無(wú)錫茂業(yè)城綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案要點(diǎn)

無(wú)錫茂業(yè)城綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案要點(diǎn)區(qū)位…政治文化CBD新中心城中城GDP“發(fā)動(dòng)機(jī)”旅游生態(tài)自然居住城市意象項(xiàng)目位于太湖廣場(chǎng)中心區(qū)——無(wú)錫極具發(fā)展?jié)摿Φ亩际星把氐貛藤Q(mào)產(chǎn)業(yè)物流集散地

標(biāo)志景觀核心區(qū)價(jià)值保證形象工程文化中心”軸心：形成廣場(chǎng)景觀與都市文化極至融合，已成為無(wú)錫最具魅力的開(kāi)放空間與人文空間。太湖廣場(chǎng)

未來(lái)前瞻紐帶全力改造焦點(diǎn)薈粹中山路延伸清揚(yáng)路不僅僅是無(wú)錫市中心與新區(qū)的紐帶，而且也將是新商業(yè)街的典范清揚(yáng)路區(qū)域地位無(wú)錫三重核心太湖廣場(chǎng)核心區(qū)清揚(yáng)路核心區(qū)無(wú)錫新城區(qū)核心區(qū)本項(xiàng)目無(wú)疑是極具潛力的明星項(xiàng)目

政治文化中心太湖廣場(chǎng)清揚(yáng)路太湖大道五星級(jí)酒店地鐵輕軌線

??????市場(chǎng)…目前無(wú)錫的發(fā)展規(guī)劃？

太湖新城商業(yè)中心蠡湖新城商業(yè)圈惠山新城商業(yè)區(qū)新區(qū)商業(yè)中心

+中山路傳統(tǒng)商業(yè)中心中心區(qū)逐漸成為無(wú)錫主流的城市意象世貿(mào)中心，建面共計(jì)24萬(wàn)㎡、57層、世貿(mào)大樓、5層會(huì)展中心、5棟24-33f世貿(mào)國(guó)際公寓，2007年建成。朗詩(shī)地塊、15萬(wàn)㎡、精裝80-180㎡精裝、三恒科技住宅。九龍倉(cāng)地塊（科技報(bào)業(yè)雙子樓），建面共計(jì)102萬(wàn)㎡（辦公、住宅、酒店）青少年活動(dòng)中心地塊（南城房產(chǎn)），17萬(wàn)㎡（辦公、居住)天誠(chéng)大廈，辦公樓、建面2.7萬(wàn)㎡，202套，均價(jià)8000元/㎡。2006-73錫泵制造公司地塊即將拍賣（辦公、商業(yè)、居?。?、建面21萬(wàn)㎡新天地，無(wú)錫中?。ㄉ虡I(yè)、居住、辦公）占地2.3萬(wàn)㎡通用機(jī)械廠地塊(益多地產(chǎn))多層小高層住宅，建面18.5萬(wàn)㎡周邊開(kāi)發(fā)的概況周邊開(kāi)發(fā)的概況青年宮及市政綜合辦公一體化為主導(dǎo)的政治中心。大規(guī)模改造使此區(qū)域內(nèi)住宅用戶大量外遷。傳統(tǒng)住宅供應(yīng)量逐年減弱太湖大道新興的會(huì)展經(jīng)濟(jì)與辦公開(kāi)發(fā)地塊。雖有首席入駐，但新舊小區(qū)混雜相間。太湖廣場(chǎng)主景觀區(qū)域，可開(kāi)發(fā)性極強(qiáng)。凱賓斯基入主此地帶動(dòng)了周邊整個(gè)地產(chǎn)價(jià)值的上揚(yáng)。區(qū)域地塊以商務(wù)服務(wù)功能型為主導(dǎo)。清揚(yáng)路傳統(tǒng)純住宅小區(qū)與社區(qū)。大型超市與各類小型商鋪集中地。住宅地塊及辦公寫字樓開(kāi)發(fā)成熟。太湖廣場(chǎng)中心區(qū)的目前發(fā)展?fàn)顩r:具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的行政、文化和商務(wù)中心形象行政辦公商務(wù)辦公文化、娛樂(lè)商業(yè)居住酒店功能超高層建筑標(biāo)志性建筑購(gòu)物超市公共設(shè)施太湖大道顯性特征

中心區(qū)

中原觀點(diǎn)開(kāi)發(fā)大手筆新興商務(wù)、商業(yè)城市核心發(fā)展的多樣性支撐各類物業(yè)的開(kāi)發(fā)新經(jīng)濟(jì)形態(tài)聚焦、眼球經(jīng)濟(jì)中原展望從政治中心到國(guó)際都會(huì)中心國(guó)際品牌戰(zhàn)略集會(huì)樞紐無(wú)錫新中心商業(yè)區(qū)的核心龍頭

集高檔商務(wù)建筑群、高檔商業(yè)、高尚住宅于一體的新城市中心項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——

占地面積：52102.3m2

總建筑面積：44.5萬(wàn)m2

酒店、辦公面積：9.92萬(wàn)m2

商業(yè)面積：10.9萬(wàn)m2

住宅、公寓面積：13萬(wàn)m2

容積率： 6.5項(xiàng)目現(xiàn)狀概況居住性住宅銷售角度

——價(jià)值上限：首席（目前均價(jià)：7500）購(gòu)買角度

——都市噪音較大，但景觀一流，市場(chǎng)可替代的高端產(chǎn)品不多1住宅市場(chǎng)---供需分析●只有南區(qū)與西區(qū)的成交份額大過(guò)供應(yīng)份額，體現(xiàn)無(wú)錫市場(chǎng)上該兩個(gè)區(qū)的需求較為旺盛；●東區(qū)的供應(yīng)份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求份額，體現(xiàn)出較為明顯的供大于求。住宅市場(chǎng)----掃描（中高檔、具可比性）湖濱一號(hào)主要特色：蠡湖新城第一個(gè)純高層高檔住宅，建筑面積約24萬(wàn)平米現(xiàn)代建筑風(fēng)格、南亞風(fēng)情園林一期點(diǎn)式、二期板式，28—33層戶型：兩梯四戶、品字型格局、單花園、雙花園、128--142㎡增值型三房，一期共572套銷售：共推出300余套，開(kāi)盤三個(gè)月銷售率75%目前均價(jià)：6500元/平方米客戶組成：項(xiàng)目周邊60％、市區(qū)及其他區(qū)域25％、外地及外籍15％發(fā)展商&營(yíng)銷代理：無(wú)錫天鳴置業(yè)/無(wú)評(píng)價(jià)：樓盤位置優(yōu)越、戶型面積大、客戶層定位高端、目前銷售價(jià)格定位稍高，影響了銷售速度。此區(qū)域6000元/㎡為客戶接的門檻陽(yáng)光城市花園主要特色：綜合性商住項(xiàng)目（多層,小高層,高層,別墅,花園陽(yáng)房），建筑面積90萬(wàn)平米、歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格、分三期開(kāi)發(fā)戶型：三房?jī)蓮d（115-150㎡）、兩房?jī)蓮d（100-110㎡）、四房（150㎡以上）、多層花園洋房（130-300㎡）、單身公寓（50-60㎡）銷售：一期、二期余房5200元/㎡、單身公寓5650元/㎡、花園洋房6900元/㎡客戶組成：項(xiàng)目周邊50％、市區(qū)及其他區(qū)域40％、外地10％發(fā)展商&營(yíng)銷代理：陽(yáng)光置業(yè)評(píng)價(jià)：交通便利，區(qū)位優(yōu)越，配套齊全，沃爾瑪入駐極大提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，帶來(lái)很大產(chǎn)品類型多樣，價(jià)格從2004年4300/㎡漲至目前5800元//㎡，其不足是密度過(guò)高影響了產(chǎn)品質(zhì)量。區(qū)域近期住宅開(kāi)發(fā)狀況首席——住宅樓為26層獨(dú)棟目前均價(jià)：7500元/m22梯6戶，方正實(shí)用房型極佳，南北通透——累計(jì)客戶近1500組——客戶多為白領(lǐng)一族與錫南片區(qū)置業(yè)者——項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)接近區(qū)域住宅價(jià)格上限6250684558405796569656135251467943724052395433042996270826452700263625000100020003000400050006000700080009000020102020203020403010302030303040401040204030404050105020503050406030608區(qū)域商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目絕對(duì)優(yōu)勢(shì)——

地理位置絕佳人文景觀獨(dú)到目前區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不強(qiáng)不可避免的劣勢(shì)——

主干道噪音小區(qū)環(huán)境營(yíng)造受限超高品味使客層受限項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅的優(yōu)劣勢(shì)住宅市場(chǎng)---結(jié)論目前：市場(chǎng)供求基本穩(wěn)定，但是版塊不平衡未來(lái)：消費(fèi)者重視改善環(huán)境的二次消費(fèi)階段，高檔住宅將成為新的關(guān)注點(diǎn)純商務(wù)公寓2

產(chǎn)品角度

——純商務(wù)公寓只能滿足部分商務(wù)人群需要開(kāi)發(fā)角度

——純商務(wù)公寓不能充分挖掘地段價(jià)值營(yíng)銷角度

——概念與形象市場(chǎng)趨于同質(zhì)化，難以樹(shù)立強(qiáng)勢(shì)形象

——單純的商務(wù)居住形象難以整合更多資源無(wú)錫禾嘉國(guó)際酒店式公寓無(wú)錫長(zhǎng)江國(guó)際酒店式公寓超五星酒店3

經(jīng)營(yíng)角度

——經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；

——競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)明顯，凱賓斯基與之隔岸相爭(zhēng)產(chǎn)品角度

——有利于提升自身品味與價(jià)值凱賓斯基四星級(jí)酒店----市場(chǎng)五星級(jí)酒店----市場(chǎng)度假型酒店----市場(chǎng)酒店----未來(lái)酒店市場(chǎng)供應(yīng)酒店市場(chǎng)----結(jié)論

五星級(jí)別、品牌專業(yè)公司管理、高品質(zhì)服務(wù)、純粹。定位方向：WAR購(gòu)物中心4

市場(chǎng)角度

——目前市場(chǎng)缺乏高檔商業(yè)購(gòu)物娛樂(lè)綜合體；開(kāi)發(fā)角度

——地理位置優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；經(jīng)營(yíng)角度

——自身的管理及各項(xiàng)召商品牌建立經(jīng)驗(yàn)充足；營(yíng)銷角度

——易于包裝，形象高檔；商業(yè)----市中心商業(yè)----結(jié)論創(chuàng)新檔次體驗(yàn)品牌時(shí)尚與傳統(tǒng)相機(jī)結(jié)合，適度引領(lǐng)。以“健康時(shí)尚、體驗(yàn)消費(fèi)”為定位。綜合型、偏中高檔次、整合“大眾型百貨消費(fèi)、特色餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)、時(shí)尚名品、運(yùn)動(dòng)健身、新聞發(fā)布、演藝展示”，體現(xiàn)新型體驗(yàn)商業(yè)特色。定位方向：商務(wù)寫字樓5

市場(chǎng)角度

——無(wú)錫目前沒(méi)有建成的5A甲級(jí)純商務(wù)寫字樓；開(kāi)發(fā)角度

——開(kāi)發(fā)純寫字樓比普通公寓寫字樓成本要高；銷售角度

——商務(wù)辦公較居住易于提升價(jià)值；營(yíng)銷角度

——形象號(hào)召力強(qiáng)，可以盡可能多的整合資源；科技報(bào)業(yè)雙子塔紅豆國(guó)際廣場(chǎng)無(wú)錫世界貿(mào)易中心寫字樓----市場(chǎng)寫字樓----未來(lái)供應(yīng)智能化要求我們的建議因此我們一定要有：我們的建議BA樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

SA安保自動(dòng)化系統(tǒng)

CA通信自動(dòng)化系統(tǒng)

OA辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

FA消防自動(dòng)化系統(tǒng)智能化要求寫字樓----結(jié)論純粹的5A型寫字樓客層…我們的客層各類型的高端客戶都市生活快節(jié)奏人群鐘情南區(qū)的客戶我們的關(guān)注客戶應(yīng)該是：各大行業(yè)中的精英骨干政府要員南區(qū)的高端置業(yè)者外企的高管們私營(yíng)業(yè)主崇尚都市生活人士城市金領(lǐng)客群觀點(diǎn)交通快捷有升值潛力極具氣派出行方便配套完善頂級(jí)品味戶型優(yōu)雅環(huán)境優(yōu)越同一客群的客戶有著不同的需求策略…營(yíng)銷策略---核心競(jìng)爭(zhēng)力

1234頂級(jí)樓盤的充分條件（地段、南長(zhǎng)、太湖廣場(chǎng)）

（新型大型綜合體）一級(jí)核心競(jìng)爭(zhēng)力我們的品牌，我們的服務(wù)二級(jí)核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品

環(huán)境

服務(wù)

人文

高端的文化層次三級(jí)核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目核心價(jià)值=環(huán)境+產(chǎn)品營(yíng)銷策略---賣點(diǎn)支撐（硬性賣點(diǎn)）

硬性賣點(diǎn)整合

九度空間新城空間文化空間景致空間交通空間配套空間專享空間體驗(yàn)空間物管空間生活空間營(yíng)銷策略---賣點(diǎn)支撐（軟性賣點(diǎn)）軟性賣點(diǎn)整合

提升性賣點(diǎn)賦予性賣點(diǎn)時(shí)尚都會(huì)、主流生活國(guó)際風(fēng)尚、城市主場(chǎng)45萬(wàn)㎡大型魔方社區(qū)同質(zhì)化客戶尊貴感便捷、時(shí)尚、休閑的生活搶占區(qū)域居住價(jià)值高峰營(yíng)銷策略---推廣步驟1拉開(kāi)項(xiàng)目序幕公司品牌、區(qū)域價(jià)值深圳茂業(yè)南長(zhǎng)區(qū)域全國(guó)品牌、實(shí)力雄厚、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、開(kāi)發(fā)理念、成功案例樞紐、政府規(guī)劃、新城、新中心、國(guó)際氣魄、多元化、新型化品牌開(kāi)發(fā)+絕版區(qū)域=？（大手筆、宏著、值得期待）營(yíng)銷策略---推廣步驟2引爆市場(chǎng)的利器國(guó)際姿態(tài)、新都市主義生活方式標(biāo)志性、品質(zhì)性、品牌性、承載性、創(chuàng)新性、稀有性緊接頂級(jí)品牌豪華商場(chǎng)與超五星級(jí)酒店為鄰和金領(lǐng)商務(wù)人士相伴高貴生活+主場(chǎng)體驗(yàn)=？（價(jià)值提升、侵占心智）高貴的身份體驗(yàn)城市主場(chǎng)的體驗(yàn)營(yíng)銷策略---推廣步驟3項(xiàng)目熱身后整體亮相訴求功能概念激發(fā)購(gòu)買興趣建筑概念更多。。。戶型概念景觀概念功能價(jià)值展現(xiàn)茂業(yè)專業(yè)建筑態(tài)度、開(kāi)發(fā)理念

產(chǎn)品概念（亮點(diǎn)）營(yíng)銷策略---區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)攻略眼球熱點(diǎn)、春秋風(fēng)云、大戰(zhàn)在即南長(zhǎng)區(qū)、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手---品牌性、綜合性、高端性、差異性----如何應(yīng)對(duì)？世貿(mào)國(guó)

際公寓朗詩(shī)科技住宅九龍倉(cāng)地塊南城房產(chǎn)錫泵地塊中住房產(chǎn)通用機(jī)械地塊在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)中我們?nèi)绾文軌蛎摲f而出?五大攻略讓我們與眾不同！營(yíng)銷策略---區(qū)域營(yíng)銷攻略1品牌支持策略公司品牌商業(yè)形象--------地產(chǎn)形象-------專業(yè)化地產(chǎn)服務(wù)商公司品牌------項(xiàng)目品牌-----公司品牌專業(yè)化地產(chǎn)品牌項(xiàng)目形象整合、價(jià)值放大！營(yíng)銷策略---區(qū)域營(yíng)銷攻略2南長(zhǎng)發(fā)展策略政府規(guī)劃過(guò)去現(xiàn)在未來(lái)。。。。。國(guó)際對(duì)比項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值、升值空間！營(yíng)銷策略---區(qū)域營(yíng)銷攻略3借力策略政府項(xiàng)目市政形象政府信任政府支持區(qū)域標(biāo)志區(qū)域價(jià)值區(qū)域先機(jī)把無(wú)錫地產(chǎn)的話語(yǔ)權(quán)拿到南長(zhǎng)區(qū)把南長(zhǎng)區(qū)地產(chǎn)的話語(yǔ)權(quán)拿到茂業(yè)提升區(qū)域市場(chǎng)、聚集區(qū)域人氣、傳播項(xiàng)目區(qū)域貢獻(xiàn)、制造項(xiàng)目市場(chǎng)攻略！營(yíng)銷策略---區(qū)域營(yíng)銷攻略4資源整合策略都市商業(yè)體驗(yàn)帶動(dòng)策略住戶商業(yè)消費(fèi)優(yōu)惠策略引入萬(wàn)豪對(duì)住宅的五星級(jí)酒店式服務(wù)管理住宅住戶分享辦公、酒店會(huì)所，資源共享住宅、商業(yè)聯(lián)動(dòng)共贏，使住宅客戶真正感受都市高貴、主場(chǎng)體驗(yàn)！營(yíng)銷策略---區(qū)域營(yíng)銷攻略5文化是一張牌更好嫁接本土文化更好制造新聞事件增強(qiáng)項(xiàng)目品味更好拉近大眾與項(xiàng)目距離更有利于企劃包裝文化滲透策略

差異化營(yíng)銷特征明顯，有利于項(xiàng)目綜合價(jià)值提升！營(yíng)銷策略---活動(dòng)體驗(yàn)式行銷除了廣告，我們還需要……活動(dòng)式體驗(yàn)行銷銷售現(xiàn)場(chǎng)樣板房活動(dòng)

開(kāi)發(fā)商理念、誠(chéng)意

項(xiàng)目品質(zhì)、形象

客戶溝通、維護(hù)我們的目標(biāo)就是:

在最短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造最高的利潤(rùn)!形象…各式高檔住宅商業(yè)中心商務(wù)辦公高品質(zhì)的CBD中心包括酒店酒店的核心價(jià)值:品質(zhì)美食休養(yǎng)會(huì)議度假娛樂(lè)更多…商務(wù)辦公樓的核心價(jià)值:標(biāo)志形象理想氣勢(shì)功能平臺(tái)綜合…商業(yè)中心的核心價(jià)值:品牌時(shí)尚流行名品服務(wù)經(jīng)典更多…尊貴價(jià)值生活理想……物業(yè)高檔住宅的核心價(jià)值:尊貴價(jià)值生活這就是都市生活高檔住宅的核心價(jià)值:品質(zhì)標(biāo)志品牌身份形象定位領(lǐng)導(dǎo)性創(chuàng)新性承載性主宰B--houseBusiness（商業(yè)）House（住宅）Hotel（酒店）Office（辦公）Eating（餐飲）Shopping（購(gòu)物）高尚綜合體項(xiàng)目命名---詮釋Vi展示Vi展示Vi展示Vi展示這里有你所要的一切!推廣…營(yíng)銷策略---定價(jià)原則

定價(jià)原則成本加成原則產(chǎn)品差異化原則住宅市場(chǎng)比較原則整體思路相符原則

項(xiàng)目定價(jià)要考慮“成本因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、產(chǎn)品差異因素、購(gòu)房者心理因素、開(kāi)發(fā)商發(fā)展目標(biāo)、法律法規(guī)政策因素”。就本案而言，可主要考慮以上原則。定價(jià)流程通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上同類物業(yè)的綜合比較，得出各自的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得分，并計(jì)算出分別與本項(xiàng)目的比較系數(shù)；結(jié)合類比項(xiàng)目的銷售均價(jià)及與本項(xiàng)目的比較系數(shù)得出本項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)。價(jià)格定位營(yíng)銷策略---價(jià)格指數(shù)指標(biāo)本案首席新世紀(jì)公寓盛世天下凱賓斯基陽(yáng)光城市地段8.58.58.5887.5環(huán)境87.57.5887配套878787.5規(guī)模867678商業(yè)氛圍87.57.57.587.5開(kāi)發(fā)商品牌8.577.5788產(chǎn)品質(zhì)數(shù)8.587787升值潛力8.588887.5總分66606158.56359項(xiàng)目均價(jià)評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)

每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和/比較項(xiàng)目個(gè)數(shù)比較系數(shù)=項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分=每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù)×比較項(xiàng)目的均價(jià)可調(diào)均價(jià)=價(jià)格定位營(yíng)銷策略---價(jià)格指數(shù)結(jié)論

根據(jù)目前市場(chǎng)分析，本案目前市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格在8500元/平方米。我們的利潤(rùn)是否能最大化?價(jià)格定位營(yíng)銷策略---價(jià)格指數(shù)樓盤名稱均價(jià)元/㎡比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)元/㎡評(píng)估均價(jià)元/㎡首席75001.108250

新世紀(jì)公寓68001.087020

盛世天下65001.137340

凱賓斯基130001.0513650

陽(yáng)光城市56601.126339

本案

85203月5月10月12月2008年2月2007年蓄水階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤春季房展會(huì)商業(yè)開(kāi)業(yè)秋季房展會(huì)二期預(yù)熱收官二期推廣強(qiáng)勢(shì)出擊水到渠成展開(kāi)銷售順勢(shì)而為收官客戶積累品牌滲透2009年7月?tīng)I(yíng)銷策略---推案節(jié)奏蓄水池在哪里?蓄水期戰(zhàn)術(shù)關(guān)鍵行動(dòng)：“九度空間”（VIP沙龍）成立關(guān)鍵條件：銷售人員到位接待處咨詢電話報(bào)紙炒做現(xiàn)場(chǎng)條幅戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告短信群發(fā)宣傳冊(cè)VIP卡權(quán)益手冊(cè)認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書(shū)客服部成立(資料的歸檔)蓄水期戰(zhàn)術(shù)做渠如何引水?蓄水期戰(zhàn)術(shù)借力而為【行動(dòng)一】方式:與移動(dòng),聯(lián)通等電信公司聯(lián)盟,以提供自己的商業(yè)消費(fèi)信息來(lái)?yè)Q取其公司原有的VIP俱樂(lè)部會(huì)員資料.“渠道”行動(dòng)順勢(shì)而為【行動(dòng)二】方式:與銀行或保險(xiǎn)單位進(jìn)行戰(zhàn)略結(jié)盟.整合互相資源.包括其所有的高端客戶咨詢,現(xiàn)有媒體宣傳平臺(tái)等,從而增加VIP俱樂(lè)部成員.“渠道”行動(dòng)定點(diǎn)轟炸【行動(dòng)三】方式:

對(duì)無(wú)錫目前所有高星級(jí)酒店,航空機(jī)場(chǎng),休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等地設(shè)立宣傳點(diǎn),制作精美的展示架,放置精美宣傳手冊(cè)等進(jìn)行有目的的定點(diǎn)清除行動(dòng).

對(duì)無(wú)錫各類協(xié)會(huì)如臺(tái)胞會(huì),投資協(xié)會(huì)等進(jìn)行重點(diǎn)公關(guān),積累有素實(shí)效客戶.水到渠成“渠道”行動(dòng)需要面對(duì)的障礙

市場(chǎng)前波引爆成功,后續(xù)缺乏推升動(dòng)力.

直接導(dǎo)致結(jié)果客戶流失比增大實(shí)際銷售階段客戶萎縮所以本項(xiàng)目我們始終貫穿一個(gè)推廣整體思路：連續(xù)不斷卓有成效的推進(jìn)宣傳穩(wěn)定最終環(huán)節(jié)銷售持續(xù)升溫煮熱積水我們的下步計(jì)劃是體驗(yàn)之旅活動(dòng)關(guān)鍵條件：參與人員確定報(bào)廣炒作行程單現(xiàn)場(chǎng)易拉寶深圳行程聯(lián)絡(luò)跟蹤采訪隨行人員組織九度空間VIP對(duì)深圳茂業(yè)進(jìn)行實(shí)地參觀,考察.包括商業(yè)購(gòu)物,住宿體驗(yàn)等等.關(guān)鍵行動(dòng)：【8大“必殺技”攻略】“必殺技”改變地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則一鳴驚人，超越競(jìng)爭(zhēng)必殺技【一】與名人牽手

必殺技【二】“地產(chǎn)夢(mèng)之隊(duì)”專題必殺技【三】“核心的價(jià)值”新聞發(fā)布會(huì)必殺技【四】競(jìng)房活動(dòng)必殺技【五】開(kāi)盤SHOW必殺技【六】樣板體驗(yàn)周必殺技【七】沙龍投資會(huì)必殺技【八】展會(huì)經(jīng)濟(jì)

『世界的無(wú)錫，國(guó)際的生活』

－－－與名人共享生活網(wǎng)絡(luò)燈桿旗路牌報(bào)紙電視電臺(tái)DM時(shí)效長(zhǎng)、費(fèi)用低信息單一、時(shí)效長(zhǎng)信息較單一、時(shí)效長(zhǎng)、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)、影響大信息豐富、沖擊力強(qiáng)、時(shí)效短、費(fèi)用高、重復(fù)閱讀費(fèi)用高、時(shí)效短受眾小、信息弱直接、便捷、但易造成負(fù)面影響銷售活動(dòng)收尾時(shí)期比較靈活地運(yùn)用

根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與客戶定位，項(xiàng)目的媒體將以報(bào)紙、路牌為主，網(wǎng)絡(luò)、燈桿旗為輔。

前期銷售鋪墊銷售活動(dòng)高峰時(shí)期營(yíng)銷策略---媒體策略營(yíng)銷策略---媒體策略

媒體研究（以無(wú)錫萬(wàn)科為例、2004.3—2005.6)來(lái)電

-----大報(bào)紙：56%網(wǎng)站：14%已購(gòu)客戶介紹：8%Pop看板：7%專業(yè)刊物：3%房展會(huì)：2%Sp活動(dòng)、電視：很少來(lái)訪

-----大報(bào)紙：1/3已購(gòu)客戶介紹：1/3其余：Pop看板、網(wǎng)站等科學(xué)媒體通路選擇

:4+1策略①特級(jí)重視：口碑傳播、來(lái)人介紹占到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人咨詢統(tǒng)計(jì)的1/3，必須充分足夠重視。②一級(jí)重視（必須做）：報(bào)紙、網(wǎng)站、POP看板（戶外、導(dǎo)視牌等）、現(xiàn)場(chǎng)③二級(jí)重視（要做好）：房展會(huì)、專業(yè)刊物④三級(jí)重視（可選擇）：電視、SP活動(dòng)另外+分眾媒體嘗試：（DM、短信、活