租金定價策略及測算方法

一直以來，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是關(guān)注的焦點。對于業(yè)人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關(guān)重要的一環(huán)。贏商網(wǎng)特從租金價格定位、租金調(diào)研報告的方向與方法、租金測算方法以及知名項目租金明細四大方面做實操干貨分享。后期我們還將針對主要商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回報率等問題進行深入剖析，敬請關(guān)注一、如何做好租金價格定位？1、商業(yè)項目的三種租金方式商業(yè)項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。一個商業(yè)項目的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運營方式上存在純租金、純扣點租金加扣點的這三種形式；而生活服務(wù)、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業(yè)態(tài)，不同的品牌也會根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。2、如何進行租金定位？要做好租金定位，最關(guān)鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈租金分布也不是完全呈某種線性關(guān)系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營狀態(tài)。.可修編.案例1：五彩國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案租金定制思路區(qū)域租金水平：項目1.5公里圍商業(yè)租金價格；類比項目：根據(jù)項目定位，參考類比項目；行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經(jīng)驗對租金價格進行合理把控；項目地理位置、發(fā)展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。主要商務(wù)方案主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯(lián)營扣點降低商戶進駐風(fēng)險；對規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場可自營。小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開發(fā)商整體經(jīng)濟效益。租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營，對于免租期在12個月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。履約保證金：一般商家2-3個月，型商家在3-6個月以。案例2：商城租金定位策略租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關(guān)方均能實現(xiàn)比較理想的預(yù)期，達到一種平衡。.可修編.可修編.可修編.在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調(diào)租金的方法，即測算租金=固定租金+可調(diào)租金其中，固定租金綜合考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)水平、租金整體水平、商圈發(fā)展情況、城市未來發(fā)展規(guī)劃等因素。可調(diào)租金主要考慮因素為本項目的部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競爭因素、招商可及性等因素。二、租金調(diào)研報告怎么做？租金如何定？制定標(biāo)準(zhǔn)從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發(fā)展規(guī)劃是什么？目標(biāo)商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關(guān)鍵信息。這些信息需要通過周密的調(diào)研計劃和精準(zhǔn)的調(diào)研對象而得來，在此給大家推薦幾個具有代表性的租金調(diào)研案例，分享租金調(diào)研報告的整體思路和實施方法。案例1：華潤萬象城租金調(diào)研與策劃報告整個調(diào)研報告非常專業(yè)而全面，具體容從市商業(yè)物業(yè)整體市場概況——總體市場供需水平分析，市主要商業(yè)旺區(qū)（商圈）分析。對五大競爭對手（地王購物中心、城市廣場、西武百貨、太陽廣場、銅鑼灣廣場）進行詳細、深入的調(diào)查分析，調(diào)研要點：項目位置、規(guī)模、招商條件（報價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業(yè)態(tài)的1-2個具代表性客戶，調(diào)查其具體租賃條件，以供參考。通過對目標(biāo)商場案例租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，市商鋪未來租金趨勢本項目初步發(fā)展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標(biāo)客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：XX銀河國際購物中心租金調(diào)研報告本案首先從XX零售商業(yè)分布情況開始，從城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量及新增供應(yīng)量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業(yè)市場、購物中心等業(yè)態(tài)租金情況的分析，總結(jié)一類商圈主要零售物業(yè)租金水平和租金收取方式。同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準(zhǔn)租金，并制定同一樓層店鋪租金定價依據(jù)；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。三、租金測算方法示1：營業(yè)額反推租金測算方法租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：實地調(diào)研；網(wǎng)絡(luò)查詢；與第三方公司合作；通過營業(yè)額進行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場租金估測）；經(jīng)驗數(shù)據(jù)：針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對真實、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進行調(diào)研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進行判斷。.可修編.示2：購物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解說明每個樓層的月租金總額的測算公式為：1樓月租金總額=（年度費用總額x1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）每個樓層的每月/元/卅，測算公式為：套/樓層總建筑面積=套/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積公式：每F每月/元/卅=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）優(yōu)劣商鋪的單價制定：在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優(yōu)/劣鋪單價可參考樓層系數(shù)的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。（資料中有圖表明確演示）租金計算步驟血入規(guī)下2個因素：1一按諒出禪率阻鞍乍收租比率宀箱-年展礎(chǔ)年襁督租金計算步驟血入規(guī)下2個因素：1一按諒出禪率阻鞍乍收租比率宀箱-年展礎(chǔ)年襁督邊商業(yè)租金1-出相率戲儒骨務(wù)用業(yè)總規(guī)劃崗哽電，金範(fàn)聊祖金的價估用關(guān)租金皓可催;性出惟育.雜誼訥絡(luò)舉齊町愿増冊咄■卓少甘對各犢層不同業(yè)態(tài)蛙宦樓腸巳祖金盍示3：購物中心租金定價方法根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法：租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會對營業(yè)額、租金、保本保利點作測算。投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預(yù)期實現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業(yè)部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運用，需要開發(fā)商自行測算。示4：租金建議及收益預(yù)算租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：樓層因素包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進而積累業(yè)主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業(yè)項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素本因素可說明當(dāng)商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套面積等因素組合定價.可修編.可修編.可修編.可修編.可修編.商業(yè)業(yè)態(tài)因素此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。項目租售建議目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運營體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對此進行了逐一展開分析。四、名企項目租金明細正大廣場業(yè)態(tài)品牌租金明細正大廣場的租金狀況：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金為160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服裝服飾類的固定租金為580~620元/月/平方米，生活精品類的固定租金為420~450元/月/平方米,餐飲美食類的固定租金為290~320元/月/平方米。資料中以表格的形式，分別從業(yè)態(tài)、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率進行了非常詳細的介紹，每一個品牌的租金信息均涵蓋其中。6大知名購物中心租金水平本資料介紹了西單大悅城、藍色港灣國際商務(wù)區(qū)、apm商場、嘉茂（西直門）購物中心、富力廣場、新中關(guān)購物中心6大知名購物中心的租金情況。分別從單層建面、業(yè)態(tài)定位、代表品牌、單店面積、租金價格、扣率做了表格式統(tǒng)計，同時，對每個項目所在商圈