商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與租賃管理

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與租賃管理第1頁/共26頁第一章商業(yè)物業(yè)概述一、商業(yè)物業(yè)的概念物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益劃分，分為收益型物業(yè)和非收益性物業(yè)。我們把收益型物業(yè)又叫經(jīng)營型物業(yè)習慣上又叫商業(yè)物業(yè)，它是指能能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)。例如：寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站等。第2頁/共26頁二、劃分商業(yè)物業(yè)的標準及類型按照國外采用“四分法”分為：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物業(yè)第3頁/共26頁商業(yè)物業(yè)的三種屬性經(jīng)營性公眾性服務性第4頁/共26頁商業(yè)物業(yè)的類型第一、辦公物業(yè)。指各種商業(yè)機構用于從事經(jīng)營管理的場所，又稱商務樓。按建筑面積大小分為小型、中型、大型。按功能分為單純型、商住型、綜合型。按現(xiàn)代化程度分為智能化大樓和非智能化大樓。按建造等級和所處區(qū)位、收益能力等綜合因素分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓。第5頁/共26頁第二、酒店物業(yè)。酒店是提供飲食產(chǎn)品及客房，各項設施與無形的服務的綜合型產(chǎn)品與服務，從而獲得利潤的經(jīng)濟單位。商業(yè)性酒店為為商務旅游人士而設計。一般地處商業(yè)城區(qū)，交通方便，設備齊全。度假酒店一般地處交通方便的風景名勝區(qū)，客人主要是度假、娛樂、休息，因此要有適合休息和娛樂的環(huán)境設備。長住性酒店主要適合長期居住的客人，設有為家庭提供的豪華和中等級別的完整房間，也有為單身男女提供的單間，一般都提供服務員和送餐服務。汽車酒店。主要為長途駕車和乘車的旅客提供租宿、餐飲的酒店，一般建在城市的平民區(qū)或公路旁，規(guī)模小，層次低。會議酒店賭場酒店第6頁/共26頁第三、商貿(mào)物業(yè)。是為商品流通、銷售而進行經(jīng)濟活動的場所。1、零售中心（購物中心）。2、批發(fā)市場（交易中心）。3、街區(qū)商鋪。第7頁/共26頁第四、娛樂休閑物業(yè)。主要指為人們提供娛樂休閑活動的場所。按照設施與功能，可分為：（1）、綜合型的娛樂休閑物業(yè)（社區(qū)會所、會員制俱樂部、主題公園）。（2）、專項性的娛樂休閑物業(yè)（舞廳、卡拉OK廳、保齡球館等）。第8頁/共26頁三、商業(yè)物業(yè)的特點（1）、需要良好的商業(yè)氛圍（2）、追求設施的先進性。（3）、有很高的租賃比例。（4）、已出租為主的商業(yè)物業(yè)具有價值不能庫存的特點。第9頁/共26頁第二章商業(yè)物業(yè)租賃管理概述一、物業(yè)租賃的概念

物業(yè)租賃通常指房屋租賃，含義——指公民或其他組織作為出租人將其擁有的房屋，出租給承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行為。具體包含以下兩點含義：

（1）出租人必須是房屋所有權人；

（2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

第10頁/共26頁二、房屋租賃的特點1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋所有權；2、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋；3、房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系；4、房屋租賃關系不因所有權的轉(zhuǎn)移而中止；5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人。

第11頁/共26頁三、物業(yè)租賃的分類1、按房屋所（1）公房租賃證有權性質(zhì)劃分（2）私房租賃

（1）定期租賃2、按房屋租（2）自動延期租賃憑期限劃分

（3）意愿租賃

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（1）短期租賃（≤2年）3、按照租賃期限的長（2）中期租賃（3-4年）

短劃分

（3）長期租賃（≥5年）

（1）毛租4、按物業(yè)租金的內(nèi)涵（2）凈租劃分

（3）百分比租金

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（1）居住用房租賃

5、按照房屋的使用用（2）非居住用房租賃（例如：

途劃分辦公用房、零售商業(yè)用房和

生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃）6、按照承租人的（1）國內(nèi)租賃性質(zhì)劃分

（2）涉外租賃

第14頁/共26頁四、物業(yè)租賃管理模式

業(yè)主通常情況下是將自己的物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理經(jīng)營。根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的委托內(nèi)容與要求的不同，常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔的責任不同。（一）、包租轉(zhuǎn)租模式（二）、出租代理模式（三）、委托代理模式第15頁/共26頁五、房屋租賃的行政管理

為規(guī)范房屋租賃行為，加強城市租賃管理，國家、省市都頒布《城市房屋租賃管理辦法》，辦法規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：（一）、房屋租賃登記備案的一般程序：申請審查領證第16頁/共26頁（二）、房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。（三）、房屋租賃中的違法及處罰。第17頁/共26頁第三章

物業(yè)租賃方案與租賃合同

一、關于房屋租金房屋租金又叫租賃價格。是物業(yè)權利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。房屋租金大致分為：市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。二、物業(yè)租賃方案（一）、租賃管理概念與內(nèi)容租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理。過程分為：租約簽訂前租約執(zhí)行過程中租約期滿第18頁/共26頁（二）、租賃方案與策略租賃方案是對租賃過程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段。兩者是貫穿在一起的，不必要進行嚴格區(qū)分。1、確定可出租面積和租賃方式2、編制租賃經(jīng)營預算3、定位目標市場4、確定租金方案5、明確吸引住戶的策略第19頁/共26頁（三）、租戶的選擇（四）、租金確定與調(diào)整對于不同的經(jīng)營性物業(yè)類型，租金確定的原則和調(diào)整方法是有差異的。（五）、租戶談判與簽約管理（六）、租賃管理的市場營銷租賃推廣價格優(yōu)勢物業(yè)本身素質(zhì)良好的聲譽經(jīng)濟實用第20頁/共26頁三、房屋租賃合同

（一）、房屋租賃合同的概念和法律特征1、房屋租賃合同的概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。2、房屋租賃合同的法律特征⑴、房屋租賃合同是雙務合同⑵、房屋租賃合同是有償合同⑶、房屋租賃合同是諾成合同⑷、房屋租賃合同是要式合同⑸、房屋租賃合同是繼續(xù)性合同第21頁/共26頁（二）、房屋租賃合同的基本條款1、當事人姓名或者名稱及住所2、房屋坐落、面積、裝修及設施狀況3、租賃用途4、租賃期限5、租金及支付方式6、房屋的修繕責任7、轉(zhuǎn)租的約定8、變更和解除合同的條件9、租賃雙方的權利與義務10、當事人約定的其他條款第22頁/共26頁第四章在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與租賃管理工作中的幾點體會客戶高度重視客戶關系管理工具導入先進管理工具專業(yè)運營氛圍持續(xù)營造良好的商業(yè)氛圍內(nèi)部強化內(nèi)部管理做好租金收繳工作結合與物業(yè)管理有機結合服務客