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文檔簡介
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理
盧衛(wèi)東1盧衛(wèi)東簡介大學(xué)講師,工學(xué)碩士。1992年~1996年,在高校建筑設(shè)計研究院從事工程結(jié)構(gòu)設(shè)計和教學(xué)工作,擔(dān)任結(jié)構(gòu)室副主任。1997年~1999年,在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結(jié)構(gòu)”的研究工作,課題成果經(jīng)專家組評定,認為達到了國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先水平。
2000年~2002年,在中海地產(chǎn)先后擔(dān)任深圳地區(qū)項目技術(shù)負責(zé)、質(zhì)量部經(jīng)理、集團公司工程部副總,全面主管過工程技術(shù)、工程質(zhì)量監(jiān)控、工程進度監(jiān)控、工程檔案、工程報建與驗收、工程售后維修等工程管理方面的工作,參與或負責(zé)了80多萬平方米項目的工程管理工作,負責(zé)了50多萬平方米項目的選材用料工作。2003年,擔(dān)任朗鉅地產(chǎn)工程中心總經(jīng)理,全面負責(zé)公司工程管理工作,提出了房地產(chǎn)工程管理六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2004年,深圳市誠則成企業(yè)管理顧問公司房地產(chǎn)工程管理顧問。2講座提綱房地產(chǎn)工程管理“三要素”探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式-暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向
房地產(chǎn)工程管理方法-即六大體系六個流程四個延伸各管理體系的操作理念如何理順房地產(chǎn)工程管理流程案例分析3房地產(chǎn)工程管理“三要素”公司的工程管理資源環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一
房地產(chǎn)工程管理方法
4探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式-暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景
國際工程總承包管理模式及其特點(不詳介紹)
我國工程總承包管理的發(fā)展情況(重點介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點)
工程總承包這么好,為什么在我國推行不了?
建筑施工總承包裂變分析
近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向
影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能
5房地產(chǎn)工程管理方法房地產(chǎn)工程管理六大體系:工程計劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化。
房地產(chǎn)工程管理六個流程:計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個延伸:建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。6房地產(chǎn)工程管理方法-工程計劃管理體系工程計劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預(yù)控計劃,使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來,做到心中有數(shù),同時把各部門的工作有機地銜接起來,保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào)。工程計劃管理體系的主要內(nèi)容:◆工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析;(重點)◆工程實施過程中組織架構(gòu)及人員的安排;◆工程時間計劃管理,包括:房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計劃;(重點)◆工程質(zhì)量規(guī)劃;◆工程投資(成本)規(guī)劃;◆信息溝通與傳遞規(guī)劃;◆工程風(fēng)險的應(yīng)對措施;◆產(chǎn)品交接及運行規(guī)劃。
7房地產(chǎn)工程管理方法-工程技術(shù)管理體系工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤。沒有技術(shù)底盤,工程成本控制不住或者說控制得不科學(xué)(舉門窗配件的例子);沒有技術(shù)底盤,工程質(zhì)量控制將是隨機,設(shè)計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經(jīng)理敬業(yè)一點,質(zhì)量就好一點,而不能保證公司所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn)定性。工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容:◆工程技術(shù)管理平臺的搭接與跟蹤完善;(重點)◆工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂;(重點)◆各項分部工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定;
◆招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的評審與確定;◆重要分項分部工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂或確定;◆工程技術(shù)交底與培訓(xùn);◆現(xiàn)場技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。8房地產(chǎn)工程管理方法-工程成本管理體系工程成本管理體系是公司經(jīng)營最關(guān)心的,也是公司老板所關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設(shè)計階段、工程招標(biāo)動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制。工程成本管理體系的主要內(nèi)容:◆項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排,確定付款原則;(重點)◆工程成本數(shù)據(jù)庫的建立與跟蹤完善;◆工程供方資源管理
;
◆項目工程成本目標(biāo)的制定;(重點)◆工程招標(biāo)管理(包括采購);◆工程合同交底與工程合同管理;◆工程成本動態(tài)評估與管理;(重點)
◆預(yù)付款與進度款支付管理;
◆工程竣工結(jié)算管理;
◆保固金支付管理。9房地產(chǎn)工程管理方法-工程質(zhì)量與安全管理體系質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上,特別是房地產(chǎn)行業(yè)中,非常注重營銷,編制各種各樣的營銷概念,但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭,是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營銷,而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上,對于工程質(zhì)量,很大一部分公司平時不是很關(guān)心的,認為那是施工單位的事情,但是一旦出了問題,面對業(yè)主的維權(quán),面對輿論的壓力,下至普通工程師,上至公司老板,都很緊張,所以,防微杜漸,未雨綢繆,建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容:◆工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定位分析;(重點)◆重要分項分部工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定或確認;◆承建單位和監(jiān)理機構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督;(重點)
◆工程實體質(zhì)量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制;◆重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施。10房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法-工工程風(fēng)風(fēng)險管管理體體系工程風(fēng)風(fēng)險管管理。。做任任何工工作都都存在在風(fēng)險險,工工程管管理同同樣存存在風(fēng)風(fēng)險,,所以以我們們那要要對工工程風(fēng)風(fēng)險進進行識識別、、預(yù)警警和采采取應(yīng)應(yīng)急措措施。工程風(fēng)風(fēng)險管管理體體系的的主要要內(nèi)容容:◆工程風(fēng)風(fēng)險識識別一一覽表表;◆工程風(fēng)風(fēng)險可可能出出現(xiàn)的的概率率和損損失估估算;◆工程風(fēng)風(fēng)險管管理重重點;◆工程風(fēng)風(fēng)險防防范對對策;◆工程風(fēng)風(fēng)險管管理責(zé)責(zé)任劃劃分。11房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法-現(xiàn)現(xiàn)場管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化有了嚴(yán)嚴(yán)謹?shù)牡挠媱潉澒芾砝眢w系系,有有了工工程技技術(shù)底底盤,,有了了工程程成本本動態(tài)態(tài)控制制的套套路,,有了了完善善的工工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng),,有了了工程程風(fēng)險險的防防范措措施,,現(xiàn)場場管理理就會會變得得很輕輕松,,現(xiàn)場場管理理就可可以做做“麥當(dāng)勞勞”,做現(xiàn)現(xiàn)場管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化,這這樣就就可以以降低低我們們對現(xiàn)現(xiàn)場管管理人人員的的要求求,避避免房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理對項項目部部的依依賴。?,F(xiàn)場場管理理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化通通過6個流程程來實實現(xiàn)?,F(xiàn)場管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化的主主要內(nèi)內(nèi)容::◆計劃管管理流流程;(重重點))◆現(xiàn)場工工程技技術(shù)管管理流流程;◆工程質(zhì)質(zhì)量控控制流流程;◆合同管管理與與現(xiàn)場場簽證證管理理流程程;◆甲供材材料管管理流流程;◆文件管管理流流程。。12房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理-建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)建筑產(chǎn)產(chǎn)品與與其它它工業(yè)業(yè)產(chǎn)品品,比比如冰冰箱、、彩電電,都都是為為消費費者生生產(chǎn)的的消費費品,,都是是一種種產(chǎn)品品,從從這個個意義義上講講,建建筑產(chǎn)產(chǎn)品與與其它它工業(yè)業(yè)產(chǎn)品品來說說,沒沒有什什么區(qū)區(qū)別。。建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化的考考慮或或者精精致程程度,,就遠遠遠不不如工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品。。著名的的房地地產(chǎn)公公司,,萬科科、中中海等等品牌牌公司司,已已經(jīng)開開始致致力于于建筑筑產(chǎn)品品人性性化功功能研研究,,2003年是萬萬科的的建筑筑無限限生活活空間間年,,就是是深化化建筑筑產(chǎn)品品的細細部推推敲。。建筑設(shè)設(shè)計市市場目目前的的實際際現(xiàn)狀狀,要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自己己要研研究建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的人性性化功功能。。舉例說說明建建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)。建筑篇篇。園林篇篇。13房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理-建筑產(chǎn)產(chǎn)品高高新技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用蓋房子子,秦秦磚漢漢瓦幾幾千年年,行行外人人士總總覺得得我們們這些些蓋房房子的的是“老土”,在目目前高高新技技術(shù)發(fā)發(fā)展迅迅猛的的時期期,我我們有有必要要引進進成熟熟的高高新技技術(shù),,提升升產(chǎn)品品的方方便性性和舒舒適度度。在建筑筑高新新技術(shù)術(shù)方面面,是是技術(shù)術(shù)領(lǐng)先先了,,應(yīng)用用落后后了,,我們們這些些房地地產(chǎn)專專業(yè)人人士沒沒有真真正起起到溝溝通高高新技技術(shù)與與客戶戶之間間橋梁梁的作作用。。那些能能夠給給客戶戶帶來來安全全、生生活便便利方方面的的高新新技術(shù)術(shù),我我們非非常有有必要要盡快快推薦薦給客客戶,,遠程程控制制空調(diào)調(diào)、洗洗衣機機等。。14房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理-建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺缺陷的的維修修建筑市市場的的客觀觀情況況,建建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺缺陷在在所難難免,,這是是一個個客觀觀的事事實。。業(yè)主的的維權(quán)權(quán)意識識越來來越強強,房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)面臨臨著較較大的的維修修壓力力。建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷維維修是我們們服務(wù)的一一個延伸,,在建筑產(chǎn)產(chǎn)品后期服服務(wù)方面,,應(yīng)該說,,房地產(chǎn)企企業(yè)落后于于部分工業(yè)業(yè)產(chǎn)品企業(yè)業(yè),象海爾爾、美的等等等。搞好好產(chǎn)品的后后期服務(wù),,是提升企企業(yè)品牌、、培養(yǎng)回頭頭客的重要要環(huán)節(jié)。這這也是我所所提倡的真真正做好客客戶服務(wù)的的意圖。一個優(yōu)秀的的工程師,,不一定是是一個優(yōu)秀秀的維修工工程師,建建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷維維修對維修修人員除了了專業(yè)知識識要求外還還有特殊的的要求,比比如:善于于與業(yè)主溝溝通、有耐耐心,所以以專業(yè)維修修隊伍將會會應(yīng)運而生生。在深圳,地地產(chǎn)公司有有專門的客客戶服務(wù)部部負責(zé)維修修,維修工工作有了一一定的深度度。舉例::中海地產(chǎn)產(chǎn)的維修簡報、維修總結(jié)。15房地產(chǎn)工程程管理-員工與供應(yīng)應(yīng)商培訓(xùn)員工培訓(xùn)。。一個團隊隊能否形成成,單兵優(yōu)優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成集團團軍的優(yōu)勢勢,關(guān)鍵是是理念是否否統(tǒng)一,也也包括技術(shù)術(shù)、成本、、質(zhì)量、進進度方面的的理念,所所以通過培培訓(xùn)統(tǒng)一理理念是有必必要的。這這也是前面面我在房地地產(chǎn)工程管管理“三要素”中強調(diào)的第第二個要素素。供應(yīng)商培訓(xùn)訓(xùn)。工程項項目,一塊塊磚一片瓦瓦,都是施施工單位拿拿上去的,,地產(chǎn)公司司的思路統(tǒng)統(tǒng)一了,施施工單位不不能理解無無法執(zhí)行,,工程管理理的良好愿愿望也無法法實現(xiàn)。16房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系(1)根據(jù)《建設(shè)工程項項目管理規(guī)規(guī)范》(GB/T50326-2001)的要求,,施工單位位工程管理理工作可以以歸納為“四控四管一一協(xié)調(diào)”,即進度控控制、質(zhì)量量控制、安安全控制、、成本控制制、現(xiàn)場管管理、合同同管理、信信息管理、、生產(chǎn)要素素管理、組組織協(xié)調(diào)。。監(jiān)理單位工工程管理工工作可以歸歸納為“三控二管一一協(xié)調(diào)”,即進度控控制、質(zhì)量量控制、成成本控制、、合同管理理、信息管管理、組織織協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)工程程管理六大大體系,即即計劃管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程技術(shù)術(shù)管理體系系、工程質(zhì)質(zhì)量與安全全管理體系系、工程風(fēng)風(fēng)險管理體體系、現(xiàn)場場管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。17房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系(2)因工程管理理行為主體體的不同,,房地產(chǎn)工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機機構(gòu)的工程程管理肯定定存在差異異,關(guān)注的的角度不同同,采取的的方式不同同,主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面:◆工程進度控控制方面::房地產(chǎn)企企業(yè)的計劃劃安排是施施工單位、、監(jiān)理單位位計劃安排排的依據(jù),,房地產(chǎn)企企業(yè)的計劃劃管理從業(yè)業(yè)主宏觀控控制的角度度,對整個個項目的實實施進行全全面布置,,而施工單單位僅僅局局限于工程程本身,相相對更微觀觀一些?!艄こ碳夹g(shù)管管理方面::施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)注的的是施工方方案、施工工構(gòu)造以及及施工工法法,而房地地產(chǎn)工程技技術(shù)管理的的任務(wù)則是是將營銷理理念轉(zhuǎn)化為為工程技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(技技術(shù)參數(shù))),然后按按照確定的的技術(shù)參數(shù)數(shù)進行招標(biāo)標(biāo),定標(biāo)后后確定的產(chǎn)產(chǎn)品部品或或者施工出出來的產(chǎn)品品,符合營營銷意圖。。◆工程成本控控制方面::施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)注的的是對工程程合同成本本的控制,,房地產(chǎn)企企業(yè)關(guān)注是是項目的投投資回報成成本。18房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系(3)因工程管理理行為主體體的不同,,房地產(chǎn)工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機機構(gòu)的工程程管理肯定定存在差異異,關(guān)注的的角度不同同,采取的的方式不同同,主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面:◆工程質(zhì)量控控制方面::施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)心的的是按圖施施工、符合合國家或地地方的施工工質(zhì)量驗收收標(biāo)準(zhǔn),房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)則關(guān)心的的是客戶產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn);施工工單位考慮慮如何保證證把工程質(zhì)質(zhì)量做好,,房地產(chǎn)企企業(yè)關(guān)心是是施工單位位和監(jiān)理單單位是否健健全了保證證工程質(zhì)量量的管理體體系。◆工程現(xiàn)場管管理方面::施工單位位考慮如何何組織施工工,房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)檢查查施工單位位和監(jiān)理單單位是否有有完善的現(xiàn)現(xiàn)場管理體體系。19回顧房地產(chǎn)產(chǎn)工程管理理方法房地產(chǎn)工程程管理六大大體系:工工程計劃管理體體系、工程程技術(shù)管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程質(zhì)量量與安全管管理體系、、工程風(fēng)險險管理體系系、現(xiàn)場管管理標(biāo)準(zhǔn)化化。房地產(chǎn)工程程管理
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