城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險調(diào)研報告

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根據(jù)巴州區(qū)人大會工作安排，區(qū)人大會人事代表工委于20__年3月至7月組織三個調(diào)查小組，對我區(qū)城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險工作開展了專題調(diào)研。

一、城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險工作開展情況

為完善社會保障體系，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實現(xiàn)我區(qū)城鄉(xiāng)居民病有所醫(yī)、醫(yī)有所保的目標，巴州區(qū)于20__年3月全面啟動了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險工作。將原區(qū)新型農(nóng)村合作醫(yī)療服務管理中心承擔的職能與原區(qū)醫(yī)保局履行的城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險服務職能進行歸并整合，由新組建的巴州區(qū)醫(yī)療保險局全面履行，并將原城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險與原新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度整合，建立了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險制度，實現(xiàn)了機構、人員、制度、信息系統(tǒng)全面整合。

20__年城鄉(xiāng)居民參保任務數(shù)為625000人，實際參保609537人，參保率為97.5%。

(一)抓政策宣傳。區(qū)醫(yī)保局充分利用廣播、電視、報紙等新聞媒體采取多種形式，對城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險政策、法規(guī)進行宣傳。印制了8萬余份城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險政策宣傳資料，在人口比較集中的場鎮(zhèn)、街道、社區(qū)、集市等地方發(fā)放，有力地引導了城鄉(xiāng)居民主動積極參保。多次深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道社區(qū)宣講政策、答疑解惑，同時加大對外出務工返鄉(xiāng)人員的宣傳，為城鄉(xiāng)居民人人參保營造了良好的社會輿論氛圍，做到應保盡保。開展業(yè)務培訓，對定點醫(yī)療機構與定點零售藥店的負責人和醫(yī)保經(jīng)辦人員、就業(yè)和社會保障服務中心主任及業(yè)務經(jīng)辦人員進行了業(yè)務培訓，培訓人次達160人次，使他們?nèi)嫦到y(tǒng)地掌握了城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險政策、參(續(xù))保辦理程序、待遇申領辦事流程、電腦軟件操作流程等業(yè)務知識，提高了服務水平和工作效率。

(二)強化內(nèi)部管理。一是規(guī)范業(yè)務經(jīng)辦流程。按照省、市的操作規(guī)程，結合本區(qū)實際制定了各項工作制度，規(guī)范了參保登記、繳費匯總、待遇發(fā)放等業(yè)務流程。二是規(guī)范城鄉(xiāng)居民醫(yī)保基金管理，嚴格執(zhí)行醫(yī)?；鹗罩蓷l線，確保醫(yī)?；鸢踩⒁?guī)范有序運行。三是加強基金稽查和監(jiān)督，建立內(nèi)審稽核制度，嚴格對基金征收、待遇審核、基金撥付等環(huán)節(jié)的稽核。四是規(guī)范檔案管理。為確保城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險檔案資料的規(guī)范和完整，建立了專門檔案室，增強了檔案管理的安全性和規(guī)范性。

(三)加強醫(yī)療機構監(jiān)管。20__年以來，共查核定點醫(yī)療機構39家，其中14家定點醫(yī)療機構存在違反醫(yī)療服務協(xié)議的行為，占查核定點醫(yī)療機構的36%，扣減定點醫(yī)療機構違約金15萬元，并暫停了6家定點醫(yī)院和5家社區(qū)衛(wèi)生服務站收治參?；颊咦≡?。對29家存在管理不規(guī)范的行為進行了督促整改。按照與定點醫(yī)療機構簽定的醫(yī)療服務協(xié)議，在20__年年度考核中，扣減違反城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險服務協(xié)議指標費用213萬元。通過有效的監(jiān)督管理，進一步規(guī)范了定點醫(yī)療機構的醫(yī)療服務行為，控制了醫(yī)療費用不合理增長，確保了醫(yī)?；鸢踩?/p>

二、存在的主要問題

(一)醫(yī)?；鸪嘧謬乐?，資金缺口大。全區(qū)2012年至20__年醫(yī)保基金累計虧損15875萬元，其中20__年城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險統(tǒng)籌基金虧損6079萬元;同時2012年至20__年應由區(qū)級財政承擔的公務員醫(yī)療補助355萬元、離休干部醫(yī)療費102萬元、殘疾軍人醫(yī)療補助金100萬元，合計557萬元，至今未補助到位。因此區(qū)醫(yī)保局資金缺口較大，難以正常運轉。截止20__年底，資金缺口為6500萬元，欠定點醫(yī)療機構的醫(yī)療費用就達5787萬元，其中城鄉(xiāng)居民醫(yī)保欠2369萬元。按照市醫(yī)保局給巴州區(qū)下達的醫(yī)?；鹬С鲇媱?，區(qū)醫(yī)保局每月都有近10天無資金撥付已審核的醫(yī)療費用。

(二)城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險工作任務繁重，工作經(jīng)費嚴重不足。一是我區(qū)幅員面積大，城鄉(xiāng)居民人口多，居住分散，絕大多數(shù)又在外地經(jīng)商務工，難以聯(lián)系，基金征收工作難度較大。二是我區(qū)是勞務大區(qū)，城鄉(xiāng)居民在外地住院較多，由于目前醫(yī)療保險沒有實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管，而各地醫(yī)療機構的管理、收費不同，特別是個別民營醫(yī)院的醫(yī)療費用較高，審核人員只能通過網(wǎng)絡查詢、致電醫(yī)院、函告等方式與當?shù)蒯t(yī)保部門核實，工作效率不高，缺乏切實可行的監(jiān)管手段。三是經(jīng)費嚴重不足。城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險基金征收、印制宣傳資料、外傷調(diào)查核實、異地住院核查等需要大量的資金，特別是基金征收和外傷病人的調(diào)查以及對醫(yī)院的監(jiān)管，年初預算都未安排專項業(yè)務經(jīng)費，致使經(jīng)費缺口大，不能保障醫(yī)保工作的正常開展。

(三)對定點醫(yī)療機構監(jiān)管缺乏手段。部分定點醫(yī)療機構將醫(yī)、患雙方利益捆綁在一起，增加了醫(yī)保經(jīng)辦機構對定點醫(yī)療機構的監(jiān)管難度。醫(yī)保部門勢單力薄，目前只能通過《醫(yī)療服務協(xié)議》來約束定點醫(yī)療機構的醫(yī)療服務行為，對個人沒有任何約束力，缺乏有效的政策依據(jù)和監(jiān)管手段。

(四)醫(yī)療監(jiān)管力量薄弱，缺乏專業(yè)技術人才。區(qū)醫(yī)保局核定編制31名，實有36人，其中：參公管理編制16人，事業(yè)編制7人，工勤編制8人，外聘人員已達5人，專業(yè)技術人員僅5人。區(qū)醫(yī)保局所承擔的職能職責增多，服務對象增加，但缺乏醫(yī)療管理專業(yè)人才，對定點醫(yī)療機構的醫(yī)療服務行為不能實施有效監(jiān)管。

(五)城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險藥品目錄信息不完善。原新農(nóng)合制度與原城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險整合，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險制度，啟用新的網(wǎng)絡信息平臺時，原新農(nóng)合藥品目錄中部分基藥未與城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險藥品目錄實現(xiàn)對碼。在醫(yī)療費用審核中，造成這些基藥不能全額納入報銷，需要參保患者自付10%或全額自付，從而降低了實際報銷比例。

三、幾點建議

(一)進一步加大宣傳力度，提高政策知曉率和參保覆蓋率。實行區(qū)醫(yī)保局、定點醫(yī)療機構、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)就業(yè)和社會保障中心、村(居)社區(qū)聯(lián)動，發(fā)揮各自優(yōu)勢，充分利用各種宣傳媒介，選用群眾喜聞樂見、通俗易懂的宣傳形式，加強對城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險政策的宣傳，讓廣大干部群眾對政策有全面、準確的了解，充分調(diào)動他們的參保積極性和主動性，逐步擴大城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險覆蓋面，建立健全全民醫(yī)保體系，全面實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人人享有基本醫(yī)療保障。

(二)進一步加大外傷核實和異地住院核查力度，控制基金支付風險。規(guī)范各地出具醫(yī)?；颊咄鈧軅?jīng)過證明，要求各地在出具城鄉(xiāng)居民外傷受傷經(jīng)過證明時實事求是，嚴禁以權謀私，徇私舞弊，出具虛假證明和相關材料。采取傳真、電話、信函等查詢方式，加大異地住院核查工作力度，防止基金流失。

(三)進一步加大對定點醫(yī)療機構的監(jiān)管力度，確保基金安全。一是完善監(jiān)管辦法，規(guī)范醫(yī)療保險服務。積極落實區(qū)人社局印發(fā)的《關于進一步加強對定點零售藥店和定點醫(yī)療機構管理的通知》，規(guī)范醫(yī)療保險服務行為。二是與各定點醫(yī)療機構簽訂醫(yī)療保險服務協(xié)議，對定點醫(yī)療機構實行協(xié)議指標管理，并對其發(fā)生的醫(yī)療費用進行分類監(jiān)管、考核。三是全面實行醫(yī)療保險付費總額控制和均次住院費用指標控制。根據(jù)年度醫(yī)療保險基金支出計劃和付費總額控制辦法，對定點醫(yī)療機構實行付費總額控制和均次住院費用指標控制，有效控制醫(yī)療費用的不合理增長。四是建立信譽定級評定激勵機制，實行分級動態(tài)管理。五是加強監(jiān)管力量，強化日常監(jiān)管和重點監(jiān)督，嚴格服務協(xié)議管理，逗硬落實獎懲制度。

(四)進一步落實完善相關政策，提高城鄉(xiāng)居民的醫(yī)療保障水平。區(qū)人民政府每年應足額安排應由區(qū)級財政承擔的公務員醫(yī)療補助、離休干部醫(yī)療費及殘疾軍人醫(yī)療補助金，保證全區(qū)參保患者和醫(yī)療機構報銷費用的正常支付。將城鄉(xiāng)居民醫(yī)?；鹫魇?、醫(yī)療監(jiān)管、檔案建設、“金保系統(tǒng)”網(wǎng)絡平臺建設與系統(tǒng)運行維護等所需專項經(jīng)費納入年初預算，以確保城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險工作的正常運轉。

城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險調(diào)研報告篇2

我市自城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險制度建立和實施以來，市政府及人力資源和社會保障部門認真貫徹落實中央、省關于開展城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險工作的有關精神，緊緊圍繞“社會保障全覆蓋”的目標要求，把城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作作為一項重大的民生工程來抓，不斷完善政策制度，加大擴面征繳力度，加強醫(yī)?；鸨O(jiān)管，醫(yī)療保險覆蓋面迅速擴大，醫(yī)療保障水平穩(wěn)步提高，基本形成了廣覆蓋、多層次的醫(yī)療保險體系，較好地保障了人民群眾的基本醫(yī)療需求。截止今年5月底，全市城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險參保人數(shù)達64.05萬人。其中參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險人數(shù)37.88萬人，參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險人數(shù)26.17萬人，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險參保率達到98.1%，基本實現(xiàn)全覆蓋。全市城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險基金滾存結余63416萬元，預計可支付12.2個月;城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險基金累計結余19822萬元，預計可支付16.5個月。

著力加強制度建設，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險體系逐步健全。市政府及人社部門堅持把政策研究和完善制度作為總攬，相繼出臺了一些政策規(guī)定和辦法，完善了相關工作制度。目前，全市已建成了以職工、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險制度為主，以大病統(tǒng)籌醫(yī)療保險、企業(yè)補充醫(yī)療保險為輔的多層次醫(yī)療保障政策平臺，相繼出臺了困難企業(yè)職工和軍轉干部、靈活就業(yè)人員、農(nóng)民工等群體參加醫(yī)療保險辦法，基本滿足了不同人群、不同層次的醫(yī)療需求。尤其是最近三年，各項政策的出臺完善，使得城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險體系日趨健全。

著力加強擴面征繳，城鎮(zhèn)職工和居民醫(yī)?；緦崿F(xiàn)全覆蓋。市政府及人社部門堅持把參保擴面和基金征繳作為基礎工作來抓，采取積極有力措施，強力推進。將參保擴面納入政府目標考核管理體系，層層分解，將責任落實到各級各有關部門。同時，加強宣傳，增強了用人單位和職工參保意識和自覺繳費的積極性。近年來，我市醫(yī)?；鹌骄龇?0%左右，為基金支付打下了堅實基礎。

著力完善醫(yī)保統(tǒng)籌機制，保障水平穩(wěn)步提高。近年來，市政府及人社部門按照“以收定支、收支平衡”的原則，不斷完善醫(yī)保統(tǒng)籌機制，持續(xù)提高城鎮(zhèn)醫(yī)療保險統(tǒng)籌基金最高支付限額和支付比例，適當降低了轉院和藥品自付比例，增加了門診大額疾病病種和基金支付范圍，提高了部分病種支付限額，20__年所有參保職工住院報銷比例都對應增加2個百分點;城鎮(zhèn)居民大病保險由15萬元提高到45萬元，有效減輕了參加患者個人負擔，提高了參保人員的醫(yī)療保障待遇。

著力強化監(jiān)督管理，基金安全得到有力保障。市政府及人社部門切實加強基金監(jiān)管，建立和完善了一整套事前監(jiān)督、事中抽查、事后稽核的監(jiān)管辦法，不斷加強基本醫(yī)療保險基金收支預算管理和支付管理。一是強化了對醫(yī)療保險各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督審查，積極預防城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險運行中的各種違法行為發(fā)生，做到嚴把住院申報關、轉診轉院審批關，嚴把巡查預防關，嚴把費用報銷核查關，有效預防和打擊冒名住院、掛床住院、利用虛假發(fā)票等方式騙取醫(yī)?；鸬男袨?。二是加強對醫(yī)療機構的管理。經(jīng)辦機構對定點醫(yī)院實行服務協(xié)議管理，明確權利和義務，確定定點醫(yī)院的部分單病種限價標準和人均定額標準、監(jiān)管方式和違約處罰措施等，引導定點醫(yī)院自覺約束醫(yī)療行為，依法依規(guī)為參保群眾提供醫(yī)療服務。基本形成了制度、經(jīng)辦、監(jiān)督三位一體的醫(yī)療保險基金監(jiān)管體系，從源頭和制度上杜絕違規(guī)行為，確保了醫(yī)?；鸬陌踩?/p>

著力優(yōu)化經(jīng)辦流程，提升醫(yī)保服務質(zhì)量。市醫(yī)保部門加強醫(yī)保網(wǎng)絡信息化建設，從參保登記到繳費、待遇支付全部實現(xiàn)網(wǎng)絡辦理，提高了工作效率和工作透明度。目前，已實現(xiàn)了參保職工可到太原市26家及省內(nèi)已開通異地就醫(yī)直接結算系統(tǒng)的醫(yī)院看病并即時結算醫(yī)療費用。市醫(yī)保部門在精簡優(yōu)化業(yè)務流程上下功夫，規(guī)范了業(yè)務工作，簡化了就醫(yī)環(huán)節(jié)，改進了醫(yī)療保障服務，讓參?；颊咿k事更加便捷。

存在問題

我市的城鎮(zhèn)醫(yī)療保險制度實施以來，取得了明顯成效，但也存在一些亟待解決的困難和問題，主要是：

參保擴面和基金征繳比較困難。擴面征繳困難情況復雜：一是非公有制經(jīng)濟組織大都屬小微企業(yè)，員工數(shù)量少、用工期限短、流動性大、勞動關系建立不規(guī)范，擴面操作難度大。二是部分企業(yè)經(jīng)營不景氣、虧損嚴重，出現(xiàn)大量欠費現(xiàn)象。三是有的單位和員工參保意識不強，法人代表過分追求自身利益，為員工參保和繳費的積極性不高。同時，基金收支面臨巨大壓力：今年1—5月份城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險基金當期結余為-3433萬元，首次出現(xiàn)基金當期支出大于收入，給我市醫(yī)?；鹬Ц稁砻黠@壓力。

城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險與新農(nóng)合存在重復、交叉、遺漏參?，F(xiàn)象。盡管明確界定了城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險和新農(nóng)合參保范圍，但城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險與新農(nóng)合分屬兩個系統(tǒng)經(jīng)辦，城鎮(zhèn)居民以個人為單位參保、新農(nóng)合以家庭為單位參保，造成了部分城鄉(xiāng)居民重復參保、財政重復補貼。這種制度分設、管理分割、機構重疊的運行機制，既提高了管理成本，又不利于城鎮(zhèn)化的推進。

醫(yī)療保險監(jiān)管體系有待進一步健全。醫(yī)療保險政策性強、涉及面廣、監(jiān)管工作量大，醫(yī)保制度改革要求降低參保職工個人醫(yī)療費負擔與“兩定”機構追求利益最大化的矛盾突出，對“兩定”機構的醫(yī)療監(jiān)管方式和工作機制仍需進一步健全。

配套建設需要進一步加強。一是醫(yī)保經(jīng)辦力量有待加強。目前的醫(yī)保經(jīng)辦機構專職工作人員不足，醫(yī)保管理專業(yè)技術人才缺乏。隨著城鎮(zhèn)居民醫(yī)保的全面展開，工作量大、涉及面廣，現(xiàn)有工作力量和辦公場所難以滿足日常工作需要。二是醫(yī)保配套建設有待完善。我市城鎮(zhèn)職工醫(yī)保系統(tǒng)開發(fā)較早且軟硬件投入經(jīng)費不足，導致軟、硬件設施比較落后,難以滿足社會保障卡相關功能的推廣應用需求,給城鎮(zhèn)職工、居民參保繳費、信息查詢等帶來了極大不便。

幾點建議

進一步加強部門聯(lián)動，做好擴面征繳工作。市政府及各職能部門要加強協(xié)作，形成人社部門牽頭、相關部門協(xié)作配合、全社會共同參與的整體聯(lián)動工作機制，促進醫(yī)療保險擴面征繳工作向縱深拓展。要不斷加大宣傳工作力度，創(chuàng)新宣傳思路和方法，深入基層、企業(yè)、社區(qū)，以點帶面，將醫(yī)保政策宣傳好、講解透，通過有效宣傳，加快城鎮(zhèn)醫(yī)療保險向非公有制經(jīng)濟組織及各類就業(yè)人員延伸，提高廣大群眾對醫(yī)療保險相關法律法規(guī)政策的認知度，使群眾自愿參保、積極繳費，實現(xiàn)應保盡保。

進一步加大整合力度，積極推進醫(yī)保城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。要學習借鑒先進做法，按照歸口管理、整合資源、政策并軌的思路，統(tǒng)一政策，統(tǒng)一信息采集，統(tǒng)一醫(yī)療保險檔案，統(tǒng)一窗口服務，逐步建立起統(tǒng)一的社會醫(yī)療保險體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)職工、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險、新型農(nóng)村合作醫(yī)療三種制度相互銜接流轉，提高醫(yī)保管理效率。有些問題屬政府及有關部門職權范圍內(nèi)的，要及時調(diào)整完善相關政策;有些問題需上級政府解決的，要積極反映，爭取支持。

進一步完善工作制度，切實加大監(jiān)管力度。根據(jù)醫(yī)保政策規(guī)定和工作實際，建立健全各項工作制度，規(guī)范辦事程序。一要建立定點醫(yī)療機構準入和退出機制，加強對定點醫(yī)院和定點藥店的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕漏洞。二要加強醫(yī)保經(jīng)辦機構內(nèi)部監(jiān)督制約，簡化辦事程序，提高工作效率和服務質(zhì)量，嚴格醫(yī)療費審核把關，縮短資金結算和撥付周期，為參保職工群眾提供方便。三是加強基金監(jiān)管，加大依法查處和打擊套取、騙取基金犯罪行為的力度，確保基金安全高效運行。

進一步核定支付標準，逐步提高醫(yī)療保障水平。要根據(jù)權限和基金使用結余情況，在認真調(diào)查研究和科學測算論證的基礎上，適時調(diào)整醫(yī)保待遇水平，對醫(yī)療費報銷范圍、比例和最高限額，對單病種范圍和費用標準，對重癥慢性病用藥范圍和報銷標準等進行合理調(diào)整，以適應醫(yī)療消費水平的需要，努力減輕參保職工醫(yī)療費負擔。

進一步加強經(jīng)辦機構建設，提升管理服務水平。要加快醫(yī)保信息系統(tǒng)工程建設，科學配置醫(yī)保經(jīng)辦機構現(xiàn)代遠程設備，全面提升醫(yī)療保險信息化管理水平。要加強經(jīng)辦機構建設，配齊醫(yī)保經(jīng)辦機構人員編制，給足工作經(jīng)費，引進醫(yī)保管理專業(yè)技術人才，確保工作高效推進，不斷提高管理服務水平。

城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險調(diào)研報告篇3

一、城關鎮(zhèn)基本情況簡介

全鎮(zhèn)總人口22702人，其中城鎮(zhèn)人口21541人，符合參加居民醫(yī)保的12000人，占城鎮(zhèn)人口55.7%。城鎮(zhèn)學生3250人，全部參加了居民醫(yī)保;城鎮(zhèn)非學生居民(以下簡稱居民)8750人，參加醫(yī)保2412人，參保率27.6%。累計參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)保人數(shù)5662人，參保率22.2%。

二、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保工作開展情況及存在問題

(一)不斷完善的城鎮(zhèn)居民醫(yī)保體系促進了社會和諧穩(wěn)定，但城鎮(zhèn)居民醫(yī)保政策吸引力不夠。出臺了《__縣城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險實施辦法》,從政策層面上構筑“政府主導、勞動保障部門牽頭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主、部門配合”的城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險工作格局。建立縣鄉(xiāng)財政分級投入工作經(jīng)費和相關單位適當補助居民繳費的財力保障體系。并對參保對象范圍予以進一步明確：對在縣城經(jīng)商、務工、就讀及居住的外省外縣戶口人員，均允許其自愿參保，享受__縣城鎮(zhèn)居民醫(yī)保待遇。20__年8月23日正式啟動城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險以來，城鎮(zhèn)居民醫(yī)保的保障功能初步凸現(xiàn)，為324余名大病、重病患者家庭緩解了大額醫(yī)療費用的壓力。由于居民醫(yī)保與各類醫(yī)療保險制度之間的銜接工作不夠，而與新型農(nóng)村合作醫(yī)療比較，從繳費、待遇享受等方面差距很大，導致部分參保對象持觀望態(tài)度，參保積極性不高，而類似的商業(yè)保險早已牢牢搶占了大部分學生市場份額。二是基本醫(yī)療保險工作尚未建立調(diào)控有力的工作機制。城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作機制還不夠完善，對相關部門工作和醫(yī)療定點單位缺少硬性考核措施。部門、鎮(zhèn)之間合力也不夠強。政策宣傳還有盲區(qū)，縣城不少居民對城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險政策還不了解，誤將財政補助的居民醫(yī)療保險與商業(yè)性的人壽保險相混淆。

(二)部分群眾對醫(yī)保惠民政策認識不足，參保意識不強。少數(shù)城鎮(zhèn)居民參保意識淡薄認為自己年紀輕身體好，參加基本醫(yī)療保險個人要承擔一部分醫(yī)療統(tǒng)籌費用，且統(tǒng)籌基金支付醫(yī)療費用的范圍有嚴格規(guī)定，自己在很大程度上是在作貢獻，因而不愿參保;同時，部分居民對近期實施的城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險政策了解不多，有一個深入理解和認識的過程。二是城鎮(zhèn)居民的結構比較復雜，組織比較渙散，人戶分離現(xiàn)象突出，很多人又外出務工，所以出現(xiàn)難找參保對象的現(xiàn)象。加上是否參保取決于其個人是否自愿，所以很多人有一種僥幸心理，處于一種“沒病就拖，小病就扛”的狀態(tài)，往往不到大病臨頭時，是不舍得拿出錢來參加醫(yī)保的。二是繳費能力差。從城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險參保對象中不難看出，他們大多沒有收入、收入較低或收入不穩(wěn)定，具有勞動能力的城鎮(zhèn)居民，家庭負擔普遍較重;不具有勞動能力的老年人、未成年人沒有收入，只能由他們的子女、監(jiān)護人承擔繳費，而經(jīng)濟狀況欠佳，想?yún)⒈＠U不起費是一個不庸質(zhì)疑的主要原因。

2、弱勢群體參保面臨困難。從本次調(diào)查情況來看，共有三個特點。有經(jīng)濟收入人員少;無經(jīng)濟收入人員多;特殊人員多。

3、實施城鎮(zhèn)居民保險勢在必行。未參保的這部分人員抵抗疾病風險能力差，但卻是最需要醫(yī)療保障的群體，然而絕大多數(shù)卻因為其無收入、收入較低或不穩(wěn)定而無法參保。從調(diào)查了解中我們發(fā)現(xiàn)，相當部分城鎮(zhèn)居民因為較高的醫(yī)療服務費用而存在“小病扛、大病拖”的問題，部分居民還出現(xiàn)了“因病返貧”的現(xiàn)象，因為費用問題而有病不去醫(yī)院就醫(yī)，或在需要住院治療時自動放棄治療，已明顯影響了社會經(jīng)濟的進步和人民生活的改善，完善現(xiàn)有城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險制度，讓更多的人群享受到基本醫(yī)療保障，將廣大城鎮(zhèn)居民納入基本醫(yī)療保險制度范圍已勢在必行，刻不容緩。

(三)服務平臺建設滯后。一是社區(qū)衛(wèi)生服務站建設滯后。我縣社區(qū)衛(wèi)生服務站建設并沒有隨著全民醫(yī)保體系的建立而同步推進。大多數(shù)社區(qū)門診存在著服務功能不全、人員素質(zhì)不齊、設備配套不足、技術力量薄弱等狀況，不少軟、硬件建設達不到上級規(guī)定的標準，還不能滿足參保居民“小病進社區(qū)、大病進醫(yī)院”的基本要求。定點醫(yī)療單位服務差強人意。有的定點醫(yī)療單位的有些醫(yī)務人員從個人利益出發(fā)，開大處方，賣高價藥;同一廠家生產(chǎn)的同品牌藥品，定點醫(yī)療單位的價格是同地區(qū)市場藥店的數(shù)倍。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，使參保患者覺得雖然享受了醫(yī)療補助，但實質(zhì)上多花了許多冤枉錢，得不償失。二是醫(yī)保信息網(wǎng)絡建設滯后。城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險計算機管理系統(tǒng)不夠完善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)勞動保障站對參保對象數(shù)據(jù)的錄入完全依賴手工操作完成，與定點醫(yī)院、藥店也不能實現(xiàn)信息共享，大大影響了參保進度。

三、對策及建議

為了進一步將我縣城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作做好，使醫(yī)療保險達到居民全覆蓋，建立健全公平和諧的全民醫(yī)療保障體系，我們建議著力抓好以下三項工作：

(一)減低門檻、提高待遇、擴大范圍。城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險參保人數(shù)越多，基金盤子就越大，運行的路子就越寬。為此，推進城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險應當降低門檻、提高待遇，吸引居民持續(xù)參保。一是#擴大參保范圍。在力求做到縣城城鎮(zhèn)居民參保全覆蓋的基礎上，將范圍逐步擴大到各鎮(zhèn)區(qū)個體私營企業(yè)工人，對使用臨工較多的“三產(chǎn)”服務行業(yè)、沒有參加基本醫(yī)療保險的企業(yè)，要依照相關法律法規(guī)，將其納入城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險，在條件成熟后逐步過渡到職工基本醫(yī)療保險。二是提高補償額度。適當放寬大病范圍，將治療周期長、醫(yī)療費用高的帕金森病、紅斑狼瘡、癲癇病、類風濕關節(jié)炎等部分門診特殊病納入大病補償范疇，其專項門診醫(yī)療費用應視同住院費用報銷，不斷加大對城鎮(zhèn)居民中非住院重病患者的補償力度。對當年未發(fā)生住院費用的參保居民，可組織參加一次專項免費體檢;對外出就醫(yī)人員的醫(yī)療費用，可適當降低自付比例。三是將保險費按一定比例劃入個人賬戶，解決小額門診費，可提高參保者的積極性(二)完善機制、落實責任、形成活力。建立和完善城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作機制，是實現(xiàn)居民參保全覆蓋目標的重要保證。因此，必須完善管理制度，建立監(jiān)管、考核機制。一是完善管理制度。城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險基金要嚴格實行財政專戶儲存、收支兩條線管理，獨立核算，?？顚Ｓ??？h勞保、財政、審計等部門要加強對專項基金管理和使用的監(jiān)督，確?；鸬耐暾桶踩??？h勞保、財政等部門還要進一步調(diào)整和完善參保居民門診待遇、一般住院待遇、重大疾病待遇、門診特殊病種項目待遇等一系列補償待遇規(guī)范，保障參保居民充分享受醫(yī)療保險的優(yōu)惠待遇。醫(yī)保處要強化內(nèi)部管理，建立健全醫(yī)療保險基金統(tǒng)籌預決算、財務核算管理、醫(yī)療費結算報帳、定點醫(yī)療單位藥品管理等制度，強化保險基金統(tǒng)籌業(yè)務基礎工作，簡化結報程序和手續(xù)，加大對基金籌措、使用以及居民參保受益情況的宣傳力度和公示力度，確?；饘？顚Ｓ茫l(fā)揮更大效益。在此基礎上，還要不斷深化改革，創(chuàng)新管理模式和方法，認真研究和解決基金運行過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，及時提出新對策、新方案，確?；鸢踩\行，防范統(tǒng)籌運作風險，充分發(fā)揮醫(yī)保機構管理主渠道作用。二是完善監(jiān)督制度。對城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作要建立全方位的監(jiān)督體系，充分發(fā)揮人大、政協(xié)、紀檢監(jiān)察、新聞媒體在城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險基金管理中的監(jiān)督作用，全力促進此項工作健康有序地發(fā)展?？h勞保、衛(wèi)生部門應及時監(jiān)控、定期督查定點醫(yī)療單位服務情況，對違反規(guī)定情節(jié)較輕的給予批評教育，情節(jié)嚴重的予以嚴肅處理，直至取消定點資格?？h衛(wèi)生部門、醫(yī)保處尤其要加強醫(yī)療行為的規(guī)范和監(jiān)督。因為醫(yī)生的一支筆一張?zhí)幏绞轻t(yī)療保險基金支出的“開關”。開關適度既能維護參保居民的利益，又能樹立醫(yī)院和醫(yī)務人員的良好形象，同時也會促進醫(yī)療保險事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。相反，如果醫(yī)療行為和職業(yè)道德出現(xiàn)問題，醫(yī)療監(jiān)督又不夠有力，為利益所驅(qū)而任意所為，那么既損害了群眾的利益，也破壞了醫(yī)院和醫(yī)務人員的形象，同時造成了醫(yī)療保險基金的損失。定點醫(yī)療單位應在醒目位置設置公告欄(牌)，公布醫(yī)保報銷藥品目錄、價格、費用結算補助比例、醫(yī)療診治程序、手續(xù)以及患者補助費報銷等，從源頭上加強管理，進一步保證醫(yī)藥公開、透明。三是完善考核制度。對相關部門、單位和社區(qū)應單獨明確，落實指標，明確職責，捆綁考評，確保城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險工作條塊銜接、整體推進。2、建議對學生參保加強督促。學生參保是今年乃至今后工作重點，也是城鎮(zhèn)居民醫(yī)保政策的亮點?？紤]到平安等商業(yè)保險對學校的滲透，為提高政府主導的城鎮(zhèn)居民醫(yī)保參保率，建議市政府對教育行政主管部門進行督促。同時在政策上增加“對因意外死亡的參保學生在醫(yī)?；鹬锌梢灾Ц哆m當?shù)乃劳鲑r償金”的規(guī)定。

(三)增加投入、健全網(wǎng)絡、提供保障。為了將城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險這一德政工程做實做好，必須增加必要的投入，以進一步建好服務平臺，健全服務網(wǎng)絡，為居民基本醫(yī)療保險工作提供必要的保障。一是加大對城鎮(zhèn)低保、重殘對象醫(yī)療救助的投入。二是增加城鎮(zhèn)居民醫(yī)療統(tǒng)籌工作經(jīng)費的投入。城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險不同于商業(yè)保險，是一項社會公益事業(yè)，縣財政雖然已盡很大努力，給付了一定的工作經(jīng)費，但要實現(xiàn)居民基本醫(yī)療保險全覆蓋，這點經(jīng)費是遠遠不夠的。應撥付城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險專項經(jīng)費。三是加快社區(qū)醫(yī)療服務平臺建設的投入。縣衛(wèi)生、勞保等部門應當協(xié)調(diào)運作、加大投入，按照標準化的建設要求，添置現(xiàn)代辦公設備，整合優(yōu)化現(xiàn)有信息化資源，在社區(qū)衛(wèi)生服務站__縣醫(yī)保中心之間建立計算機信息系統(tǒng)，實現(xiàn)工作網(wǎng)絡上下左右貫通，力求在較短的時間內(nèi)，使社區(qū)衛(wèi)生服務站不僅建立居民健康檔案、方便居民就近就醫(yī)，而且凸現(xiàn)為參保居民提供健康咨詢、衛(wèi)生保健、慢性病服務等基本功能。四是加大對醫(yī)療保險政策宣傳的投入。在宣傳內(nèi)容上，要深入宣傳醫(yī)療保險不同于商業(yè)保險的公益性，著力宣傳醫(yī)療保險“大家?guī)托〖摇钡谋举|(zhì)內(nèi)涵，重點宣傳醫(yī)療保險個人的義務和權利、待遇享受、診療程序、補償比例等一系列政策規(guī)定。在宣傳方式上，要靈活多樣，以案宣傳，提高宣傳的針對性、有效性。3、搞好醫(yī)保信息網(wǎng)絡建設，為參保職工提供便捷服務。一是以信息化建設為載體，實現(xiàn)管理模式的新突破。20__年3月，我市自行開發(fā)了醫(yī)療保險計算機應用系統(tǒng)，將改革初期分散落后的業(yè)務管理納入到現(xiàn)代化管理渠道。二是以網(wǎng)絡結算為載體，實現(xiàn)服務方式的新突破。我市于20__年4月在全省率先實施了與定點醫(yī)療機構計算機實時信息網(wǎng)絡聯(lián)網(wǎng)工程，截止目前，已與市區(qū)108家兩定單位實現(xiàn)基本醫(yī)療費用的網(wǎng)上結算，大大減輕了“兩定”單位的工作量。三是以社會保障卡為載體，方便參保職工看病就醫(yī)購藥。我市于20__年起在全省率先按照國家勞動保障部《社會保障卡個人規(guī)范》制發(fā)社會保障卡，到目前，共制發(fā)社會保障卡23萬張，進一步方便了職工看病就醫(yī)購藥。2、堅持低保廣進。為了讓所有城鎮(zhèn)居民都能參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險，我縣醫(yī)療保險費的繳費標準的確定要考慮各類群體經(jīng)濟承受能力，堅持低水平，實現(xiàn)廣覆蓋?；I集渠道主要由家庭和個人承擔為主，財政對特定人群予以適當補貼。堅持“以收定支、略有結余”籌集原則，制定適當?shù)倪m合城鎮(zhèn)居民要求的醫(yī)保政策制度，繳費與待遇相掛鉤，通過測算合理確定參保人員住院醫(yī)療費用與統(tǒng)籌基金支付比例的額度層次，把有限資金用在治大病、保大病上，重點解決城鎮(zhèn)居民“因病返貧”問題。

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔房地產(chǎn)開發(fā)可行性調(diào)研報告【一】

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【一】

一、項目背景

1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86

(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

(4)《住宅設計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

3、項目概況

1)地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2)建設規(guī)模與目標：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格：元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：

3)周圍環(huán)境與設施

(1)步行約10分鐘可至a市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。

項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【二】

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關行業(yè)代表參加本屆展會，從側面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【三】

一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

二、規(guī)劃設計的可行性分析

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設計概念。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

2.容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

5.周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。

7.市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區(qū)及應對措施

(一)常見誤區(qū)

1.一個標準的效益分析

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應對措施

1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整