房地產(chǎn)合約及成本管理模式及制度講解三

中海地產(chǎn)合約管理模式與實(shí)踐

2009年3月中海地產(chǎn)合約管理模式及實(shí)踐通行的合約管理模式及種類中海地產(chǎn)合約管理模式中海地產(chǎn)成本管理模式中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理原則體制上：采用決策、管理、操作三個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立；程序上：通過(guò)文件、規(guī)程等形式事先對(duì)某一項(xiàng)工作程序有一個(gè)明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度）例如：后面講到的定標(biāo)原則；合約上：采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；工程管理過(guò)程中：規(guī)范每一個(gè)環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理主控部門營(yíng)銷策劃部：是市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設(shè)計(jì)部：是規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)合約的主控部門；合約部：是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門，負(fù)責(zé)編制各個(gè)階段的建安成本目標(biāo)；物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。中海地產(chǎn)合約管理模式合約管理原則合約管理主控部門合約管理制度房地產(chǎn)E網(wǎng)中海地產(chǎn)合約管理模式－－－合約管理制度之合約部架構(gòu)合約部架構(gòu)中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)有計(jì)算工程量的能力；有對(duì)主材料價(jià)格的了解，對(duì)勞動(dòng)定額的認(rèn)識(shí)、對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)識(shí)、對(duì)施工企業(yè)管理費(fèi)用的判斷、對(duì)行業(yè)社會(huì)利潤(rùn)研究的能力中海地產(chǎn)合約管理模式

－－－合約管理制度之合約人員素質(zhì)（續(xù)）有法律、稅務(wù)方面的知識(shí)；要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來(lái)函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無(wú)漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對(duì)公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作既要有原則，也要有靈活性；中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－合約管理制制度之合約人員素素質(zhì)（續(xù)）要能能動(dòng)地對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)和施工環(huán)節(jié)提出出建議，達(dá)到降低低工程成本的目的的；對(duì)已完成程的合約約管理工作要有分分析、總結(jié)能力；；培養(yǎng)對(duì)成本的敏感感性；樹立自已的專業(yè)榮榮譽(yù)感，培養(yǎng)自已已的專業(yè)精神。中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度目目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序序物資采購(gòu)分判程序序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)規(guī)則合約管理工作程序序工程簽證管理程序序中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－合約部管理理制度之承判商管管理程序承建商考察承判商登記及考察察.doc考察方法考察意見(jiàn)投標(biāo)資格試用承建商及其評(píng)評(píng)價(jià)承判商動(dòng)態(tài)管理.doc中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度目目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序序物資采購(gòu)分判程序序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)規(guī)則合約管理工作程序序工程簽證管理程序序中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－合約部管理理制度之工程招標(biāo)標(biāo)分判程序工程招標(biāo)流程招標(biāo)管理.doc合約管理策劃報(bào)告告分判工程招標(biāo)工作作計(jì)劃招標(biāo)文件編制與評(píng)評(píng)審中海地產(chǎn)合約管理理模式

－－－－合約部管理制度度之工程招標(biāo)分判判程序（續(xù)）投標(biāo)單位名單發(fā)標(biāo)、答疑、開(kāi)標(biāo)標(biāo)評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)簽約中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度目目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序序物資采購(gòu)分判程序序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)規(guī)則合約管理工作程序序工程簽證管理程序序中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－合約部管理理制度之物資招標(biāo)標(biāo)分判程序物資招標(biāo)流程圖甲供物資招投標(biāo)流流程圖.doc招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)評(píng)標(biāo)中標(biāo)通知書與采購(gòu)購(gòu)樣板合同簽署中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度目目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序序物資采購(gòu)分判程序序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)規(guī)則合約管理工作程序序工程簽證管理程序序中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度之之定標(biāo)、議標(biāo)規(guī)則則投標(biāo)總價(jià)修正原則則議標(biāo)單位選擇定標(biāo)原則中標(biāo)機(jī)率中標(biāo)總價(jià)限制工期因素中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度目目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序序物資采購(gòu)分判程序序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)規(guī)則合約管理工作程序序工程簽證管理程序序中海地產(chǎn)合約管理理模式

－－－合約部管理制制度之合約管理工工作程序合約交底合約交底記錄.doc付款工程款支付流程.doc工程變更價(jià)款審核核變更審核流程.doc合同執(zhí)行過(guò)程中的的往來(lái)函件結(jié)算結(jié)算辦理流程.doc中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－－合約部管理制度目目錄承判商管理程序工程招標(biāo)分判程序序物資采購(gòu)分判程序序工程議標(biāo)、定標(biāo)規(guī)規(guī)則合約管理工作程序序工程簽證管理程序序中海地產(chǎn)合約管理理模式及實(shí)踐－－－－合約部管理制度之之工程簽證管理程程序需要辦理工程簽證證的情形承建商申報(bào)簽證程程序簽證單內(nèi)容簽證單審批程序?qū)徍艘庖?jiàn)要求房地產(chǎn)E網(wǎng)中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之目的構(gòu)建中海地產(chǎn)項(xiàng)目目發(fā)展成本管理體體系，實(shí)施全過(guò)程程成本動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)成本控制制工作，積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不不斷提高公司的競(jìng)爭(zhēng)能力。中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原原則成本管理流程中海地產(chǎn)合約管理理模式－－－成本管理制制度之范圍指公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總總和，包括：土地地費(fèi)用、前期費(fèi)用用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售售費(fèi)用、管理費(fèi)用用、利息、稅金等等；中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之體系成本管理體系統(tǒng)一成本科目全過(guò)程成本管理建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控控建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)一合約安排模式式ERP項(xiàng)目管理前提主線重點(diǎn)支撐手段中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之職責(zé)分工地產(chǎn)集團(tuán)投資管理理部：負(fù)責(zé)土地相相關(guān)費(fèi)用的管理地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中心：負(fù)責(zé)勘察察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的的管理地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷策劃劃中心：負(fù)責(zé)營(yíng)銷銷相關(guān)費(fèi)用的管理理中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之職責(zé)分工（（續(xù)）地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)資金金部：負(fù)責(zé)利息費(fèi)費(fèi)用的管理地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理理部：負(fù)責(zé)總成本本、建安費(fèi)用與主主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)、大配套工程等等的管理中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之職責(zé)分工（（續(xù)）地區(qū)公司財(cái)務(wù)部：：負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)本公司司的成本管理工作作，負(fù)責(zé)提出各節(jié)節(jié)點(diǎn)成本控制指標(biāo)標(biāo)地區(qū)公司合約部：：編制各個(gè)階段的的建設(shè)成本控制目目標(biāo)，并根據(jù)批復(fù)復(fù)指標(biāo)具體實(shí)施、、反饋各節(jié)點(diǎn)成本本執(zhí)行情況建安成本控制流程程.doc中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原原則成本管理流程中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之目標(biāo)成本確確立目標(biāo)成本：不同階階段目標(biāo)成本的確確定原則：應(yīng)以達(dá)達(dá)到規(guī)定的基準(zhǔn)盈盈利率為前提，以以稅前成本總額為為核定內(nèi)容，原則則上后一階段的稅稅前成本總額不得得突破前一階段的的總額。中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度目錄目的范圍成本管理體系成本管理分工目標(biāo)成本的確定原原則成本管理流程成本管理流程框圖圖.doc中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之流程目錄可研階段市場(chǎng)定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理流流程之可研階段成本控制實(shí)施條件件：完成土地吸納納后10個(gè)工作日內(nèi)。成本控制工作內(nèi)容容：《建安成本目標(biāo)控制制表》中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之流程目錄可研階段市場(chǎng)定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理流流程之市場(chǎng)定位階階段成本控制實(shí)施條件件：總部批復(fù)定位位報(bào)告后15個(gè)工作日內(nèi)。成本控制工作內(nèi)容容：《建安成本目標(biāo)控制制表》中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之流程目錄可研階段市場(chǎng)定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理流流程之規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段成本控制實(shí)施條件件：初步設(shè)計(jì)完成成后15個(gè)工作日內(nèi)。成本控制工作內(nèi)容容：《建安成本目標(biāo)控制制表》中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之流程目錄可研階段市場(chǎng)定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工階段后評(píng)估階段中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理流流程之施工階段成本控制實(shí)施條件件,大致分為3個(gè)階段:主體工程開(kāi)工、主主體結(jié)構(gòu)封頂、竣竣工驗(yàn)收后15個(gè)工作日。成本控制工作內(nèi)容容：《建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)細(xì)表》中海地產(chǎn)成本管理理制度－－－成本管理制制度之流程目