房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險控制流程,mba項目管理論文

房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險控制流程,mba項目管理論文本篇論文目錄導航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險控制流程【第6部分】【第7部分】第四章房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險控制流程4.1財務(wù)風險控制的流程4.1.1財務(wù)風險辨別風險辨別是風險管理的基礎(chǔ),是指個人或企業(yè)對潛在的但還沒有發(fā)生的風險進行系統(tǒng)地評價、分類、鑒定、分析的經(jīng)過。財務(wù)風險辨別作為一種管理活動,以風險控制為目的,在認識和實踐的基礎(chǔ)上對可能存在的風險進行辨別;或者是在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,對資料進行整理、總結(jié)、分析,發(fā)現(xiàn)或找到財務(wù)管理中潛在的風險。財務(wù)風險辨別是一種有目的的風險控制措施的管理活動,基于感性認識和歷史經(jīng)歷體驗積累對潛在的風險進行判定,或者通過對已有資料的分析、歸納和整理,通過對專家學者的訪問,進而找出各種明顯和潛在的風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)階段財務(wù)風險控制,應(yīng)該擇優(yōu)選擇一種評價方式方法,正確整理、分析、歸納會計、統(tǒng)計的各種資料,有效地降低資金管理風險和融資風險,進而減少投資風險以及收益分配風險。4.1.2財務(wù)風險估測財務(wù)風險估測是以財務(wù)風險辨別為前提,針對已有的數(shù)據(jù)資料進行大量的整理和分析,以數(shù)學概率方式方法、數(shù)理統(tǒng)計理論作為手段,對財務(wù)風險發(fā)生的概率和有可能造成的損失進行估計和測算的經(jīng)過。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)階段的財務(wù)風險估測必需是建立以科學為根據(jù),對風險做出定量化分析,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理技術(shù)選擇提供較為可靠的根據(jù)。4.1.3財務(wù)風險評價財務(wù)風險分析經(jīng)過風險的辨別和估計后,在運用一定的標準對財務(wù)風險發(fā)生的概率和可能造成的損失進行評價,再根據(jù)企業(yè)、項目等實際情況的綜合影響,確認潛在的財務(wù)風險能否應(yīng)該處理、應(yīng)該如何處理。假如處理風險經(jīng)過中需發(fā)生的費用,若超過風險事故所造成的損失,不能釆取該項處理措施;若低于風險事故所造成的損失,就能夠采取該項處理措施。4.1.4財務(wù)風險預(yù)警財務(wù)風險預(yù)警是指以企業(yè)內(nèi)部和外部各種經(jīng)營管理環(huán)境的變化為根據(jù),企業(yè)對于將來有可能發(fā)生的財務(wù)風險進行預(yù)測警示的經(jīng)過。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)階段應(yīng)十分注意財務(wù)風險預(yù)警,十分是對流動性風險的管理,設(shè)置的財務(wù)管理指標界線,項目資金權(quán)限的評估使用,應(yīng)用程序的定量與定性分析模板。4.1.5財務(wù)風險決策財務(wù)風險決策是在前述財務(wù)風險辨別、估測和評價的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)風險進行應(yīng)對和控制。財務(wù)風險決策是對可能的、潛在的財務(wù)風險進行預(yù)防和應(yīng)對,對己經(jīng)存在和發(fā)生的財務(wù)風險通過合理的應(yīng)對措施減少企業(yè)的損失。釆取合理的財務(wù)風險決策方案一方面能夠?qū)撛诘呢攧?wù)風險進行較好的-化解和準備,盡量避免財務(wù)風險的實際發(fā)生;另一方面能夠通過合理的財務(wù)風險決策對房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段已經(jīng)發(fā)生的財務(wù)風險進行合理的應(yīng)對和處理,盡可能的減少財務(wù)風險給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目造成的損失。4.2房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險辨別4.2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險辨別的意義項目財務(wù)風險辨別能夠幫助開發(fā)階段的項目管理人員進一步了解該項目該階段的財務(wù)風險情況,并為風險管理決策層采取適宜的風險應(yīng)對和處理措施提供根據(jù)和參考。財務(wù)風險辨別的最終目的就是讓項目開發(fā)階段的管理人員認清財務(wù)風險,明確財務(wù)風險受哪些因素的影響,使其能夠更好的對財務(wù)風險進行預(yù)防和控制。4.2.2財務(wù)風險辨別的方式方法4.2.2.1專家辨別法專家辨別法的關(guān)鍵和核心在于專家有專業(yè)的知識儲備和豐富的實踐經(jīng)歷體驗,對于相關(guān)領(lǐng)域的風險辨別有清楚明晰準確的看法。找到潛在的財務(wù)風險問題后,在已辨別到的財務(wù)風險的基礎(chǔ)上,對該風險可能發(fā)生的概率和有可能造成的后果進行估計、評價和處理。4.2.2.2情景辨別法情景法的辨別原理是以將來發(fā)展多樣性的發(fā)展為根據(jù),對風險系統(tǒng)的有關(guān)問題進行相應(yīng)的分析,在分析的基礎(chǔ)上對將來的情景設(shè)計出各種各樣的可能性,并對風險系統(tǒng)的整體發(fā)展狀態(tài)進行從頭到尾的情況和途徑描繪。鑒于情景分析的方式方法經(jīng)過冗雜,在我們國家房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段的應(yīng)用還很少見,一般應(yīng)用于大型的跨國公司的大項目風險辨別工作。4.2.2.3分解分析法根據(jù)分解的原則,將相對復(fù)雜的財務(wù)影響因素進行分解,得到簡單、易辨別的單一影響因素,在對單一財務(wù)風險影響因素進行辨別的經(jīng)過就是分解分析辨別經(jīng)過。4.2.2.4報表辨別法財務(wù)報表是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的詳細反映,項目開發(fā)階段由風險帶來的損失和房地產(chǎn)企業(yè)進行風險控制的成本也會具體表現(xiàn)出在財務(wù)報表上。在財務(wù)報表的基礎(chǔ)上,對財務(wù)報表進行詳細分析,得到房地產(chǎn)企業(yè)幵發(fā)階段有可能存在財務(wù)風險。4.2.3.1確定財務(wù)風險辨別對象確定財務(wù)風險辨別對象就是首先要明確進行風險辨別的對象是房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段的財務(wù)風險,要首先房地產(chǎn)項目以及幵發(fā)階段財務(wù)活動的特征和實際情況,做到有的放矢、目的明確,同時也為財務(wù)風險的辨別和分析限定了詳細研究范圍。4.2.3.2收集財務(wù)風險因素信息明確財務(wù)風險的辨別對象為房地產(chǎn)項目開階段財務(wù)活動后,就要通過各種各樣的方式了解辨別目的對象,收集關(guān)于房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段財務(wù)風險可能遭到哪些因素的影響,不同的影響因素是通過何種方式對開發(fā)階段的財務(wù)活動造成影響。4.2.3.3進行財務(wù)風險因素分解財務(wù)風險因素的分解經(jīng)過是應(yīng)用分解辨別法對房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險進行風險辨別的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要通過對該階段財務(wù)活動風險因素信息的收集、整理、分析和歸類,確認財務(wù)風險影響因素的大類,并在因素大類范圍內(nèi)進行細化和分解,最終得到層次階梯式的財務(wù)風險影響因素集合。4.2.3.4財務(wù)風險因素分解檢驗財務(wù)風險影響因素的分解檢驗是對上一步中風險因素分解經(jīng)過的檢驗,通過分解檢驗一方面確認分解后的風險因素能否都能對房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)活動造成風險,另一方面確認財務(wù)風險影響因素分解的小類與大類能否匹配。4.2.3.5確定財務(wù)風險影響因素對分解后的財務(wù)風險因素進行檢驗后,通過對分解結(jié)果的檢驗和校正,應(yīng)明確房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險的影響因素。4.2.3.6找出財務(wù)風險關(guān)鍵因素分解后的財務(wù)風險影響因素種類較多,都對房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段財務(wù)活動風險有所影響,但是各種因素的影響不同。在明確全部影響因素的基礎(chǔ)上,應(yīng)找出哪些因素對于項目幵發(fā)階段財務(wù)活動風險影響較大,哪些較小。對于影響程度較大的應(yīng)該予以重點關(guān)注,相對的影響較小的風險因素能夠適當減少注意力。4.2.4房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險表現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)階段財務(wù)風險總結(jié)分為兩類投資風險和融資風險。投資風險指的是房地產(chǎn)項目開發(fā)階段投入的資金無法獲得預(yù)期收益的風險。房地產(chǎn)項目開發(fā)階段是房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵階段,華而不實牽涉土地一級幵發(fā)等大規(guī)模的資金投資,閑置資金的短期投資等,假如在進行投資中沒有科學、正確的進行風險因素辨別和分析,就有可能帶來資金風險,造成房地產(chǎn)項目的財務(wù)風險。另夕卜,房地產(chǎn)項目普遍是被投入放占有和使用資金,因而被投資方監(jiān)督管理的缺失、財務(wù)控制不到位,都有可能給房地產(chǎn)項目帶來財務(wù)風險。融資風險是源于房地產(chǎn)項目對于資金的需求。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目幵發(fā)往往沒有足夠的自有資金,要通過大規(guī)模的銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債等方式進行籌資。房地產(chǎn)企業(yè)沒有能有效的進行資金風險的辨別、預(yù)測和控制,就可能給房地產(chǎn)項目帶來宏大財務(wù)風險。4.2.4.1短期償債風險。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的短期償債風險由于幵發(fā)階段投資較大,企業(yè)多是負債經(jīng)營。在某一時間內(nèi)企業(yè)開發(fā)支出較大,幾乎沒有現(xiàn)金流入量,現(xiàn)金流出量不斷增加,若無法及時通過籌措資金,則有可能中斷幵發(fā)經(jīng)過的進行,更是影響整個房地產(chǎn)項目的順利進行。除此之外,開發(fā)階段沒有現(xiàn)金流入,很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)償債能力降低,陷入債務(wù)危機。4.2.4.2財務(wù)杠桿風險房地產(chǎn)項目的融資是必然,因而就會有融資資本帶來的收益和融資成本的比擬。房地產(chǎn)企業(yè)的負債程度將影響其融資的成本,企業(yè)資產(chǎn)負債率增加,融資成本雖然會增加。因而適當?shù)呢搨?充分發(fā)揮企業(yè)負債的財務(wù)杠桿作用,能夠再給股東帶來收益的同時,降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務(wù)風險。4.2.5利用分解分析法辨別房地產(chǎn)開發(fā)階段財務(wù)風險1、確定風險辨別對象:房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)風險。2、收集風險相關(guān)資料:上文對財務(wù)風險的分類及影響財務(wù)風險因素分析。3、分解風險因素:根據(jù)財務(wù)風險因素信息收集和整理的結(jié)果,能夠?qū)⒃撾A段財務(wù)風險的影響因素分為五個大類,即為自然風險包括洪水、地震等因素;政策風險包括金融政策風險、土地政策風險等;財務(wù)管理風險包括財務(wù)管理人員風險、管理者素質(zhì)風險等;經(jīng)營管理風險包括招投標和合同管理等風險;金融風險包括利率風險、匯率風險及通貨膨脹風險等。詳細內(nèi)容見下表:4、檢驗風險因素:通過對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段影響因素對于財務(wù)風險的影響經(jīng)過分析,筆者以為上述對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險的影響因素分解比擬全面、充分。5、確定風險因素:通過利用分解分析法對于房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段風險的辨別,能夠總結(jié)的出:自然因素、政策因素、財務(wù)管理因素、經(jīng)營管理因素及金融風險是影響房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段財務(wù)風險的主要因素。6、確定關(guān)鍵風險因素:通過對于上表中房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)階段財務(wù)風險的分解比照,在為進行財務(wù)風險分析之前,能夠根據(jù)理論和實踐經(jīng)歷體驗進行判定。鑒于房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段財務(wù)活動中對于資金的依靠較大,能夠初步判定金融風險對于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險會有較重要的影響,其次是財務(wù)管理風險因素的影響。4.3房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險評估4.3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險評估方式方法房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段的財務(wù)風險評估目的就是在上述對風險因素認識的基礎(chǔ)上,對財務(wù)風險能否可能發(fā)生的可能性大小、會造成何種后果、會在何時發(fā)生、會有多大影響范圍等進行估計。通過風險估計的結(jié)果,給財務(wù)決策者提供參考。企業(yè)管理者一般進行風險管理目的管理計劃、風險處理辦法,對可能出現(xiàn)財務(wù)風險進行實時預(yù)警和監(jiān)控。從財務(wù)風險評估的定義和內(nèi)涵能夠了解到進行風險估計的基礎(chǔ)是風險事件發(fā)生的可能性,即發(fā)生財務(wù)風險的概率。因而通常釆用進行財務(wù)風險評估的方式方法主要有下面幾種:1、客觀法:根據(jù)現(xiàn)有的項目財務(wù)等數(shù)據(jù)資料確定概率分布;2、主觀法:通過主觀判定估計財務(wù)風險事件出現(xiàn)的可能性,通常采用等可能法、主觀測驗法、專家判定法等;3、綜合法:對已有的數(shù)據(jù)資料進行主觀判定估計,對項目發(fā)生財務(wù)風險的可能性進行判定,主要有前推法、后推法和旁推法。4.3.2房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險評估流程1、數(shù)據(jù)收集。數(shù)據(jù)收集就是將與房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段財務(wù)因素有關(guān)的數(shù)據(jù),如前述進行風險辨別中得到的影響因素、項目實際情況等進行收集。2、數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)分析就是對收集到的與財務(wù)風險有關(guān)的數(shù)據(jù)進行相應(yīng)的分析,為下一步概率的計算提供基礎(chǔ)。3、概率計算和后果預(yù)測。概率計算是風險評估的關(guān)鍵環(huán)節(jié),通過數(shù)學方式方法對已有數(shù)據(jù)的分析,計算出某一財務(wù)風險發(fā)生的概率。以風險發(fā)生概率為根據(jù),對可能造成的財務(wù)風險后果進行預(yù)測。4、風險值計算。房地產(chǎn)項目幵發(fā)階段財務(wù)風險評估的最終目的就是對財務(wù)風險發(fā)生的可能性進行估計,計算出財務(wù)系統(tǒng)的風險值,給決策者提供相應(yīng)的決策參考。4.4房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險評價4.4.1房地產(chǎn)項目開發(fā)階段財務(wù)風險評價方式方法房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的財務(wù)風險就是對一定時期內(nèi)的特定行業(yè),進行規(guī)定方位的財務(wù)風險分析,其本質(zhì)仍然是企業(yè)財務(wù)風險的分析。因而適用財務(wù)風險的分析評價方式方法,即定性分析法、定量分析法、結(jié)合分析法。常用的風險評價方式方法有專家評價法、模糊評價法、層次分析法、蒙托卡羅模擬評價法。4.4.1.1專家評價法這種風險評價方式方法的基礎(chǔ)是專家的知識和實踐經(jīng)歷體驗,由專家對辨別后的風險因素進行判定、給予適當?shù)臋?quán)重。通常權(quán)重的劃分為0-10之間的數(shù)字,表示風險的高低程度,從0到10風險逐步增大。在對不同風險的權(quán)重進行求和計算,將結(jié)果與評價風險的基準比照,得到對于財務(wù)風險的評價結(jié)果。4.4.1.2模糊評價法模糊法對財務(wù)風險進行分析是將模糊數(shù)學的理論應(yīng)用于實踐中,其評價經(jīng)過就是將影響財務(wù)風險的各種因素都進行綜合考量。以不同因素的重要性為根據(jù)賦予相應(yīng)權(quán)重,建立相應(yīng)的數(shù)學模型,通過推算得到各個風險因素的可能性程度,以較高的可能性結(jié)果為財務(wù)風險確實定可能性。4.4.1.3層次分析法層次分析法是源于美國的一種定性與定量相結(jié)合的財務(wù)風險分析方式方法。層次分析法能夠使風險決策者面對冗雜的風險決策時,思維愈加體系化、模型化,能夠以多層次的分析解決多層次的風險決策問題。層次分析法十分適用于財務(wù)風險影響因素很多,需要分層次分析的風險評價問題。4.4.1.4蒙特卡洛模擬法蒙特卡洛模擬法需要有不確定因素的樣本集,并隨機從中選擇樣本進行計算,并往復(fù)循環(huán)重復(fù)幾百次、幾千次。通過對各種不確定因素進行排列組合并進行模擬,得到千萬個不同的模擬結(jié)果。最后在對得到的模擬結(jié)果進行整理統(tǒng)計、分析處理,得到財務(wù)風險的規(guī)律。4.4.2選擇層次分析法的理由層次分析法是運用運籌學的方式方法對財務(wù)風險進行系統(tǒng)分析,主要是用多因素、多層次的財務(wù)風險分析。其優(yōu)點在于將定性和定量進行有機結(jié)合,將主觀判定和經(jīng)歷體驗進行量化,建立相應(yīng)的模型。層次分析法的主要優(yōu)點表現(xiàn)為:第一,能對財務(wù)風險這個系統(tǒng)的問題進行分冊次的綜合評價,對影響因素進行一層層分解,轉(zhuǎn)化為數(shù)個單準則評價的問題,再對數(shù)個單準則評價進行相應(yīng)的綜合;第二,提供適宜的可比對象,將不同風險因素的