《F市商品住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求（研究論文）》

F市商品住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求研究報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\u18526摘要 第一章緒論1.1研究背景隨著商品經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的警示石。住宅產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。它不僅對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用，而且對(duì)保障民生、促進(jìn)人民生活和健康幸福生活也起著重要作用。因此，有必要對(duì)影響住宅需求的重要因素進(jìn)行分析，并對(duì)住宅市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。住宅市場(chǎng)需求是住宅市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力。沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，就沒有市場(chǎng)價(jià)格、供給和資金流，就沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀的情況下，人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，然后進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資和消費(fèi)，這就放大了正常需求。同時(shí)，開發(fā)商也面臨著市場(chǎng)需求快速擴(kuò)張、擴(kuò)張戰(zhàn)略實(shí)施和高價(jià)圈地等問題。如果供給過多，必然導(dǎo)致樓市由盛轉(zhuǎn)弱。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給已經(jīng)飽和，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致大量的投資和投機(jī)性需求，形成房地產(chǎn)泡沫。這不利于住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也不利于一個(gè)城市的健康可持續(xù)發(fā)展。近年來，隨著F市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，儲(chǔ)蓄存款和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，F(xiàn)市居民逐步改變了以食品消費(fèi)為主的單一消費(fèi)方式，對(duì)居住面積和居住環(huán)境的需求也在不斷增加，這帶動(dòng)了F市居民食品消費(fèi)需求的持續(xù)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，也帶動(dòng)了住宅產(chǎn)業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為該市快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。住宅需求是住宅市場(chǎng)最原始的驅(qū)動(dòng)力。為了使住宅市場(chǎng)健康發(fā)展，有必要對(duì)城市住宅需求進(jìn)行研究，分析其規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)未來幾年的住宅需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。只有這樣，才能保證住宅產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。本文將對(duì)F市住宅需求進(jìn)行灰色預(yù)測(cè)，為政府宏觀調(diào)控和開發(fā)商合理投資提出科學(xué)合理的建議。1.2國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀及評(píng)述Muth（1960）和Olsen（1969）提出，影響商品房需求的主要因素包括住宅價(jià)格、家庭收入、其他消費(fèi)品和服務(wù)價(jià)格、家庭平均人口、男女性別比和家庭生活周期，但Muth和Olsen沒有涵蓋每戶的平均人口，以及分析了性別比、家庭壽命周期等因素對(duì)住宅需求的影響。杰森在分析影響住宅銷售價(jià)格的因素時(shí)，運(yùn)用特征模型進(jìn)行了深入研究，發(fā)現(xiàn)影響住宅銷售價(jià)格的最關(guān)鍵因素是住宅的區(qū)位。其次，研究還發(fā)現(xiàn)，公共設(shè)施布局、周邊環(huán)境等因素對(duì)住宅銷售價(jià)格有非常重要的影響。GalenGreer等人。介紹了房地產(chǎn)投資過程中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，以及調(diào)整投資回收期等傳統(tǒng)的分析方法。在本文描述的方法中，風(fēng)險(xiǎn)的概念被定義為遠(yuǎn)離預(yù)測(cè)結(jié)果的可測(cè)量概率。帥友良、熊曉煉、袁文謙、張愛婷都在各自的重點(diǎn)方向進(jìn)行了基于回歸分析的住宅需求研究，并根據(jù)自己的研究成果對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)表了自己的看法，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。胡偉彥、王仁以商品房需求理論為研究起點(diǎn)，全面、細(xì)致、深入地分析了影響住宅需求的因素。他們以武漢市為典型城市，采用灰色預(yù)測(cè)、線性回歸和前兩者相結(jié)合的方法進(jìn)行分析，計(jì)算未來幾年商品房數(shù)量的變化。沙磊和韓立川在研究中加入了BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和MATLAB軟件，分析了未來住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，得出結(jié)論：該模型作為一種應(yīng)用廣泛的方法，能夠有效地研究經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的一些復(fù)雜問題。任榮榮、張虹調(diào)查收集了北京市某一時(shí)期商品房的相關(guān)情況，運(yùn)用誤差修正模型對(duì)北京市住宅市場(chǎng)情況進(jìn)行了研究，并對(duì)明年的需求情況進(jìn)行了預(yù)測(cè)。王峰、王耀武從時(shí)間序列和相關(guān)性的角度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行了分析，論證了城市化如何刺激住宅需求，并建立了住宅需求預(yù)測(cè)模型。沈金山、趙銳以某市房地產(chǎn)銷售情況為研究對(duì)象，運(yùn)用GM和后效應(yīng)激勵(lì)模型，對(duì)1992-2002年連續(xù)10年的數(shù)據(jù)進(jìn)行馬爾可夫分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，通過狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率矩陣得到結(jié)果。中國(guó)獨(dú)特的國(guó)情決定了簡(jiǎn)單直接的量化方法無法有效解決當(dāng)前住宅需求研究的目標(biāo)。但目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著合理化、規(guī)范化方向發(fā)展。我們堅(jiān)信，在不久的將來，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越有效，數(shù)據(jù)的可獲得性會(huì)越來越高，可靠性會(huì)越來越高。因此，學(xué)術(shù)界對(duì)城市住宅需求的研究趨勢(shì)是定性與定量相結(jié)合。1.3研究的意義及目的運(yùn)用層次分析法、相關(guān)分析法和灰色關(guān)聯(lián)度法，對(duì)影響F市住宅市場(chǎng)需求的因素進(jìn)行了定性和定量分析。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用回歸分析和灰色系統(tǒng)模型建立科學(xué)合理的預(yù)測(cè)模型，對(duì)F市住宅市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，為政府調(diào)控住宅市場(chǎng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃提供理論依據(jù)。本文的研究意義如下：一是我國(guó)住宅市場(chǎng)需求研究起步較晚，雖然發(fā)展迅速，但研究方法并不完善，本文的研究有助于豐富和完善這一領(lǐng)域的研究方法；二是城市住宅需求存在明顯差異在中國(guó)。隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，住宅市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，住宅市場(chǎng)在F市的重要性日益凸顯。研究F市住宅市場(chǎng)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。第三，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)模型，可以為政府制定房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)，也可以為政府制定房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策發(fā)展生產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)和投資者提供依據(jù)，流通領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者為住宅投資提供決策依據(jù)。1.4研究的方法文獻(xiàn)分析法。通過對(duì)住宅需求的相關(guān)理論內(nèi)涵進(jìn)行研究，總結(jié)理論基礎(chǔ)作為本文的研究支撐。定量分析和定性分析結(jié)合的方法。利用收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，并結(jié)合理論進(jìn)行研究。第二章住宅及住宅需求的相關(guān)理論概述2.1住宅與住宅市場(chǎng)的相關(guān)理論2.1.1住宅的屬性與特征由于不同國(guó)家的文化歷史、生活習(xí)慣、自然條件和思維方式不同，對(duì)住宅的定義也不同。一般來說，房子是指專門用來居住的建筑物。隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，住宅已經(jīng)發(fā)展成為一種既有使用價(jià)值又有精神價(jià)值的滿足人們基本生活需要的空間和一次性的配套環(huán)境和設(shè)施，如食物、日常生活、健康等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，它已經(jīng)發(fā)展成為一種生活必需品，甚至是一種投資產(chǎn)品。住宅產(chǎn)業(yè)是指住宅及其配套設(shè)施的生產(chǎn)、交易、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)關(guān)系的總稱。然而，房屋通常具有以下特點(diǎn)：區(qū)域特點(diǎn)。房屋是附屬于土地的地面建筑物。土地的不可移動(dòng)性導(dǎo)致居住區(qū)和空間位置的不可移動(dòng)性。區(qū)位的固定性決定了作為商品的住宅不能像其他產(chǎn)品那樣被運(yùn)送到其他地方，以滿足不同地點(diǎn)的需求變化。同時(shí)，也決定了房?jī)r(jià)取決于地價(jià)、建設(shè)成本、質(zhì)量和環(huán)境，因此其區(qū)域特征明顯。異質(zhì)性。一般來說，住宅建筑的結(jié)構(gòu)和功能是不同的，不能成批復(fù)制或加工。在實(shí)際市場(chǎng)中，由于單套房子的環(huán)境和面積不能復(fù)制，即使是同一套房子，房子的朝向、采光等條件也不能重復(fù)。高價(jià)值。住宅建設(shè)包括土地使用價(jià)值、大量勞動(dòng)力、建設(shè)成本等成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往需要大量的資金投入。開發(fā)商不僅可以依靠自身實(shí)力解決資金問題，還需要金融機(jī)構(gòu)的支持。長(zhǎng)期效用。住宅作為土地與地上建筑物的結(jié)合體，其自然屬性可以決定其幾十年或幾百年的實(shí)際使用壽命。由于居住時(shí)間長(zhǎng)，住宅的流通是復(fù)雜而長(zhǎng)期的。它具有消費(fèi)功能和投資功能。由于住宅需求的普遍性，住宅消費(fèi)明顯。土地稀缺導(dǎo)致住宅保值增值，因此住宅作為投資對(duì)象是可以理解的。2.1.2住宅的分類住宅根據(jù)不同的特點(diǎn)進(jìn)行分類，包括按高度和層數(shù)劃分的低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層住宅。區(qū)別是3層以下、4-6層、7-10層、11-30層、30層以上。根據(jù)住宅的類型可以分為普通住宅、公寓住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房。根據(jù)政策可以分為廉租房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房。2.1.3住宅的市場(chǎng)顧名思義，住宅市場(chǎng)是指住宅作為交換的消費(fèi)品使用的場(chǎng)所和交換所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總稱。住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，具有相對(duì)獨(dú)立性和獨(dú)特性。一般來說，狹義的住宅市場(chǎng)是指為住宅提供租賃、抵押、交易等交易的場(chǎng)所或空間。廣義上講，住宅市場(chǎng)是指房屋所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移、交換所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)關(guān)系的總和，如住宅商品供求關(guān)系、能夠購買住宅的個(gè)人或群體之間的關(guān)系、個(gè)人或群體之間的關(guān)系等從不同角度購買住宅的人。房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多分類標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，住宅市場(chǎng)可以分為不同的類型。一般來說，根據(jù)住宅交易的不同性質(zhì)，住宅市場(chǎng)分為三類。包括增量房市場(chǎng)，即一級(jí)市場(chǎng)，即商品房、新建商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，交易主體為開發(fā)商和用戶；存量房市場(chǎng)，即二級(jí)市場(chǎng)，即二手房交易市場(chǎng)，交易主體為用戶和租賃市場(chǎng)，交易主體既是用戶又是用戶。2.2住宅需求的相關(guān)理論2.2.1住宅需求的含義住宅需求是指按照住宅面積、套數(shù)或貨幣價(jià)值的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，人們?cè)谝欢〞r(shí)期內(nèi)預(yù)期并有能力購買或租賃的住宅數(shù)量。本文的研究對(duì)象是城市住宅購買需求，出發(fā)點(diǎn)是為調(diào)控城市住宅投資規(guī)模提供依據(jù)。住宅既有流動(dòng)性又有存量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，存量房的屬性主要體現(xiàn)在房屋租賃需求上，而新房的需求并不大。因此，本文將住宅需求定義為居民在一定時(shí)期內(nèi)預(yù)期并可購買的住宅數(shù)量。數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)是房子的建筑面積。原因是：按照國(guó)際慣例，住宅套數(shù)是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是住宅建筑面積。因此，本文選擇住宅建筑面積作為住宅需求的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，參考國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。與貨幣價(jià)值相比，居住區(qū)需求能夠更有效地反映城市居民改善居住條件的預(yù)期和能力。房子的價(jià)格會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化。當(dāng)住宅面積需求不變時(shí)，如果用貨幣價(jià)值表示的住宅總需求發(fā)生變化，就不能反映居民對(duì)改善居住條件的期望和能力。2.2.2住宅需求的分類按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，住宅需求有不同的分類，而普通住宅需求則按照商品和購買項(xiàng)目的異質(zhì)性進(jìn)行分類。根據(jù)不同的群體，可以分為個(gè)人需求和社會(huì)需求。個(gè)人住宅需求主要是指?jìng)€(gè)人或單位家庭在一定時(shí)期或一定階段愿意支付并有能力支付的住宅數(shù)量。個(gè)人消費(fèi)傾向、收入和價(jià)格是影響消費(fèi)的主要因素。社會(huì)住宅總需求的概念是指住宅總需求，是指在特定地區(qū)、特定時(shí)期、特定類型住宅的固定價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意和能夠支付的總需求。住宅市場(chǎng)需求代表著一個(gè)特定區(qū)域的社會(huì)需求，反映了總體需求、需求水平和需求結(jié)構(gòu)等主要觀察對(duì)象，揭示了住宅需求的規(guī)律。因此，在住宅需求研究中，研究對(duì)象通常是住宅市場(chǎng)需求。根據(jù)需求時(shí)間的不同，可以分為當(dāng)前需求和潛在需求。當(dāng)前的住宅需求是指消費(fèi)者具有消費(fèi)意愿和支付能力的需求。潛在需求是指已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、尚未轉(zhuǎn)化或未來可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求的住宅需求。當(dāng)它被表達(dá)為消費(fèi)者行為時(shí)，也可以成為消費(fèi)者的欲望。根據(jù)消費(fèi)動(dòng)機(jī)，可以分為消費(fèi)需求和投資需求。消費(fèi)的目的是買房，這是消費(fèi)需求的特點(diǎn)。住宅是人類生活的基本手段之一，消費(fèi)需求的動(dòng)機(jī)是購買自用。投資需求不同。購房者不必自己住，而是把房子當(dāng)成一種增值、保值的商品。由于消費(fèi)需求和投資需求的特點(diǎn)，消費(fèi)需求和投資需求的界限并不明顯。很多人的初衷是為了買和住，但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他們就會(huì)有賣的動(dòng)機(jī)。從實(shí)際市場(chǎng)來看，由于房?jī)r(jià)整體上漲，即使有售后收入，他們也將無法獲得與原住宅同等價(jià)值和功能的住宅。此時(shí)，投資需求非常旺盛。一旦發(fā)現(xiàn)增值預(yù)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，就會(huì)選擇出售機(jī)會(huì)，獲得投資收益。根據(jù)不同的購買預(yù)期，可以分為基本需求和改善需求。人類的生存需要最小的生存空間和生存空間。生活需要是滿足日常生活的基本條件?；拘枨髣偤贸^這種購買預(yù)期。當(dāng)條件成熟時(shí)，通常稱為剛性需求。比如，新婚夫婦、無房者、非本地員工等需要購房的群體，在有支付能力的情況下都愿意購房，這是基本的需求。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的提高，人們?cè)跐M足基本生活條件后，對(duì)生活質(zhì)量有了新的認(rèn)識(shí)和要求，從而對(duì)改善當(dāng)前的生活條件和環(huán)境提出了要求，成為改善的要求。改善需求主要體現(xiàn)在生活區(qū)、環(huán)境、區(qū)域、材料、綜合評(píng)價(jià)等方面，以滿足人們進(jìn)一步的心理和生活享受要求。2.2.3住宅需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量很大。自古以來，住宅為人類提供了生存的場(chǎng)所，是人類生存的基本物質(zhì)之一。獨(dú)居是中國(guó)人的傳統(tǒng)思想。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們社會(huì)水平的提高，住宅需求將越來越普遍。住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。由于購房者的基本條件和預(yù)期不同，不同群體由于年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)歷、個(gè)性、經(jīng)濟(jì)條件等因素，住宅需求的出發(fā)點(diǎn)也不同。老百姓的需求是解決基本住宅需求，只需要普通住宅；對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件好、社會(huì)身份不同的群體，可能需要?jiǎng)e墅等高檔住宅。不同的需求結(jié)構(gòu)導(dǎo)致住宅需求結(jié)構(gòu)的多樣性。區(qū)域特點(diǎn)。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同，落后地區(qū)和發(fā)展中地區(qū)的住宅需求也會(huì)有所不同。同樣，在城市地區(qū)，主城區(qū)的住宅需求也不同于郊區(qū)、主城區(qū)和副城區(qū)。比如學(xué)區(qū)房、小戶型、高保障等，由于地區(qū)不同，住宅需求也不同。它深受政策的影響。由于住宅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大影響，世界各國(guó)都更加重視住宅制度建設(shè)和住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控。這些制度和政策對(duì)住宅需求的影響是顯而易見的。第三章F市住宅市場(chǎng)的概述3.1F市住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)要回顧自1998年F市成立土地儲(chǔ)備中心以來，F(xiàn)市住宅市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為四個(gè)階段。第一階段：2000、禁止福利住宅、實(shí)施住宅抵押貸款、住宅開放和住宅改革和上市為F市住宅市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；第二階段：2001—2004年是F市住宅市場(chǎng)的初始階段，房?jī)r(jià)上漲。很快，供需矛盾突出。長(zhǎng)期積累的住宅需求和土地供應(yīng)不足造成的住宅供給不足，使F市住宅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。f市房地產(chǎn)市場(chǎng)空前火爆，出現(xiàn)了一種獨(dú)特的“f市現(xiàn)象”：地價(jià)和房?jī)r(jià)都在上漲，新盤相當(dāng)，大量購房者入市趕超，連續(xù)三年撼動(dòng)著這一王牌。在此期間，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展刺激了住宅消費(fèi)，房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)了大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)保值增值，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲；第三階段：2014-2016年，2014年國(guó)家宏觀調(diào)控，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量的增加而密集頻度的增加，使F市樓市回歸穩(wěn)定，隨著成交量的低迷和收房觀望氣氛的濃厚，中國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅有所回落。2006年，特別是“六項(xiàng)國(guó)策”的出臺(tái)，政策更加從緊，交易量進(jìn)一步萎縮。2016年，F(xiàn)市住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了“預(yù)冷、后熱、再冷”。盡管年初后央行繼續(xù)加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但并未聯(lián)合發(fā)布其他政策。此時(shí)，兩年多來市場(chǎng)需求的抑制，加上股市的大幅上漲和人民幣的升值，在諸多因素的影響下，引發(fā)了一輪樓市的上攻。但是，第二套住宅首付提高到40%的信貸政策的出臺(tái)和利率的不斷提高，抑制了部分投資需求；第四階段：自2008年以來，F(xiàn)市的住宅市場(chǎng)不再具有階段性特征，而且它的表現(xiàn)每年都不一樣。2008年，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，形成了巨大的反差。上半年，為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，隨著美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延和全球流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)，國(guó)內(nèi)實(shí)際出口和投資增速回落，經(jīng)濟(jì)增速回落，影響房地產(chǎn)業(yè)，政府開始嘗試最好拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)。3.2F市住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r3.2.1房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2019年，全市生產(chǎn)總值5010.36億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。全年房地產(chǎn)投資754.76億元，比上年增長(zhǎng)26.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的23.6%。新開工面積1702.26萬平方米，比上年增長(zhǎng)47.1%。截至2019年11月，F(xiàn)市地方一般預(yù)算總收入466.97億元，地方財(cái)政一般預(yù)算支出37077億元，6年來首次實(shí)現(xiàn)順差96.2億元。2014年至2019年，地方財(cái)政一般預(yù)算收入年均增長(zhǎng)20.30%，高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體速度，政府在社會(huì)財(cái)富中的再分配作用不斷增強(qiáng)。3.2.2房地產(chǎn)投資狀況2003年，F(xiàn)市提出了“一市三區(qū)跨江發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。在此背景下，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率達(dá)到58.2%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)率達(dá)到83%。2018年，F(xiàn)市提出全新的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步推進(jìn)建設(shè)。受此帶動(dòng)，20182019年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到23.9%，迎來新一輪城市建設(shè)高潮。2019年1-11月，F(xiàn)市固定資產(chǎn)投資總額為3012.41億元，同比增長(zhǎng)24%，同比增長(zhǎng)12.91%，延續(xù)了2018年投資增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。近年來，F(xiàn)市固定資產(chǎn)投資保持15%以上的增長(zhǎng)速度，其中房地產(chǎn)投資占20-30%，城市建設(shè)相對(duì)強(qiáng)勁，城市擴(kuò)張較快。F市房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)見表1。表1F市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況時(shí)間201420152016201720182019投資金額5897589521028142317533.2.3商品房供應(yīng)量及成交狀況供應(yīng)：F市商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足，年供應(yīng)700-100萬平方米。近兩年來，2014年全球金融風(fēng)暴的影響減弱，維持在550萬-750萬平方米之間。不過，2019年，同比增長(zhǎng)33%。交易量方面：F市商品房市場(chǎng)交易量基本保持上升趨勢(shì)，18年比14年大幅增長(zhǎng)62%。18年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量達(dá)到16年來的最高水平。2019年，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，使F市商品房市場(chǎng)交易量明顯減少。2019年，F(xiàn)市將建成商品房48276套，面積約851萬平方米。成交量下跌超過50%。價(jià)格方面：F市商品房市場(chǎng)價(jià)格由2014年的4817元/平方米上漲至2019年的13152元/平方米，大幅上漲63%。2019年，F(xiàn)市住宅上市面積856萬平方米，略低于去年同期750萬平方米的供應(yīng)量；全市住宅銷售面積435萬平方米，比去年同期下降67.5%。從供求角度看，供過于求。與去年同期相比，供需比僅為0.61:1。供需雙方的市場(chǎng)地位倒掛，市場(chǎng)向買方微妙變化。成交均價(jià)方面，2019年商品房年成交均價(jià)為12135元/平方米，較2018年的7566元/平方米上漲51.63%。表2顯示了2014年至2019年的市場(chǎng)供應(yīng)和交易情況。表2F市住宅供應(yīng)情況時(shí)間201420152016201720182019供應(yīng)量856752952685750856成交量789899114838912384353.2.4商品房套均成交單價(jià)2019年，與過去18年相比，F(xiàn)市各區(qū)域商品房成交比例變化明顯。單價(jià)在5880元/平方米以下的住宅比例明顯下降。18年來，這一細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)份額仍為40%，但今年不足20%。在5900元以下住宅成交量下降的同時(shí)，13510元/平方米以上住宅成交比重明顯上升，從去年的20%上升到40%。如果扣除高淳和飄水的房?jī)r(jià)，F(xiàn)市5000以下的住宅將幾乎消失，13500元/平方米的住宅比例將增加。3.2.5土地市場(chǎng)成交情況2019年，F(xiàn)市一級(jí)土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地57宗，總規(guī)模580萬平方米，土地總成交額533億元。與2018年相比，雖然土地?cái)?shù)量不足12宗，但出讓規(guī)模為425萬平方米，超過155萬平方米。表3為2014年以來F市土地交易量及交易金額。表3F市土地成交量情況時(shí)間201420152016201720182019成交量398489455721425580成交金額43583824523415333.3F市住宅市場(chǎng)的主要特征3.3.1F市經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)特點(diǎn)顯著隨著F市提出的“一個(gè)主城、三個(gè)副城、八個(gè)新主城”的發(fā)展戰(zhàn)略，在F市舉辦青奧會(huì)的背景下，F(xiàn)市將掀起新一輪的開發(fā)建設(shè)熱潮，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，推動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)周期。投資驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式雖然在一定程度上促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但人們的收入水平并沒有得到實(shí)質(zhì)性的提高。與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相比，居民收入增長(zhǎng)緩慢，消費(fèi)難以有效擴(kuò)大，導(dǎo)致未來F市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的不確定性因素增多。3.3.2土地交易規(guī)模上升2019年1-12月，F(xiàn)市土地交易量同比增長(zhǎng)16.32%。由于土地市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控，土地交易相對(duì)穩(wěn)定。與2018年相比，2019年成交量變化不大，但整體成交量仍低于2016年同期。在2019年62宗主要土地交易中，土地交易量大幅增加，土地銷售總額達(dá)到55.78億元。今年是F市實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓以來收入最高的一年。據(jù)此計(jì)算，2019年，F(xiàn)市土地出讓收入占F市財(cái)政總收入的30%以上。資料顯示，2018年F市商品房成交量中，面積在80-100平方米的中型住宅占20%以上。同時(shí)，120-140平方米的改善性住宅需求約占總需求的20%。隨著年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復(fù)蘇，改善性住宅需求和投資占比已上升到25%左右。2019年以來，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策背景下，F(xiàn)市住宅需求面積成交70-90平方米的比重提高到29%，120-140平方米的改善性需求基本穩(wěn)定。因此，剛性住宅需求市場(chǎng)是F市住宅市場(chǎng)的主要需求流。F市畢業(yè)生和外來務(wù)工人員的住宅需求也是F市商品房市場(chǎng)的潛在買家。第四章F市住宅市場(chǎng)需求影響因素分析4.1經(jīng)濟(jì)因素4.1.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展支撐著住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展。GDP可以直接反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值。它被認(rèn)為是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)，是住宅經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要影響因素。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)住宅需求的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了居民收入水平的提高。居民收入增加后，無論是改善居住環(huán)境還是投資，居民的購房能力和意愿都會(huì)相應(yīng)提高。二是固定資產(chǎn)投資的增加影響了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過以上分析，GDP與住宅需求之間存在正相關(guān)關(guān)系，即住宅需求隨GDP增長(zhǎng)而增加，隨GDP下降而減少。GDP的增長(zhǎng)代表著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，社會(huì)對(duì)工廠、房屋、商場(chǎng)和各種娛樂設(shè)施的需求增加，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)住宅的需求增加，反之亦然。根據(jù)《F市統(tǒng)計(jì)年鑒》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來，F(xiàn)市GDP呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平將成為F市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。4.1.2居民收入水平人均可支配收入是影響住宅需求的一個(gè)非常重要的因素。收入直接反映了居民的購買力。住宅是一種高價(jià)值的商品和耐用品。住宅消費(fèi)需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和高的可支配收入。因此，住宅需求將受到居民收入水平的影響。居民收入水平的高低，直接導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)不同檔次、不同設(shè)施的住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)。比如，高檔住宅小區(qū)和普通住宅小區(qū)的居民構(gòu)成不同，人們對(duì)住宅小區(qū)的要求也不同。普通住宅小區(qū)重視房屋類型、面積、交通狀況等，而對(duì)于高檔住宅小區(qū)，人們對(duì)這些指標(biāo)關(guān)注甚少。更重要的是，社會(huì)地位、區(qū)域富裕程度和物業(yè)管理對(duì)住宅質(zhì)量的影響更為重要。F市居民年可支配收入呈直線上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度較快。這意味著F市居民的住宅購買力有所提高。中低收入者收入水平的提高，意味著其消費(fèi)傾向和消費(fèi)能力的增強(qiáng)。隨著中低收入者收入水平的普遍提高，他們的邊際消費(fèi)傾向也在增加。他們收入的增加主要用于提高住宅質(zhì)量，改善社會(huì)地位，擴(kuò)大住宅面積，提高物業(yè)管理水平，增加住宅有效需求。4.1.3住宅價(jià)格經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般需求影響機(jī)制是：價(jià)格上漲，需求下降；價(jià)格下降，需求上升。在其他條件不變的前提下，房?jī)r(jià)上漲，需求下降；反之，房?jī)r(jià)下跌，需求上升。然而，盡管房?jī)r(jià)影響市場(chǎng)對(duì)住宅的需求，但并不是最重要的因素。其原因是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的增長(zhǎng)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)引起大量的住宅需求。這種需求使住宅成為必需品。其價(jià)格需求彈性很低。在一定價(jià)格區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)住宅需求影響不大。由于需求規(guī)律的作用，價(jià)格與需求的變化方向相反，價(jià)格下跌，需求增加；價(jià)格上漲，需求減少。對(duì)于住宅需求市場(chǎng)來說，住宅需求的價(jià)格彈性相對(duì)不足。這是因?yàn)椋紫龋≌浅鞘芯用竦幕旧畋匦杵?，在他們的生活中發(fā)揮著重要作用。其次，影響房?jī)r(jià)彈性的替代品很多。比如房?jī)r(jià)高的時(shí)候，可以選擇租房。當(dāng)價(jià)格可以接受時(shí)，可以買一個(gè)。4.1.4利率水平目前，住宅的供給方和消費(fèi)方都主要利用銀行貸款進(jìn)行融資。因此，國(guó)家主要通過調(diào)整貸款利率、收緊貨幣等渠道控制房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)。銀行貸款利率的提高對(duì)住宅投資和消費(fèi)需求的發(fā)展具有抑制作用。貸款利率的提高限制了開發(fā)資金，降低了消費(fèi)者的購買力，減少了住宅供給，減少了住宅需求。同時(shí)，供需減少導(dǎo)致供需平衡點(diǎn)下移，即供需平衡點(diǎn)下降；反之，銀行貸款利率下降，貨幣基礎(chǔ)放松，住宅發(fā)展資金的充足和居民貸款利率的下降將導(dǎo)致住宅需求的增加。4.2非經(jīng)濟(jì)因素4.2.1人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)因素人是住宅消費(fèi)的主體，人口已成為影響住宅消費(fèi)需求的重要因素。人口因素對(duì)住宅需求的影響主要包括三個(gè)方面：人口結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)。在人口方面，人口直接影響住宅面積的擴(kuò)大和住宅市場(chǎng)需求，進(jìn)而影響住宅需求水平。城市人口的增長(zhǎng)不僅會(huì)增加未來社會(huì)的總?cè)丝?，而且?huì)增加城市住宅消費(fèi)的需求。隨著城市人口流動(dòng)的加速和流量的增加，人口數(shù)量不斷變化。人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：由于中國(guó)傳統(tǒng)的住宅價(jià)值觀，年輕人在婚育過程中對(duì)住宅有著剛性需求。甚至住宅也成了許多年輕人結(jié)婚的門檻。由于住宅剛性需求巨大，年輕人成為住宅消費(fèi)的主體。在中年事業(yè)的高峰期，隨著家庭人口的增加，住宅消費(fèi)主要是針對(duì)住宅舒適性的需求，屬于改善住宅消費(fèi)的需求。老年人平均住宅消費(fèi)最低。4.2.2家庭數(shù)量住宅雖然是人類消費(fèi)的主體，但通常不是個(gè)人單獨(dú)消費(fèi)，而是以整個(gè)家庭為單位消費(fèi)。因此，住宅需求的決策往往是由家庭來決定的。因此，研究家庭因素對(duì)住宅消費(fèi)的影響具有重要意義。家庭人口的變化不僅影響城市人口的變化，而且在城市人口波動(dòng)較小的情況下也表現(xiàn)出家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)的變化。以家庭為單位的住宅需求主體數(shù)量影響著住宅需求的變化。隨著社會(huì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高和人民生活水平的提高，人們的家庭觀念發(fā)生了變化。雖然我國(guó)人口總量在不斷增加，但家庭呈現(xiàn)出小型化的發(fā)展模式。在人口總量小幅增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，家庭小型化發(fā)展使家庭數(shù)量顯著增加，以家庭為主要消費(fèi)群體的住宅需求數(shù)量和質(zhì)量相應(yīng)提高。4.2.3區(qū)域環(huán)境隨著現(xiàn)代社會(huì)文明和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，城市人口不斷增長(zhǎng)。與此同時(shí)，人們需要更多的工廠、商店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院和城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市的數(shù)量和規(guī)模也有所擴(kuò)大。有新興城市要建設(shè)和發(fā)展，老城范圍要逐步擴(kuò)大。這些因素增加了房地產(chǎn)投資需求和城市住宅消費(fèi)需求。因此，可以說，城市數(shù)量、規(guī)模擴(kuò)張和城市人口增長(zhǎng)這兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的方面是城市化水平對(duì)房地產(chǎn)需求影響的表現(xiàn)。4.2.4政策調(diào)控國(guó)家通過財(cái)政、金融、稅收和土地供應(yīng)政策影響住宅需求。比如，在建房、購房過程中，適當(dāng)降低稅費(fèi)，降低住宅開發(fā)建設(shè)成本和購房交易成本，刺激居民生活需求。通過調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模和貸款利率，可以控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，鼓勵(lì)居民住宅需求，抑制住宅投資需求。4.3關(guān)聯(lián)度分析4.3.1灰色關(guān)聯(lián)度分析簡(jiǎn)介關(guān)聯(lián)分析具有廣泛的適應(yīng)性，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的應(yīng)用中更加方便有效。作為灰色系統(tǒng)理論中的一種新的系統(tǒng)分析方法，灰色關(guān)聯(lián)分析采用定量分析的方法，研究系統(tǒng)中各因素之間的主要關(guān)系，找出目標(biāo)值的重要影響因素，掌握事物的主要特征，為系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)提供一定的信息基礎(chǔ)，做出綜合決策，提高整體效益，有效地促進(jìn)指導(dǎo)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)科學(xué)高效的發(fā)展。它是對(duì)制度發(fā)展變化的定量描述和比較分析。基于數(shù)學(xué)空間理論和偶對(duì)對(duì)稱性、接近性、完整性和標(biāo)準(zhǔn)化原理，闡明了參考序列與多個(gè)比較序列之間的相關(guān)性。這種分析方法的實(shí)質(zhì)是對(duì)曲線之間的幾何相似性進(jìn)行分析比較，對(duì)象之間的相關(guān)性與幾何相似性正相關(guān)。本文主要運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析的方法，對(duì)影響住宅消費(fèi)需求的各種因素進(jìn)行分析，并根據(jù)相關(guān)程度進(jìn)行排序，找出最重要的因素。通過對(duì)關(guān)鍵影響因素的調(diào)控，可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)因素。4.3.2F市商品住宅市場(chǎng)需求影響因素指標(biāo)的選取分析和闡述了住宅需求市場(chǎng)的關(guān)鍵因素和影響機(jī)制，并選擇德爾菲法作為篩選方法。根據(jù)德爾菲法的要求，本文采用的主要過程分為五個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員在F市或從事研究工作8年以上進(jìn)行溝通和咨詢。由于網(wǎng)絡(luò)的便利，研討會(huì)在資深房地產(chǎn)人士的論壇上舉行，使交流更加方便。進(jìn)行了網(wǎng)上討論和進(jìn)一步交換意見。影響F市住宅市場(chǎng)需求的主要因素見表4。表4F市住宅需求影響因素?cái)?shù)據(jù)時(shí)間201420152016201720182019銷售面積55375989511299211325遷建面積48952534787952327850082113135248遷移人口9711811347882132860127836939248人均GDP348894123848912554476013468154住宅價(jià)格423458416186682162436891結(jié)婚對(duì)數(shù)912238413913487399753112368132441總?cè)丝?73678732752783795家庭數(shù)均可支配收入1259315127178932135624387265714.3.3灰色關(guān)聯(lián)度的分析與計(jì)算設(shè)行為序列為影響住宅需求的因素序列，式中i=0，1，...，8.初值化原始數(shù)據(jù)，如下表5。表5初始化數(shù)據(jù)時(shí)間201420152016201720182019X0（t）1.0001.7511.8121.8141.1372.148X1（t）1.0001.2311.8236.1841.7242.888X2（t）1.0001.0380.9820.9240.6210.527X3（t）1.0001.1381.2681.4581.8241.774X4（t）1.0001.4331.4381.6241.5271.624X5（t）1.0000.8541.3241.1431.1481.381X6（t）1.0001.2491.2441.1831.2131.414X7（t）1.0001.1241.1181.1341.1441.235X8（t）1.0001.3821.4151.8411.9882.017計(jì)算絕對(duì)差值，計(jì)算公式為：。使用EXCEL，處理數(shù)據(jù)后，得出下表6數(shù)據(jù)。表6絕對(duì)距離數(shù)據(jù)時(shí)間201420152016201720182019X01（t）0.0000.4730.1714.2480.5890.816X02（t）0.0000.5130.8791.2350.6021.582X03（t）0.0000.5080.5570.4180.5140.253X04（t）0.0000.2380.3540.3480.3180.421X05（t）0.0000.7740.4180.9820.1480.865X06（t）0.0000.4480.5270.6820.1920.732X07（t）0.0000.6680.7140.8920.2540.895X08（t）0.0000.4270.3180.2340.8950.255求灰色關(guān)聯(lián)度系數(shù)，公式如下：，t=1，2，...，9。取K值為0.5。使用EXCEL，計(jì)算出各相關(guān)因素之間的關(guān)聯(lián)度系數(shù)結(jié)果，如下表所示。表7灰色關(guān)聯(lián)度數(shù)時(shí)間2014201520162017201820191.0000.8340.9720.4160.8560.8621.0000.8630.6830.6570.7520.6471.0000.8140.8140.8170.8150.9161.0000.9150.8750.8540.8760.8491.0000.7460.8140.6780.9850.7151.0000.8250.8130.7580.9450.7281.0000.7530.7530.6820.9160.6581.0000.8430.9140.9150.7140.821根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度公式：，分別計(jì)算出R1至R8。求取各因素與住宅需求量之間的關(guān)聯(lián)度系數(shù)如下表所示。表8關(guān)聯(lián)度系數(shù)變量名稱遷建面積遷移人口人均GDP住宅價(jià)格結(jié)婚對(duì)數(shù)總?cè)丝诩彝?shù)量人均可支配收入相對(duì)關(guān)聯(lián)度0.6130.5840.8850.9320.8370.8520.8030.895影響程度783154622014-2019年，F(xiàn)市房?jī)r(jià)對(duì)F市住宅市場(chǎng)需求影響顯著。根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期下，消費(fèi)者加快了購買行為，從而刺激了住宅需求；隨著房?jī)r(jià)的逐年快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了投資理念的普及和投機(jī)的滋生，以及房地產(chǎn)快速升值有望獲得巨額利潤(rùn)的投機(jī)行為，也促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性發(fā)展在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平不斷提高的背景下，F(xiàn)市居民人均可支配收入的提高，使人們?cè)诩骖櫿Ｉ畛杀镜耐瑫r(shí)，有機(jī)會(huì)改善性住宅和住宅融資。近年來，F(xiàn)市人口的持續(xù)增長(zhǎng)為擴(kuò)大住宅需求市場(chǎng)提供了基本需求。城市人口增長(zhǎng)的主要原因是城市化進(jìn)程的加快、城市面積的不斷擴(kuò)大和外來人口在F市的定居。第五章結(jié)論與對(duì)F市商品住宅市場(chǎng)未來發(fā)展的建議5.1結(jié)論本文首先對(duì)住宅市場(chǎng)的相關(guān)理論進(jìn)行了熟悉，并對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行了界定。然后，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等方面對(duì)影響住宅需求的各種因素進(jìn)行定性分析。其次，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)各可量化因子的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行排序。然后，運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)方法對(duì)F市住宅需求進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。最后，根據(jù)本文的結(jié)論，對(duì)F市的政府規(guī)制和開發(fā)商提出了實(shí)質(zhì)性的建議，并對(duì)其他學(xué)者今后在該領(lǐng)域需要進(jìn)一步研究的問題進(jìn)行了展望。5.2對(duì)F市商品住宅市場(chǎng)未來發(fā)展的建議5.2.1關(guān)于政府層面的建議杜絕房地產(chǎn)融資渠道。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，實(shí)施個(gè)人住宅抵押貸款的目的是為了提高人民生活水平，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。因此，一些金融機(jī)構(gòu)拒絕為普通住宅需求者或投機(jī)者的投融資提供資金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。完善相關(guān)稅收，包括物業(yè)稅或物業(yè)稅?；咀≌愔茟?yīng)是“一戶一房”。豪宅和投機(jī)性住宅應(yīng)繳納相應(yīng)的重稅。通過建立合理的稅收制度，可以區(qū)分投資和投機(jī)，實(shí)現(xiàn)操作層面的共同治理。住宅開發(fā)銷售要實(shí)現(xiàn)管理成本價(jià)。價(jià)格管理可以分為宏觀和微觀兩個(gè)層次。在宏觀層面上，成本監(jiān)管及其釋放本應(yīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的內(nèi)容之一。由于社會(huì)上關(guān)于成本和房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論總是不合時(shí)宜，爭(zhēng)論雙方意見不一，形成了較為混亂的局面。微觀層面，成本監(jiān)管主要針對(duì)住宅開發(fā)企業(yè)及相關(guān)項(xiàng)目，可能涉及商業(yè)秘密等敏感問題。但是，住宅作為一項(xiàng)民生產(chǎn)業(yè)，是為人民服務(wù)的工程建設(shè)。成本價(jià)格是實(shí)現(xiàn)居民知情權(quán)的權(quán)利。事實(shí)上，對(duì)住宅成本的評(píng)價(jià)更接近實(shí)際情況。政府部門的成本價(jià)格公開只是為了維護(hù)市場(chǎng)公平，并不涉及商業(yè)秘密的公開。提到美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家，他們?cè)谕恋?、住宅和貸款三個(gè)市場(chǎng)上有足夠的自由，但除了價(jià)格、成本等相關(guān)信息都是公開透明的。嚴(yán)格規(guī)范住宅銷售行為。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行。嚴(yán)禁房地產(chǎn)公司以銷售部、開業(yè)典禮、展覽、參觀等形式開展集中消費(fèi)活動(dòng)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)公司利用登記、抽獎(jiǎng)等方式炒作預(yù)售或內(nèi)部認(rèn)購銷售