房地產(chǎn)價格概念培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2017年9月房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價格的影響因素二房地產(chǎn)價格的評價指標(biāo)三房地產(chǎn)價格評估的主要方法四2思考題與閱讀內(nèi)容五一、房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(二)(一)3（一）房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價格，它的大小是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的，并受供求關(guān)系影響（有時，從某種程度上來說，房地產(chǎn)供求關(guān)系也決定著房地產(chǎn)的交易價格）。房地產(chǎn)價格與租金純收入關(guān)系為：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n

其中，P0代表房地產(chǎn)價格；Ri代表第i年租金純收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；n代表房地產(chǎn)使用年限。

如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足夠長，則：P0=R/r

如果租金每年變動一次，且租金遞增率為g，n足夠大，則：P0=R/(r-g)

如果固定年限（如m年）變動一次租金，則:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：決定房地產(chǎn)價格的是租金純收入，而不是房租總收入。4（二）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成4房地產(chǎn)開發(fā)稅費房屋建筑成本流通費用123房地產(chǎn)開發(fā)利潤51.房屋建筑成本房屋建筑成本

基地價格

其他附加費勘察設(shè)計費房屋建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

管理費

貸款利息

土地使用稅

62.流通費用生產(chǎn)性流通費用房地產(chǎn)使用價值在由生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向流通領(lǐng)域的過程中所引起的流通費用如空房看管費、包修期內(nèi)的維修費等純粹流通費用在房地產(chǎn)買賣活動中發(fā)生的流通費用如廣告費、展銷費、代售代銷費等

房地產(chǎn)流通費用，按其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同可分為兩種：7

流通費用是指商品在流通領(lǐng)域中所耗費的一切物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)稅費8房地產(chǎn)開發(fā)稅費房產(chǎn)稅土地增值稅契稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加增值稅注：其中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種。

增值稅自2016年5月1日起由營業(yè)稅改成，稅率由5%增加到11%。4.房地產(chǎn)開發(fā)利潤9滬深兩市61家上市房企六成中報預(yù)增三成虧損截至8月7日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計61家上市房企披露2017年中報業(yè)績預(yù)告，預(yù)計凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家，占比約為六成；18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占比約達(dá)三成。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，得益于過往兩年樓市的高增長，主流房企可結(jié)算貨值充足，業(yè)績相對穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。房地產(chǎn)開發(fā)利潤是指按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率計算，為開發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本（包括土地取得成本和狹義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本）所應(yīng)獲得的正常利潤。二、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟(jì)因素(一)物理因素(二)環(huán)境因素(三)政策因素(四)社會因素(五)心理因素(六)10（一））經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的經(jīng)濟(jì)因因素，主要要是指指經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r況，儲儲蓄、、消費和和投資資水平平，財財政收收支和和金融融狀況況，物物價水水平尤尤其是是建筑筑材料價格格水平平等。。經(jīng)濟(jì)增增長對對房地地產(chǎn)價價格的的影響響大體來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，儲蓄、投資和消費水平越高，財政金融狀況越好，對房地產(chǎn)的需求量就會越大，房地產(chǎn)的價格就會越高；否則就相反。同樣，物價水平的提高，也會引起房地產(chǎn)價格的上升。11（二））物理理因素素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的物理因因素，主要要是關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)自身身的自然或物理的性質(zhì)質(zhì)等因因素，，如房房地產(chǎn)產(chǎn)所處處的位位置，，房屋屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、、類型型等。。122017年7月上海海房價價地圖圖2017年7月上海海房價價成交交TOP5（三））環(huán)境境因素素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的環(huán)境因因素主要是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)周圍環(huán)環(huán)境的狀況，，如噪噪聲、、大氣氣污染染狀況況、綠綠化狀狀況、、環(huán)境境整潔潔度等等。地塊周周圍公公園環(huán)環(huán)繞，，環(huán)境境較好好。青浦趙趙巷——萬科有有山低密度度海派派風(fēng)格格的國國際別別墅社社區(qū)13（四））政策策因素素政策因因素主要是是關(guān)于于影響響房地地產(chǎn)價價格的的制度、政策、法規(guī)、行政措措施等，如如土地地制度度、住住房制制度、、城市市規(guī)劃劃、城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、、土地利利用規(guī)規(guī)劃等等。14（五））社會會因素素社會因因素主要是是政治治安定定狀況況、社社會治治安水水平、、房地地產(chǎn)運運行狀況、、城市市化水水平以以及人人口狀狀況等等。城鎮(zhèn)化化會給給房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來來巨大大需求求。15公共配配套設(shè)設(shè)施完完善會會影響響住房房需求求。（六））心理理因素素人們的的心理狀狀態(tài)對房地地產(chǎn)價價格也也有重重大影影響，，如購購買或或出售售的心態(tài)態(tài)、欣欣賞趣趣味、、時尚尚風(fēng)氣氣及對對享受受、舒舒適程程度的的追求求等。。當(dāng)房地地產(chǎn)需需求者者看中中了某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)時，，如果該該房地地產(chǎn)擁擁有者者惜售售，則則房地地產(chǎn)需求者者只有有出高高價才才可能能改變變其惜惜售態(tài)度，，因此此，如如果達(dá)達(dá)成交交易，，其成成交價格通通常會會高于于正常常市場場價格格。房地產(chǎn)產(chǎn)擁有有者偶偶然發(fā)發(fā)生資資金調(diào)調(diào)度困難，，急需需現(xiàn)金金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，無無奈只只有出售房房地產(chǎn)產(chǎn)變現(xiàn)現(xiàn)，這這時的的成交交價格多會會低于于正常常市場場價格格。16三、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的評評價指指標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)數(shù)(一)房價收收入比比(二)空置與與吸納納指標(biāo)標(biāo)(三)租售比比值(四)住房消消費支支出比比率(五)17（一））房地地產(chǎn)指指數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)（RealEstatePriceIndex）是動動態(tài)描描述一一定區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)各類類房地地產(chǎn)（（包括括商業(yè)業(yè)用房房、住住宅和和辦公公樓等等）價價格變變動及及總體體價格格平均均變動動趨勢勢與變變動程程度的的相對對數(shù)。。理論依依據(jù)是”特征價價格理理論“，其其內(nèi)涵涵為消消費者者在追追求效效用最最大化化過程程中，，每增增加一一個單單位某某種屬屬性的的消費費愿意意支付付的邊邊際費費用。。182017年6月新房房指數(shù)數(shù)（部部分城城市））來源：：/index/（一））房地地產(chǎn)指指數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合景氣氣指數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合景氣氣指數(shù)數(shù)是根據(jù)據(jù)一定定的原原則選選取包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格在內(nèi)內(nèi)的多多種反反映房房地產(chǎn)產(chǎn)景氣氣或房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)。一般是是以經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期理理論、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣氣預(yù)警警理論論等為為基礎(chǔ)進(jìn)行編編制的的，主主要用用于宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形形式與與宏觀觀行業(yè)業(yè)發(fā)展展的分分析。。19全國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)綜綜合景景氣指指數(shù)該指數(shù)數(shù)是國國家統(tǒng)統(tǒng)計局局在1997年研制制并建建立的的一套套針對對房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展變變化趨趨勢和變化程程度的的綜合合量化化反映的的指數(shù)數(shù)體系系。（二））房價價收入入比房價收收入比比（HousingPricetoIncomeRatio）是國國際被被廣泛泛使用用的一一種衡衡量房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展態(tài)態(tài)勢及價格水水平的指標(biāo)標(biāo)，指指房地地產(chǎn)價價格與與城市市居民民家庭庭年收收入之之比。。房價收收入比比的計計算方方式：：以成套套住宅宅價格格的中中值，，除以以家庭庭年收收入的的中值值。一些學(xué)者認(rèn)為為，合理的房房價收入比的的取值范圍為為4-6，高于這一范范圍，則認(rèn)為為其房價偏高高。2001-2015年全國35各大中城市商商品住宅房價價收入比情況況20數(shù)據(jù)來源：易易居研究院（三）空置與與吸納指標(biāo)空置是指報告期末已竣工的商品品房建筑面積積中，尚未銷銷售或出租的的部分，包括括以前年度竣工和本期可供出售售（或出租）的的商品房面積積?？罩寐剩╒acancyRate）為當(dāng)前商品品房空置量與與近三年竣工工的商品房面面積之比。資料來源：2015年中國住房空空置率調(diào)查報報告國外的空置及及空置率空置房屋是指指可以用于出出售（或出租租）但尚未出出售（或出租租）的房屋；；空置率是指指相應(yīng)類型的的房屋的空置置量與其總存存量的比例。。國外的空置及及空置率直接接反映了當(dāng)前前市場的供求關(guān)系，而中國反映映的是房地產(chǎn)產(chǎn)增量市場的的銷售情況。21（三）空置與與吸納指標(biāo)吸納率反映當(dāng)期新建商品房中被市場占用或吸納的程度。吸納率的變化可以反映市場的需求趨勢，進(jìn)而確定市場的合理供給量。國外用吸納率來反映增量房地產(chǎn)市場的銷售狀況。吸納周期是指指按報告期內(nèi)內(nèi)的吸納速度度（單位時間間內(nèi)的吸納量量）計算，同同期可供出售售量可以全部部被市場吸納納所需要花費費的時間，在在數(shù)值上等于于吸納率的倒倒數(shù)。22吸納率吸納周期（四）租售比比值租售比值（RenttoSaleRatio）是指在特定定時期內(nèi)，某某一國度或地地區(qū)，平均一一套住房的租金與售價之間的比例關(guān)關(guān)系，該指標(biāo)標(biāo)可以反映房房地產(chǎn)租賃與與買賣市場上上租金和售價價之間的關(guān)系系。租售比值公式表示：國際慣例上合合理的租售比比值的經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)是，若按按每月房租計計算，租售比比值應(yīng)為1:200-1:300；若按年房租租計算，租售售比值為1:17-1:25。23（五）住房消消費支出比率率住房消費支出出比率（HousingConsumptionRate）是指居民家家庭的住房支出占生活消費支出出的比率。國際上對用于住房方面消費支出的不同表述僅指房租支出；指居住支出，除房租外，還包括水、電、燃料及其他家具和設(shè)備服務(wù)等支出；指購買房款或房租、裝飾裝修款、能源使用費和物業(yè)管理費等。242015年城鎮(zhèn)居民人人均消費結(jié)構(gòu)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：國國家統(tǒng)計局四、房地產(chǎn)價價格評估的主主要方法土地估價方法法房產(chǎn)估價方法法(二)(一)房地產(chǎn)估價方方法(三)25（一）土地估估價方法5成本法市場比較法收益還原法123其他方法路線價估價法法4261.市場比較法市場比較法是一種將待估土地與市場上已成交的同類地塊實例進(jìn)行比較，以獲得待估地塊價格的一種方法。具體做法應(yīng)注意如下幾點：盡量選擇用途途相同的地塊作為比較較樣本；盡量選擇交易易情況無反常性的實例例；時間上的接近近性；盡量選擇地段段等級相近的交易實例例。272.收益還原法收益還原法是指將待估土土地的單純收益資本本化，算出收益價格，并以此作為為該土地的實實質(zhì)價值的估估價方法。估價公式為:V=(A-C)/R其中，V代表地價；A代表正常情況下土地年收益；C代表正常情況下年費用；R代表還原利率。收益還原法的步驟：第一步，求取總收益第二步，計算總費用第三步，由總收益減去總費用得到純收益第四步，決定還原利率第五步，運用具體的計算公式求得估價額收益還原法廣廣泛應(yīng)用于以以收益為主要要使用目的的土土地的估價，，如租賃或企企業(yè)用地的估價價，而對于不不以收益為主主要目的的土地地估價則不宜宜使用，如對對于機(jī)關(guān)、學(xué)校校、公園等公公益性用地的的估價就不太適適宜。283.成本法成本法估價的步驟：（1）估價視為空地時的基地成本；（2）估價土地上種類建筑改良物的成本；（3）將上述建筑改良物的重置成本減去按實際使用年限計算的折舊額，計算出建筑物的實際現(xiàn)值；（4）估計土地改良費用，包括平整土地工程費、筑路費、造景費用等；（5）將基地成本地價和土地改良費用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利潤），便可計算出估價標(biāo)的物的總價。29成本法是利用估價標(biāo)的物的重置成本計算土地價格的方法。重置成本是指在目前條件下，重新復(fù)制出一塊與標(biāo)的物效用相同的土地所應(yīng)投入的合理成本，因此成本法又稱標(biāo)的物的復(fù)制。4.路線價估價法法路線價估價法的步驟：（1）劃分地價調(diào)查區(qū)段；（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；（3）收集交易案例；（4）計算宗地價格；（5）劃分地價區(qū)段（地價相近地段相連）；（6）計算區(qū)段地價；（7）編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表；（8）計算宗地地價。路線價估價法是由多種具體方法所構(gòu)成的，主要有：（1）配合深度表法。地價=路線價×深度指數(shù)×土地面積+(或-)修正值（2）公式計算法（“哈柏法則”)?；驹硎且蛔谕恋氐膬r格與其臨街濃度的平方要成正比。深度指數(shù)=所給深度/標(biāo)準(zhǔn)深度×100%地價=路線價×標(biāo)準(zhǔn)深度地塊面積×深度因素/勘估地塊面積路線價估價法法一般適用于于大面積土地地的價格評估估。30路線價是指面面臨特定的街街道而可及性性相等的市街街地，設(shè)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深度，求求得在該深度度上數(shù)宗土地地的平均單價價，此單價即即為路線價。然后據(jù)此路路線價，再配配合深度系數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法法計算出臨近近街道的其他他街地的價格格。這種評估估方法就稱為為路線價估價價法。5.其他方法剩余法是用某一房地地產(chǎn)售價減去去房屋建筑造造價與正常利利潤，將剩余部分直接作作為該塊土地地的總地價的的一種估價方方法。剩余法地價計算為：地價＝房地產(chǎn)產(chǎn)價格－建筑筑費用－專業(yè)費用用－利息－開開發(fā)商利潤香港經(jīng)驗專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，共約為建筑費用的6%利息，無論是否需要借貸建筑費用，都應(yīng)列入成本，每年約為建筑費用的8%開發(fā)商利潤約為全部預(yù)付資本的15～20％費用補償法是我國特有的的一種計算地地價的方法，，它是在我國國土地市場不是十分分健全的條件件下，對暫不不便于估價的的征用土地，，以征地費用來代替地價價，實行有限限的有償使用用。一般做如下補補償：耕地或其他類類型土地的補補償費土土地開發(fā)基金金土地上的附著著物補償費青青苗補補償費農(nóng)業(yè)人口的安安置補助費等等31（二）房產(chǎn)估估價方法4重置價成新折折扣法成本法剩余法123比較法321.成本法成本法是以房屋建造造時的原值為基礎(chǔ)，按直線折舊法（或稱使用年限法））計算房產(chǎn)的的現(xiàn)時價格的的一種方法。。成本法計算方方法為:房產(chǎn)價格=原值-[原值×(1-殘值率)/耐用年限]×已使用年限局限性：沒有考慮價格格指數(shù)因素，，因而往往使使得評估價格格脫離實際情情況。為此，這種方方法目前主要要用于如下情情況：企事業(yè)業(yè)單位核定固固定資產(chǎn)和計計算折舊；征征收房產(chǎn)稅；；內(nèi)部房產(chǎn)的的有償轉(zhuǎn)讓等等。332.剩余法剩余法估價程程序：（1）調(diào)查待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)項目；（2）選擇最佳的的開發(fā)利用方方式；（3）估計開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期；（4）預(yù)測開發(fā)完完成后的房地地產(chǎn)價值；（5）估計開發(fā)成成本及各項費費用；（6）得出評估結(jié)結(jié)果。剩余法計算方方法為:待開發(fā)房產(chǎn)價價格=開發(fā)完成后的的房地產(chǎn)價值值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤34剩余法是在估估算開發(fā)完成成后房地產(chǎn)正常市場價格格的基礎(chǔ)上，扣除未來的正常開開發(fā)成本、稅稅費和利潤等等，以剩余之之?dāng)?shù)來確定估估價對象的客客觀合理價格格的一種方法法。3.重置價成新折折扣法重置價成新折折扣法適用于對舊房產(chǎn)的估價，它是是按照重置價和房屋的新舊程度來進(jìn)行估價的的。對照法計算方方法為:房產(chǎn)價格=重置價×[(1-殘值率)×成新程度+殘值率]×(1+環(huán)境因素增減減率)×建筑面積35重置價成新折折扣法：適用于同時需需要對大量建建筑物進(jìn)行估估價的場合，，尤其是進(jìn)行行建筑物現(xiàn)值值調(diào)查統(tǒng)計，，但比較粗略略，無法根據(jù)據(jù)建筑物的具具體使用、保保養(yǎng)情況進(jìn)行行調(diào)整。4.比較法比較法是將房產(chǎn)買賣實例與所估房產(chǎn)相相比較，從而而確定所估房產(chǎn)的價格的的方法。一般般適用于房產(chǎn)產(chǎn)市場交易過程中的估價。比較法計算方方法為:房產(chǎn)價格=買賣實例交易易單價×(1+房屋差異調(diào)整整增減率)×評估時物價指指數(shù)/交易時物價指指數(shù)×建筑面積比較法應(yīng)注意意：必須掌握大量量的資料，以以保證房產(chǎn)買買賣實例的可可比性。對房產(chǎn)的建筑筑結(jié)構(gòu)、建筑筑年代、設(shè)備備、裝修、地地段層次、朝朝向等因素存存在差異的，，可利用房屋屋差異調(diào)整增增減率進(jìn)行調(diào)調(diào)整。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)價格評評估與單純的的地產(chǎn)價格評評估的區(qū)別在于增加了房屋或建