房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理與成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理如何以較高效率、合理成本、品質(zhì)定位，最優(yōu)服務(wù)地完成項目開發(fā)中的設(shè)計管理工作，客觀上有很多的問題值得學(xué)習(xí)研究、分析總結(jié)，高效率的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是什么？高效率----在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價比，以最優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)贏得市場占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理----強調(diào)設(shè)計與項目運營管理中的所有環(huán)節(jié)〔營銷策劃、工程與報建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等〕的有機結(jié)合：項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出，并贏得口碑、實現(xiàn)項目品牌。質(zhì)量——質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u價標(biāo)準(zhǔn)，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設(shè)計品質(zhì)控制中的設(shè)計失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時間——時間是對一般的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。就設(shè)計而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期；成本――合理的成本控制（與售價對應(yīng)，相對的低成本），在項目開發(fā)過程，“目標(biāo)成本”是成本控制的前提，限額設(shè)計（單方造價、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴(yán)格控制設(shè)計變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。開發(fā)企業(yè)要求設(shè)計階段的成本控制-------對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本管理人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，要避免兩種現(xiàn)象：1.不計成本地追求設(shè)計效果；2.成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。設(shè)計單位認(rèn)為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。合理的成本控制（與售價對應(yīng)，相對的低成本），要求階段性設(shè)計成果中明確建安造價和設(shè)計變更的有效控制，其中核心要求是：（1）.縮短開發(fā)周期------用最短的時間使一個項目開盤，a.按項目的規(guī)模來講，小型項目的開發(fā)周期一般要1~2年，而對于一些大型項目來說，則要用6~7年甚至更長的時間（2）.減輕甲方資金壓力------從一次性付清地價開始,開發(fā)商風(fēng)險加大〔設(shè)計的時效性〕（3）.防范市場的變化------當(dāng)前地產(chǎn)千變?nèi)f化，時間越長預(yù)測市場的難度越大，政策性因素造成的市場風(fēng)險變幻莫測〔設(shè)計周期及其合理性〕（4）.壓縮時間成本------時間越長運營成本越高〔土地及稅費，貸款融資，管理與財務(wù)等費用〕，高成本不一定獲得高回報？在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計階段是實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計公司的工作。設(shè)計成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設(shè)計變更簽證率，合理的設(shè)計費等，合理設(shè)計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理與成本控制包括以下內(nèi)容：一、設(shè)計階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設(shè)計對成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；三、甲方設(shè)計過程中的成本主動性控制管理；四、設(shè)計管理的總結(jié)；一、設(shè)計階段成本控制的重要性與過程簡介下表可以看出，發(fā)生6~8%的總投資費用，決定項目投資的80%。而項目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設(shè)置是最重要的。這個階段目標(biāo)成本的設(shè)定對定位有絕對的影響，策劃定位和規(guī)劃設(shè)計是目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)各階段發(fā)生費用比例項目階段策劃定位和總體規(guī)劃設(shè)計施工竣工發(fā)生的費用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010

房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險越大，但利潤貢獻(xiàn)越高?。坳P(guān)鍵詞］越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大?。。坳P(guān)鍵詞］1.投資決策策階段成成本控制制項目成本本控制貫貫穿于項項目建設(shè)設(shè)的全過過程，據(jù)據(jù)若干項項目竣工工資料的的分析，，影響項項目投資資最大的的階段是是項目定定位和前前期總體體規(guī)劃，，此階段段影響項項目投資資因素占占到60~65%，單體設(shè)設(shè)計到施施工圖，，占到10~15%，施工階階段，通通過加強強管理，，改進(jìn)技技術(shù)措施施節(jié)約投投資的可可能性5~10%。因此必必須加強強項目前前期的可可行性研研究和投投資論證證；做好好市場調(diào)調(diào)查，技技術(shù)方案案，投資資估算，，風(fēng)險分分析等方方面內(nèi)容容。2.設(shè)計階段段的成本本控制項目投資資控制關(guān)關(guān)鍵是規(guī)規(guī)劃設(shè)計計階段，，對建安安工程造造價影響響占75%以上，這這一階段段的控制制主要體體現(xiàn)在““技術(shù)與與經(jīng)濟””的相結(jié)結(jié)合上，，技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟合理理的設(shè)計計，可以以降低工工程造價價5%-10%，甚至可可達(dá)10%-20%。（1）方案設(shè)設(shè)計階段段，做好好方案的的優(yōu)選工工作開展方案案招投標(biāo)標(biāo)工作，，在方案案評選過過程中，，根據(jù)項項目的定定位、市市場的實實際情況況，邀請請內(nèi)、外外部專家家對總體體規(guī)劃、、建筑設(shè)設(shè)計方案案、結(jié)構(gòu)構(gòu)形式等等從技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟濟上進(jìn)行行會審評評估，取取得即符符合市場場定位又又經(jīng)濟合合理的方方案，并并形成工工程造價價估算。。推行以下下辦法獲獲益非淺淺：1.建筑方案案與經(jīng)濟濟方案相相結(jié)合的的設(shè)計招招標(biāo)方法法：積極極推進(jìn)設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)，開展展方案評評選。2.實行限額額設(shè)計，，有效控控制造價價，設(shè)計計管理工工作中的的成本控控制：前提：要要有準(zhǔn)確確的項目目定位和和策劃、、目標(biāo)成成本控制制要求。。重點：強強調(diào)方案案的合理理性、經(jīng)經(jīng)濟性，，針對圖圖紙能否否達(dá)到甲甲方設(shè)計計招標(biāo)及及方案、、擴初、、施工圖圖紙的設(shè)設(shè)計深度度，通過過對實施施過程中中設(shè)計變變更多少少，以及及造成成成本增減減的大小小，在合合同中增增加相應(yīng)應(yīng)的處罰罰與獎勵勵條款，，明確要要求設(shè)計計單位提提供設(shè)計計概算及及電子版版設(shè)計圖圖紙。要求：設(shè)設(shè)計招標(biāo)標(biāo)和邀標(biāo)標(biāo)函中及及設(shè)計合合同中，，都對設(shè)設(shè)計單位位技術(shù)能能力的配配置，設(shè)設(shè)計資歷歷,信譽，已已完成項項目的業(yè)業(yè)績效果果評定，，設(shè)計計計劃推進(jìn)進(jìn)，設(shè)計計組織，，項目負(fù)負(fù)責(zé)人的的綜合評評定，設(shè)設(shè)計期的的服務(wù)及及施工期期的后續(xù)續(xù)服務(wù)等等方面綜綜合評價價都有要要求。設(shè)設(shè)計合合同中還還應(yīng)有成成本控制制的要求求。如強強調(diào)限額額設(shè)計，，要求在在合同里里明確規(guī)規(guī)定成本本控制目目標(biāo)。（2）項目初初步設(shè)計計和施工工圖設(shè)計計階段這兩個設(shè)設(shè)計階段段應(yīng)分別別確定具具體技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)、各各專業(yè)設(shè)設(shè)計要求求，及材材料使用用要求。。開發(fā)企企業(yè)的相相關(guān)技術(shù)術(shù)人員根根據(jù)項目目開發(fā)定定位要求求，制定定工程建建設(shè)成本本范圍、、質(zhì)量及及效果確確定各項項指標(biāo)。。加強設(shè)設(shè)計圖紙紙會審與與審查。。各階段段均應(yīng)對對設(shè)計單單位的設(shè)設(shè)計成果果進(jìn)行審審查比對對。初步設(shè)計計階段：：設(shè)計的經(jīng)經(jīng)濟合理理性——體型系數(shù)數(shù)，窗墻墻比等指指標(biāo)布局的合合理性、、配套設(shè)設(shè)計的合合理性、、豎向設(shè)設(shè)計的合合理性、、建筑系系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計、初步設(shè)計計階段，，在滿足足規(guī)范的的要求下下，減少少非可售售部分面面積，減減少去化化較慢的的部分面面積，如如集中地地庫等。。建筑主主體的配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如外墻墻裝飾、、保溫、、門窗、、室內(nèi)設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、電器器及空調(diào)調(diào)形式、、單元及及分戶入入口、電電梯、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)車位位配置、、地庫面面積及交交通形式式，景觀觀設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬硬景，水水景面積積控制，，單方造造價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等〕小區(qū)配套套設(shè)施如如體育健健身、文文化娛樂樂休閑空空間、教教育設(shè)施施〔小學(xué)校幼幼兒園〕面積及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，邊邊界管理理體系及及設(shè)施、、通訊及及弱電系系統(tǒng)；對對大量的的建筑主主體共性性部分均均要制定定標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計要要求施工圖設(shè)設(shè)計階段段：組織專業(yè)業(yè)各方面面人員對對圖紙技技術(shù)上的的合理性性，施工工上的可可行性、、工程造造價上的的經(jīng)濟性性進(jìn)行審審核，對對建筑設(shè)設(shè)計主要要過程實實行多方方案比較較和精細(xì)細(xì)化控制制，減少少設(shè)計返返工和殘殘次品〔如梁柱的的位置、、空調(diào)機機位的安安排、管管線走向向的布置置與標(biāo)高高關(guān)系等等設(shè)計細(xì)細(xì)節(jié)〕。施工圖設(shè)設(shè)計階段段，通過過設(shè)計優(yōu)優(yōu)化，降降低部分分對產(chǎn)品品品質(zhì)影影響不大大的材料料檔次，，如混凝凝土加氣氣砌塊、、陽臺玻玻璃欄板板、外墻墻保溫與與涂料及及面磚、、空調(diào)裝裝飾板等等，但對對客戶投投訴和關(guān)關(guān)注點較較多的電電梯、進(jìn)進(jìn)戶門、、外墻門門窗、可可視對講講等，應(yīng)應(yīng)在保證證質(zhì)量的的前提下下控制價價格，當(dāng)當(dāng)然要與與產(chǎn)品定定位和對對業(yè)主的的銷售合合同承諾諾相符合合根據(jù)市市場定位位、客戶戶需求列列出交樓樓標(biāo)準(zhǔn)：：重點：：結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計成成本控控制的的技術(shù)術(shù)關(guān)鍵鍵點：：基礎(chǔ)礎(chǔ)的選選型與與成本本關(guān)系系，建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式的的利用用梁布置置、梁梁配筋筋方式式的常常見誤誤區(qū)及及優(yōu)化化方法法方式式，如何優(yōu)優(yōu)化剪剪力墻墻布置置及數(shù)數(shù)量、、剪力力墻的的長度度取多多少最最經(jīng)濟濟、剪剪力墻墻厚度度取值值的誤誤區(qū)及及優(yōu)化化方法法，異形柱柱結(jié)構(gòu)構(gòu)中應(yīng)應(yīng)注意意的事事項，，樓板的的厚度度對成成本的的影響響、最最優(yōu)化化的樓樓板厚厚度取取值是是多少少，如何判判斷樁樁及基基礎(chǔ)的的總量量是否否合適適、如如何優(yōu)優(yōu)化樁樁及基基礎(chǔ)的的總量量，對對勘察察報告告取值值及建建議的的關(guān)注注點，，各種鋼鋼筋材材料對對成本本影響響的對對比分分析等等；三材消消耗指指標(biāo)------結(jié)構(gòu)配配筋、、含鋼鋼量的的控制制設(shè)計說說明，，施工工做法法的合合理性性材料的的選用用上尤尤其是是水電電材料料選用用審核各各專業(yè)業(yè)間圖圖紙的的矛盾盾，如如景觀觀設(shè)計計同建建筑設(shè)設(shè)計、、場地地設(shè)計計的協(xié)協(xié)調(diào)一一致，，與綜綜合管管網(wǎng)設(shè)設(shè)計的的矛盾盾及統(tǒng)統(tǒng)一，，整合合各階階段設(shè)設(shè)計積積累成成果，，實現(xiàn)現(xiàn)集約約采購購和戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作服服務(wù)商商關(guān)系系，如如電器器設(shè)備備、建建筑材材料、、欄桿桿、門門窗標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品品。建筑找找坡的的成本本誤區(qū)區(qū)及優(yōu)優(yōu)化方方式，，審圖完完成后后，各各階段段應(yīng)分分別形形成設(shè)設(shè)計概概算及及施工工圖預(yù)預(yù)算，，為下下一階階段成成本控控制提提供依依據(jù)。。認(rèn)真進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計交交底，，根據(jù)據(jù)交底底和審審圖結(jié)結(jié)論，，進(jìn)行行工程程價款款調(diào)整整（3）設(shè)計計合同同的簽簽定————加強對對勘察察、設(shè)設(shè)計合合同的的管理理與設(shè)設(shè)計單單位建建立相相應(yīng)的的經(jīng)濟濟責(zé)任任。在合同同設(shè)計計經(jīng)濟濟條款款上增增加設(shè)設(shè)計變變更及及修改改的額額度限限制條條件，，如設(shè)設(shè)計變變更超超出施施工合合同價價某一一比例例，扣扣罰一一定比比例設(shè)設(shè)計費費（設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)約金金）。。采取取一定定的合合理的的約束束是對對設(shè)計計規(guī)范范、設(shè)設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、工程程與概概（預(yù)預(yù)）算算指標(biāo)標(biāo)等各各方面面控制制的一一種舉舉措。。（4）二次次設(shè)計計問題題委托專專業(yè)隊隊伍對對于設(shè)設(shè)計院院不能能完成成或完完成不不好的的專業(yè)業(yè)設(shè)計計進(jìn)行行二次次設(shè)計計，并并完善善相關(guān)關(guān)手續(xù)續(xù)，如如補充充合同同，與與總規(guī)規(guī)等主主要設(shè)設(shè)計公公司的的配合合等。。3.施工階階段的的設(shè)計計配合合—有助于于節(jié)約約成本本(1)主要是是過程程中落落實動動態(tài)成成本控控制；；(2)認(rèn)真組組織做做好施施工組組織設(shè)設(shè)計的的審查查工作作；(3)控制設(shè)設(shè)計變變更和和現(xiàn)場場簽證證——對設(shè)計計變更更進(jìn)行行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟比較較，嚴(yán)嚴(yán)格控控制設(shè)設(shè)計變變更；；嚴(yán)控控施工工現(xiàn)場場簽證證流程程；盡盡可能能減少少設(shè)計計變更更，避避免浪浪費。。(4)繼續(xù)通通過設(shè)設(shè)計挖挖掘節(jié)節(jié)約造造價的的可能能性；；如加加強各各專業(yè)業(yè)設(shè)計計公司司的施施工現(xiàn)現(xiàn)場技技術(shù)協(xié)協(xié)調(diào)工工作；；二、規(guī)規(guī)劃和和建筑筑設(shè)計計對成成本的的主要要影影響響因素素和相相應(yīng)的的控制制方法法；（一））、主主要影影響因因素1、概念念設(shè)計計和方方案設(shè)設(shè)計概念和和方案案設(shè)計計------該階段段設(shè)計計是決決定建建筑物物風(fēng)格格、流流派、、造型型乃至至造價價的第第一步步，不不同的的概念念和方方案會會產(chǎn)生生不同同的效效果，，當(dāng)然然也影影響到到建筑筑成本本。如如傳統(tǒng)統(tǒng)的歐歐式風(fēng)風(fēng)格建建筑，，它除除了特特有的的構(gòu)造造以外外，其其外墻墻和屋屋頂附附設(shè)設(shè)設(shè)計了了更多多的建建筑飾飾物，，給人人以特特有的的印象象；而而現(xiàn)代代建筑筑風(fēng)格格通常常比較較簡練練，通通過各各種形形式的的線條條、造造型來來突出出現(xiàn)代代人的的一種種生活活方式式和追追求。。不同同的建建筑原原創(chuàng)理理念，，形成成的概概念和和方案案設(shè)計計不盡盡相同同，甚甚至大大相徑徑庭，，其產(chǎn)產(chǎn)生的的結(jié)果果足以以影響響建筑筑成本本。當(dāng)當(dāng)設(shè)計計公司司有了了原創(chuàng)創(chuàng)性的的理念念創(chuàng)新新，并并且建建立起起對這這種理理念從從硬件件到軟軟件的的支撐撐體系系，就就有了了自己己的成成本特特性。。這種種自選選動作作輔以以甲方方高效效率、、規(guī)范范化的的設(shè)計計管理理模式式就會會成為為新的的設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，而而這些些標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是建建立開開發(fā)企企業(yè)自自身項項目和和企業(yè)業(yè)品牌牌的基基礎(chǔ)。。房地產(chǎn)開發(fā)商商的設(shè)計管理理特點開發(fā)商的設(shè)計計師——點菜的——替客戶點菜的的。設(shè)計院的設(shè)計計師——做菜的——幫開發(fā)商給客客戶做菜的概念設(shè)計和規(guī)規(guī)劃設(shè)計的關(guān)關(guān)注重點不同同定位方向向結(jié)構(gòu)概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計的深化概念設(shè)計研究究的內(nèi)容原則一依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計方面的研研究。2、建筑產(chǎn)品功能的的控制建筑產(chǎn)品功能的控控制------對單體建筑物合理理功能的控制。每每一棟建筑物都有有建筑物本身特定定的功能要求，住住宅、辦公樓、商商場等功能要求以以人為本，在設(shè)計計這些建筑物時，，設(shè)計師應(yīng)從滿足足人的基本需要和和國家、地區(qū)的設(shè)設(shè)計規(guī)范、規(guī)劃要要點進(jìn)行考慮。建建筑物建成后，功功能太低則不能滿滿足使用者需要；；功能過高、不實實用，則會增加投投資而得不到最終終價值的體現(xiàn)，因因此，不切合實際際的功能設(shè)計，其其后果只能是增加加成本，影響建筑筑成本的控制。3、建筑物大小對建建筑成本的影響當(dāng)建筑物的外形相相同時，如果建筑筑物的尺寸縮小，，就會增加建筑面面積的造價，反之之，加大建筑物的的尺寸，一般能使使建筑面積的造價價降低。這是因為為建筑物外墻與建建筑面積的比例增增大或縮小，將會會引起內(nèi)部隔墻、、裝飾、安裝等的的工程量成比例的的增加或縮小，同同時基礎(chǔ)、屋面沿沿口、門窗、遮陽陽板及施工腳手架架等費用也會引起起相應(yīng)的增加或縮縮小。4、平面形狀對建筑筑成本的影響一般來說，在相同同的建筑面積條件件下，建筑物的外外形越簡單，外墻墻長度就越短，單單位造價也就越低低；相反，建筑平平面外形復(fù)雜而且且不規(guī)則，則外墻墻周長和建筑面積積之間的比例必將將增加，這將引起起單位造價的提高高。不規(guī)則的建筑筑外墻，不僅使墻墻體增加，而且室室內(nèi)、外管線工程程及基礎(chǔ)費用也會會增加。5、建筑層數(shù)不同類型的建筑物物如別墅、多層、、小高層、高層、、超高層建筑等，，它們都有不同的的設(shè)計、施工規(guī)范范要求，如小高層層與多層層高的設(shè)設(shè)計規(guī)范要求就不不盡相同，具體地地反映在抗震、抗抗風(fēng)、防火、增壓壓等方面。在同一一類型的建筑物內(nèi)內(nèi)，由于執(zhí)行的是是同一規(guī)范，因此此一般不會人為地地去提高一個規(guī)范范檔次從而引起建建筑成本的增加。。而不同類型的建建筑物，由于規(guī)范范要求不同，建筑筑成本必然不同，，特別是介于小高高層和高層兩者之之間的建筑物，可可謂不上不下，但但在設(shè)計時，設(shè)計計規(guī)范要求在這種種情況下必須執(zhí)行行高一個檔次的設(shè)設(shè)計規(guī)范要求時，，其增加的成本卻卻大得多，而這樣樣的設(shè)計在房屋銷銷售時又不能得到到購買人的認(rèn)同。。從價值工程原理理這一角度看簡直直是一種無謂的浪浪費。當(dāng)然，在同同一檔次的建筑物物內(nèi)，有時增加幾幾層或減少幾層同同樣會引起建筑成成本的變化，其一一般的變化規(guī)律是是增加層數(shù)時建筑筑成本下降，減少少層數(shù)時建筑成本本上升，但對具體體的工程而言，只只有經(jīng)過具體的分分析和測算時才能能了解成本的變化化情況。6、建筑層高建筑層高的增加，，意味著工程實物物量的增加，例如如墻體、門窗、粉粉刷、裝飾、管線線等。這些增加的的實物量分?jǐn)傇诮ńㄖ娣e上只會引引起單位建筑面積積造價的增加。因因此除了底層或公公共活動場所或特特別需要之外，在在滿足設(shè)計規(guī)范后后，一般不應(yīng)盲目目的增加層高。7、建筑材料、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)一般而言，建筑成成本隨著建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的變化而變化，，建筑材料、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)高的，建筑筑成本隨之增高。。但是，在有些情情況下也并不完全全如此。所謂高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料和和設(shè)備，其重要的的標(biāo)志是指品牌、、價格或是較為稀稀貴的產(chǎn)品，并產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響，，其成功之處是在在于各種要素的巧巧妙搭配。例如在在裝飾房屋墻面時時，雖然可取品牌牌好、價格高的墻墻紙，但遠(yuǎn)不如用用顏色和諧、價格格大眾化的涂料產(chǎn)產(chǎn)生的效果來得更更好、更易于為買買主接受。因此，，不僅僅是材料、、設(shè)備的品牌好和和價格貴就一切都都好，有時候注重重合理和巧妙的設(shè)設(shè)計手法比單純追追求建筑材料、設(shè)設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)和單單純的品牌其效果果才能更好。8、規(guī)劃、建筑設(shè)計計本身規(guī)劃、設(shè)計本身的的收費，它在投資資中的比例并不是是很高，但對于一一個成規(guī)模的建筑筑物或建筑群體而而言，往往差異是是很大的，業(yè)主與與不同的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計公司訂立合同同時，費用相差幾幾十萬元的事例并并不少見，因而規(guī)規(guī)劃、設(shè)計本身的的收費或多或少地地影響著建筑成本本。（二）、控制影響因素的主要方法〔以住宅開發(fā)為例〕：1、建筑造價構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)成比反反映的是不同工程程部位的造價占總總造價的比值。分分析這個可以找出出降低造價、提高高經(jīng)濟效果的方向向。住宅建筑中各單位位工程造價比序號單單位工程名稱造造價比率（（%）附附注多層高高層1土建工程81.2~82.480.0~81.62水衛(wèi)工程4.8~5.43.2~5.23暖通工程3.6~4.42.0~3.6通風(fēng)系指有人防者者4電氣工程5.2~5.62.0~3.05弱電工程1.5~1.70.3~0.5系指共用天線6煤氣工程1.7~1.90.7~0.87電梯工程-8.0~9.0合計100100注：本表系根據(jù)北北京地區(qū)當(dāng)前的造造價標(biāo)準(zhǔn)測算的。。其中多層住宅為為磚混結(jié)構(gòu)；高層層住宅為內(nèi)澆外砌砌大模板、全現(xiàn)澆澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)等。公用建筑中各單位位工程造價比序號單位位工程造造價比比（%）附附注1土建工程65~66其中：建筑裝修34~35結(jié)構(gòu)312給排水工程7~8含消防噴淋3采暖及空調(diào)11~124強電工程8~95弱電工程4~56電梯2~3合計100不同類型工程各分分部工程直接費占占造價比例工程各各分部工程占占總造價（%）類型基基礎(chǔ)結(jié)結(jié)構(gòu)屋屋面門窗樓樓地面室室內(nèi)裝飾飾外檐裝裝修腳手手架其他他辦公樓11.3030.502.5512.585.488.496.162.151.36廠房14.6035.236.617.897.104.582.372.610.77住宅8.2235.873.4110.734.766.052.441.822.17圖書館9.6630.652.4411.874.6611.723.761.062.58實驗樓11.3135.542.2310.615.1810.203.832.420.56俱樂部14.6130.032.7210.095.0511.254.662.100.87教學(xué)樓11.4737.102.8011.065.156.304.181.591.63醫(yī)院11.1430.642.5911.068.2110.512.832.641.21民用建筑土建工程程中建筑與結(jié)構(gòu)造造價比序號結(jié)結(jié)構(gòu)類型建建筑造造價：結(jié)構(gòu)造價備備注注1一般磚混結(jié)構(gòu)6.5：3.52框架結(jié)構(gòu)（一般標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）4：63框架結(jié)構(gòu)（略高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）5~6：5~4系指建筑標(biāo)準(zhǔn)4磚混結(jié)構(gòu)別墅7.5~8：2.5~25框架結(jié)構(gòu)體育館4.5：5.52、戶型：小戶型單方造價比比大戶型高，因為為小戶型內(nèi)墻多，，相應(yīng)墻面抺灰、、管線敷設(shè)安裝單單方造價就高。（（銷售定價要考慮慮這個因素）3、層高：室內(nèi)凈高直接影響響建筑造價。降低低層高可以直接節(jié)節(jié)省投資，節(jié)約建建筑材料和勞動消消耗，減輕建筑自自重，提高抗震能能力。不同層高對造價的的影響參數(shù)表層高（m）2.83.03.23.43.63.84.24.85.46.2造價（%）99100103107110113118.8128.7137.5146.3不同層數(shù)對造價的的影響參數(shù)表層數(shù)123456造價（%）1009084808285不同開間對造價的的影響參數(shù)表開間（m）2.83.03.23.43.63.84.0造價（%）107104102100999796不同進(jìn)深對造價的的影響參數(shù)表進(jìn)深（（m）4.44.85.25.66.0造價（（%）1011009998974、建筑的的平面面形狀狀：一般來來說，，建筑筑的平平面形形狀越越簡單單，其其造價價相應(yīng)應(yīng)地越越低，，施工工也經(jīng)經(jīng)濟。。不同平平面形形式的的比較較（同同規(guī)模模建筑筑面積積）平面形形式內(nèi)內(nèi)廊內(nèi)內(nèi)外廊廊梯梯間間外外廊半半內(nèi)廊廊造價（（%）100101106107110建筑外外形對對造價價的影影響參參數(shù)表表造價（（%）105~109100102~105103~107103~108107~113外形U形長長方方形H形Y形L形圈圈形5、建筑的的單元元組合合：合理安安排建建筑的的單元元組合合，能能提高高設(shè)計計方案案的經(jīng)經(jīng)濟效效果，，單元元組合合數(shù)可可以影影響山山墻、、基礎(chǔ)礎(chǔ)、屋屋面等等部位位的造造價。。單元組組合不不同對對造價價影響響參數(shù)數(shù)表單元數(shù)數(shù)234567造價（（%）10096.895.29493.492.86、窗墻比比：在滿足足規(guī)范范要求求的情情況下下，窗窗墻比比越低低越經(jīng)經(jīng)濟。。7、結(jié)構(gòu)配配筋：結(jié)構(gòu)工工程師師的設(shè)設(shè)計水水平，，直接接決定定了建建筑鋼鋼筋含含量的的高低低，從從而影影響工工程造造價。。8、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式：框架剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系造價價最高高，框框架結(jié)結(jié)構(gòu)體體系次次之，，磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)造價價最低低。地基處處理方方式、、基礎(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)構(gòu)類型型，也也要多多方案案經(jīng)濟濟技術(shù)術(shù)比較較。因此，，建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的選選擇，，是影影響建建筑設(shè)設(shè)計方方案經(jīng)經(jīng)濟性性的一一個重重要因因素。。要明明確結(jié)結(jié)構(gòu)工工程師師的職職責(zé)，，其中中結(jié)構(gòu)構(gòu)含鋼鋼量限限額，，細(xì)部部大樣樣做法法的規(guī)規(guī)范，，合理理歸并并結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件件有利利于成成本節(jié)節(jié)約。。9、細(xì)細(xì)部做做法的的控制制與審審查對細(xì)部部做法法的要要求及及做法法控制制對造造價的的影響響也非非常大大。（1）Ⅲ級鋼的的應(yīng)用用由于Ⅲ級鋼強強度高高、延延性好好可以以明顯顯地降降低含含鋼量量，因因此可可以大大量的的在我我司一一些成成本控控制較較好的的項目目中廣廣泛采采用（2）合理理歸并并結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件件結(jié)構(gòu)平平面及及構(gòu)件件分類類太少少含鋼鋼量會會上升升，但但分類類太多多不利利于施施工控控制。。（3）細(xì)部部大樣樣做法法的規(guī)規(guī)范對設(shè)計計高層層項目目中構(gòu)構(gòu)件的的細(xì)部部做法法，技技術(shù)部部進(jìn)行行了梳梳理，，有利利于施施工圖圖的規(guī)規(guī)范。。（4）結(jié)構(gòu)構(gòu)含鋼鋼量限限額由于建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)型型、物物業(yè)類類型的的多樣樣性，，結(jié)構(gòu)構(gòu)的經(jīng)經(jīng)濟性性指標(biāo)標(biāo)很難難同工工業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品品一樣樣采用用絕對對指標(biāo)標(biāo)。含含鋼量量指標(biāo)標(biāo)不是是唯一一的經(jīng)經(jīng)濟性性指標(biāo)標(biāo)，如如果過過分單單一強強調(diào)含含鋼量量，存存在降降低結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量的的風(fēng)險險，并并對體體型規(guī)規(guī)則要要求過過高，，易影影響其其內(nèi)部部功能能布局局及外外立面面的美美觀，，難以以保證證產(chǎn)品品的較較高品品質(zhì)。。建議議在市市場調(diào)調(diào)研的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做做出合合理可可行的的含鋼鋼量目目標(biāo)。。三、甲甲方在在設(shè)計計過程程中的的成本本控制制管理理(一)、甲方設(shè)設(shè)計階階段成成本控控制的的具體體程序序是：：專題調(diào)調(diào)研—---設(shè)計任任務(wù)書書—---方案設(shè)設(shè)計—---施工圖圖任務(wù)務(wù)書—---施工圖圖設(shè)計計—---圖紙會會審。（以上上共計計六個個節(jié)點點，其其中四四個節(jié)節(jié)點是是要求求甲方方完成成的））由于關(guān)關(guān)注點點的不不同，，設(shè)計計單位位往往往對工工程成成本控控制的的重視視程度度不如如開發(fā)發(fā)單位位，因因此這這一階階段的的成本本控制制應(yīng)該該由開開發(fā)單單位牽牽頭，，由設(shè)設(shè)計單單位來來實現(xiàn)現(xiàn)。在在委托托設(shè)計計前，，要組組織力力量對對成本本可控控敏感感的部部分進(jìn)進(jìn)行專專題調(diào)調(diào)研，，如：：土方方工程程、基基礎(chǔ)部部位、、地下下室，，主體體材料料，通通過考考察相相關(guān)項項目、、收集集最新新技術(shù)術(shù)資料料，組組織專專題會會等方方式，，與設(shè)設(shè)計單單位共共同完完成。。在確確定項項目技技術(shù)方方案的的同時時，確確定成成本控控制目目標(biāo)。。由于發(fā)發(fā)展商商最初初的定定位不不明確確，導(dǎo)導(dǎo)致擺擺動比比較大大，很很多時時候擴擴初圖圖和施施工圖圖已經(jīng)經(jīng)出來來了，，回頭頭還要要改動動設(shè)計計方案案。另另外，，一邊邊施工工一邊邊設(shè)計計的現(xiàn)現(xiàn)象存存在，，這種種現(xiàn)象象實際際上導(dǎo)導(dǎo)致設(shè)設(shè)計周周期延延長。。為什什么品品牌開開發(fā)企企業(yè)注注重先先進(jìn)的的開發(fā)發(fā)管理理模式式，那那些以以文化化牌善善長的的地產(chǎn)產(chǎn)品牌牌，專專業(yè)化化、規(guī)規(guī)?；难醒邪l(fā)團團隊具具備更更強大大和成成熟的的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗。xx上市公公司的的產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)模式式：具具體產(chǎn)產(chǎn)品注注重概概念創(chuàng)創(chuàng)新，，對土土地價價值的的識別別和挖挖掘，，規(guī)劃劃設(shè)計計具備備超前前性，，以““物業(yè)業(yè)管理理”為為突破破點并并形成成了超超前的的物業(yè)業(yè)管理理模式式，住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化與產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新的的成功功結(jié)合合，全全程品品質(zhì)管管理。。(二)設(shè)計管管理重重點是是：1、提高高全員員成本本意識識（1）部門門間密密切協(xié)協(xié)作（2）明確確建筑筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、、水暖暖電專專業(yè)工工程師師、景景觀工工程師師職責(zé)責(zé)2、加強強對設(shè)設(shè)計公公司的的管理理與協(xié)協(xié)調(diào)（1）合同同管理理（2）項目目攻關(guān)關(guān)（3）做好好與設(shè)設(shè)計人人員的的溝通通（4）落實實獎懲懲措施施（5）開展展設(shè)計計公司司間的的交流流與競競爭3、建立立管理理程序序與制制度（1）完善善甲方方設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（2）堅持持設(shè)計計全過過程優(yōu)優(yōu)化（3）建立立專家家會議議評審審制度度（4）內(nèi)部部審核核制度度化4、成本本優(yōu)化化與設(shè)設(shè)計合合理周周期的的確定定結(jié)構(gòu)成成本監(jiān)監(jiān)控過過程的的分階階段控控制要要求設(shè)設(shè)計周周期尤尤其是是擴初初、施施工圖圖設(shè)計計周期期科學(xué)學(xué)合理理。只只有這這樣，，才能能有充分分的時時間進(jìn)行多多方案案的比比較，，才能能保證證設(shè)計計成果果準(zhǔn)確確、安安全、、經(jīng)濟濟。房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)模模式應(yīng)應(yīng)該有有一個個新的的改革革。（三））合同同管理理中的的成本本控制制工作作我們強強調(diào)限限額設(shè)設(shè)計，，要求求在合合同里里明確確規(guī)定定成本本控制制目標(biāo)標(biāo)以下是是xx公司新新完成成的合合同模模板中中有關(guān)關(guān)成本本控制制部分分〔案例〕，其中具具體要要求如如下：：1、乙方方在提提交各各階段段設(shè)計計成果果文件件時，，需要要同時時提交交此階階段設(shè)設(shè)計成成果的的概算算書（（包括括方案案階段段的成成本匡匡算書書，擴擴初階階段的的工程程成本本概算算書及及施工工圖階階段的的工程程成本本概算算書））。若若提交交設(shè)計計成果果文件件不包包括概概算書書，則則視為為設(shè)計計成本本文件件不完完整。。乙方方在提提交各各階段段匡算算書、、概算算書時時，必必須首首先對對設(shè)計計成果果是否否滿足足限額額指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行評估估，如如果滿滿足限限額指指標(biāo)，，才能能作為為合格格的設(shè)設(shè)計成成果予予以提提交；；如果果不能能滿足足限額額指標(biāo)標(biāo)，乙乙方必必須自自行調(diào)調(diào)整設(shè)設(shè)計，，直到到乙方方認(rèn)為為滿足足限額額指標(biāo)標(biāo)要求求時，，再予予以提提交。。含鋼量量、混混凝土土含量量限額額指標(biāo)標(biāo)18層點式式高層層建筑筑序號分分部分分項工工程比比例含含量量1鋼筋鋼鋼筋筋用量量/建筑面面積≤≤58kg/㎡2混凝土土混混凝土土用量量/建筑面面積≤≤0.42m3/㎡地下室室（不不含人人防））序號分分部部分項項工程程比比例含含量1鋼筋鋼鋼筋筋用量量/建筑面面積≤≤130kg/㎡㎡2混凝土土混混凝土土用量量/建筑面面積≤≤1.10m3/㎡含鋼量量、混混凝土土含量量限額額指標(biāo)標(biāo)33層點式式高層層建筑筑（不不含地地下室室）序號分分部分分項工工程比比例含含量量1鋼筋鋼鋼筋筋用量量/建筑面面積≦≦65g/㎡㎡2混凝土土混混凝凝土用用量/建筑面面積≦≦0.48m3/㎡33板式聯(lián)聯(lián)拼高高層建建筑（（不含含地下下室））序號分分部部分項項工程程比比例例含含量1鋼筋鋼鋼筋筋用量/建筑面積積≦≦62kg/㎡2混凝土混混凝土用用量/建筑面積積≦≦0.48m3/㎡人防地下下室（6級人防））序號分分部分項項工程比比例含含量1鋼筋鋼鋼筋筋用量/建筑面積積≦≦180kg/㎡㎡2混凝土混混凝土用用量/建筑面積積≦≦1.20m33/㎡2、各階段段匡算書書、概算算書應(yīng)有有編制人人、審核核人簽字字且加蓋蓋編制單單位公章章。各階階段匡算算書、概概算書除除應(yīng)反映映設(shè)計成成果的總總體成本本水平外外，還應(yīng)應(yīng)對甲方方要求乙乙方應(yīng)達(dá)達(dá)到的設(shè)設(shè)計限額額指標(biāo)作作出明確確評估和和說明。。各類建筑筑鋼筋混混凝土及及建安工工程單方方造造價經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)必須達(dá)達(dá)到如下下要求：：序號分分部分分項工程程建建筑面面積（㎡㎡）單單方造價價（元/㎡）總價價（萬元元）111層小高層層建筑不不超過1850218層高層建建筑不不超過19503地下室不不超過25004小于2.2米架空層層不不超過過1200備注：建建安包括括內(nèi)容：：土方、、基礎(chǔ)、、地下室室、主體體、門窗窗、入戶戶門、防防火門、、欄桿、、外立面面裝修、、公共共部分精精裝修、、室內(nèi)給給排水、、室內(nèi)電電氣、消消防通風(fēng)風(fēng)〔其中小高高層、高高層還包包含有發(fā)發(fā)電機房房、水泵泵房、消消防設(shè)施施設(shè)備等等〕、室內(nèi)智智能化、、電信信、電視視。3．如經(jīng)甲甲方審核核的設(shè)計計成果的的建安成成本突破破甲方提提出的成成本指標(biāo)標(biāo)，則按按以下原原則執(zhí)行行：當(dāng)實際成成果大于于限額指指標(biāo)，且且范圍不不超過3%的，可不不予以調(diào)調(diào)整。當(dāng)實際成成果大于于限額指指標(biāo)，且且范圍在在3%～6%的，乙方方在工程程實施前前20天內(nèi)完成成設(shè)計調(diào)調(diào)整，調(diào)調(diào)整內(nèi)容容設(shè)計承承包方須須做經(jīng)濟濟性分析析及評估估，設(shè)計計調(diào)整后后需滿足足成本限限額指標(biāo)標(biāo)的要求求。當(dāng)實際成成果大于于限額指指標(biāo)、且且范圍大大于6%的，乙方方除應(yīng)在在工程實實施前20天內(nèi)完成成設(shè)計調(diào)調(diào)整，調(diào)調(diào)整內(nèi)容容設(shè)計承承包方須須做經(jīng)濟濟性分析析及評估估，設(shè)計計調(diào)整后后需滿足足成本限限額指標(biāo)標(biāo)的要求求。如最最終設(shè)計計成果不不能滿足足限額指指標(biāo)的要要求，乙乙方須以以書面形形式說明明原因，，并得到到甲方認(rèn)認(rèn)可。4．甲方可可以約請請咨詢公公司，按按現(xiàn)行國國家規(guī)范范及計量量標(biāo)準(zhǔn)對對乙方的的施工圖圖進(jìn)行同同模型、、同條件件的計算算復(fù)核。。咨詢結(jié)結(jié)果如不不滿意合合同條款款中的具具體限制制，乙方方應(yīng)無條條件對施施工圖進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化化修改。。5．乙方對對咨詢公公司的計計算復(fù)核核有異議議的，應(yīng)應(yīng)與甲方方一起對對設(shè)計計計算有關(guān)關(guān)的原始始數(shù)據(jù)、、重要參參數(shù)、計計算書進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真的研究究復(fù)核。。共同找找出問題題的原因因，乙方方并對相相應(yīng)設(shè)計計進(jìn)行修修改優(yōu)化化。6．直到乙乙方完成成每階段段設(shè)計任任務(wù)，包包括完成成對設(shè)計計成果的的經(jīng)濟評評審，甲甲方通過過經(jīng)濟評評審認(rèn)為為乙方的的設(shè)計成成果達(dá)到到限額設(shè)設(shè)計及限限限額指指標(biāo)的要要求后，，才按每每階段的的設(shè)計成成果付款款。四、設(shè)計管理理與成本本控制總總結(jié)目前業(yè)內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)公司司在設(shè)計計階段的的成本控控制只有有成本部部門參與與，多數(shù)數(shù)沒有達(dá)達(dá)到預(yù)期期的效果果，而且且浪費了了大量的的精力，，影響工工作效率率。成本本控制應(yīng)應(yīng)該是一一項全員員參與的的工作，，比如工工程、設(shè)設(shè)計、成成本、營營銷等管管理部門門要充分分協(xié)調(diào)溝溝通，制制定詳細(xì)細(xì)的設(shè)計計要求和和設(shè)計任任務(wù)書，，并對設(shè)設(shè)計單位位的設(shè)計計方案和和施工圖圖、工程程項目的的結(jié)構(gòu)形形式〔明確結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師師職責(zé)〕、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、材材料設(shè)備備選型、、設(shè)計的的合理性性和安全全性等進(jìn)進(jìn)行全面面的評估估和審核核。在在成本控控制中要要避免兩兩種現(xiàn)象象：一是是不計成成本地追追求設(shè)計計效果；；二是成成本不合合理導(dǎo)致致品質(zhì)喪喪失。以下建議議可供參參考