成都養(yǎng)老療養(yǎng)項目策劃定位報告圖文

四川-金堂

養(yǎng)老療養(yǎng)項目/孝文化基地

策劃定位報告養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況1養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景2國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀3成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀項目位置和客觀條件項目定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置盈利模式和營銷思路項目社會價值經(jīng)典案例分析目錄國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊。養(yǎng)老地產(chǎn)概念A(yù)CBD我國已進(jìn)入人口嚴(yán)重老齡化階段老齡人口消費(fèi)潛力巨大養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求，且缺乏中高端配套傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式無法滿足養(yǎng)老需求四大因素催生養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起老齡人口增長快

據(jù)民政部統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總?cè)丝诘?4.9%，且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預(yù)計2020年將達(dá)到15.2%，總數(shù)2.43億，2025年將突破3億。中國社科院老年研究所據(jù)此測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇一：全面步入老齡化65歲及以上人口發(fā)展情況60歲以上老年人口比例預(yù)測老年人口特點：規(guī)模大、增長快、高齡老人多

老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇二：老年消費(fèi)者潛力巨大子女贍養(yǎng)

子女為老人盡孝道隨著社會保障制度性實施，未來老年人福利水平將會大大提高社會福利保障老人財富構(gòu)成長期財富積累老年人大多有長期的儲蓄積累，相對于中青年工作年限較長，且積累相對較多離退休養(yǎng)老金未來將大幅度增加，預(yù)計2020年我國老年人退休金總額達(dá)28145億元60-65歲老人，45%以上都會再就業(yè)，增加額外收入其他（繼續(xù)工作、投資、股份）傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式局限“4-2-1”為主流家庭模式，贍養(yǎng)數(shù)量增多，供養(yǎng)者負(fù)擔(dān)幾倍增長死亡率下降推動平均壽命延長，供養(yǎng)者老齡化“空巢”等代際分離現(xiàn)象增加家庭養(yǎng)老的困難生活節(jié)奏加快，壓力大，供養(yǎng)者時間、精力有限家庭養(yǎng)老模式局限巨大的消費(fèi)潛力42.8%的城市老齡人口擁有儲蓄存款城市45%的60-65歲老齡人口仍在就業(yè)退休金大幅度增長，到2020年為28145億元老年用品及服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊老齡人口消費(fèi)潛力巨大國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)與盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)同時供應(yīng)不足。目前市場上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供應(yīng)現(xiàn)狀是檔次低，服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長期護(hù)理經(jīng)驗的不足導(dǎo)致一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。據(jù)統(tǒng)計，未來宜居養(yǎng)老社區(qū)缺口約有1295萬人；養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇三：市場供應(yīng)嚴(yán)重不足1463萬人168萬人1295萬人當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展瓶頸服務(wù)內(nèi)容單一、不規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低管理者缺乏風(fēng)險意識、法制意識普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人養(yǎng)老床位及高端配套缺乏中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇四：國家家政策傾力扶扶持1996年8月，全國人大通通過《中華人民共共和國老年人人權(quán)益保障法法》，我國政府先先后制定了200多個老老年政策法規(guī)規(guī)。從2011年起，政府出出臺政策密度度加大，鼓勵勵社會養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，老年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸社會會化、多元化化，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)是21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。優(yōu)先供地營業(yè)稅、所得得稅、地方稅稅等減免優(yōu)惠利息貸款貼息培訓(xùn)支持科技服務(wù)政府財政對養(yǎng)養(yǎng)老床位補(bǔ)貼貼.........國家通過上述述政策制定了了一系列引導(dǎo)和支持社社會力量興建建社會養(yǎng)老設(shè)設(shè)施的優(yōu)惠扶扶持政策：中國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇四：國家家政策傾力扶扶持國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)階段養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本模式式基本模式特征養(yǎng)生養(yǎng)老文化社區(qū)集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體大型社區(qū)會員制高檔敬老院一般是將俱樂部與敬老院相結(jié)合異地養(yǎng)生養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老又可稱之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老涵蓋異地購房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、季節(jié)性養(yǎng)老、華僑回國養(yǎng)老度假基地連鎖度假養(yǎng)老一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品分時度假養(yǎng)老模式是借鑒分時度假旅游模式的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念以房養(yǎng)老通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，作為一種新型的養(yǎng)老模式其它模式如養(yǎng)老連鎖超市等養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式對比比運(yùn)營模式優(yōu)勢劣勢只建設(shè)不運(yùn)營開發(fā)商只要完成產(chǎn)品開發(fā)，銷售完即項目結(jié)束。避免物業(yè)運(yùn)營風(fēng)險，投資回收期較短，投資較小對養(yǎng)老地產(chǎn)利潤挖掘不夠，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收益和溢價收益不建設(shè)只運(yùn)營專注于管理運(yùn)營，有利于運(yùn)營能力的提升，并且由于不開發(fā)，因此對資金要求較小，規(guī)避了資金難題對物業(yè)開發(fā)的質(zhì)量和設(shè)計無法控制建設(shè)與運(yùn)營相結(jié)合開發(fā)商通過開發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，豐富企業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成；同時豐富了企業(yè)利潤來源，享受相關(guān)增值收益投資回收期較長，對開發(fā)商的資金要求較高，同時對企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗和能力，以及各種社會資源的整合和協(xié)調(diào)能力有較高要求我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)/老年住宅情況小結(jié)人口結(jié)構(gòu)老齡齡化趨勢顯現(xiàn)現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)發(fā)展進(jìn)程社會保障體系系不完善阻礙老年住宅的快快速發(fā)展服務(wù)、設(shè)施等等不完善致使使老年住宅處處于初級發(fā)展階段傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念念將導(dǎo)致老年年住宅需要一定的市場培培育期缺少政府的扶扶持及較高的的成本投入限制了老年社區(qū)的的發(fā)展未來發(fā)展前景景看好，但需需較長的市場培培育期國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀成都市養(yǎng)老事事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)規(guī)劃“9073”養(yǎng)老格局2020年全市機(jī)構(gòu)養(yǎng)養(yǎng)老床位需求求為12.6-13.2萬張經(jīng)測算目前，全市機(jī)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位位約4萬張，中心城區(qū)約約0.6萬張需求缺口：8.6-9.2萬張成都市養(yǎng)老設(shè)設(shè)施布局規(guī)劃區(qū)縣共規(guī)劃機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施（處）總用地規(guī)模（畝）總床位數(shù)（張）中心城區(qū)83151055000新都區(qū)23453.48710青白江區(qū)17502.26245龍泉驛區(qū)33654.626475溫江區(qū)11349.213500雙流縣33541.615577郫縣1640610107大邑縣16129712530蒲江縣11358.6——新津縣11190.24799金堂縣19661.56810注：數(shù)據(jù)來源源為《成都市養(yǎng)老設(shè)設(shè)施布局規(guī)劃劃》（2011-2020）成都社會化養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)政策支持

機(jī)構(gòu)類型政策支持社區(qū)配套型基本保障型大型綜合型特重大型項目用地保障用地納入公建，建設(shè)要求納入規(guī)劃和土地出讓條件，競得方承擔(dān)配套建設(shè)任務(wù)，建成后無償移交政府以掛牌或行政劃撥方式供地（要求符合《劃地土地目錄》）所需生活服務(wù)設(shè)施不得超過項目總用地面積的20%政府“一事一議”①供地價原則上不低于土地整理成本；②為建設(shè)目的改變土地使用時，按改變前后使用條件評估價差額的60%收取土地出讓收入。財政資金補(bǔ)貼①新建機(jī)構(gòu)，一次性建設(shè)補(bǔ)貼10000元/張；②利用社區(qū)設(shè)施、自由資產(chǎn)改（擴(kuò)）建的，一次性建設(shè)補(bǔ)貼5000元/張；③收住成都戶籍老年人的，服務(wù)性床位補(bǔ)貼100元/人·月。注：建設(shè)性補(bǔ)貼由民政部一次性發(fā)放；服務(wù)性床位補(bǔ)貼按月審核，每半年撥付一次。相關(guān)費(fèi)用減免收取50%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)全免收取50%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)性用水、用氣價格與居民用戶同價并免收配套費(fèi)，生活起居用電價格按居民用電標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。所在區(qū)域匯總成華區(qū)4金牛區(qū)5錦江區(qū)5青羊區(qū)3武侯區(qū)10所在區(qū)域匯總崇州市3大邑縣2都江堰市1金堂縣1龍泉驛區(qū)5彭州市2郫縣8蒲江縣1青白江3邛崍3雙流縣5溫江區(qū)3新都區(qū)7郊縣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)共計：44個中心城區(qū)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)共計：：27個71個成都現(xiàn)有備案養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模較小，一一般只有幾十十到數(shù)百個床床位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不能緩解養(yǎng)老老床位的需求求;檔次普遍偏低低，缺乏高端端配套設(shè)施，，其主要設(shè)施施與公立敬老老院相當(dāng)而已已;服務(wù)水平較低低，缺乏專業(yè)業(yè)高質(zhì)量服務(wù)務(wù)人才，不能能滿足高端群群體的需求;服務(wù)項目單一一或流于形式式，缺乏真正正綜合性、個個性化服務(wù)能能力;缺乏高品質(zhì)，，高標(biāo)準(zhǔn)，物物業(yè)、景觀、、基礎(chǔ)設(shè)施配配套完善，服服務(wù)項目相對對齊全、針對對中高端的大大型養(yǎng)生養(yǎng)老老國際型機(jī)構(gòu)構(gòu);成都市60歲及以上老年年人口1968292人，按15%有養(yǎng)老床位需需求計算，床位需求為295243張，床位缺口口263326張，缺口占比比89.1%.成都養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)況社會福利機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)業(yè)證書申請、審核程程序辦理程序申請籌備批準(zhǔn)申請民辦福利機(jī)構(gòu)申請籌備民辦福利機(jī)構(gòu)新辦審核申報材料1.申請報告；2.可行性研究報告；3.擬辦社會福利機(jī)構(gòu)名稱及章程草案；4.申辦人的資格證明文件；5.擬辦社會福利機(jī)構(gòu)資金來源的證明文件；6.擬辦社會福利機(jī)構(gòu)固定場所的證明文件。1.申請《社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》的書面報告；

2.民政部門發(fā)給的社會福利機(jī)構(gòu)籌辦批準(zhǔn)書；

3.服務(wù)場所的所有權(quán)證明或租用合同書；

4.建設(shè)、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的驗收報告或者審查意見書；

5.驗資證明及資產(chǎn)評估報告；

6.機(jī)構(gòu)的章程和規(guī)章制度；

7.管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和護(hù)理人員的名單及有效證件的復(fù)印件，以及工作人員的健康證明。

8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理；

2.經(jīng)辦人登記、初審；

3.實地察看；

4.提出審查建議；

5.處室負(fù)責(zé)人簽署審查意見；

6.分管局領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見；

7.發(fā)放同意籌建通知（有效期1年）或不予批準(zhǔn)通知書；

8.窗口發(fā)件。1.窗口受理；

2.經(jīng)辦人登記、初審；

3.實地察看；

4.提出審查建議；

5.處室負(fù)責(zé)人簽署審查意見；

6.分管局領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見；

7.制作證書（或不予批準(zhǔn)通知書）；

8.窗口發(fā)件。備注床位數(shù)300張以下的向縣級民政部門申請。承諾時限10個工作日10個工作日窗口名稱民政局民政局收費(fèi)情況不收費(fèi)不收費(fèi)十九個區(qū)（市市）縣和高新新區(qū)中，老年人口數(shù)排排在前三位的的是雙流縣、、彭州市和金金牛區(qū)，分別為153724人、134573人和132093人。老年人口占該該區(qū)（市）縣縣總?cè)丝诒壤旁谇叭晃坏氖浅扇A區(qū)區(qū)、崇州市和和金牛區(qū)，分別為20.04%、19.60%和18.90%。（市老齡辦辦）全市戶籍人口口11396260人，60歲及以上老年年人口1968292人，占總?cè)丝诳诘?7.27%。老年人口中，，60—64歲老年人口585088人；65—69歲老年人口467905人；70—74歲老年人口348543人；75—79歲老年人口266434人；80—89歲老年人口253860人；90歲及以上老年年人口46462人。成都市2009年老年人口信信息和老齡事事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r況報告顯示，，截止期為2009年12月31日數(shù)據(jù)表明，成成都市已是嚴(yán)嚴(yán)重的人口老老齡化城市成都養(yǎng)老市場需求養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況項目位置和客觀條件1、項目現(xiàn)況2、現(xiàn)場照片和改造方案項目定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置盈利模式和營銷思路項目社會價值經(jīng)典案例分析目錄錄養(yǎng)老療養(yǎng)項目目目標(biāo)地塊：老川鍋廠彩印印廠地塊信息：占地面積2000M2，建筑面積2210M2，（其中：辦辦公樓四層1850M2，印刷車間160M2，鏜床車間200M2）目標(biāo)地塊照片片彩印廠占地面面積2000M2，建筑面積2210M2，（其中：辦辦公樓四層1850M2，印刷車間160M2，鏜床車間200M2），計劃將辦辦公樓改建為為住宿休閑大大樓，將印刷刷車間改建為為商務(wù)中心和和養(yǎng)生餐廳（（兼容優(yōu)質(zhì)農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品和旅旅游紀(jì)念品銷銷售中心），，將鏜床車間間改建為多功功能休閑大廳廳（小型老年年大學(xué)）。住宿休閑大樓（原彩印廠辦公樓1850平米）商務(wù)中心+餐廳（原印刷車間160平米）老年大學(xué)+多功能休閑大廳（原鏜床車間200平米）老川鍋廠彩印印廠平面示意意圖養(yǎng)生餐廳100平米老年大學(xué)200平米商務(wù)中心60平米一層主要為餐餐廳、商務(wù)接接待、理療娛娛樂、體能檢檢測和小型老老年大學(xué)，二層以上每層配配備一個服務(wù)務(wù)值班室，其其他房間均為為養(yǎng)生酒店式式公寓養(yǎng)老療養(yǎng)中心心一層功能分分布圖養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況項目位置和客觀條件項目定位1、項目swot分析2、客戶群體定位3、項目業(yè)態(tài)定位3、項目功能定位4、項目服務(wù)定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置盈利模式和營銷思路項目社會價值經(jīng)典案例分析目錄錄養(yǎng)生項目swot優(yōu)劣勢分析swot優(yōu)勢政策支持優(yōu)勢；地方政府大力扶持優(yōu)勢；市場需求旺盛可持續(xù)發(fā)展前景經(jīng)營方的本土化優(yōu)勢劣勢部分政策的空白缺失劣勢；行業(yè)模式不夠成熟的劣勢；有效消費(fèi)觀念缺乏引導(dǎo)的劣勢威脅行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅；缺乏行業(yè)高端人才的風(fēng)險機(jī)會行業(yè)處于發(fā)展初期，有機(jī)會成為行業(yè)的領(lǐng)跑者；有機(jī)會成為政府扶持的試點示范項目有機(jī)會成為區(qū)域領(lǐng)跑者及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者養(yǎng)生酒店+養(yǎng)生護(hù)理中心心+養(yǎng)生俱樂部+養(yǎng)生別墅+養(yǎng)生公寓+社區(qū)商業(yè)配套套業(yè)態(tài)定位：居家養(yǎng)生養(yǎng)老老、度假休閑閑養(yǎng)生、養(yǎng)生生指導(dǎo)培訓(xùn)、、養(yǎng)生文化交交流展示、養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老護(hù)理理、休閑、娛娛樂、購物、、社區(qū)配套服服務(wù)功能定位：有經(jīng)濟(jì)實力的的離、退休教教師、干部老老人群體;為父母購買用用來養(yǎng)生養(yǎng)老老的高級金令令、白領(lǐng)人士士;有養(yǎng)生需求的的部分金領(lǐng)、、白領(lǐng)階層。?？蛯佣ㄎ唬喉椖空w定位位修復(fù)健康健康養(yǎng)生功能維持健康促進(jìn)健康醫(yī)療服務(wù)康復(fù)療養(yǎng)健康食品理療養(yǎng)生美食養(yǎng)生運(yùn)動養(yǎng)生健康管理健康教育居住養(yǎng)生精神養(yǎng)生休閑養(yǎng)生項目核心功能餐飲度假娛樂購物休閑運(yùn)動居住會議提供復(fù)合多元元功能業(yè)態(tài)體系：擁有完整的維維持健康、修修復(fù)健康、促促進(jìn)健康的健健康養(yǎng)生功能體系系。項目業(yè)態(tài)定位位養(yǎng)老康復(fù)功能旅游

度假住宿休閑運(yùn)動辦公餐飲會議

核心康

養(yǎng)功能體驗式購物旅游

度假住宿休閑運(yùn)動辦公餐飲會議

核心康

養(yǎng)功能娛樂購物人才培訓(xùn)品開發(fā)文化傳播單一功能產(chǎn)業(yè)鏈延伸復(fù)合功能項目功能定位位（三個發(fā)展展階段）造創(chuàng)立期成長期成熟期·注重空間的無無障礙設(shè)計，，滿足入住老老人基本的生生活居住需要要居住功能生活休閑功能能文化娛樂功能能醫(yī)療護(hù)理功能能服務(wù)功能商業(yè)功能·單間公寓·套房·別墅·提供老人鍛煉煉及陶冶身心心的公共空間間·提供老人增進(jìn)進(jìn)友誼、交流流的空間·提供老人追求求進(jìn)步、提升升自我的空間間·提供老人渴望望年輕，享受受童真的空間間·單間公寓·套房·別墅·棋牌室茶室室·種植園老年年大學(xué)·圖書室歌舞舞團(tuán)·24小時為入住老老人進(jìn)行保健健、醫(yī)療、理理療、康復(fù)的的全面護(hù)理·醫(yī)療室·護(hù)理室·保護(hù)老人享受受周到細(xì)致的的服務(wù)，各種種緊急情況下下的應(yīng)急處理理等·緊急呼叫·日常護(hù)理·代辦服務(wù)·滿足基本的購購物、日用品品采購鄧需求求·超市·洗衣·美發(fā)·餐廳功能定位項目功能定位位（核心養(yǎng)老老康復(fù)功能））功能類別服務(wù)內(nèi)容居家養(yǎng)生、養(yǎng)老養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓入住養(yǎng)生活動開展包括運(yùn)動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術(shù)養(yǎng)生、文化養(yǎng)生、科學(xué)技術(shù)養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生等涵蓋的上百種各項養(yǎng)生活動。養(yǎng)生交流養(yǎng)生知識培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團(tuán)體聚會、養(yǎng)生相關(guān)活動展示等養(yǎng)生護(hù)理日常護(hù)理、特別護(hù)理、精神撫慰、臨終關(guān)懷等親情關(guān)懷家人聚會、特別紀(jì)念日活動休閑、娛樂會所、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等

社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、沖印攝影、美容美發(fā)、糕點屋及其它社區(qū)服務(wù)等。醫(yī)療健康診所、藥品超市、醫(yī)療保健器械、保健品超市、健康體檢其它服務(wù)項目服務(wù)定位位（核心養(yǎng)老老康復(fù)功能））養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況項目位置和客觀條件項目定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置1、養(yǎng)老產(chǎn)品規(guī)劃2、療養(yǎng)服務(wù)配置盈利模式和營銷思路項目社會價值經(jīng)典案例分析目錄錄適老住宅和配配套產(chǎn)品規(guī)劃劃廚房智能化衛(wèi)生間適老住宅和配配套產(chǎn)品規(guī)劃劃——適老戶型的設(shè)計類酒店公寓首次雙床設(shè)計計北京萬科幸福福匯青島萬科城老老年公寓核心功能精細(xì)細(xì)化輔助空間公眾眾化杭州萬科隨園園嘉樹戶型回歸方正正雙面寬陽臺收納功能進(jìn)一一步強(qiáng)化適老住宅和配配套產(chǎn)品規(guī)劃劃適老及無障礙礙設(shè)計--衛(wèi)生間1234567891011124235678911適老及無障礙礙設(shè)計--廚房123451234抽拉式水龍頭頭適老及無障礙礙設(shè)計--臥室1234123適老及無障礙礙設(shè)計--智能化123454125隨處可見的緊緊急呼叫按鈕鈕入戶門、插卡卡取電一卡通通一定時間不不上洗手間間，將報警警安全中心心3適老及無障障礙設(shè)計--設(shè)施設(shè)備1234567673液晶顯示屏屏信息公布布系統(tǒng)88適老及無障障礙設(shè)計--無障礙123456562各棟入戶大大堂出的液液晶顯示頻頻5各棟全風(fēng)雨雨連廊連通通，打造無無障礙園區(qū)區(qū)內(nèi)部配套1、老年大大學(xué)2、生活服服務(wù)配套(理發(fā)屋、、便利店)3、景觀養(yǎng)養(yǎng)生餐廳4、茶吧5、健康管管理中心“金十字””中央配套套大廳養(yǎng)生休閑區(qū)，規(guī)劃在中心心區(qū)域，老年人生活活所需的各各類設(shè)施一一應(yīng)俱全，，老年人每每個月可根根據(jù)需求定定制個性化化服務(wù)，周一到周五五，每天安安排不同的的課程，供供老人學(xué)習(xí)習(xí)老年大學(xué)教室美術(shù)書法棋牌健身多功能廳閱覽室生活服務(wù)配配套配備理發(fā)室室、便利店店等為老人人提供便利利服務(wù)景觀養(yǎng)生餐餐廳聘請專業(yè)膳膳食師，采采用有機(jī)食食材，定制制營養(yǎng)菜單單茶吧提供老人一一個茶余飯飯后的休憩憩、交流、、接待朋友友的空間健康管理中中心儀器齊全，，專業(yè)中西西醫(yī)坐診，，提供中醫(yī)醫(yī)理療服務(wù)務(wù)搭配養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的療養(yǎng)養(yǎng)康復(fù)服務(wù)配置療養(yǎng)主題從中國養(yǎng)生生文化精髓髓出發(fā)，以“五養(yǎng)養(yǎng)”養(yǎng)生價值體體系貫穿整整個項目的的各個維度度與層面【神養(yǎng)】是是“五養(yǎng)””體系中最最高境界。。在項目原原生態(tài)環(huán)境境中，體驗多種類養(yǎng)養(yǎng)生文化，，達(dá)到凈化化心靈、自自省內(nèi)心的的精神養(yǎng)生生目的結(jié)合項目中中濕地、濱濱河等優(yōu)美生生態(tài)環(huán)境，，提供多類““神養(yǎng)”環(huán)環(huán)境，如禪修修室、冥想想室、道家修修養(yǎng)室、儒儒家養(yǎng)生理念念精舍等，，滿足不同文文化偏好群群體的精神訴訴求。瑜伽養(yǎng)神禪修室冥想室冥想空間大小【行為養(yǎng)】】即環(huán)境養(yǎng)養(yǎng)生，強(qiáng)調(diào)調(diào)的是人與與自然的和和諧統(tǒng)一，，根據(jù)中國風(fēng)水觀念念和養(yǎng)生理理念構(gòu)建居居住生活環(huán)環(huán)境本項目行為為養(yǎng)主要體體現(xiàn)在：相形取勝、、辯正方位位、藏風(fēng)聚聚氣；風(fēng)水引導(dǎo)的的建筑規(guī)劃劃原則：空空間大小、、采光、材材料、色調(diào)調(diào)等；風(fēng)水引導(dǎo)的的景觀規(guī)劃劃原則：景景觀生態(tài)化化、景觀情情趣化、景景觀藝術(shù)化。藏風(fēng)聚氣景觀情趣化化景觀藝術(shù)化化景觀生態(tài)化化生態(tài)濕地種種植有機(jī)蔬菜酒店養(yǎng)生藥藥膳【食養(yǎng)】通通過發(fā)展農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈，為項目目內(nèi)居住群群體及療養(yǎng)養(yǎng)群體提供有機(jī)食品品，并通過過制定飲食食計劃達(dá)到到健養(yǎng)生目目的通過項目內(nèi)內(nèi)的生態(tài)濕濕地農(nóng)業(yè)，，提供有機(jī)機(jī)食材，為為項目內(nèi)居居住群體及及療養(yǎng)群體體提供特供供；健康機(jī)構(gòu)還還將根據(jù)二二十四節(jié)氣氣變化，為為療養(yǎng)群體體提供每一一季的飲食食方案。實現(xiàn)從有機(jī)種植到餐桌的直達(dá)通道美食街養(yǎng)生生餐食【形養(yǎng)】通過項目后山的生態(tài)小徑、項目運(yùn)動中心、運(yùn)動功能區(qū)等打造造形體健康康，身體運(yùn)運(yùn)動的健康康養(yǎng)生途徑徑濕地農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)有機(jī)農(nóng)業(yè)業(yè)耕種勞動動居住區(qū)沿河河畔綠道晨晨練酒店健身中中心運(yùn)動網(wǎng)球等戶外外有氧運(yùn)動動濱河內(nèi)養(yǎng)調(diào)調(diào)息、武術(shù)術(shù)充分利用項項目各類資資源和可用用空間，設(shè)設(shè)臵多樣化化的運(yùn)動場場地和運(yùn)動動設(shè)備，滿滿足不同群群體養(yǎng)生需需求。自行車綠道道養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況項目位置和客觀條件項目定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置盈利模式和營銷思路1盈利模式2營銷思路項目社會價值經(jīng)典案例分析目錄錄養(yǎng)生養(yǎng)老項目贏利模式銷售養(yǎng)生別別墅、養(yǎng)生生公寓產(chǎn)權(quán)權(quán)收益銷售養(yǎng)生別別墅、養(yǎng)生生公寓使用用權(quán)、入住住權(quán)收益養(yǎng)生酒店經(jīng)經(jīng)營收益養(yǎng)生酒店入入住權(quán)、經(jīng)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓讓收益養(yǎng)生酒店物物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷銷售或物業(yè)業(yè)持有增值值收益養(yǎng)身活動開開展經(jīng)營收收益養(yǎng)生器械、、保健品經(jīng)經(jīng)營銷售收收益養(yǎng)生俱樂部部經(jīng)營收益益社區(qū)配套物物業(yè)經(jīng)營管管理或經(jīng)營營權(quán)轉(zhuǎn)讓收收益普通房產(chǎn)與與養(yǎng)生房產(chǎn)產(chǎn)項目贏利利能力對比比

普通房產(chǎn)項目養(yǎng)生房產(chǎn)項目對比結(jié)果物業(yè)形態(tài)贏利方式或方式贏利方式或方式使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益酒店形態(tài)物業(yè)持有，經(jīng)營收益持有，經(jīng)營收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益

使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益養(yǎng)老住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益

使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益其它商業(yè)物業(yè)持有，經(jīng)營收益持有，經(jīng)營收益

持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益社區(qū)配套

對比表明，養(yǎng)生生房產(chǎn)相對對于普通房房產(chǎn)，養(yǎng)生生房產(chǎn)通過過轉(zhuǎn)讓10-15年的物業(yè)使使用權(quán)、入入住權(quán)收回回全部或部部分物業(yè)投投資成本。。其剩余年年限的物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)價值值（含增值值）為最終終實際收益益。按普通通地產(chǎn)30%贏利能力計計算，養(yǎng)生生房產(chǎn)的贏贏利能力（（即使不含含養(yǎng)生主題題本身贏利利）達(dá)到普普通房產(chǎn)的的3倍以上。三種盈利途途徑1、賣產(chǎn)權(quán)、賣卡2、服務(wù)年費(fèi)3、下游服務(wù)附加費(fèi)4、對外營業(yè)業(yè)盈利調(diào)動欲望第一步制造恐懼第二步營造快樂第三步展示產(chǎn)品第四步促成銷售第五步體檢中心戶外廣場展示通道樣板區(qū)洽談室養(yǎng)生養(yǎng)老項目營銷思路——現(xiàn)場推廣宣宣傳流程流程一：心之向往，，調(diào)動欲望望流程二：產(chǎn)生恐懼，，渴望健康康技巧二：群眾演員，，快樂氛圍圍流程一：展示產(chǎn)品，，暢想生活活技巧三：意見領(lǐng)袖，，促成成交交養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況項目位置和客觀條件項目定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置盈利模式和營銷思路項目社會價值1、項目社會價值經(jīng)典案例分析目錄錄項目社會價價值1、能極大緩緩解當(dāng)?shù)乩侠夏牮B(yǎng)老床床位緊張的的狀況，替替當(dāng)?shù)卣謶n、為為老齡人人人謀福；2、促進(jìn)生態(tài)態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老老市場繁榮榮，提升企企業(yè)品牌價價值，為老老齡人者提提供一個創(chuàng)創(chuàng)新性、全全方位的養(yǎng)養(yǎng)老、療養(yǎng)養(yǎng)、休閑場場所；3、改善人居居環(huán)境，帶帶動服務(wù)業(yè)業(yè)和周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的共同同發(fā)展，為為當(dāng)?shù)貐^(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展提供重要要補(bǔ)充；4、安置當(dāng)?shù)氐厥I(yè)、無無業(yè)人員勞勞動就業(yè)的的機(jī)會，為為政府和相相關(guān)部門排排憂解難；；5、可以有效效弘揚(yáng)中國國傳統(tǒng)文化化，承擔(dān)起起中國元素素在國際、、國內(nèi)的傳傳承和傳播播的歷史責(zé)責(zé)任；6、多功能一一體化的服服務(wù)模式，，為生態(tài)養(yǎng)養(yǎng)生項目提提供規(guī)范性性經(jīng)營和與與國際接軌軌的樣板和和參照，為為行業(yè)發(fā)展展探索質(zhì)量量和經(jīng)營管管理意義將將更加深遠(yuǎn)遠(yuǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展升級引引擎：以濕地有機(jī)機(jī)農(nóng)業(yè)為基基底，整合金堂得天獨獨厚的生態(tài)態(tài)資源，演繹樸素養(yǎng)生文化，成為獨具具特色、不不可復(fù)制的的區(qū)域名片片以農(nóng)業(yè)為基基礎(chǔ)，一三三聯(lián)動，打打造立體化高端化化產(chǎn)業(yè)鏈，，成為城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展典范以倡導(dǎo)生態(tài)態(tài)、保護(hù)自自然環(huán)境為為出發(fā)點，致力于于營造更多多生態(tài)濕地地空間，成為環(huán)保踐踐行典范將養(yǎng)生文化化與建筑、、景觀相融融合，打造出出項目獨特特文化內(nèi)涵涵引入國際化化健康養(yǎng)生生科技，并并融合傳統(tǒng)養(yǎng)生文文化打造完完善健康養(yǎng)養(yǎng)生體系，塑造新新的健康生生活方式金堂養(yǎng)老療療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)名片養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況項目位置和客觀條件項目定位產(chǎn)品規(guī)劃和服務(wù)配置盈利模式和營銷思路項目價值和社會價值經(jīng)典案例分析國內(nèi)省內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例目錄錄國內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)典型案案例分析北京太陽城城——居家養(yǎng)老為為基礎(chǔ)，機(jī)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為為依托；住住宅公寓及及別墅出售售，養(yǎng)老公公寓出租區(qū)位：“東方萊茵茵河”北京京市順義區(qū)區(qū)潮白河畔畔；定位：“世界級高高尚退休社社區(qū)”、““全新退休休生活的領(lǐng)領(lǐng)跑者”；；規(guī)模：占地42萬平方米，，總建面30萬平方米；；物業(yè)類型：：獨棟別墅、、聯(lián)體別墅墅、點式公公寓、板式式公寓和連連廊式公寓寓，面積為為78-716平方米；項目配套設(shè)設(shè)施：購物中心，，太陽城醫(yī)醫(yī)院，文化化宮，國醫(yī)醫(yī)堂，幼兒兒園，奧林林匹克俱樂樂部，溫泉泉會館，假假日酒店；；土地獲?。阂黄趧潛芡镣恋?。二三三期低價配配套取得土土地；收費(fèi)模式：一次性繳納納10-20萬押金，月月租金2300-3800元,水電餐飲單單繳；經(jīng)營模式：：由北京太陽陽城集團(tuán)投投資興建并并自行運(yùn)營營管理。項項目采取住住宅公寓及及別墅出售售，養(yǎng)老公公寓出租兩兩者相結(jié)合合的經(jīng)營模模式。其運(yùn)作思路路：開發(fā)商從入入住次年起起，逐年向向業(yè)主回購購部分產(chǎn)權(quán)權(quán)，以解決決老年家庭庭養(yǎng)老金、、醫(yī)療保健健費(fèi)。如果業(yè)主較較早過世，而開發(fā)商商還沒完全全回購產(chǎn)權(quán)權(quán)，子女可可繼承住宅宅的部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身身體健康長長壽，而開發(fā)商商已經(jīng)全部部購回了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，開發(fā)發(fā)商承諾無無限期免費(fèi)費(fèi)居住。入住費(fèi)用主要包包括租金和護(hù)理費(fèi)用，，可以采取取床位出租或者整間出出租，床位出租2300-2900左右每月，整間出租則由3800-9600不等，面積為30-90平方米的一房至四四房。立體型養(yǎng)老老北京怡海花花園——養(yǎng)老服務(wù)嵌嵌入式小區(qū)區(qū)居家養(yǎng)老項目概況：占地50萬平米，總總建面136萬平米，4.5萬居民。經(jīng)營模式：：屬房地產(chǎn)開開發(fā)項目，，無專業(yè)養(yǎng)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)機(jī)構(gòu)提供服服務(wù)。項目由北北京怡海房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司進(jìn)行開發(fā)發(fā)并銷售，，由北京達(dá)達(dá)豐物業(yè)管管理有限公公司提供物物業(yè)服務(wù)。。養(yǎng)老內(nèi)容：：該項目的居居家養(yǎng)老，，主要通過過建設(shè)老年年大學(xué)為小小區(qū)內(nèi)居住住的老人提提供休閑娛娛樂的場所所及組織社社區(qū)內(nèi)老人人參加豐富富的活動，，對老年人人進(jìn)行心理理上的養(yǎng)老老服務(wù)。養(yǎng)養(yǎng)老部分不以盈盈利為目的的，通過住住宅銷售來來平衡養(yǎng)老老服務(wù)支出出。養(yǎng)老服務(wù)：：主要通過建建設(shè)老年大學(xué)（（1400㎡）為小區(qū)內(nèi)居居住的老人人提供休閑閑娛樂的場場所及組織織社區(qū)內(nèi)老老人參加豐豐富多彩的的活動，對對老年人進(jìn)進(jìn)行心理上上的養(yǎng)老服服務(wù)。優(yōu)勢：新型城市共共同體，自自立和互助助。在宅養(yǎng)老，，與家人聯(lián)聯(lián)系緊密。。社區(qū)內(nèi)教教育資源豐豐富，是一一家三代人人理想的居居住社區(qū)，，環(huán)境穩(wěn)定定，有利于于提高房產(chǎn)產(chǎn)價值。萬科“隨園園嘉樹”項目開盤即即受到老年年客戶的追追捧，開盤盤兩個月兩兩次推盤均均售罄；老老年人的口口碑營銷支支撐項目推推量的去化化；項目開開盤售價14000元/平米，一個個月后提價價至15000元/平米，現(xiàn)均均價16000元/平方米項目包含4500平米中央金十字字配套，3000平米風(fēng)雨連廊；一期、二期期為浙江一一院（三甲甲）良渚門門診部和數(shù)數(shù)字化醫(yī)療療研究院，，總建面6600平方米，三期為為老年公寓（575套）。銷售模式健康公寓使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售售，頤養(yǎng)中心按按階段性持有物物業(yè)經(jīng)營“隨園嘉樹”運(yùn)運(yùn)營模式現(xiàn)金流：健康公公寓采