)：依托于民眾聚集而產(chǎn)生的中低端消費聚集13萬平米中心型商業(yè)休閑廣場、公園形成新民眾聚集點傳承/觀念客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢觀念的傳承與升級對于本案的啟示步行街本案消費者定位城市中低端消費群形象定位歷史的人文休閑現(xiàn)代的休閑享受檔次定位低端為主中端為輔中端為主低端為輔功能定位服裝街為主的購物功能購物、餐飲、娛樂一站式消費傳承/模式客戶對于現(xiàn)在的預(yù)期：如何傳承步行街的商業(yè)旺勢步行街現(xiàn)代休閑享受根深蒂固的傳統(tǒng)消費習(xí)慣115.9%的超高綠化率實現(xiàn)基礎(chǔ)商業(yè)模式的乘勢而上開放式商業(yè)公園級享受公園式·步行商業(yè)綜合體項目銷售方案Part6項目銷售目標(biāo)Part6.1項目銷售目標(biāo)核心目標(biāo)高價項目整體價值的最大化階段目標(biāo)高速項目前期必須盡快的回籠建設(shè)資金高價值目標(biāo)實現(xiàn)前期回籠目標(biāo)實現(xiàn)通過運營實現(xiàn)價值的增加起始售價由客戶預(yù)期決定價格與速度的矛盾如何應(yīng)對？項目銷售目標(biāo)分解高價值目標(biāo)實現(xiàn)前期回籠目標(biāo)實現(xiàn)2011年3月前實現(xiàn)30%的總銷售額，根據(jù)低開高走的策略，前期開盤將達到全案的40%。1前期開盤量過大，一期聚集爆破的難度上升；2前期銷售價格較低；影響項目整體價值的實現(xiàn)；20%進入明銷渠道；10%通過與投資客多種合作模式實現(xiàn)。30億項目銷售目標(biāo)分解高價值目標(biāo)實現(xiàn)前期回籠目標(biāo)實現(xiàn)培育期沿主干道商鋪價值最大化體現(xiàn)發(fā)展期沿廣場商鋪價值最大化體現(xiàn)沿主干道沿廣場培育期發(fā)展期2期主力銷售3期主力銷售70億項目銷售目標(biāo)圖示主要銷售區(qū)價格標(biāo)桿主要銷售區(qū)主要銷售區(qū)主要銷售區(qū)價格標(biāo)桿價格標(biāo)桿區(qū)一期銷售二期銷售三期銷售30億30億40億項目銷售模式Part6.2商業(yè)地產(chǎn)的價值體現(xiàn)商業(yè)價值價值分析銷售價值1投資價值2經(jīng)營價值3是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)建筑后進行銷售，其銷售價格往往是開發(fā)成本的2－5倍。這種高附加值的銷售價格對開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來較高的利潤空間，所以成為銷售價值。是指投資者在購買商鋪后，能產(chǎn)生物業(yè)增值而帶來的較高的收益。商業(yè)物業(yè)是經(jīng)營者進行商業(yè)經(jīng)營的場所，經(jīng)營者通過在這些場所經(jīng)營，產(chǎn)生經(jīng)營收益。經(jīng)營價值決定投資價值，投資價值決定銷售價值項目銷售分析主要銷售區(qū)價格標(biāo)桿主要銷售區(qū)主要銷售區(qū)主要銷售區(qū)價格標(biāo)桿價格標(biāo)桿區(qū)一期銷售二期銷售三期銷售30億30億40億項目整體分為3期。按照莆田當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)習(xí)慣，春節(jié)前后為商鋪投資的旺銷期。三期放量相對均衡，預(yù)期2年的銷售期。期間項目已經(jīng)可以開業(yè)運營。項目整體體量較大，需進行現(xiàn)行招商運營，開業(yè)成達成80%左右的招商完成率，開業(yè)即形成旺市，招商的成功和運營的成功能夠有效的提升項目后期的銷售價格和銷售速度。銷售價格實現(xiàn)的關(guān)鍵：從經(jīng)營價值的預(yù)期到實現(xiàn)銷售與招商、運營主要銷售區(qū)價格標(biāo)桿主要銷售區(qū)主要銷售區(qū)主要銷售區(qū)價格標(biāo)桿價格標(biāo)桿區(qū)一期蓄客銷售期一期蓄客銷售期內(nèi)，項目招商工作主要集中于主力店、次主力店、品牌旗艦店招商工作。主力店引導(dǎo)銷售，屬于未來預(yù)期式銷售。利用主力店的品牌效應(yīng)提升客戶對于項目的預(yù)期。二期蓄客銷售期二期蓄客銷售期內(nèi)，項目基本施工完成，項目現(xiàn)場實景呈現(xiàn)，商業(yè)招商基本完成，品牌店進場裝修。實景引導(dǎo)銷售，屬于實景呈現(xiàn)式銷售。利用規(guī)劃的落實，商戶進場裝修的盛況提升客戶對于項目的信心。三期蓄客銷售期三期蓄客銷售期內(nèi)，項目已經(jīng)成功開業(yè)運營，通過經(jīng)常性的推廣活動，展現(xiàn)出全新的莆田商業(yè)中心，項目商戶經(jīng)營成功。運營引導(dǎo)銷售，屬于收益明確式銷售。運營的成功，人流大量集中于廣場中心區(qū)域，廣場商鋪價值最大化體現(xiàn)。銷售與招商、運營經(jīng)營穩(wěn)定率招商完成率主力店招商成功銷售關(guān)鍵收益明確式銷售實景呈現(xiàn)式銷售未來預(yù)期式銷售銷售屬性三期銷售二期銷售一期銷售階段銷售依托于招商、運營，在整體運營成功中提升銷售屬性的演變代表商鋪價值和信心的提升適合本案的模式：運營主導(dǎo)的銷售銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式直接模式分析只售不租就是開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營，靈活度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)分離，開發(fā)商只管賣不管租，小業(yè)主各自為政。這勢必將導(dǎo)致整個賣場或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，規(guī)模大的賣場后果將更嚴(yán)重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街中介或某一業(yè)態(tài)過多，業(yè)態(tài)互補性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式長期返租模式分析返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據(jù)包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。這種模式一般容易造成銷售和招商的兩難，一方面銷售價格的提升與其帶來的返租租金上升的矛盾，另一方面是每月固定返租與商鋪空置的矛盾。銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式短期返租模式分析短期返租模式，指開發(fā)商向業(yè)主承租五年，通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩年）租金，剩余部分在后三年按月付款，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營管理權(quán)，進而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。這種銷售模式，投資者需了解開發(fā)商和經(jīng)營管理公司的經(jīng)營能力，因為它在很大程度上決定了商鋪價值的實現(xiàn)。銷售模式解析純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式帶租約銷售模式分析帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進行招商，因此對商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔(dān)了被動接受商家的風(fēng)險，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報將降低。因此，投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營能力、品牌度等等。本案銷售模式選擇純銷售模式長期返租模式短期返租租賃帶租約銷售模式甄別1：經(jīng)營價值－本案超過30%的體量在銷售前即可開業(yè)獲取租金收益，因此項目必須擁有經(jīng)營權(quán)長期返租模式短期返租租賃甄別2：投資價值－業(yè)主的退出機制考量，項目商鋪的增值必須考慮經(jīng)營過程中換手率問題甄別3：銷售價值－快速回籠資金考量，過久的經(jīng)營權(quán)持有存在一次性返租比例和經(jīng)營風(fēng)險本案銷售模式選擇：短期返租租賃項目規(guī)劃及招商方案Part7商業(yè)主題定位Part7.11F:經(jīng)典生活街區(qū)2F:流行生活街區(qū)3F:健康生活街區(qū)4F:歡樂生活街區(qū)-1F:時尚生活街區(qū)-2F:休閑生活街區(qū)-3F:綜合生活街區(qū)橫向：主題定位-3F-2F-1F1F2F3F4F主題定位縱向：創(chuàng)意生活區(qū)精致生活區(qū)繽紛生活區(qū)業(yè)態(tài)排布Part7.2各樓層業(yè)態(tài)排布1F異國特色餐飲百貨IT數(shù)碼廣場、手機大賣場品牌服飾、珠寶、名表、眼鏡、店、休閑餐飲2F各樓層業(yè)態(tài)排布百貨IT數(shù)碼廣場、手機賣場、連鎖餐飲婚紗攝影潮流服飾、化妝品、連鎖休閑餐飲、休閑小站、個人護理店、十字繡3F各樓層業(yè)態(tài)排布百貨咖啡館、休閑書吧、私房菜美容、美發(fā)、美體、SPA、養(yǎng)生、健身、足按KTV電器類超市4F各樓層業(yè)態(tài)排布影院動漫城-1F各樓層業(yè)態(tài)排布百貨IT數(shù)碼廣場高檔滋補品、茶葉專賣電子通訊旗艦店、通訊營業(yè)廳、金融機構(gòu)時尚服飾、鞋包、連鎖休閑餐飲、店-2F各樓層業(yè)態(tài)排布百貨汽車站工藝品展示、藥品超市、書刊音像店超市休閑體育用品專區(qū)、戶外用品、快速餐飲、美食城-3F各樓層業(yè)態(tài)排布百貨兒童玩具一條街、卡通產(chǎn)品、兒童游樂超市家居用品、床品、廚具、花藝、進口食品專營店品牌建議Part7.3商家品牌建議ELAND、例外、納帕佳、ESPRIT、歐時力、名師路、哥弟、聲雨竹、貝拉維拉、藝之卉、CK、鱷魚恤、圣大保羅、劍魚鯊、BOSS、JEEP、BALY、LEVI’S、LEE、杉杉、報喜鳥、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等。周生生、周大福、六福、謝瑞麟、施華洛世奇、上海老廟、中國黃金、金玉滿堂、福輝、峰記等TISSOT、歐米伽、浪琴、西鐵城寶島、明視、茂昌、吳良材樸坊、沃上咖啡哈根達斯服裝：品牌建議：珠寶：表：眼鏡：店：繽紛生活區(qū)1F一層為商業(yè)項目的黃金區(qū)位，是整個項目檔次和價值的體現(xiàn)，因此，選取檔次相對較高的國際、國內(nèi)知名經(jīng)典男女服飾品牌，打造含金量較高的經(jīng)典品牌生活街區(qū)，不僅在當(dāng)?shù)刂懈叨似放葡M市場中形成主導(dǎo)，更可做為整個購物廣場的對外形象展示，體現(xiàn)整個項目的檔次和價值。該部分品牌商家租金承受力最強。品牌建議標(biāo)準(zhǔn)休閑餐飲：商家品牌建議三福百貨、流星站、或與番、阿依蓮、金苑、浪漫宣言、艾格、a02、雅柔、簡等女友、跳騷屋、天使、歐萊雅等化妝品折扣小超TISSOT、歐米伽、浪琴、西鐵城貴族牛排、豆腐花城、豪客來、棒約翰、集集小鎮(zhèn)、明記燉品世家等水水葡京、水舞功夫、UD咖啡、追茶到底、阿二奶茶等。小土豆美甲連鎖、金麗人個人護理中心、U18個人護理中心、藝詩美甲連鎖等服裝：品牌建議：化妝品：表：繽紛生活區(qū)2F品牌以貼近18-25歲的年輕人為主的當(dāng)下最潮、最熱、最前衛(wèi)的服飾、餐飲等相關(guān)業(yè)態(tài)，價格中低檔，潛在消費群體龐大，能充分的吸引這部分逛街購物欲最強的消費人群。該部分商家租金承受力較強。連鎖餐飲：休閑小站：個人護理：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區(qū)3F選取中高檔連鎖美容、美體、SPA、健身會所等養(yǎng)生相關(guān)機構(gòu)，結(jié)合部分較精致、格調(diào)優(yōu)雅的咖啡、餐吧，打造新都市健康、閑適、品味的生活意境。該部分商家租金受力相對較低。舒簡城、窈窕淑女、豐韻佳人、詩麗堂、可諾丹婷、君子蘭、巴厘島、天使皇家SPA魔指仙境、家富富僑、康靚園、康麗園、大桶水、水立方浩沙、寶力豪、健康道、健身在線、中體倍力、英派斯、拉瑪瑜伽重慶小天鵝、渝風(fēng)匯、廚房印象、89商務(wù)公館、重慶尋常故事、陶鄉(xiāng)涮涮鍋、龍成園麻辣香鍋、越城記、德莊火鍋、小肥羊等美容美體：足按：健身：特色餐飲：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區(qū)4F頂層空間相對獨立，選擇以目的性消費為主的影院、電玩類業(yè)態(tài)為主?？紤]到該區(qū)域建筑格局的因素，不適合大型影院入駐，因此，在該類業(yè)態(tài)中重點考慮規(guī)模中等、大眾類型、消費中檔的品牌商家。該類品牌租金承受力最低。成達、盧米埃、橫店、中影、大地、星美、香港中華影業(yè)、奧斯卡影城星際迷航、夢幻時空、世嘉游藝、夢工場、大玩家影院：動漫城：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區(qū)-1F該層位于本項目雙首層的第二層。總體價值略低于一層，但高于二層。是項目人流量較集中的樓層。該層也是本項目的另一張重要的形象名片。因此，要選取有一定檔次的、知名的、時尚流行品牌入駐，最為適宜。該部分品牌擁有大批忠實的消費者，這部分品牌也往往是購物中心和百貨中創(chuàng)造業(yè)績的主力軍。該部分品牌商家租金承受力相對較強。品牌建議：ONLY、VEROMODA、法文.箱子、城市麗人、雪凡尼、杰西伍、G2000、艾格、花木馬、U2、LILLY、歌力思、簡、FNY、末未、芊芊紅紡swatch、卡西歐、CKBELLE、TaTa、Kisscat、STACCATO、teemix、senda、cbanner、FED、swinds、星期六、哈森麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、漢堡王、味千拉面、DQ、必勝客、和合谷、賽百味服飾：

表：

鞋：餐飲：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區(qū)-2F該層屬較不易達區(qū)域，依托超市入口及汽車站及站前廣場的人氣，可規(guī)劃大量休閑運動品牌，該類品牌受眾群體較廣，代表著陽光和活力，能大大提升該層的人氣。該類品牌商家租金承受彈性較大。真功夫、蒸霸天下、永和大王、永和豆?jié){、康師傅牛肉館、集集小鎮(zhèn)、大娘水餃、華萊士大千食界、綠洲、大食代、食天下PUMA、Adidas、Nike、Kappa、Reebok、Converse、李寧、特步、361°、安踏、Peak、金雞、喬丹、鴻星爾克、愛樂、賽琪、美津濃、美特斯邦威、真維斯、以純、森馬、拜麗德、堡獅龍、SK、佐丹奴、歡騰、唐獅、黑騎、藍(lán)色天空、羅賓漢餐飲：美食城：服飾:品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議品牌建議：繽紛生活區(qū)-3F該層主要以大超市為主，因此，重點考慮與家庭生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如家居用品、床品、電器、嬰童用品、花藝、藥店等，既方便消費者，又能促進關(guān)聯(lián)消費。該類品牌商家租金承受力較低。特百惠、LOCK&LOCK、懶人坊、瑪特家居富安娜、恒源祥、戴富妮、盛宇、水星、杉杉、恐龍、ESPRIT、南方寢室、羅萊、夢潔、佳麗斯雙立人、菲仕樂、WMF進口食品專賣店（臺灣食品、韓國食品、日本食品）：100%良品、VADOO水培植物、裝飾花藝等家居：床品：餐具：花藝：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議創(chuàng)意生活區(qū)1F（本幢2F））主要考慮電子、數(shù)碼、通訊行業(yè)同類的銷售賣場。該類品牌商家租金承受力略低。頤高、賽博、百腦匯中博手機城、中域電訊數(shù)碼廣場：手機大賣場：品牌建議：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議品牌建議：創(chuàng)意生活區(qū)2F（本幢3F）

以數(shù)碼廣場為主，搭配少量餐飲商家，完善區(qū)域配套。該類品牌商家租金承受力彈性較大。數(shù)碼廣場：仙蹤林、吉野家、享燕臺式涮涮鍋、高鍋涮、風(fēng)波莊、隨燒、牛太郎、炭燒生蠔頤高、賽博、百腦匯中博手機城、中域電訊連鎖餐飲：手機大賣場：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議創(chuàng)意生活區(qū)

3F

（本幢4F）

頂層面積較大，商業(yè)價值最低，主要考慮以目的性消費為主的業(yè)態(tài)，如，電器、IT類超市，KTV等。該類品牌商家租金承受力較低。品牌建議：蘇寧、國美、宏圖三胞、恒昌agogo、歡樂迪、好樂迪、帝國歌城、歡唱、麥樂迪-2F（本幢-1F）：汽車站-3F（本幢-2F）：超市電器IT超市：KTV：品牌建議標(biāo)準(zhǔn)：商家品牌建議品牌建議：創(chuàng)意生活區(qū)-1F（本幢1F）本棟1F與F組團的-1F相通，結(jié)合電子數(shù)碼廣場的規(guī)劃，在一層黃金區(qū)位主要考慮金融、電子通訊和數(shù)碼品牌的形象店，以