某商貿(mào)城營(yíng)銷策劃案

.某商貿(mào)城營(yíng)銷策劃案第一部分市場(chǎng)篇謝謝閱讀感謝閱讀查研究。一、項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查分析1、某城區(qū)環(huán)境、地區(qū)簡(jiǎn)介全鎮(zhèn)占地總面積3816.81.8362精品文檔放心下載6.5153個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個(gè)重點(diǎn)小鎮(zhèn)之一；謝謝閱讀具有良好的投資環(huán)境。B、交通發(fā)達(dá)、運(yùn)輸便利東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道322精品文檔放心下載線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往廣東、湖南的重要通道，來(lái)往客運(yùn)非常繁感謝閱讀忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。感謝閱讀這些都為某商業(yè)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的地理環(huán)境。2、政策環(huán)境C、加大基礎(chǔ)建設(shè)，吸引外資..方引進(jìn)外來(lái)資金的投入并給予多方謝謝閱讀優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面給予優(yōu)先安排，幫助代辦精品文檔放心下載有關(guān)證、照手續(xù)等。一系列的優(yōu)惠政策，給某投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助，為某房地產(chǎn)謝謝閱讀業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)。、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至2015年的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，謝謝閱讀2004年再次調(diào)整規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬2005年前精品文檔放心下載引資在碼頭處建設(shè)一座公園。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提感謝閱讀供了更多的機(jī)會(huì)，某房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景樂(lè)觀。3、流通環(huán)境E、陸地交通繁忙某做為一個(gè)交通樞紐，來(lái)往的車輛非常頻繁，每一時(shí)間段車輛通過(guò)的頻率都較高。進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)的道路周邊基本上都是車輛維修的鋪面，約感謝閱讀估有十家以上，可見(jiàn)陸地交通的繁忙及過(guò)往車輛之多。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來(lái)往車輛絡(luò)繹不絕，均從此經(jīng)過(guò)，保證了區(qū)感謝閱讀域內(nèi)巨大的車流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛的環(huán)境氛圍。F、水路交通發(fā)達(dá)某鎮(zhèn)的水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)方便，LR西面的柳江河有兩個(gè)感謝閱讀LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15LQ江上的水運(yùn)很頻繁，可謝謝閱讀..以看見(jiàn)大小船只經(jīng)常在江上穿行。水運(yùn)以貨物運(yùn)輸為主，到了趕集的日子，精品文檔放心下載客運(yùn)船只逐漸增加，多數(shù)是來(lái)自倒江等地的下游民眾。項(xiàng)目靠近LQ精品文檔放心下載更大的市場(chǎng)。、集日人流量增加某集市人流量比平日盡多出一倍，人山人海，非常熱鬧，趕集的民眾紛紛來(lái)到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。集日以三天精品文檔放心下載為一個(gè)周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。集日的人流量給項(xiàng)目增添了大量的人精品文檔放心下載氣。4、企業(yè)環(huán)境、企業(yè)狀況謝謝閱讀170280014500感謝閱讀萬(wàn)元企業(yè)21個(gè)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營(yíng)化工、冶煉類企業(yè)；造紙廠星羅棋布，大感謝閱讀大小小總共有8謝謝閱讀整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。I、大型企業(yè)入駐與工業(yè)園區(qū)對(duì)接后，某鎮(zhèn)將在LQ江對(duì)岸再建一精品文檔放心下載個(gè)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開(kāi)始建設(shè)廠房，將于明年年底投入上線。緊精品文檔放心下載..隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來(lái)到某投資建廠，其中多為L(zhǎng)、感謝閱讀鹿寨的投資商。大型企業(yè)的入駐必然帶動(dòng)某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高居民收入，從而刺激感謝閱讀消費(fèi)。二、收入與消費(fèi)的調(diào)查1、人均年收入情況、2650精品文檔放心下載人均年收入為10000元左右。B、鎮(zhèn)政府收益的主要來(lái)源90%來(lái)至鎮(zhèn)工業(yè)的收入，剩余10%主要是運(yùn)輸業(yè)及精品文檔放心下載農(nóng)業(yè)。某鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來(lái)源統(tǒng)計(jì)表：區(qū)域人均年收入產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)財(cái)政收入來(lái)源（元）（%）城區(qū)10000鎮(zhèn)工業(yè)90鄉(xiāng)、村、屯2650鎮(zhèn)運(yùn)輸業(yè)及農(nóng)10業(yè)可以看出謝謝閱讀著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進(jìn)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必定再上一個(gè)臺(tái)階，感謝閱讀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)收入的增加，某人均收入可望提高，但是可以預(yù)見(jiàn)，居民收入增加精品文檔放心下載同時(shí)儲(chǔ)蓄也在不斷的增加。..2、企業(yè)職工收入情況、現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的人均月收入水平都在元～1000元左右，精品文檔放心下載園內(nèi)工人以周邊的居民為主，約估1000人左右。B1000精品文檔放心下載效益稍差先，但人均月收入也在600～800元左右。感謝閱讀某企業(yè)職工收入情況統(tǒng)計(jì)表：類別企業(yè)結(jié)構(gòu)人均月收入（元）林業(yè)造紙廠股份制1000鎮(zhèn)制糖廠企業(yè)改制中600～800民營(yíng)化工企業(yè)合同制600～800民營(yíng)冶煉企業(yè)合同制600～800隨著近年工業(yè)園區(qū)擴(kuò)建，做為L(zhǎng)的衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)謝謝閱讀園，引進(jìn)大型企業(yè)的入駐，帶動(dòng)工業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人均收入將再上感謝閱讀一個(gè)臺(tái)階。3、消費(fèi)情況LL同類謝謝閱讀物品在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線上。B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源不足，普通的旅館收費(fèi)5元～15元天，鎮(zhèn)重點(diǎn)謝謝閱讀..保護(hù)單位喜來(lái)登賓館最低消費(fèi)80元/天。精品文檔放心下載動(dòng)消費(fèi)水平的提高，但人們的消費(fèi)意識(shí)也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而精品文檔放心下載是較為保守。三、某鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)總量調(diào)查分析1、現(xiàn)有住宅狀況調(diào)查、老城區(qū)1000精品文檔放心下載房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。B、新城區(qū)a.1996開(kāi)始，整個(gè)鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城精品文檔放心下載區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時(shí)，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自謝謝閱讀建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占50%，四層結(jié)構(gòu)占30%，二層結(jié)構(gòu)占20%。感謝閱讀b.在較為熱鬧的街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓主要做為商鋪用，或自感謝閱讀己居住及出租，面積50㎡～80㎡不等，租金500元左右。精品文檔放心下載c.據(jù)調(diào)查，新城區(qū)內(nèi)除了原有居民外，還有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨的外來(lái)人精品文檔放心下載員買地建房，部分買地主要為炒地賺差價(jià)。2、現(xiàn)行開(kāi)發(fā)的商住小區(qū)調(diào)查分析..、BB商住小區(qū)項(xiàng)目名稱BB商住小區(qū)占地125畝每戶占地80㎡～90㎡總戶數(shù)270畝推出時(shí)間2002年9月銷售狀況銷售100塊宅基地左右配套設(shè)施感謝閱讀水、用電等基礎(chǔ)設(shè)施首宅基地位置靠近貨運(yùn)、客運(yùn)處宅基地?cái)?shù)量48塊謝謝閱讀期銷售形式競(jìng)標(biāo)價(jià)格12～18萬(wàn)銷售狀況全部售完謝謝閱讀開(kāi)開(kāi)間5m～7.5m進(jìn)深12m～16m層高3米精品文檔放心下載發(fā)A宅基地位置主干道旁規(guī)劃形式“棺材盒”形式現(xiàn)銷售價(jià)格1000元/㎡開(kāi)間5m～7.5m感謝閱讀在進(jìn)深12m～16m層高3米開(kāi)類發(fā)B宅基地位置不臨街處規(guī)劃形式“棺材盒”形式類銷售價(jià)格800元～900元/㎡開(kāi)間5m～7.5m精品文檔放心下載進(jìn)深12m～16m層高3米C宅基地類型別墅型地塊規(guī)劃形式三面采光結(jié)構(gòu)..類銷售價(jià)格1000元/㎡開(kāi)間5m～7.5m精品文檔放心下載進(jìn)深12m～16m層高3米備現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的宅基地共185A類、B類、C感謝閱讀注經(jīng)銷售了5730%C類宅基地共16塊已經(jīng)銷售精品文檔放心下載感謝閱讀開(kāi)工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開(kāi)工。BB商住小區(qū)規(guī)劃平面圖：B、某綜合性廣場(chǎng)由鹿寨縣開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行過(guò)開(kāi)工奠基儀式，但整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中，具體細(xì)節(jié)方案還沒(méi)有出臺(tái)。謝謝閱讀謝謝閱讀有現(xiàn)行開(kāi)發(fā)的BB謝謝閱讀精品文檔放心下載業(yè)的入駐，住宅開(kāi)發(fā)總量必將增加。四、某貿(mào)易市場(chǎng)調(diào)查分析1、某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)89謝謝閱讀包括肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。精品文檔放心下載B、市場(chǎng)內(nèi)20㎡左右的鋪面總共有90間，租金約估350～400元/30間左右是精品文檔放心下載一、二樓一起出租的，租金約估為500～530元/月，攤位一共有220個(gè)，肉類攤位的租金最感謝閱讀..1萬(wàn)～2萬(wàn)元/20元～精品文檔放心下載50元/月左右，散攤要求收取市場(chǎng)管理費(fèi)用，約估0.5元/天。感謝閱讀某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)表：類別數(shù)量租金備注單間鋪面（20㎡）90350元～400元/月感謝閱讀肉類攤位以競(jìng)標(biāo)兩層鋪面30500元～530元/月形式獲取租用的肉類固定攤位1萬(wàn)～2萬(wàn)/年優(yōu)先權(quán)其他固定攤位22020元～50元/月散攤市場(chǎng)管理費(fèi)用：0.5元/天2、雒貿(mào)苑市場(chǎng)、市場(chǎng)處于新城區(qū)的住宅密集地方，周邊全是居民住精品文檔放心下載感謝閱讀內(nèi)經(jīng)營(yíng)。B、雒貿(mào)苑市場(chǎng)每個(gè)攤位收2元/天的市場(chǎng)管理費(fèi)用，而市場(chǎng)感謝閱讀內(nèi)原有的14個(gè)水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約130元的管理及租金費(fèi)用，晚上以夜精品文檔放心下載宵經(jīng)營(yíng)為主。C、非趕集日市場(chǎng)內(nèi)非常冷清，在白天基本沒(méi)有人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。精品文檔放心下載3、馬路市場(chǎng)..沿馬路一路擺攤，主要以水果、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主，每個(gè)攤位收1.53元的占路費(fèi)精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀進(jìn)出。通過(guò)對(duì)某貿(mào)易市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，某貿(mào)易市場(chǎng)還不完善，除某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，缺少較謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載恰恰填補(bǔ)了這一空缺。五、調(diào)查結(jié)論1、政府加快經(jīng)濟(jì)發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵(lì)投資，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。精品文檔放心下載、某鎮(zhèn)正在一個(gè)起步的階段，百?gòu)U待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便感謝閱讀精品文檔放心下載府的大力支持是分不開(kāi)的，給投資者一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。感謝閱讀B謝謝閱讀400謝謝閱讀精品文檔放心下載資，這在一定程度上，大大促進(jìn)了某房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。C感謝閱讀L、鹿寨的不少投資商把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣感謝閱讀上，通過(guò)炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分某當(dāng)?shù)鼐用褚蚕Ｍㄟ^(guò)商貿(mào)買賣致富。因此，謝謝閱讀..項(xiàng)目發(fā)展的潛力是非常巨大的。、某工業(yè)園與LL鋅品廠等多家大中型工廠均感謝閱讀已或即將舉廠搬遷至某鎮(zhèn)，工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來(lái)的巨大人謝謝閱讀流、資金已陸續(xù)進(jìn)入某，給某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。感謝閱讀2、項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì)LQ江大橋謝謝閱讀感謝閱讀目中規(guī)劃的市場(chǎng)地理上的優(yōu)勢(shì)。某的第二個(gè)工業(yè)區(qū)正好在LQ精品文檔放心下載在。3、某缺少一個(gè)具有規(guī)模的商貿(mào)中心某鎮(zhèn)規(guī)劃在LQ江對(duì)岸即項(xiàng)目所在處對(duì)面再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，新工業(yè)區(qū)的精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀需求，而某正缺少一個(gè)這樣的商貿(mào)中心。4、消費(fèi)群體增加鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)投資，許多外來(lái)投資商把握這一機(jī)遇都來(lái)到某進(jìn)行投資，同精品文檔放心下載時(shí)，多家企業(yè)紛紛落戶某開(kāi)廠創(chuàng)業(yè)，加上工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)，某工業(yè)謝謝閱讀園與工業(yè)區(qū)的對(duì)接，這些都將帶來(lái)一股強(qiáng)大的房地產(chǎn)消費(fèi)群體。謝謝閱讀5、消費(fèi)能力有限..精品文檔放心下載LL謝謝閱讀高。一塊80㎡的宅基地大概需8萬(wàn)～9萬(wàn)元左右，對(duì)于收入有限的某鎮(zhèn)人們來(lái)說(shuō)，8、9萬(wàn)感謝閱讀無(wú)疑是一種沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。第二部分營(yíng)銷篇..通過(guò)專業(yè)的市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的深入細(xì)致的調(diào)查，以及我們整合各謝謝閱讀精品文檔放心下載需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定出以下適合商貿(mào)城的營(yíng)銷計(jì)劃。感謝閱讀一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)（1）優(yōu)良地段商貿(mào)城所處地段與某目前的最中心地段僅百米之遙，位于十字路口旁，是某進(jìn)入精品文檔放心下載L搬遷而謝謝閱讀至的大廠及龐大人流對(duì)于商貿(mào)城日后的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作將是一有力支撐。謝謝閱讀（2）正確項(xiàng)目定位感謝閱讀普遍不是很高，居民思想仍保存著舊時(shí)的觀念，有買地發(fā)家、防老、傳宗接代的精神需求，感謝閱讀本項(xiàng)目的推出即迎合了消費(fèi)者的此種意愿。（3）項(xiàng)目前景看好謝謝閱讀業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)巨大的機(jī)遇，所面臨的將是一個(gè)更為巨大的市場(chǎng)。謝謝閱讀（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小某鎮(zhèn)目前僅有一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——BB小區(qū)，相對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇面相對(duì)較小，謝謝閱讀因而我項(xiàng)目所面臨的（5）項(xiàng)目整體規(guī)模大商貿(mào)城總占地面積100多畝，整體規(guī)模相對(duì)較大，對(duì)于整體商業(yè)氛圍及旺盛人氣謝謝閱讀..的營(yíng)造均具有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，因?yàn)橐?guī)模大，所以內(nèi)部設(shè)施配套方面會(huì)更為全面。感謝閱讀（6）內(nèi)部設(shè)置優(yōu)勢(shì)商貿(mào)城內(nèi)部中心位置修建一座2層綜合樓，一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二層為L(zhǎng)工貿(mào)大廈謝謝閱讀強(qiáng)力進(jìn)駐，以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工貿(mào)大廈的鼎盛人氣，更利于帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)。精品文檔放心下載2、劣勢(shì)（1）商業(yè)地產(chǎn)氛圍不成熟謝謝閱讀于本項(xiàng)目的推廣、展開(kāi)及訴求上會(huì)產(chǎn)生一定的阻礙。（2）目標(biāo)客戶較為分散L謝謝閱讀客戶，不利于住處的傳播。（3）可選擇傳媒受限制謝謝閱讀難以起到有效作用，這些在媒體選擇上的限制，對(duì)于項(xiàng)目的推廣是較大的不利因素。精品文檔放心下載（4）消費(fèi)者觀望心理感謝閱讀現(xiàn)相應(yīng)的消費(fèi)者觀望狀況。二、營(yíng)銷目標(biāo)1、通過(guò)周密的市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目情況及經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，制定如下?tīng)I(yíng)銷目標(biāo)：感謝閱讀時(shí)段推出計(jì)劃單價(jià)（均價(jià)）..2004年1月10%1050.00元/㎡精品文檔放心下載2004年3月30%元㎡感謝閱讀2004年4月20%1250.00元/㎡謝謝閱讀2004年5月40%1300.00元/㎡感謝閱讀合計(jì)100%1220.00元/㎡2、在保證地產(chǎn)公司最大利益和符合市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)要求的前提下，適時(shí)提高銷售單價(jià)，精品文檔放心下載爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間。3、項(xiàng)目前期銷售規(guī)劃，努力使項(xiàng)目銷售開(kāi)門紅，從而樹(shù)立項(xiàng)目名牌、企業(yè)品牌，提高企業(yè)謝謝閱讀知名度、美譽(yù)度。三、對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的建議通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)查、分析，并結(jié)合商貿(mào)城自身的各種情況，為規(guī)避市場(chǎng)謝謝閱讀精品文檔放心下載經(jīng)積極造勢(shì)，以均價(jià)元/平方米推出，在銷售行情看漲之后，可爭(zhēng)取將均價(jià)提到元/平方米。感謝閱讀四、對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置的建議1、主題商業(yè)街區(qū)打造商貿(mào)城共分兩期打造，將小區(qū)內(nèi)6條主干道依不同的建筑風(fēng)格進(jìn)行專業(yè)打造，將之規(guī)劃精品文檔放心下載為6條主題商業(yè)街：（1）倫敦商業(yè)街（2）紐約商業(yè)街..（3）香港商業(yè)街（4）巴黎商業(yè)街（5）東京商業(yè)街（6）曼哈頓商業(yè)街。同時(shí)，依小區(qū)地形特征，分為五個(gè)主題商業(yè)區(qū)：（1）五金家電區(qū)（2）服裝（3）飾品區(qū)（4）休閑娛樂(lè)區(qū)（5）日用百貨區(qū)以上6條商業(yè)街及5個(gè)主題商業(yè)區(qū)分別以五金家電、服裝、飾品、精品、休閑、娛樂(lè)、精品文檔放心下載餐飲、日用百貨等為主營(yíng)項(xiàng)目，以專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)打造項(xiàng)目商業(yè)氛圍。謝謝閱讀2、內(nèi)部配套設(shè)施營(yíng)建小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟2層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工貿(mào)商場(chǎng)，謝謝閱讀謝謝閱讀營(yíng)環(huán)境來(lái)吸引商業(yè)業(yè)戶及購(gòu)物人流。3、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)建因小區(qū)定位為商業(yè)性質(zhì)，總體綠化率不高，所以在建造時(shí)應(yīng)盡量利用好每一處綠地，精品文檔放心下載做出特色，并可適當(dāng)?shù)乜紤]假山、噴泉等景觀，給選擇在此居住的人一個(gè)選擇此處的理由。謝謝閱讀五、營(yíng)銷策略..1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1）項(xiàng)目市場(chǎng)定位總體思路①站在某鎮(zhèn)至高地位的高度上策劃運(yùn)作本項(xiàng)目本項(xiàng)目為某鎮(zhèn)真正意義上的第二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所處地段較佳，因此本項(xiàng)目具有感謝閱讀較寬的輻射面，以較高的出嫁點(diǎn)打造此項(xiàng)目，可獲取消費(fèi)者心理上的追崇，同時(shí)建立謝謝閱讀起項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的品牌。②倡導(dǎo)某投資新模式以全新的模式，給某人民一個(gè)投資的機(jī)遇，通過(guò)積極的造勢(shì)及項(xiàng)目本身的特性的精品文檔放心下載講議求，營(yíng)造出蓬勃商業(yè)氣息，激發(fā)消費(fèi)者投資、發(fā)展的熱情，引發(fā)出消費(fèi)者對(duì)更美謝謝閱讀好生活潛在的渴望，引導(dǎo)消費(fèi)者重新理解投資定義。（2）市場(chǎng)定位精品文檔放心下載售宅基地為主，以多層住宅為輔，在客戶心目中建立“商貿(mào)城”極具商業(yè)價(jià)值，富含升精品文檔放心下載值、投資潛力的鮮明形象，是一個(gè)有堅(jiān)實(shí)開(kāi)發(fā)商作保障，價(jià)位合理而潛力巨大的地產(chǎn)項(xiàng)目。感謝閱讀2、目標(biāo)消費(fèi)群體定位基于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，并結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的特性，將本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體定位謝謝閱讀于當(dāng)?shù)刂欣夏耆?。這類人群具有以下特點(diǎn)：（1）購(gòu)買力強(qiáng)（2）有投資欲望（3）有給子女留一份產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)思想3、營(yíng)銷通路..（1）廣告訴求①電視廣告在電視廣告方面可選擇媒體：鹿寨電視臺(tái)、柳江電視臺(tái)、桂中電視臺(tái)。謝謝閱讀②戶外廣告牌③路燈廣告（2）現(xiàn)場(chǎng)訴求①銷售現(xiàn)場(chǎng)A、現(xiàn)場(chǎng)氛圍B、銷售人員傳播C、樓書(shū)單張、手提袋等資料D、其他②外設(shè)展點(diǎn)感謝閱讀信息向受眾傳播。（3）口碑訴求謝謝閱讀贏取更多的客戶，同時(shí)建立客戶的購(gòu)買信心。六、營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)1、前期造勢(shì)戰(zhàn)術(shù)謝謝閱讀將商貿(mào)城的影像深刻地印在消費(fèi)者心中。..1）廣告投放的力度（2）訴求主題的鮮明、一致（3）宣傳活動(dòng)的新穎、到位2、全方位攻擊戰(zhàn)術(shù)謝謝閱讀形成一股強(qiáng)大的攻勢(shì)。3、心理戰(zhàn)術(shù)從準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理出發(fā)，從消費(fèi)者的各方面需求展開(kāi)訴求，有效針對(duì)消費(fèi)者以下精品文檔放心下載心理：（1）隨大流（2）攀比（3）渴望致富（4）信心缺失感謝閱讀4、重點(diǎn)突破戰(zhàn)術(shù)進(jìn)入強(qiáng)銷期，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查分析及開(kāi)盤期間客戶積累分析，可得到準(zhǔn)確的目標(biāo)消精品文檔放心下載謝謝閱讀5、正面出擊戰(zhàn)術(shù)..采用外設(shè)展點(diǎn)的方式，以某鎮(zhèn)為主，以鹿寨縣為輔，在主要人群集中地、集貿(mào)市場(chǎng)、感謝閱讀謝謝閱讀場(chǎng)。6、短兵相接戰(zhàn)術(shù)謝謝閱讀謝謝閱讀訪，形成高度的營(yíng)銷網(wǎng)。七、銷售前的準(zhǔn)備1、現(xiàn)場(chǎng)布置售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置通過(guò)展板、沙盤、吊旗及簡(jiǎn)潔明快的燈光等其他，營(yíng)造出一種商業(yè)氛感謝閱讀圍濃郁，人氣鼎盛的環(huán)境，使售房現(xiàn)場(chǎng)的整體氛圍與商貿(mào)城的定位相一致。精品文檔放心下載2、戶外廣告牌、路燈主要設(shè)立于某鎮(zhèn)中心繁華地帶、主要路段及現(xiàn)場(chǎng)周圍，以極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力予消費(fèi)者謝謝閱讀以震憾。3、銷售執(zhí)行（1）銷售資料A、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照B、土地使用證件C、土地銷售證件D、統(tǒng)一說(shuō)詞..E、價(jià)目表F、付款方式G、交房標(biāo)準(zhǔn)H、客戶資料表I、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序、稅費(fèi)J、建房流程K、建房收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)L、附近學(xué)校收費(fèi)明細(xì)M、預(yù)訂書(shū)N、銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本O、個(gè)人土地抵押合同P、個(gè)人置業(yè)商業(yè)性貸款合同Q、按揭辦理辦法R、利率表（2）開(kāi)售前培訓(xùn)培訓(xùn)目的：使銷售人員了解并掌握以下知識(shí)：、國(guó)家相關(guān)政策B、房地產(chǎn)基本知識(shí)C、按揭知識(shí)、項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)E、自身優(yōu)劣勢(shì)F、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況..、相應(yīng)銷售技巧。培訓(xùn)內(nèi)容：、人員培訓(xùn)模式人員配備模式總經(jīng)理市場(chǎng)策劃部銷售經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問(wèn)第12人）置業(yè)顧問(wèn)第22人）精品文檔放心下載人員配備以專案模式進(jìn)行，由銷售經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé)，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄銷售主感謝閱讀管和二個(gè)業(yè)務(wù)小組。B、銷售培訓(xùn)計(jì)劃表注意事項(xiàng)：a、需得到公司各部門的全力配合，資料要求準(zhǔn)確及詳細(xì)；謝謝閱讀b、在今后執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)不斷強(qiáng)化和檢查。（3）客戶管理系統(tǒng)、電話接聽(tīng)記錄表B、新客戶登記表C、老客戶登記表、銷售日統(tǒng)計(jì)表E、銷售周統(tǒng)計(jì)表..F、月報(bào)表、已成效客戶檔案、應(yīng)收帳款控制I、保留樓盤控制表八、銷售造勢(shì)1、奠基造勢(shì)以售樓部揭牌，工程奠基及大型歌舞表演三場(chǎng)活動(dòng)為主體，通過(guò)舞獅、前期宣傳為穿謝謝閱讀插、輔墊，形成當(dāng)?shù)匾晦Z動(dòng)性事件，通過(guò)項(xiàng)目奠基活動(dòng)，打響整個(gè)項(xiàng)目動(dòng)作的頭炮。感謝閱讀2、開(kāi)盤前期造勢(shì)項(xiàng)目的開(kāi)盤，是承接奠基的又一重要環(huán)節(jié)，一個(gè)良好的開(kāi)盤，在很大程度上決定了項(xiàng)謝謝閱讀謝謝閱讀下活動(dòng)方案：（1）廣告，以電視廣告、戶外廣告為主；（2）有關(guān)聯(lián)宣傳主題的歌舞、模特表演；（3）免費(fèi)電影放映活動(dòng)，地點(diǎn)選擇：工地現(xiàn)場(chǎng)或電影院。精品文檔放心下載3、開(kāi)盤造勢(shì)開(kāi)盤當(dāng)日，邀請(qǐng)嘉賓，以熱烈、喜慶活動(dòng)營(yíng)造氣氛：（1）歌舞、模特表演；（2）娛樂(lè)、互動(dòng)性活動(dòng)，如家庭趣味競(jìng)技等；（3）游園活動(dòng)。4、商業(yè)管理造勢(shì)謝謝閱讀..烘托出區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值，具體采用方式：（1）現(xiàn)場(chǎng)布置；（2）置業(yè)顧問(wèn)口頭傳播；（3）宣傳資料；（4）系列圖片展；（5）個(gè)案解析；（5）商業(yè)性質(zhì)活動(dòng)。..第四部分廣告篇一、廣告目標(biāo)：在保持謝謝閱讀達(dá)到從認(rèn)知到接受再到購(gòu)買的過(guò)程。1、導(dǎo)入期強(qiáng)勢(shì)推出，先聲奪人，確立項(xiàng)目定位，給消費(fèi)者明晰印象。感謝閱讀2、強(qiáng)銷期從各個(gè)訴求點(diǎn)展開(kāi)，依積累狀況及市場(chǎng)情況，針對(duì)項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群體，有側(cè)重地謝謝閱讀進(jìn)行推廣。3、持續(xù)期加深項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，并造就良好口碑，以社會(huì)輿論引消費(fèi)者認(rèn)感謝閱讀同感。二、廣告推廣的總體思想1、適合大眾的利益點(diǎn)集中本案眾多的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，深層挖掘項(xiàng)目的價(jià)值所在，同時(shí)從消費(fèi)者的謝謝閱讀角度出發(fā)，尋找消費(fèi)者最直接的感受，從而以消費(fèi)者的角度看待一個(gè)產(chǎn)品，看待一則廣告，精品文檔放心下載從中提煉出與目標(biāo)消費(fèi)者利益緊密聯(lián)系的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)，使消費(fèi)者看到本案的價(jià)值所在。感謝閱讀、得天獨(dú)厚的地段B、最具規(guī)模的商貿(mào)中心C、無(wú)可限量的升值潛力、絕佳的商業(yè)投資機(jī)遇E、平實(shí)的價(jià)格..F、勢(shì)力雄厚的開(kāi)發(fā)商、區(qū)域濃厚的商業(yè)氛圍、完善商業(yè)