咸寧溫泉商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢(shì)明顯：咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶，處在長江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動(dòng)脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的“金三角”地帶；東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有“湖北南大門”之稱。國土面積9861

平方公里，全市總?cè)丝?76.72

萬人，。咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，共設(shè)

11

個(gè)鄉(xiāng)、51

個(gè)辦事處，下轄

1271

個(gè)村民委員會(huì)、11585

個(gè)村民小組。咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。 咸寧北距省會(huì)武漢僅80

中，咸寧市處在緊密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分，是武漢城市圈唯一一個(gè)以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的“生態(tài)大花園”。武漢城市圈緊密圈的城市地位，有助于咸寧依托武漢強(qiáng)大的中心城市資源，尋求與武漢城市的分工合作，發(fā)展城市自身的特色產(chǎn)業(yè)，從而做大、做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)，提升咸寧城市的競爭力。2、城市交通發(fā)達(dá)，外圍經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方便、快捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)條件好： 咸寧市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場(chǎng)僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 兩條高速公路和武廣鐵路客運(yùn)專用線等交通大動(dòng)脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后，更將使咸寧成為江漢平原大量農(nóng)副產(chǎn)品輸出的重要通道。 水運(yùn)方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個(gè)，港區(qū)１２個(gè)，其中長江港區(qū)６個(gè)（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內(nèi)河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各３個(gè)。共有生產(chǎn)碼頭５８座，泊位８５個(gè)。 良好的“公、鐵、水”聯(lián)運(yùn)條件，將加快咸寧城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，使咸寧市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入提速發(fā)展的快車道。咸寧城市區(qū)位圖及武漢“8+1”城市圈關(guān)系圖

1、國民經(jīng)濟(jì)增長快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：

從

2008

年咸寧全市生產(chǎn)總值達(dá)

504.09

億元，比上年增長

13%，快于全省

0.8

個(gè)百分點(diǎn)，人均

GDP9372

元，比上年增長

年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)85.02

億元，比上年增長全市財(cái)政收入

48.87

億元，增長

27.9%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長的階段。2、城市居民收入、消費(fèi)水平穩(wěn)步增長，持續(xù)增長的消費(fèi)需求將帶旺整體商業(yè)市場(chǎng)：

2008

年咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

10004

元，同比增長

9.4%，在崗職工平均工資

12179

元，同比增長

9.6%。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢(shì)。

城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出

6115

元，其中食品支出

2425

元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)

39.6%，已進(jìn)入了恩格爾系數(shù)

30—40%的富裕階段，消費(fèi)需求將進(jìn)入享受型發(fā)展階段。2008

年咸寧全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額

96.87

億元，增長

13.5%，從城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)看，城市消費(fèi)

50.93

25.84

十五期間全市社會(huì)消費(fèi)品零售額從

2001

年的

48.65

億元增長到

2005

年的

76.87

億元，年均增長11.8%。消費(fèi)水平的持續(xù)增長，將促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。3、居民定期儲(chǔ)蓄存款超過同期銀行儲(chǔ)蓄存款的

60%，市場(chǎng)潛在投資能力強(qiáng)：2008

年咸寧市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)

119.01

億元，比年初增加

13.71

億元,其中定期存款

72.27

億元，活期

46.74

億元，定期存款占同期儲(chǔ)蓄存款的61%。居民定期儲(chǔ)蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，的市場(chǎng)潛在購買力。

經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經(jīng)濟(jì)不斷增長的基礎(chǔ)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)

1、溫泉城區(qū)居民構(gòu)成以具有高消費(fèi)能力的市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員為主，商業(yè)市場(chǎng)具有堅(jiān)實(shí)的消

2008

年咸寧城市建成區(qū)面積為

25

平方公里，城市人口

36

萬人。市區(qū)由咸安區(qū)的永安街道、浮山街道、溫泉街道3

個(gè)街道組成，永安街道人口14

萬人、浮山街道6.8

萬人、溫泉街道16

余萬人?，F(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新老城區(qū)。

咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區(qū)是鄂南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息交流中心，城區(qū)內(nèi)分布著眾多的政府行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費(fèi)群體，因此，溫泉商業(yè)具有強(qiáng)有力消費(fèi)力的支撐。2、溫泉城區(qū)中高等學(xué)校眾多，學(xué)生數(shù)量龐大，大量的學(xué)生消費(fèi)需求，將推動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008

年咸寧共有普通高等院校

3

所，在校學(xué)生數(shù)

39127

人，中等職業(yè)教育學(xué)校

17所，在校學(xué)生44753

人，中高等院校共有在校學(xué)生83880

人，這些學(xué)校大多位于咸寧市溫泉城區(qū)，龐大的學(xué)生消費(fèi)群體，構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費(fèi)力量，有力推動(dòng)了溫泉城區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

1、城市旅游資源豐富，旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期：咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅游資源豐富，境內(nèi)擁有眾多旅游亮點(diǎn)和精品線路。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地?zé)崴Y源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨(dú)樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀(jì)念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價(jià)值的新石器時(shí)代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風(fēng)千古的三國古戰(zhàn)場(chǎng)赤壁；情懷悲壯、感天動(dòng)地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的“131”地下工程以及中國向陽湖文化村等等。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點(diǎn)，正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點(diǎn)，以溫泉商務(wù)療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅

的城市圈之后，咸寧市做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。

2005

年全年共接待國內(nèi)外旅游者

338.73

萬人，比上年增長

12.4%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入

13.69

億元，增長

12.6%，旅游市場(chǎng)增長快速。

1、城市性質(zhì)：

武漢城市圈三級(jí)節(jié)點(diǎn)城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心咸寧市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心2、城市發(fā)展方向——東北向：（1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)對(duì)接，進(jìn)一步強(qiáng)化緊湊度和集聚度。（2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運(yùn)專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化南北兩區(qū)的集聚度，促進(jìn)組團(tuán)城市的形成。3、城市總體布局：城市總體布局形態(tài)由“啞鈴”型城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M團(tuán)式”城市，各組團(tuán)之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道相連，形成分散組團(tuán)生態(tài)城市的基本框架。

咸寧市城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)，兩地中心相距約 6公里，路距相對(duì)較長，現(xiàn)狀主要通過長安大道連接，區(qū)域緊密度不夠，呈割裂狀態(tài)，因此在商業(yè)格局上咸安與溫泉也形成了各自獨(dú)立的商業(yè)圈。1、溫泉路商圈商圈簡介布，區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場(chǎng)、中百倉儲(chǔ)購物廣場(chǎng)等大、中型購物商場(chǎng)，以及大量的品牌專業(yè)、專賣店。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地，聚集了咸寧眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的政府公務(wù)員，該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地，是咸寧市的高級(jí)商圈。 商圈構(gòu)成?

主要商圈：以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內(nèi)的常住居民和學(xué)校學(xué)生為主力消費(fèi)購物群體。?

次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市工業(yè)區(qū)工人等消費(fèi)人群。?

邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費(fèi)者構(gòu)成主要消費(fèi)人群。2、南大街商圈 商圈簡介位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購物消費(fèi)中心。該商圈基本上以沿街商店經(jīng)營為主，缺乏大、中型的購物商場(chǎng)和品牌專營店，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級(jí)，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。 商圈構(gòu)成?

主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內(nèi)的常住居民為主力消費(fèi)購物群體。?

次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費(fèi)人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費(fèi)群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。

咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)分布表主要商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)雜貨鋪購物中心專營店

代表示例場(chǎng)、文化廣場(chǎng)

主要分布區(qū)域廣泛分布在各條街道溫泉路商圈溫泉商圈

評(píng)價(jià)商品陳列雜亂檔次低市民購物休閑、時(shí)尚中心，購物環(huán)境相對(duì)較好店堂裝修好、商品檔次高妮、金利來超市

中百超市、武商量販

溫泉、咸安各一家

大型超市購物環(huán)境好，中、小型超市數(shù)量少，經(jīng)營狀況一般專業(yè)市場(chǎng)

建材

溫泉體育街、

專業(yè)類批發(fā)市場(chǎng)少咸安文筆大道特色商業(yè)街百貨商場(chǎng)

業(yè)步行街無

溫泉、咸安無

規(guī)模小、環(huán)境一般，經(jīng)營狀況一般，無其它專業(yè)特色街無

5000/月2550/月1800/月30000/月12000/月

淦河路南區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店——花壇）,備注:文化廣場(chǎng)二樓

6—10

萬/年

4000/月21600/月5400/月6000/月15300/月5400/月10400/月18000/月

7000/月7000/月7000/月

5200/月7000/月7000/月3500/月

18300/月15520/月6633/月

7596/月7776/月7776/月

4、

30—40

多元/

1、溫泉城區(qū)№1、案 名：溫泉潛山商業(yè)步行街位 置：淦河大道

168

號(hào)規(guī) 模：總建

45000m2，由

15

幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計(jì)500

余套，街區(qū)長度

508m。整體定位：財(cái)富盛宴·城市的生活樂趣功能定位：以餐飲、購物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四個(gè)功能分區(qū)：№1：亞洲精選美食餐飲區(qū)（4#、11#、12#、15#）№2：香榭里步行購物街區(qū)（1#、2#、3#、5#、6#）№3：錫耶那度假休閑中心區(qū)（7#、8#、9#、13#）№4：新奧爾良下沉式時(shí)尚廣場(chǎng)區(qū)（10#、14#）配套及路網(wǎng)規(guī)劃：步行道、車行道分離設(shè)計(jì)，道路寬度

14m；4

臺(tái)扶梯、7

座連廊；地下停車場(chǎng)（150

個(gè)

個(gè)開放式廣場(chǎng)、21

個(gè)休閑露臺(tái)。營銷推廣賣點(diǎn)：№1、區(qū)位：項(xiàng)目毗鄰建設(shè)中的溫泉谷休閑度假山莊，且周圍街區(qū)形象好?！?、返租政策：一年半返利購房總款的8%。№3、招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營管理。單套面積范圍：20

m2不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外，其余單套面積以40

m2為主力。客 源

分

析：以本地投資者為主，少量下轄其他縣區(qū)及武漢投資者?！?、案 名：購物公園位 置：淦河大道與溫泉路交匯處規(guī) 模：總建

23000

余

m2，由

2

幢入口四層分體商鋪、2

幢

3

層分體商鋪、3

幢

4

層商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計(jì)7

幢建筑組成；商鋪數(shù)量

200

余套，功能定位：以服飾、鞋類為主，入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套及路網(wǎng)規(guī)劃：在街區(qū)兩側(cè)二層及三層分別架設(shè)兩條過街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)。營銷推廣賣點(diǎn)：№1、區(qū)位：項(xiàng)目地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段№2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進(jìn)一步聚攏人氣，包括

KFC等商家。單套面積范圍：60

m2№3、項(xiàng) 目：銀泰百貨位