大型廣場項(xiàng)目銷售方案案例豐富

曾店中心財(cái)富廣場2012年銷售方案市場篇一、2012年年政策調(diào)控之之下的宏觀市市場2011年的房房地產(chǎn)市場是是跌宕起伏的的一年。在這這一年里，房房企經(jīng)歷了來來自政府調(diào)控控、購房者信信心不穩(wěn)、房房企資金鏈緊緊張等眾多考考驗(yàn)。2012年是樓樓市回歸理性性的一年。在在樓市的寒冬里，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品高性價(jià)比比樓盤，成為為逆勢熱銷的的亮點(diǎn)。房子子質(zhì)量、物業(yè)業(yè)服務(wù)、居住住環(huán)境等，成成為購房者理理性考慮的重重點(diǎn)。二、曾店概況1、區(qū)位優(yōu)勢：：曾店鎮(zhèn)位于云夢(mèng)夢(mèng)縣的東北部部，距云夢(mèng)縣縣城10公里，是云夢(mèng)夢(mèng)北部經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重鎮(zhèn)和和交通樞紐要要道。歷史上上的曾店鎮(zhèn)受受地理和環(huán)境境因素的制約約，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相對(duì)滯后，2006年底，漢十高速全線通車，由曾店境內(nèi)橫穿而過，便捷的交通帶動(dòng)了曾店區(qū)域經(jīng)濟(jì)的升級(jí)騰飛。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)：：以“打造平臺(tái)、引引資落戶，搞搞活流通、引引農(nóng)進(jìn)鎮(zhèn)”為出發(fā)點(diǎn)，依依托資源和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)優(yōu)化招商環(huán)境境，引進(jìn)項(xiàng)目目落戶曾店，為為發(fā)展產(chǎn)業(yè)集集群打造好落落戶平臺(tái)。3、鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃：：科學(xué)規(guī)劃、超前前設(shè)計(jì)，全面面完成曾店工工業(yè)商貿(mào)新區(qū)區(qū)建設(shè)。吸引引一批工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目落戶新區(qū)區(qū)；引農(nóng)進(jìn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)業(yè)，吸引民間間資本投資新新區(qū)建設(shè)，完完善集鎮(zhèn)功能能，有效提升升鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化建設(shè)水平平，力爭到2014年集鎮(zhèn)面積積擴(kuò)大一倍，集集鎮(zhèn)常住人口口達(dá)到人。三、區(qū)域發(fā)展六六大利好因素素：便捷暢達(dá)交通，帶帶動(dòng)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。良好好發(fā)達(dá)的路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)，便捷捷的交通為曾曾經(jīng)貧窮落后后的曾店插上上騰飛的翅膀膀，招商引資資和項(xiàng)目落戶戶也隨之力度度加大，其區(qū)區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展展前景十分看看好。打造物流園區(qū)，興興工強(qiáng)鎮(zhèn)對(duì)接接云夢(mèng)。搶抓抓云夢(mèng)城北工工業(yè)園建設(shè)機(jī)機(jī)遇，規(guī)劃荊荊夢(mèng)倉儲(chǔ)物流流工業(yè)園，打打造招商引資資平臺(tái)，主動(dòng)動(dòng)與城區(qū)對(duì)接接，實(shí)施興工工強(qiáng)鎮(zhèn)的力作作，一批大型型項(xiàng)目相繼落落戶園區(qū)。重點(diǎn)投資工貿(mào)新新區(qū)，提升區(qū)區(qū)域城市功能能。新區(qū)擬占地220畝，預(yù)計(jì)總總投資9000余萬元。目目前已完成路路、橋、水、電電等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，已建建商鋪、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)居住房600余套；一個(gè)功功能完善、配配套齊全的新新興商貿(mào)新區(qū)區(qū)初具規(guī)模。新新區(qū)周邊項(xiàng)目目眾多，鎮(zhèn)區(qū)區(qū)重心向鎮(zhèn)南南商貿(mào)新區(qū)偏偏移的格局已已經(jīng)形成。316國道曾店店段開工，區(qū)區(qū)位價(jià)值進(jìn)一一步提升。3316國道東遷，沿沿三湖渠往北北經(jīng)曾店接云云安線，曾店店將更近距離離連通云夢(mèng)、孝孝感。其區(qū)位位價(jià)值將得到到極大的提升升。無縫對(duì)接云夢(mèng)城城區(qū)，提升區(qū)區(qū)域城郊概念念。曾店交通通便捷，到城城區(qū)只需10分鐘車程。出出行的方便，將將使曾店融入入云夢(mèng)城區(qū)。家家在云夢(mèng)城，工工作在曾店，或或家在曾店，工工作在云夢(mèng)，將將會(huì)是很多人人生活的選擇擇。勞務(wù)輸出大鎮(zhèn)，農(nóng)農(nóng)民現(xiàn)金收入入水平提高。曾店是一個(gè)以建筑為主的勞務(wù)輸出大鎮(zhèn)。多數(shù)家庭以外出做建筑為主，青壯年勞動(dòng)力收入較為可觀。四、曾店房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析1、曾店房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀在“打造平臺(tái)、引引農(nóng)進(jìn)鎮(zhèn)”思想的指導(dǎo)導(dǎo)下，鎮(zhèn)區(qū)建建設(shè)進(jìn)入快車車道。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)規(guī)劃、市政建建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)迅速，形形成鎮(zhèn)北、鎮(zhèn)鎮(zhèn)南、向陽路路三大開發(fā)區(qū)區(qū)域。農(nóng)村人人口大量向城城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，商商品房購買剛剛性需求較大大，鎮(zhèn)區(qū)人口口急劇增加。2008年至2011年，聯(lián)建一間三層層房、單元房鎮(zhèn)北約600余套，鎮(zhèn)南約600余套；銷售售率50%。待售房源源以單元房、以以鎮(zhèn)南較多且且集中，區(qū)域域商品房市場場竟?fàn)幖ち摇?、區(qū)域內(nèi)主要要樓盤分析（1）朝陽小區(qū)區(qū)項(xiàng)目基本情況：：項(xiàng)目位于曾曾店鎮(zhèn)北向陽陽路。于2008年底開工建建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：20000㎡，由5棟5層商住綜合合樓組成，房房源約200套（含商鋪鋪），主打戶戶型：單元住住宅樓，以111—130㎡三房為主主。銷售現(xiàn)狀：項(xiàng)目目A、B、C棟于2009年推出，現(xiàn)現(xiàn)已售完，D、E棟2010年推出；三三棟南北朝向向，二棟東西西朝向?，F(xiàn)可可售房源28套，多是5樓?，F(xiàn)銷售售價(jià)格：住宅968—1100元/㎡，商鋪1800元/㎡—2280元/㎡。首付款4-5萬元，入住住交清。項(xiàng)目優(yōu)勢：位于于曾店鎮(zhèn)老城城區(qū)，周邊生生活配套環(huán)境境成熟，人居居氛圍濃厚，離離學(xué)區(qū)相對(duì)較較近。項(xiàng)目劣勢：房源源品質(zhì)低，質(zhì)質(zhì)量差。（2）新村公寓寓項(xiàng)目位置：曾店店鎮(zhèn)北向陽路路；開發(fā)商：：許夢(mèng)軍開發(fā)時(shí)間：20009年開工建設(shè)設(shè)項(xiàng)目規(guī)模：2棟棟5層單元住宅宅，房源60套，主打戶型：以1111—130㎡三房為主主；銷售價(jià)格：開價(jià)價(jià)990-11100元/㎡，還價(jià)900—1000元/㎡，銷售情況：項(xiàng)目目2010年推出，銷銷售價(jià)格與朝朝陽小區(qū)相近近。首付款4-5萬元，入住住交清。項(xiàng)目優(yōu)勢：位于于曾店鎮(zhèn)老城城區(qū)，與2009年的熱銷源源朝陽小區(qū)鄰鄰近，周邊生生活配套環(huán)境境成熟，人居居氛圍濃厚，離離學(xué)區(qū)相對(duì)較較近。（3）向陽路、北北中心街聯(lián)建建房項(xiàng)目基本情況：：向陽路聯(lián)建建房始建于2010年，由許東東明、許二苕苕、許令平等等本地人聯(lián)建建。房屋均為為一間三層聯(lián)聯(lián)排房屋，面面積約140—170㎡（部分有有地下室），以以東西向?yàn)橹髦?，已建一間間三層房屋約約210間。銷售現(xiàn)狀：銷售售價(jià)格約10—12萬元/間，單價(jià)約800元/㎡，首付交交款方式較靈靈活。目前，朝朝陽街房屋銷銷售率達(dá)85%.項(xiàng)目優(yōu)勢：向陽陽路為新建主主干道，位于于曾店鎮(zhèn)老城城區(qū)，房屋臨臨街建造，離離學(xué)區(qū)相對(duì)較較近，一間三三層的房屋模模式，適應(yīng)農(nóng)農(nóng)村中老年人人生活習(xí)慣，為為區(qū)域內(nèi)較多多人群偏愛。項(xiàng)目劣勢：房源源品質(zhì)低，質(zhì)質(zhì)量差；一間間三層的結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋，不顯顯寬敞，不顯顯氣派，日常常起居生活不不方便。東西西朝向不被看看好。（4）鎮(zhèn)南云魏魏路聯(lián)建房項(xiàng)目基本情況：：云魏路聯(lián)建建房始建于2010年，均為一一間三層聯(lián)排排房屋，面積積約140㎡，以東西西向?yàn)橹?，已已建房屋約125間。銷售現(xiàn)狀：銷售售價(jià)格約14萬元/間（橫街房房屋12萬元/間），單價(jià)價(jià)約1000元/㎡，首付交交款不低于5萬，入住交交清。目前，云云魏路房屋銷銷售率達(dá)85%.項(xiàng)目優(yōu)勢：云魏魏路為曾店主主干道，房屋屋由多個(gè)曾店店本地人分段段開發(fā)建設(shè)，各各開發(fā)商房源源少，地方關(guān)關(guān)系熟，容易易找到關(guān)系客客戶購房。項(xiàng)目劣勢：房源源品質(zhì)低，質(zhì)質(zhì)量差；一間間三層的結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋，不顯顯寬敞，不顯顯氣派，日常常起居生活不不方便。規(guī)模模小，無后續(xù)續(xù)服務(wù)管理。（5）徽派商貿(mào)貿(mào)街項(xiàng)目基本情況：：商貿(mào)街聯(lián)建房房始建于2009年，均為一一間三層聯(lián)排排房屋，面積積約140㎡，以東西西向?yàn)橹?，已已建房屋約186間。銷售現(xiàn)狀：銷售售價(jià)格約13-144.6萬元/間，單價(jià)約1000元/㎡，首付交交款要求10萬，入住交交清。目前，已已售約65套。.項(xiàng)目優(yōu)勢：該項(xiàng)項(xiàng)目為規(guī)劃中中的鎮(zhèn)南農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場，其項(xiàng)項(xiàng)目以外觀整整齊漂亮、打打造鎮(zhèn)南農(nóng)貿(mào)貿(mào)中心為主要要賣點(diǎn)。項(xiàng)目劣勢：房源源品質(zhì)低，質(zhì)質(zhì)量差；一間間三層的結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋，不顯顯寬敞，不顯顯氣派，日常常起居生活不不方便。東西西朝向不被看看好。3、區(qū)域項(xiàng)目銷銷售比較綜合點(diǎn)評(píng)：鎮(zhèn)北房源入市正正值房地產(chǎn)熱熱銷的2009年、2010年，時(shí)機(jī)佳佳。項(xiàng)目位于于人居氛圍濃濃厚的曾店老老集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，周邊有商商鋪、超市、集集貿(mào)市場，距距曾店幼兒園園、曾店中心心小學(xué)、曾店店中學(xué)相對(duì)較較近。成熟的的學(xué)區(qū)、商業(yè)業(yè)、生活配套套，加之老集集鎮(zhèn)關(guān)系客戶戶的介紹，其其項(xiàng)目銷售良良好。但其房房源品質(zhì)低、質(zhì)質(zhì)量差的問題題在交樓的時(shí)時(shí)候暴露較多多。鎮(zhèn)南房源開發(fā)相相對(duì)鎮(zhèn)北較晚晚，經(jīng)過2009年的購房高高潮，大批農(nóng)農(nóng)村人口進(jìn)城城、進(jìn)鎮(zhèn)居住住，剛性需求求大大減少。2010年，鎮(zhèn)政府府開發(fā)鎮(zhèn)南，區(qū)區(qū)域房源劇曾曾，加之國家家宏觀調(diào)控，購購房者觀望情情緒濃。新區(qū)區(qū)正在開發(fā)建建設(shè)中，周邊邊配套及人居居氛圍暫未形形成，對(duì)銷售售有一定影響響。整體來看，目前前曾店商品房房開發(fā)水平不不高，品質(zhì)較較差，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)偏于農(nóng)村村聯(lián)建房，銷銷售價(jià)格偏低低，城市化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不高。4、曾店房地產(chǎn)產(chǎn)市場客源分分析：（1）勞動(dòng)力收收入：曾店現(xiàn)現(xiàn)有人口40400人，主要收收入依靠外出出務(wù)工，以建建筑勞務(wù)為主主流。農(nóng)村一一般家庭主勞勞力年收入可可達(dá)3—5萬元左右。近近幾年在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)城中，農(nóng)農(nóng)村人口向城城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移較快快。（2）農(nóng)村人口口現(xiàn)狀：30歲以下青壯壯80%年不會(huì)農(nóng)活活，以外出打打工為業(yè)，這這批人群回鄉(xiāng)鄉(xiāng)村居住的可可能性??；主力客群80%%在外地工作作，春節(jié)前后后回鄉(xiāng)休息、置置業(yè)；各鄉(xiāng)村80%家家庭已在云夢(mèng)夢(mèng)、孝感、曾曾店購房。（4）購房偏好好：看房選房通常多多處比較，親親友團(tuán)全家出出動(dòng)做參考；；親友的介紹在很很大程度上會(huì)會(huì)起主導(dǎo)作用用；年長者習(xí)慣村莊莊居住方式，偏偏愛于一間三三層的住宅；；年輕人追求求時(shí)尚品質(zhì)生生活，偏愛單單元式住宅。老集鎮(zhèn)成熟生活活配套，曾店店人的親地性性，使老集鎮(zhèn)鎮(zhèn)房源相對(duì)熱熱銷。（3）本項(xiàng)目購購房客層曾店農(nóng)村中等收收入家庭；職業(yè)：東北、廣廣東、武漢打打工一族；年齡：22歲至至40歲之間；購房用途：婚房房，城鎮(zhèn)化生生活方式改善善住房；他們收入不是太太高，正在努努力奮斗，他他們年輕，有有勞動(dòng)技能，目目前有較穩(wěn)定定的收入。他他們向往一種種悠閑、豐富富多彩的城市市生活。他們們對(duì)家的要求求：舒適、氣氣派的內(nèi)外環(huán)環(huán)境，滿足他他們城市生活活的價(jià)值取向向。項(xiàng)目篇項(xiàng)目基本情況：：本項(xiàng)目位于于曾店工業(yè)商商貿(mào)新區(qū)，占占地面積畝，建筑面面積17000平方米。擬擬建商住綜合合樓4棟184套住宅。現(xiàn)現(xiàn)已建3棟136套住宅。項(xiàng)項(xiàng)目主街道農(nóng)農(nóng)貿(mào)商業(yè)街長長200米，以一街街連通曾店鎮(zhèn)鎮(zhèn)主干道云魏魏大道和朝陽陽路。項(xiàng)目優(yōu)勢（六大大優(yōu)勢）區(qū)位優(yōu)勢：工業(yè)業(yè)商貿(mào)新區(qū)，是是政府重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃投資建設(shè)設(shè)的新區(qū)，其其發(fā)展及配套套都將得到政政府的引導(dǎo)和和扶持。本項(xiàng)項(xiàng)目位于新區(qū)區(qū)最佳中心地地段，同時(shí)又又是新老區(qū)交交接地帶，不不僅是新區(qū)中中心，也將是是未來曾店鎮(zhèn)鎮(zhèn)的中心。升值優(yōu)勢：鎮(zhèn)南南新區(qū)周邊土土地成為眾多多投資者、開開發(fā)商征地首首選，許多招招商引資項(xiàng)目目已落居周邊邊。新區(qū)代表表著未來集鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)張的主要方方向，本項(xiàng)目目位居新區(qū)中中心，周邊商商業(yè)、集貿(mào)市市場環(huán)繞，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯，發(fā)展前景景極為看好。規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目目以200米商業(yè)街區(qū)區(qū)、230戶高品質(zhì)商商住體成就曾曾店首席生活活大社區(qū)。品牌優(yōu)勢：知名名開發(fā)商，品品質(zhì)有保障。項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商是是曾店本土人人士，更是云云夢(mèng)知名人士士，在云夢(mèng)擁有諸多項(xiàng)目，口碑甚甚佳，具有雄雄厚資金實(shí)力力，其開發(fā)的的產(chǎn)品值得信信懶，住戶權(quán)權(quán)利有保障。品質(zhì)優(yōu)勢：項(xiàng)目目良好品質(zhì)在在曾店位居第第一。優(yōu)質(zhì)工工程，寬敞的的街道，大理理石步道，專專用變電器保保障供電，開開發(fā)商致力于于社區(qū)品質(zhì)建設(shè)，以以高起點(diǎn)、高高標(biāo)準(zhǔn)為曾店店人民精心打打造一種先進(jìn)進(jìn)人居理念和濃厚厚人居氛圍的中央街區(qū)生活。物管優(yōu)勢：項(xiàng)目目是曾店鎮(zhèn)為為數(shù)不多的實(shí)實(shí)行物業(yè)管理理的小區(qū)。大大社區(qū)，高物物管，生活居居住方便有保保障。全方位位的物業(yè)管理理是本項(xiàng)目的的亮點(diǎn)，會(huì)吸吸引更多購買買者的關(guān)注。項(xiàng)目劣勢本地居民對(duì)新區(qū)區(qū)有一定排異異感。曾店人人口密度大，地地域小，交通通暢達(dá)，人們們相互間的熟熟悉度高。農(nóng)農(nóng)村人口到集集鎮(zhèn)購房，或或走訪親友詢?cè)儐?，或親朋朋相約聚居，集集鎮(zhèn)居民對(duì)新新區(qū)的排異一一定程度上會(huì)會(huì)阻礙項(xiàng)目銷銷售。項(xiàng)目片區(qū)商品房房品質(zhì)低。鎮(zhèn)鎮(zhèn)南商貿(mào)區(qū)新新建商品房整整體感覺品質(zhì)質(zhì)差，銷售價(jià)價(jià)格普遍不高高，沒有亮點(diǎn)點(diǎn)樓盤能提升升新區(qū)形象。一一定程度上湮湮沒同化了本本項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)形象。項(xiàng)目片區(qū)人居氛氛圍暫未形成成。項(xiàng)目周邊邊規(guī)劃配套完完善，但因?yàn)闉槭切陆ㄦ?zhèn)區(qū)區(qū)，商品房均均在建或在售售中，人口入入住率低，區(qū)區(qū)域人居氛圍圍暫未形成，繁繁華的集市景景象未能呈現(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)弱市之下，品質(zhì)質(zhì)為王。沒有有不好的市場場，只有不好好的產(chǎn)品。在在新房存量積積壓嚴(yán)重、置置業(yè)者觀望氛氛圍濃厚、營營銷陷入困境境的大環(huán)境下下，經(jīng)得起市市場考驗(yàn)的必必定是品牌響響、品質(zhì)佳、性性價(jià)比高的樓樓盤?，F(xiàn)房銷售，優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品實(shí)景呈呈現(xiàn)。現(xiàn)房銷銷售，即買即即住，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品、完美街街區(qū)真實(shí)可見見。實(shí)景現(xiàn)房房，買得放心心，住得安心心。四、項(xiàng)目威脅項(xiàng)目周邊劣質(zhì)商商品房會(huì)同化化本項(xiàng)目的亮亮點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)內(nèi)商品房供應(yīng)應(yīng)量過大，市市場競爭激烈烈，從外觀上上看，項(xiàng)目與與周邊樓盤近近似同質(zhì)，本本案必須從品品質(zhì)上與其他他項(xiàng)目區(qū)隔開開來。房源過剩，導(dǎo)致致非常規(guī)性降降價(jià)。整體市市場后續(xù)仍會(huì)會(huì)下行，曾店店商品房存貨貨量大，且品品質(zhì)差，價(jià)格格低，在市場場低迷的狀態(tài)態(tài)下，會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)以低總價(jià)低低首付吸引客客戶，分流本本項(xiàng)目正?？涂驮?。眾多可類比的項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成對(duì)本本案的多角度度沖擊。區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目各有有優(yōu)勢。鎮(zhèn)北北商品房依靠靠老集鎮(zhèn)、配配套成熟、人人居環(huán)境成熟熟、價(jià)格低的的優(yōu)勢吸引客客戶。農(nóng)貿(mào)新新區(qū)其他項(xiàng)目目同期新開發(fā)發(fā)房源多，將將分流區(qū)域內(nèi)內(nèi)客源。通過以上對(duì)項(xiàng)目目及競爭樓盤盤的分析，我我們知道，項(xiàng)項(xiàng)目既擁有自自身強(qiáng)大優(yōu)勢勢，又面臨難難得機(jī)遇，同同時(shí)，還遭遇遇自身存在的的劣勢與周邊邊樓盤帶來的的威脅，因此此，必須揚(yáng)長長避短，攻其其不足，才能能取得銷售的的最大成功。五、2011年年銷售總結(jié)：：制約客戶選擇本本項(xiàng)目房源的的外在因素：：鎮(zhèn)北的房子比鎮(zhèn)鎮(zhèn)南好，配套套成熟，有學(xué)學(xué)校，有超市市，入住人口口多；鎮(zhèn)上老居民通常常會(huì)介紹親朋朋往鎮(zhèn)北購房房；前期購房客戶多多在鎮(zhèn)南購房房，會(huì)把關(guān)系系客戶帶往鎮(zhèn)鎮(zhèn)南；本案周邊配套不不成熟，人口口入住率低，繁繁華看不見；；相比于其他樓盤盤，本項(xiàng)目價(jià)價(jià)格偏高。制約客戶選擇本本項(xiàng)目房源的的內(nèi)在因素：：水、電不暢通，老老客戶略有不不滿情緒，會(huì)會(huì)影響老客戶戶介紹新客戶戶；項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)上上與周邊樓盤盤難以區(qū)隔，好好品質(zhì)看不見見。沒有突出的亮點(diǎn)點(diǎn)，房源與周周邊樓盤同質(zhì)質(zhì)化，在弱市市之下，與周周邊房源一起起進(jìn)入積壓房房源。在曾店這樣一個(gè)個(gè)人們口口相相傳的地域市市場，本案沒沒有尋求自身身突出的亮點(diǎn)點(diǎn)，與周邊樓樓盤幾近同質(zhì)質(zhì)化。在同質(zhì)質(zhì)化的樓盤競競爭中，項(xiàng)目目從銷售作戰(zhàn)戰(zhàn)能力，從營營銷關(guān)系網(wǎng)建建立上均不占占優(yōu)勢。而在新區(qū)配套未未健全、新區(qū)區(qū)人居氛圍未未形成、購房房者趨向老集集鎮(zhèn)等條件上上，與周邊樓樓盤同質(zhì)，在在區(qū)域商品房房銷售中失去去競爭力。六、2012年年我們面臨的的市場2012年曾店店房地產(chǎn)將面面臨市場的寒寒冬。從我們們對(duì)市場的調(diào)調(diào)查情況看，2012年春節(jié)前后后市場成交量量、看房客流流量遠(yuǎn)不如上上年同期，一一些項(xiàng)目甚至至零成交零訪訪問；2012年曾店店商品房市場場疲軟。不僅僅來自國家宏宏觀政策的調(diào)調(diào)控，更來自自本地市場供供應(yīng)放量，需需求一定程度度上的飽和，客客戶的觀望心心理，市場的的低價(jià)競爭；；目前區(qū)域商品房房銷售均價(jià)1000元/㎡左右，面面對(duì)通脹，購購買者對(duì)此價(jià)價(jià)位基本能夠夠認(rèn)可接受。受受物價(jià)上漲影影響，在本年年度內(nèi)，區(qū)域域商品房價(jià)格格應(yīng)還有一定定的上行空間間；剛需仍然存在，在在買方市場，人人們會(huì)趨向理理性選房。真真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品，擁有核核心競爭優(yōu)勢勢的樓盤會(huì)擁擁有市場。定位思考一、尋找項(xiàng)目賣賣點(diǎn)進(jìn)行價(jià)價(jià)值梳理，尋尋找項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，區(qū)隔其他他項(xiàng)目。抓住住主題，唱響響賣點(diǎn)，使項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)內(nèi)眾多房源中中異軍突起、出出類撥萃！相比區(qū)域樓盤，本本案最大的優(yōu)優(yōu)勢是品質(zhì)。無無論是地段、建建筑質(zhì)量、戶戶型、物業(yè)，還還是開發(fā)商品品牌效應(yīng)，本本案都占足優(yōu)優(yōu)勢，在曾店店均具有極佳佳口碑。弱市之中，品質(zhì)質(zhì)為王！高潮潮過后，品質(zhì)質(zhì)為王！品質(zhì)，是本案與與其他項(xiàng)目區(qū)區(qū)隔開的根本本，是本項(xiàng)目目最大亮點(diǎn)??！充分發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，緊扣品品牌、品質(zhì)等等關(guān)鍵詞，形形成市場差異異化競爭模式式，準(zhǔn)確把握握未來客戶。好好質(zhì)量看得見見，大浪淘沙沙，唯有真金金不怕火煉。弱弱市之下，只只有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目目才會(huì)迎來春春天。1、品質(zhì)樓盤的的構(gòu)成要素品質(zhì)即是指性價(jià)價(jià)比，是衡量量一個(gè)樓盤值值不值得的指指標(biāo)。樓盤的的品質(zhì)包括地段段、質(zhì)量、環(huán)環(huán)境、配套、景景觀設(shè)計(jì)、物物業(yè)管理等。通通常消費(fèi)者看看樓盤往往容容易將價(jià)格和和性能隔離開開來，先看房房價(jià)，然后才才考慮房子性性能問題。實(shí)實(shí)際上，買房房不僅要看房房價(jià)，更要看看房子的性價(jià)價(jià)比。我們要要指導(dǎo)客戶進(jìn)進(jìn)行性價(jià)比分分析，幫助客客戶購買好品品質(zhì)房源。2、項(xiàng)目性價(jià)比比要素分析地段：好地段交交通方便、生生活方便、環(huán)環(huán)境優(yōu)美。后后期增值潛力力強(qiáng)。戶型：優(yōu)質(zhì)戶型型大開間、小小進(jìn)深，符合合現(xiàn)代人審美美要求，能滿滿足室內(nèi)通風(fēng)風(fēng)效果，有益益于人身心健健康。小區(qū)配套：道路路的設(shè)計(jì)、綠綠化，周邊與與生活習(xí)習(xí)相相關(guān)的醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、商業(yè)，菜菜市場、生態(tài)態(tài)環(huán)境等，都都是客戶關(guān)注注的重點(diǎn)。房屋質(zhì)量：建筑筑質(zhì)量是牽動(dòng)動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)經(jīng)的最大關(guān)注注點(diǎn)，如果房房屋在建筑質(zhì)質(zhì)量上出現(xiàn)了了問題，那么么基于它之上上的一切，均均沒有價(jià)值和意義。開發(fā)商及物業(yè)的的信譽(yù)：好的的開發(fā)商和好好的物業(yè)會(huì)給給購房者一種種踏實(shí)和驕傲傲的感覺。二、項(xiàng)目定位1、案名定位：：中心財(cái)富廣場朗朗上口的案名名，是營銷制制勝關(guān)鍵一步步，項(xiàng)目如何何在短期內(nèi)做做到“家喻戶曉”，最高明的的做法，就是是“案名生活化”，營銷項(xiàng)目就就是在傳播生生活方式，案案名元素就是是生活象征。2、檔次定位：：前瞻規(guī)劃，首席席品質(zhì)挖掘項(xiàng)目品質(zhì)、品品牌優(yōu)勢，撥撥高項(xiàng)目檔次次，重樹項(xiàng)目目形象。3、形象定位：：雄踞鎮(zhèn)南中心，締締造時(shí)尚生活活突破地段壁壘，傳傳遞項(xiàng)目地段段價(jià)值，樹立立區(qū)域新中心心的標(biāo)桿。項(xiàng)項(xiàng)目地段有三三大價(jià)值：區(qū)區(qū)域交通價(jià)值值：漢十、云云魏、316復(fù)線；區(qū)域配配套價(jià)值：菜菜市場、超市市、商業(yè)街；；區(qū)域發(fā)展價(jià)價(jià)值：政府重重點(diǎn)打造，待待挖掘的價(jià)值值洼地，潛在在的升值地段段。3、價(jià)格定位：：定位原則：參照照區(qū)域商品房房現(xiàn)行價(jià)格水水平，略高于于周邊房價(jià)。定位策略：保持彈性性和靈活性，小小步快跑的營營銷策略。主題訴求實(shí)力鑄就住宅品品質(zhì)，中心決決定財(cái)富價(jià)值值參考主題領(lǐng)袖曾店，領(lǐng)航航生活；榮耀耀人生，享受受非凡！曾店新地標(biāo)，買買到即賺到優(yōu)質(zhì)量，優(yōu)地段段，優(yōu)戶型，優(yōu)優(yōu)配套雄踞鎮(zhèn)南中心，締締造時(shí)尚生活活回家買房，財(cái)富富廣場曾店上品，冠絕絕全鎮(zhèn)百年品質(zhì)，尊榮榮自自顯營銷思路一、2012年年?duì)I銷思思路項(xiàng)目的運(yùn)作必須須要要有一個(gè)目目標(biāo)標(biāo)，只有目目標(biāo)標(biāo)清晰之后后，我我們所有的的營營銷行動(dòng)方方案案才能有充充分分的針對(duì)性性，才才能最有效效的的實(shí)現(xiàn)我們們的的目標(biāo)。項(xiàng)項(xiàng)目目的營銷推推廣廣目標(biāo)為：：1．樹立強(qiáng)大項(xiàng)項(xiàng)目品品牌樹立項(xiàng)項(xiàng)目目的鮮明形形象象，廣泛提提升升知名度與與美美譽(yù)度，營營造造其“前瞻規(guī)劃，首首首席品質(zhì)”的品牌地位位。2．以項(xiàng)目品牌牌帶動(dòng)動(dòng)企業(yè)品牌牌以項(xiàng)目品牌拉升升企企業(yè)品牌，提提提升企業(yè)品品牌牌在曾店市市場場的知名度度與與誠信度。3．實(shí)現(xiàn)快速銷銷售我們要超越曾店店商商品房銷售售的的平均速度度，爭爭取用較快快的的速度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的銷售售，為為開發(fā)商較較快快的回籠資資金金，貢獻(xiàn)利利潤潤。4．爭取實(shí)現(xiàn)較較高的的銷售價(jià)格格在保證較快銷售售速速度的前提提下下，我們要要爭爭取為項(xiàng)目目實(shí)實(shí)現(xiàn)較高的的銷銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利利潤潤的最大化化。二、營銷策略占好第一的位置置，我我們要高調(diào)調(diào)的的賣！營銷目的建立項(xiàng)目知名度度，讓客戶知道我們們讓客戶產(chǎn)生興趣趣，引引起上門讓客戶認(rèn)可，并并產(chǎn)產(chǎn)生口碑傳傳播播。營銷方法廣而告之。加強(qiáng)強(qiáng)推推廣力度，唱唱唱響項(xiàng)目首首席席實(shí)力。價(jià)高一等。價(jià)格格略略高于周邊邊樓樓盤。因?yàn)闉槲椅覀兤焚|(zhì)好好，價(jià)價(jià)格當(dāng)然要要高高人一等。其其其目的，不不在在價(jià)高，而而在在傳達(dá)品質(zhì)質(zhì)。關(guān)系營銷。挖掘掘客客戶資源，形形形成口碑傳傳播播；體驗(yàn)營銷。通過過現(xiàn)現(xiàn)房展示、展展展板展示傳傳遞遞產(chǎn)品價(jià)值值。營銷價(jià)值點(diǎn)充分包裝利益點(diǎn)點(diǎn)，差差異化產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值訴求，撥撥撥高產(chǎn)品檔檔次次感；主推價(jià)值度，實(shí)實(shí)用用率，以品品牌牌、品質(zhì)化化解解陌生；炒作利好，利用用節(jié)節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化信信心心；突出產(chǎn)品特點(diǎn)，樹樹立品牌信心心。三、推廣策略唱大戲前有威風(fēng)風(fēng)鑼鑼鼓助陣，才才才能充分調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)觀眾的關(guān)關(guān)注注度和興致致；；好魚翁先先把把“窩餌”打好，才能能釣到魚滿滿筐筐；房地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售只有造造足足勢，才會(huì)會(huì)迎迎來下一輪輪的的市場熱銷銷。按市場規(guī)律，春春節(jié)節(jié)之后，我我們們的主力客客群群將紛紛離離鄉(xiāng)鄉(xiāng)，外出工工作作；按市場場規(guī)規(guī)律，他們們?cè)谠谇迕髌陂g間，會(huì)會(huì)匆匆回鄉(xiāng)鄉(xiāng)祭祭祖，經(jīng)過過春春節(jié)之后短短期期的思考，會(huì)會(huì)會(huì)在這個(gè)匆匆忙忙的間隙再再次次作出購房房的的決定，這這一一輪銷售行行情情將進(jìn)入尾尾期期。推廣目的：塑造項(xiàng)目品質(zhì)品品牌牌形象，確確定定項(xiàng)目市場場占占位通過推廣，創(chuàng)建建傳傳遞信息、有有有效溝通的的平平臺(tái)。推廣原則：用小小錢錢，辦大事事制定符合項(xiàng)目特特質(zhì)質(zhì)的精準(zhǔn)營營銷銷策略，以以較較少的營銷銷費(fèi)費(fèi)用投入獲獲得得更大的營營銷銷成果。以較較低成本、更更更準(zhǔn)目標(biāo)推推動(dòng)動(dòng)銷售過程程。推廣策略：把握握節(jié)節(jié)點(diǎn)，分步步推推廣把握每一個(gè)傳統(tǒng)統(tǒng)節(jié)節(jié)日，開展展適適度的營銷銷活活動(dòng)，在人人員員返鄉(xiāng)之前前營營造項(xiàng)目氣氣氛氛，在人員員回回鄉(xiāng)時(shí)將氣氣氛氛渲染得熱熱烈烈濃厚。1、媒體組合直接傳遞項(xiàng)目信信息息，滲透項(xiàng)項(xiàng)目目賣點(diǎn)，維維系系客戶持續(xù)續(xù)關(guān)關(guān)注。戶外在云魏大道進(jìn)曾曾店店大橋處，做做做跨街廣告告牌牌。正面：中心財(cái)富廣廣場歡迎您您實(shí)力鑄就住宅品品質(zhì)質(zhì)，中心決決定定財(cái)富價(jià)值值背面：回家買房，財(cái)財(cái)財(cái)富廣場只有強(qiáng)大的企業(yè)業(yè)，才才能讓您放放心心置業(yè)橫幅標(biāo)語清明前后，國慶慶期期間，在云云魏魏大道曾店店入入口至項(xiàng)目目的的路段拉上上橫橫幅：實(shí)力鑄就住宅品品質(zhì)質(zhì)，中心決決定定財(cái)富價(jià)值值領(lǐng)袖曾店，領(lǐng)航航生生活；榮耀耀人人生，享受受非非凡！曾店新地標(biāo)，買買到到即賺到優(yōu)質(zhì)量，優(yōu)地段段，優(yōu)優(yōu)戶型，優(yōu)優(yōu)配配套雄踞鎮(zhèn)南中心，締締造時(shí)尚生活活短信收集外出務(wù)工人人員員聯(lián)通號(hào)碼碼，在在清明、五五一一、端午節(jié)節(jié)、中中秋節(jié)、國國慶慶節(jié)等每一一個(gè)個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日日，針針對(duì)外出務(wù)務(wù)工工群體發(fā)送送短短信。短信信內(nèi)內(nèi)容，以傳傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目信息息，宣宣傳項(xiàng)目品品質(zhì)質(zhì)，喚起鄉(xiāng)鄉(xiāng)人人鄉(xiāng)情，關(guān)關(guān)注注曾店建設(shè)設(shè)為為主要內(nèi)容容，從從而使“曾店中心財(cái)財(cái)富廣場”給人以溫暖暖、美好的的印印象，同時(shí)時(shí)讓讓項(xiàng)目形象象留留在曾店人人心心中。派單在人員返鄉(xiāng)的高高峰峰期，售樓樓人人員經(jīng)常性性地地在集市有針針對(duì)性的進(jìn)進(jìn)行行派單，讓讓更更多有意在在集集鎮(zhèn)定居的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村人士獲獲得得項(xiàng)目信息息，對(duì)對(duì)項(xiàng)目留下下良良好印象。2、現(xiàn)場包裝項(xiàng)目實(shí)景現(xiàn)房：：一期現(xiàn)房即將完完美美收官，我我們們可以充分分發(fā)發(fā)揮實(shí)景現(xiàn)現(xiàn)房房優(yōu)勢，營營造造優(yōu)美環(huán)境境，清清理看房通通道道，為客戶戶展展示一個(gè)環(huán)環(huán)境境好，品質(zhì)質(zhì)好好的大社區(qū)區(qū)生生活街景。借力裝修樣板間間：：促成購房客戶中中做做裝修的住住戶戶早期裝修修，積積極為裝修修房房源提供裝裝修修方案，在在為為其介紹業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的同時(shí)為為項(xiàng)項(xiàng)目打造樣樣板板間。包裝售樓部：適度改造現(xiàn)有售售樓樓部環(huán)境。用用用一批展板板將將現(xiàn)售樓部部與與兩邊庫房房區(qū)區(qū)隔離。展展板板分別介紹紹：：鎮(zhèn)南新區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃、招招招商引資信信息息、項(xiàng)目周周邊邊規(guī)劃、項(xiàng)項(xiàng)目目潛在價(jià)值值，項(xiàng)項(xiàng)目銷售信信息息，項(xiàng)目圖圖片片等。以展展板板豐富的類類容容，吸引客客戶戶留步關(guān)注注，在在提供客戶戶休休息的空間間的的同時(shí)，為為客客戶提供了了一一個(gè)適合溝溝通通的平臺(tái)。3、線下活動(dòng)全員營銷：內(nèi)部部員員工應(yīng)以營營銷銷為核心，以以以顧客為導(dǎo)導(dǎo)向向，樹立營營銷銷導(dǎo)向意識(shí)識(shí)，整整合內(nèi)外部部資資源形成合合力力，統(tǒng)一銷銷售售口徑，互互相相配合，營營造造現(xiàn)場銷售售氛氛圍?？捶坑卸Y：國慶慶節(jié)節(jié)開展回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)看房有有禮禮活動(dòng)，對(duì)對(duì)每每一個(gè)前來來看看房的回鄉(xiāng)鄉(xiāng)人人員，憑手手機(jī)機(jī)短信，贈(zèng)贈(zèng)送送禮品一份份。吸吸引客戶前前來來看房。以以此此增強(qiáng)與目目標(biāo)標(biāo)客戶互動(dòng)動(dòng)，讓讓項(xiàng)目品牌牌牢牢牢印入目目標(biāo)標(biāo)客戶心中中。開展老帶新活動(dòng)動(dòng)：：口碑營銷在在信心缺乏乏的的市場下顯顯得得更為高效效。老老客戶成功功介介紹一名新新客客戶，減免500元（或1000元）房款。以價(jià)格優(yōu)惠促成成銷銷售：給予客客戶適度的的優(yōu)優(yōu)惠折扣，滿滿滿足客戶購購房房價(jià)格上的的優(yōu)優(yōu)越感。外塑形象，內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)品品質(zhì)：借項(xiàng)目目品質(zhì)之優(yōu)優(yōu)樹樹品質(zhì)品牌牌形形象，同時(shí)時(shí)，工工程施工要要維維護(hù)項(xiàng)目品品質(zhì)質(zhì)品牌形象象，做做到外墻看看面面平整，水水、電電供應(yīng)暢通通。展開圈層營銷。收收集外出務(wù)工工人員聯(lián)通號(hào)號(hào)碼，針對(duì)目目標(biāo)客戶，加加強(qiáng)短信信息息傳播。牢牢牢把握住越來來越少的客戶戶量，提高銷銷售率。加強(qiáng)銷售人員業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)研究宏觀市場：：了了解政策，關(guān)關(guān)關(guān)注宏觀樓樓市市動(dòng)態(tài)，從從政政策層面引引導(dǎo)導(dǎo)客戶購房房促促使客戶成成交交；研究本地市場：：熟熟悉市場，更更更便于與客客戶戶溝通；知知己己知彼，可可適適時(shí)調(diào)整營營銷銷方案；隨時(shí)梳理項(xiàng)目賣賣點(diǎn)