貴港廣匯東湖項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)商業(yè)定位策劃案-88DOC

第一部分貴港商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 3一、貴港市宏觀環(huán)境因素研究 31.1貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 31.1.1貴港市GDP增速明顯 31.1.2貴港市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng) 61.1.3三大產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展 71.1.4對(duì)外經(jīng)貿(mào)往來進(jìn)一步提高 81.1.5城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高 91.2人口環(huán)境及市政規(guī)劃因素 101.2.1城市人口分布及特征 101.2.2城市人口發(fā)展預(yù)測(cè) 10二、貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 112.1商品房供求量對(duì)比 112.2各類型物業(yè)供求量 122.3商品房?jī)r(jià)格分析 122.4貴港市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特征 132.5貴港市房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì) 14三、商業(yè)市場(chǎng)分析 163.1貴港市商業(yè)發(fā)展環(huán)境 163.1.1貴港市城鎮(zhèn)居民收入支出比 163.1.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額 173.1.3商業(yè)從業(yè)人口（年末數(shù)） 183.2貴港市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 183.2.1發(fā)展規(guī)劃 183.2.2貴港市商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇 203.3貴港市商業(yè)發(fā)展布局及特征 223.3.1商業(yè)布局 223.3.2貴港市商業(yè)發(fā)展歷程 233.3.3各商業(yè)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 243.3.4主要在售商業(yè)項(xiàng)目量化分析 253.3.5各形態(tài)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)情況分析 29四、消費(fèi)市場(chǎng)分析 614.1抽樣調(diào)查與分析的設(shè)計(jì) 614.1.1調(diào)查分析的目的 614.1.2調(diào)查分析的方法 624.1.3調(diào)查分析的區(qū)域 624.1.4調(diào)查分析的對(duì)象 624.1.5調(diào)查分析的主要內(nèi)容 624.1.6調(diào)查樣本量 634.2購(gòu)物消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣及特征分析 634.2.1購(gòu)物消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣分析 634.2.2購(gòu)物消費(fèi)群體特征總結(jié) 694.3現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶需求分析 704.3.1商戶對(duì)貴港市商業(yè)環(huán)境的評(píng)價(jià)及看法 704.3.2商戶對(duì)商業(yè)環(huán)境的要求和心理趨向 724.4商戶需求特征總結(jié) 75五、貴港市商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié) 765.1商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié) 765.1.1城市商業(yè)發(fā)展處于新舊交替的狀態(tài) 765.1.2商業(yè)檔次不高，對(duì)周邊城市的吸納力不強(qiáng) 765.1.3專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展欣欣向榮，缺乏集休閑、購(gòu)物、娛樂一體的商業(yè) 775.1.4商業(yè)物業(yè)銷售良好，后續(xù)供應(yīng)商業(yè)體量仍較大 775.1.5商業(yè)管理相對(duì)混亂，缺乏商業(yè)管理及服務(wù)方面經(jīng)驗(yàn) 775.2對(duì)本項(xiàng)目啟示 785.2.1從宏觀環(huán)境分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示 785.2.2從區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示 785.2.3從消費(fèi)市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的啟示 795.3對(duì)本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)商業(yè)定位的啟示 80第二部分項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)商業(yè)定位 81一、啟動(dòng)區(qū)商業(yè)定位依據(jù)綜合分析 811.1啟動(dòng)區(qū)周邊原業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比分析 811.2項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃對(duì)啟動(dòng)區(qū)商業(yè)定位的影響分析 82二、項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)商業(yè)部分市場(chǎng)定位 822.1項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位推導(dǎo)思路 822.2啟動(dòng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)定位建議 84二、啟動(dòng)區(qū)業(yè)態(tài)分布及功能定位 852.1啟動(dòng)區(qū)商業(yè)功能區(qū)劃分 852.2各商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)種類劃分及產(chǎn)品形態(tài)建議 86三、啟動(dòng)區(qū)商業(yè)推廣形象定位 893.1項(xiàng)目整體形象定位建議 893.2項(xiàng)目整體命名建議 913.3啟動(dòng)區(qū)商業(yè)命名建議 913.4啟動(dòng)區(qū)各商業(yè)功能區(qū)命名建議 92四、目標(biāo)客戶群體定位 934.1客戶群體分類 934.2目標(biāo)客戶群體定位 93第一部分貴港商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研一、貴港市宏觀環(huán)境因素研究1.1貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.1.1貴港市GDP增速明顯貴港市自1988年撤縣設(shè)立縣級(jí)市，1995年成為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市以來，城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)多年發(fā)展，已取得較大的成績(jī)。數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計(jì)局貴港市近幾年來GDP總量一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2006年GDP完成了263億元，增長(zhǎng)12.7%。與2001年相比，近五年時(shí)間，貴港市GDP幾乎翻了一番，整體增速明顯。2001-2006年，貴港人均GDP也幾乎翻了一番，達(dá)到了5544元。從2001年到2006年間，貴港市房地產(chǎn)投資占GDP比重由1.36%增長(zhǎng)到7.77%，速度呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8%～10%是合理區(qū)間。以貴港市目前GDP的增速來看，貴港市房地產(chǎn)仍有較大的投資增長(zhǎng)的空間。在貴港市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，我們不能忽視的是，由于城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，目前貴港市GDP在區(qū)內(nèi)的各大主要城市中仍處于偏低的位置，與同在“玉貴走廊”經(jīng)濟(jì)帶的的玉林市經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍有較大差距。1.1.2貴港市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計(jì)局2001-2006年以來，貴港市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2005年，在政府實(shí)施推動(dòng)大型工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)的戰(zhàn)略推動(dòng)下，使貴港市固定資產(chǎn)投資形成跳躍式增長(zhǎng)。2006年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成150.52億元，增長(zhǎng)16%。固定資產(chǎn)投資額的大幅增長(zhǎng)，將對(duì)未來貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。2006年貴港與周邊城市固投對(duì)比城市貴港柳州玉林桂林南寧廣西固定資產(chǎn)投資（億元）150.52200.6176.1200.6447.22246增長(zhǎng)率（%）16%16.7%34.1%31.3%23.2%27%固投/GDP（%）57.2%32.0%28.9%32.4%51.9%46.8%與周邊城市相比，貴港的固定資產(chǎn)投資總量低和增速快，占GDP的比重較大，足見貴港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠投資拉動(dòng)。1.1.3三大產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展2001-2006年貴港市三大產(chǎn)業(yè)增加值單位：億元2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一產(chǎn)業(yè)52.5952.9252.5162.2066.0171.61第二產(chǎn)業(yè)28.1129.9438.5853.5276.8295.02↑第三產(chǎn)業(yè)51.6556.9665.8375.4584.1996.49↑數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計(jì)局貴港市三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，一、二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，其中第二產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展增速明顯。2006年，全市三大產(chǎn)業(yè)比重已由“九五”期末的39.7∶21.2∶39.1調(diào)整為27.2∶36.1∶36.7。第二、三產(chǎn)業(yè)所占比重較大。在貴港市“工業(yè)強(qiáng)市”、“港口興市”和“商貿(mào)旺市”的發(fā)展戰(zhàn)略下，貴港市二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，發(fā)展形勢(shì)喜人。1.1.4對(duì)外經(jīng)貿(mào)往來進(jìn)一步提高貴港市依托港口優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放。2007年1-8月，貴港市實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額7285萬美元，同比增長(zhǎng)22.1%，其中出口總額為5598萬美元，預(yù)計(jì)全年將較同比較大幅度上升。在貴港市“十一五”規(guī)劃中目標(biāo)為至2010年全市的進(jìn)出口總額要達(dá)到1.5億美元以上，年均增長(zhǎng)15%以上。1.1.5城鎮(zhèn)居民收入水平逐年提高2004年以來，貴港市居民人均可支配收入不斷上升，至2006年，人均可支配收入達(dá)到8938元，居民消費(fèi)力不斷增強(qiáng)。貴港市十一五目標(biāo)為到2010城鎮(zhèn)居民年收入將達(dá)到10000元，人民收入水平步上新臺(tái)階。2006年貴港與周邊城市居民生活水平對(duì)比城市貴港柳州玉林桂林南寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）901811002101751786510193增長(zhǎng)率（%）18.0%15.1%22.6%14.2%10.8%與省內(nèi)周邊城市居民生活水平對(duì)比可以看出，貴港市06年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總額總量雖然較低，但是增長(zhǎng)率排在前列，說明近年貴港市居民生活水平日益提升速度較快。2006年貴港與周邊城市儲(chǔ)蓄余額對(duì)比城市貴港柳州玉林桂林南寧人均儲(chǔ)蓄余額（萬元）0.281.020.480.821.01貴港市居民06年儲(chǔ)蓄余額與省內(nèi)周邊城市水平差距較大，與居民人均可支配收入對(duì)比可以看出，貴港市是一個(gè)典型的消費(fèi)型城市，對(duì)大件消費(fèi)品的購(gòu)買上會(huì)有一定的障礙。1.2人口環(huán)境及市政規(guī)劃因素1.2.1城市人口分布及特征據(jù)貴港市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前貴港市各城區(qū)人口分布較為平均，其中港北區(qū)806k㎡，人口61萬；港南區(qū)1225k㎡，人口60萬；覃塘區(qū)1502k㎡，人口54萬；桂平區(qū)、平南縣人口較多。截至2006年底，貴港市總?cè)丝?78.89萬人。貴港市建成區(qū)范圍內(nèi)的總?cè)丝诩s40萬人。農(nóng)業(yè)人口占418.63萬人，占總?cè)丝诘?7%；非農(nóng)業(yè)人口占60.26萬人，占總?cè)丝诘?3%,自然增長(zhǎng)率為5.43‰。在文化構(gòu)成方面，全市人口文化整體水平較低，具有高中以上文化程度人口僅占9.15%，初中文化程度人口占36.25%，小學(xué)及以下文化程度人口占54.59%。1.2.2城市人口發(fā)展預(yù)測(cè)在貴港市2006～2010年城市規(guī)劃中，計(jì)劃到2010年貴港市域城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到489萬人，非農(nóng)人口規(guī)模將達(dá)到171萬人，至2015年規(guī)劃中心城區(qū)人口規(guī)模可達(dá)48萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)35％，城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)達(dá)61個(gè)。按照常住人口規(guī)模2010年市域城鎮(zhèn)可分為五個(gè)等級(jí)：45萬以上，貴港中心城區(qū)；20～40萬，桂平、平南；5～10萬，金田、江口、大安等；2～5萬，木格、東龍、東津等以及2萬以下，五里，中里、新塘等。二、貴港市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2.1商品房供求量對(duì)比從上圖可以看到，2005-2006年貴港市的房屋供應(yīng)及銷售面積呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，特別是2005年，商品房銷售面積漲幅達(dá)到了80%，整個(gè)貴港市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。從供求對(duì)比分析我們可以看到，貴港市歷年來供求關(guān)系一直呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)，供過于求的態(tài)勢(shì)明顯，雖然05-06年供求面積均有所增漲，但供求不平衡的狀態(tài)依然存在。2.2各類型物業(yè)供求量從2006年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，各類物業(yè)依然取得穩(wěn)步增長(zhǎng)。住宅、商業(yè)供需強(qiáng)勁，而辦公類物業(yè)方面，由于貴港市整體發(fā)展起步較晚，辦公類物業(yè)的供求量目前均處于較低水平。2.3商品房?jī)r(jià)格分析貴港市2004年-2006年商品房銷售價(jià)格表內(nèi)容年份銷售均價(jià)（元）住宅銷售均價(jià)（元）商業(yè)用房銷售均價(jià)（元）辦公樓銷售均價(jià)（元）200414841278245625002005147813261910——20061751155125261022貴港市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，近年來隨著貴港市城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，以及市區(qū)舊城改造、新區(qū)住宅建設(shè)的開發(fā)等市政規(guī)劃的帶動(dòng)下，居民對(duì)商品房的需求量不斷擴(kuò)大，貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也在日益增多的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)下，呈現(xiàn)“價(jià)升量漲”的態(tài)勢(shì)。2006年商品房整體銷售均價(jià)為1751元/㎡，較前期有較大程度的提升，其中商業(yè)物業(yè)價(jià)格較上年提升32%，達(dá)到2526元/㎡。2.4貴港市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特征近幾年來，在政府大力的招商引資的帶動(dòng)下，貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均增長(zhǎng)率高達(dá)12％，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)同時(shí)也吸引了許多外地的先進(jìn)和開發(fā)理念，整體市場(chǎng)開始步入正軌。其房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：南北發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)整體發(fā)展重心向北，新區(qū)以及中心舊城改造成為開發(fā)熱點(diǎn)。近年來，在市政府的不斷支持下，北面新區(qū)的環(huán)境日新月異，許多新增項(xiàng)目也集中于新區(qū)，房地產(chǎn)整體向北發(fā)展的趨勢(shì)明顯，而市中心新增項(xiàng)目多為舊城改造，由于大多地段優(yōu)勢(shì)明顯，同樣具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，南面則發(fā)展緩慢。消費(fèi)觀念改變，房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)升級(jí)。以往產(chǎn)品開發(fā)基本以小規(guī)模的“占天占地”的商住樓為主，社區(qū)環(huán)境欠缺樓盤的綠化、公建配套、公共空間等人性化考慮。而隨著國(guó)內(nèi)區(qū)外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)的加盟，以及本地房地產(chǎn)企業(yè)的崛起，滋生了許多先進(jìn)的管理開發(fā)理念，提升了人們的住房觀念，使貴港房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)全新的階段，項(xiàng)目品質(zhì)也不斷升級(jí)，出現(xiàn)許多大型居住社區(qū)及商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，投資潛力不斷增強(qiáng)。近年來，貴港市商業(yè)物業(yè)發(fā)展形勢(shì)喜人，由于其交通及地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，在“玉貴走廊”戰(zhàn)略的實(shí)施以及西江產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了如巨星商廈、貴港國(guó)際生活港、華隆商業(yè)廣場(chǎng)等許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且已有夢(mèng)之島百貨、南寧百貨、蘇寧電器等大型商家云集于此，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，居民投資意識(shí)不斷增強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展迎來了更為廣闊的空間。商品房?jī)r(jià)格水平較低，存在一定價(jià)格拉升空間。目前貴港市的商品房?jī)r(jià)格與廣西其它城市相比還處于較低水平，隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，城市地位的提升，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來房地產(chǎn)價(jià)格將還具有一定的拉升空間。本地消費(fèi)占主流，周邊縣市客源為補(bǔ)充。目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目基本以滿足本地的需求為主，隨著人們生活水平的提升，城市影響力的增強(qiáng)，也吸引著許多周邊縣市的消費(fèi)群體到貴港購(gòu)房。2.5貴港市房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)趨勢(shì)一：政策支持房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，注重城市整體規(guī)劃，市場(chǎng)趨向規(guī)范化。市政加大舊城改造及新區(qū)住宅建設(shè)，規(guī)劃八大組團(tuán)配合城市總體發(fā)展，完善道路網(wǎng)絡(luò)，注重水運(yùn)，公路，鐵路聯(lián)運(yùn)體系的形成，組成以西環(huán)，南環(huán)，城市公交線路為主的放射狀交通干道的道路骨架系統(tǒng)，給地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展以大力支持。趨勢(shì)二：城北新區(qū)將成為貴港市地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)區(qū)域。城北新區(qū)位于貴港重點(diǎn)發(fā)展的北部，擁有貴港市新行政中心、新世紀(jì)廣場(chǎng)、會(huì)展中心等市政建設(shè)，其它還有許多公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施正日益完善。城北新區(qū)享有高檔樓盤的開發(fā)區(qū)位，深得市民的追捧，是貴港房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。而位于舊城中心及東湖一帶，獨(dú)特的地位優(yōu)勢(shì)也將形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。由于目前貴港市的房地產(chǎn)處于起步發(fā)展階段，大部分開發(fā)商都追求短期的利益，忽略居住環(huán)境的營(yíng)造，缺少社區(qū)的配套設(shè)施及產(chǎn)品方面的研究，而隨著一些外地知名開發(fā)商的進(jìn)駐，必定會(huì)產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一些新的開發(fā)理念及新的營(yíng)銷理念將會(huì)被引入進(jìn)來。趨勢(shì)四：政策及市場(chǎng)的加壓，開發(fā)市場(chǎng)將面臨新一輪的盤整。隨著貴港市地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步升溫，競(jìng)爭(zhēng)壓力日益增大，外加上國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，實(shí)力稍差的開發(fā)商將會(huì)面臨淘汰，而那些實(shí)力雄厚的，注重企業(yè)形象，時(shí)刻把握市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)需求的開發(fā)商將成為貴港市房產(chǎn)市場(chǎng)的弄潮兒。三、商業(yè)市場(chǎng)分析3.1貴港市商業(yè)發(fā)展環(huán)境3.1.1貴港市城鎮(zhèn)居民收入支出比2004年以來，貴港市居民人均可支配收入不斷上升，至2006年，人均可支配收入達(dá)到8938元，居民消費(fèi)力不斷增強(qiáng)。其中，工薪收入所占比例最大，居民人均工薪收入達(dá)6447.36元，占個(gè)人總收入的68.35%，比2005年人均工薪收入增加了476元；人均借貸收入達(dá)3204.7元，占總收入的33.97%，排第二；轉(zhuǎn)移性收入占總收入的18%，排第三；經(jīng)營(yíng)收入占總收入的11.8%，排位第四。說明居民整體收入水平不斷提升，但大部分來自工薪收入，其次是借貸收入，經(jīng)營(yíng)性收入水平尚處在相對(duì)較低的水平，居民消費(fèi)力增長(zhǎng)受到一定限制。

在支出方面，2006年貴港市城鎮(zhèn)居民平均消費(fèi)支出達(dá)5795.16元。其中，食品消費(fèi)支出占43.1%，服務(wù)性消費(fèi)支出占25.35%，居住消費(fèi)支出占14.55%，教育文化娛樂服務(wù)支出占12.46%，衣著消費(fèi)占5.7%；醫(yī)療保健消費(fèi)支出占4.58%。除居住消費(fèi)支出外，貴港市居民在食品、服務(wù)性以及教育文化娛樂方面的支出所占比較大。3.1.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額貴港市消費(fèi)市場(chǎng)快速發(fā)展,06年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破一百億元大關(guān)。07年1-8月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到80.18億元，同比增長(zhǎng)15.97%,保持較快的增長(zhǎng)速度。3.1.3商業(yè)從業(yè)人口（年末數(shù)）貴港市處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，在加速第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的扶持力度，商業(yè)發(fā)展較快，其中批發(fā)和零售業(yè)從業(yè)人口較往年有所增長(zhǎng)。3.2貴港市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃3.2.1發(fā)展規(guī)劃貴港市商業(yè)近期規(guī)劃布局（2006-2010）商業(yè)金融用地商業(yè)金融用地（1）市級(jí)中心對(duì)于舊城區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，規(guī)劃予與有層次的改建保留。結(jié)合中心城區(qū)濱江綠化步行街建設(shè)工程和舊城風(fēng)貌保護(hù)，將人民路、和平路地塊、東湖周圍劃為商業(yè)街區(qū)，沿街的底層建筑作商業(yè)；保留原有的建設(shè)路、江北大道中段、解放路、和平路等商業(yè)街，把江北大道中段、東湖周圍培育成為娛樂購(gòu)物中心；結(jié)合舊城改造，建設(shè)若干規(guī)模較大、檔次較高的商業(yè)設(shè)施，使原有舊城區(qū)形成具有桂東南地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。沿金港大道、中山路設(shè)置上規(guī)模的金融、商業(yè)機(jī)構(gòu)，在金港大道沿路建設(shè)規(guī)模較大、層次比較高的專業(yè)市場(chǎng)，形成物流帶，并積極發(fā)展商業(yè)用地，建起以城市商貿(mào)辦公為主的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)，特別在近金港大道與中山路交叉處集中發(fā)展。沿迎賓大道布置大型商業(yè)帶、辦公、金融機(jī)構(gòu)，以迎賓大道為軸線帶動(dòng)整個(gè)城西區(qū)發(fā)展，豎立貴港門戶形象。（2）組團(tuán)中心在城市組團(tuán)適當(dāng)位置設(shè)置若干商業(yè)服務(wù)設(shè)施，這些組團(tuán)是城西組團(tuán)、新港組團(tuán)、城北組團(tuán)、西江組團(tuán)、江南組團(tuán)、八塘組團(tuán)、糖城組團(tuán)。在老城組團(tuán)的西側(cè)設(shè)置適量商業(yè)服務(wù)設(shè)施。組團(tuán)中心是為各組團(tuán)生活服務(wù)，方便居民生活。（3）市場(chǎng)增加市場(chǎng)中介組織能力，建好各種綜合市場(chǎng)，繼續(xù)發(fā)展各類專業(yè)市場(chǎng)。保留現(xiàn)有的15個(gè)市場(chǎng)。按1.5萬人設(shè)置一生活性綜合市場(chǎng)，近期新建10個(gè)，規(guī)劃期內(nèi)共新建35個(gè)。近期共規(guī)劃商業(yè)用地331.86公頃，新增建設(shè)用地132.01公頃。3.2.2貴港市商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)將擴(kuò)張市區(qū)商業(yè)發(fā)展空間在實(shí)施廣西東靠西聯(lián)略，“玉貴走廊”等城市發(fā)展策略的引導(dǎo)下，貴港市積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使眾多大型工業(yè)企業(yè)落戶貴港，加速貴港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。隨著城市框架逐漸拉開，城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，帶動(dòng)城區(qū)人口增長(zhǎng)。根據(jù)《貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》，2010年貴港市城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑦_(dá)到489萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到35%，中心城區(qū)人口將達(dá)到48萬以上，消費(fèi)人口的增加，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使貴港市商業(yè)的發(fā)展迎來更廣闊的空間。居民收入水平的提高將推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)隨著人均居民收入水平的快速提高，將會(huì)促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從基本的生活需要轉(zhuǎn)向品質(zhì)方面的追求，這將在一定程度上加快貴港市商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分，滿足不同層次的多種需求，成為城市商業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。城市建設(shè)的快速發(fā)展將促進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的合理化貴港市近年在城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)等方面投入力度大，新區(qū)開發(fā)與舊城改造得到較大的推進(jìn)。新興的市政工程、接連開發(fā)的一大批檔次較高的商場(chǎng)、商業(yè)街、現(xiàn)代商城，使貴港市商業(yè)業(yè)態(tài)不斷轉(zhuǎn)型、業(yè)種越發(fā)豐富，促進(jìn)市區(qū)各級(jí)商業(yè)區(qū)的合理化發(fā)展。城市地位的升級(jí)，將大為促進(jìn)本地商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展貴港市升級(jí)為地級(jí)市后，近年來城市地位逐年提高，與外界的經(jīng)濟(jì)文化往來越發(fā)頻繁，特別是在承接商貿(mào)物流、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面取得了較大的突破，吸引了如南寧百貨、夢(mèng)之島百貨、利客隆、蘇寧電器等商業(yè)巨頭陸續(xù)進(jìn)駐貴港市，有效地促進(jìn)本地商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，加速商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。3.3貴港市商業(yè)發(fā)展布局及特征3.3.1商業(yè)布局貴港市商業(yè)區(qū)分布圖港南港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和平路商業(yè)區(qū)目前貴港市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在4個(gè)片區(qū)：和平路商業(yè)區(qū)：以和平路、建設(shè)路沿街商業(yè)為主。鳳凰街商業(yè)區(qū)：鳳凰街、鳳凰二街、鳳凰城等路段圍合而成。新世紀(jì)商業(yè)區(qū)：新世紀(jì)廣場(chǎng)周邊。港南商業(yè)區(qū)：主要在中山南路兩側(cè)、江南大道轉(zhuǎn)盤附近。3.3.2貴港市商業(yè)發(fā)展歷程階段階段Ⅱ階段Ⅰ和平路商業(yè)區(qū)階段Ⅲ商業(yè)區(qū)空間發(fā)展方向鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)階段Ⅱ港南商業(yè)區(qū)階段Ⅰ（80－90年代末）——傳統(tǒng)商業(yè)街階段形成以東湖公園為中心的核心商業(yè)區(qū)；業(yè)態(tài)以臨街騎樓商鋪為主；以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主；典型代表：和平路、建設(shè)路和容興街沿街商鋪。階段Ⅱ（90年代末－2005年）——商業(yè)街及專業(yè)市場(chǎng)階段商業(yè)區(qū)核心轉(zhuǎn)移到鳳凰一、二街；同類商業(yè)開始集聚并形成規(guī)模效應(yīng)，各種專業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)；典型代表：鳳凰一、二街沿街商鋪、港寶街沿街商鋪、中山南路茶葉市場(chǎng)、港北建材城等。階段Ⅲ（2003年至今）——連鎖商場(chǎng)及購(gòu)物中心階段港北新區(qū)出現(xiàn)多功能消費(fèi)的大型購(gòu)物中心和現(xiàn)代百貨；由于消費(fèi)者仍習(xí)慣商業(yè)街形式，多數(shù)經(jīng)營(yíng)情況較差；典型代表：華隆超市、明珠商業(yè)廣場(chǎng)、夢(mèng)之島購(gòu)物中心。3.3.3各商業(yè)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（1）和平路商圈：區(qū)域商業(yè)成型歷史較早，建筑物業(yè)較為陳舊，經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要為電子產(chǎn)品、通訊服裝、電器銷售類，商業(yè)建筑形態(tài)以天地樓的底商、臨街鋪面形式出現(xiàn)居多，集中性的商業(yè)（購(gòu)物中心）經(jīng)營(yíng)困難。（2）鳳凰街商業(yè)區(qū)：以鳳凰街、鳳凰二街、鳳凰城、江北大道中路一帶形成的鳳凰街商圈，作為目前貴港最成熟的的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，主要以服裝、餐飲、旅館業(yè)為主，天地騎樓統(tǒng)一規(guī)劃布局，外立面較新，整體商業(yè)形象較好。（3）新世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)行政中心的轉(zhuǎn)移令新世紀(jì)廣場(chǎng)附近一帶成為新的商業(yè)區(qū)，區(qū)域商業(yè)氛圍也隨之升級(jí)，催生一些新興物業(yè)形態(tài)，如大型超市、大商場(chǎng)等，并吸引了一些知名商家，如夢(mèng)之島百貨、南寧百貨的進(jìn)駐。（4）港南商業(yè)區(qū)該商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)主要為居民自建房屋的一層改造而成，檔次低，經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)受到非常大的局限；經(jīng)營(yíng)業(yè)種以滿足居民基本生活為主；金港商貿(mào)城專業(yè)海鮮批發(fā)市場(chǎng)的興起以及南湖茗茶城的茶葉批發(fā)市場(chǎng)的開業(yè)，區(qū)域商業(yè)中心的凝聚力逐漸增強(qiáng)、輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，港南區(qū)中山路的商業(yè)環(huán)境日漸成型。3.3.4主要在售商業(yè)項(xiàng)目量化分析項(xiàng)目名稱地址規(guī)模定位主力戶型價(jià)格銷售情況租賃情況推廣方式貴港國(guó)際生活港貴港市港寶商貿(mào)街北段占地：135.7畝總建：19.8萬㎡活力金商圈·華彩生活場(chǎng)天地樓370㎡均80萬/棟80%最高11800元/月最低4500元/月出租率：55%DM、車體、報(bào)紙、電視媒體中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)中山路與金港大道交匯處占地：12畝總建：2.5萬㎡城市之心·恒富百年35/58㎡元/㎡元/㎡元/㎡75%一層70元/㎡.月二層50元/㎡.月三層40元/㎡月出租率：4、5層100%，1、2、3層50%南湖商業(yè)廣場(chǎng)中山南路中段占地：81畝總建：30萬㎡貴港專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)天地樓372～398㎡元/㎡90%2500元/月出租率：35%華隆商業(yè)廣場(chǎng)江北大道中段占地：30畝總建：8萬㎡中心購(gòu)物廣場(chǎng)64㎡元/㎡90%6215元/間.月出租率：100%金港商貿(mào)城中山南路與江一路交匯占地：26畝總建：4.7萬㎡商住兩用社區(qū)天地樓376～377㎡元/㎡95%天地樓整棟5000元/月出租率：50%貴港商業(yè)廣場(chǎng)貴港新世紀(jì)廣場(chǎng)旁占地：18畝總建：--萬㎡大型綜合百貨商場(chǎng)五層商業(yè)廣場(chǎng)元/㎡元/㎡60%內(nèi)50元/㎡外40元/㎡出租率：100%巨星商都江北大道民族路交匯處占地：11畝總建：--萬㎡潮流地帶50-60㎡元/㎡70%商鋪4000-5000元/月出租率：85%分析：貴港商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)南寧夢(mèng)之島百貨經(jīng)營(yíng)，中環(huán)商業(yè)中心則有南寧百貨進(jìn)場(chǎng)；港南區(qū)的金港商貿(mào)城及南湖商業(yè)廣場(chǎng)則以海鮮批發(fā)市場(chǎng)和茶葉批發(fā)市場(chǎng)做為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式。通過主力店以及專業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)，在售項(xiàng)目的銷售和租賃、招商狀況普遍良好。巨星商都、華隆商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪售價(jià)12000元/㎡以上，銷售狀況良好，租金普遍在80-100元/㎡.月，遠(yuǎn)高于其他商業(yè)區(qū)；而港南區(qū)目前以海鮮批發(fā)市場(chǎng)以及茶葉專業(yè)市場(chǎng)為代表，商業(yè)項(xiàng)目氛圍仍未顯現(xiàn)，還有待市場(chǎng)培育，商鋪出租率不足五成。貴港市早期在售商業(yè)物業(yè)中基本以大體量的天地樓商城為主，其中以貴港國(guó)際生活港為代表。而目前隨著該市經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)形態(tài)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，巨星商都、中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)逐漸出現(xiàn)。宣傳推廣主要依賴電視、DM等當(dāng)?shù)孛襟w貴港市作為中等發(fā)展型城市，商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)整體規(guī)模小，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及消費(fèi)群體分布較集中的特點(diǎn)，商業(yè)項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣方式上選擇基本運(yùn)用電視、DM、車體或路牌的宣傳方式。3.3.5各形態(tài)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)情況分析(1)主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)的人流量分析=5\*GB3⑤=3\*GB3=5\*GB3⑤=3\*GB3③=4\*GB3④=2\*GB3②=1\*GB3①港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和平路商業(yè)區(qū)貴港市商業(yè)人流量主要集中在市中心鳳凰街商圈、建設(shè)東路、和平路、公園路，新世紀(jì)廣場(chǎng)六個(gè)節(jié)點(diǎn)。=1\*GB3①鳳凰商業(yè)圈：由鳳凰一街、鳳凰二街、鳳凰西街、鳳凰城、江北中路、建設(shè)中路所構(gòu)成的市中心商業(yè)圈，商業(yè)繁華，集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體，衣、食、住、行樣樣齊全，大型商家、品牌連鎖店云集，業(yè)態(tài)豐富，商品檔次高、種類繁多，由于該商圈經(jīng)過多年的商業(yè)沉淀，形成當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣性消費(fèi)場(chǎng)所，因此人流量最密集。=2\*GB3②和平路段：火車站、汽車站坐落于該路上，每日接納客流量大，因此該路段的人流、車流、物流量都是比較頻繁的。另外，和平路后半段已形成了集數(shù)碼通訊專賣、維修、二手買賣等清一色的手機(jī)專業(yè)街，手機(jī)作為易耗品，更換頻率大，因此也聚集了大量的消費(fèi)者，人流量相當(dāng)大。=3\*GB3③建設(shè)東路：屬于舊城區(qū)商業(yè)旺街，晚上是商業(yè)步行街，禁止機(jī)動(dòng)車通行，連鎖品牌服裝店云集，夜市攤點(diǎn)群聚，晚上7：00~12：00是其人流量最大，最集中的時(shí)候。=4\*GB3④公園路段：由于緊靠東湖公園，景觀秀麗，花卉植物、觀賞魚、玉器等經(jīng)營(yíng)戶憑借該自然資源優(yōu)勢(shì)，自發(fā)形成小型的花鳥市場(chǎng)。因此，節(jié)假日游玩、觀光的當(dāng)?shù)鼐用穸嗉杏诖?，是其人流量大的主要原因?5\*GB3⑤新世紀(jì)廣場(chǎng)：地處城市的新區(qū)，各政要機(jī)構(gòu)、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)裙樓等環(huán)繞四周，是當(dāng)?shù)刈畲蟮氖姓蓍e廣場(chǎng)，晚上人流量較多下班后市民多聚集于此。(2)主要的大型綜合百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)情況豐寶商貿(mào)城貴港商業(yè)廣場(chǎng)港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)豐寶商貿(mào)城貴港商業(yè)廣場(chǎng)港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和平路商業(yè)區(qū)貴港商業(yè)廣場(chǎng)(夢(mèng)之島百貨部分)樓層租金面積經(jīng)營(yíng)種類-1層內(nèi)40元/㎡外30元/㎡約5000㎡超市、童裝、玩具、家居、體育用品、文化用品、煙酒茶葉、保健品首層內(nèi)50元/㎡外40元/㎡5184㎡金飾珠寶、化妝品、鐘表、數(shù)碼器材、家電、皮具、箱包二層內(nèi)40元/㎡外30元/㎡約5000㎡品牌男女服飾三層內(nèi)30元/㎡外20元/㎡約5000㎡“金龍寨”連鎖餐飲項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于貴港市中山北路中段,新世紀(jì)廣場(chǎng)旁。項(xiàng)目為大型綜合性商場(chǎng)，主要銷售中高檔服裝、化妝品、精品，商品品牌齊全。白天商場(chǎng)內(nèi)人氣較低，只有些許中老年齡段客戶在商場(chǎng)內(nèi)閑逛，據(jù)介紹周末人氣會(huì)有大幅度提高，貴港市民在選擇較高檔商品時(shí)還是會(huì)把該商場(chǎng)排入首選之列。豐寶商貿(mào)城樓層租金(元/㎡)面積(㎡)招商業(yè)種已進(jìn)駐商家負(fù)一層283000超市無首層983000鞋包蘇寧電器、肯德基、卓爾珠寶、ADIDAS二層不詳3000無蘇寧電器三層283000品牌男女服飾無四層213000大眾服飾、兒童服裝、床品、文具、工業(yè)小商品、精品無五層213000美容保健銀都電影城、加加網(wǎng)吧、合家歡娛樂城六層不詳3000無歐啦啦KTV經(jīng)營(yíng)模式：商場(chǎng)管理處僅負(fù)責(zé)招商，租賃面積可根據(jù)商家需求劃定，后自行安裝柜臺(tái)，自行經(jīng)營(yíng)。2007年12月中旬商城重新開業(yè)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：豐寶商貿(mào)城自06年開業(yè)以來，由于定位不清晰、經(jīng)營(yíng)不善，除娛樂、餐飲部分能旺場(chǎng)，其自營(yíng)的百貨部分生意冷淡。07年其對(duì)百貨部分重新定位招商，成功引進(jìn)香港卓爾珠寶、ADIDAS等品牌已開業(yè)，年中時(shí)并引進(jìn)主力店蘇寧電器，將于年底重新開業(yè)。但是，由于受制于目前的幾個(gè)主力商家，導(dǎo)致該商場(chǎng)百貨部分分布更為分散，難以集中經(jīng)營(yíng)，日后面對(duì)的客戶群體將更為模糊，其百貨部分的生存壓力仍比較大。(3)主要的綜合市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營(yíng)情況甘化商貿(mào)城港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)甘化商貿(mào)城港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和平路商業(yè)區(qū)甘化商貿(mào)城樓層租金面積經(jīng)營(yíng)種類鋪位數(shù)首層30-354000小家電、童裝、日化、床品、窗簾409二層30-354000成衣、童裝、小百貨經(jīng)營(yíng)模式：商場(chǎng)內(nèi)均為獨(dú)立鋪位，規(guī)劃好業(yè)種范圍后，將鋪位租給個(gè)體商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)管理處僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該商場(chǎng)為貴港市較為早期的綜合性商場(chǎng)，地段優(yōu)越，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為合理，在市民中的知名度高。商場(chǎng)中主要為個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)，零售商品，無品牌商家入駐，無主力店，銷售的商品檔次較低，主要為低價(jià)位商品。主要吸引城區(qū)內(nèi)的中低購(gòu)買力消費(fèi)群體如學(xué)生等前來消費(fèi)。該商場(chǎng)在節(jié)假日人氣較旺，06年以來由于物業(yè)日漸陳舊，且受鳳凰街影響，該商場(chǎng)影響力逐步衰退。德寶花城\德寶商城(4)主要的大型集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)批零市場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)情況德寶花城\德寶商城中山商貿(mào)城豪華家具城摩托車市場(chǎng)建材專業(yè)市場(chǎng)廣場(chǎng)明珠正佳電子城永達(dá)裝飾材料市場(chǎng)興港副食城海鮮市場(chǎng)牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)南湖茗茶城家具廣場(chǎng)南粵家具廣場(chǎng)港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和平路商業(yè)區(qū)中山商貿(mào)城豪華家具城摩托車市場(chǎng)建材專業(yè)市場(chǎng)廣場(chǎng)明珠正佳電子城永達(dá)裝飾材料市場(chǎng)興港副食城海鮮市場(chǎng)牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)南湖茗茶城家具廣場(chǎng)南粵家具廣場(chǎng)港南商業(yè)區(qū)鳳凰街商業(yè)區(qū)新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和平路商業(yè)區(qū)正佳電子城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金一層商鋪84間，商家數(shù)63個(gè)2250㎡電腦耗材0%13-44㎡/間二層未規(guī)劃2250㎡無100%未定項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：正佳電子城位于世紀(jì)花園東（城四路中段），由正佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目占地10.6畝，該項(xiàng)目于2005年開業(yè)，經(jīng)過兩年多的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，是目前貴港市規(guī)模最大、產(chǎn)品種類最齊全的電腦耗材商場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)輻射范圍覆蓋整個(gè)貴港市及周邊縣城。正佳電子城總共六層，一至二層規(guī)劃為電腦耗材商場(chǎng)，每層面積在2250㎡；三層至六層為寫字樓，共160套商務(wù)寫字樓。一層商鋪主要經(jīng)營(yíng)電腦、網(wǎng)絡(luò)耗材、音像、軟件等。二層目前空置狀態(tài)，商鋪尚未間隔，還在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年初開始進(jìn)行招商；項(xiàng)目配套有商務(wù)寫字樓、大型停車場(chǎng)。一層租金為25-35元/㎡，面積區(qū)間為13-44㎡，主力面積在26㎡~36㎡之間，公攤約33%，物業(yè)費(fèi)為1.5元/㎡，電費(fèi)為1.1元/度，水費(fèi)為每層所有商家平均公攤。目前商場(chǎng)進(jìn)駐的品牌商家僅有聯(lián)想電腦，商家們主要從廣州、南寧等省會(huì)城市進(jìn)貨，經(jīng)營(yíng)方式以零售為主，據(jù)商家反應(yīng)經(jīng)營(yíng)情況一般，主要為企事業(yè)單位和散客購(gòu)買居多。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于是貴港規(guī)模最大的電腦耗材集中地，產(chǎn)品種類較齊全、配套較全，有商務(wù)寫字樓、停車場(chǎng)。其劣勢(shì)在于地處城市以北的新城區(qū)，人流量較少，在自身配套方面欠缺，商場(chǎng)無運(yùn)貨電梯，給商家補(bǔ)貨時(shí)帶來了不便。廣場(chǎng)明珠·燈飾布藝城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金一層66間（大多幾間打通使用）約2000㎡一層：燈飾10%35~42元/㎡二層46間（大多幾間打通使用）約2000㎡二層：燈飾、布藝50%25元/㎡項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：廣場(chǎng)明珠·燈飾布藝城位于新世紀(jì)廣場(chǎng)明珠西側(cè)，毗鄰市政府新世紀(jì)廣場(chǎng)，周邊人民銀行、交通局、中國(guó)電信、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位林立，眾多高檔商品房住宅小區(qū)環(huán)繞周圍，與夢(mèng)之島百貨、五星超市、正佳電子城咫尺之遙，是貴港市規(guī)模最大，最具發(fā)展?jié)摿Υ笮偷臒艟卟妓嚦?。?xiàng)目規(guī)劃一層為燈飾用品、二層為布藝,由于未招到布藝商家，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)燈飾。商場(chǎng)一層商鋪66間，面積區(qū)間16-105㎡；燈飾商經(jīng)營(yíng)面積需求大，大多幾間打通使用。二層46間，二層面積區(qū)間25-118㎡，商場(chǎng)公攤約45%目前進(jìn)駐的商家有六家，經(jīng)營(yíng)戶大多直接從廣東中山燈飾廠家直接進(jìn)貨，針對(duì)本地消費(fèi)者零售，經(jīng)營(yíng)狀況良好。其優(yōu)勢(shì)在商場(chǎng)內(nèi)燈飾品種較齊全，周邊商業(yè)配套完善，路網(wǎng)通暢、交通便捷。但由于還是新市場(chǎng)，地處城市新區(qū)，人流量較少，目前市場(chǎng)認(rèn)知度較低。豪華家具城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金一層119個(gè)約2000一層：家具0%外鋪：20元/平方米內(nèi)鋪：18元/平方米二層100個(gè)約2000二層：沙發(fā)，電腦桌椅0%15元/平方米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于中山中路的豪華家具城，共兩層，一層經(jīng)營(yíng)木制家具，二層專業(yè)銷售沙發(fā)電腦桌椅,主要為低檔次商品。商場(chǎng)較為陳舊，停車位約為30個(gè).下層商鋪開間為4米，進(jìn)深4米，主力面積為24㎡。租金外鋪為20元/㎡，內(nèi)鋪為15元/㎡。商場(chǎng)主要進(jìn)貨渠道主要為廣東順德，為降低成本,部分老板組成了商團(tuán)，集體去順德進(jìn)貨。南粵家具廣場(chǎng)樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金三層一層約80間，二層20間，三層20間8萬㎡一層：精品家具二層：實(shí)惠產(chǎn)品三層：辦公0%一層約50元二層約35元三層約30元項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：南粵家具廣場(chǎng)是貴港市最大型、檔次最高、產(chǎn)品最齊全的專業(yè)家具市場(chǎng)。廣場(chǎng)位于金港大道貴港汽車東站旁。三層建筑，一層銷售精品家具，價(jià)格較高昂，全國(guó)各大品牌產(chǎn)品均有柜臺(tái)在售，多為從廣東進(jìn)的貨。與其他家具市場(chǎng)相類似，廣場(chǎng)平時(shí)特別是白天幾乎沒有客人光顧，晚上和周末則能吸引不少客戶，廣場(chǎng)外設(shè)置了數(shù)量較多的停車位。一層精品家具檔次高，產(chǎn)品多為全套客廳家具和臥室家具成套銷售，不接受砍價(jià)，只有促銷和售至尾貨的時(shí)候打折。每品牌占據(jù)一個(gè)攤位，例如翡翠籐器等，每個(gè)攤位50-100㎡不等。二層產(chǎn)品檔次較低，適合收入不高的家庭，豐富了客戶的可選擇性。攤位均為100㎡大小。三層為辦公室用品，以高檔產(chǎn)品居多。金港大道中家具廣場(chǎng):樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金2層約280個(gè)約5000㎡家具,家裝材料外鋪：10%內(nèi)鋪：10%外鋪：50元/平方米內(nèi)鋪：40元/平方米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：貴港市江北區(qū)共有四個(gè)家具市場(chǎng),本市場(chǎng)檔次水平屬于中等偏上。市場(chǎng)是近期才修建完成的，規(guī)模大，檔次高。家具廣場(chǎng)商家大部分從廣東省各大家具批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，市場(chǎng)內(nèi)家具外鋪檔次較高，內(nèi)鋪商品質(zhì)量一般，樣式普通。鋪面開間為6—8米，進(jìn)深10—15米，主力面積為70㎡，家具廣場(chǎng)消費(fèi)者多為城市中高收入者。市場(chǎng)停車位100個(gè)。江南海鮮批發(fā)市場(chǎng)樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類租金首層/整棟16檔口+8鋪面約400㎡海鮮批發(fā)、酒樓40-50元/㎡項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：江南海鮮批發(fā)市場(chǎng)由小龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于中山南路金港商貿(mào)城內(nèi)，車流量大、交通便利，海鮮市場(chǎng)停車位規(guī)劃較少，約25個(gè)，基本以路邊車位為主。海鮮市場(chǎng)為商貿(mào)城商業(yè)功能區(qū)之一，沿街布局，包括海鮮批發(fā)和酒樓餐飲，建筑設(shè)計(jì)4層半天地樓，一樓鋪面部分海鮮批發(fā)，檔口16個(gè)，3ⅹ8--3ⅹ4米規(guī)格，市場(chǎng)規(guī)模較小；部分經(jīng)營(yíng)酒樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積36平米，開間4.5米，進(jìn)深8.4米，檔口已租完，還剩4間鋪面出租，租金40-50元/㎡/月。海鮮市場(chǎng)規(guī)劃規(guī)模小，定位于貴港唯一大型海鮮產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，引進(jìn)來料加工餐飲模式，已有2家酒樓進(jìn)駐；海鮮品種主要來源為北海鮮海批發(fā)市場(chǎng)，以零售為主，當(dāng)?shù)厝藶橄M(fèi)主體。市場(chǎng)今年年初營(yíng)業(yè)，填補(bǔ)了貴港海鮮消費(fèi)市場(chǎng)的空白，但市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況一般，仍處于試探市場(chǎng)階段。興港副食品城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類租金首層1522600㎡日雜用品25-35元/㎡二層8150㎡成衣、毛巾15-20元/㎡項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：興港副食品城地處解放路，老城區(qū)范疇，交通相對(duì)擁擠。食品城由貴港市供銷社下屬市糖酒副食有限責(zé)任公司進(jìn)行管理。食品城成立時(shí)間較早,至今將近20年歷史，建筑形式以2-3層天地樓為主，物業(yè)較為陳舊，道路狹窄，衛(wèi)生設(shè)施較差；商鋪開間普遍3-6米,進(jìn)深4-10米,內(nèi)設(shè)露天停車場(chǎng)120㎡左右,市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)糧油、煙酒、糖果等日常生活用品，租金集中15-35市場(chǎng)的進(jìn)貨渠道主要來源玉林工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)以及部分本地生產(chǎn)企業(yè),消費(fèi)源則集中在貴港市內(nèi)的雜貨店商家。摩托車市場(chǎng)樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金一層60約3。52萬㎡各品牌摩托車0%11元/月/平方米項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：貴港摩托車市場(chǎng)位于金港大道西段，該摩托車市場(chǎng)為貴港市最大的摩托車市場(chǎng)。交通便利，位于城市郊區(qū)，停車無礙。市場(chǎng)面積開闊，容量大，由四十個(gè)880㎡的大型倉庫組成，每個(gè)倉庫均為開間22米，進(jìn)深40米，整個(gè)倉庫出租為10000元，平均每平方米11元。每個(gè)倉庫銷售1至2個(gè)品牌。主要銷售品牌有，鈴木、五羊本田、力帆摩托等等，基本上國(guó)產(chǎn)摩托所有牌子都已入駐，進(jìn)貨也一般從廠家直接運(yùn)回貴港進(jìn)行銷售。市場(chǎng)內(nèi)還配備了供新車試駕的跑道，市場(chǎng)后還特別設(shè)立了交警支隊(duì)的辦證大廳，方便新車主買了車之后馬上可以登記上牌，使用摩托車。購(gòu)買摩托車的一半為周邊城鎮(zhèn)的年輕人，一半為貴港市做小生意的客戶。德寶花城及德寶商城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空鋪率租金一層約280個(gè)約5000外鋪：餐飲、裝飾材料、日雜內(nèi)鋪：倉庫、美容外鋪：50%內(nèi)鋪：60%外鋪：15-20元/平方米內(nèi)鋪：8-10元/平方米項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：德寶花城及相臨的德寶商城，是貴港市名躁一時(shí)的重點(diǎn)項(xiàng)目，主要為天地樓產(chǎn)品，這兩個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一定位為裝飾建材專業(yè)市場(chǎng)。鋪位單間面積在40-50㎡,雙間面積80-90㎡,層高4米。但是由于產(chǎn)權(quán)賣散之后，無專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行商業(yè)管理，招商失敗，導(dǎo)致該市場(chǎng)目前尚未成型。目前該市場(chǎng)空鋪率很高，尤其是內(nèi)鋪大部分無法招商，不少成為倉庫。已經(jīng)開業(yè)的店鋪中，僅靠近裝飾材料市場(chǎng)部分有少量的業(yè)種與裝飾相關(guān)，其余已經(jīng)營(yíng)業(yè)的店鋪業(yè)種非常分散，多為滿足該片區(qū)居民的一些生活日常用品銷售，不成氣候。租金水平遠(yuǎn)低于同地段的建材市場(chǎng)。建材專業(yè)市場(chǎng)樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類租金首層185約5600㎡鋁材、衛(wèi)浴、瓷磚25-45元/㎡項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：貴港建材專業(yè)市場(chǎng)位于金港大道北側(cè)（市工商管理局）旁，貴港市商務(wù)局下屬單位市場(chǎng)服務(wù)中心進(jìn)行管理。市場(chǎng)包括9個(gè)弧頂鋼棚以及部分靠近專業(yè)市場(chǎng)的私人鋪面，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建材品種類較齊全，其中以鋁材、鋼管、浴器、瓷磚、玻璃經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)面積大小不等，瓷磚、玻璃以及浴器鋪面主要集中在60㎡；鋁材的經(jīng)營(yíng)面積較大，鋪面在140-512㎡之間；設(shè)置路邊停車場(chǎng)。市場(chǎng)管理費(fèi)250-300元/月，專業(yè)市場(chǎng)部分租金在25-35元/㎡；私人鋪面租金略高，30-40元/㎡，除私人鋪面尚有空鋪外，專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)無空鋪出租，專業(yè)市場(chǎng)部分鋪面轉(zhuǎn)租費(fèi)達(dá)6-10萬。市場(chǎng)產(chǎn)品的渠道來源較廣，陶瓷、鋼管、浴器主要來源廣東佛山；鋁材則主要集中平果、南寧；玻璃集中來源南寧、柳州市場(chǎng)。作為貴港市早期專業(yè)建材市場(chǎng)，現(xiàn)已成為貴港發(fā)展較成熟的專業(yè)建材市場(chǎng)，消費(fèi)主體主要來自貴港市區(qū)以及周邊桂平、平南部分縣市，由于規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)輻射范圍逐漸擴(kuò)大。中山商貿(mào)城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類空置率租金一層80約8000家具,家裝飾材外鋪：25%內(nèi)鋪：0%外鋪：15-20元/平方米內(nèi)鋪：25元/平方米已包括管理、物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：中山商貿(mào)城為貴港市專業(yè)家具市場(chǎng)，由原來某機(jī)械廠倉庫改建而成。由于原來倉庫較陳舊，商場(chǎng)也就定位為專門銷售較低檔次的商品，商品進(jìn)貨渠道主要為廣東省，有部分為貴港市本地產(chǎn)品。外環(huán)商鋪主要為銷售床墊以及家裝飾材，產(chǎn)品的主要銷售給周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，以及城市低收入者。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)形成了固定的客流量。平時(shí)只有零星客人在市場(chǎng)看貨，周末客流量會(huì)比平日高幾倍。目前商場(chǎng)基本無空置攤位，外鋪僅有4—5間空置，也已有意向租戶。鋪面開間均為4米,進(jìn)深為4米。主力面積16㎡。停車位約為30個(gè)。永達(dá)裝飾材料市場(chǎng)樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類租金首層781000板材、木線、石材、門業(yè)、涂料、衛(wèi)浴等30-40元/平方米項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：該市場(chǎng)為小型的家裝材料市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)中低檔家裝材料，基本無品牌商家。其貨源主要來自廣東省內(nèi)佛山等地。市場(chǎng)內(nèi)為鋼架大棚，將劃分為30-150㎡不等的鋪面供經(jīng)營(yíng)，層高3.5-4.5米，開間約3-8米，進(jìn)深5-10米牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類租金首層/整棟64約4300㎡蘋果/香蕉/柑橘20-30元/㎡項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)于2006年12月份開業(yè),位于港北區(qū)仙衣路段,交通便利,是一家集中批發(fā)各類水果的專業(yè)市場(chǎng),鋪面建筑布局以3層天地樓為主,A#B#C#單元排列設(shè)置，共118間,其中大間28間,商鋪開間4.5米,進(jìn)深6-8米,標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米,主力面積80平方米，市場(chǎng)設(shè)計(jì)貨運(yùn)停車場(chǎng)約400平方米，設(shè)有冷凍庫，衛(wèi)生設(shè)施完善；經(jīng)營(yíng)方式主要以批發(fā)為主，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好，整棟出租在1300-2000元/月，出租率在60%。牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)為貴港市較具規(guī)模的水果專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，大部分經(jīng)營(yíng)者為貴港市舊水果市場(chǎng)遷移過來，水果種類基本來源湖南、湖北、山西等國(guó)內(nèi)水果資源大省以及區(qū)內(nèi)桂林、百色的水果基地，買家主要是貴港市區(qū)以及橫縣、武鳴的縣份城市的經(jīng)營(yíng)客商。市場(chǎng)運(yùn)行由牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)有限公司管理，市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，對(duì)周邊縣份市場(chǎng)已形成一定的輻射效應(yīng)。南湖茗茶城樓層鋪位數(shù)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)種類租金首層/整棟31約2500㎡茶葉、茶具26-30元/㎡項(xiàng)目概況及點(diǎn)評(píng)：南湖茗茶城位于中山南路，交通便利，屬南湖商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)功能區(qū)之一，貴港市萬冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)。南湖茗茶城2007年9月份開業(yè)，建筑形態(tài)為3層天地樓,商鋪開間5.4-6.6㎡,進(jìn)深15㎡,主力面積80㎡,目前在營(yíng)商鋪31家,主要經(jīng)營(yíng)茶葉以及部分茶具用品，進(jìn)駐的包括云南普洱茶行、浙江龍井、碧羅春等等品牌,商鋪?zhàn)饨鸺性?6-30元/㎡，市場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)1元/月/平方米。經(jīng)營(yíng)方式以零售為主，批發(fā)份額較少，經(jīng)營(yíng)狀況一般，尚有21個(gè)空置鋪面.停車位沿街設(shè)置25個(gè)。茶葉進(jìn)貨渠道主要是原產(chǎn)地，當(dāng)?shù)厝藶橄M(fèi)主體。南湖茗茶城作為剛開業(yè)不久的茶葉市場(chǎng)，規(guī)模較小、人氣方面都還較低，另外貴港市民的茶文化消費(fèi)意識(shí)以及接受程度如何還有待市場(chǎng)考驗(yàn)。主要集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)批零市場(chǎng)分析小結(jié)特征一：以中小規(guī)模市場(chǎng)為主由上表可見，各市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積主要分布于3500-8000㎡，同時(shí)有數(shù)個(gè)1000-2900㎡的小市場(chǎng)。由于本市目前商業(yè)市場(chǎng)輻射力有限，市場(chǎng)容量不大，因此中小規(guī)模的市場(chǎng)目前發(fā)展?fàn)顩r較好。特征二：經(jīng)營(yíng)業(yè)種有限，商品為中低端檔次貴港市主要集貿(mào)市場(chǎng)和專業(yè)批零市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要為市區(qū)的消費(fèi)商品，大部分為同類產(chǎn)品中的中低檔次，僅裝飾類市場(chǎng)商品品牌、檔次較全。其中電腦耗材、海鮮批發(fā)、茶葉等數(shù)個(gè)市場(chǎng)處在起步階段，規(guī)模小，人氣不足，有待培育。建材、家具則已成行成市，發(fā)展?fàn)顩r良好。特征三：整體租金水平較低，增長(zhǎng)空間較大市場(chǎng)名稱各層租金單價(jià)(元/㎡)一層二層三層正佳電子城13-44廣場(chǎng)明珠燈飾布藝城35~4225豪華家具城外鋪：20內(nèi)鋪：1815南粵家具廣場(chǎng)503530金港大道中家具廣場(chǎng)外鋪：50內(nèi)鋪：40江南海鮮批發(fā)市場(chǎng)40-50興港副食品城25-3515-20摩托車市場(chǎng)11德寶花城\德寶商業(yè)城外鋪：15-20;內(nèi)鋪：8-10建材專業(yè)市場(chǎng)25-45中山商貿(mào)城外鋪：15-20內(nèi)鋪：25永達(dá)裝飾材料市場(chǎng)30-40牛嶺水果批發(fā)市場(chǎng)20-30南湖茗茶城26-30由上表可見,貴港市目前各類市場(chǎng)每月租金水平普遍較低，即使是經(jīng)營(yíng)狀況良好的家具、裝飾專業(yè)市場(chǎng)，租金水平也僅在30-50元/平方米。隨著未來貴港市商業(yè)市場(chǎng)的逐步成熟，各市場(chǎng)的租金水平還有一定的上升空間。特征四：各類市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境較差，軟硬件配套相對(duì)缺乏貴港市專業(yè)市場(chǎng)普遍不能為消費(fèi)者提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境，不少市場(chǎng)臟、亂現(xiàn)象嚴(yán)重；缺乏完善的商業(yè)功能配套，停車位少、無貨梯等情況比比皆是，在軟件方面缺乏規(guī)范化的管理服務(wù)，缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的引導(dǎo)和管理。特征五：以零售為主，批發(fā)為輔由于貴港市的專業(yè)、集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模、業(yè)種等各方面存在眾多不足，大部分市場(chǎng)輻射力小，商家經(jīng)營(yíng)方式多以零售為主，服務(wù)于市場(chǎng)居民，為數(shù)不多的市場(chǎng)對(duì)周邊城鎮(zhèn)批發(fā)。(5)主要的商業(yè)街市場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比分析主要的商業(yè)街道市場(chǎng)分析小結(jié)鳳凰一街 自上表顯示，鳳凰一街商鋪多以經(jīng)營(yíng)服裝服飾、鞋業(yè)、餐飲業(yè)為主，其次為賓館及茶莊，并輔以精品飾品及數(shù)碼沖印等。其它業(yè)態(tài)包括五金店、藥店、通訊用品、網(wǎng)吧、娛樂KTV、日雜百貨等生活相關(guān)配套行業(yè)等，由于此類行業(yè)數(shù)量不多（僅有一、兩家），不具代表性，因此在上表中歸為其它類。該路段臨建設(shè)路口以花溪王、品螺香、多美麗等品牌速食店居多，中段以各類品牌服飾、鞋業(yè)、精品飾品為主，臨江北路口處賓館較密集，業(yè)態(tài)以診所、餅屋、保健按摩等生活配套為主。鳳凰一街商鋪總數(shù)113家，租金從80元—150元/月/㎡不等，大多在80元/月/㎡左右，面積區(qū)間：30-80㎡。該街由政府與某開發(fā)商合作開發(fā)，于1996年至1998年建成，經(jīng)過多年商業(yè)沉淀，已經(jīng)成為貴港市商業(yè)最繁華的中心地帶，街道整潔、外立面統(tǒng)一，設(shè)有騎樓可遮陽擋雨，商鋪門前均設(shè)有停車位，便于消費(fèi)者購(gòu)物逛街。鳳凰二街自上表顯示，鳳凰二街商鋪多以經(jīng)營(yíng)服裝服飾、賓館、餐飲業(yè)為主，其次為電器及美發(fā)，并輔以精品飾品、鞋業(yè)及診所等。其它業(yè)態(tài)包括文體用品、干洗、家紡、網(wǎng)吧、名煙名酒、保健、KTV、美容、美甲、電玩、超市等生活相關(guān)配套行業(yè)等，由于此類行業(yè)數(shù)量不多（僅有一、兩家），不具代表性，因此在上表中歸為其它類。該路段臨江北以休閑服飾、鞋業(yè)、精品居多，金利來、老爺車、耐克等各大品牌連鎖店匯聚于此。中段云集了較多賓館旅社，因此餐飲、診所、美發(fā)等配套行業(yè)分布四周，臨近建設(shè)路段由華隆超市和宏宇電器兩大購(gòu)物中心所組成，是人流量最密集的地段。鳳凰二街地處貴港市中心地段，商業(yè)氛圍濃厚，共有商鋪110間，面積間隔多為36~55㎡，租金約74元—100元/㎡，其與鳳凰一街相平行，兩條路一同開發(fā)建成，同享城市中心之繁華。由于餐飲業(yè)較少，因此街道相對(duì)鳳凰一街而言較整潔。鳳凰西街自上表顯示，鳳凰西街商鋪多以經(jīng)營(yíng)服裝服飾為主，其次為賓館、餐飲業(yè)、美發(fā)，并輔以茶莊、藥業(yè)、網(wǎng)吧等。該街道屬于鳳凰二街的支路，人流量密集，與鳳凰一街、二街形成了貴港市最繁華商業(yè)街。臨鳳凰二街路段主要行業(yè)為潮流服飾為主，中段聚集了陽陽燉雞、漓江村等大型的品牌餐飲業(yè)，靠中山路段主要為品牌服裝與休閑保健行業(yè)。鳳凰西街共有商鋪65家，月租金為74元—100元/月/㎡，面積大多為27-40㎡，該路段特征與鳳凰二街基本相同，以大眾化中低價(jià)位的商品零售及服務(wù)行業(yè)為主，是眾多市民購(gòu)物消費(fèi)的主要街區(qū)。消費(fèi)者大多有穩(wěn)定的收入來源，消費(fèi)力屬于中高水平。商家普遍經(jīng)營(yíng)狀況良好，每月均有穩(wěn)定的贏利。鳳凰城自上表顯示，鳳凰西街商鋪多以經(jīng)營(yíng)服裝服飾為主，其次為茶葉茶行、餐飲業(yè)、家電，并輔以美發(fā)、精品、鞋業(yè)、診所等。其它業(yè)態(tài)包括：汽車租賃、電玩娛樂、五金銷售、擦鞋店、茶莊、茶行、床上用品、紅木家具、化妝品專賣店、會(huì)所、婚紗攝影店、機(jī)電專賣店、酒吧等相關(guān)配套行業(yè)，由于此類行業(yè)數(shù)量不多（僅有一、兩家），不具代表性，因此在上表中歸為其它類。該路段位于江北路與中山路交匯處，與鳳凰西街相連，由鳳凰城住宅五個(gè)組團(tuán)圍河而組成的底商商鋪。道路干凈整潔、購(gòu)物環(huán)境好，設(shè)有公共休息場(chǎng)地及健身設(shè)施等配套。主要以經(jīng)營(yíng)服飾、精品、鞋業(yè)、餐飲及生活配套行業(yè)為主。共有商鋪158間，面積區(qū)間為34㎡—75㎡，月租金主要大多55~60元/㎡。金港大道自上表可知，金港大道商鋪多以經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布較平均，主要以服裝、便利店為主，其次為水泥銷售、廚具、廣告牌制作，并輔以電器專賣、汽車美容等行業(yè)。其它業(yè)態(tài)包括：美容美體、服裝、酒店用品、潤(rùn)滑油專賣、機(jī)電專賣店、摩托車配件、茶莊茶行、保險(xiǎn)公司、超市、電腦、家電維修、房屋置換、化工制品店、旅社賓館等行業(yè)，由于此類行業(yè)數(shù)量不多（僅有2~3家），不具代表性，因此在上表中歸為其它類。金港路是貴港市最長(zhǎng)的主干道，是通向梧州的國(guó)道，道路寬敞、整潔、交通狀況良好。它將城市一分為二，承接南北貫穿東西，成為新、舊城區(qū)的分界線。作為城市門戶的主干道，許多中大型酒店分布四周，外地消費(fèi)力匯聚于此，其業(yè)態(tài)主要以大型的汽車銷售賣場(chǎng)、以及汽車相關(guān)附屬產(chǎn)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)為主。該路段近市郊部分業(yè)態(tài)檔次較低，集中了較多的建筑材料銷售點(diǎn)。該路段共有商鋪145間，租金為33元~70元/㎡，面積區(qū)間在20~105㎡不等，主力面積以30㎡至50㎡居多。中山路自上表可知，中山路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以餐飲、便利店為主，其次為美發(fā)、機(jī)電摩修，并輔以診所、藥業(yè)等行業(yè)。其它業(yè)態(tài)包括：文體用具、運(yùn)動(dòng)服裝專賣、照相館、燃具用品店、福利彩票、獸藥、茶莊、廚房用品、房屋置換、服裝、五金銷售、眼鏡店等生活相關(guān)配套行業(yè)，由于此類行業(yè)數(shù)量不多（僅有2~3家），不具代表性，因此在上表中歸為其它類。中山路貫穿城市南北，將新城、舊城、江南、江北一脈相連，共有商鋪114間，租金為15~175元/㎡，面積區(qū)間在14㎡~300㎡不等，主力面積為40㎡、60㎡、80㎡。中山路主要由四個(gè)部分組成：A、人民路至建設(shè)路段：該路段主要依托于市人民醫(yī)院而形成的附屬產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)態(tài)由主要由診所、藥店、醫(yī)療器械等所組成。B、建設(shè)路至江北路段：農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局坐落在此，農(nóng)產(chǎn)品附屬行業(yè)依附而存。周邊居民區(qū)較多，人口密集，部分電動(dòng)車、摩托車專賣店成行成市。C、江北路至金港路段：業(yè)態(tài)主要依托于某家具市場(chǎng)而形成的相關(guān)家飾、家裝材料行業(yè)。中低檔次的商品居多，一般針對(duì)于本地消費(fèi)市場(chǎng)。D、南湖商業(yè)廣場(chǎng)路至江南大道路：該路段屬于港南區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢，主要以依附于貴港市中醫(yī)院、市中心血站的藥業(yè)、診所等行業(yè)，以及日雜百貨等生活配套行業(yè)所組成。此外，海鮮市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)等部分新市場(chǎng)也逐漸形成。江北大道自上表可知，江北大道商鋪多以經(jīng)營(yíng)美發(fā)、餐欽為主，其次為五金機(jī)電、便利店、賓館旅社，并輔以服裝加工、家電維修、機(jī)電專賣等行業(yè)。其它業(yè)態(tài)包括：摩托（機(jī)電）維修、電玩娛樂、網(wǎng)吧、五金銷售、診所、門窗制作、服裝、保險(xiǎn)柜專賣店、摩托車配件、文印店、休閑保健按摩、藥店、茶莊、茶行、福利彩票等生活相關(guān)配套行業(yè)，由于此類行業(yè)數(shù)量不多（僅4~5家），不具代表性，因此在上表中歸為其它類。該路段分別以中山路、東湖交匯處為節(jié)點(diǎn)，分為江北東路、江北中路、江北西路。A、江北東路：曾經(jīng)郊區(qū)農(nóng)村的生產(chǎn)大隊(duì)，目前大多為舊式民房底商商鋪，業(yè)態(tài)檔次偏低，以滿足周邊村民生活配套的行業(yè)為主，如木材加工、維修、日雜等。街鋪?zhàn)饨馂?5~30元/㎡，主力面積在20~40㎡之間。租憑方式部分為一、二層或整棟出租。B、江北中路：由于靠近汽車總站和火車站，行業(yè)多以賓館、餐飲為主?？拷P凰街、鳳凰城的路段商業(yè)氣氛濃郁，人流量、車流量密集，匯聚了各品牌手機(jī)通訊賣場(chǎng)、品牌服裝、珠寶店等中高檔消費(fèi)品的行業(yè)。街鋪?zhàn)饨馂?0~100元/㎡，面積區(qū)間在20~105㎡。C、江北西路：江北西路商鋪多以臨街自建私房底商為主，石羊塘市場(chǎng)和交警支隊(duì)之間路段的商業(yè)氛圍較好。作為城區(qū)較早道路，五金機(jī)電、汽配維修占據(jù)較大比例，接近42%；其它餐飲、醫(yī)藥等生活配套類業(yè)態(tài)也分布四周。月租金普遍在25-50元/㎡之間；石羊塘市場(chǎng)的臨街鋪面依托市場(chǎng)人氣商業(yè)氛圍濃厚，商鋪月租金在30-40元/㎡左右。建設(shè)路自上表可知，建設(shè)路商鋪多以經(jīng)營(yíng)服飾、機(jī)電摩修為主，其次為電動(dòng)車專賣、機(jī)電專賣、門窗加工，并輔以餐飲、便利店等行業(yè)。其它業(yè)態(tài)包括：餐飲、水泥、五金、保健品專賣、茶莊茶行、超市、成人用品、電器專賣店、釣具、眼鏡店、蜂蜜專賣店、福利彩票、副食品、銀行、廣告招牌制作、化妝品專賣店、婚紗攝影店、精品店、廢舊回收、數(shù)碼沖印、診所等生活相關(guān)配套行業(yè)，由于此類行業(yè)數(shù)量相對(duì)較少，不具代表性，因此在上表中歸為其它類。該路段分別以解放路、中山路交匯處為節(jié)點(diǎn)，分為建設(shè)東路、建設(shè)中路、建設(shè)西路。A、建設(shè)東路：屬于舊城區(qū)商業(yè)旺街，晚上是商業(yè)步行街，禁止機(jī)動(dòng)車通行，夜市攤點(diǎn)云集，人流量大，十分繁華。因此聚集了許多國(guó)內(nèi)知名的品牌服裝連鎖店。街鋪?zhàn)饨馂?00~120元/㎡，主力面積在21~36㎡之間。B、建設(shè)中路：與鳳凰街相接，商業(yè)繁華，以電器商場(chǎng)、手機(jī)通訊、服裝等行業(yè)居多，街鋪?zhàn)饨馂?0~100元/㎡，面積區(qū)間在30~100㎡，（面積較大的商鋪?zhàn)饨疠^便宜，反之則貴，大多可與業(yè)主商量）。C、建設(shè)西路：建筑形態(tài)以舊式自建民房為主，業(yè)態(tài)檔次較低，以水泥銷售、門窗制作、維修業(yè)、機(jī)電銷售、摩托電動(dòng)車配件居多，靠近中山路口是電動(dòng)車專賣店比較集中的地方。租金較便宜，20~50元/㎡，面積區(qū)間為20-170㎡。解放路自上表可知，解放路商鋪多以經(jīng)營(yíng)日雜百貨、便利店為主，其次為家電、廚具、飲品店，并輔以副食品、餐飲、自行車專賣等行業(yè)。其它業(yè)態(tài)包括：文體用具、電動(dòng)車、佛具、化工制品店、針織棉紡、診所、涼茶、美發(fā)造型、五金銷售、玩具店、名煙名酒專賣、花店、皮鞋訂做、燒鹵店、珠寶首飾、書店、家紡、鞋專賣店等生活相關(guān)配套行業(yè)集合而成，由于此類行業(yè)數(shù)量相對(duì)較少，不具代表性，因此在上表中歸為其它類。解放路的（人民路至建設(shè)路段）主要的行業(yè)以文具店、玩具店、冷飲店、餐飲等居多，依附于學(xué)校而存。（建設(shè)路口至江北路）家用電器和廚具成行成市，面積比較大，門面寬，經(jīng)營(yíng)面積60㎡至80㎡；該路中段商業(yè)依附于甘化商貿(mào)城，業(yè)態(tài)以副食品及日用小百貨為主。商鋪主要租金為40~150元/㎡，面積大多在14~50㎡之間。港寶路自上表可知，港寶路商鋪多以經(jīng)營(yíng)餐飲、賓館為主，其次為茶葉茶行、服飾，并輔以美容、美發(fā)、便利店等行業(yè)。其它業(yè)態(tài)包括：按摩、涼茶、家電、美發(fā)、工藝、士多店、糖、咖啡、診所、干洗、藥店、數(shù)碼、畫店、超市、網(wǎng)吧、花坊、文印、文具、摩修、飾品、擦鞋、音響等生活相關(guān)配套行業(yè)組合而成，由于此類行業(yè)數(shù)量相對(duì)較少，不具代表性，因此在上表中歸為其它類。該路段大多為新開發(fā)的天地樓，商業(yè)主要為住宅底商一、二層商鋪，騎樓商業(yè)街，道路寬敞、整潔，是連接新舊城區(qū)的重要道路，經(jīng)營(yíng)戶對(duì)該路段商業(yè)發(fā)展前景充滿希望。臨江北大道路段商業(yè)氛圍成熟，以時(shí)尚服飾、餐飲、美容美發(fā)行為主；臨金港大道商鋪多屬于貴港·國(guó)際生活港的街鋪，由于市場(chǎng)建成不久，街鋪的出租率僅達(dá)到65%左右，內(nèi)鋪出租率約20%。港寶路共有商鋪169家，面積區(qū)間為65~135㎡，月租金多為60~80元/㎡。由于國(guó)際生活港商鋪已售，業(yè)主通常一至六層整棟出租，月租金為4500-5500元/棟。和平路和平路是條具有較長(zhǎng)歷史老街，市汽車總站、火車站坐落于此，物流、人流量和車流量較大。在臨近建設(shè)路段，移動(dòng)、聯(lián)通、電信營(yíng)業(yè)廳聚集在此，各大數(shù)碼通訊大賣場(chǎng)、二手通訊市場(chǎng)，及通訊相關(guān)行業(yè)鏈依附而存，形成了集數(shù)碼通訊專賣、維修、二手買賣等清一色的行業(yè)鏈。但該路段比較陳舊，路中間設(shè)有隔欄，為消費(fèi)者購(gòu)物帶來不便。該路段租金大多為26元—50元/月/㎡，面積區(qū)間為15—30㎡。由于大賣場(chǎng)較多，商鋪數(shù)量較少，業(yè)態(tài)形式單一，在此就不加以量化分析了。古榕路（東湖沿線路段）古榕路是縈繞東湖而形成一條老街，曾經(jīng)也是貴港市較繁華的街道之一，自從鳳凰街的建成開業(yè)后，消費(fèi)趨勢(shì)逐漸分流過去，古榕路也隨之退出繁華的歷史舞臺(tái)。舊城改造該路將面臨拆遷，商家經(jīng)營(yíng)情況呈下滑趨勢(shì)。目前臨近建設(shè)路主要經(jīng)營(yíng)的行業(yè)以服飾、童裝為主，業(yè)態(tài)檔次較低，主要針對(duì)東湖周邊片區(qū)居民，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況屬于下滑階段。臨公園路大多為自建村屋自主經(jīng)營(yíng)居多，村民自發(fā)形成了小集市，可滿足周邊居民的生活需求。商鋪面積12~30㎡，租金大多15~45元/㎡/月，約300~500元/月/間。道路不平整、陳舊、環(huán)境臟亂是消費(fèi)者分流的主要原因。公園路（東湖沿線路段）公園路位于東湖以西，南接古榕路，北臨江北大道，也是貴港市歷史較悠久的老街。鋪面月租金區(qū)間為20~60元/㎡，面積區(qū)間為10~30㎡。電腦耗材、圖書音像等行業(yè)主要依附職業(yè)學(xué)院和業(yè)余體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校兩所學(xué)校。花卉植物、觀賞魚、玉器等經(jīng)營(yíng)戶憑借湖畔公園自然資源優(yōu)勢(shì)，自發(fā)形成小型的花鳥市場(chǎng)。其它業(yè)態(tài)以餐飲、日雜、美發(fā)、藥店等生活配套所構(gòu)成。特征一：主要的業(yè)態(tài)以服飾、餐飲、賓館及日常百貨居多路段主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種鳳凰一街服飾餐飲賓館鞋業(yè)鳳凰二街服飾賓館餐飲電器專賣鳳凰西街服飾餐飲美發(fā)賓館鳳凰城服飾茶葉餐飲家電專賣金港大道餐飲便利店服飾水泥銷售中山路便利店餐飲美發(fā)機(jī)電維修江北大道餐飲五金機(jī)電美發(fā)賓館建設(shè)路服飾機(jī)電維修門窗加工電動(dòng)車專賣解放路日雜百貨便利店家電專賣服飾港寶大道餐飲茶葉賓館服飾和平路通信數(shù)碼電器維修二手電器古榕路服飾便利店公園路花卉工藝品圖書音像電腦耗材市中心商業(yè)圈主要為和平路—鳳凰街商業(yè)區(qū)，在這兩個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)類別豐富，服飾、鞋類、精品飾品、家電、餐飲等各類行業(yè)多聚集在該商業(yè)圈的幾條路段內(nèi)。部分路段商業(yè)依附于各企事業(yè)單位而自發(fā)成行形成功能商業(yè)街，形成功能性特色商業(yè)街，如建設(shè)東路商業(yè)步行街