大型房地產(chǎn)項目部標(biāo)準(zhǔn)化管理工作手冊及流程圖版

XX地產(chǎn)控股股份有限公司XX地產(chǎn)項目部部（公司）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管理工工作手冊（深圳地區(qū)版20122年11月修訂）運營管理中心編編制二○一二年十一一月三十日目錄一、獲取土地及及前期研究階階段二、設(shè)計、報建建階段1．規(guī)劃（方案案設(shè)計）及初初步設(shè)計及相相關(guān)報建工作作1.1項目投資資立項1.2第一階段段成本盈利目目標(biāo)編制1.3委托編制制《建設(shè)項目目環(huán)境影響報報告表/書》及環(huán)保保報建1.4方案設(shè)計計報建1.5人防方案案報建1.6第二階段段成本盈利目目標(biāo)編制1.7第二階段段成本盈利目目標(biāo)審核1.8編制《初初步設(shè)計及施施工圖設(shè)計任任務(wù)書》1.9確定初設(shè)設(shè)/施工圖設(shè)計計單位及合同同的簽訂1.10辦理《建建筑物法定命命名》1.11辦理《開發(fā)建建設(shè)項目水土土保持方案審審批》1.12初步設(shè)設(shè)計1.13初步設(shè)設(shè)計內(nèi)審1.14初步設(shè)設(shè)計外審及初初步設(shè)計審查查回復(fù)1.15第三階階段成本盈利利目標(biāo)編制1.16第三階階段成本盈利利目標(biāo)審核1.17人防初初步設(shè)計報建建1.18建設(shè)工工程消防審批報建1.19規(guī)劃初初步設(shè)計報建建1.20辦理《建設(shè)項項目排水施工工方案審批》1.21樁基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計1.22樁基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計審查1.23辦理《樁樁基礎(chǔ)提前開開工證明書》1.24辦理《樁樁基礎(chǔ)提前開開工驗線》1.25基坑設(shè)設(shè)計1.26基坑設(shè)設(shè)計審查1.27辦理《樁樁基礎(chǔ)施工許許可證》1.28辦理《施施工圖面積預(yù)預(yù)測算》2.施工圖設(shè)計計及報建2.1施工圖設(shè)設(shè)計2.2施工圖設(shè)設(shè)計內(nèi)審2.3施工圖設(shè)設(shè)計外審2.4防雷報建建2.5施工圖設(shè)設(shè)計審查回復(fù)復(fù)2.6辦理《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》（施施工圖報建）2.7辦理《開開設(shè)機動車道道路接駁市政政道路口》2.8辦理《施施工圖設(shè)計變變更》2.9專項設(shè)計計2.10精裝修修概念設(shè)計2.11精裝修修概念設(shè)計方方案匯報2.12精裝修修方案設(shè)計2.13精裝修修施工圖設(shè)計計2.14軟裝設(shè)設(shè)計2.15軟裝概概念方案匯報報2.16景觀設(shè)設(shè)計（含展示示區(qū)設(shè)計）2.17景觀概概念設(shè)計2.18景觀概概念設(shè)計方案案匯報2.19景觀施施工圖設(shè)計三.招標(biāo)階段1主要項目招招標(biāo)1.1項目招標(biāo)標(biāo)計劃1.2地質(zhì)勘察察招標(biāo)1.3圍墻招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）1.4七通一平平招標(biāo)（公司司內(nèi)部邀請招招標(biāo)）1.5監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)（政府部門門公開招標(biāo)）1.6基坑支護(hù)護(hù)及土方招標(biāo)標(biāo)1.7樁基招標(biāo)標(biāo)1.8施工總承承包招標(biāo)（政政府部門公開開招標(biāo)）1.9雷電災(zāi)害害風(fēng)險評估1.10第四階階段成本盈利利目標(biāo)編制1.11第四階階段成本盈利利目標(biāo)審核2分包工程招標(biāo)標(biāo)（工程建設(shè)設(shè)前期），分分包招標(biāo)時間間要根據(jù)項目目整體施工部部署，以滿足足分包施工與與總包施工的的良好銜接2.1白蟻防治治招標(biāo)（公司司內(nèi)部邀請招招標(biāo)）2.2人防招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）2.3消防招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）2.4空調(diào)招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）3分包工程招標(biāo)標(biāo)（工程建設(shè)設(shè)中、后期），分包招標(biāo)時間要根據(jù)項目整體施工部署，以滿足分包施工與總包施工的良好銜接3.1鋁合金、門門窗招標(biāo)（公公司內(nèi)部邀請請招標(biāo)）3.2總平招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）3.3綠化招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）3.4鋼結(jié)構(gòu)招招標(biāo)（公司內(nèi)內(nèi)部邀請招標(biāo)標(biāo)）3.5幕墻招標(biāo)標(biāo)（公司內(nèi)部部邀請招標(biāo)）3.6泛光照明明招標(biāo)（公司司內(nèi)部邀請招招標(biāo)）3.7高低壓配配電招標(biāo)（公公司內(nèi)部邀請請招標(biāo)）3.8公共裝修修招標(biāo)（公司司內(nèi)部邀請招招標(biāo)）3.9通訊綜合合布線招標(biāo)（公公司內(nèi)部邀請請招標(biāo)）3.10綠色技技術(shù)應(yīng)用項目目招標(biāo)（公司司內(nèi)部邀請招招標(biāo)）3.11人工濕濕地工程招標(biāo)標(biāo)（直接委托托）3.12智能化化招標(biāo)（直接接委托XX物業(yè)）3.13燃?xì)庹姓袠?biāo)（直接委委托）3.14供水工工程招標(biāo)（直直接委托）3.15泳池、水水景設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)招標(biāo)（公司司內(nèi)部邀請招招標(biāo)）3.16樣板房房、售樓處、會會所裝修及景景觀招標(biāo)（公公司內(nèi)部邀請請招標(biāo)）3.17標(biāo)識系系統(tǒng)招標(biāo)（公公司內(nèi)部邀請請招標(biāo)）4設(shè)備、材料采采購招標(biāo)4.1入戶門集集團(tuán)采購（限限華南區(qū)域）4.2電梯集團(tuán)團(tuán)采購4.3消防報警警產(chǎn)品等材料料采購4.4柴油發(fā)電電機采購4.5交通標(biāo)識識劃線集團(tuán)采采購4.6鋁型材集集團(tuán)采購4.7玻璃集團(tuán)團(tuán)采購4.8外墻材料料（外墻磚、外外墻涂料、石石材等）四、工程建設(shè)階階段1前期管理階段段1.1編制項目目二級生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營計劃1.2編制項目目三級生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營計劃1.3編制項目目全程策劃書書1.4編制項目目工程質(zhì)量實實測實量實施施方案1.5項目工程程管理方案1.6項目甲供供材料設(shè)備進(jìn)場計劃劃1.7現(xiàn)場總平平面布置1.8圖紙會審審及技術(shù)交底底1.9組織第一一次工程例會會1.10項目預(yù)預(yù)控管理會2現(xiàn)場施工條條件準(zhǔn)備2.1現(xiàn)場條件件調(diào)查2.2安排工程程地質(zhì)勘察2.3七通一平平2.4組織場地地移交2.5現(xiàn)場臨建建施工2.6繳交墻體體材料專項基基金及散裝水水泥專項資金金2.7質(zhì)監(jiān)、安安監(jiān)委托2.8辦理施工工許可證2.9紅線基點點測放2.10組織監(jiān)監(jiān)理單位進(jìn)場場2.11組織施施工單位進(jìn)場場2.12審核施施組、施工方方案和進(jìn)度計計劃2.13精裝修修及景觀園林林施工前準(zhǔn)備備相關(guān)工作2.13.1精精裝修樣板房房（售樓部）達(dá)達(dá)到場地移交交要求2.13.2景景觀施工達(dá)到到場地移交要要求2.13.3施施工場地內(nèi)部部交接2.13.4圖圖紙會審及設(shè)設(shè)計交底2.13.5合合同交底2.13.6定定板定樣2.13.7施施工組織設(shè)計計審查2.13.8專專項施工工序序深化設(shè)計及及施工方法交交底3施工階段工作作管理3.1地基與基基礎(chǔ)工程施工工土方基坑支護(hù)施施工樁基工程施工3.2主體結(jié)構(gòu)構(gòu)（含地下室室）工程施工工主體施工測量放放線工藝樣板引路制制度3.2.3模板板工程3.2.4鋼筋筋工程3.2.5砼工工程3.2.6砌體體工程鋁合金工程抹灰工程3.2.9預(yù)應(yīng)應(yīng)力力工程3.2.10建建筑筑防水3.3安裝及專專項項施工地下室設(shè)備管線線安安裝場地移移交交地下室管線綜合合施施工交底3.3.3給排排水水系統(tǒng)安裝裝3.3.4消防防系系統(tǒng)安裝3.3.5電氣氣照照明、電氣氣動動力、備用用及及不間斷電電源源、防雷接接地地、建筑電電氣氣安裝3.3.6變配配電電安裝（屬屬于于電氣工程程）3.3.7建筑筑智智能安裝3.3.8通風(fēng)風(fēng)與與空調(diào)3.3.9電梯梯（起起重機）安安裝裝3.3.10燃燃?xì)鈿庀到y(tǒng)安裝裝3.4裝飾裝修修施施工3.5公共部分分裝裝修3.6銷售展示示區(qū)區(qū)施工3.7總平景觀觀施施工3.8分部分項項驗驗收3.9工程進(jìn)度度管管控3.10工程質(zhì)質(zhì)量量管控3.11項目工工地地周例會3.12工程實實在在測實量管管控控3.13工程質(zhì)質(zhì)量量隱蔽驗收收3.14外墻、門門窗淋水試驗驗3.15安全生生產(chǎn)產(chǎn)管理3.16項目安安全全質(zhì)量巡查3.17工程成成本本管理（變變更更/簽證）3.19對施工工監(jiān)監(jiān)理的管控控3.20檔案工工作作管理4.營銷及銷售售管理4.1編制及評評審《項目目營銷全程程策策劃書》4.2項目營銷銷、銷售相相關(guān)工作4.3預(yù)售事務(wù)務(wù)辦理4.4項目展示示區(qū)管理及及營銷準(zhǔn)備備工工作5.項目驗收階階段5.1編制工工程項項目總體驗驗收收計劃5.2分部工程程驗收登記記手續(xù)5.3各專項驗驗收5.3.1分戶戶驗收5.3.2室內(nèi)內(nèi)空氣檢檢測防雷驗收5.3.4電梯梯驗收5.3.5消防防自驗5.3.6消防防驗收5.3.7節(jié)能能驗收5.3.8竣工工查丈5.3.9規(guī)劃劃驗收5.3.10燃燃?xì)怛炇帐?.3.11人人防驗收收及備案5.3.12辦辦理環(huán)保保設(shè)備監(jiān)測測5.3.13環(huán)環(huán)保驗收收6.配套工程的的驗收6.1小區(qū)雨污污排放系統(tǒng)統(tǒng)驗收6.2住宅生活活永久供水水系統(tǒng)驗收收6.3永久用電電驗收6.4供燃?xì)怛烌炇?.5電信網(wǎng)絡(luò)絡(luò)驗收6.6環(huán)衛(wèi)設(shè)施施驗收6.7項目配套套設(shè)施驗收收7.工程驗收7.1辦理質(zhì)監(jiān)監(jiān)驗收手續(xù)續(xù)7.2辦理安監(jiān)監(jiān)驗收手續(xù)續(xù)7.3工程初驗驗7.4竣工驗收收7.5竣工備案案7.6檔案驗收收7.7體料金及專包包資金如：壓器金返具體實施涉涉的各應(yīng)通部組部人五.項目移交入入伙、總總結(jié)評估階階段段1項目移交1.1樣板房移移交交1.2物業(yè)管理理用用房的裝修修1.3向物業(yè)公公司司項目移交交1.4配套設(shè)施施報報政府驗收收并并移交1.5向公司辦辦公公室移交工工程程檔案1.6繳交房屋屋公公用設(shè)施專專用用基