濟(jì)南房地產(chǎn)策劃案例匯統(tǒng)項目調(diào)研建議

-0-匯統(tǒng)項目調(diào)研建議書HUITONGXIANGMUDIAOYANJIANYISHU-1-主要內(nèi)容項目目標(biāo)項目調(diào)研方法體系房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場細(xì)分項目運(yùn)營模式假設(shè)項目定位測試市場調(diào)查項目控制體系項目組織結(jié)構(gòu)項目費(fèi)用預(yù)算附件1：問卷調(diào)查抽樣設(shè)計附件2：濟(jì)南房地產(chǎn)區(qū)域市場特征附件3：濟(jì)南市房地產(chǎn)市場細(xì)分方案-2-精確樓盤定位項目目標(biāo)確定濟(jì)南房地產(chǎn)市場分布狀態(tài)確定項目的競爭對手:競爭開發(fā)商;競爭樓盤確定特定房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)者確定特定樓盤的營銷策略-3-調(diào)研與策劃流程前期探索性工作、現(xiàn)有資源的挖掘與管理潛在用戶的需求研究在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的系列策略構(gòu)架測試型與求證型調(diào)查，部分策略的文案化周邊環(huán)境及區(qū)域資源解析市場供給及競爭態(tài)勢分析報告的陳述及研討策略修正與最終系統(tǒng)的策略報告-4-房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南市區(qū)域劃分濟(jì)南市區(qū)域特點(diǎn)匯統(tǒng)一期項目分析-5-濟(jì)南市房地產(chǎn)區(qū)域劃分地理位置劃分：為了便于研究和分析，根據(jù)不同地理位置的政治、文化、經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境的差異將濟(jì)南房地產(chǎn)市場劃分為地理上的十大區(qū)域：中部、東部、遠(yuǎn)東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和東北部。對于特定區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮服務(wù)圈的方法來考查區(qū)域特征。-6-房地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn)中部：盡享都市繁華的地區(qū)東部：傳統(tǒng)的科技、文教中心遠(yuǎn)東：廣闊的、有希望的田野東南：山景富貴人家南部：盡享陽光和雨露的地方西南：富有朝氣的地方西部：一個要等待春天的地方西北：可以安靜生活和休憩的地方北部：曙光初見的地方東北：春天就要到來（各區(qū)域詳細(xì)特點(diǎn)見附頁）-7-匯統(tǒng)一期項目分析主體指標(biāo)確定：年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性以及主體對住宅的需求（包括住宅面積、戶型、樓體設(shè)計、房價、付款方式等）客體指標(biāo)確定:

地段、價位、戶形設(shè)置、項目規(guī)模、項目定位、房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境）、銷售情況。確定方法：直觀判斷；頻率分析；交叉分析；聚類分析；判別分析；專家訪談分析結(jié)果通過主體指標(biāo)分析確定目標(biāo)客戶群通過客體指標(biāo)分析確定房地產(chǎn)市場狀況，包括競爭對手基本情況、同類樓盤基本情況、樓盤競爭點(diǎn)等

-8-房地產(chǎn)市場細(xì)分目的：為房地產(chǎn)市場假設(shè)定位研究提供一個合理的選擇空間途徑：通過二維分析對房地產(chǎn)市場主客體基本特征進(jìn)行組合。方法：聚類分析；判別分析；專家訪談；二手資料收集指標(biāo)選取：主體指標(biāo)（消費(fèi)者指標(biāo)）：年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性客體指標(biāo)（房地產(chǎn)指標(biāo)）：地理位置、樓盤質(zhì)素、樓盤價位、品牌形象、銷售服務(wù)、物業(yè)管理。-9-房地產(chǎn)指標(biāo)分類指標(biāo)分類變量地段中部、東部、遠(yuǎn)東部、南部、東南部、西南部、、西部、西北部、北部、東北部價位(元／m2)2000以下、2000－3000、3000－4000、4000以上總價（元）20萬以下、20－30萬、30－40萬、40萬以上面積（m2）80以下、80－100、100－120、120以上戶型二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳、五室三廳、復(fù)式樓體設(shè)計多層不帶電梯、多層帶電梯、小高層、高層核心定位高檔、中檔、經(jīng)濟(jì)實(shí)用付款方式一次性付款、建筑期分期付款、銀行按揭-10-消費(fèi)者者指標(biāo)標(biāo)分類類指標(biāo)分類變量年齡20-30;30-40;40-50;50以上學(xué)歷狀況大專以下;大專;大本;研究生及以上職業(yè)中外企業(yè)管理者;私企老板;機(jī)關(guān)單位人員;金融證券業(yè)人士;演藝界人士;房地產(chǎn)界人士;其他專業(yè)人士(律師、設(shè)計師)；普通白領(lǐng)，藍(lán)領(lǐng)階層家庭構(gòu)成兩口之家；三口之家；四口以上家庭年收入5萬以下、5－10萬、10萬以上流動性流動性大，流動性適中，流動性差購房動機(jī)首次置業(yè)居住、投資、二次置業(yè)-11-假設(shè)細(xì)細(xì)分市市場結(jié)結(jié)果年齡在在20-30，企業(yè)業(yè)管理理者、、雙白白領(lǐng)家家庭，，新婚婚未育育，學(xué)學(xué)齡在在大專專以上上，收收入在在5-10萬，流流動性性較大大，購購房目目的一一般是是首次次置業(yè)業(yè)，以以后可可能二二次置置業(yè)。。其收收入預(yù)預(yù)期較較好，，一般般選擇擇銀行行貸購購房。。這樣樣家庭庭一般般選擇擇，離離家較較近，，環(huán)境境好，，面積積在80-100平米，，單價價在2000-3000元，戶戶型兩兩室一一廳、、兩室室二廳廳、三三室兩兩廳的的普通通高層層住宅宅。年齡在在30-40階段，，私企企老板板、機(jī)機(jī)關(guān)干干部、、專業(yè)業(yè)高層層人員員、三三口之之家，，學(xué)歷歷大專專以上上，年年收入入在10萬元以以上，，流動動性較較差，，購房房動機(jī)機(jī)室二二次置置業(yè)、、或投投資，，一次次付款款比例例較大大。他他們會會選擇擇環(huán)境境優(yōu)美美，子子女教教育方方便、、整體體概念念比較較高檔檔的小小區(qū)，，戶型型多為為三室室兩廳廳以上上，面面積100-120平米。。價格格在3000元以上上的高高檔樓樓盤。。年齡在在40-50階段，，企業(yè)業(yè)高級級管理理者、、政府府官員員、私私企老老板、、三三口以以上的的家庭庭成員員，學(xué)學(xué)歷高高中和和大專專、大大本居居多，，年收收入10萬以上上，流流動性性差，，購房房動機(jī)機(jī)二次次置業(yè)業(yè)和投投資，，付款款多為為一次次付款款。選選擇住住房多多為面面積100平米以以上，，更多多的需需要躍躍層、、復(fù)式式和別別墅。。-12-項目運(yùn)運(yùn)營模模式的的假設(shè)設(shè)目標(biāo)消消費(fèi)群群體假假設(shè)匯統(tǒng)二二期項項目定定位假假設(shè)項目營營銷模模式的的假設(shè)設(shè)項目宣宣傳方方式的的假設(shè)設(shè)-13-目標(biāo)消消費(fèi)群群體假假設(shè)假設(shè)指指標(biāo)年齡、、收入入、職職業(yè)、、教育育程度度、家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)、、流動動性假設(shè)目目標(biāo)群群體（（僅以以舉例例說明明）年齡在在30——50歲之間間家庭年年收入入在6萬元以以上職業(yè)為為白領(lǐng)領(lǐng)階層層或私私營企企業(yè)主主教育程程度為為接受受過高高等教教育家庭結(jié)結(jié)構(gòu)為為2—4口人之之間流動性性為相相對穩(wěn)穩(wěn)定需匯統(tǒng)統(tǒng)提供供一期期項目目業(yè)主主基本本資料料來完完成假假設(shè)群群體-14-匯統(tǒng)二二期項項目定定位假假設(shè)假設(shè)指指標(biāo)價位、、戶型型設(shè)置置、項項目定定位、、小區(qū)區(qū)環(huán)境境、品品牌形形象、、銷售售服務(wù)務(wù)、物物業(yè)管管理。。假設(shè)定定位（（僅以以舉例例說明明）價位為為3000——4000元/平方戶型為為兩室室兩廳廳，三三室兩兩廳一一衛(wèi)、、兩衛(wèi)衛(wèi)，四四室兩兩廳一一衛(wèi)、、兩衛(wèi)衛(wèi)、三三衛(wèi)，，五室室三廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)、三三衛(wèi)、、四衛(wèi)衛(wèi)等。。項目定定位為為高層層或小小高層層小區(qū)環(huán)環(huán)境為為綠色色生態(tài)態(tài)家園園物業(yè)管管理為為封閉閉式物物業(yè)管管理需匯統(tǒng)統(tǒng)確定定并提提供二二期項項目規(guī)規(guī)劃方方案以以確定定定位位假設(shè)設(shè)內(nèi)容容-15-項目營營銷模模式的的假設(shè)設(shè)假設(shè)指指標(biāo)營銷4P建議：：包括括樓盤盤定位位、消消費(fèi)者者定位位、銷銷售時時機(jī)和和節(jié)奏奏、價價格定定位、、銷售售組織織及銷銷售策策略等等假設(shè)定定位（（僅以以舉例例說明明）項目推推廣概概念媒體宣宣傳組組合樓盤形形象設(shè)設(shè)計促銷方方式公關(guān)活活動提提示-16-項目宣宣傳方方式的的假設(shè)設(shè)媒體選選擇報紙、、電視視、戶戶外廣廣告牌牌、POP、展會會、車車體、、互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、雜雜志媒體投投放計計劃（（僅舉舉例說說明））首先，，根據(jù)據(jù)項目目規(guī)模模確定定媒體體宣傳傳費(fèi)用用總量量其次，，設(shè)計計媒體體宣傳傳方案案第三，，媒體體投放放施實(shí)實(shí)第四，，進(jìn)行行廣告告效果果評估估第五，，調(diào)整整媒體體宣傳傳計劃劃-17-項目定定位測測試項目定定位測測試程程序目標(biāo)消消費(fèi)群群體假假設(shè)測測試匯統(tǒng)二二期項項目定定位假假設(shè)測測試項目營營銷模模式的的假設(shè)設(shè)測試試項目宣宣傳方方式的的假設(shè)設(shè)測試試項目定定位測測試執(zhí)執(zhí)行方方式-18-項目測測試程程序方便抽抽樣判斷抽抽樣配額抽抽樣分層抽抽樣整群抽抽樣隨機(jī)抽抽樣進(jìn)行測測試抽抽樣設(shè)計問問卷試調(diào)查查實(shí)地執(zhí)執(zhí)行質(zhì)控復(fù)復(fù)核執(zhí)行測測試調(diào)調(diào)查分析測測試結(jié)結(jié)果總結(jié)測測試結(jié)結(jié)論撰寫測測試報報告目標(biāo)消費(fèi)群體測試內(nèi)容項目定位測試內(nèi)容營銷模式測試內(nèi)容宣傳方式測試內(nèi)容確定測試內(nèi)容假定測試結(jié)果問卷調(diào)查法座談會法專家訪談法現(xiàn)場演示測測驗法二手資料搜索確定測試方法-19-目標(biāo)消消費(fèi)群群體假假設(shè)測測試測試目目的檢驗假假設(shè)目目標(biāo)消消費(fèi)者者的準(zhǔn)準(zhǔn)確性性，進(jìn)進(jìn)一步步確定定目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者測試指指標(biāo)：：主主體指指標(biāo)與與客體體指標(biāo)標(biāo)（參參照第第7張幻燈燈片））測試內(nèi)內(nèi)容消費(fèi)者者需求求調(diào)查查：需需求面面積、、需求求戶形形、支支付能能力、、消費(fèi)費(fèi)者特特征（（年齡齡、職職業(yè)、、收入入、家家庭構(gòu)構(gòu)成等等）同質(zhì)物物業(yè)客客戶群群調(diào)查查：內(nèi)內(nèi)容同同上消費(fèi)者者購房房動機(jī)機(jī)調(diào)查查：購購房用用途影響消消費(fèi)者者購房房因素素調(diào)查查：地地段、、價位位、環(huán)環(huán)境等等消費(fèi)行行為調(diào)調(diào)查：：消費(fèi)費(fèi)行為為、消消費(fèi)心心理、、測試方方法問卷調(diào)調(diào)查方方法和和座談?wù)剷{(diào)調(diào)查方方法相相互結(jié)結(jié)合測試結(jié)結(jié)果確定目目標(biāo)消消費(fèi)群群體特特征以以及相相互對對應(yīng)的的購房房情況況特征征-20-匯統(tǒng)二二期項項目定定位假假設(shè)測測試測試目目的了解匯匯統(tǒng)二二期房房產(chǎn)開開發(fā)的的市場場適應(yīng)應(yīng)性測試指指標(biāo)主體指指標(biāo)和和客體體指標(biāo)標(biāo)相結(jié)結(jié)合測試內(nèi)內(nèi)容項目規(guī)規(guī)劃測測試、、建筑筑風(fēng)格格測試試、小小區(qū)環(huán)環(huán)境測測試戶型設(shè)設(shè)計測測試、、功能能定位位測試試、屋屋業(yè)管管理測測試測試方方法問卷調(diào)調(diào)查、、專家家訪談?wù)劇⒆剷?、現(xiàn)現(xiàn)場演演示測測驗測試結(jié)結(jié)果確定匯匯統(tǒng)二二期項項目適適合群群體、、宣傳傳主題題、營營銷思思路建建議等等-21-項目營營銷模模式的的假設(shè)設(shè)測試試測試目目的驗證營營銷模模式的的可行行性測試內(nèi)內(nèi)容樓盤形形象測測試樓盤定定價測測試營銷渠渠道測測試媒體宣宣傳組組合測測試促銷方方式測測試測試方方法問卷調(diào)調(diào)查、、座談?wù)剷?、、同質(zhì)質(zhì)樓盤盤銷售售方式式比較較測試結(jié)結(jié)果研究分分析可可行性性的營營銷模模式，，確定定營銷銷方式式-22-項目宣宣傳方方式的的假設(shè)設(shè)測試試測試目目的制定可可行的的宣傳傳戰(zhàn)略略測試指標(biāo)媒體類型、、廣告價位位、受眾群群體分布情情況、千人人廣告成本本比、媒體體受眾量等等測試內(nèi)容不同媒體適適合的不同同受眾群體體、不同媒媒體的廣告告千人成本本比、廣告告價位、廣廣告時段、、宣傳頻次次、廣告投投放量測試方法問卷調(diào)查、、二手資料料搜集、聚聚類分析、、判別分析析測試結(jié)果確定廣告宣宣傳媒體、、廣告時段段、宣傳頻頻次、廣告告投放量、、制定可行行性廣告投投放計劃-23-項目定位測測試執(zhí)行方方式前面所列測測試內(nèi)容最最終通過對對消費(fèi)者調(diào)調(diào)查和專家家訪談來實(shí)實(shí)現(xiàn),通過小樣本本座談會和和深度訪談?wù)剚硗瓿蓽y測試工作座談會安排排情況（提提供錄音、、錄像、筆筆錄）1、匯統(tǒng)一期期項目業(yè)主主一場2、競爭對手手項目業(yè)主主三場（陽陽光100、怡心園、、新世界陽陽光）3、潛在消費(fèi)費(fèi)者一場抽樣方式除除注明外均均為簡單隨隨機(jī)抽樣，，每場時間間:2-3小時深度訪問安安排情況1、房產(chǎn)營銷銷專家2人2、房產(chǎn)媒介介專家1人3、房產(chǎn)管理理局相關(guān)專專家2-3人-24-座談會訪問對象：：消費(fèi)者、、專家、創(chuàng)創(chuàng)意人員方法：提綱綱、招募人人員、現(xiàn)場場安排、主主持、分析析、報告。。數(shù)據(jù)內(nèi)容：：消費(fèi)心理理、需求、、產(chǎn)品測試試、廣告角角本測試可能存在的的問題：主主持人素質(zhì)質(zhì)、分析結(jié)結(jié)論、結(jié)果果的不確定定性。優(yōu)點(diǎn)：互動動效果、深深入-25-座談會現(xiàn)場場圖示單面鏡會議室當(dāng)時可得到較強(qiáng)的思維刺激、報告可談性強(qiáng)主持人8-10人與會者圍繞一個主題展開討論有錄像及文字記錄結(jié)果通常很少有%-26-座談會的訪訪談對象購買決策者者產(chǎn)品重度使使用者目標(biāo)群體具有共同的的特征擅于言談，，有一定想想像力或思思考能力-27-座談會特點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)調(diào)會議本本身的中立立性會議協(xié)調(diào)人人與會者互不不認(rèn)識現(xiàn)場即時互互動溝通規(guī)則平平等應(yīng)用多種側(cè)側(cè)探技術(shù)，，注重溝通通技巧、氣氣氛活躍普通專家或或客戶會有明顯的的的傾向性或或利益牽連連會議中心人人物與會者是熟熟人事前準(zhǔn)備發(fā)言次第等等侯客套有固定定程式-28-深度訪問訪問對象：：專家、經(jīng)經(jīng)銷商、公公眾人物、、管理人員員、媒體人人員、金融融與投資方法：提綱綱、約見、、錄音、整整理、分析析、報告。。數(shù)據(jù)內(nèi)容：：現(xiàn)狀與趨趨勢、渠道道、利潤分分配與合作作、問題診診斷、前景景分析、市市場預(yù)測可能存在的的問題：資資源、人員員專業(yè)性、、時間保證證、分析結(jié)結(jié)論、結(jié)果果的不確定定性優(yōu)點(diǎn)：高度度智慧精煉煉、深入、、針對性強(qiáng)強(qiáng)-29-深度訪談的的主題市場前景分析消費(fèi)趨勢研究市場競爭狀況銷售渠道研究促銷方式研究政策效果評員工滿意度研究企業(yè)凝聚力工作績效評估調(diào)查薪酬研究-30-市場調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查查競爭者調(diào)查查抽樣設(shè)計、、樣本量計計算（見附附表）-31-消費(fèi)者調(diào)查查調(diào)查目的了解消費(fèi)者者對位置、、小區(qū)環(huán)境境、小區(qū)規(guī)規(guī)模、建筑筑風(fēng)格、戶戶型、功能能定位、價價格、付款款方式等需需求。調(diào)查內(nèi)容消費(fèi)者需求求調(diào)查：需需求面積、、需求戶形形、支付能能力、消費(fèi)費(fèi)者特征（（年齡、職職業(yè)、收入入、家庭構(gòu)構(gòu)成等）以以及影響消消費(fèi)因素企業(yè)形象與與品牌研究究廣告受眾率率、媒體接接觸狀況與與廣告效果果評估消費(fèi)行為調(diào)調(diào)查：消費(fèi)費(fèi)行為、模模式與態(tài)度度調(diào)查方法問卷調(diào)查、、專家訪談?wù)?、座談會會調(diào)查-32-消費(fèi)者問卷卷調(diào)查研究究訪問對象：：消費(fèi)者流程：計劃劃書、問卷卷、訪員培培訓(xùn)、實(shí)地地訪問、復(fù)復(fù)核、數(shù)據(jù)據(jù)錄入、編編碼、統(tǒng)計計分析、報報告撰寫數(shù)據(jù)內(nèi)容：：現(xiàn)狀、群群體特征、、現(xiàn)有樓盤盤的評價、、購買決策策行為、未未來需求、、接受度、、未來估計計可能存在的的問題：抽抽樣誤差是是非抽樣誤誤差、樣本本的條件界界定、問卷卷的專業(yè)性性、分析的的角度與方方法、數(shù)據(jù)據(jù)的深度、、時間要求求較長優(yōu)點(diǎn)：客觀觀、標(biāo)準(zhǔn)、、準(zhǔn)確、高高度、量化化-33-樓盤認(rèn)知模模型分析無意識識別記憶深入人心是在無提示情況下受訪者第一個說出的樓盤名稱，表明該樓盤在消費(fèi)者心目中的特殊地位。是未提示下的認(rèn)知，體現(xiàn)出樓盤在消費(fèi)者心目中較深刻的印象。是樓盤名稱認(rèn)知的最低程度。是指提示后才能被認(rèn)知的樓盤。在提示和無提示情況下，樓盤均不為消費(fèi)者所認(rèn)知。認(rèn)知金字塔塔-34-消費(fèi)行為與與需求研究究整體項目初初步定位基基礎(chǔ)上消費(fèi)費(fèi)需求研究究目標(biāo)消費(fèi)群群體定位目標(biāo)消費(fèi)群群體需求產(chǎn)品定位群體特征（（社會心理理等）目前租購狀狀況對目前市場場評價租購決策模模式租購房需求求心理需求市場接受度度賣點(diǎn)測試-35-消費(fèi)者購買買決策過程程分析市場影響社會影響當(dāng)時情景需求認(rèn)知了解感興趣心理需求動機(jī)樓盤認(rèn)知模型信息收集選擇評估購買決定購買后評估接觸媒體收集信息人群信息源市場信息源選擇樓盤決策過程決策人價格預(yù)期可感知質(zhì)量可感知服務(wù)需求選擇模型需求對應(yīng)模型滿意度改進(jìn)模型-36-競爭者調(diào)查查競爭對手調(diào)調(diào)查：主要針對陽陽光100、世紀(jì)陽光光、怡心苑苑等。了了解競競爭對手的的企業(yè)性質(zhì)質(zhì)、企業(yè)規(guī)規(guī)模，隸屬屬關(guān)系、管管理人員人人數(shù)、銷售售人員人數(shù)數(shù)、年度廣廣告支出計計劃。調(diào)查內(nèi)容競爭樓盤的的位置、規(guī)規(guī)模、開發(fā)發(fā)計劃、項項目規(guī)劃；；戶型、價價格、付款款方式、物物業(yè)管理以以及銷售情情況等。調(diào)查方法資料收集、、實(shí)地考察察、專家訪訪談-37-項目控制體體系項目時間控控制調(diào)查質(zhì)量控控制（待項項目確定后后提供詳細(xì)細(xì)的質(zhì)量控控制報告））-38-項目時間控控制批準(zhǔn)人：日期：文本W(wǎng)BS項目

項目經(jīng)理項目顧問組項目控制組現(xiàn)場執(zhí)行組統(tǒng)計分析組報告撰寫組工作天數(shù)開始時間完成時間編號工作細(xì)目1234564

D1項目識別

7

D2項目測試

13

D3調(diào)研執(zhí)行

4

D4數(shù)據(jù)分析

14

D5報告撰寫

估計天數(shù)（42天）-39-項目組織結(jié)結(jié)構(gòu)圖-40-項目總體研研究2.6萬資料收集整整理3000元原始數(shù)據(jù)分分析4000元項目定位研研究3000元項目執(zhí)行方方案設(shè)計8000元問卷設(shè)計8000元測試調(diào)查2.2萬5場座談會1.7萬場地費(fèi)3000元錄像、錄音音、筆錄3000元禮金10000元主持1000元專家訪談2000元設(shè)計費(fèi)3000元問卷調(diào)查費(fèi)費(fèi)用6.64萬印刷費(fèi)400元訪員培訓(xùn)1000元訪員勞務(wù)費(fèi)費(fèi)(15元/份)12000元督導(dǎo)勞務(wù)費(fèi)費(fèi)5000元交通通信2000元訪問禮品(10元/份)8000元數(shù)據(jù)匯總、、分析8000元報告撰寫、、營銷規(guī)劃劃書設(shè)計30000元稅金6%6864元公司管理費(fèi)費(fèi)15%17160元總計費(fèi)用約約13.8424萬項目費(fèi)用預(yù)預(yù)算-41-問卷調(diào)查抽抽樣設(shè)計上面所列測測試內(nèi)容均均通過對目目標(biāo)消費(fèi)群群體調(diào)查測測試而驗證證的，因而項項目定位測測試抽樣技技術(shù)，也就就是對目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體體調(diào)查的抽樣樣設(shè)計樣本框確定定：目標(biāo)消費(fèi)群群體假設(shè)測測試樣本框框為濟(jì)南市市區(qū)及近郊郊符合以下下條件假定定群體年齡在25-60歲（根據(jù)前前期測試結(jié)結(jié)果確定））學(xué)歷在高中中以上（根根據(jù)前期測測試結(jié)果確確定）家庭年收入入在4萬以上（根根據(jù)前期測測試結(jié)果確確定）職業(yè)不限、、男女不限限、區(qū)域不不限附件1：-42-抽樣方法根據(jù)匯統(tǒng)一一期業(yè)主的的分析，結(jié)結(jié)合研究二二手資料結(jié)結(jié)論，首先先對樣本框框內(nèi)樣本進(jìn)進(jìn)行分層分分類：分層層標(biāo)準(zhǔn)：以以收入和區(qū)區(qū)域流動性性為主要依依據(jù)，其它它因素為輔輔助因素。。例如分層為為：年收入入10萬以上群體體比較穩(wěn)定定年收入6-10萬群體相對對穩(wěn)定年收入4-6萬流動性強(qiáng)強(qiáng)其次根據(jù)樣樣本總量和和分層結(jié)果果進(jìn)行配額額抽樣，確確定各分層層樣本比例例，如：收入10萬以上群體體樣本占15%收入6-10萬群體樣本本占25%收入4-6萬群體樣本本占60%第三步，根根據(jù)區(qū)域劃劃分，研究究每個區(qū)域域各層樣本本所占總體體比例數(shù)量量，確定每每個區(qū)域的的調(diào)查樣本本量。舉例說明東部西部南部北部中部收入10萬以上25%15%25%15%20%收入6-10萬20%15%25%20%20%收入4-6萬30%20%10%20%20%-43-樣本量的確確定公式樣本總量的的確定：n=Z2××P（1-P）/E2其中n為樣本量Z是是置信度度在95%下的正太分分布檢驗值值，Z=1.96E是允許誤差差E暫定0.03P是市場占有有率分層樣本量量的確定：：nk=n××Nk/Nnk：每層的樣樣本數(shù)量n：樣本總量量Nk/N：每層占總總體的比重重在置信度為為95%，最大容許許誤差為4%的情況下，，樣本總量初初步定為：：800個。分層樣樣本待定-44-中部地區(qū)區(qū)區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域位置：：經(jīng)二路及及大明湖以以南，緯十十二路以東東，經(jīng)十路路以北，歷歷山路以西西的地區(qū)，，該地區(qū)處處于濟(jì)南市市地理中心心，是濟(jì)南南市老城區(qū)區(qū)，是山東東省委省政政府、濟(jì)南南市委市政政府的所在在地。區(qū)域特點(diǎn)：：它是濟(jì)南南市政治、、經(jīng)濟(jì)、文文化、交通通的中心，，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)密布，濟(jì)濟(jì)南市大多多數(shù)的高檔檔寫字樓均均集中于此此。消費(fèi)群特點(diǎn)點(diǎn)：本地區(qū)區(qū)消費(fèi)群充充足，可以以保住本地地區(qū)高收入入消費(fèi)群，，而且可以以吸引其他他地區(qū)的消消費(fèi)者前來來置業(yè)附件2：-45-東部地區(qū)區(qū)區(qū)域特點(diǎn)地理位置：：歷山路以以東、二環(huán)環(huán)路以西、、黃臺南路路以南經(jīng)十十路以北的的地區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：：傳統(tǒng)的科科技、文教教中西區(qū)，，著名的山山東大學(xué)、、山東師范范大學(xué)、山山東醫(yī)科大大學(xué)及眾多多的大中專專院校集中中于此，山山大路還是是濟(jì)南的硅硅谷地段，，是濟(jì)南經(jīng)經(jīng)濟(jì)、科技技、文化、、交通的發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)消費(fèi)群特點(diǎn)點(diǎn)：本區(qū)消消費(fèi)能力是是濟(jì)南市最最高的地區(qū)區(qū)之一，項項目的客戶戶大多數(shù)來來源于本地地，并吸收收中部及其其他地區(qū)的的高檔住宅宅。也有業(yè)業(yè)主分流到到北部的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房和其他地地區(qū)的高檔檔住宅-46-遠(yuǎn)東地區(qū)的的區(qū)域特點(diǎn)點(diǎn)地理位置：：二環(huán)路以以東，輕騎騎路以南的的廣闊地區(qū)區(qū)。區(qū)域特點(diǎn)：本地地區(qū)緊鄰東部繁繁榮區(qū)，近二環(huán)環(huán)地區(qū)發(fā)展較快快。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境較為落后后，但是本地區(qū)區(qū)大量廉價的土土地將使其成為為幾年后濟(jì)南市市的熱點(diǎn)開發(fā)地地區(qū)。消費(fèi)群特點(diǎn)：本本地區(qū)消費(fèi)能力力有限，舊村改改造項目居多，，項目的客戶群群一部分是回拆拆居民，大多數(shù)數(shù)來源于其他地地區(qū)。-47-東南部地區(qū)的區(qū)區(qū)域特點(diǎn)地理位置：經(jīng)十十路以南，舜耕耕路以東，二環(huán)環(huán)路以西的地區(qū)區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：該地地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)風(fēng)景名勝地區(qū)，，是濟(jì)南市房價價最高的地區(qū)消費(fèi)群特